Р Е Ш Е Н И
Е
№ ........
гр. Варна, 24.11.2017г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, VII състав, в
публичното заседание на втори ноември през две хиляди и седемнадесета година, в
състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ЕЛЕНА АНДРЕЕВА
при участието на секретаря Доника Христова, като
разгледа докладваното от съдията гр.д. №
1464/2017г. по описа на ВОС, съобрази следното:
Производството е образувано по предявен от Д.П.Д., ЕГН **********,***, срещу Г.В.Л.Ш., гражданин на Република
Португалия, притежаващ разрешително за пребиваване в Република България №
*********, издадено на 10.03.2015г., ЕГН **********,***, иск с правно основание
чл.19 ал.3 от ЗЗД, за обявяване за окончателен на предварителен договор от
30.07.2016г. за покупко-продажба на ½ ид.част,
придобита на основание прекратена семейна имуществена общност от следния
недвижим имот: АПАРТАМЕНТ № 1, находящ се в жилищна
сграда в гр. Варна, община Варна, ж.к.“Бриз-юг“, в УПИ № VІІІ-1835а, идентичен
с имот пл.№ 2806 в кв.3 по плана на ж.к.“Бриз-юг“, на етаж 2, с площ от 82
кв.м., състоящ се от: дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалет, коридор и
три тераси, при граници: коридор, ап.2 и вътрешен двор, ведно с избено
помещение № 1 с площ от 3,06 кв.м., както и 8.5091% ид.части
от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място, както и 34,23
кв.м.ид.ч. от дворното място, цялото с площ от 990
кв.м., съставляващо поземлен имот 3038, отреден за УПИ № VІІІ-1835а, идентичен
с имот пл.№ 2806 в кв.3 по плана на ж.к.“Бриз-юг“ на гр. Варна.
В исковата молба се
твърди, че на 30.07.2016г. страните са сключили предварителен договор, по силата
на който ответникът се задължил до 27.03.2017г. да прехвърли правото на
собственост по нотариален ред върху следния недвижим имот: ½ ид.част от апартамент № 1, съставляващ самостоятелен обект
в сграда с идентификатор 10135.2563.106.1.1, находящ
се в жилищна сграда в гр. Варна, община Варна, ж.к.“Бриз-юг“, ул.“Сирма
Войвода“ № 20, ет.2, идентичен с имот пл.№ 2806 в кв.3, парцел VІІІ-1835а по
плана на ж.к.“Бриз-юг“, на етаж 2, с площ от 82 кв.м., състоящ се от: дневна с
кухненски бокс, спалня, баня-тоалет, коридор и три тераси, при граници:
коридор, ап.2 и вътрешен двор, ведно с избено помещение № 1 с площ от 3,06
кв.м., както и 8.5091% ид.части от общите части на
сградата и правото на строеж върху дворното място, както и 34,23 кв.м.ид.ч. от дворното място, цялото с площ от 990 кв.м.,
съставляващо поземлен имот 3038, отреден за УПИ № VІІІ-1835а, идентичен с имот
пл.№ 2806 в кв.3 по плана на ж.к.“Бриз-юг“ на гр. Варна със застроена площ от
82 кв.м., състоящ се от: дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалет, коридор
и три тераси, при граници/съседи/ на апартамента, самостоятелни обекти с
идентификатори, както следва: на същия
етаж 10135.2563.106.1.2, под обекта 10135.2563.106.1.17, 10135.2563.106.1.10,
10135.2563.106.1.13, 10135.2563.106.1.9, 10135.2563.106.1.15,
10135.2563.106.1.14, над обекта 10135.2563.106.1.4, ведно с избено помещение №
1 с площ от 3,06 кв.м., както и 8.5091% идеални части от общите части на сградата и правото
на строеж върху дворното място, както и ½ ид.ч.
от 34,23 кв.м. ид.части от дворното място,
съставляващо имот с идентификатор 10135.2563.106, цялото с площ от 990 кв.м. по
документ за собственост, а по скица 340 кв.м., идентичен с имот пл.№ 2806 в
кв.3, парцел VІІІ-1835а по плана на ж.к.“Бриз-юг“, при граници/съседи/, имоти с
идентификатори: 10135.2563.105, 10135.2563.644, 10135.2563.1823,
10135.2563.101. Излага се, че страните са се споразумели ищецът да заплати на
ответника сумата от 25 000лв., като купувачът по предварителния договор е
заплатил сумата от 9000лв. на датата на подписване на предварителния договор, а
остатъка от 16 000лв., съгласно т.2.2 от договора, купувачът е следвало да
заплати на продавача в срок до 27.03.2017г. Твърди се, че ответникът е
собственик на процесната ½ ид.ч.
от процесния апартамент, тъй като към датата на
закупуване на имота от бившата му съпруга с нот.акт №
89, том І, рег.№ 804 от нот.дело № 78/2007г. на
нотариус С.С., същият е бил в брак с нея и имотът е
станал съпружеска имуществена общност, като се излага, че бракът им е прекратен
с развод, въз основа на влязло в законна сила решение по гр.дело № 2711/2016г.
на ВРС, ХVІІІ състав. Твърди се, че след изтичане на уговорения срок за прехвърляне
на собствеността върху имота по нотариален ред и към момента на подаване на
исковата молба ответникът не изпълнил задължението си по договора да прехвърли
собствената си ½ ид.ч. от имота с нотариален
акт, както и че поради опасността ответникът да продаде имота на трето лице, за
ищеца е налице правен интерес от предявяване на иска. Прави се искане за
уважаване на предявения иск.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор на исковата молба, която не се оспорва, като
ответникът сочи, че забавянето на прехвърлянето по нотариален ред на правото на
собственост върху идеалната част от имота в полза на ищеца е в резултат на
недоглеждане на фиксирания в договора срок, а не се дължи на умишлено
бездействие.
Съдът, като съобрази
твърденията на страните, както и събраните по делото доказателства, намира за
установено от фактическа и правна страна, следното:
От представения по делото предварителен договор за покупко-продажба на
идеална част от недвижим имот се установява, че на 30.07.2016г., ищецът и
ответникът са сключили предварителен договор за покупко-продажба, по силата на
който ответникът Г.В.Л.Ш. продава на ищеца Д.П.Д. своята ½ ид.ч., придобита на основание прекратена семейна
имуществена общност от следния недвижим имот: АПАРТАМЕНТ №
1, находящ се в жилищна сграда в гр. Варна, община
Варна, ж.к.“Бриз-юг“, в УПИ № VІІІ-1835а, идентичен с имот пл.№ 2806 в кв.3 по
плана на ж.к.“Бриз-юг“, на етаж 2, с площ от 82 кв.м., състоящ се от: дневна с
кухненски бокс, спалня, баня-тоалет, коридор и три тераси, при граници:
коридор, ап.2 и вътрешен двор, ведно с избено помещение № 1 с площ от 3,06
кв.м., както и 8.5091% ид.части от общите части на
сградата и правото на строеж върху дворното място, както и 34,23 кв.м.ид.ч. от дворното място, цялото с площ от 990 кв.м.,
съставляващо поземлен имот 3038, отреден за УПИ № VІІІ-1835а, идентичен с имот
пл.№ 2806 в кв.3 по плана на ж.к.“Бриз-юг“ на гр. Варна, за сумата от
25 000лв.
Не се спори между страните, че част от сумата - 9000лв., е платена от
купувача на продавача на датата на сключване на предварителния договор,
съгласно уговореното в чл.2.1. от договора, като по чл.2.2 от същия, страните
са постигнали съгласие останалата част от продажната цена в размер на
16 000лв. да бъде заплатена от купувача на продавача към датата на
прехвърляне на идеалната част от имота с нотариален акт, което следва да стане
не по-късно от 27.03.2017г., съобразно чл.3 от договора.
Липсва спор, че продавачът/ответникът/ не е изпълнил задължението си да
прехвърли правото на собственост върху процесната
идеална част от имота на купувача/ищеца/ до уговорения в предварителния договор
краен срок.
От представеното по делото удостоверение от 24.08.2009г. за сключен
граждански брак, издадено от Община Варна, се установява, че ответникът Г.В.Л.Ш.
е сключил граждански брак с Й.С.Г., ЕГН **********, на 23.03.2006 в гр. М., М,
за което е съставен акт за граждански брак № 495/08.05.2006г. от Община Варна.
С влязло в сила на 14.07.2016г. решение № 2543/23.06.2016г. по гр.дело №
2711/2016г. по описа на ВРС, ГО – ХVІІІ състав е прекратен брака между Г.В.Л.Ш.
и Й.С.Г., с развод, на основание чл.49 ал.1 от СК.
Видно от нот.акт № 89, том І, рег.№ 804, дело №
78/2007г. на нотариус С.С. е, че на 01.03.2007г./по
време на брака/ Й.С.Г. е закупила апартамент № 1 с площ от 82 кв.м., състоящ се
от дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалет, коридор и три тераси, при
граници: коридор, ап.2 и вътрешен двор, ведно с избено помещение № 1 с площ
3,06 кв.м., при граници: изба № 2, избен коридор и машинно-асансьор, както и 8.5091% ид.части от общите части на сградата и правото
на строеж върху дворното място, както и 34,23 кв.м.ид.ч.
от дворното място, цялото с площ от 990 кв.м., съставляващо поземлен имот 3038,
отреден за УПИ № VІІІ-1835а, идентичен с имот пл.№ 2806 в кв.3 по плана на
ж.к.“Бриз-юг“ на гр. Варна, при граници за дворното място по скица: от две
страни улици, УПИ ІХ-1084.
Представена е
декларация по чл.33 ал.1 от ЗС от Й.С.Г. с нотариална заверка на подписа рег.№
7509/20.09.2017г. от нотариус Л.Г., рег.№ 116 на НК.
Приложени като доказателства по делото са издадените от Служба по
геодезия, картография и кадастър – гр. Варна документи: схема №
15-470654-27.09.2017г. на самостоятелен обект в сграда с идентификатор
10135.2563.106.1.1, находящ се на адрес гр. Варна,
район Приморски, ул.“Сирма Войвода“ № 20, ет.2, ап.1 с предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент с площ от 82 кв.м. и прилежащи части
изба 1 - 3,06 кв.м. и 8,5091% ид.части от общите части с
описани съседни самостоятелни обекти, като в документа за собственик е посочена
Й.С.Г., съгласно нот.акт № 171, том ХІV рег.4801,
дело 3364 от 01.03.2007г., издаден от Служба по вписванията – гр. Варна и скица
на поземлен имот № 15-470646-27.09.2017г. на поземлен имот с идентификатор
10135.2563.106 на посочения в схемата адрес, като в документа е записано, че
номерът на имота по предходен план е 2806, кв.3, парцел VІІІ-1835а и са описани
съседните имоти с идентификаторите им, а за собственик на 34,23 кв.м. от имота
с площ от 990 кв.м. е записана отново Й.С.Г., съгласно нот.акт
№ 171, том ХІV рег.4801, дело 3364 от 01.03.2007г., издаден от Служба по
вписванията – гр. Варна.
Видно от удостоверение за данъчна оценка изх. № **********/21.09.2017г. от Община Варна е,
че данъчната оценка на имот с идентификатор 10135.2563.106.1.1, а именно: апартамент
№ 1, находящ се в гр. Варна, район Приморски,
ул.“Сирма Войвода“ № 20, ет.2, възлиза на 77 965,40лв., а съгласно удостоверение
за данъчна оценка изх. №
**********/27.10.2017г. от Община Варна е, че данъчната оценка на имот с
идентификатор 10135.2563.106, представляващ земя с площ от 990 кв.м. е в размер
на 44 510,40лв.
Съдът, като взе
предвид установено от фактическа страна прави следните правни изводи:
За да бъде уважен иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД е
необходимо да са налице няколко предпоставки, а именно: 1/ валиден
предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен
окончателен договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на
предварителния договор; 2/ качеството “изправна страна”, респ. неизправността
на ответника, като следва да се установи, че последният е бездействал, с оглед
на което договорът не е могъл да бъде сключен; 3/ настъпването на падежа на
задължението за сключване на окончателен договор; 4/ принадлежност на правото,
предмет на договора, към патримониума на прехвърлителя; 5/ наличието на особените изисквания на
закона за прехвърляне на собствеността – чл.363 от ГПК.
Безспорно е установено по делото, че имотът е
закупен на 01.03.2007г. по време на брака на ответника - гражданин на Република Португалия, притежаващ разрешително за пребиваване в
Република България № *********, издадено на 10.03.2015г., с българската
гражданка Й.С.Г., както и че бракът им е прекратен, преди сключване на
предварителния договор, с влязло в сила на 14.07.2016г. решение по гр.дело № 2711/2016г.
по описа на ВРС – ГО, ХVІІІ състав.
Съгласно действащата към датата на
придобиване на имота нормативна уредба - чл.29 ал.1 от ЗС/ред. ДВ
бр.33/1996г./, чужденци и чуждестранни юридически лица не могат да придобиват
право на собственост върху земя в страната, като тази забрана не се прилага
единствено при наследяване по закон, каквато хипотеза в случая не е налице.
Придобиването на имущество в режим на
съпружеска имуществена общност при определените в чл.19 ал.1 от СК/отм./
предпоставки е по силата на закона, който обявява за обща собственост на
двамата съпрузи вещите и правата върху вещи, придобити през време на брака в
резултат на съвместен принос, независимо от това на чие име са придобити. Този придобивен способ обаче не е посочен като изключение от
установения в чл.29 от ЗС режим за придобиване на право на собственост върху
земя от чужди граждани.
Предвид изложеното, съдът счита, че върху
земята /34,23 кв.м.ид.ч. от дворното
място, цялото с площ от 990 кв.м., съставляващо поземлен имот 3038, отреден за
УПИ № VІІІ-1835а, идентичен с имот пл.№ 2806 в кв.3 по плана на ж.к.“Бриз-юг“
на гр. Варна/,
придобита по време на брака от съпругата - български гражданин, не е възникнала
съпружеска имуществена общност. Доколкото нормата на чл.29 ал.3 от ЗС изключва
приложението на чл.19 ал.1 от СК/отм./ земята, описана в нот.акт
№ 89, том І, рег.№ 804, дело №
78/2007г. на нотариус С.С., а именно: 34,23 кв.м.ид.ч. от дворното място, цялото с
площ от 990 кв.м., съставляващо поземлен имот 3038, отреден за УПИ №
VІІІ-1835а, идентичен с имот пл.№ 2806 в кв.3 по плана на ж.к.“Бриз-юг“ на гр.
Варна, от
датата на изповядване на сделката – 01.03.2007г., е индивидуална собственост на
съпругата – български гражданин. Обещателят по предварителния
договор/ответникът/ не е могъл да придобие правото на собственост върху
съответната идеална част от дворното място в условията на съпружеска
имуществена общност, предвид посочената по-горе законова забрана, поради което
и не е налице изискването на чл. 363 ГПК за обявяване на предварителния договор за окончателен.
Ответникът, който е гражданин на друга
държава, е придобил валидно съответната част от апартамента и от правото на
строеж и само те са станали съпружеска имуществена общност, която след прекратяване
на брака се е трансформирала в обикновена съсобственост при равни права.
Предвид изложеното и доколкото в решението по
чл.19 ал.3 от ЗЗД следва да бъдат възпроизведени клаузите на предварителния
договор, съдът счита, че е налице пречка за обявяване на предварителния договор
за окончателен както досежно идеалните части от
дворното място, така и по отношение на обещанието за продажба на ½ ид.ч. от апартамента и от правото на строеж, тъй като в тези
части договорът няма самостоятелно значение и не може да бъде направен извод,
че той би бил сключен само за тях. Този извод се налага, доколкото страните не
са уговорили отделно продажна цена за дворното място и липсва изявена воля за
прехвърляне само на ½ ид.ч. от апартамента и
от правото на строеж без ½ ид.ч. от описаните
в предварителния договор идеални части от дворното място.
Представената декларация от бившата съпруга
на ответника съдът не взема предвид, тъй като евентуалното неизпълнение на
изискванията на чл.33 от ЗС не е свързано с действителността на сключения между
страните предварителен договор и не представлява пречка за обявяване на
предварителния договор за окончателен, ако са налице посочените по-горе
законови предпоставки за уважаване на иска, поради което и съдът счита, че декларацията
е ирелевантна за спора.
Воден от горното,
съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д.П.Д.,
ЕГН **********,***, срещу Г.В.Л.Ш., гражданин на Република Португалия, притежаващ
разрешително за пребиваване в Република България № *********, издадено на
10.03.2015г., ЕГН **********,***, иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД, за
обявяване за окончателен на Предварителен договор от 30.07.2016г. за
покупко-продажба на ½ ид.част, придобита на
основание прекратена семейна имуществена общност от следния недвижим имот: АПАРТАМЕНТ
№ 1, находящ се в жилищна сграда в гр. Варна, община
Варна, ж.к.“Бриз-юг“, в УПИ № VІІІ-1835а, идентичен с имот пл.№ 2806 в кв.3 по
плана на ж.к.“Бриз-юг“, на етаж 2, с площ от 82 кв.м., състоящ се от: дневна с
кухненски бокс, спалня, баня-тоалет, коридор и три тераси, при граници:
коридор, ап.2 и вътрешен двор, ведно с избено помещение № 1 с площ от 3,06 кв.м.,
както и 8.5091% ид.части от общите части на сградата и правото
на строеж върху дворното място, както и 34,23 кв.м.ид.ч.
от дворното място, цялото с площ от 990 кв.м., съставляващо поземлен имот 3038,
отреден за УПИ № VІІІ-1835а, идентичен с имот пл.№ 2806 в кв.3 по плана на
ж.к.“Бриз-юг“ на гр. Варна.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Варненския апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: