Р Е
Ш Е Н И Е
№ 1278 13.04.2020
г. Град ПЛОВДИВ
В ИМЕТО НА НАРОДА
Пловдивски
районен съд
ХV граждански състав
На
двадесет и шести март
две хиляди и двадесета година
В открито
заседание на двадесет и шести февруари 2020 г. в следния състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА КАЦАРОВА
Секретар: Катя Янева
Като
разгледа докладваното от СЪДИЯТА гражданско дело № 17196 по описа за 2019 година, за да се произнесе взе предвид
следното:
Обективно съединени искове с правно
основание чл.79, ал.1 и чл.86, ал.1 от ЗЗД.
Съдът е сезиран с искова молба, подадена
от П.А.П., роден на ***г. в гр.********* с адрес: *** чрез адв.З.З.-М.,***
съдебен адрес:***, офис ***, против Д.Г.Д., ЕГН:********** ***.
Ищецът твърди, че на 07.03.2019 година,
в град Пловдив, сключил договор за наем на недвижим имот с адрес: гр.******************
с ответника Д.Г.Д..
При подписване на Договора за наем в
качеството си на Наемател предал на Наемодателя сумата от 600/шестстотин лева/,
която да служи за обезпечение. Тази сума, наречена кауцион, остава при
Наемодателя до прекратяване на Договора за наем /член 17 /.
На 02.08.2019 година отправил към
Наемодателя писмено едномесечно предизвестие за прекратяване на Договора за
наем.
На 02.09.2019 година предал на Д.Д.
владението на апартамент №*********************, заедно с ключовете за имота.
Подписали приемо - предавателен протокол. В същия няма отбелязани претенции от
страна на Наемодателя за нанесени щети.
Всички консумативни разходи за имота са
платени от страна на ищеца - ток ,вода,
разходи за поддържане на общите части.
Уговорката между Наемателя П. и
Наемодателя Д. за т.н.кауцион е оформена писмено и присъства в сключения на
07.03.2019г. Договор за наем в точка V-Специални разпоредби/от член 17 до чл.
20 включително/.
При подписване на Договора за наем,
Наемателят предава на Наемодателя сума в размер на 600 /шестстотин лева/, която
да служи за обезпечение, в случай на извършване на следните нарушения:
-Наемателят откаже да върне държането
на имота в уговорения срок/или предаде същия не в съответното за това състояние
и/или заедно с нанесени върху него щети.
-При наличие на неуредени суми за
консумативни разходи за имота-до момента, в който Наемателят ги плати.
-В случай, че не плати в срок един или
повече месечни наема.
При извършване на някое от
гореизброените нарушения от страна на Наемателя, Наемодателят има право да
задържи кауциона или част от него, която покрива претърпените загуби.
При нанесени от Наемателя щети върху
имота и/или наличие на неплатени консумативни разходи, които надхвърлят размера
на кауциона, Наемодателят има право да задържи пълния размер на кауциона и да
търси обезпечение за горницата по общия ред.
Член 20: В случай, че не е налице някое
от горецитираните нарушения, Наемодателят е длъжен да върне пълния размер на
кауциона в деня на връщането на имота от Наемателя на Наемодателя.
Наемодателят и ответник по делото Д.Д.,
неоснователно отказва да върне т.н.кауцион в размер на 600/шестстотин лева/,
въпреки изпълнените условия по Договора за наем от страна на Наемателя.
Предвид изложеното и с оглед неуредените
до този момент отношения помежду им, моли съдът да осъди Д.Д., да му изплати
сумата от 600/шестстотин лева/,т.н кауцион по Договор за наем, ведно със
законната лихва от датата на предявяване на исковата молба до окончателното
изплащане, както и направените разноски по делото, вкл.адвокатски хонорар.
Ответникът е депозирал отговор на
исковата молба в предоставения му едномесечен срок. Оспорва предявените искове
по основание и размер. Признава, че действително П.А.П. е сключил с ответника
договор за наем на недвижим имот на 07.03.2019 г., по силата на който от страна
на Д.Г.Д., ЕГН ********** на ищеца е бил отдаден за ползване под наем
апартамент № *****************. На същия ден П.А.П. е следвало да предаде на
ответника сумата от 600 лв. /шестстотин лева/ служещи за евентуално
обезпечение, в случай на незаплащане на дължимия месечен наем, извършване на
повреди от страна на наемателя или незаплащане на консумативни разходи като ел.
енергия, вода, парно отопление и др.
Твърди, че наем за месец Март 2019 г.
ответникът не е получавал от наемателя, а същият се дължи от датата на
сключване на договора. Същият е сключен на 07.03.2019 г., като за периода от
08.03.2019 г. до 31.03.2019 г., П.А.П. дължи на ответника сумата от 480 лв.
/четиристотин и осемдесет лева/, съобразно месечно уговореният наем и дните от
месец Март, в които ищецът е ползвал наетия имот.
Твърди, че наем за месец Септември 2019
г., също не е заплащан от страна на П.А.П.. За 1-ви и 2-ри Септември същият
дължи на Д.Г.Д. сумата от 40 лв. /четиридесет лева/.
Твърди, че след освобождаването на
жилището от П.А.П., на ответника се е наложило да отстранява дребни повреди,
които спрямо клаузите на гореописания договор за наем са за сметка на
наемателя, както и е било необходимо да се направи сериозно почистване от
професионална фирма поради ужасното състояние, в което се е намирало жилището.
Ответникът е извършил ремонт на подматрачна рамка на легло в спалня на първото
ниво, както и почистване на голямо петно на матрака в спалнята на ниво две, за
което ответникът е използвал услугите на почистваща фирма с техника за изпиране
на същото. Освен това, почистващата фирма е била наета и за извършване на
цялостното почистване на целия апартамент. Дейностите по отстраняване на
повредите и най-вече по осъщественото почистване струват на Д.Г.Д. 80 лв. /осемдесет
лева/, за която сума в полза на ответника е формирано вземане срещу ищеца.
С оглед на изложеното, прави възражение
за прихващане на ищцовата претенция с вземането на ответника за наемна цена за
дните от месеците Март 2019 г., и Септември 2019 г. в общ размер от 520
лв./петстотин и двадесет лева/, както и с вземането на ответника за наложилите
се и извършени от ответника козметични ремонтни дейности и основно почистване,
дължащи се на използването на недвижимия имот от П.А.П. в размер на 80
дв./осемдесет лева/.
С оглед на гореизложеното счита, че
предявеният иск е неоснователен и не следва да бъде уважен.
По предявената претенция за законна
лихва и разноски:
Оспорва същата и по основание, и по
размер.
С оглед акцесорния характер на
претенцията за законна лихва и разноски, то същата би била основателна само при
уважаване на главния иск. С оглед на изложеното по-горе счита, че при
отхвърляне на иска по отношение на главницата следва да бъде отхвърлен и иска
за предявените законна лихва и разноски.
Съдът е приел възражение за прихващане,
направено от ответника, за съвместно разглеждане в настоящото производство, тъй
като е своевременно заявено – с отговора на исковата молба в срока за
депозирането му по чл.133 от ГПК.
В първото съдебно заседание ищецът е
взел становище по възражението. Заявява, че договорът за наем е сключен на
07.03.2019 г. На същата дата ищецът е заплатил наемната цена за наетия имот в
размер на 600 лева и сумата от 600 лева, т.нар. кауцион, съгласно Договора за
наем и приетата практика при отдаване и наемане на недвижими имоти. Заявява, че подписаният договор за наем е
доказателство – разписка за първия платен наем за месец март 2019 г. в размер
на 600 лева. Кой наемодател би предал наетия имот, без да е получил месечния си
наем? Ищецът е платил цялата сума за месец март 2019 г. в размер на 600 лева
при подписване на договора. Твърденията на ответника, че наемът за месец март
2019 г. не е платен, са неверни, което е видно от бездействието му. Защо
ответникът не е предявил претенцията си в периода март – септември 2019 г.?
Защо е получил наемът за месец април 2019 г., без да претендира наемът за месец
март 2019 г.? Заявява, че съгласно договора за наем (чл. 22-б) договорът се
прекратява с предоставянето на едномесечно предизвестие за прекратяване от
едната до другата страна. С исковата молба са представени Предизвестие за
прекратяване на договор за наем от 02.08.2019 г. и Приемо-предавателен протокол
от 02.09.2019 г. Ответникът не е претендирал сума за наем за два дни –
01.09.2019 г. и 02.09.2019 г. Ищецът също не е претендирал приспадане от наема
за месец март 2019 г. (от 01.03.2019 г. до 07.03.2019 г.), а е изплатил
месечния наем в пълен размер – 600 лева. По отношение на приетото за съвместно
разглеждане в настоящото производство възражение за прихващане по чл. 103 от ЗЗД заявява, че същото е неоснователно. Ищецът не дължи претендираните от
ответника суми – договорът за наем е сключен на 07.03.2019 г. В деня на
сключване на договора е изплатен месечният наем в размер на 600 лева.
Наемодателят не е претендирал наем за 01.09.2019 г. и 02.09.2019 г. поради
платен наем за месец март 2019 г. (вкл. за периода 01.03.2019 г.- 07.03.2019
г.) от наемателя. В подписания Приемо-предавателен протокол от 02.09.2019 г. не са описани никакви
претенции от страна на наемодателя за нанесени щети и неизплатени суми.
Наемателят е предал владението на имота, а наемодателят го е приел без каквито
и да било претенции. Съгласно чл. 16 от Договора за наем връщането на имота и
евентуалните възражения на наемодателя се удостоверяват с писмен двустранно
подписан приемо-предавателен протокол. Заявява, че в приемо-предавателния
протокол възражения няма.
Съдът, след като прецени събраните по делото
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното:
Страните не
спорят, а и от представения писмен договор за наем на недвижим имот от
07.03.2019 г. се установява, че страните са се намирали в договорна връзка по
договор за наем, като Д.Г.Д. в качеството на наемодател отдал
за временно и възмездно ползване на П.А.П.
в качеството на наемател следния недвижим имот - апартамент № ** находящ се на
ул. ********* срещу задължението на наемателя да заплаща наемна цена в размер
на 600лв. месечно. Страните уговорили - от член 17 до чл. 20 включително на
договора, следното:
При подписване на Договора за наем,
Наемателят предава на Наемодателя сума в размер на 600 /шестстотин лева/, която
да служи за обезпечение, в случай на извършване на следните нарушения:
-Наемателят откаже да върне държането
на имота в уговорения срок/или предаде същия не в съответното за това състояние
и/или заедно с нанесени върху него щети.
-При наличие на неуредени суми за
консумативни разходи за имота-до момента, в който Наемателят ги плати.
-В случай, че не плати в срок един или
повече месечни наема.
При нанесени от Наемателя щети върху
имота и/или наличие на неплатени консумативни разходи, които надхвърлят размера
на кауциона, Наемодателят има право да задържи пълния размер на кауциона и да
търси обезпечение за горницата по общия ред.
В член 20 било уговорено, че в случай,
че не е налице някое от горецитираните нарушения, Наемодателят е длъжен да
върне пълния размер на кауциона в деня на връщането на имота от Наемателя на
Наемодателя.
Не се спори между страните, а и от
представеното писмено предизвестие се установява, че на 02.08.2019 година
наемателят отправил към наемодателя писмено едномесечно предизвестие за
прекратяване на договора за наем.
На 02.09.2019 година наемателят предал
на Д.Д. държането на апартамент №******************, заедно с ключовете за
имота. Подписали приемо - предавателен протокол. В същия няма отбелязани
претенции от страна на наемодателя за нанесени щети.
Представени са
доказателства за заплащане на консумативните разноски по ползването на имота,
които не се оспорват от ответника.
Ответникът е
навел възражение в писмената защита, че не са представени доказателства от
ищеца, че обезпечителната сума е предадена на наемодателя при подписване на
договора, но предвид навеждане на това възражение едва в хода на устните
състезания, съдът намира същото за преклудирано и не следва да се произнася по
него.
Ответникът е направил възражение в насока, че
наемът за м.март 2019 г. в размер на 480лв. и за м.септември 2019 г. в размер
на 40лв., всеки от тях пропорционално на дните от съответния месец на ползване
на имота, не са заплатени от ищеца на ответника - наемодател. Ищецът заявява,
че наемът за м.март 2019 г. е заплатен при подписване на договора, а за
м.септември 2019 г. наемодателят не предявил претенции, тъй като за м.март 2019
г. наемът бил заплатен за пълен месец, а ползването започнало едва на
07.03.2019 г. / от датата на подписване на договора/.
Предвид
оформяне на договора за наем в писмена форма, то съдът следва да тълкува общата
воля на страните по него, основавайки се на представения писмен такъв. В чл.5
от същия е уговорено, че наемателят заплаща на наемодателя месечен наем в
размер на 600лв., а в чл.6 е посочено, че наемът се заплаща от 1 до 5 число на
текущия месец за всеки наемен месец. Използваната от страните формулировка
„заплаща“ наемна цена, касае, както текущия месец при подписване на договора,
така и дължимостта на наемната вноска за всеки следващ такъв. Предвид сключване
на договора на 07.03.2019 г., то дължимият наем за м.март 2019 г. възлиза на
480лв. Действително, в договора не е посочено, че същият служи за разписка за предаване
на наемната сума за този месец, като липсва и представена нарочна разписка за
това плащане. Съдът обаче намира, че заплащане на сумата от 600лв. е налице,
като за този извод съобрази изразената писмено воля на страните за заплащане
наема при подписване на договора. Следва да се има предвид, че към датата на
подписване на договора, срокът за заплащане на наема за м.март 2019 г.,
уговорен по чл.6 от договора, е бил изтекъл. За този извод / за заплащане на
наемната вноска към момента на подписване на договора/ съдът съобрази и
житейски неиздържаната позиция на наемодателя – ответник, че е предал държането
върху имота, въпреки незаплащане на наем за първия месец от договора. Именно
във връзка с установената практика държането върху наетия имот да бъде предоставено
именно след заплащане на първата наемна вноска, то и съдът не възприема
възражението на ответника в тази насока. Следва да се посочи също така, че в
случай, че наемната сума не беше платена при подписване на договора, то в
договора страните биха уговорили срок за плащане, различен от уговорения в чл.6
от договора, а това не е сторено. Индиция в тази насока се явява и
обстоятелството, че наемодателят приемал плащане на наем за следващите месеци,
като издавал нарочни разписки за това. В случай на незаплащане на наемната цена
за м.март 2019 г., същият би оформил нарочна разписка при първото плащане през
м.април 2019 г. именно като плащане за наем за м.март 2019 г., а не и като
такова за м.април 2019 г. В този смисъл възражението на ответника се явява
неоснователно.
Относно
наемната цена за м.септември 2019 г., а именно за два дни от този месец, съдът
намира, че същата се явява дължима. Възприема се обаче възражението на ищеца,
че предвид заплащане на пълна наемна цена за м.март 2019 г. в размер на 600лв.
/ при дължима в размер на 480лв./, то същият е направил извънсъдебно прихващане
на дължимата за м.септември 2019 г. сума в размер на 40лв., поради което и
възражението на ответника в тази насока се явява неоснователно.
Недоказани, при
лежаща върху ответника доказателствена тежест, останаха възраженията му, че
имотът бил върнат в състояние, неотговарящо на „съответното“ такова / по
смисъла на чл.18, б.а от договора/, както и че се наложило да заплаща за
почистването му и за нанесени щети / възстановяване на счупена подматрачна
рамка/. Относно последното възражение съдът намира, че предвид липсата на
констатирани щети по имота към момента на предаването му, за което е подписан
двустранен приемо – предавателен протокол, в който такива не са установени, то
възражението се явява недоказано. Предвид недоказване на посочените възражения,
то съдът намира същите за неоснователни.
С оглед
изложеното, съдът намира, че предявеният главен иск се явява основателен и
следва да се уважи, тъй като се установи, че не е налице някоя от уговорените
от страните предпоставки за задържане или удовлетворяване от предоставеното
обезпечение /т.нар. в договора „кауцион“/ от страна на наемодателя след
прекратяване на договора за наем, като същото подлежи на връщане. С оглед уважаване
на главния иск, следва да се уважи и акцесорната претенция, като се присъди
законната лихва от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на
сумата.
Предвид
изложените по – горе съображения, съдът намира също така, че възражението за прихващане
е неоснователно и следва да се отхвърли.
Ищецът
претендира разноски, като същите се констатираха в размер на 52,20лв. –
държавна такса и 300лв. – заплатено адвокатско възнаграждение.
Ответникът
претендира разноски, но предвид изхода на делото, такива не следва да му бъдат
присъдени.
Мотивиран
от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА Д.Г.Д., ЕГН:********** ***, да заплати на П.А.П., роден на ***г. в гр.********** с адрес: *** чрез адв.З.З.-М.,***
съдебен адрес:***, офис 210, сумата от 600лв./шестстотин
лева/, представляваща невърнато обезпечение, уговорено в чл.17 от договор за
наем на недвижим имот от 07.03.2019 г. с предмет временно и възмездно ползване
на апартамент № *********, находящ се на ул. „************“ срещу уговорена
наемна цена от 600лв. месечно, която сума е дължима след прекратяване на договора за наем, на основание
чл.20 от договора за наем, ведно със законната лихва от датата на предявяване
на иска – 22.10.2019 г., до окончателното изплащане на сумата, както и сумата
от 352,20лв./триста петдесет и два
лева и 20ст./ - разноски по производството.
ОТХВЪРЛЯ предявеното
от Д.Г.Д., ЕГН:********** ***, против П.А.П., роден на ***г. в гр.************: *** чрез адв.З.З.-М.,***, съдебен
адрес:***, офис ***, възражение за
прихващане по чл.103 от ЗЗД с насрещно вземане на ответника Д.Г.Д. срещу П.А.П. в размер на 600лв., с основание неизплатена наемна
цена за м.март и м.септември 2019 г. в общ размер от 520лв. по договор за наем на недвижим имот от 07.03.2019 г. с
предмет временно и възмездно ползване на апартамент № *********************** в
срещу уговорена наемна цена от 600лв. месечно, както и сумата от 80лв. – разходи за почистване на
жилището след предаване на държането му от наемателя, като неоснователно.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчване на препис от него на
страните с въззивна жалба пред Окръжен съд – Пловдив.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п/
Вярно с оригинала!
КГ