Р Е Ш Е Н И Е
№ 420/29.1.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, XLIII -
ти състав в публично съдебно заседание, проведено на десети януари през две хиляди и двадесета година, в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: С.К.
при участието на секретар Д.Д., като
разгледа докладваното от съдията гр. дело № 17117 по описа за 2018
г., за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен е иск от С.Я.Н., ЕГН ********** с пост.
адрес: *** срещу Р.Г.Б., ЕГН **********, с адрес: ***, с правно основание чл.
55, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати сумата от 20000,00 лв.
представляваща недължимо получен от ответника задатък (капаро) по повод водени
преговори за сключване на договор за продажба на недвижим имот.
Ищцата твърди, че през м.декември 2017г. с ответницата
и нейния съпруг водили преговори с оглед сключване на договор за
покупко-продажба на придобития от тях през 1997год. в съпружеска имуществена
общност недвижим имот в с. В. общ. А. обл. В., представляващ дворно място
цялото с площ * кв.м., парцел * (*) в квартал * /*/, заедно с изградените в
него жилищна сграда, сайвант и лятна кухня, както и едноетажна търговска
сграда, представляваща магазин за хранителни стоки със склад и санитарен възел
със застроена площ на магазина от 50кв.м., при граници на парцела от две страни
улици и парцели №№ * . Уговорили цена за прехвърляне собствеността върху
описания по - горе имот в размер на 100 000 лева /сто хиляди лева/. Предвидено
било цената да бъде платена чрез ипотечен банков кредит. В началото на м.
февруари 2018г. във връзка с подготовка на документите за продажбата на имота и
сключване от ищцата на договор за банков ипотечен кредит за плащане на
договорената цена от банката установили, че документите за собственост, касаещи
едната от сградите в имота - магазина за хранителни стоки, не са изрядни. От
банката поискали да им бъде представен документ, удостоверяващ собствеността.
Във връзка с изготвянето на необходимите документи продавачите Б. имали нужда
от парични средства. От друга страна банката изисквала доказателства за платено
капаро, с оглед одобряване на документите за покупката и отпускане на кредит.
Поради това на 01.10.2018г. заплатила по банков път по сметка в С.Ж.Е.АД с
титуляр Р.Г.Б. сумата от 20 000 лева /двадесет хиляди лева/, чрез извършени два
парични превода един на стойност 11 600лв. /единадесет хиляди и шестстотин
лева/ и втория за 8400лв. /осем хиляди и четиристотин лева/. Твърди се, че
ответниците не могли да се снабдят с документи, които да отговарят на
изискванията на банката, поради което банката отказа отпускането на искания
кредит. Със съпруга на ответницата, се споразумели да сключат договора за
покупко - продажба, като първоначално ищцата плати още 55 000лв., а остатъка от
25 000лв. да заплати в срок до една година. При последната им среща, този срок
бил намален на шест месеца. Тъй като заявила, че не може да изпълни тези
условия, Б. отказали сключване на договора. Заявено ѝ било, че ще ѝ
върнат сумата от 20 000лв. когато продадат имота на трето лице.
На 17.10.2018г. отправила телепоща
изх. № 38 от същата дата до Р.Г.Б. с изявление, за разваляне на договора за
покупко - продажба и липсата на съществуващ вече интерес от страна на ищцата за
сключването му и за връщане сумата от 20 000лв. заплатено капаро по посочена в
поканата банкова сметка ***ане на това задължение.
Твърди, че телепощата е получена на 18.10.2018г. от И.Г.,
дъщеря на Т. и Р. Б., живееща в едно домакинство с тях.
Излага се в исковата молба, че сумата не ѝ е
върната, поради което търси връщане на същата по съдебен ред.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от
ответника, в който се оспорва иска като допустим и неоснователен. Не се
оспорва, че между страните по спора са водени преговори по сключване на договор
за продажба на описания в исковата молба имот. Не се спори и обстоятелството,
че сумата в размер на 20000,00 лева е постъпила под формата на капаро в
банковата сметка на ответницата.
Твърдят, че между страните има сключен предварителен
договор за покупка на недвижим имот от 30.03.18 год.
Оспорват твърденията на ищцата, че причина за
разваляне на същия са неизпълнение на задълженията от страна на продавачите да
осигурят всички необходими документи за отпускане на кредит - скица, дан.
Оценка, удостоверение за тежести. Твърди се, че всички тези документи са били
предоставени на ищцата своевременно.
Налагат се твърдения, че причина за разваляне на
договора е виновното поведение на ищцата. Сочат в тази връзка, че същата не е
изпълнила нито едно от поетите по договора задължения, а именно първо да
заплати уговорено капаро в размер на 25 000 /двадесет и пет хиляди/ лева, като
същата е заплатила капаро в размер на 20 000 /двадесет хиляди/ лева и
задължението да сключи окончателен договор до 30.06.18 год.
Считат предварителния договор за прекратен по вина на
купувача, като задържат платената, като капаро сума, под формата на обезщетение
за неизпълнение на задълженията на купувача да сключи окончателен договор.
Твърди се също, че причините да не бъде отпуснат
кредит на ищцата са свързани единствено и само на нейните действия и вината е
изцяло нейна, тъй като не отговаря на изискванията на банката. Същата е
пожелала да ѝ се удължи срока на
договора с още три месеца за да може да кандидатства и в други банка, а ако не
успее платената от нея сума като капаро да остане като неустойка по договора.
Въпреки постигнати договорки и намерения за удължаване
на срока за сключване на окончателен договор, през месец октомври 2018 год.
получили телеграма с която ищцата иска да развали договора и продавачите да и
върнат платеното капаро въпреки, че самата тя признава, че не може да изпълни
договора.
Твърди се, че търсената от ищцата сума е платена на
ответницата, по форма на капаро по сключения между страните Предварителен договор
от 30.03.18 год.
Молят за отхвърляне на предявената искова претенция,
като неоснователна и недоказана.
Съдът, след преценка на събраните по делото
доказателства с оглед разпоредбата на чл. 235 от ГПК, приема за установено от
фактическа страна следното:
С Определение № 1302/24.1.2019г.
е прието за безспорно между страните и ненуждаещо се от доказване
обстоятелството че между страните по спора са били водени преговори по
сключване на договор за продажба на гореописания описания недвижим имот.
Не е спорно и е прието със
същото определение за безспорно и ненуждаещо се от доказване обстоятелството,
че сумата в размер на 20000,00 лева е постъпила под формата на капаро в
банковата сметка на ответницата. Същото се установява от приложените Преводно
нареждане за кредитен превод от 01.10.2018 г. за сума по превода 8400 лв. с наредител С.Я.Н. и получател Р.Г.Б., издадено от С.Ж.Е.АД –
л. 9 и Преводно нареждане за кредитен превод от 01.10.2018 г. сума по превода
11600 лв. с наредител С.Я.Н. и получател Р.Г.Б., от С.Ж.Е.АД
– л. 10. И в двете преводни нареждания, като основание за извършения банков
превод е посочено „Капаро за покупка на имот“.
Представен е от ищеца и Нотариален
акт за продажба на недвижим имот №178, том VIII, дело №2248/1997 г. на нотариус
С.Стойчева – л.7, в които е описан и
индивидуализиран недвижим имот в с. В. общ. А. обл. В., представляващ дворно
място цялото с площ * кв.м., парцел * (*) в квартал * /*/, заедно с изградените
в него жилищна сграда, сайвант и лятна кухня, както и едноетажна търговска
сграда, представляваща магазин за хранителни стоки със склад и санитарен възел
със застроена площ на магазина от 50кв.м., при граници на парцела от две страни
улици и парцели №№ * .
С исковата молба е приложено
и Удостоверение за търпим строеж №97/26.07.2017 г., издадено от Община А. – л.8
от което е видно, че изградената в дворното място в с. В. общ. А. обл. В.,
цялото с площ * кв.м., парцел * (*) в квартал * /*/, едноетажна търговска
сграда, представляваща магазин за хранителни стоки със склад и санитарен възел
със застроена площ на магазина от 50кв.м. представлява търпим строеж, съгласно
§127, ал. 1 ПЗР на ЗУТ.
Приложена е към делото и Писмо
вх.№*/* г. от „У.Б.“ АД ведно с преписка по искане на ищцата за отпускане на
кредит, съдържаща Искане за жилищен/ипотечен кредит от С.Я.Н. от 03.09.2018 г.
и приложените към него Удостоверение за наличието или липсата на задължения
изх.№030201800067219/01.03.2018 г. от ТД на НАП В.; Удостоверение за семейно положение, съпруга и
деца изх.№351/11.06.2018 г. издадено от Община В. Р-н Владислав Варненчик;
Удостоверение за вписване, отбелязвания и заличавания за имот,
изх.№5347/16.04.2018 г. от Агенция по вписванията; Удостоверение за вписване,
отбелязвания и заличавания за имот, изх.№5345/16.04.2018 г. от Агенция по
вписванията; Удостоверение за търпим строеж от
№ не се чете/2018 г., издадено от Община А.; Удостоверение за търпим
строеж №97/26.07.2017 г. издадено от
Община А.; Удостоверение за търпим строеж №128/22.08.2018 г., издадено от
Община А.; Удостоверение за вписване, отбелязвания и заличавания за имот,
изх.№15420/ 05.10.2018 г. от Агенция по вписванията; Удостоверение за вписване,
отбелязвания и заличавания за имот, изх.№15417/05.10.2018 г. от Агенция по
вписванията; Удостоверение за вписване, отбелязвания и заличавания за имот,
изх.№15421/05.10.2018 г. от Агенция по вписванията; Скица №575/852/03.07.2018
г., издадена от Община А.; Удостоверение
за данъчна оценка по чл.264, ал.1 ДОПК, изх.№**********/13.03.2018 г. от Община
А.; ; Удостоверение за данъчна оценка по
чл.264, ал.1 ДОПК, изх.№**********/04.10.2018 г. от Община А.; Нотариален акт
за продажба на недвижим имот №*, том *, дело */* г. от 19.02.1997 г. на
нотариус С.С.
При
така установената фактическа обстановка, съдът направи следните правни изводи:
Съгласно нормата на чл. 55, ал. 1, ЗЗД полученото при
първоначална липса или при неосъществено основание подлежи на връщане. За
успешното провеждане на иск с посочените в евентуалност основания ищецът следва
да докаже факта на имуществено разместване между него и ответника, което в
процесния случай означава реалното плащане на търсената сума. На второ място при
твърденията за преддоговорни отношения ищецът следва да установи планираното
основание, с оглед на което е извършено имущественото разместване.
Доколкото ищецът налага твърдения, че несбъдването
на основанието е поради недобросъвестното поведение на ответника, същият носи
тежестта да установи пълно и главно всички факти и обстоятелства обуславящи
правото му едностранно да откаже сключването на договор.
Едва при успешно доказване на гореизброените
предпоставки на иска с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД, в тежест на
ответника ще бъде да установи пълно и главно всички наведени от него
правопогасяващи или правоотлагащи възражения, за
постигната между страните уговорка за задатък, включително и за наличието на
сключен предварителен договор.
Съгласно изявленията на двете страни по делото и
съдържанието на представените платежни нареждания от Експресбанк
АД следва да се приеме, че липсва спор между страните, относно наличието на преддоговорни
отношения по повод сключване на договор за продажба на недвижимия имот подробно
описан в исковата молба – чл. 12 и чл. 13 ЗЗД.
По силата на тези преддоговорни отношения ищцата е платила
капаро (задатък) в размер на 2000,00 лева на ответника.
Безспорно е, че при водените преговори страните
изрично са уговорили, платената парична сума е преведена от ищцата на ответницата,
като задатък. Че сумата е предадена, като задатък ищцата признава в исковата
молба, а в съдебно заседание се отрича от тези твърдения и налага такива, че сумата
е платена като аванс. Последните твърдения обаче си противоречат с двете
преводни нареждания, в които изрично е посочено, че плащането е за „капаро“. Това
означава, че волята на страните изрично е била тази сума да изпълнява функциите
на задатък (капаро). В платежните документи същата недвусмислено е посочена с такъв
термин, при което фактът, че същата изпълнява обезпечителна и обезщетителна
функции, не се нуждае от тълкуване. В този случай, независимо, че би могла да
липсва уговорка за задатъкът да се задържи или да се
върне в двоен размер, при неизпълнение на задълженията, правата на изправната
страна по чл. 93, ал. 2 ЗЗД възникват по силата на закона.
Безспорно е и обстоятелството, че договор за
продажба на имота не е бил сключен между страните, като от страна на ищцата се
твърди, че до сключване на такъв не се е достигнало по вина на продавача, т.к.
имотът не е отговарял на изискванията за продажба, поради което не е бил отпуснат и кредит за закупуване на
имота. Срещу твърденията на ищцата ответната страна повдига възражения сочещи
недобросъвестно поведение на ищцата, което е възпрепятствало сключването на
договора за продажба и съответно основание за ответника да се възползва от
правото си по чл. 93, ал. 2 ЗЗД да задържи внесения задатък.
По същество твърденията на ищеца са за наличие на
неизпълнение по предварителните уговорки, изразяващо се в непредоставяне от страна
на собственика на всички необходими документи, удостоверяващи собствеността
върху имота и несъответствие между действителните характеристики на имота и
неговото обективно състояние. Наличието на такива обстоятелства несъмнено би
довело до отпадане интереса на ищеца да сключи договор за продажба и да му даде
право да се откаже от сключването му по обективни причини. Така изложените твърдения на ищцовата страна
не бяха установени в процеса. В тази връзка следва да се посочи, че по делото
бяха представени, включително и с исковата молба и преписката от банката за
отпускане на кредит достатъчно писмени доказателства, от които да се
установява, че ответникът и неговия съпруг са били собственици в имота, както и
че същият е бил годен обект за продажба. Удостоверенията за търпимост,
неоспорени в процеса, надлежно установяват възможността построените в имота
сгради да бъдат подадени ведно с дворното място. Надлежно опровергани бяха и
твърденията на ищцовата страна, за липса на представено от ответниците
удостоверение за данъчна оценка на имота, тъй като такова фигурира в
образуваната по искане на ищцата преписка за отпускане на кредит (л.160 от
делото) ведно с удостоверенията за търпимост, за липса на тежести, скици и
други документи, достатъчни за оформянето на договор за продажба и за вписване
на ипотека.
Съгласно чл. 19, ал. 1 ЗЗД предварителният договор
трябва да трябва да се сключи в писмена форма. Такъв договор в писмена форма не
бе представен от ответника по делото. Липсват доказателства, които да
установяват сключване на такъв, но както бе посочено вече липсва първоначален спор
относно постигнатите при преговорите уговорки за цената и относно постигнатата
от страните индивидуализация на имотите. Същото се установява надлежно и от свидетелските
показания, които са безпротиворечиви относно уговорената цена от 100000,00 лева
и относно предаването на сумата от 20000,00 лева, под формата на капаро.
Преводните нареждания не могат да заместят предварителния
договор, но също надлежно обективират преддоговорните
отношения между страните за сключване на договор за продажба, както и че платените
20 000 лв. представляват т.нар. „капаро”, обезпечаващо сключването му чрез
поемането на посочените в същите насрещни задължения на страните съгласно институтите
на задатъка (чл. 92 от ЗЗД). Изявленията на страните и събраните по делото
доказателства сочат ясно изразена обща воля на страните, че преведената от
ищцата на ответника процесна сума от 20 000 лв., освен че представлява авансово
плащане на част от цената на имота, са й придадени и обезпечителни и обезщетителни функции по отношение задължението на ищцата
за сключването на договор за продажба, а именно – при неизпълнение на това
нейно задължение, сумата да остане, т.е. да бъде задържана от ответницата.
От показанията на разпитаните по делото свидетели в
т.ч. и синът на ищцата – ценени съгласно чл. 172 от ГПК, с оглед
заинтересоваността му от изхода на спора се установи, че в хода на
преддоговорните отношения между страните е била договорена цена от 100 000,00
лв.. Ищцата е платила процесните 20 000,00 лв,
като капаро (задатък), тъй като изискванията на банките са били да е налице
платено капаро. Установява се, че ищцата и съпругът й не са разполагали с
цялата уговорена сума от 100 000 лв. и е трябвало да теглят банков кредит. След
заплащане на задатъка, ищцата е предприела действие да набави банков кредит, но
до отпускане на такъв по неустановени по делото причини не се е стигнало. Съдът
не кредитира показанията на сина на ищцата, че причината такъв кредит да не
бъде отпуснат е в това, че документите на имота са били неизрядни. Същите
показания са в противоречие със събраните по делото писмени доказателства, от
които е видно, че не е липсвала данъчна оценка нито са липсвали другите
необходими за оформяне на договора документи.
След като кредит не е бил отпуснат, преговорите между
страните са продължили – с цел да не загубят ищцата и съпругът й даденото
капаро. Заради това ответницата и нейният съпруг са им предложили и други
варианти – със съпруга на ответницата, се споразумели да сключат договора за
покупко - продажба, като първоначално ищцата плати още 55 000лв., а остатъка от
25 000лв. да заплати в срок до една година. При последната им среща, този срок
бил намален на шест месеца.
Неизяснен при преговорите между страните е останал
единствено срокът за сключване на договора, но при вече изяснените цена и при
индивидуализиран имот, ищцата е разполагала с възможността да покани
ответницата и нейния съпруг да сключат окончателен договор за продажба. Вместо това същата е предпочела да иска
връщане на внесения задатък чрез предявяване на иск за неоснователно
обогатяване.
Доколкото в случая не се установи наличие на
недобросъвестно поведение от страна на ответника, нито се установиха факти и
обстоятелства, които да съставляват обективна причина за разваляне на
уговорката по чл. 93 ЗЗД по право същият има основание да задържи капарото,
т.к. от изявленията на ищцата стана ясно, че тя вече не желае сделката. От
изложеното е видно, че до подписване на договор разумен срок, а и след това –
до момента на приключване на съдебното дирене по настоящото дело не се е
стигнало, като причините за това са изключително от страна на ищцата, т.е. –
налице е виновно неизпълнение, по смисъла на гражданския закон, на това нейно договорно
задължение, поето със съглашението, сключено в рамките на преддоговорните
отношения и съобразно уговорките на страните за задатък, отразени в преводните
нареждания. От своя страна ответникът е имал добросъвестно поведение, но всички
предложени от него и съпруга му варианти са били отказани от страна на ищцата,
която и окончателно се е отметнала от обещанието да сключи договор за продажба,
като е била наясно, че губи процесните 20 000 лв., които се задържат от
ответника, съгласно уговорката им.
При изложените съображения, процесната сума не е
получена от ответника без основание, нито с оглед неосъществено основание, нито
ответникът неоснователно се е обогатил с нея, каквито са твърденията и доводите
в исковата молба и подържани в течение на производството по делото от страна на
ищцата. В този смисъл е и проведената по сходен случай казуална
практика на ВКС, по Решение № 148/30.06.2014 г., гр. дело № 5698/2013 г. на
ІV-то ГО.
С оглед на това, предявеният по делото иск с правно
основание чл. 55, ал. 1 от ЗЗД, като неоснователен, следва да се отхвърли.
Съобразно изхода на спора подлежи на разглеждане направеното искане от
ответника за присъждане на разноски, съобразно представения списък по чл. 80 ГПК.
Мотивиран от така изложените съображения, Варненски
районен съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от С.Я.Н., ЕГН ********** с пост. адрес: *** срещу Р.Г.Б.,
ЕГН **********, с адрес: ***, иск с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД за осъжданe на ответника да заплати на ищеца сума в размер на 20000,00
лв. представляваща недължимо получен от ответника задатък (капаро) по повод
водени преговори за сключване на договор за продажба на недвижим имот, като
неоснователен.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване
пред Варненски окръжен съд, в двуседмичен срок от получаване на съобщението от
страните, че е изготвено и обявено.
Препис от настоящето решение да се връчи на
страните по делото, заедно със съобщението за постановяването му на основание
чл. 7, ал. 2 ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: