Р Е
Ш Е Н
И Е №
гр.Добрич, 29.05.2019г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ДОБРИЧКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ,
ШЕСТИ СЪСТАВ, на втори май през две хиляди и деветнадесета година в публично съдебно заседание в следния състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СОНЯ ДЖЕНКОВА
При секретаря: КАЛИНКА МИХАЙЛОВА
като
разгледа докладваното от районния
съдия гр.д. №4956 по описа за 2018г. и
за да се произнесе съобрази следното :
Производството е образувано по искова молба от
06.12.2018г., подадена от „***, със седалище и адрес на управление ***, с която
срещу А. ***Ф. ЕГН: ********** ***, е предявен иск по реда на чл. 422 от ГПК, за установяване вземането на
ищеца, за което е издадена заповед за изпъленние по ч.гр.д№ 4215/2018г. по
описа на РС Добрич, а именно за следните суми:
-1284.00лева, представляваща възнаграждение за осыцествено
посредничество по договор за посредничество от 10.03.2018г., представляваща 2,4
% от продажната цена на недвижим имот, находящ се в град ***, като цената на
имота е 53 500 лева, ведно със законната лихва върху нея от датата на
подаването на заявлението до
окончателното плащане;
-1 300лева, представляваща част от сумата от 5 350 лева - договорена
неустойка по чл. 10 от договора за посредничество, сключен между страните в
размер на 10 % от продажната цена на имота;
С исковата молба се претендират сторените в установителното
производство разноски и адвокатско възнаграждение.
ТВЪРДЕНИЯ
В ИСКОВАТА МОЛБА:
-Между
„*** ответника е сключен договор за посредничество от 10.03.2018г. Съгласно чл.
6 от него Клиента няма право да влиза в контакт със собствениците на имотите,
описани в договора, да преговаря и да сключва сделки с тях, без
посредничеството на посредника, в качеството му на **** на ***. Съгласно чл. 5
от договора Клиента се задължава да не сключва договор с предмет идентичен или
близък с предмета на договора с трето лице посредник, да не сключва лично или
чрез свързано лице предварителен и/или окончателен договор за покупко -
продажба на недвижимият имот , описан в т. 2 от Договора без знанието на
Посредника. Ако Клиента не изпълни това свое задължение и закупи имота, описан
в Договора лично или чрез свързано лице, той дължи на Посредника заплащане на
утовореното в чл. 2 възнаграждение. За целите на договора за свързани лица с
Клиента се приемат роднините му по права линия, съпругът, братята и се стрите и
всички други роднини по съребрена линия до четвърта степен и роднините по
сватовство от първа степен или от търговско дружество, в което Купувача има
участие и/или е служител;
-
Съгласно чл.7 от договора от 10.03.2018г. за извършената от ищеца посредническа
дейност, ответникът се задължил да
заплати възнаграждение в размер на 2,4 % от продажната цена на конкретният
имот, съгласно условията на предварителният договор, а в случайте, когато не се
подписва такъв - съгласно обявената в т. 2 от договора цена на имота, като в
настоящият случай цената е 53 500 лева.
-Страните
по договора са постигнали и договорка , съгласно чл. 10 от същия, че при
цялостно неизпълнение на задължението за заплащане на дължимото възнаграждение
на посредника, Клиента дължи неустойка в размер на 10 % от цената, посочена в
т. 2 цена на имота, която в случая е 5 350 лева, като страните са се съгласили,
че така уговорената неустойка не е прекомерна.
-В
рамките на поетото задължение ищцовото дружество осъществило посредничество за
ответника и организирало оглед на имота в град ***, на 10.03.2018г.- датата на
подписване на договора за посредничество, като ответникът удостоверил с подписа
си, че е ходил на оглед на имота заедно с представител на ищеца;
-След
справка се установило, че бащата на ответницата -***е закупил директно от
продавачите ***на 11.04.2018г. предложеният му посредством посредничеството на
ищеца недвижим имот, за да избегне заплащането на комисион по сключеният
договор за посредничество;
-До настоящият момент от страна на ответника
не е извършено плащане по процесният договор за посредничество;
- По реда на чл.410 от ГПК и въз основа на образувано ч.гр.дело №
4215/2018г. по описа на PC Добрич, ищцовото дружество се снабдило със заповед
за изпълнение за исковите суми. В срок по чл.414 от ГПК ответникът депозирал
възражение срещу вземането по издадената заповед за изпълнение;
- Ищецът посочва следната банкова сметка
***оложително решение: IBAN: *** „*** титуляр на сметката „***;
Към исковата молба са приложени следните
писмени доказателства: Договор за
посредничество от 10.03.2018г.; Заповед за изпълнение на парично задължение по
ч.гр.д. № 4215/2018г. по описа на PC Добрич; Разпечатка от Имотен регистър.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът депозира отговор. Намира за недопустим иска за
установяване съществуването на вземане за законната лихва върху сумата от 1284
лева, начиная от датата на подаване на заявлението за издаване на заповедта по
чл. 410 от ГПК до окончателното изплащане на сумата, доколкото това вземане за лихви не е посочено в
издадената заповед №2364 от 25.10.2018г. по ч.гр.д.№4215/2018г. по описа на
ДРС. За останалите суми исковете са намерени за допустими, но неоснователни.
