Р Е Ш Е Н И Е
№ 431, година 2015, 09. 02. гр. Бургас
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, в публично заседание на двадесети ноември, две хиляди и четиринадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Вела Стайкова
секретар А.Ц., постави на разглеждане т. дело № 609, по описа на БОС за 2012 г. и за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е образувано по искова молба на А.М.М.К., гражданин на И., роден на *** г. в Д., с адрес: 8 Б.Б.П., К., Ко. Д., И. и П. М.К., гражданка на И., родена на *** г. в Д., със същия адрес, двамата чрез адв. В.Д.,*** 1000, район „С.”, пл. „С.”, № *, вх. *, ет. * ап. **, срещу „Сънсет Ризорт” АД – гр. Поморие, ул. „К.Б. І”№***, ЕИК *********, за осъждане на ответника да заплати солидарно на ищците, сумата 42459 евро, включваща:
1. 2474, 52 евро- обезщетение за наличната разлика в посочена в нот. акт № 143 от 07. 07. 2010 г. площ и действителната застроена площ на имота.;
2. 16876 евро - обезщетение за неизпълнение, от ответника, на задължението за обзавеждане, калкулирано на база пазарната му стойност.
2.1. При евентуалност, по отношение на този иск, при доказано в процеса, частично изпълнение, е предявен иск, за заплащане на сумата, съответствуваща на неизпълнената част от задължението на ответника, да обзаведе процесния имот.
3. 20295 евро- пропусната полза, в размер на уговорения в чл. 10.2 от предварителния договор, гарантиран наем, за срок от три години, по 5,5% годишно върху цената на предварителния договор, считано от 01. 05. 2008 г. до 01.05. 2011 г. произтичаща от неизпълнението от страна на ответника, на задълженията му по чл. 1.4, чл. 4, чл. 5, чл. 10. 2 от предварителния договор;
3.1. При условие на евентуалност на иска по т. 3, при условие, че той не бъде уважен, е предявен иск, за заплащане на сумата 20295 евро- пропусната полза, в резултат на невъзможността за отдаването на процесния имот под наем, поради неговата незавършеност, необзавеждането му и непредаването на владението на имота, за периода от 01. 05. 2008 г. до 01. 05. 2011 г. ;
4. 2750 евро- дължима на ищците наемна цена, по договора за наем за 2011 г. и частично, за 4 месеца и половина от 2012 г.
5. 63, 48 евро- лихва за забава върху дължимата наемна цена за 2011 г. в размер на 2000 евро, считано от датата, следваща тази, на която плащането е станало дължимо на 31. 12. 2011 г. до прекратяване на договора за наем – 15. 04. 2012 г.
Претендират се законна лихва, считано датата на предявяване на иска, до окончателното изплащане на главницата и разноски. Приложени са доказателства и са направени доказателствени искания.
В първото съдебно заседание, поради неуточненост на предявения, при евентуалност, иск , при доказано в процеса, частично изпълнение, за заплащане на сума, съответстваща на неизпълнената част от задължението на ответника да обзаведе процесния имот, съдът го е оставил, без движение, като е дал възможност на ищците, да уточнят цената му, след изслушване на назначена експертиза.
Поради това, че ищците не са посочили цена на този иск, предявен, при условие на евентуалност, съдът, следва да се произнесе, с определение, за прекратяване на производството по него, поради недопустимост – с неуточнена цена.
С допълнителна молба, от името на ищците, е направено изменение на първия иск за сумата 2474, 52 евро, която след изменението, се претендира за налична разлика между посочената, в нотариалния акт, площ и действителната застроена площ на имота и липсата на изградено помещение – дрешник, описано в нотариалния акт. Претендира се едно обезщетение на две основания.
Ответникът, редовно призован, чрез процесуален представител, с депозирани отговори и в съдебно заседание, оспорва исковете, като неоснователни.
Бургаският окръжен съд, след като съобрази предявените искове, събраните доказателства, направените възражения и закона, намира за установено, следното:
Предявените искове са с правно основания: чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, чл. 193 и чл. 265 от ЗЗД, чл. 228 и чл. 86 от ЗЗД.
Ищците сочат, че с ответника са сключили предварителен договор за строителство, обзавеждане, продажба и отдаване под наем на недвижим имот. В последствие, чрез пълномощник, между тях е сключен и окончателен договор, в нот. форма на 07. 07. 2010 г. за продажба на апартамент, който е бил изграден, до степен „груб строеж”, без издадено разрешение за ползване, като ищците са считали, че имотът е напълно завършен и обзаведен. Пълномощникът не е получавал съгласието им да придобият имота, в този вид, упълномощен е бил да приеме правото на собственост на напълно завършен и обзаведен имот, с изрично посочена квадратура. По силата на окончателния договор, ищците са станали собственици на жилище, апартамент, с идентификатор *************** на трети етаж, ап. ** в бл. **, със застроена площ 66, 69 кв. м. , състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, спалня, две бани с тоалетна, дрешник и тераса, ведно със съответните идеални части от правото на строеж. Недвижимият имот се намира в гр. Поморие, в к-с ”Сънсет Ризорт ІІ” блок *, състоящ се от 3 секции. За имота са платили 123000 евро- пълна продажна цена, с включено обзавеждане до ниво „Злато”.
Съгласно предварителния договор, ответникът е поел задължението да построи, завърши, обзаведе, прехвърли и предаде посочения имот, не по- късно от 30. 04. 2008 г. и в изпълнение на чл. 10.2 , да бъде отдаден под наем за 3 години, като ищците получат доход, в общ размер 16, 5% от продажната цена по договора. Тези задължения не са изпълнени от ответника, в уговорения срок и повече от три години и половина по- късно.
Ищците са очаквали, след направена краткосрочна инвестиция, нейната висока възвръщаемост, под формата на гарантиран наем, евентуално – на препродажба на имота, в най- изгоден момент и за това са платили са висока покупна цена.
Ищците изброяват неизпълнени задължения от ответника по предварителния договор, квалифицирани, като виновни: непострояване, в срок до 30. 04. 2008 г. и до настоящия момент; липса на съответствие между построено и договорено- описаното в нот. акт е с 1, 22 кв. м. – 1,8% по- малко от реално застроената площ, разлика в договорената с предварителния договор, площ – 0, 83 кв.м. по – малко или 1,2%, липса на помещение, описано в нот. акт – дрешник, липса на задължително обзавеждане – уреди или наличие на такива, неотговарящи на уговореното качество ; не е предлаган и подписван приемо- предавателен протокол за имота, въпреки отправени покани от ищците до ответника; необзавеждане на апартамента, според одобрения вътрешен дизайн за комплекса – ниво „Злато”, съгласно представени брошури, това е дало право на ищците, да прекратят договора, в частта за дължимото обзавеждане; непредаване владението върху имота на ищците, които никога не са го посещавали и използували; неотдаване под наем на апартамента, съгласно уговореното- неизпълнение на чл. 10. 2 от договора, неполучаване на сума, в размер на 20295 евро за срок от три години.
Ответникът предлага на ищците и страните сключват договор за наем на апартамента, за неопределен срок, в последствие прекратен от ответника, с уведомление от 15. 03. 2012 г. Договорена е годишна наемна цена 2000 евро. На основание на този договор, ищците претендират общо 2750 евро- 2000 евро наем за 2011 г. и 750 евро – за месеците от 2012 г. до прекратяване на договора едностранно, считано от 15. 04. 2012 г. – с едномесечно предизвестие, считано от датата на получаване на известието.
Ответникът оспорва предявените искове, като недопустими и неоснователни. Твърди, че предварителен договор, сключен между страните, в изискуемата писмена форма, няма и такъв не е действувал, между тях. Има сключен договор за продажба на недвижим имот, в нот. форма от 07. 07. 2010 г. в който е описан неговия предмет и цена, без включено подвижно обзавеждане. Оспорено е наличието на разлика в действително застроената площ, като при евентуалност, има позоваване на нормата на чл. 210, ал. 2 от ЗЗД – под допустима разлика от 1/10, непозволяваща да се търси разлика в цената, още повече, че е пропуснат срока по чл. 211, ал. 1 от ЗЗД, при предаване на имота, с прехвърлянето му и плащане на последната вноска. Оспорена е техническата експертиза, с констатации за квадратурата на апартамента и се възразява за приемането и, като доказателство. Оспорена е липсата на помещение „дрешник”, защото това може да е част от помещение или кът и не е необходимо да е самостоятелно помещение.
Оспорено е твърдението на ищците, че не са посещавали апартамента си и не са могли да установят разликата в площта и се сочи, че те са били в течение на цялото строителство и неговите етапи. Четири пъти са идвали , по време на строителството, отсядали са в комплекс „Сънсет Ризорт” и са правили оглед на имота, всяка година, като през лятото на 2012 г. са отседнали в собствения си апартамент. Твърди се, че ключалката на апартамента е сменена от пълномощник на ищците, през септември 2011 г.
Ответникът сочи, че два месеца, след прехвърляне на апартамента, сградата, в която той се намира е въведена в експлоатация, с Удостоверение № 56 от 13. 09. 2010 г. В него ищците са посочени, като възложители и те са били наясно, че при прехвърлянето, сградата не е била въведена в експлоатация. Счита, че това е видно от текста на чл. 7 от подписаното пълномощно.
Оспорен е искът, свързан с неизпълнение на обзавеждане на закупения апартамент, на ниво „злато” . Мотивите са: липса на отделна спесификация, предлагана на клиентите, при сключване на договори, текста на чл. 1.4 от предварителните договори, с описаните там спесификации, уреждащи тази материя и липсата на предварителен договор, сключен с ищците. Въпреки това, се твърди, че обектът отговаря изцяло на договорната спесификация, по отношение на настилки, боядисване, оборудване и обзавеждане с луксозни мебели. В тази връзка е направено възражение, че не може да се развали, с писмена покана, договорка за обзавеждане на процесния апартамент, при липса на такава между страните и е оспорена приложената, като доказателство, експертната оценка, изпълнена извън процеса и въз основа на едностранна информация. Твърди се луксозно изпълнение на оборудването, с всичко необходимо за ползуването на имота, по усмотрение на продавача, без да е предвидено, колко точно и какви кухненски уреди и какви мебели, следва да има.
Относно иска за пропуснати ползи от неотдаването на апартамента под наем, отново е направено възражението за липса на предварителен договор между страните и съответно неоснователност на позоваването на чл. 10.2 от същия. При евентуалност, е направено възражение, че същият текст предвижда искане на купувача, да сключи договор за преотдаване под наем на трети лица. Тълкува този текст, като част от предварителен договор и от договор за строителство и продажба, а не от договор за наем и от окончателен договор. Тази договорка няма автоматично действие и не може да се приеме, че договор за наем е сключен и съответно- неизпълнен, по вина на ответника, за да може да се претендира и дължи обезщетение, в размер на обещания наем. Счита, че на основание чл. 5.1, ищците изрично е трябвало да заявят желание за сключване на договор за наем, на датата на предаване и на датата на прехвърляне на обекта, за да се водят преговори и се стигне до подписване на договор, при определена от страните цена. Счита клаузата на чл. 10.2 недействуваща, не обявена за окончателна, за да се търси обезщетение, въз основа на нея. Тя е определяема със срок – дата на предаване и ответникът прави възражение за изтекла погасителна давност, за половината период за търсене на наемната цена. В тази връзка, е оспорено писмото от 2012 г. за приемане на обекта, от името на ответника, защото то е изпратено до всички клиенти, а не до конкретен такъв и е израз на добра воля.
Оспорен е искът за търсене на пропуснати ползи за 2011 и 2012 г. поради това, че обектът е въведен в експлоатация през 2010 г. и ищците са имали възможност сами да договарят и отдават под наем обекта, след като не са били обвързани с договор за наем, с друго лице.
Оспорен е приложения, към исковата молба, договор за наем с ответното дружество, като такъв без дата и без подпис. Липсват доказателства, че обектът е ползуван от ответника, като наемодател, че договорът е влязъл в сила и от там да се изчислява дължима наемна цена . Такава не се дължи, според ответника. Той счита, че представеното уведомление за прекратяване на договора за наем, не може да докаже неговото действие. Намира, че това възражение е доказано, със смяната на ключовете от упълномощено от ищците лице, през септември 2011 г. още повече, че упълномощаването е включвало правото му да продава и отдава под наем апартамента, което е несъвместимо с валидно сключен договор за наем за 2011 и 2012 г.
Във връзка с приложените писма, описани в т. т. 9, 10 и 11 от списъка с доказателствата в исковата молба, ответникът сочи, че те са бланкови, изпратени до всички клиенти и нямат характер на „приемане на владението”, тъй като същото е предадено на всички клиенти, с прехвърляне на собствеността, с нот. акт, съгласно предварителния договор.
Оспорени, като доказателства, са и приложените брошури и списъци за обзавеждане, поради това, че е неясно значението им , на кого и от кой са предоставени и поради това, че не са част от предварителна договорка и от окончателния договор и съответно – не обвързват страните. По същите причини, са оспорени, като доказателство и приложените предварителни договори, споразумение и съдебна спогодба с други клиенти, като некасаещи този спор, както и декларацията на бивш служител на „Платинум инвестмънт”, декларации на собственици на апартаменти/ т. 14, 15 и 19 от док./ Като неотносими, са оспорени и доказателства по т. 20, 21, 23, 24 и 32 от приложенията, към исковата молба.
Като съдържаща невярна информация, е оспорена жалбата, приложена по т. 39 от доказателствата на ищеца, за неосигурен достъп до апартамента, като отново се сочи смяната на ключалката през м. септември 2011 г.
Оспорено е искането за допускане на съдебно- техническа експертиза, с тези формулирани въпроси, защото няма да обоснове предявения иск, за разлика в площта и искането за издаване на съдебни удостоверения, които да послужат пред НАП, като необосновано и недопустимо. Приложени са доказателства и са направени доказателствени искания.
В допълнителната искова молба, ищците оспорват твърденията, исканията и възраженията на ответника, като неоснователни. Аргументират допълнително предявените искове, въз основа на предварителния договор, потвърден от ответника с конклудентни действия, с водената кореспонденция и със сключването на окончателен договор.
Намират за неотносими твърденията на ответника, че не може да се иска намаляване на цената, при разлика в площта, ненадвишаваща 1/10, защото предварителния договор има характер и на договор за изработка и строителство и в тази връзка са приложими нормите на чл. 265, наред с тези на 193 и сл. от ЗЗД, още повече, че недостатъкът не е само в по- малката квадратура, а и в липсата на помещение- неотстраним, към момента недостатък. Това прави неприложима, според ищците, нормата на чл. 210 от ЗЗД, при договорена квадратура и цена на имота, задължителни за продавача.
Оспорени са твърденията на ответника и представените доказателства, във връзка с тях, за посещения на ищците на комплекс „Сънсет Ризорт”. Представените в този връзка доказателства, са оспорени, като съставени от свързано лице с ответника, ирелевантни , частни документи, без посочен издател, на някои от тях. Намират, че представените разпечатки от регистъра на апартхотел „Сигма”, потвърждават единствено, че имотът на ищците не е бил завършен и годен за ползуване, към 23. 05. 2009 г. ; 27. 05. 2010 г. и 20. 05. 2011 г. Отбелязват, че до момента на издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата, тя и обектите в нея се считат за строеж и не могат да бъдат използувани. Сочат, че са дошли на 15. 06. 2012 г. да инспектират и евентуално, да приемат владението на имота си, но това не е станало, защото са отказали да подпишат бланкова декларация, с невярно съдържание, ответникът е отказал да изготви приемо- предавателен протокол.
Оспорено е възражението на ответника, че дрешникът не представлява отделно помещение, аргументирано с текста на чл. 108, ал. 2, „г” от Наредба 7 от 22. 12. 2003 г. регламентиращ дрешника, като складово помещение.
Изредени са причините за непредаване на владението на имота, от ответника и до настоящия момент, като считат, че смяната на ключалката не свидетелства за предаване на владението, нито за безпрепятствен достъп, какъвто са нямали и до входните врати на сградата и по настоящем., което възпрепятства фактическата власт върху имота. Заявяват, че до представянето му в това производство, не са виждали удостоверението за въвеждане в експлоатация и не са го подписвали и не са били информирани за него. Въпреки, че са заплатили 123000 евро, в началото на 2009 г. за завършен и луксозно обзаведен апартамент или 1844, 35 евро на кв. м. ищците заявяват, че не са получили владението на имота и им е отказан достъп, до него.
Относно
оспорването на договора за наем, аргументират претенцията си с конклудентни действия на ответника, потвърждаващи сключването му, както и
отправеното волеизявление на 15. 03.
2012 г. за прекратяване на договора, с едномесечно предизвестие, считано от
тази дата, което показва действащ договор до 15. 04. 2012 г. – дата на
прекратяване.
` Считат предявения иск за пропуснати ползи за доказан, по основание и размер, тъй като, поради виновното поведение на ответника, ищците са пропуснали да се обогатят с обещаното или възможното, според изложените обстоятелства. Сочат, че рекламните посещения, предоставените брошури, със снимки и описание на обзавеждане, мебели и ел. уреди и техните характеристики, представени им, като неразделна част от предварителния договор, представляват оферти, които те са приели незабавно- чл. 13, ал. 3 от ЗЗД.
В отговора на допълнителната искова молба, ответникът отново оспорва всички твърдения и претенции на ищците, мотивира възражението си за липса на предварителен договор между страните и предявените искове, на основание на този договор, са квалифицирани, като неоснователни, доказателствените искания, като неотносими. Не се оспорват направените плащания от ищците, но се сочи, че те са направени, въз основа на предложен план от посредника. Отново се позовава на специалната норма на чл. 210, ал. 2 от ЗЗД, по отношение на общите такива, посочени, като основание на предявения иск за обезщетяване на разликата в действителната застроена площ и посочената в нот. акт, а не вписаната в предварителния договор, което прави несъстоятелно, позоваването на изброените правни норми от ЗЗД. Сочи, че цената на имота, съгласно нот. акт е определена общо, като сума, без конкретизация на цената на кв.м. и това също е в подкрепа на възражението, че може да бъде търсено намаляване на цената, при разлика, над 10% и в едногодишен срок и намира този иск за недопустим. Още веднъж е направено възражение за погасяване на този иск, по давност, на основание чл. 211, ал.1 от ЗЗД.
Ответникът заявява, че ищците са посещавали апартамента, правили са многократни огледи и са имали възможност да установят разлика в площта, ако има такава. Оспорени са приложените снимки, като недоказващи направените твърдения. Позовава се на даденото, от ищците пълномощно на Шон Колинс, който е сменил ключалката на имота им, извършил е действия по управление на този имот, като го е отдал под наем, което сочи на упражняване на правата от собствениците, в техния пълен обем. Счита, че с това се оборва твърдението , че договор за наем между страните, е действувал, защото е в противоречие с другите факти, включително и твърдението, че са нямали достъп до апартамента.
По отношение на липсващия, като отделно помещение, дрешник, ответникът се позовава на характера на имота, като такъв за временно ползуване, съобразно разрешение за строеж № 32/ 11. 04. 2006 г. предпоставящ липсата на изискване за наличието на такова отделно помещение.
По отношение на обзавеждането на апартамента, се сочи, че отделна спесификация, представляваща приложение, към договора, не е съставяна, а брошурите не са част от договора. В тази връзка, счита, че не може да бъде развалена договорката за обзавеждане на апартамент, защото такава не съществува. Очакванията на страните за обзавеждане на апартамент, за да бъдат реализирани и задължителни, би трябвало да са скрепени с подписите им.
Оспорено е твърдението на ищците, че ответникът е в забава в построяването на имота, защото: липсва предварителен договор, подписан от страните, разрешението за строеж на сградата е дадено на 11. 04. 2006 г. датата в представения предварителен договор, за построяване на имота е 30. 04. 2008г, а издадения акт 15 за процесната сграда, е с дата 26. 01. 2009 г. и с него се констатира завършването и предаването на строежа на възложителя. По тази причина, в удостоверение № 56/ 13. 09. 2010 г. ищците са посочени, като възложители. Посочени са заповеди на кмета на община- Поморие за въвеждане на ограничителен режим за извършване на СМР, които са довели до удължаване на времето за строителство на сградата с една година и това прави иска, в тази му част – неоснователен.
Оспорени са всички приложени писма от ищците, като неизпратени от лице, което може да задължи ответното дружество. В едно от представените писма, е посочено лицето Я.С., като упълномощено да контактува с клиенти, от името на ответника, поради което, всички писма, изпратени след 03. 02. 2009 г. не могат да доказват задължение на ответника и да го обвързват.
Оспорено, като неотносимо, е искането за извършване на съдебно- счетоводна експертиза, направеното с допълнителната искова молба. Ответникът не оспорва направените плащания от ищците, като ги счита направени по валидна, приета резервация.
Оспорено е искането за допускане до разпит на свидетели на ищците, за опровергаване на неконкретизирани твърдения на ответника.
Направено е искане, ищците да бъдат задължени да представят „брошурата” и „списъка за обзавеждането” в оригинал , за се види форматът им и чии подписи носят и са оспорени всички приложени копия на брошури и списъци за обзавеждане. Приложени са доказателства.
По първия от предявените искове, за сумата 2474, 52 евро, която след изменението, се претендира за налична разлика между посочената, в нотариалния акт, площ и действителната застроена площ на имота и липсата на изградено помещение – дрешник, описано в нотариалния акт:
По делото не се спори, че страните са сключили договор за покупко- продажба на недвижими имот, и това е видно от приетия, като доказателство, нотариален акт № 143 от 07. 07. 2010 г. с който ответното дружество е продало на ищците, чрез пълномощник, недвижим имот, описан по- горе, жилище – апартамент № 51, с идентификатор ***************, със застоена площ 66, 69 кв.м. ведно със 7, 99 кв.м. идеални части, от общите части на блок F, състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, спалня, две бани с WC, дрешник и тераса. Ищците са закупили имота за сумата 123000 евро и в обстоятелствената част на исковата молба /лист 7/ обясняват, как е формирана цената на този иск : съгласно нот. акт, цената на 1 кв.м. е 1,844, 35 евро/ сумата 123000 евро е разделена на 66, 69 кв. м. = 1 844, 35 евро/, при твърдяна разлики от 1, 22 кв.м. се получава сумата 2250, 11 евро. При поисканото изменение на иска/ лист 355 от преписката/ изрично е посочено, че се претендира едно обезщетение, в размер на 2474, 52 евро, общо на две основания - за двата недостатъка: разлика в площта и липса на дрешник.
За доказване на този иск, по делото е допусната, изпълнена и приета, съдебно-техническа експертиза, която съдът възприема, а страните не оспорват. Вещото лице, след съответните замервания, констатира, че процесният имот е със застроена площ от 66, 69 кв.м. и тя явно съответства на посочената в нотариалния акт. В жилището липсва обособено помещение „дрешник“ и такова не е предвидено в одобрения архитектурен проект. В съдебно заседание, експертът изразява становище, че дрешникът може да бъде кът от помещение, вграден гардероб или шкаф.
Въз основа на гореизложеното, съдът намира предявеният иск за заплащане на обезщетение за разлика в площта, записана в нот. акт и за липса на обособено помещение – дрешник, в размер на 2474, 52 евро, за неоснователен, като недоказан. Съобразно неоспорените констатации на експертизата, липсва разлика в площта, а записаният дрешник в нот. акт не се изисква да е отделно помещение и не формира отделна сума, в цената на този иск, поради което съдът не следва да обсъжда, как е нормативно уреден и какъв е вида на сградата- за сезонно ползване или не.
Вторият иск е присъждане на 16876 евро- обезщетение за неизпълнение, от ответника, на задължението за обзавеждане, калкулирано на база пазарната му стойност:
Този иск е предявен, въз основа на неизпълнение на договорено, от страните, обзавеждане с предварителен договор за строителство и продажба на недвижим имот № *********. За доказване на иска, ищците представят предварителен договор, неподписан от ответното дружество, писмени доказателства и е изпълнена съдебно- техническа експертиза.
Ответникът оспорва сключването на предварителен договор, заявява че не е подписвал такъв, а платените суми за недвижимия имот, са авансови, по валидна резервация и са плащани по план, предложен от посредника.
Съгласно чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, предварителният договор за сключване на определен окончателен, за който се изисква нотариална форма, трябва да бъде сключен в писмена форма. Ищците не доказаха сключването на предварителен договор, в писмена форма, с представеното заверено копие, без датата и без подписа на ответника. Съгласно трайната съдебна практика / в този смисъл и решение на БАС по в. гр.д. 175/ 2013 г /, писмената форма, изисквана от закона, за валидно сключен предварителен договор, не може да бъде преодоляна със събиране на други доказателства. В случая, изпълнената и приета съдебно – икономическа експертиза, констатира направени от ищците и съответно – счетоводно отразени, при ответника плащания. Те са в общ размер – 247784, 11 лв. и са записани, като авансови плащания за процесния апартамент. За платените суми са издадени 4 фактури, като първата е с дата 01. 09. 2006 г. а последната- 10. 02. 2009 г. Сравнени с представения, неподписан от ответника, предварителен договор, плащанията не съвпадат със записаното в чл. 3, по размер и график на дължимост.
Въз основа на гореизложеното, съдът не приема за доказано, сключването на предварителен договор за строителство и продажба на недвижим имот между страните, поради което искът за заплащане на сумата 16876 евро- обезщетение за неизпълнение, от ответника, на задължението за обзавеждане на процесния недвижим имот, съгласно договореното в предварителния договор, е недоказан по основание. Поради недоказване сключването на предварителен договор, между страните, въз основа на който се претендира, обезщетение за неизпълнено задължение за обзавеждане, договорено в предварителен договор, съдът счита, че не следва да обсъжда другите събрани, в тази връзка, доказателства.
Следващият предявен иск е за заплащане на сумата 20295 евро- пропусната полза, в размер на уговорения в чл. 10.2 от предварителния договор, гарантиран наем, за срок от три години, по 5,5% годишно върху цената на предварителния договор, считано от 01. 05. 2008 г. до 01.05. 2011 г. произтичаща от неизпълнението от страна на ответника, на задълженията му по чл. 1.4, чл. 4, чл. 5, чл. 10. 2 от предварителния договор. Съдът намира този иск, за недоказан по основание, поради недоказано от ищците, сключване на валиден предварителен договор за строителство и продажба на процесния недвижим имот. Този иск, би бил доказан, по основание, в случай, че между страните е сключен, подписан от тях предварителен договор, който действително ги обвързва и в него има договорено, безусловно сключване на договор за наем, с гарантирана наемна цена и за уточнен срок. В процесния случай, такъв предварителен договор, с така договорени задължения на ответника, не се доказа да има подписан от последния, което прави искът, неоснователен и следва да бъде отхвърлен, като е безпредметно да бъдат обсъждани събраните доказателства, за доказването му, по размер.
Поради отхвърляне на горния иск, съдът следва да разгледа предявения, при евентуалност иск за заплащане на сумата 20295 евро- пропусната полза, в резултат на невъзможността за отдаването на процесния имот под наем, поради неговата незавършеност, необзавеждането му и непредаването на владението на имота, за периода от 01. 05. 2008 г. до 01. 05. 2011 г.
Искът е предявен, за обезщетяване на ищците, които са пропуснали да реализират ползи, поради невъзможността да отдават имота си под наем, поради неизпълнение, в срок на поети задължения от ответника, с предварителния договор- да построи и предаде, в срок, с разрешение за ползване и да обзаведе луксозно имота – предмет на предварителния договор и тези ползи са могли да бъдат предвидени от ответника.
За основателността на този иск, отново е необходимо да бъде доказано сключването на предварителен договор за построяване и продажба на имота, до 01. 05. 2008 г. В случая, ищците не доказаха сключването на валиден и обвързващ , ответника предварителен договор, а в сключения в нотариална форма, договор за продажба на процесния имот, липсват поети такива задължения. Това прави и този иск, недоказан по основани, поради което следва да бъде отхвърлен.
Искът за заплащане на сумата 2750 евро- дължима на ищците наемна цена, по договора за наем за 2011 г. и частично, за 4 месеца и половина от 2012 г. е предявен въз основа на договор за наем № RC F2-51, с който ищците, като наемодатели са се задължили да предоставят на ответника, за временно и възмездно ползване, за непределен срок, своя недвижим имот – апартамент № 51, описан съобразно нот. акт № 143 от 07. 07. 2010 г. Наемната цена, посочена в чл. 2.1, е 2000 евро, за първите 3 години и 4700 евро, за следващите години от действието на договора, като наемната цена за всяка година, се заплаща наведнъж. Този договор, отново е подписан само от ищците и ответникът го оспорва, като такъв без дата и без подпис, поради липса на доказателства, че обектът е ползван от наемодателя. Твърди, че договорът не е влязъл в сила и не може да се изчислява дължима наемна цена.
Съдът намира възраженията на ответника, по отношение на наемния договор, за неоснователни. Видно от приетото, като доказателство и неоспорено, Уведомление по договор за наем № RC F2-51, с изх. № 14/ 01. 03. 2012 г. ответникът , с неговия текст, потвърждава наличието на оспорения договор за наем № RC F2-51, като позовавайки се на чл. 238 от ЗЗД, прекратява действието му, с едномесечно предизвестие, считано от датата на получаване на уведомлението.
Въз основа на представеното уведомление, съдът приема за доказано наличието на наемно правоотношение между страните, по отношение на процесния апартамент, уговорено с договора за наем, за който не се е изисква писмена форма, като условие за валидност. Договорът за наем е консенсуален и реален и фактът, че ищците са подписали договора, а ответникът предприема действия по прекратяването му, предполага постигане на съгласие помежду им за условията за ползване на имота и предоставянето му за ползване.
Въз основа на гореизложеното и посочените писмени доказателства, съдът намира за доказан, по основание, искът за заплащане на наем за 2011 г. и 4,5 месеца за 2012 г. като размерът, по силата на договора, е 2750 евро, поради което следва да бъде уважен, в предявения размер. Поради уважаване на главния иск, основателен се явява и искът за заплащане на лихва за забава, общо в размер на 63, 48 евро- лихва за забава върху сумата 2000 евро- наем за 2011 г. дължим, съобразно договора, не по- късно от края на съответната календарна година- 31. 12. 11 г. / чл. 2.1 от наемния договор/, до датата на предявяване на иска- 10. 10. 2012 г. ведно със законна лихва върху уважения размер на иска, след тази дата.
Мотивиран от горното, съдът следва да отхвърли предявените искове, като недоказани по основание, с изключение на иска по чл. 228 от ЗЗД – за заплащане на наем, по силата на сключения договор за наем, като осъди ответника да заплати сумата 2750 евро, включваща 2000 евро- дължим наем за 2011 г. и 750 евро- наем за 4,5 месеца от 2012 г. , ведно с 63, 48 евро- лихва за забава върху сумата от 2000 евро до датата на предявяване на иска – 10. 10. 2012 т. законна лихва върху сумата 2750 евро, считано от 11. 10. 2012 г. до пълното и изплащане и разноски, съобразно уважената част от исковете, изчислени от съда на 733, 75 лв.
Водим от гореизложеното, БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД,
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА „Сънсет Ризорт” АД – гр. Поморие, ул. „К.Б. І”№ ***, ЕИК *********, да заплати солидарно на А.М.М.К., гражданин на И., роден на *** г. в Д., с адрес: 8 Б.Б.П., К., Ко. Д., И. и П. М.К., гражданка на И., родена на *** г. в Д., със същия адрес, двамата чрез адв. В.Д.,*** 1000, район „С.” пл. „С.”, № *, вх. *, ет. * ап. **, сумите: 2750 евро/ две хиляди седемстотин и петдесет/, включваща 2000евро- наем за 2011 г. и 750 евро- наем за 4,5 месеца от 2012 г. , ведно с 63, 48 евро /шестдесет и три евро и 48 евроцента/ - лихва за забава върху сумата от 2000 евро , считано от 31. 12. 2011 г. до датата на предявяване на иска – 10. 10. 2012 т. ; законна лихва върху сумата 2750 евро, считано от 11. 10. 2012 г. до пълното и изплащане и 733, 75 лв. / седемстотин тридесет и три лв. и седемдесет и пет ст. /- разноски, съобразно уважената част от исковете.
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователни, предявените искове от А.М.М.К., гражданин на И., роден на *** г. в Д., с адрес: 8 Б.Б.П., К., Ко. Д., И. и П. М.К., гражданка на И., родена на *** г. в Д., със същия адрес, двамата чрез адв. В.Д.,*** 1000, район „С.” пл. „С.”, № *, вх. *, ет. * ап. **, срещу „Сънсет Ризорт” АД – гр. Поморие, ул. „К.Б. І”№ **, ЕИК *********, за заплащане на сумите: 2474, 52 евро- обезщетение за наличната разлика в посочена в нот. акт № 143 от 07. 07. 2010 г. площ и действителната застроена площ на имота и за липса на обособено помещение – дрешник, . 16876 евро- обезщетение за неизпълнение, от ответника, на задължението за обзавеждане, калкулирано на база пазарната му стойност; 20295 евро- обезщетение за пропуснати ползи, в размер на уговорения в чл. 10.2 от предварителния договор, гарантиран наем, за срок от три години, по 5,5% годишно върху цената на предварителния договор, считано от 01. 05. 2008 г. до 01.05. 2011 г. произтичаща от неизпълнението от страна на ответника, на задълженията му по чл. 1.4, чл. 4, чл. 5, чл. 10. 2 от предварителния договор; 20295 евро- претендирана, при евентуалност, при отхвърляне на иска за същата сума, пропусната полза, в резултат на невъзможността за отдаването на процесния имот под наем, поради неговата незавършеност, необзавеждането му и непредаването на владението на имота, за периода от 01. 05. 2008 г. до 01. 05. 2011 г.
ПРЕКРАТЯВА производството по предявения, при евентуалност иск, без уточнена цена, за заплащане на сума, съответстваща на неизпълнената част от задължението на ответника, да обзаведе процесния имот, при доказано в процеса, частично изпълнение, поради недопустимост на иска.
ОСЪЖДА А.М.М.К., гражданин на И., роден на *** г. в Д., с адрес: 8 Б.Б.П., К., Ко. Д., И. и П. М.К., гражданка на И., родена на *** г. в Д., със същия адрес, двамата чрез адв. В.Д.,*** 1000, район „С.” пл. „С.”, № *, вх. *, ет. * ап. **, да заплатят солидарно на „Сънсет Ризорт” АД – гр. Поморие, ул. „К.Б. І”№ ***, ЕИК *********, разноски, съобразно отхвърлената част от исковете, в размер на 713 лв. / седемстотин и тринадесет/.
Определението за прекратяване на производството, по отношение на предявения, при евентуалност, иск подлежи на обжалване, с частна жалба, в едноседмичен срок, пред БАС.
Решението подлежи на обжалване, с въззивна жалба, в двуседмичен срок от връчването му на страните, пред БАС.
.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ :