№ 613
гр. Бургас, 23.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на трети май през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Росен Д. Парашкевов
Членове:Йорданка Г. Майска
РАДОСТИНА П. ПЕТКОВА
при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова
като разгледа докладваното от Росен Д. Парашкевов Въззивно гражданско
дело № 20222100500399 по описа за 2022 година
Производството по делото пред настоящата съдебна инстанция е
образувано по повод въззивна жалба от адвокат Стефан Лазов от БАК, със
съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „Любен Каравелов“ № 5, вх.В, ет.1, особен
представител на В.Ю.К., гражданка на Р.Ф., родена на **.**.**** г. в У. ***, с
Булстат № *********, с адрес на територията на Р България: гр. С. В.,
местност К., к-с В. А., ет. *, ап. **, против Решение №260013 от 14.02.2022 г.,
постановено по гр. дело № 1198/2020 г. по описа на Районен съд – Несебър, с
което съдът е осъдил въззивницата да заплати на „Астория Мениджмънт“
ООД ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, район
Приморски, ул. „Никола Вапцаров“ № 5, представлявано от Атанас Тодоров,
следните суми: сума в размер на 2096,65 лв., представляваща дължимо
годишно възнаграждение за 2018 г. по чл.5 от Договор за поддръжка на
площите и съоръженията за общо ползване в комплекс „Вила Астория 1“,
сключен на 09.04.2013 г., ведно със законната лихва, считано от 22.12.2020 г.
до окончателното изплащане на главницата и сума в размер на 560,68 лв.,
представляваща неустойка дължима на основание чл.34 от договора за
1
периода от 01.05.2018 г. до 18.12.2020 г.; сума в размер на 2096,65 лв.,
представляваща дължимо годишно възнаграждение за 2019 г. по чл.5 от
Договор за поддръжка на площите и съоръженията за общо ползване в
комплекс „Вила Астория 1“, сключен на 09.04.2013 г., ведно със законната
лихва, считано от 22.12.2020 г. до окончателното изплащане на главницата и
сума в размер на 348,17 лв., представляваща неустойка дължима на основание
чл.34 от договора за периода от 01.05.2019 г. до 18.12.2020 г.; сума в размер
на 2096,65 лв., представляваща дължимо годишно възнаграждение за 2020 г.
по чл.5 от Договор за поддръжка на площите и съоръженията за общо
ползване в комплекс „Вила Астория 1“, сключен на 09.04.2013 г., ведно със
законната лихва, считано от 22.12.2020 г. до окончателното изплащане на
главницата, като е осъдил въззивницата да заплати на въззиваемото
дружество сумата от 1627,95 лв., представляваща направени по делото
разноски.
Недоволство от така постановеното съдебно решение изразява
въззивницата, която счита същото за незаконосъобразно и немотивирано.
Моли съда за отмяна на решението и постановяване на ново, с което да бъде
отхвърлена претенцията. Излага съображения. Твърди, че режимът на
управление и поддръжка на общите части на апартаментен хотел „Вила
Астория 1“ е уреден в ЗУЕС. Анализира свидетелските показания по делото,
позовава се на съдебна практика и твърди, че неправилно
първоинстанционния съд е счел, че в случая може да се заобиколи действието
на този закон. Посочва, че ЗС и ЗУЕС уреждат специална процедура за
вземане на решения, като се регламентира начина на свикване, състав,
представителна власт, гласуване, предмет на компетентност. Счита, че е
недопустимо с двустранни договори да се уреждат отношенията между
етажен собственик и трето лице, касаещи компетентност на общо събрание на
етажната собственост.
В срока предвиден в ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от
„Астория Мениджмънт“ ООД чрез адвокат Диляна Койчева от АК - Хасково,
с който оспорва въззивната жалба като неоснователна и моли съда да я остави
без уважение като потвърди първоинстанционното решение. Счита, че
процесния договор е обвързал страните от момента на сключването му и тъй
като се касае за договор за поръчка, той не противоречи на закона, тъй като не
цели противоправен резултат. Излага съображения в подкрепа на изложената
2
от нея теза. Позовава се на практика на ВКС. Моли съда да потвърди
обжалвания съдебен акт.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259 и следващите от ГПК,
от легитимирано лице и е процесуално допустима.
Производството пред НРС е с правно основание чл.286 от ТЗ, във вр. с
чл.258 и чл.79 ЗЗД.
Постановеното решение е валидно и допустимо.
Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства и като
съобрази закона, намира за установено следното:
Ответницата – въззивник в настоящото производство В. К. е
собственик на апартамент № ** с площ от 54,34 кв.м. с идентификатор
11538.13.52.1.69 и апартамент № ** от 57,36 кв.м. с идентификатор
11538.13.52.1.83, находящи се в апартаментен хотел "В. А.", построен в ПИ с
идентификатор 11538.13.52 по КК и КР на гр. Свети Влас, общ. Несебър, обл.
Бургаска, за което по делото е представен нотариален акт за покупко-
продажба на недвижими имоти № ***, том *, рег. № ****, нот.дело №
***/**.**.**** г. Не се спори по делото, че с договор за поддръжка на
площите и съоръженията за общо ползване в комплекс „Вила Астория 1“ от
09.04.2013 г. въззивницата, в качеството си на възложите, и „Зора Феникс“
ЕООД, в качеството си на изпълнител, са поели взаимни задължения, като
изпълнителят срещу заплащане на възнаграждение определено в договора е
поел задължение за организационно, техническо и административно
управление на обектите за общо ползване в апартаментния хотел. Съгласно
чл.5 от договора въззивницата се е задължила да заплаща на изпълнителя
годишно възнаграждение в размер на 1072 евро с ДДС, като същото е
дължимо авансово за всяка година с ДДС до 30.04.
С договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и
управление на жилищен комплекс „Астория 1“, находящ се в гр. Свети Влас
от 18.06.2018 г. „Зора Феникс“ ЕООД, в качеството си възложител, и
„Астория Мениджмънт“ ООД, като изпълнител, са се уговорили последното
дружество да извършва всички необходими дейности по поддръжка и
управление на жилищния комплекс, събирането в брой или по банкова сметка
3
на дължимите суми от собствениците в комплекса за поддръжка и
управление, съгласно подписаните индивидуални договори, дължимите от
собствениците суми във връзка с поправки, ремонти и плащане на общите
разходи в комплекса. В договора, сключен за неопределен срок, е посочено,
че въззиваемото дружество следва да организира вътрешния ред и
сигурността в комплекса, да извършва необходимото за запознаване на
собствениците с приетия правилник на вътрешния ред в комплекса,
поддръжка на техническите и комуникационните трасета на територията на
комплекса, отстраняване на евентуални повреди, да поддържа вътрешно
комплексните транспортни пътища, алеи, места за паркиране, тротоарни и
пешеходни алеи и извършване на евентуални ремонти по тях, както и
останалите описани в договора дейности възложени на дружеството.
По делото е представено пълномощно от 18.11.2020 г. по силата на
което „Зора Феникс“ ЕООД е упълномощило въззиваемото дружество да
уведомява всички собственици на самостоятелни обекти с търговски
наименования „Астория 1“, Астория 2“ и Астория 3“, находящи се в гр. Свети
Влас, местност „К.“, за сключения между дружествата договор за възлагане
на дейности за поддръжка и управление на жилищните комплекси. Във
връзка с упражняването на правата по пълномощното дружеството има право
да подписва и изпраща уведомления до всички собствениците на
самостоятелни обекти в трите комплекса, може и следва да събира дължимите
за 2018 г. суми за поддръжка и управление във всеки един от посочените по-
горе комплекси, съгласно индивидуалните договори между съответните
собственици и „Зора Феникс“ ЕООД.
В хода на производството първоинстанционният съд е изяснил делото
от фактическа страна и е достигнал до правни изводи, които се споделят от
настоящата съдебна инстанция, която от своя страна на основание чл.272 от
ГПК препраща към мотивите на първоинстанционния съд.
По делото се установява, че претендираните суми за 2018 г., 2019 г. и
2020 г. не са заплатени от въззивницата. Те включват: сума в размер на
2096,65 лв., представляваща дължимо годишно възнаграждение за 2018 г.,
ведно със законната лихва считано от 22.12.2020 г. до окончателното
изплащане на главницата; сума в размер на 560,68 лв., представляваща
неустойка за периода от 01.05.2018 г. до 18.12.2020 г.; сума в размер на
4
2096,65 лв., представляваща дължимо годишно възнаграждение за 2019 г.,
ведно със законната лихва, считано от 22.12.2020 г. до окончателното
изплащане на главницата; сума в размер на 348,17 лв., представляваща
неустойка за периода от 01.05.2019 г. до 18.12.2020 г. и сума в размер на
2096,65 лв., представляваща дължимо годишно възнаграждение за 2020 г.,
ведно със законната лихва, считано от 22.12.2020 г. до окончателното
изплащане на главницата.
Във въззивната жалба се твърди, че комплексът е от затворен тип и за
него се отнасят правилата на чл.2 от ЗУЕС и съответно съществува
задължение за вписване на договора за управление и поддръжка на общите
части в АВ. Посочва се, че договорът по чл.2 по ЗУЕС се отнася към типа
договори за услуга. Сключва се за неопределен срок, едновременно със
сключването на договора за продажба на самостоятелния обект и формалния
му характер е установен в интерес на третите лица и по тази причина подлежи
на вписване по партидата на обекта на сделката. Според страната, нищожни
са уговорки в договор по чл.2 от ЗУЕС, сключен с индивидуален собственик
на обект в сграда в режим на етажна собственост, която не е жилищен
комплекс от затворен тип по т.3 от ДР на ЗУЕС, по въпроси, уредени с чл.51
от ЗУЕС. Твърди, че е налице нищожност по чл.26 ал.1 предл.първо от ЗЗД
поради противоречие с материалния закон.
Настоящата инстанция намира, че в случая се касае за сключени
договори между въззивницата и въззиваемото дружество, които
представляват договор със смесен фактически състав, за изработка и поръчка,
в който е уговорено, че предмет на договора са посочените дейности в чл.1
ал.2, касаещи комплекс „Вила Астория 1“. Те включват техническа
поддръжка на съоръжение за общо ползване, организация на вътрешния ред и
режим на достъп в комплекса, външна охрана на комплекса, поддръжка на
общи инсталации, подземни и надземни съоръжения, дворното пространство,
зелените площи, детска площадка, басейн, атракцион, санитарни дейности и
допълнителни услуги. Безспорно се установява, че тъй като не са налице
предвидените кумулативни изисквания на §1, т.3 на ДР на ЗУЕС, и комплекс
„Вила Астория 1“ се състои само от една жилищна сграда, не може да се
говори за жилищен комплекс от затворен тип и по тази причина не са налице
изискванията на чл.2 от ЗУЕС, в това число изискването за сключване на
писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и
5
собствениците на самостоятелни обекти.
От друга страна при спазване на разпоредбата на чл.9 от ЗЗД,
прогласяваща договорната свобода, страните са в правото си да сключват
договори помежду си, ако те не противоречат на императивни правни норми.
Липсва забрана за сключване на договори, касаещи финансирането и
управлението на общите части, ако жилищния комплекс не е от затворен тип,
а съществува обикновена етажна собственост, без да се създават други, не
посочени органи на етажната собственици и не се създават права за трети
лица извън посочените в чл.12 ал.1 от ЗУЕС. В този смисъл е определение
№37 от 20.01.2021 г. по т.д. №606/2020 г. по описа на Първо т.о. на ВКС. При
тези обстоятелства, съдът намира постановеното от първоинстанционния съд
решение за правилно и законосъобразно, което налага потвърждаването му,
като въззивницата В. К. следва да бъде осъдена да заплати на въззиваемото
дружество сумата от 300 лева – възнаграждение за особен представител и 500
лева – адвокатско възнаграждение, или общо сумата от 800 лева.
По изложените съображения, БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №260013 от 14.02.2022 г., постановено по
гр. дело № 1198/2020 г. по описа на Районен съд – Несебър.
ОСЪЖДА В.Ю.К., гражданка на Р.Ф., родена на **.**.**** г. в У. ***,
с Булстат № *********, с адрес на територията на Р България: гр. С. В.,
местност К., к-с В. А., ет. *, ап. **, чрез адвокат Стефан Лазов от БАК, със
съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „Любен Каравелов“ № 5, вх.В, ет.1, особен
представител, да заплати на „Астория Мениджмънт“ ООД ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. Варна, район Приморски, ул.
„Никола Вапцаров“ № 5, представлявано от Атанас Тодоров, сумата от 800
лева – разноски по делото пред въззивната инстанция.
РЕШЕНИЕТО е окончателно.
6
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7