РЕЛЕВАНТНИ
ВЪЗРАЖЕНИЯ:
-Ответникът не е сключвал
договор с ищцовото дружество за покупка на собствен имот. Брат му бил в делови
отношения с ищцовото дружество.
-Ответникът
имал контакти със служителите на ищцовото дружество, ходил на огледи с тях за
да посредничат за закупуването на имот на брат му ******Ф.. Тъй като последния
живеел в чужбина, възложил на брат си да извърши огледи на предварително харесани
от него имоти. Това овластяване било извършено устно - и ответникът, и
служителите на ищеца знаели, че ответникът действа от името и за сметка на брат
си. По този начин А.Ф. участвал в няколко огледа на имоти. Единият от имотите
бил в ЖК „***.
-Ответникът
не е овласятван от брат си за последващи
действия във връзка с този имот. Не му е известно как са се развили по-нататък
отношенията им. От исковата молба разбирал, че баща му е сключил договор за
покупка на този апартамент, но ищецът не знае как той се е свързал с
продавачите, нито на каква цена е закупил имота.
-При
огледа на този имот е възможно да е подписал протокол за оглед, но в никакъв
случай не е подписвал и не се е съгласявал с договор за посредничество.
-Договорът
за посредничество от 10.03.2018г. е
нищожен като изцяло неравнопоставен ( неравноправен) по смисъла на чл. 3 от
ДИРЕКТИВА 93/13/ЕИО НА СЪВЕТА от 5 април 1993 година относно неравноправните
клаузи в потребителските договори, защото противоречи на добросъвестността,
създава в ущърб на потребителя значителна неравнопоставеност между правата и
задълженията, произтичащи от договора. Ответникът като потребител нямал реална
възможност да се запознае с клаузите на договора преди окончателното му сключване
и обвързване с условията му ( в този смисъл Приложението по чл. 3,ал.З от
ДИРЕКТИВА 93/13/ЕИО, т. 1, б „и) чл. 143 от ЗЗП. Договора бил „пробутан „ за
подпис като протокол по време на оглед/.
-Договорът е нищожен заради
липса на съгласие, противоречие с добрите нрави и привидност ( персонална
симулация) - ответникът не е търсил, възлагал на ищеца посреднически услуги и
това му е известно, участвал в огледите като овластен от брат си, т.е действал
за негова сметка само при огледите.
-Разпоредбата
на чл. 5 от договора по същество се явява с характер на неустойка и е обвързана
от нарушаване на договора, каквото ответникът не е извършил/ не е предал
информация на своя баща за местонахождението на имота и данни за продавачите/
-В
условията на евентуалност, като форма на неустойка прави възражение за
прекомерност и за намаляването й.
С отговора на исковата молба
ответникът настоява на основание чл. 183 от ГПК съдът да ззадължи ищеца да
представи оригинала на договора за посредничество от 10.03.2018г.
На основание чл. 193 от ГПК се
настоява съдът да открие производство за
оспорване истинността и съдържанието на договора за посредничество от
10.03.2018г., като оспорва подписа на лицевата му част ( стр.1) и заключителна
част (стр.2), както и съдържанието му в
частта на таблицата в т.1 Предмет на договора, подточка 2 - таблицата,
съдържаща описанието на имота. Счита, че текстьт, посочващ описанието на имота,
е добавен в последствие върху подписа, положен в празната таблица.
Отправя
искане за събиране на гласни доказателства чрез изслушване на трима свидетели.
В открито съдебно заседание ищцовата страна представя в оригинал
договора за посредничество от 10.03.2018г., във връзка с оспорване
автентичността подписа на възложителя, като заявява, че ще се ползва от
договора като доказателство. На следващо място ищецът уточнява, че ответникът
не за първи път е клиент на това дружество. Страните са имали взаимно доверие
за закупуване на друг имот от негова страна. Когато служителите на ищеца завели
ответникът да огледа имота на 10.03.2018г., се оказало, че ответникът и
продавачите се познават. След извършения оглед са осъществили пряко договаряне
с оглед избягване на заплащане на комисиона.
Ищцовото дружество не е имало разговори, нито са били подписвани
договори с брата на ответника ******Ф.. Освен това дружеството ищец имало
трайна и постоянна практика относно обстоятелствата, при които се подписва
договора. В качеството му на франчайзополучател на „Форос – Национална компания
за недвижими имоти”, една от най- големите компании за недвижими имоти в
страната, ищецът спазвал строго предписания алгоритъм за работа с клиенти.
Имотите за продан се офертирали в сайта на дружеството под определен код.
Заинтересованият купувач, вижда номера на обявата, поканва се в офиса,
разясняват се условията за посредничество, подписва се договора, а след огледа
и протокол за оглед. Ответникът имал и други взаимоотношения с ищцовото
дружество. Закупувал е друг недвижим имот посредством дружеството. Договорите
на ищеца са с готова бланка, не се
променят, нито практиката на работа на дружеството. Ответникът е бил известен,
знаел е за практиката, с която работи компанията от предходни посреднически
отношения.
По
реда на чл.143 от ГПК ответната страна не оспорва обстоятелството, че купувача
на имота ***е баща на ответника.
Районният съд, след преценка на събраните по делото доказателства и
доводите на страните, намира за установено от фактическа страна следното:
ПИСМЕНИ ДОКАЗАТЕЛСТВА. В рамките на производството
бе установено, че със заявление от 22.10.2018г. е било образувано ч. гр. д. № 4215/2018
г. по описа на РС Добрич за издаване на заповед за изпълнение от "***
против А. ***Ф. за сумите, както следва:
-1284.00 лева, представляваща
възнаграждение за осыцествено посредничество по договор за посредничество от
10.03.2018г., представляваща 2,4 % от продажната цена на недвижим имот, находящ
се в град ***, като цената на имота е 53 500 лева, ведно със законната лихва
върху нея от датата на подаването на заявлението до окончателното плащане;
-1 300 лева, представляваща част от
сумата от 5 350 лева - договорена неустойка по чл. 10 от договора за
посредничество, сключен между страните в размер на 10 % от продажната цена на
имота;
Въз
основа на заявлението на 25.10.2018г. е
издадена и заповед № 2364, с която е било уважено искането и ответникът е
осъден да заплати сумите по заявлението, както и разноски за водене на
заповедното производство. За издадената заповед длъжникът е бил уведомен със
съобщение от 31.10.2018г. В законовият двуседмичен срок – на 09.11.2018г. от негово
име е подадено възражение на основание чл. 414 от ГПК. За това заявителят е уведомен на 15.11.2018г., като последният
в рамките на законовият едномесечен срок на 06.12.2018г. е предявил и
настоящият установителен иск с основание чл. 422 от ГПК.
Приобщен
към доказателствения материал по делото е договор за посредничество от 10.03.2018г. С този
договор ищцовото дружество се задължило да посредничи на клиента при
придобиване в собственост на недвижим имот с цена и индивидуализирани в таблица
2 от Договора. Съгласно чл. 6 от него Клиента няма право да влиза в контакт със
собствениците на имотите, описани в договора, да преговаря и да сключва сделки
с тях, без посредничеството на посредника, в качеството му на
франчайзополучател на ***. Съгласно чл. 5 от договора Клиента се задължава да
не сключва договор с предмет идентичен или близък с предмета на договора с
трето лице посредник, да не сключва лично или чрез свързано лице предварителен
и/или окончателен договор за покупко - продажба на недвижимият имот , описан в
т. 2 от Договора без знанието на Посредника. Ако Клиента не изпълни това свое
задължение и закупи имота, описан в Договора лично или чрез свързано лице, той
дължи на Посредника заплащане на утовореното в чл. 2 възнаграждение. За целите
на договора за свързани лица с Клиента се приемат роднините му по права линия,
съпругът, братята и сестрите и всички други роднини по съребрена линия до
четвърта степен и роднините по сватовство от първа степен или от търговско
дружество, в което Купувача има участие и/или е служител в него.
Съгласно
чл.7 от договора от 10.03.2018г. за извършената от ищеца посредническа дейност,
ответникът се задължил да заплати
възнаграждение в размер на 2,4 % от продажната цена на конкретният имот,
съгласно условията на предварителният договор, а в случайте, когато не се
подписва такъв - съгласно обявената в т. 2 от договора цена на имота.
В
т.2 от Договора е описан предложен на ответника недвижим имот в гр.***, като
цената на имота е 53 500 лева.
В
чл. 10 от договора страните уговорили, че при цялостно неизпълнение на
задължението за заплащане на дължимото възнаграждение на посредника, Клиента
дължи неустойка в размер на 10 % от цената, посочена в т. 2 цена на имота,
която в случая е 5 350 лева, като страните са се съгласили, че така уговорената
неустойка не е прекомерна.
Съгласно представеният по делото договор, посредникът е
предоставил за оглед на възложителя имота в гр.***. В таблицата за опис на
огледаните имоти е поставен подпис на възложителя на реда, на който е описано
местоположението на конкретен обект.
Представената и неоспорена по делото справка от поимотната
партида на огледания от ответника имот и представения по делото нотариален акт
за покупко-продажба на недвижим имот №30, том.І/11.04.2017г. на нотариус рег.№
301 в НК, установяват безспорно, че *** гр.****, както и гараж
пред бл.28 са продадени от ***на купувача ****, срещу сумата от
21 000лева. Данъчната оценка на описаните имоти е 20 783,30.
Страните не спорят по факта, че ***е
баща на ответника. Обстоятелството е прието за безспорно между страните с
определение в съдебно заседание.
ГЛАСНИ ДОКАЗАТЕЛСТВА: По делото са събрани гласни
докзателства чрез изслушване на свидетелите *** ***, *** в ищцовото
дружество.
Свидетелката *** работила като *** недвижими
имоти в ищцовото дружество до м.август 2018г. Спомня си, че фирмата рекламирала
в интернет своите обяви и клиентите се свързат с ***а на служебен номер с
въпроси или искания за огледи по конкретните имоти, които представляват интерес
за тях. През м. февруари 2018г. А. се обадил по телефона с искане да погледне
конкретен имот. Съгласно инструкциите А. бил поканен в офиса, за да се проведе
предварителния разговор с него, да се установят нуждите на клиента. Свидтелката
тогава за първи път се запознала с ответника. Още първия път на предварителния разговор бил
придружен от съпругата и детето си и изобщо свидтелеката не се усъмнила, че
жилището се търси за друго семейство, дори и на огледите после, А. пак бил със
съпругата и детето си.
Съответно
той бил запознат и с общите условия за работа с агенцията. Агенцията работела с
типови договори, едни и същи за всички клиенти. Всяка една точка от договорите
бивала разяснявана на клиента преди да се стигне до съгласие за оглед и да бъде
разписан договор. След разясненията ответникът и свидетелката извършили няколко
огледа на други имоти. През м.февруари на 2018г. ответникът харесал имот и внесъл
гаранционен депозит, но продавачът се отказал и сумата била върната на клиента.
През м.март 2018г. ответникът отново звъннал за да погледне друг имот, находящ
се в ЖК „**”. Понеже А. вече бил запознат с условията за посредничество на
ищцовото дружество, настоявал възможно по-скоро да види имота и събота или
неделя свидетелката завела ответника за оглед на конкретния имот на ЖК „***“. Свидетелеката
като *** представила имота. При огледа дъщерята на собствениците отключила
апартамента и споменала,че живее в съседния блок. Имало достатъчно време
клиента на спокойствие да огледа, да задава въпроси, да усети атмосферата на
имота. След огледа, на паркинга, ответникът подписал протокола за оглед на
имота.Той изразил желание да закупи имота, казал, че го харесва. Свидетелката ***
не си спомня клиента да и давал сведения, че имота е за брат му и с него следва
да се договаря. Няколко дни по-късно, в следващия работен ден А. дошъл в офиса
със сума за гаранционен депозит. Този депозит задължавал посредника да спре
предлагането на имота на други клиенти. Сумата, която носел била по-малка от тази,
която той трябвало да внесе. Свидетелката му обяснила, че сделка на по-ниска
цена, за която клиента настоявал, няма как да се осъществи, затова не приела
сумата и не оформила документи. Гаранционният депозит декларирал намерението на
клиента да закупи конкретен имот и от агенцията реално тогава започвали да
работят по сделката и да изискват документи от страна на продавача. Тази сума
не била предавана на продавача като капаро, а се задържала в сейф във фирмата. На
по-късен етап *** имала други клиенти, които искали да видят същия имот. Тогава
дъщерята на продавачите, с която общували съобщила, че апратамента е продаден,
че майка й и баща й са си намерили клиенти. След проверка в Имотен регистър се
установила продажбата.
Екземпляр
от договора и протокола за оглед не се предоставял на клиента, докато не се
подпишел от управителя на дружеството, в рамките на същия или следващия работен
ден. Клиентът винаги можел да се снабди с екземпляр. А. не поискал екземпляр.
При подписването на договора ответникът го погледнал, видял, че става въпрос за
конкретния имот, за конкретния адрес и положил подпис.
За
процесния имот, бил сключен и договор с дъщерята на собствениците относно посредничество за
продажбата му.
Свидетелката *** работила от 07.08.2009г. до
01.01.2019г. на длъжност „***“ в ищцовото дружество. Спомня си за клиент с
имена А.Ф., който през 2018г. позвънил по една обява. Практиката на агенцията е клиента да се
покани в офиса. След това ***ът за съответния имот го поема, както станало и в
случая. ***ът бил ***, като *** присъствала на първата среща на ***а и
ответника. Първоначалната беседа, която се осъществява за опознаване на клиента,
неговите нужди при А. продължила около 20-30 минути, а и той бил придружен от
малко дете и трябвало да се процедира
по-бързо. ***ката му обяснила подробности за апартамента. Задължително на
практика освен за съответния имот ***ът предоставял и договора на клиента за
прочитане, разяснявани били отделните задължения по него. През този ден още бил
подписан договор, извършени огледи. Дори се стигнало до внасяне на гранционен
депозит за имот по ул.”***” от клиента, но не се стигнало до сделка и депозита
бил върнат. След приемане на първия депозит свидтелката *** не е виждала
ответника. От колежката си узнала, че са ходили да гледат друг апартамент, но
има разминаване с цената. Принципно договорите на ищцовото дружество били
типови и ако клиентът не се съгласи с някое от условията, просто не се стигало
до подписване на договор, не се извършвал оглед.
Направеното
доказателствено искане от ответната страна относно допускане на гласни
доказателства, чрез разпит на двама свидетели, е оставено от съда без уважение.
На първо място съдът установи, че със свидетелски показания ответната страна
желае да установява жилищната нужда, обезпеченост и състояние на ответника.
Съдът намира, че по този въпрос не следва да събира доказателства, тъй като
същият е неотносим. Без значение за изхода от спора е дали ответникът притежава
и колко имоти, тъй като няма пречка едно физическо лице да притежава няколко
имота.
На
второ място за това, че ответникът действал по възлагане на брат си ******Ф. и
бил упълномощен само да извършва огледите върху имота, съдът намира, че този
въпрос касае вътрешните отношения между двамата братя. Дали е сключен договор
между ответника и ищеца или договор между ищеца и трето лице, този въпрос е
относим за твърдението на ответника за наличие на персонална симулация по
договора. По въпроса за наличието на персонална симулация, на осн. чл. 165 от ГПК, не са допустими свидетелски показания, доколкото ищцовата страна не даде
съгласие за събирането им, нито пък ответната страна представя писмен документ
/обратно писмо/ изходящ от ищцовата страна, обосноваващ този извод или писмен
документ, обосноваващ вероятност /начало на писмено доказателство/. В случая
налице е писмен договор и оборването на съдържанието му, и по-конкретно на
страните по него, трябва да стане по предвидения от закона ред.
ЕКСПЕРТНИ
ЗАКЛЮЧЕНИЯ:С оглед оспорване подписите за клиент в представения от ищеца договор,
беше допусната и събрана като доказатество съдебно-почеркова експертиза. Вещото
лице установява, че подписите положени в Договор за посредничесто от 10.03.2018г. на ст.1 и стр.2 са положени от
А. ***Ф.. От целия ръкописен текст в договора, от А.Ф. е изпълнен само текста с
изписване на неговите имена в графа „клиент; Възложител”.
Последователността във времето на
изпълнение на подписа на страница първа в частта на таблицата, в т.1 , първо е
изписан ръкописния текст с описание на имот и след това върху него е положен
подпис.
При така установената
фактическа обстановка, съдът достига до следните правни изводи: Предявените искове
са установителни, след успешно проведено заповедно производство, основани на
разпоредбата на чл.422 от ГПК. Искът за заплащане на цена за посредническа
услуга е с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД вр. с чл.49-51 от ТЗ. Искът за
заплащане на неустойка е частичен и се обосновава с разпоредбата на чл. 92,
ал.1 ЗЗД.
Посредническата дейност е
регламентирана в Търговския закон. Посредническата услуга по смисъла на чл. 49 ТЗ се извършва от посредник, който по
занятие посредничи за сключване на сделки. Съгласно чл. 51 ТЗ, посредникът има право на
възнаграждение, което се дължи от едната или от двете страни съобразно тяхната
уговорка. Това означава, че посредникът чрез своята услуга способства за
сключване на определена сделка между двама съконтрахенти. Той е връзката между
тях и извършва подготвителната дейност за сключване на договора, което не
означава, че е участник при самото сключване на договора, а само подпомага този
основен процес, който се ръководи от основните страни по бъдещия договор.
Затова неговата дейност се състои в свързването на страните по договора и в
този смисъл той представлява това свързващо звено, без да е пряк участник в
съответното договаряне. За да бъде ангажирана договорната отговорност на клиента
на заявеното основание, в доказателствена тежест на дружеството- ищец в
първоинстанционното производство, е да установи елементите от фактическия
състав на цитираната правна норма, а именно: сключването на договор, както и
изпълнение на поетите с него задължения, за да има качеството на кредитор. С
представеният по делото писмен договор, носещ подписите на страните и ползващ
се с регламентираната в чл. 180 от ГПК доказателствена сила, е установено, че на 10.03.2018г. страните
са сключили договор, наименован като договор за посредничество. По правната си
същност това е договор е за търговско посредничество по смисъла на чл. 49 от ТЗ,
в който смисъл е и трайно установената съдебна практика /вж. решение №
503/25.01.2010 г. на ВКС по т. д. № 260/2009 г., решение № 123/ 17.11.2010 г.
на ВКС по т. д. № 698/2009 г. /. Откритото производство по реда на чл.193 от ГПК за оспорване автентичността на подписа на ответника върху процесния договор
не постигна цеения от ответника резултат, доколкото от неоспореното заключение
на вещото лице се установи, че именно А.Ф. е подписал договора, както и
инкорпорирания в него протокол за оглед. Подписа за възложителя е положен след
изписване текста за адрес на огледания недвижим имот. Относно съдържанието на
частен документ не се открива производство по чл.193 от ГПК, тъй като частните
диспозитивни документи не разполагат с материална доказателствена сила, а
защитата срещу материалната доказателствена сила на частните свидетелствуващи
документи не е подчинена на чл.193 ГПК.
С оглед изводите по-горе, следва да
се приеме за установено, че страните са обвързани с процесния договор. На
преценка следва да се постави наведеното от ответника възражение за нищожност
на договора заради неравноправния му характер поради това, че не е имал
възможност да се запознае с клаузите на договора преди сключването му.
Ответникът се позовава на чл. 143, т.9 от ЗЗП и Приложението по чл.3, ал.3 от
Директива 93/13/ЕИО, т.1,б „и“. Безспорно е за страните, че сключения помежду
им договор е типов, предварително изготвен и липсват индивидуално уговорени с
клиента клаузи. Съгласно разпоредбата на чл.143, т.9 от ЗЗП неравноправна
клауза е тази, която налага на
потребителя приемането на клаузи, с които той не е имал възможност да се
запознае преди сключването на договора. Ответникът безспорно има качеството
„потребител” по смисъла на пар.13 ал.1 от ДР на ЗЗП, с оглед на което към процесния
договор е приложима и общата императивна закрила срещу неравноправно
договаряне, в сила от 10.06.2006 г, както и нормите на Европейското общностно
право - Директива 93/13/ЕИО на Съвета от 05.04.1993 г.
относно неравноправните клаузи в потребителските договори. Съгласно чл.4 ал.1
от ЗПП, търговецът преди сключването на договора следва да предостави на
потребителя по ясен и достъпен начин вида на услугата, условията за
предоставянето и, цената и пр. От събраните по делото писмени доказателства се
установи, че г-н Ф. е посетил агенцията за недвижими имоти през м.февруари
2018г. и подписал типов договор от 05.02.2018г. като, видно от отбелязванията в
таблицата за огледи, извършил оглед за два други имота. На същата дата между
него и ищцовото дружество е подписано споразумение за гаранционен депозит,
който клиента да внесе при посредника с оглед спиране предлагането на единия от
огледаните имоти за срок от 23 дни. Това споразумение между страните е
основано, видно от текстовата му част, на чл.2.5 от договора за поръчка.
Уговорени са условия за задържане на този депозит при несключване на договора
по вина на клиента, както и задържане на 10% от депозита за консултантски
услуги/не са посочени/.
От
събраните гласни доказателства се установява, че при първото си посещение в
офиса на ищеца, г-н *** предварително разговарял с ***а относно конкретните
параметри на търсен имот, а на практика винаги при първото посещение се
разисквали и клаузите на самия договор за посредничество. След извършените
първоначални огледи не се стигнало до сделка, но по вина на продавача. След
около месец ответникът отново потърсил услугите на ищеца тъй като проявил
интерес към друг конкретен имот. Преценени в съвкупност, писмените и гласни
доказателства водят до извода, че на практика ответникът е запознат с типовия
договор, можел е да задава въпроси, да го изчете в офиса и пр. Възражението му
в тази посока е неоснователно. Неоснователно е и другото възражение на
ответната страна за нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави,
доколкото служителите на ищеца знаели, че ответникът не търси да купи имот за
себе си, а знаели, че участва в огледите по възлагане от неговия брат. Ищцовите
представители „пробутали“ документа за подпис по време на огледа, като знаели,
че всъщност друга е страната по договора, а именно неговия брат. Макар да е
посочил, че става дума за нарушение на добрите нрави, с въведеното твърдение
ответникът цели да установи, че той не е истинската страна по договора и че
всички уговорки обвързват Агенцията с неговия брат, тъй като имота бил за него.
От всички събрани по делото доказателства не се установява, че ответникът е
действала като скрит пълномощник на брат си, тъй като е извършвал огледи,
включително на процесния
имот, придружаван
е от представители на своето семейство, той е потърсил услугите на ищеца, той е
обсъждал условията по договора и пр. Самият ответник не представи допустими
доказателства в обратна посока.
При
така установените факти по делото, съдът намира, че във връзка със сключения
договор за поръчка и в изпълнение на уговорките в него, представител на ищеца е
организирал и провел оглед на апартамент с административен адрес град ***., на възложителя А.Ф..
Основен въпрос по делото е изпълнени ли са от ищеца всички задължения по така
сключения договор, които да обуславят задължение за ответника да плати
възнаграждение по същия /комисионна/ и достатъчен ли е извършеният оглед за
приложението на т. 7 и т. 8 от процесния договор и за пълното му изпълнение.
Договорът за посредничество е абсолютна търговска сделка по смисъла на чл. 1,
ал. 1, т. 4, предл. 2 ТЗ. Касае се до дейност, упражнявана по занятие от
търговец, който е специализиран в осъществяване на определени сделки или на
сделки с определени обекти от гражданския оборот. Няма спор и в теорията и в
практиката, че търговският посредник има правото на възнаграждение съобразно
уговорката му с възложителя, ако посредникът е свързал страните по него /виж
определение № 383 от 25.05.2011 г. на ВКС по т. д. № 689/2010 г., I т. о.,
решение № 1406 от 7.I.1994 г. по гр. д. № 390/93 г., на състав на V-то г. о. на
ВС и определение № 690 от 21.10.2010 г. по т. д. № 328/2010 г. на I т. о. на
ВКС/. Ключовото задължение, ядрото на правоотношението е осъществяването на
посредничеството, т. е. осъществяването на контакт между страните – продавач и
купувач. Предмет на договорът за посредничество не е извършването на определена
работа, а постигането на определен резултат - свързване на страните за
сключването на сделки. Такъв е предметът и на конкретния „договор за поръчка“ –
по арг. от т. 1 и т. 3 от договора изпълнението на поръчката настъпва с
постигането на съгласие между страните и сключването на предварителен или
окончателен договор. Именно и поради така уговорения предмет на конкретното
облигационно отношение, съдът намира, че се касае до договор за посредничество.
За разлика от договора за поръчка и за изработка, договорът за търговско
посредничество за сключване на договора за покупко-продажба на недвижим имот
включва не само задължение за организиране на огледи, но и посредничество за
постигане на съглашение между страни по сделка, съдействие за проучване на
цени, за снабдяване с информация и документи за имота. В този смисъл е и
практиката на съдилищата – виж решение № 3660/27.5.2015 г. по в. гр. д. №
12365/2014 г. по описа на СГС, решение от 20.06.2014 г. по в. гр. д. №
17077/2013 г. по описа на СГС, решение от 16.10.2014 г. по в. гр. д. № 295/2014
год. по описа на СГС;
Не е нужно посредникът да взема и
непосредствено участие в преговорите по сделката, както и двете страни да
изпълнят изцяло задълженията си по сделката. Достатъчно е сключването на
сделката да е в резултат от това, че посредникът е поставил в контакт страните
- /К., К., Систематичен курс по Българско Търговско право, Второ издание,
София, Придворна печатница, 1939 г., стр. 437/. От събраните по делото доказателства,
обсъдени поотделно и в съвкупност, не се установява твърденията на ищеца да е
изпълнил задълженията си по договора за посредничество. Обратното, опровергават
се, което е достатъчно основание главната претенция да бъде отхвърлена, като
недоказана и неоснователна. От показанията на ***а работил с ответника се
установява, че г-н Ф. на следващия работен ден се явил в офиса на ищеца и
заявил желание да се предприемат по-нататъшни действия за покупката на
огледания имот, като настоявал за постигане на по-ниска продажна цена. В тази
връзка и носел сума за искания от служителите на ищеца гаранционен депозит, но
в по –нисък размер. Сключеният на 10.03.2018г. договор за посредничество не
съдържа задължение на клиента да осигурява депозит за посредника. Ищцовото
дружество е провеждало нелоялна търговска практика, след първоначалното
обвързване на страните да ги задължава да заплащат суми за гаранционен депозит,
включително права да задържа този депозит, респективно 10% от него. Спирането на имота от офертиране е естествено задължение на ***ското
дружество с оглед предстоящите действия по постигането на съгласие между страните и сключването
на предварителен или окончателен договор. В случая, обаче нелоялната практика на самото
дружество е довело до пряко препятстване контакт с продавачите. Купувачът е
върнат. Страните по бъдещата сделка имат право сами да обсъдят параметрите на
сделката, а купувачът има право да предложи по ниска цена и да обсъди с
купувача причините за това, т.е да води преговори. Като е върнала ответника без
да го свърже с продавачите, ищецът сам се е поставил в хипотезата на
неизпълнение на свое задължение. Осъществяването на огледа на имота е
равнозначно на частично, но не и на пълно изпълнение, каквото е единствено
придобиването от възложителя, негов близък /в случая възходящ/ на вещно право
върху имот, във връзка с посредничеството на изпълнителя. След като правото на
възнаграждение не е обусловено само от частичното изпълнение по предоставяне на
информация и оглед на имота, извършването на това действие, не означава, че
доверителят следва да заплати комисионна /провизионна/ за пълно изпълнение, така
както е претендирано от ищеца. Задължително условие за пълното изпълнение е
осъществяването на контакт между страните, осъществяването на уговорения
резултат, както и наличието на причинна връзка между поведението на ищеца и
настъпването на крайния резултат. Ето защо съдът намира, че по производството
не се установи осъществяването на посредничество – свързването на продавач и
купувач по сделката от страна на ищеца. Горното не се дължи на виновно
поведение на ответника. Не се установява и поради това причинна връзка между
поведението на ищеца и настъпването на крайния резултат – покупко-продажбата на
процесния имот. По делото няма спор, че ответникът е имал желание
да купува процесния имот, но няма основание да се приеме, че това не е станало
с помощта на ищеца, само за да се избегне плащането на уговореното
възнаграждение, а по-скоро поради невъзможност да получи от него като посредник
необходимото съдействие за договаряне на по-изгодни условия и реално
осъществяване на сделка. Настоящия състав приема, че
искът за
уговореното възнаграждение е неоснователен и като
такъв следва да се отхвърли. В допълнение трябва да се посочи, че е под съменние и въпросът дали
ищцовото дружество е можело да осигури контакт с истинските собственици на
огледания имот, доколкото от свидетелските показания се установява, че за
продажбата на този имот договорът бил сключен с дъщерята на продавачите, т.е от
трето лице, непритежаващо права в собствеността на предлагания имот.
По иска за
неустойка за забава: Тази претенция е акцесорна
и обусловена от главния иск, поради което неоснователността на претенцията за
договорно възнаграждение рефлектира и в неоснователност на претенцията за
неустойка за забава по т.10, в размер на 1300лв., като част от цялото вземане в
размер на 5350лв. За пълнота на анализа, следва да се посочи, че уговорената
клауза при неизпълнение на задължението си за плащане на комисиона по договора,
доверителят да дължи на посредника неустойка в размер на 10% от обявената
продажна цена, независимо от дължимото по настоящия договор възнаграждение, е
нищожна поради накърняване на добрите нрави. Според Тълкувателно решение № 1 от
15.06.2010 г. на ВКС по тълк. д. № 1/2009 г., ОСTK преценката за нищожност на
неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки
конкретен случай към момента на сключване на договора. В случая съотношението
между размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнението вреди е
несъразмерно. Уговорено е 2.4% от обявената цена възнаграждение за
посредничеството, а от друга страна неустойката за каквото и да е неизпълнение
на договора от страна на възложителя се равнява на 10%, т.е. самата неустойка е
почти 4 пъти по-висока по размер от възнаграждението. С други думи, договорът
предвижда ищеца фактически да получи възнаграждение, а след това, доколкото
възнаграждението не е заплатено навреме, да може да получи и неустойка, равна
на още 4 възнаграждения, т.е. в крайна сметка от договора е видно, че ищецът
получава общо 5 възнаграждения. Тази уговорка е крайно обществено неприемлива,
тя цели единствено обогатяването на ищеца и нищо друго, поради което нарушава
установения в обществото морал.
Относно
такси и разноски: С оглед изода от спора и на осн.чл.78 ал.3 от ГПК, на ответната
страна следва да се присъдят сторените съдебни разноски в размер на 120лв. за
експертиза и 650лв. адвокатско възнаграждение, съгласно представена фактура. С
оглед отхвърляне на установителния иск, разноски в заповедното производство на
заявителя не се следват.
По гореизложените съображения,
Добричкият районен съд
Р Е
Ш И :
ОСТАВЯ
БЕЗ УВАЖЕНИЕ предявенте от „***, със седалище и адрес на управление ***, срещу А.
***Ф. ЕГН: ********** ***, искове по реда на
чл. 422 от ГПК, за установяване вземането на ищеца, за което е издадена
заповед за изпъленние по ч.гр.д№ 4215/2018г. по описа на РС Добрич, а именно за
следните суми:
-1284.00лева, представляваща възнаграждение за осыцествено
посредничество по договор за посредничество от 10.03.2018г., представляваща 2,4
% от продажната цена на недвижим имот, находящ се в град ***, като цената на
имота е 53 500 лева, ведно със законната лихва върху нея от датата на
подаването на заявлението до
окончателното плащане;
-1 300 лева, представляваща част от сумата от 5 350 лева -
договорена неустойка по чл. 10 от договора за посредничество, сключен между
страните в размер на 10 % от продажната цена на имота;
ОСЪЖДА „***, със седалище и адрес на управление ***, да
заплати на А. ***Ф. ЕГН: ********** ***, сторените в установителното
производство съдебно деловодни разноски в размер на 120лв. и адвокатско
възнаграждение в размер на 650лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Добрички окръжен съд
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ :...........................