РЕШЕНИЕ
гр.София, 06.04.2022г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, І ГО, 26-ти с-в, в открито заседание на осми март през две хиляди
двадесет и втора година, в състав: Съдия
Вергиния Мичева
при
секретаря Кирилка Илиева като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 2213 по
описа за 2021 година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са обективно кумулативно
съединени искове с правно основание чл.45 от ЗЗД съединен с акцесорен иск по
чл.86 ал.1 от ЗЗД и с правно основание чл.109 от ЗС.
Ищецът Б.Р.К. твърди, че е собственик на два
апартамента в сграда на адрес гр.София, бул.“********Ответникът от своя страна
е собственик на апартамент в същата жилищна сграда. Ищецът твърди, че сключил с
наемодателя Х.П. договор за отдаване под наем на собствените му два апартамента
на 1.07.2016г. с уговорен общ наем от 2500 евро на месец за периода 1.07. - 31.12.2016г.
, след което наемът ставал 3000 евро на месец. След подписването на договора за
наем станало ясно, че в имота няма вода. Твърди, че ответникът е спрял
водоподаването в апартаментите на ищеца, като е отрязал тръбите за вода и за
ТЕЦ, като така е оставил двата апартамента без вода и отопление. Наемателят на
ищеца прекратил договора за наем в края на м.февруари 2017г. и поискал
връщането на всички платени наеми , ведно с уговорената неустойка, тъй като не
можел да ползва имотите. Ищецът посочва, че е върнал на наемодателя сумата
24 000 евро, от които 3000 евро неустойка, а остатъка - получени наемни
вноски за периода юли 2016г. – февруари 2017г. Посочва, че от противоправното
поведение на ответника за него е настъпила имуществена вреда в размер на
24 000 евро. Освен това посочва, че ответникът е зазидал достъпа до мазето
на ищеца и до голяма част от общите части на сградата, вкл. до общия водомер и
до абонатната станция. Преградил е със стена входа на общите стълби, които
стигат до мазетата, като изцяло е обособил помещението за свои нужди и го
ползва самостоятелно. Посочва, че ищецът няма достъп до мазето си. Не може да
ползва и апартаментите, заради прекъснатите комуникации. Заради неправомерното
поведение на ответника не може да ползва имота си. Моли съда да осъди ответника
да му заплати сумата 24 000 евро , представляваща обезщетение за причинени
имуществени вреди, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до
окончателното изплащане. На следващо
място моли съда да осъди ответника да преустанови неоснователните си действия,
с които пречи на ищеца да упражнява в пълен обем правото си на собственост,
като възстанови всички прекъснати в сградата тръби на ВиК инсталация и тези на
ТЕЦ, да премахне изградената стена, с която са преградени общите стълби и
достъпа до мазето, прилежащо към апартамента на етаж 3 и да осигури свободното
ползване на общите части на сградата. Претендира за разноските.
Ответникът В.А.К. оспорва исковете и твърденията,
изложени в исковата молба. Посочва, че ищецът е собственик на едно мазе в
сутерена на сградата, за което той има самостоятелен достъп откъм двора.
Оспорва твърдението да е прекъснал инсталацията за ВиК, топлоснабдяване и
електроснабдяване на ищеца. Посочва, че общият на сградата водомер се намира в
двора и ищецът има свободен достъп до него. Абонатната станция се намира в
сутеренния етаж, собственост на ответника, но посочва, че винаги е предоставял
регламентиран достъп до нея. Оспорва договора за наем и разписките към него,
представени от ищеца, като твърди, че имотите на ищеца към момента на сключване
на договора за наем не са били обитаеми, тъй като в този период е била
подменена ВиК инсталацията на цялата сграда, както и топлопровода , изцяло
благодарение усилията на ответника. Счита, че представения по делото договор за
наем е съставен изцяло за нуждите на делото, и не е бил реално изпълнен. Моли
съда да отхвърлил исковете и да му присъди разноските по делото.
Съдът,
въз основа на събраните по делото доказателства, установи следната фактическа
обстановка:
Страните са собственици на жилища,
самостоятелни обекти, находящи се в една
триетажна жилищна сграда /с първи, втори и трети /подпокривен/ етажи/, на бул.“********,
обявена за паметник на културата.
С нот.акт № 44 т.І, рег.№ 1455, дело
№ 39/2004г. на Нотариус М., ищецът е закупил апартамента, разположен на втори
жилищен етаж, състоящ се от четири стаи, вестибюл, кухня и други сервизни
помещения, със застроена площ от 150,30 кв.м., при съседи: отдолу първия етаж
на А.А.К., отгоре – мансарден етаж на А.Д., от двете страни – двор и стълбище,
заедно с 34% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на собственост
върху мястото, в което е построена сградата , цялото с площ от 477,60 кв.м. в
кв.556 по РП на града.
С нот.акт № 3 т.11, рег.№ 6305 дело №
173/2011г. на Нотариус Д., ищецът е закупил апартамента на третия /мансарден/
етаж на сградата с площ от 139,89 кв.м., състоящ се от пет стаи, вестибюл,
кухня, два коридора, баня-тоалетна, склад и тераса, заедно с прилежащото
северно мазе в сутерена на сградата с площ на мазето от 11,59 кв.м., при
съседи: стълби към двора, тоалетна, мазе и двор, заедно с 32% ид.ч. от общите
части на сградата и толкова от правото на строеж върху терена.
Ответникът е наследник на А.А.К.. С
протокол за съдебна делба от 28.02.1975г. по дело № 290/75г. на СРС в дял на А.К.
е поставен имот представляващ партерния етаж на триетажна жилищна сграда,
находяща се в гр.София, ул********№44, състоящ се от четири стаи, хол, кухня,
клозет, две антрета, заедно с три измени помещения, пералня и коридор под етажа
и цялото таванско помещение под покривната конструкция на сградата, етажа
застроен на около 140 кв.м. заедно с 34% ид.ч. от общите части на сградата и
толкова от дворното място, цялото с пространство от 463 кв.м. Няма спор, че по
сегашна адресна регистрация, този партерен етаж се намира в триетажната сграда
на бул.“********От представената по
делото нотариална покана от 4.02.2010г. на НотариусН.става ясно, че от 2005г. А.К.
и ищеца Б.К. са отдавали под наем заедно на един наемател собствените им жилища
– партер и сутерен, собствени на А.К., и първи етаж, собствен на Б.К..
Нотариалната покана е изпратена на 4.02.2010г. от ищеца до А.К. с искане
договора за заем с наемателя да бъде прекратен, поради неплащане на наемните
вноски. В поканата ищецът изрично е посочил, че сутеренът в сградата, който се
състои от три помещения, коридор и сервизно помещение, със застроена площ от
120 кв.м. , както и първи етаж, състоящ се от пет стаи, вестибюл, две антрета,
коридор и сервизно помещение, със застроена площ от 140 кв.м. са собственост на
А.К.. Собствения си имот ищецът е описал като втори етаж, състоящ се от пет
стаи, вестибюл, кухненски бокс, коридор и две сервизни помещения, със застроена
площ от 150,30 кв.м., придобит от него по нот.акт №44, т.1, рег.№ 1455, дело №
39/04г.
След смъртта на А.К. неговото имущество
е поделено между наследниците му. С договор за доброволна делба от 23.12.2014г.
в дял на ответника В.К. е поставен собствения на баща му партерен етаж в
сградата, описан така, както е описан в протокола за съдебна делба от 1975г. - състоящ
се от четири стаи, хол, кухня, клозет, две антрета, заедно с три измени
помещения, пералня и коридор под етажа и цялото таванско помещение под
покривната конструкция на сградата, етажа застроен на около 140 кв.м. заедно с
34% ид.ч. от общите части на сградата и толкова от дворното място.
Видно от представена жалба до „Т.С.“ ЕАД
от 1.03.2016г. /на л.73/ и писмо от „Т.С.“ ЕАД от 28.06.2016г. /на л.74 от
делото/ става ясно, че в периода март – юли 2016г. топлопровода, захранващ
къщите на бул.“********и № 129 е реконструиран , като са подменени тръбите. От
2013г. топлоподаването към сградата е било прекратено.
На 1.07.2016г. ищецът е сключил с Х.А.П.,
наемател, договор за наем, по силата на който е предоставил на наемателя за
временно и възмездно ползване собствените си апартаменти на бул********- апартамент
на третия етаж заедно с мазе с площ от 11,59 кв.м. и апартамент на втория етаж.
В договора е посочено, че ползването на имотите се предоставя на 1.01.2017г. Имотите
ще се ползват за жилищните нужди на наемателя. Посочено е в чл.2 ал.3 от
договора, че за периода 1.01.2017г. – 31.12.2016г. имотите няма да бъдат реално
ползвани и наема за този период е в размер на 2500 евро месечно. От 1.01.2017г.
наемната цена е 3000 евро месечно. Наемодателят се е задължил да предаде наетия
имот в състояние, в което да изпълнява предназначението си. В чл.5 от договора
са уговорени неустойки в случай на прекратяване на договора от някоя от
страните по него. В ал.2 б.в е посочено, че при прекратяване на договора поради
причини, за които на наемателя не може да се вмени вина, в периода 1.01.2017г.
– 30.06.2017г. наемодателя дължи на наемателя платените суми за наемна цена за
периода 1.07.2016г. – 31.12.2016г. , както и неустойка в размер на наемната
цена за 1 месец. Препис от договора за наем е заверен от Б.К. пред нотариус на
16.01.2017г. и от тази дата, като частен документ, може да се приеме, че има
достоверна дата по см. на чл.181 от ГПК.
На 1.07.2016г. е подписан приемо-предавателен
протокол между наемодателя и наемателя.
Видно от представени разписки, за
месеците юли 2016г. - декември 2016г.
ищецът е получил от наемателя по 2500 евро месечен наем, а за м. януари 2017г.
и м.февруари 2017г. – по 3000 евро
месечно, платени по банков път.
С разписка от 28.02.2017г. ищецът Б.К. е
върнал на наемателя сумата 24 000 евро , представляваща получения от него
наем по договора от 1.07.2016г. ведно с неустойка по чл.5 ал.1 т.в от договора
в размер на 3000 евро.
На 23.02.2017г. ищецът К. е изпратил до
ответника В.К. нотариална покана, получена на 27.02.2017г., в която е посочил,
че наемателят му го е уведомил, че в наетите от него помещения за жилищни нужди
се извършват реконструкции, които не му позволяват да ползва имотите по
предназначение. При посещението на сградата на бул.“******** ищецът установил,
че ответникът е завзел общите части на сградата
и е изградил стена на стълбището към мазетата, с което е лишил
собственика, респ. ползвателя на другите обекти в сградата от правото да ползва
прилежащите към апартаментите мазета, както и да ползва стълбището и коридорите
между мазетата. Посочено е, че ищецът установил, че ответника е изключил
електричеството, водоснабдяването и топлофицирането на цялата сграда, вкл. и на
собствените на ищеца имоти, демонтирал е радиаторите на апартамента на втория
етаж, както и всички масивни дървени врати в сградата, а дървената дограма на
първия етаж е заменил с PVC
и така е нарушил цялата визия на сградата. С поканата ищецът е поискал от
ответника да възстанови в 10 дневен срок предходното състояние на сградата. Уведомил
го е, че в случай, че договора за наем бъде прекратен заради пречките, които е
създал ответника, ищецът ще следва да върне получените наеми ведно с обезщетение, които суми ще претендира
от ответника в съда.
В отговор от 08.04.2017г. ответникът е
уведомил ищеца, че мазетата са принадлежност към собствения му апартамент и не
представляват общи части, като достъпът до тях е само чрез стълбата от неговия
апартамент. Посочил е, че апартамента на ищеца на втория етаж е необитаем от
5г. поради лошото му състояние и заради неизправност на водопроводната и
топлопроводната инсталация в него, в апартамента на ответника настъпват чести
наводнения и увреждания. Поради това ответникът е извършил спешен ремонт на
двете инсталации в сградата, за което уведомил ищеца, и изцяло заплатил
разходите.
Събраните по делото гласни доказателства
установяват следното:
Св.Х.П., посочва, че той е бил наел от
ищеца жилищата на етаж 2 и 3 за негови приятели от Турция, които искали да
инвестират в България. Искали да ползват
луксозна сграда в центъра, в която да живеят и да ползват за офис. Къщата не
била пригодена за това. Искали да наемат, реновират и впоследствие да закупят
имота. Те плащали наемната цена, а свидетелят я плащал на ищеца. Ищецът го
свързал с една жена, Виолета, за контакти, която имала ключ от имота.
Свидетелят планирал ремонти, но нещата вървели много бавно. От Виолета
свидетелят научавал, че съсобственика на къщата и ищеца имали някакви спорове
за битовизми, не можело да се преминава отвсякъде. Нямало вода, парно, а това
пречело на ремонта. В процеса на ремонта ответникът изградил стена на
стълбището. Приятелите на свидетеля от Турция платили един - два наема след
Нова година и се отказали. Искали си парите обратно, заплашвали го със съдебни
дела. Ищецът ги върнал.
Св.Велика Андреева, работи при ищеца,
установява, че преди 5-6г. той й възложил да отдаде под наем два от етажите,
които притежава на бул.“********С наемателя Х.П. се разбрали той да не плаща
наем за определен период, за да може да инвестира парите в ремонта на имотите,
така че да бъдат пригодени за живеене. Имало проблем с ремонта, защото същата
година собственика на първия етаж
преградил общите части и достъпа до мазето, където се намирала
абонатната станция, с итонгови тухли. Отрязал ВиК тръбите и щранговете на
Топлофикация и жилищата на ищеца нямали достъп до тях. Свидетелката нямала
достъп до мазетата и общите части. Мазето нямало пълноценен вход, а прозорче.
Наемателят огледал първоначално имота. Тогава стената я нямало и той нямал
възражения. Стената се появила след сключване на договора за наем. Наемателят
се отказал от договора за наем заради тези трудности и сега никой не живеел в
жилището.
Св.С.М., посочва, че като майстор е
извършвал ремонти работи в къщата на бул.“********, която била над 100 годишна.
След 2010-2011г., когато наемателят напуснал къщата, за няколко години тя била
необитаема. Свидетелят започнал да я ремонтира, тъй като през 2011-2012г. се
спукали тръбите на парното и се наводнило. С предходния собственик /А.К./
източили инсталацията и до 2015г. инсталацията не била пълнена, а къщата била
необитаема. След смъртта на А.К., синът му В.К. започнал ремонт на първия етаж
и на сутерена. През 2015г., когато започнал ремонта, свидетелят пробвал дали
има вода, но установил, че тръбите са спукани и това наложило подмяната на
цялата инсталация. Свидетелят сменил главния водопровод от улицата до водомера,
сменил водопровода от водомера, през сутеренния и първия етаж на ответника до
втория етаж на ищеца с осигуряване на 1 м. тръба в имота му. Твърди, че
ответникът уведомил ищеца за състоянието на тръбите. Ищецът едва през 2020г.
сменил ВиК тръбите в имотите си. През 2017г. ищецът бил дошъл в имота,
свидетелят го запознал с извършения ремонт и той платил половината стойност, тъй
като с ответника си разделили разходите. Свидетелят живял в къщата по време на
ремонта и твърди, че е била снабдена с ток и вода. Знае, че мазето на ищеца е в
западната част на къщата, не е свързано с другите мазета и в него се влиза от
отделно стълбище. Посочва, че на първия етаж на къщата има три входа – от входа
откъм Орлов мост влиза собственика на първия етаж, през задния вход , който е
срещу бул.“Евлоги Георгиев“ влиза собственика на първия и на втория етаж,
третият вход е бил входа на прислугата, който свидетеля, по поръчка на
ответника, през 2017г. зазидал с
временна стена от итонгови блокчета. Според него целта е била да се обособят
отделни входове за всеки собственик на жилища.
Назначената по делото съдебно техническа
експертиза, след запознаване с проекта на сграда и оглед на место дава следното
заключение: сградата е построена около 1910г. и е била собственост на П.К.Д..,
лекар по професия. Сградата е изградена като еднофамилна жилищна сграда на два
етажа, тавански етаж и сутерен. Вертикалните комуникации са решени с две
стълбища, като основното стълбище обслужва първи и втори етажи. Стопанското
стълбище обслужва всички етажи, като таванския етаж и сутерена са достъпни само
от него. На първия етаж са били разположени гостна-столова, кабинет, салон,
кухня и тоалетна, отделени с „черно антре”. На втория етаж са били спални и
бани.
В плана за къщата, изготвен през 1905г.
разположението на помещенията и стълбите са ясно представени. Установява се
обаче, че при строежа на къщата е добавена още една стая, под която в момента
се намира мазето с отделен външен вход. Този факт не е релевантен по делото, но
съдът го добавя за яснота.
По огледа на място вещото лице е
установило, че в момента сградата е триетажна с мазе, като третия етаж е
подпокривен. На всеки от етажите има по един самостоятелен обект, съгласно
КККР. Вертикалната комуникация на сградата е решена посредством две стълбища.
Едното стълбище е разположено в югоизточната част на сградата, с вход от юг
(към улицата) и свързва първи и втори етажи. Второто стълбище е разположено в
северната част на сградата и свързва сутерен, първи, втори и трети етажи. Тъй,
като стълбището обслужва всички етажи, на които са разположени самостоятелни
обекти в сградата, същото е обща част на сградата. Сградата има три входа - по
един към двете стълбища и един на западната фасада.
Към момента на огледа, първият етаж и
сутерена са обособени със самостоятелен достъп, през входа от запад, като е
изградена преградна стена в рамките на стълбищната площадка на северното
стълбище и е зазидан входа към етажа от стълбището, с вход от юг (улицата). Изпълнената
стена от газобетон в рамките на стълбищната клетка не е част от проекта на
сградата. Няма данни за наличие на одобрени проекти и издадено разрешение за
строеж за извършеното преустройство.
Жилището на втория етаж има входове и от
двете стълбища. Жилището на третия - подпокривен етаж е достъпно единствено от
стълбището в северната част на сградата.
Вещото лице е установило при огледа, че
във всички имоти в сградата се изпълняват строително-монтажни работи. Подменени
са водопроводните тръби и тръбите на отоплителната инсталация, захранващи
имотите в сградата. В имотите на втори и трети етажи има изпълнени нови ВиК и
ОВК инсталации, като не е изпълнено изцяло обкичването (смесители и др.), не са
пломбирани водомерите и не са монтирани измервателни уреди за отчитане на
топлоподаването. В имота на първия етаж е изпълнена водопроводна инсталация,
която функционира, и са монтирани и пломбирани водомерите. Отоплителната
инсталация на етажа е премахната.
От огледа на място е установено, че на
втори и на трети етаж тоалетните и баните с вход от стълбището не са променени.
На първия етаж е изградена преградна стена от газобетонни блокчета в рамките на
стълбището, с която е преграден достъпа до стълбищното рамо, водещо към
сутерена. Така достъпът до тоалетната на етажа, с вход от стълбището е през
имота (жилището) на първия етаж.
При огледа на жилището на първия етаж експертът
е установил, че на вертикалните водопроводни щрангове, захранващи и трите
етажа, са монтирани спирателни кранове, с които в момента на огледа е спряно
подаването на вода към имотите на втори и трети етажи. Главния водомер на
сградата се намира в шахта в двора, разположена непосредствено до оградата.
Сградата е захранена с електричество,
вода, канал и има топлоподаване. В югоизточното помещение в сутерена на
сградата има монтирана и функционираща абонатна станция. Достъпът до абонатната
станция към момента се осъществява единствено през апартамента на първия етаж.
В момента на огледа топлоподаването е спряно от абонатната станция.
При огледа е установено, че на първия
етаж, в неремонтираните помещения, разположени в северозападната част на
сградата, по тавана и стената, граничеща с тоалетните, има следи от течове.
При огледа е констатирано, че достъпът
до мазето, собственост на ищеца, се осъществява през двора, посредством външно
стълбище.
Достъпът до подпокривното пространство,
в частта над плоската част от тавана на подпокривния етаж, се осъществява през
отвор в тавана с размери около 0,7/0,7м, разположен в зоната на кухнята на
жилището на етажа.
В съдебно заседание вещото лице
уточнява, че с изградената стена се ограничава достъпа до мазето, което е достъпно
само от апартамента на първия етаж. Едновременно с това, стената помага на
ответника да приобщи тоалетната в неговия имот, тъй като той няма друга
тоалетна. На втори и трети етаж кухните са направени на бани и тоалетни, за
което разрешение за преустройство липсва. Според вещото лице това е и
технически недопустимо. Вторият и третият етаж са наводнявали първия етаж в помещението на кухнята – на втория и третия
етаж съответното над кухнята помещение е преустроено в баня/тоалетна. Сградата
е обявена за недвижима културна ценност в ДВ бр.40/1978г.
Въз основа на така възприетата
фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Обсъдените доказателства установяват, че
страните са собственици на отделни жилищни обекти, обособени като самостоятелни
апартаменти, в една постройка на три етажа, която била проектирана и построена
преди повече от 100г. и ползвана като еднофамилна къща. Впоследствие /вероятно след
реституирането й/ помещенията на отделните етажи са обособени в отделни жилищни
обекти, които са били собственост на различни физически лица. По този начин се
е създала етажна собственост, като дворното място, основите, външните стени на
къщата, стълбищата, главните линии на инсталациите за ток, вода и топлоенергия,
посочени в чл.38 ал.1 от ЗС, са се превърнали в общи части на етажната
собственост. Сградата е обявена за недвижима културна ценност, от което следват
по-завишени изисквания към собствениците й да полагат необходимите грижи за нейното
опазване, съхранение и поддържане в добро състояние при спазване Закона за
културното наследство /чл.71 ал.1 от Закона за културното наследство/.
Към настоящия момент ищецът е собственик
на апартамента на втория жилищен етаж и на апартамента на третия жилищен етаж,
ведно със северното мазе / с външен вход от към двора/. Входът за двете жилища
е самостоятелен, като подходът към тях е осигурен от стълбище, което обслужва
само двете жилища /апартаменти/. В двете жилища са направени преустройства,
като кухните са превърнати в мокри помещения /разрешението за това
преустройство не е представено/.
Ответникът е собственик на жилището на първия
жилищен етаж, в което преустройства не са правени /освен подмяната на дограмата,
за което няма данни да има разрешение по ЗКН/ . Тоалетната на това жилище се
намира извън апартамента - на площадката на стълбището. Входът към жилището на
първия етаж и към сутерена е самостоятелен. Комуникацията между жилищата на първи,
втори и трети етаж и сутерена се осигурява посредством стълбище /това е второто,
северното стълбище в сграда/. Сутеренът, който се състои от три избени
помещения, пералня и коридор, е собственост на ответника. В пералното помещение
е разположена абонатната станция за топлозахранване на тази сграда, както и на
съседната сграда с №129. Ответникът е изградил преградна стена на ниво първи
етаж в рамките на северното стълбище, като така е ограничил достъпа до
сутерена. По този начин сутеренът е достъпен само през жилището на ответника на
първия етаж.
Ищецът е предявил два иска срещу
ответника - деликтен иск и негаторен иск, които съдът ще разгледа
последователно, съобразно поредността на предявяване.
Ищецът търси от ответника обезщетение за
търпени имуществени вреди от невъзможността да отдава под наем собствените му
втори и трети етаж, тъй като ответникът е прекъснал подаването на вода и
отопление, както и достъпа до общите части и мазето.
Претенцията на ищеца намира правното си
основание в чл.45 от ЗЗД - всеки е
длъжен да поправи вредите, които виновно е причинил другиму.
За да е налице фактическия състав на
непозволеното увреждане ищецът следва да установи противоправно поведение на
ответника, настъпили за него вреди и техния размер и причинно-следствена връзка
между противоправното поведение и настъпилите вреди.
По делото се установи, че ищецът е отдал
под наем собствените си втори и трети етаж на св. П. с договор за наем от 1.07.2016г.
Към него момент сградата не е била обитаема, а топлоподаването е било спряно от
2013г. В периода между месеците март и юли 2016г., заради течове и аварии, „Т.С.“
ЕАД е подменила топлопровода, захранващ къщата, в която са разположени имотите
на страните, както и съседната къща на същата улица. След смяната на
топлопровода, ответникът е подменил тръбите в сутерена и на първия етаж, като е
осигурил 1 м. тръба в апартамента на втория етаж. Сменил е и водопроводните
тръби. Спирането на топлоподаването и на водоподаването към жилищата на ищеца
не е противоправно поведение от страна на ответника. То е извършено с оглед
подмяната на остарелите инсталации. Установи се от СТЕ, че в помещението на
първия етаж има следи от течове по тавана и по стените. Това означава, че
водопреносната инсталация в жилището на ищеца на втория етаж е била повредена и
е причинявала щети на ответника. След като ищецът не е предприел действия да
отремонтира водопреносната инсталация в жилищата си, то действията на ответника
да спре водоподаването и сам да отремонтира тръбите, не е противоправно. Както
подмяната на топлопреносните тръби, така и подмяната на водопреносните тръби е
била необходима дейност за запазване на сградата и помещенията в нея от повреди,
и следва да се преценява като водене на чужда работа без пълномощие. Ищецът не
се е ангажирал в отстраняването на течовете и авариите по тръбите, като едва при
свършване на работата е заплатил половината от стойността й, и така е одобрил
извършването й /аргумент чл.62 от ЗЗД/. Главните линии на тръбите за
топлоподаване и водоподаване са общи части, съгласно чл.38 ал.1 от ЗС. Ищецът е
бил длъжен да участва в поддържането и възстановяването им при аварии и ремонт,
съгласно чл.41 от ЗС. От събраните гласни доказателства се установява, че
извършваните от св. П. ремонти са се съсредоточили в помещенията на втория и на
третия етаж, без включване в подмяната на общите тръби на двете системи. Ищецът
е отдавал под наем необитаемо жилище с негодни топлопреносни и водопреносни
тръби, авариите по които са увреждали имота на съседа му отдолу, ответника. Спирането
на топлоподаването и водоподаването от ответника към имотите на ищеца за
отстраняване на течовете чрез подмяна на цялата инсталация не е противоправно
поведение. Ищецът не може да черпи права от собственото си противоправно
поведение да не поддържа имотите си в състояние, в което да не вреди на
останалите собственици в сградата. Не е противоправно поведението на ответника
и като е спрял достъпа на работниците на св.П. до сутеренния етаж. Помещенията
в сутеренния етаж са негова собственост и достъп до тях той не дължи без
основание на трети лица. Ищецът е имал свободен достъп до своето мазе – през
външни стъпала от двора на къщата. Ищецът е закупил двата апартамента при
условията, описани в нотариалните актове – апартамента на втория етаж е закупен
без мазе, а апартамента на третия етаж е закупен със северното мазе с изход от
вън, и не може да претендира повече права, от тези, които е придобил.
Помещенията в сутерена не са общи части, а индивидуална собственост на
ответника. Ищецът никога не е имал достъп до мазето си през сутерена, такъв достъп
de facto не съществува, поради което той не може
да претендира за достъп до мазето си през сутерена, собственост на ответника.
Сградата е построена по време на стари строителни правила и норми и остава да
съществува със стария си вид и архитектурно устройство / затова вж. повече в Тълкувателно
решение № 96 от 16.XI.1971 г., ОСГК, ВКС, Решение № 371 от 14.02.2012 г. на ВКС
по гр. д. № 84/2011 г., III г. о., ГК/.
При липсата на противоправно поведение у
ответника досежно ограничаване на достъпа на ищеца през 2017г., по времето на
действието на договора за наем, до топлинна енергия и вода през общите
инсталации и до сутеренното помещение, съдът няма да изследва наличието на
останалите елементи от фактическия състав на твърдения деликт - вреда и
причинно следствена връзка. Искът по чл.45 от ЗЗД ведно с претенцията за лихва
следва да се отхвърли като неоснователен.
Във връзка с предявения негаторен иск,
приложима е разпоредбата на чл.109 от ЗС -
собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие,
което му пречи да упражнява своето право. При упражняването на този иск ищецът
следва да докаже правото си на собственост и обстоятелствата, които са
предизвикали търсената защита. Този иск предоставя защита не само срещу всяко
пряко посегателство върху обекта на собственост, но и върху всяко неоснователно
въздействие, което пречи на допустимото пълноценно ползване на имота. Искът
може да се упражни и срещу съсобственик, ако при упражняване на своите права
той създава ограничения, смущения или заплашване на правото на съсобственика
/така Тълкувателно решение № 31/84г. от 06.ІІ.1985г. по гр.д.№ 10/84г., ОСГК,
ВКС/.
Ищецът твърди, че ответникът е прекъснал
тръбите на ВиК инсталацията и на ТЕЦ инсталацията към неговия имот, изградил е
стена, с която е преградил общите стълби и достъпа до мазето, прилежащо към апартамента
на 3 етаж, както и достъпа до общите части на сградата. Ищецът иска ответникът
да бъде осъден да възстанови ВиК и ТЕЦ тръбите, както и да премахне изградената
стена.
От изслушаната по делото техническа
експертиза се установява, че към момента на огледа в имотите на ищеца има
изпълнени нови ВиК и ОВК инсталации. В тези имоти няма вода, тъй като се
извършват СМР. Достъпът до вода в жилищата е осигурен, но течащата вода е
спряна от монтираните спирателни кранове в тоалетната на жилището на първия етаж.
Главният водомер на сградата се намира в шахта на двора. Както главния водомер,
така и главните линии на ВиК инсталацията са общи части. Ответникът е поставил
спирателни кранове на тръбите, отвеждащи течащата вода към жилищата на ищеца.
По този начин той е прекъснал или във всеки един момент може да прекъсне
достъпа на ищеца до течаща вода. При това фактическо положение, за да се
осигури постоянен достъп до вода в жилищата на ищеца, респ. пълно
възстановяване на ВиК тръбите в тези жилища, ответникът следва да бъде осъден
да отстрани монтираните от него спирателни кранове в тоалетната на жилището на
първия етаж. В случай на авария, водоподаването към жилищата може да се спре от
главния спирателен кран, находящ се в двора на имота, до който и двете страни имат
свободен достъп.
ТЕЦ инсталацията в имота включва
абонатната станция, която се намира в сутерена на ответника и основни тръби,
които отвеждат топлинната енергия в жилищата на първия, втория и третия етаж. Спирането
на топлоподаването се осъществява от абонатната станция и касае цялата сграда.
ТЕЦ тръбите не са прекъснати противозаконно от ответника. Установи се, че
заради аварии от компрометирана ТЕЦ инсталация той е подменил тръбите, като е
предоставил на ищеца достъп до инсталацията. Задължение на ищеца е да подмени
инсталацията в собствените си жилища, с такава, която да не предизвиква
наводнения и аварии в жилището на ответника. Абонатната станция е разположена в
сутерена, който е индивидуална собственост на ответника. Абонатната станция е
обща част на сградата и следва да бъде достъпна за всички собственици на
отделни етажи в сградата /така Решение № 365/3.01.2012г. по гр.д.№ 981/2010г.,
ВКС, І г.о./. Дори когато общата част на сградата се намира в обект -
индивидуална собственост на някой от етажните собственици, този етажен
собственик е длъжен да осигурява достъп до тези общи части на останалите етажни
собственици, когато това е необходимо за тяхното поддържане, ремонт и отчитане
– Решение №134/10.12.2020г. по гр.д.№ 749/20г. на ВКС, І г.о. От това следва,
че ответникът е длъжен да осигури на ищеца достъп до абонатната станция,
находяща се в сутерена – обект, негова индивидуална собственост. Достъпът не
следва да бъде неограничен, а само когато се налага извършването на действия по
поддръжка, ремонт и отчитане. В този смисъл предявения иск досежно ТЕЦ
инсталацията следва частично да се уважи.
За да се осигури достъп на ищеца до
абонатната станция, ответникът следва да отстрани изградената от него на
стълбището стена от итонг. Стълбището /северното стълбище според заключението
на вещото лице/ осигурява комуникацията между апартаментите на трите етажа и
сутерена. Т.е. ищецът може да стигне до абонатната станция единствено през стълбището,
което в посока сутерена е зазидано със стената. Отделно от това, стената
представлява незаконно строителство и следва да се отстрани само заради този
факт, независимо дали ищецът търпи ограничения, произтичащи от съществуването
на стената /така Решение № 904/23.02.2010г. по гр.д.№ 2929/2008г., ВКС, ІV г.о.
и цитираните в него други решения на ВКС/. Стълбището е обща част и достъпът до
него следва да бъде свободен за собствениците, независимо дали ищецът има право
на достъп до сутерена или няма такова.
По разноските:
Ищецът претендира разноски по списък за
платени държавна такса, депозит и адвокатско възнаграждение общо в размер на 9 098,53лв.
Ответникът претендира разноски по списък
за платено адвокатско възнаграждение и депозит за вещо лице общо в размер на
4750лв.
Няма възражения по списъците.
С оглед изхода на делото –
неоснователност на деликтния иск и частична основателност на негаторния иск,
съдът приема, че на ищеца се следват разноски, на основание чл.78 ал.1 от ГПК в
размер на 4507,58лв.
На основание чл.78 ал.3 от ГПК на
ответника се следват разноски съобразно отхвърлената част от исковете в размер
на 1883,33лв.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ
предявения от Б.Р.К., ЕГН **********,*** срещу В.А.К., ЕГН **********, съдебен
адрес: *** иск с правно основание чл.45 от ЗЗД за заплащане на сумата
24 000 евро, представляваща обезщетение за търпени имуществени вреди,
ведно със законната лихва от 17.03.2021г. до окончателното изплащане, като
неоснователен.
ОСЪЖДА
по
иска на Б.Р.К., ЕГН **********,*** срещу В.А.К., ЕГН **********, съдебен адрес:
***, на основание чл.109 от Закона за собствеността, В.А.К., ЕГН **********, да:
1.
ПРЕМАХНЕ
поставените от него спирателни кранове в тоалетната на жилището си на етаж
първи, находящо се на бул.“***********, като така възстанови прекъснатите тръби
на ВиК инсталацията към жилищата на Б.Р.К., ЕГН **********, находящи се на етаж
втори и трети в същата жилищна сграда – етажна собственост, находяща се на
бул.“***********;
2.
ПРЕДОСТАВЯ
на Б.Р.К., ЕГН ********** достъп до частта от общата топлоснабдителна
инсталация на сградата - етажна собственост, находяща се на бул.“***********,
представляваща абонатна станция, която се намира в сутерена, собственост на В.А.К.,
ЕГН **********, САМО когато се
налага в случай на поддръжка, ремонт и отчитане;
3.
ПРЕМАХНЕ
изградената стена на ниво първи етаж в рамките на северното стълбище.
ОТХВЪРЛЯ
като неоснователен предявения от Б.Р.К., ЕГН **********, срещу В.А.К., ЕГН **********,
иск с правно основание чл.109 от ЗС, за осъждане В.А.К., ЕГН ********** да
предоставя на Б.Р.К., ЕГН ********** неограничен достъп до абонатната станция и
до сутерена на сградата, да предоставя достъп до собственото на Б.Р.К. мазе
през сутерена, както и да възстанови прекъснати тръби на топлоснабдителната
инсталация на сградата.
ОСЪЖДА В.А.К., ЕГН **********, съдебен
адрес: *** да заплати на Б.Р.К., ЕГН **********,***, на основание чл.78 ал.1 от ГПК, разноски по делото в размер на 4507,58лв.
ОСЪЖДА
Б.Р.К.,
ЕГН **********,*** да заплати на В.А.К., ЕГН **********, съдебен адрес: ***, на
основание чл.78 ал.3 от ГПК, разноски по делото в размер на 1883,33лв.
Решението подлежи на обжалване пред
Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия: