Р Е Ш Е Н И Е № 4102
гр. Пловдив, 28.10.2019 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, V-ти гр. с-в, в открито
съдебно заседание на четвърти октомври
две хиляди и деветнадесета година, в
състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДАФИНА АРАБАДЖИЕВА
секретар: Петя
Мутафчиева,
като разгледа докладваното от съдията
гр. дело №
6350 по описа на съда за
2019 г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството по делото е образувано въз основа на искова молба от „МАКСИМА - ***С ГРУП” ЕООД, ЕИК: *********,
гр. Пловдив, ул. „Ламартин“ № 2, ет. 2 против
Л.Г.Т., ЕГН **********,***, с която е
предявен иск с правно основание
чл. 286 вр. чл. 280 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от
2206,17 лв. - главница, представляваща левовата равностойност на сумата от 1128
евро, дължимо и неизплатено възнаграждение за посредничество при покупка на
недвижим имот, съгласно Договор от 21.08.2018 г., ведно със законна лихва върху
главницата, считано от 18.04.2019 г. до окончателното й изплащане. Претендират
се и разноски по делото.
Ищецът твърди, че на 21.08.2018 г. между ищеца и
ответника е бил сключен Договор за посредничество при покупка на недвижим имот.
Съгласно договора за ищцовото дружество възникнало задължение за ищцовото
дружество да посредничи на ответника за покупка на недвижим имот по
предварително зададените от него параметри срещу договорено за ищеца
възнаграждение в размер на 2,9 % от цената на имота, посочена в предварителния
договор, а при липса на такъв в протокола за оглед на имота. В чл.1, т.1 от
договора се сочи, че са посочени параметрите, с които ищецът следва да се
съобрази – ***. В чл. 2 от договора са описани задълженията на ищеца, а именно:
да предложи на възложителя, имот, близък или отговарящ изцяло на зададените
изисквания, да организира огледи на имоти, да осъществи връзка между
възложителя и собствениците на имота, в случай, че е налице интерес от страна
на възложителя за закупуване на имота, както и да съдейства за сключването на
предварителен договор и/или на нотариален акт, в случай, че получи необходимото
съдействие от възложителя и продавачите. В чл. 5 е договорено възнаграждение в
размер на 2,9 % от цената на имота, посочена в предварителния договор, а при
липса на такъв в протокола за оглед на имота. Уговорен е падеж за заплащане на
възнаграждението- деня на подписване на предварителния договор или на
нотариалния акт. В чл. 7 от договора изрично е уговорено, че възложителят дължи
договореното възнаграждение и в случай, че води преговори без знанието и
присъствието на изпълнителя за имотите, описани в Приложение 1 – Протокол за
оглед и /или ако сключи и подпише нотариален акт за покупка на имот, посочен в
същото приложение без знанието и без присъствието на представител на ищцовото
дружество. В този случай договореното възнаграждение се определя на база на
цената на имота, посочена в Протокол за оглед на недвижими имоти. Ответникът се свързал с ищцовото дружество по
повод конкретна обява за продажба на апартамент, като било уговорено ищцовото
дружество да организира оглед на въпросния обект за ответника, респективно да
бъдат предложени и други подобни оферти по зададено от ответника търсене. Срещата
се състояла на 21.08.2018 г., когато е подписан и договора от страните. Тъй
като на срещата присъствала и ***та на ответника, с която си търсели общо
жилище, то тя била вписана като възложител по договора. Ответникът не харесал
конкретния апартамент, поради и което ищецът организирал на 24.08.2018 г. друг
оглед в комплекс ***, като в протокола била вписана обявената цена за
апартамент *** в размер от 38897 евро, датата на посещението. Протоколът бил
подписан от ответника, като той заявил, че е харесал апартамента и обещал да се
обади до вечерта на ***а, но обаждане не последвало. ***ът се опитал да се
свърже с ответника, но безуспешно. За този апартамент ищцовото дружество има
сключен договор с продавача Д.Т.П. от
19.08.2018 г. Известно време след огледа ищцовото дружество е уведомено от
продавача, че апартаментът е продаден на ответника. Станало ясно, че след
проведения с представител на ищцовото дружество оглед, ответникът се явил
отново да огледа апартамента, но с *** от друга агенция, която изглеждало да му
е позната. Именно чрез нея била организирана продажбата на апартамента,
състояла се на 05.10.2018 г. и обективирана в Нотариален акт за покупко –
продажба на недвижим имот от същата дата. Представител на ищцовото дружество се
свързал с ответника, за да го покани да заплати договореното възнаграждение,
като последният отказал, тъй като въпросният апартамент му бил предлаган преди
това от друга агенция и именно чрез нейното посредничество е сключен договор за
покупко – продажба. Оспорват се твърденията на ответника, като се сочи, че без
знанието на ищцовото дружество и въпреки поетите по договора задължения, ищецът
е закупил имота, като не е уведомил ищцовото дружество с цел да избегне
заплащане на договореното възнаграждение. Ищецът посочва, че е изпълнил
задълженията си по договора, поради и което на основание чл.5 във връзка с чл.
7 от договора следва да му бъде заплатено дължимото възнаграждение, определено
на база посочената в Протокол за оглед цена на процесния апартамент. С оглед
изложеното моли предявеният иск да се уважи и претендира законна лихва и
разноски.
Ответникът оспорва претенцията като неоснователна.
Посочва, че от началото на 2018 г. активно търси жилище в гр. ***, което да
закупи лично за себе си. Част от парите за закупуването на жилището са
осигурени от неговата *** С.Т.Т., а останалата част е заплатена чрез ипотечен
кредит. Тъй като ***та на ответника живее и работи в гр. ***, но държи да
участва при покупката, то е налице уговорка огледите да се осъществяват в един
ден, за който тя да може да пътува от гр. *** до гр. ***. Ответникът се свързва
с няколко агенции и съответно сключва с тях договори за посредничество за
покупка на недвижим имот по посочени от него параметри- двустайно жилище в гр. ***,
което не е на последния етаж. На 09.07.2018 г. ответникът сключва договор за
посредничество с „Вояджър Арт“ ЕООД при посочени от него параметри за търсеното
жилище, като е постигната договорка огледите да са в един ден, заради *** му.
На 11.07.2018 г. по силата на така сключения договор са показани от „Вояджър
Арт“ ЕООД на Т. четири на брой апартамента, като последният от тях е процесният
апартамент *** в ***. Огледът е извършен в 14,40 часа. В този ден на огледи
ответникът не е присъствал, а сама *** му.
Ответникът не оспорва, че е сключил с ищцовото дружество
договор за посредничество от 21.08.2018 г., както и че на датата на сключването
му е извършен оглед на апартамент, който се намирал на ***. При огледа на този
апартамент ищцовото дружество представило на ответника и ***та му за подпис
множество документи, включително и Протокол за оглед, като представителите му
заявили, че ако не подпишат тези документи оглед няма да се състои. Ответникът
сочи, че не е успял нито той, нито ***та му да се запознаят подробно със
съдържанието на тези документи. Не били коментирани и клаузите на представения
бланков договор. Жилището, на което бил
извършен оглед на 21.08.2018 г. не отговаряло на критериите и ответникът
отказал да бъде коментирано. На 24.08.2018 г. по предложение на ищцовото
дружество ответникът е поканен по телефона да извършат оглед на още един
апартамент. На уговорената среща с ***ите отишли ответникът, *** му, която била
в града заради други огледи, насрочени от „Вояджър Арт“ ЕООД и ***та на
ответника. Огледът приключил за няколко минути, без да се посочи точно етаж,
апартамент, секция от комплекса, като след тази дата други огледи на
апартамента не са правени. Ответникът
харесал апартамента и споделил с *** си и представител на „Вояджър Арт“ ЕООД,
като станало ясно, че този апартамент вече е предлаган от „Вояджър Арт“ ЕООД и
е извършен оглед. На същия ден ответникът, *** му и ***та му продължават с
огледите, организирани от „Вояджър Арт“ ЕООД и съответно се спират на
апартамент № 51. Още същия ден ***ът от „Вояджър Арт“ ЕООД се свързва с
продавача на имота и уговаря срещу между
продавач и купувач за обсъждане на предварителен договор. Подготвеният от
агенцията предварителен договор, с приложени всички необходими документи е
подписан на 29.08.2018 г., като съответно от ответника е платено на „Вояджър
Арт“ ЕООД и договореното възнаграждение за посредничество. При подписване на предварителния договор
продавачът е предоставил на купувача и ключовете от жилището, отново със
съдействието на „Вояджър Арт“ ЕООД. До 05.10.2018 г „Вояджър Арт“ ЕООД
съдействат на ответника за представяне на целия комплект от документи,
необходими за получаване на ипотечен кредит и нотариално изповядване на
сделката. Известно време след вписване на нотариалния акт представители на
ищцовото дружество започват постоянно да звънят на ответника да им заплати сума
в размер на 2206 лв., като се държат невъзпитано и нахално и оспорват
изложените от него обстоятелства. Ответникът посочва, че продавачът на имота го
е уверил, че той не е уведомявал ищцовото дружество за продажбата на
имота. Оспорва се ищцовото дружество да
е изпълнило поетите въз основа на договора задължения, обуславящи заплащане на
възнаграждение за посредничество. Твърди се, че клаузите на договора са
нищожни, като неравноправни и доколкото е представен бланков договор с
предварително зададени параметри, то същите не са индивидуално уговорени с
ответника. Моли искът да се отхвърли, като неоснователен. Претендира разноски.
Съдът, след като обсъди събраните по
делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от
фактическа страна следното:
Не
се спори и от приетия като доказателство договор за посредничество при покупка
на недвижим имот се установява, че същият е подписан от ответника и ***та му А.
А. на 21.08.2018 г. В чл. 1 от
договора е посочено, че ответникът в качеството на възложител е възложил на
ищеца в качеството на изпълнител да консултира и посредничи при покупката на
недвижим имот – ***. В чл. 2 е уговорено, че изпълнителят се задължава да
проучи предлаганите за продажба имоти, да предложи на възложителя имот, близък
и отговарящ изцяло на зададените изисквания, да организира огледи на имоти и
строителни обекти /на адрес или на проекти/, да осъществи връзка между
възложителя и собствениците на имота, в случай, че е налице интерес от страна
на възложителя за закупуване на имота, както и да съдейства за сключването на
предварителен договор за покупко – продажба на имота и/или нотариален акт, в
случай, че получи необходимото съдействие от възложителя и продавачите. В чл. 5
от договора, е отразено, че възложителят е длъжен да изплати на изпълнителя
възнаграждение в размер на 2,9 % от цената на имота, посочена в предварителния
договор, сключен между възложителя и продавача, но не по- малко от 700 евро.
При липса на предварителен договор възнаграждението се определя на база цената
на имота, посочена в Приложение 1 – Протокол за оглед на недвижими имоти,
съставляващо неразделна част към този договор. Съгласно чл. 6 от договора,
възложителят изплаща възнаграждението по чл. 5 на изпълнителя в дена на
сключване на предварителния договор, а ако такъв не се подписва – в деня на
сключване на нотариалния акт между възложителя и продавача (непосредствено при
подписване на нотариалния акт), като сумата не подлежи на връщане дори и в
случай, че не се стигне до сключване на нотариален акт за покупко – продажба на
имота или покупко – продажбата бъде развалена.
Уговорена е и неустойка за забава в размер на 1 % на ден от дължимата
сума за всеки ден забава, но не повече от стойността на самото възнаграждение.
В чл. 7 е предвидено, че възложителят няма право да води преговори без знанието
и присъствието на изпълнителя за имотите, описани в Приложение 1- Протокол за
оглед на недвижими имоти и обектите по смисъла на чл. 4 от договора.
Възложителят се съгласява и задължава да сключва и подписва предварителен
договор и/или нотариален акт за покупка на имот по Приложение 1 и обект по чл.
4 от договора единствено със знанието и в присъствието на изпълнителя. В
случай, че възложителят не изпълни някое от поетите по този член задължения, то
дължи на изпълнителя възнаграждение по чл. 5 от този договор, ведно с неустойка
в размер на 1 % от дължимата сума за всеки просрочен ден, но не повече от
стойността на самото възнаграждение. В
чл. 8 от договора е уговорено, че при всяко получаване на оферта възложителят е
длъжен да се подписва на Протокола за оглед, който е неразделна част от този
договор, като с подписа си декларира, че е получил офертата именно от
изпълнителя „МАКСИМА ***С ГРУП“ ЕООД, а не от друг източник, както и че при
покупка на имота дължи на изпълнителя възнаграждението по чл. 5 от този
договор. При договор с двама възложители, предоставянето на информация на
единия от тях и/или оглед с единия от тях, се счита, че другият възложител е
запознат с офертата и предложения обект/и и сгради/ комплекс от сгради. В чл.11
е отразено, че информацията за описаните в Приложение 1 – Протокол за оглед
имоти е предоставена на възложителя от представителя на ищцовото дружество – Г.П..
В Приложение 1 – Протокол за оглед на недвижими имоти в позиция 1 е отразен
адрес: *** с цена на имота 38350 евро и дата на посещение 21.08.2018 г. и в
позиция 2 – *** с цена на имота 38897 евро и дата на посещение 24.08.2018 г.
На 19.08.2018 г. между ищцовото дружество в качеството на
посредник и и Д.Т.П. в качеството на възложител е сключен договор за
посредничество при продажба на недвижим имот, по силата на който възложителят
възлага, а посредникът приема да проучи пазара на недвижимите имоти с цел
продажба на следния недвижим имот, собственост на Възложителя,а именно: апартамент,
находящ се в *** със застроена площ от 37,49 кв.м., състоящ се от
дневна-трапезария – кухненски кът, спалня, баня-тоалетна и тераса, описан в
Нотариален акт № *** Цената, посочена от възложителя е в размер от 38897 евро,
като намаляването на цената в процеса на преговори не се счита за неизпълнение
на договора. Възложителят заплаща на посредника възнаграждение в размер на 2%
от продажната цена на недвижимия имот, посочена в предварителния договор, но не
по- малко от 700 евро. В случай, че няма сключен предварителен договор, то
възнаграждението се изчислява на база на
посочената по – горе цена. Съгласно чл. 5 от договора, възложителят се
задължава да не договаря с купувач, намерен от посредника, пряко или чрез други
физически или юридически лица относно продажбата на горепосочения имот, без
присъствието на посредника, както и да не извършва каквито и да е действия, с
които да заобиколи пряко или косвено
посредника и да го лиши от възможността да реализира договореното
възнаграждение, независимо дали действа лично или е овластил/гласно или
негласно/ трето лице да извърши някое от така изброените действия.
На 05.10.2018 г. между Д.Т.П. в качеството на продавач и
ответника в качеството на купувач е сключен в нотариална форма договор за
покупко – продажба на недвижим имот – самостоятелен обект в сграда и идеални
части от поземлен имот, по силата на който продавачът е продал на купувача
собствения си недвижим имот, а именно:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор на обекта *** по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със *** с адрес на обекта – *** със застроена площ от
37,49 кв.м., състоящ се от дневна-трапезария – кухненски кът, спалня, баня-тоалетна
и тераса, както и идеални части от общите части, ведно с изба ***, както и
идеални части от поземления имот за сумата в размер на 42500 лв.
По делото е приет като доказателство договор за
посредничество при покупко – продажба на недвижим имот, сключен между Вояджър
Арт ЕООД с отразено друго наименование „Арт Каза“ и ответникът. Ищцовото
дружество е оспорило датата, отразен в договора, а именно : 09.07.2018 г., като
от обясненията на ответника по реда на чл. 176 ГПК се установява, че
действително договорът не е подписан от него на тази дата, като не си спомня
кога точно го е подписал – преди или след огледа на 11.07.2018 г. При разпита ответникът посочва, че *** му е
извършила първия оглед по този договор, като той след това е подписал
документите. По силата на така сключения договор ответникът в качеството на
възложител е възложил на агенцията да осигури имот за закупуване, отговарящ на
следните параметри и характеристики, а именно: двустаен апартамент до 60 кв.м.,
находящ се в ***, без последен етаж. Срокът на договора е шест месеца, считано
от деня на подписването му, който не е безспорно установен. В т. 3 е уговорено възнаграждение в размер на
2,4 % от последната договорена продажна цена на осигурения имот, но не по –
малко от 600 евро, платимо в деня на подписване на предварителния договор за
покупко – продажба, а при липса на такъв в деня на нотариалното прехвърляне на
собствеността на имота. В приложение 1 – регистър на предложени имоти на Л.Т. и
С.Т. – негова *** са отразени огледи, осъществени на 11.07.2018 г. и
24.08.20108 г. Относно първите огледи, ответникът изрично заявява по реда на
чл. 176 ГПК, че не е присъствал на огледите и е подписал протокола
впоследствие, като *** му С. Т. е посетила апартаментите. За дата 11.07.2018 г.
са отразени четири предложени имоти, както следва: 1. ***; 2. ***; 3. *** и ***.
За дата 24.08.2018 г. са извършени следните огледи на апартаменти – ***.
Приета е като доказателство фактура от 29.08.2018 г. за
заплащане на комисионна услуга при покупка на имот – *** в размер на 1784 лв.,
като е отразено, че сумата е платена в брой. Във фактурата е отразено, че
получател на услугата е ответникът Л.Г.Т..
По делото са събрани гласни доказателства чрез разпита на
свидетелите на ищеца и на ответника.
От разпита на свидетелите на ищеца – Г.П. и В. М.– *** в ищцовото дружество, се установява, че и
двамата на били на огледа на апартамента в ***, ***. И двамата свидетели са
категорични, че огледът е продължил повече от 20 минути, тъй като клиентите са
проявили сериозен интерес по отношение на предложения апартамент, както и че са
имали добро, позитивно впечатление от него и разпитвали за строителството, кой
го е строил. От реакцията им и двамата свидетели сочат, че по нищо не личало,
че преди това са гледали този апартамент. Питали за изложението на апартамента,
кога е построена сградата, разглеждали обзавеждането. Св. П. посочва, че освен
на този оглед, с ответника и ***та му А. са правили оглед и на апартамент до***,
като тогава бил подписан и договорът с ответника и ***та му. Посочва, че
практика е преди сключване на договора по телефона да се обясни на клиента с
условията на агенцията, но такъв разговор по отношение на ответника не е
провеждан от него лично. От разпита на св. П. се установява, че клиентите се
запознават с описаните в подписания от тях договор условия на агенцията
предварително, както и преди огледа. Твърди, че винаги се дава възможност на
клиента да се запознае със съдържанието на договора. Относно първия оглед,
посочва, че ответникът и ***та му не харесали апартамента и продължили с
търсенето. Изпратил на вайбър снимки на апартамента в ***, те одобрили и се
насрочил оглед. Чакали се на *** в близост до ***. След проявения интерес към
апартамента връзката с ответника прекъснала. Впоследствие собственикът ги
уведомил, че имотът е продаден и съответно следва да му върнат ключа, но не
разбрали на кого е продаден. Няколко месеца по – късно разбрали, че имотът е
продаден на техен клиент- ответника по делото и се опитали да се свържат с
него. Разговаряли с ответника, който заявил, че е гледал имота с друга агенция.
Св. *** посочва, че от задаваните въпроси за паркиране, за сградата, не можело
въобще да предположат, че апартаментът е гледан преди това. Апартаментът бил
напълно обзаведен. Относно запознаването на клиентите със съдържанието на
сключваните договори и св. *** е категоричен, че съдържанието на договора се
представя пред тях. Като относно последиците от закупуване на огледан имот без
агенцията, то се дава информация, ако клиентът попита. Св. *** посочва, че
клиентите се информират, че договорът не ги обвързва с агенцията, че това е
договор за посредничество, който не е празна бланка, а се попълва за всеки
клиент, като клиентите се подписват, че са гледали определени апартаменти.
От разпита на св. Т. – *** на ответника, чийто показания
съдът преценява на основание чл. 172 ГПК с оглед на всички други данни по
делото, като има предвид тяхната заинтересованост се установява, че ответникът
не е присъствал на огледите, посочени в Протокол от 11.07.2019 г. Св. С. Т. посочва, че *** живее в *** от
около 3 години, като с *** закупили жилище в гр. *** за ***, но решили да го
продадат и му купят жилище в ***, за да не плаща квартира. Решили, че вместо
наем от 300 лв. по – добре да се плаща кредит, като не е имало уговорка в
семейството жилището да се купува от ***, а уговорката била жилището да се купи
от свидетелката и *** й за *** им- ответник по делото. В началото на 2018 г.
започнали да търсят жилище, като колежка на свидетелката й препоръчала агенция
„Арт каза“ и по – конкретно Г. от тази агенция. Свидетелката се свързала с Г.
през юли месец. *** й е подписвал договора с Арт, като познава неговия подпис
на предявените документи. Направили няколко огледа на 11.07.2018 г., като
гледали 4 жилища с Г., като свидетелката след огледите повърхностно запознала
ответника, тъй като не харесала нищо. На 24.08.2018 г. свидетелката отново
взела отпуск и дошла в ***, за да гледат жилище с „Максима“. Отишли в *** и
огледали жилището. Посочва, че там гледала същото жилище с Г., като не е питала
нищо за него при огледа. Не е възразила, че е гледала апартамента, тъй като не
познава ***, а и в *** е гледала други жилища, като всичките си приличат – „те
са почти идентични“. Като влязла в
апартамента й се сторил познат, като казала на сина си, че е гледала този
апартамент. Не е казвала на сина си, че е гледала този апартамент преди това,
тъй като не й харесал. След този оглед продължили с А. да гледат още жилища –
3-4 жилища. Посочва, че Г. от Арт
съдействала на сина й за предварителния договор за апартамент, като те си
комуникирали директно и не знае какви точно документи са били необходими. Посочва, че превела парите на Л. и той платил
комисионна. Съдът не кредитира показанията на свидетелката в частта, с която
твърди, че огледът на спорния апартамент е продължил 5-6 минути, доколкото в
тази част показанията й не съответстват на останалите събрани по делото гласни
доказателства. Още повече, че в случай,
че апартаментът, който не е харесал на *** и ***та му е гледан 10 минути, то не
е логично апартаментът, който им е харесал да се гледа в рамките на 5-6 минути.
От разпита на св. А. А. – *** ответника, с която той
живее в спорното жилище, чийто показания съдът преценява на основание чл. 172 ГПК
с оглед на всички други данни по делото, като има предвид тяхната заинтересованост
се установява, че същата е присъствала и на двата огледа на апартаменти,
представени от ищцовото дружество. Първият оглед посочва, че е бил много кратък
около 10 минути. Свидетелката посочва, че никой не им е обяснил, че подписват
договор за посредничество, като те си мислели, че подписват само протоколи за
оглед, като трябвало много бързо да се подпишат документите и съответно те
нямали време да се запознаят с тях. Свидетелката посочва, че огледът в *** не
продължил много време, но впоследствие заявява, че огледали всички стаи,
разгледали ги, Л. питал дали й харесва жилището и най –много им харесало това
жилище, което противоречи на твърдението й, че огледът е бил кратък. Свидетелката посочва, че гледали апартаменти
и с други агенции, но не помни имената им, освен Вояджър арт, като не знае къде
се намира офисът им, тъй като имали уговорки по адресите за оглед. Свидетелката
посочва, че знае от приятеля си, че е подписвал договор с Вояджър арт през юли
месец 2018 г., но не е била с него. На следващите огледи с тази агенция през
август 2018 г. свидетелката посочва, че е била само с *** на ответника.
Свидетелката е категорична, че ответникът е видял закупения апартамент за първи
път на огледа с Максима, като посочва, че апартаментът към онзи момент бил
обзаведен, което се потвърждава и от показанията на свидетелите на ищеца. След
огледа разбрали, че *** му е гледала апартамента, като ответникът споделил пред
*** си и *** на Вояджър, че апартаментът му харесва, като свидетелката не е
сигурна кой точно е казал, че апартаментът е гледан. Не си спомня Л. или *** му да са искали да
оставят капаро за апартамента. *** на Л. също не си спомня подобно
обстоятелство.
От обясненията на ответника по реда на чл.176 ГПК се
установява, че същият е подписал договорите с Вояджър арт, но не може да посочи
точно на коя дата. С категоричност посочва, че не са подписани на 11.07.2018
г., а след това – няколко седмици след това. Потвърждава, че първите огледи с
Вояджър арт са правени от *** му. На място ответникът не е споделил с Максима,
че е гледан апартаментът, тъй като не е знаел. Впоследствие *** на ответника
заявила, че е гледала апартамента сама, но тя не харесала апартамента. Не се
обадил на Максима да ги уведоми, тъй като работил с няколко агенции- над 20 и
ежедневно получавал обаждания от тях.
При така установената фактическа обстановка съдът намира
от правна страна следното:
За да бъде уважен предявения иск е необходимо по делото да бъде установено наличието
на определените в закона предпоставки, а именно: че е налице валидно облигационно
правоотношение по договор за посредничество с ответника, в изпълнение на който ищецът
е посредничил при издирване и оглед с възложителя на възложени с договора обекти
- недвижими имоти, както и при преговори между страните за подписване на предварителен
договор; че ответникът е закупил недвижим
имот, осигурен му от ищеца, по силата на сключения договор, както и размерът на
дължимото възнаграждение т.е. да докаже по
основание и размер претенциите си.
Посредническият договор е неформален
договор, по силата на който посредникът се задължава срещу определено възнаграждение
да извърши необходимата работа по сключване на една или повече сделки. Предмет на
договорът за посредничество е не извършването на определена работа, а постигането
на определен резултат -свързване на страните за сключването на сделки. Посредническият
договор може да бъде сключен преди, по време и след изпълнение на сделката, като
спада към така наречените абсолютни търговски сделки, т. е. счита се за търговска
сделка, независимо от това дали лицата, които го сключват, са търговци. При договора
за посредничество приложение намират и разпоредбите на договора за поръчка.
Не се спори и от събраните по делото писмени и гласни доказателства се
установява, че на 21.08.2018 г. между ответника в качеството на възложител и
ищец в качеството на изпълнител е сключен Договор за посредничество при покупка
на недвижим, като на 24.08.2018 г. е извършен оглед на недвижим имот, находящ
се в *** стойност 38897 евро. По силата
на този договор ответникът в качеството на възложител е възложил на ищеца в
качеството на изпълнител да консултира и посредничи при покупка на имот със
следните параметри „***“. В чл. 7 от
договора е уговорено, че възложителят няма право да води преговори без знанието
и присъствието на изпълнителя за имотите, описани в Протокол за оглед на
недвижими имоти и обектите по смисъла на чл. 4 от договора. Възложителят се
задължава да сключва и подписва предварителен договор или нотариален акт за покупка на имот по Приложение 1,
единствено със знанието и присъствието на изпълнителя. В случай, че не изпълни
някое от тези задължения, то дължи на изпълнителя възнаграждение по чл. 5 от
договора, определено въз основа на цената, посочена в Приложение1 – протокол за
оглед.
Ответникът оспорва клаузата на чл. 7
от договора като нищожна, поради нелоялна търговска практика. Чл.68в от Закона за защита на потребителите установява
обща забрана за осъществяване на нелоялни търговски практики. Според тази разпоредба
„нелоялните търговски практики са забранени”. Счита се, че една търговска практика
е нелоялна ако противоречи на изискването за добросъвестност и професионална компетентност,
и ако променя или е възможно да промени съществено икономическото поведение на средния
потребителя, когото засяга или към когото е насочена. Първият белег, по който можем
да разпознаем дали една търговска практика е нелоялна или не е противоречието с
принципите на добросъвестност и професионална компетентност. Вторият белег – съществено
изменение на икономическото поведение на средния потребител е също необходимо условие
за класифицирането на една търговска практика като нелоялна, а следователно и като
забранена и наказуема. Двата признака са дадени в отношение на взаимна зависимост
и наличие само на противоречие с принципите на добросъвестност и професионална компетентност
не е достатъчно. Необходимо е и поведението на средния потребител да е било съществено
променено или да е възможно да се промени.
С решение № *** Върховният административен съд обявява това за нелоялна търговска
практика, като сочи, че подвеждащо „Протокол за оглед“ да съдържа реквизити на „Възложителен
договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот“. Посочва се, че при прилагане на теста за добросъвестност и професионална компетентност,
с оглед на съдържанието им по §13, т. 28 ЗЗП, е безспорно, че почтената търговска
практика и добросъвестността в областта на посредничеството при сделки с недвижими
имоти не допускат въвеждането в заблуждение на потребителя за целта на подписания
протокол за оглед, нито допускат получаването на възнаграждение, без формално да
е сключен договор за посредничество. Налице е и кумулативно изискваният елемент
на нелоялната търговска практика – възможността практиката да промени съществено
икономическото поведение на средния потребител. Обвързан от заплахата да заплати
определен процент от стойността на сделката за недвижимия имот потребителят може
да бъде принуден да промени намеренията си, тъй като само по себе си възнаграждение
от определен процент от стойността на сделката е доста сериозна сума. Тя има потенциала
да въздейства при това съществено на поведението на средния потребител.“
В случая обаче клаузата се съдържа в сключения между страните договор за
посредничество. Следователно страните са
обвързани от автентичен и валиден писмен договор за търговско посредничество относно
покупко-продажба на недвижим имот, като при постигане на целения резултат на посредника
се дължи възнаграждение, в уговорения размер. Доводът на ответникът, че не дължи
възнаграждение на ищеца, тъй като е
подписал договор, без да е предварително запознат със съдържанието му, съдът го
намира за неоснователен. Обстоятелството, че в случая е ползван бланков договор,
не ограничава страните във възможността свободно да определят съдържанието на договора,
доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави
/чл. 9 ЗЗД/, и да уредят отношенията си по недвусмислен начин, тъй договорът има
сила на закон, за тези, които са го сключили /чл. 20а ЗЗД/, и това, че страните са нямали възможност да се запознаят
със съдържанието му, тъй като трябвало да се извърши оглед на апартамент, не
може да се ползва като аргумент от страните и да води до освобождаване от поети
задължения по договора. От друга страна не се установи по делото да е било
налице представена празна бланка, като съдържанието на договора е могло да бъде
прочетено от страна на ответника, при условие, че не се твърди, същият да е
неграмотен.
Неоснователно е възражението на ответника, че клаузите посочени в чл. III, т.
2 от договора са неравноправни. Съдът намира, че по така сключения договор за посредничество
ответникът има качеството на потребител по
смисъла на § 13, т.1 от ДР на ЗЗП, а ищецът – на търговец съгласно § 13, т.2 от ДР на ЗЗП, т.е. приложение
намират основанията по чл.143 от ЗЗП за нищожност на неравноправните клаузи в потребителските
договори. Съгласно чл.143 ЗЗП неравноправна клауза в договор, сключен с потребител,
е всяка уговорка в негова вреда, която не отговаря на изискването за добросъвестност
и води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или
доставчика и потребителя. В посочената разпоредба е налице изброяване на изричните
хипотези, при които една клауза в договора се явява неравноправна, което не е изчерпателно.
Съдът намира, че оспорената клауза не е неравноправна, тъй като не попада в някой
от примерно посочените случаи на т.1 до т.17 на чл.143 ЗЗП, уговорката отговаря
на изискванията за добросъвестност и не води до значително неравновесие между правата
и задълженията на търговеца и потребителя и то във вреда на последния.
Уговореното има за цел да предотврати недобросъвестно поведение на клиента, който
въпреки ползваните услуги по посредничество за намиране на имот, отговарящ на изискванията
му, за да си спести плащането на възнаграждение на посредника, договаря придобиване
на собствеността пряко със собственика, било лично или чрез лице от кръга на семейството
му, или други близки негови родственици или с друга агенция, която предоставя
по – нисък процент на възнаграждението.
В случая от събраните писмени и гласни доказателства се установява, че
ответникът е взел решение за закупуване на недвижимия имот, находящ се в ***
въз основа на организирания от ищеца и извършен чрез негово съдействие оглед на
имота. Дори да се приеме, че ***та на ответника е гледала именно този имот с представител на
друга агенция за недвижими имоти, което не се установява по безспорен начин, то
самият ответник не е бил запознат с извършените от *** му огледи, въпреки че се
е подписал на протоколите за оглед и на договора за посредничество. Ответникът
не е присъствал на нито един от огледите, организирани от Вояджър арт, като
едва след като е споменал пред *** си и представител на Вояджър арт, че харесва
апартамента в *** се е стигнало до представителство от страна на Вояджър арт за
сключване на окончателен договор за покупко – продажба на имота. При разпита св. С. Т. заявява, че всички
имоти в *** са идентични и затова не се е сетила на момента и не е възразила,
че е ходила в този апартамент. Не става ясно откъде идва сигурността на
свидетелката, че е ходила именно в този апартамент с Г.. С категоричност се
установява, че преди огледа на апартамента, осъществен със съдействието на
ищеца, ответникът не е бил запознат с
огледания от *** му апартамент в ***, като се е подписал на протокола за
оглед от 11.07.2018 г. няколко седмици по – късно, без да е наясно с
характеристиките на огледаните от *** му апартаменти. От показанията на
свидетелката Т. и обясненията на ответника Т. се установява, че при огледа на
11.07.2018 г. и съответно следващия проведен с ищеца на 24.08.2018 г. св. С. Т.
не е харесала апартамента, като именно поради тази причина не е сметнала за
необходимо да запознае сина си с проведения на този апартамент оглед от нея на
11.07.2018 г.
Обстоятелството дали агенцията би могла да окаже
необходимото логистично съдействие по повод прехвърляне на собствеността, касае
изпълнението на поетите от дружеството задължения. В случая обаче изпълнението на
тези задължения от ищеца е без значение за дължимостта на възнаграждението. Посочено
е изрично в задълженията на изпълнителя, че предметът на договора по необходимост
изисква наличие на съгласие на възложителя за закупуване на предложен му от агенцията
имот. Горното е абсолютна предпоставка за изпълнение на задълженията по организационно
обслужване на конкретната сделка и в този смисъл това задължение се явява обусловено
от изразеното от възложителя намерение за закупуване на имота.
Не се установява по категоричен начин, че договорът за посредничество с
Вояджър арт е сключен преди договора с ищцовото дружество, доколкото ответникът
заявява, че е подписал същия няколко седмици след това. Не може да се приеме, че е налице устен договор, сключен на тази
дата, доколкото ответникът нито е присъствал на огледите, нито е бил запознат
предварително с клаузите на договора и с огледаните апартаменти.
Процеснията договор попада в приложното
поле на чл. 49-51 ТЗ. Договорът за посредничество е абсолютна търговска сделка по
смисъла на чл. 1, ал. 1, т. 4, предл. 2 ТЗ. Касае се до дейност, упражнявана по
занятие от търговец, който е специализиран в осъществяване на определени сделки
или на сделки с определени обекти от гражданския оборот. Няма спор, че търговският
посредник има правото на възнаграждение съобразно уговорката му с възложителя, ако
посредникът е свързал страните по него /виж определение № 383 от 25.05.2011 г. на
ВКС по т. д. № 689/2010 г., I т. о., решение № 1406 от 7.I.1994 г. по гр. д. №
390/93 г., на състав на V-то г. о. на ВС и определение № 690 от 21.10.2010 г. по
т. д. № 328/2010 г. на I т. о. на ВКС/. Договорът за търговско посредничество за
сключване на договора за покупко-продажба на недвижим имот включва не само задължение
за организиране на огледи, но и посредничество за постигане на съглашение между
страни по сделка, съдействие за проучване на цени, за снабдяване с информация и
документи за имота. Не е нужно посредникът да взема и непосредствено участие в преговорите
по сделката, както и двете страни да изпълнят изцяло задълженията си по сделката.
Достатъчно е сключването на сделката да е в резултат от това, че посредникът е извършил определена дейност по договора за
посредничество, което в случая безспорно се установява от събраните по делото
писмени и гласни доказателства. Безспорно ответникът за първи път е видял
апартамента при огледа му, осъществен с Максима *** груп ЕООД, като липсват
както твърдения, така и доказателства след 24.08.2018 г. са извършвани други
огледи с Вояджър арт на закупения апартамент.
Обясненията на ответника по реда на чл. 176 ГПК, че имал сключени договори
с 20 агенции не обуславят отпадане на отговорността спрямо агенцията, която е
осъществила оглед на закупения от него апартамент. В случай, че ответникът не е
искал да ползва повече услугите на тази агенция, то за него е съществувала
възможността да прекрати договора. Подписаният от ответника и ищеца договор от
21.08.2018 г. има силата на закон между страните и ги обвързва.
С оглед гореизложеното съдът счита,
че ответникът на основание чл.51 от ТЗ дължи на ищеца възнаграждение по посредническия
договор, тъй като с недобросъвестното си действие, е целял да постигне неплащане
на посредническото възнаграждение на тази агенция.
Размерът на възнаграждението е посочен в чл. 5 от договора, а именно 2,9 % от цената на имота, посочена в предварителния
договор, сключен между възложителя и продавача, но не по- малко от 700 евро. При
липса на предварителен договор възнаграждението се определя на база цената на имота,
посочена в Приложение 1 – Протокол за оглед на недвижими имоти, съставляващо неразделна
част към този договор.
Разпоредбата на чл. 20 ЗЗД предвижда, че при тълкуване на договорите трябва
да се търси действителната воля на страните, тълкувайки отделните уговорки във връзка
едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор,
с оглед целта на договора, обичаите и добросъвестността. В тази връзка, когато е
налице съмнение, неяснота или двусмисленост по установените в договора клаузи, в
това число и по обема на правата и обектите, които следва да се придобият по конкретно
сключения между страните договор, при тълкуването на тези клаузи следва да се има
предвид и се изследват обстоятелствата, при които е сключен договора, породените
към този момент отношения между страните и произтичащото от това поведение на последните,
както и това след сключването му, които обстоятелства водят до цялостно изясняване
на действителната воля на страните. Следователно, при търсене на действителната
обща воля на страните по сключения договор, следва да се съобразят обстоятелствата
при сключването, както и изявленията и поведението на страните, предшестващи и последващи
сключването на последния. Този принцип, отнасящ се до приложението на чл. 20 от ЗЗД и следващият се от тази норма правен режим на тълкуване на двустранните договори,
е възприет трайно в съдебната практика на ВКС /решение № 502/26.07.2010 г. по гр.
д. № 222/2009 г. по описа на ВКС, IV го и решение № 89/17.07.2009 г. по гр. д. №
523/2008 г. по описа на ВКС, II то, решение № 38/ 27.02.2012 г. по гр. д. №
1227/2011 г. по описа на ВКС, II го /, така и в решение № 788/15.12.2005 г. по гр.
д. № 513/2004 г. по описа на ВКС, II го, постановено по реда на ГПК/отменен/.
Съдът прилагайки горните правила за тълкуване към сключения между страните договор
за посредничество при покупка на недвижим имот от 21.08.2018 г. стига до извода, че страните са постигнали съгласие
възнаграждението на изпълнителят да е в размер на 2,9 % с ДДС от цената на имота
посочен в окончателния договор, в случаите в които липсва предварителен договор,
доколкото самата разпоредба препраща към възнаграждението по чл. 5 от договора,
а не изрично към определения в чл. 5 процент от съответно цената на имота в
Предварителен договор или в Приложение 1.
В случая не може да се приеме, че волята на страните е била при липса на
предварителен договор да се вземе предвид посочената в Приложение 1 цена. Този извод
се подкрепя и от факта, че съгласно чл.19, ал.1 и ал.2 ЗЗД предварителният договор
за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или
нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма и да съдържа уговорки
относно съществените условия на окончателния договор. Окончателният договор за покупко
продажба възпроизвежда всички съществени условия на предварителния – цена на имота
и обекта, който е предмет на сделката. В случая не се е стигнало до сключване на
предварителен договор, поради недобросъвестното поведение на ответника, но
същият не може да бъде обременен с по – голямо задължение за възнаграждение,
отколкото би дължал при сключване на предварителен договор с посредничеството
на ищцовата агенция, доколкото разликата в случая би имала характер на
неустойка.
С оглед изложеното съдът счита, че размерът на възнаграждението по Договор
за посредничество при покупка на недвижим имот следва да се определи, като
процент от посочената в нотариалния акт цена от 42 500 лв. т.е. в размер
от 1147,50 лв. За разликата над този размер до пълния претендиран размер от
2206,17 лв. искът следва да се отхвърли, като неоснователен и недоказан. Доколкото главницата е за лихвоносно вземане,
то следва да се уважи и искането за присъждане на законна лихва.
На основание чл. 78, ал. 1 и ал. 3 ЗЗД в полза на всяка от страните по
делото следва да се присъдят разноски по съразмерност. Ищецът е представил
доказателства и претендира разноски в размер от 490,35 лв., от които по
съразмерност следва да се присъди сумата от 255, 05 лв. Ответникът е представил
доказателства и претендира разноски в размер от 600 лв.- заплатено адвокатско
възнаграждение. Ищецът, чрез процесуалния представител е направил своевременно
възражение за прекомерност на заплатеното адвокатско възнаграждение, което
съдът счита за неоснователно, доколкото заплатеното адвокатско възнаграждение
напълно съответства на фактическата и правна сложност на делото и на усилията
на процесуалния представител по осъществяване на защитата по делото. Съразмерно
на отхвърлената част от исковата претенция в полза на ответника следва да се
присъдят разноски в размер от 287, 92 лв.
Поради изложеното, съдът
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА Л.Г.Т., ЕГН **********,*** да заплати на МАКСИМА - ***С ГРУП” ЕООД,
ЕИК: *********, гр. Пловдив, ул. „Ламартин“ № 2, ет. 2 сумата от 1147,50 лв. - дължимо и неизплатено
възнаграждение за посредничество при покупка на недвижим имот, съгласно Договор
от 21.08.2018 г., ведно със законна лихва върху главницата, считано от
18.04.2019 г. до окончателното й изплащане, както и разноски по делото
съразмерно на уважената част от исковата претенция в размер от 255,05 лв., като ОТХВЪРЛЯ предявения от МАКСИМА - ***С ГРУП” ЕООД, ЕИК: *********,
гр. Пловдив, ул. „Ламартин“ № 2, ет. 2 против
Л.Г.Т., ЕГН **********,*** иск осъждане на ответника да заплати на
ищеца разликата между 2206,17 лв. и
1147,50 лв. или сумата от 1058,67 лв. - главница, представляваща дължимо и неизплатено възнаграждение за
посредничество при покупка на недвижим имот, съгласно Договор от 21.08.2018 г.,
ведно със законна лихва върху главницата, считано от 18.04.2019 г. до
окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА МАКСИМА - ***С ГРУП” ЕООД, ЕИК: *********, гр. Пловдив, ул. „Ламартин“ №
2, ет. 2 ДА ЗАПЛАТИ НА Л.Г.Т., ЕГН **********,*** сумата от 287,92 лв.- разноски по съразмерност на
отхвърлена част от исковата претенция.
Решението подлежи на обжалване пред
ОС Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Присъдените суми да се преведат по
следната банковата сметка на ищеца:
IBAN: ***, BIC: ***.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: /п/
Вярно с оригинала.
ПМ