№ 8582
гр. София, 11.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 82 СЪСТАВ, в публично заседание на
тринадесети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:А.И.И
при участието на секретаря К.Д.Н.
като разгледа докладваното от А.И.И Гражданско дело № 20221110152251 по
описа за 2022 година
„... ЕООД е предявило против К. Г. Н. и К. Д. С. обективно кумулативно и пасивно
субективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД, чл.
233, ал. 1 ЗЗД, чл. 92, ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ла. 1 ЗЗД.
Ищецът твърди, че с ответниците са сключили договор за наем на недвижим имот, по
силата на който им е предоставил за ползване собствения си недвижим имот, находящ се в
гр. София, ул. “..”, комплекс “..., представляващ апартамент № MG-С2-8, срещу заплащане
на наемна цена в размер на 330 евро, платима от 1-во до 5-то число на текущия месец.
Излага, че поради неизпълнение на задълженията си да заплащат процесната наемна цена,
както и консумативните разходи, свързани с ползването на имота, ищецът - наемодател
прекратил предсрочно договора, считано от 01.05.2021 г., в резултат на което за него
възникнало правото да получи неустойката, уговорена в чл. 4.2 от процесния договор за
наем. Сочи, че изявлението за прекратяване било връчено на ответника К.ов лично, а
ответникът Негров отказал получаването на разписката. Ищецът твърди, че след като е
извършил оглед на имота е констатирал щети по същия, състоящи се в повредени
възглавници, които е трябвало да претапицира за своя сметка срещу сумата от 330 лева.
Съгласно чл. 7.1 от процесния договор при сключването му ответниците са заплатили сума в
размер на 660 евро, която ищецът твърди, че е прихванал ивънсъдебно и по този начин е
погасил вземанията си към тях за дължимата наемна цена за 04.2021 г., както и за
дължимото обезщетение при предсрочно прекратяване на договора. С тези доводи отправя
искане до съда ответниците да бъдат солидарно осъдени да заплатят следните суми: 1121,13
лева, дължима за потребена ел. енергия за периода от 12.2020 г. - 04.2021 г., за което са
издадени фактура № 60/17.02.2021 г., фактура № 78/31.03.2021 г., фактура № 92/29.04.2021 г.
1
и фактура № 105/31.05.2021 г. и за вода съгласно издадена фактура № *********/06.04.2021
г.; 330 лева, представляваща обезщетение за материални щети, състоящи се в повредени 6
бр. възглавници, които наемодателят е претапицирал за своя сметка; 1290,85 лева,
представляваща дължима неустойка на основание чл. 4.2 от процесния договор, поради
прекратяването му, ведно със законната лихва върху горепосочените главници от 27.09.2022
г. до окончателното им изплащане; 204,27 лева, представляваща мораторна лихва върху
всяка от дължимите суми за консумативни разходи, взета поотделно, а именно: 4,21 лева
върху сумата от 26,30 за периода 18.02.2021 г. - 16.09.2022 г., 26,47 лева върху сумата от
165,41 лева за периода 18.02.2021 г. - 16.09.2022 г., 48,38 лева лихва върху сумата от 331,70
лева за периода от 10.04.2021 г. до 16.09.2022 г., 35,29 лева върху сумата от 251,58 лева за
периода 30.04.2021 г. - 16.09.2022 г., 33,89 лева върху сумата от 257,94 лева за периода
01.06.2021 г. - 16.09.2022 г., 12,94 лева върху сумата от 88,20 лева за периода 07.04.2021 г. -
16.09.2022 г. и 43,09 лева върху сумата от 330 лева за периода 04.06.2021 г. - 16.09.2022 г.
В срока по чл. 131 ГПК ответниците не са подали отговор на исковата молба.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на
страните, с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, приема за установено от фактическа
страна следното:
От Договор за наем на недвижим имот от 13.11.2020 г. се установява, че между
страните е било налице наемно правоотношение по отношение на обект в гр. София, ул. „..“
№ 25, комплекс „..“, блок „М.“, ап. № MG-C2-8 със рок до 30.11.2021 г. при месечен наем от
330 евро. Посочено е, че за месеците 11.2020 г. – 03.2021 г. наемателят ползва отстъпка от
80 евро месечно, а наемът за 11.2020 г. (13.11.2020 г. – 30.11.2020 г.) е в размер на 150 евро.
В договора е уговорено заплащането на депозит в размер на 660 евро. В чл. 6 са посочени
хипотезите на прекратяване на договора, а именно: а) с едномесечно писмено предизвестие.
В случай че договорът бъде прекратен предсрочно от наемателя, същият дължи на
наемодателя неустойка в размер на 2 месечни наема, което не го освобождава от
задължението за изплати на наемодателя всички дължими до прекратяването суми по
договора в т.ч. наемна цена, режийни разходи и др.; б) по взаимно съгласие на страните,
изразено в писмена форма; в) едностранно от страна на наемодателя в случай на неплащане
на наема в сроковете по договора; г) едностранно от наемодателя в случай, че наемателят
нарушава договора и действащите правила относно ползването на имота, като наемодателят
в писмена форма дава на наемателя петдневен срок за преустановяване на конкретното
нарушение и за обезщетяване на наемодателя за вредите, нанесени върху имота или на
наемодателя, в случай че такива са причинени, с предупреждение, че след изтичането на
срока ще смята договора за развален. В този случай наемателят дължи неустойка в двойния
размер на уговорения наем, като това не го освобождава от задължението да покрие
евентуално причинените вреди в по-голям размер. Наемателят освобождава имота в
посочения от наемодателя срок, като за целта страните изготвят констативен приемо-
предавателен протокол. Съгласно чл. 3.5. и 3.6. от договора наемателят се задължава след
прекратяване на договора да върне наетия имот в състоянието, в което е бил нает, като се
2
отчете овехтяването в следствие на нормалната употреба на инвентара и обзавеждането в
него, като е длъжен да възстанови при унищожаване или повреждане по негова вина на
предоставеното за ползване имущество.
От нотариален акт № 1 от 25.06.2010 г. е видно, че ищецът е придобил собствеността
върху процесния недвижим имот.
Представено е и пълномощно от управителя на ищеца, с което се предоставят права
на адв. К. М. Я.а да отдава под наем от името на дружеството процесният недвижим имот.
С приемо-предавателен протокол от 13.11.2020 г. апартаментът е предаден за
ползване на наемателите.
С изявление от 28.04.2021 г., получено от К. Г. Н. при отказ на 10.05.2021 г., а от К.
Д. С. на 29.04.2021 г., ищецът прекратява процесния договор, считано от 01.05.2021 г.,
поради наличие на просрочени задължения за наем и консумативни разходи с повече от 15
дни.
Представени са фактури за префактурирана ел. енергия от ищеца на К. Д. С. за
периода 12.2020 г. – 04.2021 г. на обща стойност 1164,45 лева, фактура за потребена питейна
вода за периода 27.02.2021 г. – 25.03.2021 г. на стойност 88,20 лева, както и фактура за
тапициране на 6 броя възглавници от 03.06.2021 г. на стойност 330 лева. Представени са
подробни справки към фактури за ел. енергия, издавани от „Енерджи съплай“ ЕОД на
ищеца, касаещи процесния недвижим имот.
Представен е Констативен протокол от 01.05.2021 г. за състоянието на имота към
този момент, в който е посочено, че се констатират скъсани и зацапани възглавници по
дивана, непочистен апартамент и захабени стени, мръсна кухня, посуда, хладилник с мухъл.
Представени са разписки за заплатен наем: от 13.11.2020 г. за сумата 940 лева, от
04.12.2020 г. за сумата 702,50 лева, от 15.01.2021 г. за сумата 720 лева, от 11.02.2021 г. за
сумата 653 лева и от 12.03.2021 за сумата 670 лева.
Прието е заключение на съдебно-счетоводна експертиза, според което по процесния
договор за наем на недвижим имот от 13.11.2020 г., сключен между страните, е следвало да
бъдат заплатени следните суми: 1290,85 лв. за депозит съгласно уговореното в договора;
2894,63 лв. наемна цена за периода 11.2020 г. - 04.2021 г.; 1180,33 лв. ел.енергия за периода
11.2020 г. - 04.2021 г.; 88,20 лв. ВиК услуги за периода 24.09.2020 г. - 25.03.2021 г. За
периода 13.11.2020 г. - 12.03.2021 г. са констатирани плащания от наемателя в общ размер
на 3685,50 лв., с която сумата са погасени задълженията за депозит в размер на 1290,85 лв.,
за наемна цена в размер на 2249,20 лв. и за ел.енергия в размер на 145,45 лв. След
предсрочното прекратяване на договора на 28.04.2021 г. са извършени прихващания от
внесения депозит като със сума в размер на 645,43 лв. е погасено задължение за наем за
04.2021 г., а с остатъка от депозита в размер на 645,42 лв. е погасено начислено обезщетение
съгласно чл.7.4 за предсрочно прекратяване на процесния договор за наем. Констатирани са
следните незаплатени задължения от начислените по партидата на наемателите: за
електрическа енергия - 1034,88 лв.; за ВиК услуги - 88,20 лв.
3
Събрани са гласни доказателства чрез разпит на свид. Д.А.П. който разказва, че през
2020 г. К. Н. дошъл да живее и работи в гр. София, наел си жилище, бил коректен и лоялен
наемател. Жилището било подържано, намирало се в затворен комплекс до лифта
Симеоново. Във всекидневната имало голям ъглов диван с холна маса, трапезарна маса с 4
или 5 стола, почти празен кухненски бокс само с котлон и печка. Към дивана нямало
възглавници. Ответникът живял в жилището около година, но заради пандемията бил
принуден да си тръгне и повикал свидетеля да му помогне с изнасянето през 03.2021 г.
Звъннал на наемодателя да му каже, че прекратява договора, защото няма възможност да
покрива разходите. Жилището било изчистено, подредено, оставено така, както е било
наето. Сметките трябвало да се покрият от дадения депозит. Диванът в жилището не бил
скъсан.
При тази фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 79, ал. 1 ЗЗД когато длъжникът не изпълни точно
задължението си, кредиторът има право да иска изпълнението заедно с обезщетение за
забавата. Основателността на предявените искове е поставена в зависимост от това по
делото да се установи, че между страните съществува облигационно правоотношение, в
чието съдържание е включено задължение за заплащане на наемни вноски в посочения в
исковата молба размер.
От събраните по делото доказателства се установява, че страните са сключили
договори за наем, като на ответниците било предоставено ползването на процесния
апартамент, като те поели задължение за плащане на наемна месечна вноска в размер на 330
евро, което е в съответствие и с разпоредбата на чл. 232, ал. 2, предл. 1 ЗЗД.
Предявена е претенция и за заплащане на сумата 1121,13 лева, представляваща
дължими консумативни разходи (ел. енергия и вода). Съгласно чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД
наемателят е длъжен да плаща разходите, свързани с ползването на вещта. В чл. 3.2. от
процесния договор е уговорено, че наемателят се задължава да плаща в срок и
консумативните разноски, свързани с ползването на имота като електроенергия, студена
вода, кабелна телевизия, интернет. По делото са представени фактури за ел. енергия за
периода 12.2020 г. – 04.2021 г. и фактура за потребена питейна вода за периода 27.02.2021 г.
– 25.03.2021 г. Консумативите, претендирани от наемателя, след приспадане на заплатените
суми, са в общ размер на 1209,33 лева. Експертизата е констатирала незаплатени
задължения от начислените по партидата на наемателите за електрическа енергия в размер
на 1034,88 лв. и за ВиК услуги в размер на 88,20 лв. или общо 1123,13 лева, поради което и
претенцията за дължими консумативни разходи, следва да бъде уважена до този размер.
Предявен е иск по чл. 233, ал. 1 ЗЗД, който за да бъде уважен е необходимо ищецът
да установи следните обстоятелства: валидно възникнало правоотношение по договор за
наем на недвижим имот, че последният е предоставил ползването на процесния имот на
ответниците, както и че са налице щети по имота, причинени от ответниците, които са били
отстранени за негова сметка и възлизат на претендирания размер. Както съдът прие между
страните е било налице валидно правоотношение по договор за наем. В приемо-
4
предавателния протокол от 13.11.2020 г. не са отбелязани забележки по обзавеждането, с
което се предава процесният апартамент. В констативен протокол от 01.05.2021 г. е
посочено, че в процесният апартамент са констатирани скъсани и зацапани възглавници по
дивана. Съдът намира, че не следва да кредитира свидетелските показания в частта, в която
свидетелят заявява, че диванът в жилището не бил скъсан, доколкото съдът намира, че в
тази си част показанията не са правдиви и целят да обслужат единствено твърденията на
ответника, като не отговарят на обективната истина. Установява се и че ищецът е сторил
разход на 03.06.2021 г. в размер на 330 лева за тапициране на 6 броя възглавници, поради
което съдът счита, че са налице всички елементи от фактическия състав на предявения иск и
същият следва да бъде уважен в пълен размер.
Предявена е претенция и за заплащане на неустойка поради предсрочно прекратяване
на процесния договор. За уважаване на иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД в тежест на
ищеца е да докаже, че е налице валидно уговорена неустоечна клауза, предпоставките за
изискуемостта на която са възникнали, както и нейният размер. Съгласно чл. 4.2. от
договора при закъснение в плащането на наема, консумативите или част от тях наемателят
дължи неустойка в размер на 1% от просрочената сума за всеки просрочен ден. Ако забавата
продължи повече от 15 дни наемодателят има право да прекрати/развали договора
едностранно и без предизвестие, при което получава неустойка в двойния размер на
уговорения месечен наем. Доколкото се установи, че договорът е бил предсрочно прекратен
на 01.05.2021 г., за което ответниците са били уведомени с получаване на изявлението за
прекратяване на договора, то за ищеца са възникнали предпоставките за начисляване на
предвидената в договора неустойка в размер на два уговорени месечни наеми от 330 евро с
левова равностойност от 1290,85 лева, с оглед на което съдът намира и предявеният иск по
чл. 92, ал. 1 ЗЗД за основателен и следва да бъде уважен в пълен размер. Съдът намира, че
уговорената неустойка не е прекомерна, доколкото нейният размер, съпоставен с
претърпените от ищеца вреди от предсрочното прекратяване на договора, не е несъответен.
По иска с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже
основанието, от което произтича вземането му и забавата, т. е. да установи момента на
изискуемост на главното вземане. Съгласно чл. 86, ал. 1 ЗЗД при неизпълнение на парично
задължение длъжникът дължи обезщетение в размер на законната лихва от деня на забавата.
Според чл. 84, ал. 1 ЗЗД когато денят за изпълнение на задължението е определен,
длъжникът изпада в забава след изтичането му. С оглед изложеното ответникът е изпаднал в
забава, считано от следващия ден на издаване на всяка от фактурите за префактурирана ел.
енергия и след изтичане на крайния срок за плащане на фактурата за доставена питейна
вода. Съобразявайки това и незаплатения размер от задълженията за консумативи съдът на
основание чл. 162 ГПК счита за основателен иска по чл. 86, ал. 1 ЗЗД до сумата от 179,70
лева, до който размер и искът следва да бъде уважен.
При този изход на спора право на разноски имат и двете страни. Ищецът има право
на разноски на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, като е сторил следните разноски: 117,85 лева -
държавна такса, 300 лева – депозит за експертиза и 1189,26 лева – адвокатско
5
възнаграждение, от които следва да му бъдат присъдени 1594,79 лева съразмерно с
уважената част от предявените искове. Ответниците имат право на разноски на основание
чл. 78, ал. 3 ГПК, като ответникът К. Н. е претендирал следните разноски: 100 – депозит за
експертиза и 1000 лева – адвокатско възнаграждение, от които следва да му бъдат
присъдени 8,42 лева съразмерно с отхвърлената част от предявените искове.
Воден от горното, Софийски районен съд, 82 състав
РЕШИ:
ОСЪЖДА К. Г. Н., ЕГН ********** и К. Д. С., ЕГН **********, да заплатят
солидарно на „... ЕООД, ЕИК 2004..05, на основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД сумата от общо
1123,13 лева, ведно със законната лихва от 27.09.2022 г. до окончателното изплащане,
дължима за потребена ел. енергия за периода от 12.2020 г. - 04.2021 г. и за вода съгласно
издадена фактура № *********/06.04.2021 г. във връзка със сключен Договор за наем на
недвижим имот от 13.11.2020 г.; на основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД сумата от 330 лева, ведно
със законната лихва от 27.09.2022 г. до окончателното изплащане, представляваща
обезщетение за материални щети, състоящи се в повредени 6 бр. възглавници, които
наемодателят е претапицирал за своя сметка; на основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД сумата от
1290,85 лева, представляваща дължима неустойка на основание чл. 4.2 от Договор за наем
на недвижим имот от 13.11.2020 г. поради прекратяването му и на основание чл. 86, ла. 1
ЗЗД сумата от 179,70 лева, представляваща мораторна лихва върху дължимите суми за
консумативни разходи за периода 18.02.2021 г. - 16.09.2022 г., като ОТХВЪРЛЯ иска по чл.
232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД над сумата 1123,13 лева до пълния претендиран размер от 1209,33 лева
и иска по чл. 86, ла. 1 ЗЗД над сумата 179,70 лева до пълния претендиран размер от 204,27
лева.
ОСЪЖДА К. Г. Н., ЕГН ********** и К. Д. С., ЕГН **********, да заплатят на „...
ЕООД, ЕИК 2004..05, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 1594,79 лева – разноски по
делото.
ОСЪЖДА „... ЕООД, ЕИК 2004..05, да заплати на К. Г. Н., ЕГН **********, на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 8,42 лева – разноски по делото
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6