Решение по дело №5930/2018 на Районен съд - Бургас

                                    Р Е Ш Е Н И Е

 

                                                     № 1472

 

11.06.2019 г.,  гр.Бургас

 

                        В    И М Е Т О    Н А    Н А Р О Д А

 

         Бургаският районен съд, 48 граждански състав, в открито заседание, проведено на девети май две хиляди и деветнадесета година, в следния състав:                                                                                    

 

                                                                                Председател: Красимир Сотиров

 

         при секретаря: Елена Христова, като разгледа докладваното от съдия Красимир Сотиров гр.д. №5930 по описа за 2018г. на БРС, за да се произнесе, взе предвид следното:

 

         Подадена е искова молба от К.Т.М. и П.К.М., чрез адв.Г.Н. от БАК, срещу „Б- фарма” ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ул. „Цар Симеон“ №58- 60, представлявано от Б.В.- Управител, с която се иска да бъдат присъдени в полза на ищеца следните суми: сума от 2 079,96 лв., представляваща дължими наемни вноски по Договор за наем на търговски обект, находящ се в гр.Б., ***, на партерен етаж, за периода: м.03.2017г.- м.11.2017г., сума от 7 098,96 лв., представляваща неустойка в размер на 30 евро/ден за неоснователно ползване на имота, на основание чл.28 от сключения между страните договор за наем, за периода: 01.12.2017г.- 30.04.2018г. и сума от 3 300 лв., представляваща стойността на причинени вреди в имота през време на ползването му от наемателя. С исковата молба са предявени обективно съединени при условията на евентуалност осъдителни искове за следните суми: сума от 3 665,18 лв., представляваща дължими наемни вноски по горния договор за наем на търговски обект, за периода: м.01.2018г.- м.04.2018г. и за сума от 320 лв., представляваща незаплатена част от дължима такса „битови отпадъци“, за обекта за 2018г.  С молба от 03.09.2018г. е посочено, че искът за обезвреда на вреди се поддържа до сумата от 3300 лв., от които сума от 100 лв. представлява цена на подменени 2 броя стъкла на прозорци и сума от 200 лв.- труд за подмяната им, както и сума от 3 000 лв., представляваща стойността на поставени трифазно електрическо табло в имота, трифазен електромер и възстановяване на изрязани електрически кабели в обекта. Претендират се сторени съдебни разноски.

         Изложени са твърдения, че на 19.03.2016г. между страните е възникнало наемно правоотношение за търговски обект- аптека, находяща се в гр.Б., ***, със срок на действие: 01.03.2016г.- 30.11.2017г., при месечен наем от 600 евро, платим до 20- то число на съответния месец и поето задължение за заплащане на такса смет за обекта. Твърди се, че от м.03.2017г. до изтичане на уговорения срок наемателите не са изплащали дължимия наем. Посочено е, че имотът е продължил да се ползва от наемателите след изтичането на срока на наемното правоотношение, въпреки изричното противопоставяне от страна на наемодателите, за което наемодателите са уведомени с нотариална покана. Твърди се, че на 08.05.2018г. имотът е освободен от наемателите, за което е съставен приемо- предавателен протокол.

         В законен срок по делото е постъпил отговор на искова молба от ответното дружество, чрез адв.П.Ш. от БАК, с който предявените искове са оспорени като неоснователни. Изложени са твърдения, че отдаденият под наем обект е бил в занемарено състояние и се нуждаел от ремонт, поради което с Анекс №1/19.03.2016г.  към горния договор за наем е договорен месечен наем от 500 евро. Изложени са съображения за устни договорки между страните за извършване на преустройства на помещението през летния сезон на 2017г. от наемодателите чрез разделянето му на два обекта и предоставяне ползването само на една част от имота на наемателите. Посочено е, че между страните се постигнали устни договорки за намаляване на наемната цена на 250 евро. Твърди се, че наемодателите не са изпълнили задължението си да извършват ремонт на обекта и да преградят на две отделни помещения обекта, като след изтичането на срока на действие на Анекс №1/19.03.2016г. е заплаща месечен наем от 250 евро, съгласно постигнатите договорености между страните. Изложени са съображения за приложението на чл.83, ал.1 от ЗЗД.

         Направено е възражение за прихващане с претенцията на ищеца за обезвреда на причинени вреди със сумата от 1 978 лв., представляваща сторени от наемателите разноски за извършването на необходим ремонт на електрическото табло в процесния търговски обект.

         Оспорен е искът за заплащане на обезщетение за причинени вреди от ползването на наетия имот, като е посочено, че занемареното състояние за имота се дължало на ползването му от предходен наемател, който посредничил за сключване на горния договор за наем.

         Ответникът твърди, че имотът е продължил да се ползва от наемателите след изтичане срока на действие на наемния договор със съгласието на наемодателите.

         Релевирано е възражение за нищожност на клаузата на чл.28 от сключения договор за наем, като противоречаща на добрите нрави и създаваща условия за неоснователно обогатяване.

         В отговора на искова молба ответната страна оспорва евентуалният иск за заплащане на разноски за такса „битови отпадъци“ за обекта за 2018г., като посочва, че същата е заплатена изцяло до м.04.2018г.

         Съдът, преценявайки събраните по делото доказателства и наведените доводи от страните, както и законовите разпоредби, относими към спора, намира предявените искове за неоснователни, поради следните съображения:        

         Приложен към делото е Договор за наем от 19.03.2016г., сключен между наемодателите К.Т.М. и П.К.М., представлявани от пълномощник и наемателя „Б- фарма” ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ул. „Цар Симеон“ №58- 60, представлявано от Б.В.-Управител, с предмет отдаване под наем на търговски обект, находящ се в гр.Б., ***, между вх.* и вх.*, на партерния етаж на подблоковото пространство на жилищната сграда, с обща застроена площ от 89,17 кв.м., с полезна площ от 80,37 кв.м., за ползването му като аптека. Уговорен е срок на действие на договора от 01.03.2016г. до 30.11.2017г., при месечен наем от 600 евро и месечна вноска от 80 лв., дължима от наемателя за заплащането на такса „Смет“, заплащани по банков път до 20-то число на текущия месец.

         Съгласно ч.9, ал.1 от договора наемодателите са поели задължението да получават дължимия наем, с приспаднат от наемателя съответен процент от наема, представляващ дължимия данък „печалба“ за имота, за периода, през който данъкът се дължи от наемателя.

         Страните са постигнали съгласие в чл.28 от договора, че в случай, че след прекратяването му наемателят продължи да ползва имота или не го предаде на наемодателите се дължи неустойка от 30 евро на ден.

         Представен е Анекс №1/19.03.2016г. към Договор за наем от 19.03.2016г., с който месечната наемна цена е намалена за срок от 6 месеца на 500 евро, с уговорен период: 01.10.2016г.- 31.03.2017г.

         Между кориците на делото се намират Нотариална покана до ответното дружество, връчена чрез Нотариус Ц.А., рег. №*** в НК, район на действие: БРС, връчена на 03.05.2018г., относно дължимостта на наемни вноски и разноски за такса „битови отпадъци“ и искане за освобождаване на имота от наемодателите и Отговор на нотариална покана от ответника по делото за предаване на имота и становище по дължимостта на претендираните парични суми.

         Представен е Протокол за предаване на процесния недвижим имот от 08.05.2018г., в който са описани възникнали щети на процесния имот, за обща стойност от 9 040 лв.

         Приложени към отговора на искова молба е Констативен протокол №137/16.03.2016г., съставен от „Катон“ ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ж.к. ‚Възраждане“, ул. „Христо Фотев“ №96, ет.3, ап.5, представлявано от К.П.- Управител, акредитиран да извършва контрол на електрически уредби и съоражения за напрежение до и над 1000 V, съгласно Сертификат за акредитация от 12.10.2017г. на Изпълнителния директор на Българска служба за акредитация, относно състоянието на електрическата инсталация в обекта и фактура от 07.04.2016г. за сумата от 1 128 лв., представляваща стойността на електроматериали и труд.

         Проведено е производство по реда на чл.193 от ГПК, в рамките на което са разпитани като свидетели К.П. и М.П., които установяват обстоятелствата по състоянието на електрическата инсталация в обекта. Същите посочват, че състоянието на обекта не е отговаряло на изискванията за електробезопасност, за което е съставен оспорваният писмен документ. Горният констативен протокол е приет като доказателство по делото.

         По делото е допуснато и прието заключение по съдебно- техническа експертиза, съгласно което средната пазарна цена на електрическо табло, с подходящи за процесния обект параметри възлиза в рамките на 980 до 1 200 лв. вещото лице е достигнало до извод, че средната пазарна стойност на необходимите материали за ремонт на електрическата инсталация се определя съобразно изготвен и одобрен проект от лице с проектантска правоспособност, какъвто не е установен. Посочено е, че електрическото табло в обекта следва да е пригодено за работа с трифазен ток.

         По делото са разпитани свидетелите на ищеца Т.К. и И.З.. Свидетелят К. уточнява обстоятелства във връзка със състоянието на елекрозахранването в обекта до 2016г., когато ищецът е заминал за чужбина. Посочва, че обектът е функционирал като аптека и сладкарница. Свидетелят З. уточнява, че е присъствал при предаването на наетия имот от наемателя на наемодателя и състоянието му е описано в приемо- предавателен протокол. Посочва, че е констатирано при предаването на имота, че е подменено електрическото табло и е правен ремонт на електроинсталацията в помещението.

         Като свидетел е разпитан П. К.- *** на управителя на ответното дружество. Същият посочва, че състоянието на обекта при наемането му не е отговаряло на изискванията за функционирането му на аптека, като са извършени ремонтни дейности и помещението е приведено в нужното състояние. Посочва, че в складовото помещение в обекта се намирали вещи на наемодателя. Свидетелят уточнява, че са се водили преговори със наемодателите за разделяне на обекта с преградна стена и смяната на дограма.

         По делото е допуснато и прието заключение по съдебно- икономическа експертиза, съгласно което за периода: 01.03.2017г.- 30.04.2018г. ответният наемател е заплатил като наемна цена по банков път на ищците- наемодатели сумата от общо 9 344,07 лв.

         Съдът достигна до следните правни изводи:

         С договора за наем наемодателят предоставя за временно ползване на наемателя една вещ срещу задължение на наемателя да заплаща възнаграждение. Наемателят е задължен за заплаща уговорената между страните наемна цена. При иск за реално изпълнение на договорно задължение ищецът следва да докаже, че е налице валидно сключен договор, който е породил правните си последици и че е изправната страна по него. Върху ответника лежи тежестта да се установи положителния правопогасяващ факт на изпълнението, при условията на пълно и главно доказване. Всяка страна трябва да докаже обстоятелствата, на които основава своя иск или възражение. Съгласно чл.164, ал.1, т.5 недопустими се явяват свидетелски показания за установяване на писмени съглашения, в които е участвала страната. В настоящия случай правоотношението между страните по делото е уредено с писмени документи- договор за наем и анекс относно размера на наемното възнаграждение за определен срок. С оглед на горното устните съглашения между страните относно бъдещи ремонти и преустройства в наетия обект и размера на наемното възнаграждение, при наличието на писмени договори, се явяват ирелевантни. Страните са сключили писмен договор за наем, при липсата на изискване за форма на действителност на договора за наем, поради което съдът намира, че волята им е била да уредят отношенията си именно с писмения акт. Съгласно чл.20а от ЗЗД договорът има силата на закон за страните по него. Процесните страни са постигнали договорка от дължимия наем да бъде приспадан от наемателя дължимия данък „печалба“ за имота, за периода, през който данъкът се дължи от наемателя. Не са представени доказателства за размера на така посочените суми, които следва да бъдат приспадани от наемната цена, както и за механизма, по който се определят. Не са постигнати уговорки от страните в тази насока. Видно от изготвеното заключение по съдебно- икономическата експертиза по банкови сметки на ищците ответникът е извършвал парични плащания в различни размери. При предявен облигационен иск на доказване подлежат както наличието на валидно правно основание в полза на ищеца, така и размерът на претенцията. В процесния случай не е налице възможност да се установи размерът на дължимия месечен наем за имота, доколкото от уговорената сума от 600 евро, представляваща месечен наем за обекта, следва да бъда извадена парична сума, като липсват доказателства за определянето на конкретния й размер. По делото са налице доказателства за извършвани от ответника плащания. С оглед на горното следва да бъде приет за неоснователен предявеният иск за заплащане на месечни наемни вноски, като недоказан по размер.

         В процесния случай се претендира неустойка в размер на 30 евро на ден за непредаване на имота на наемодателите след прекратяването на договора, за периода: 01.12.2017г.- 30.04.2018г. Между страните не е спорно обстоятелството, че имотът е предаден на наемодателите на 08.05.2018г., по повод на нотариална покана, връчена на наемателя на 03.05.2018г., чрез Нотариус Ц.А., рег. №*** в НК, район на действие: БРС. Същото се установява и от представените по делото доказателства. Съгласно чл.236, ал.1 от ЗЗД, ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се счита за продължен за неопределен срок. Наемодателят в изразил волята си относно нежелание продължаването на наемното правоотношение чрез изпратената нотариална покана, след получаването на която имотът е предаден на наемодателя. С оглед на горното не е налице основание да се приеме, че имотът е задържан неоснователно от наемателя, за да бъде начислена неустойка. Следва да се посочи, че неустоечната клауза противоречи на разпоредбите на закона, уреждащи продължаването на наемното правоотношение. Недопустимо е да са налице основания едновременно да се начисляват наемно възнаграждение за ползването на имота, на основание чл.236, ал.1 от ЗЗД, както и неустойка за непредаването му на наемодателя след прекратяването на договора за наем. С оглед на горното предявеният иск за заплащане на неустойка се явява неоснователен.

         Съгласно разпоредбата на чл.233, ал.1 от ЗЗС наемателят дължи обезщетение за вредите, причинени по време на ползването на вещта. Отговорността на наемателя е с договорен характер и произтича от неизпълнение на задължението за полагане на дължимата грижа на добрия стопанин. Грижата на добрия стопанин представлява абстрактен модел, при който задължително се вземат предвид естеството на дължимото поведение и условията, при които се престира. Наемателят има възможност да се освободи от носенето на отговорност за причинени вреди като докаже, че последните се дължат на причина, за която той не отговаря. В закона е установена оборима презумпция, че вещта е била приета от наемателя в добро състояние. За да се уважи искова претенция с правно основание по чл.233, ал.1 от ЗЗД следва да се установи кумулативното наличие на държане на чужд имот от наемател при валидно и прекратено наемно правоотношение и настъпили по време действието на договора на вреди на имота.

         От ангажираните по делото доказателства следва да се направи извод, че предявеният иск за вреди е неоснователен. Задължение на наемодателя е да предаде имота в състояние, отговарящо на уговореното ползване през целия договорен период, което в случая е аптека. С горното задължение се обезпечава възможността наемателят да ползва вещта съобразно уговореното. С оглед на горното задължението за осигуряване на безопасно функционираща електрическа инсталация в обекта е на наемодателя. От доказателствата по делото се установяват обстоятелствата във връзка със състоянието на електрическата инсталация в обекта и извършените ремонти на същата от ответния наемател. С оглед на горното не може да се приеме ищцовата претенция за основателна. Не са представени доказателства относно извършените разходи за отстраняване на твърдените вреди, поради което искът е неоснователен.

         С оглед на горното и предвид приетото евентуално обективно съединяване на исковете с изготвения по делото доклад следва да бъдат разгледани евентуално съединените искове по делото.

         Искът за заплащане на такса „битови отпадъци“ следва да бъде приет за неоснователен. Съгласно чл.62 и сл. от ЗМДТ данъчно задължение лица за заплащане на такса „битови отпадъци“ са собствениците на недвижими имоти, находящи се на територията на Република България. Страните не разполагат с договорна свобода да променят данъчно задължените лица, определени в действащите нормативни актове. При предявен иск, във връзка с договорна уговорка между страните, за заплащане на задължения, свързани с дължими данъци и такси от ищеца, следва да се приеме, че не е налице субективно гражданско право, което да подлежи на защита. Задължението за заплащане на данъци и такси следва от закона, поради което постигнати уговорки между страните в тази насока не могат да се ползват от защитата на исковия съдебен процес. С оглед на горното неоснователен се явява предявеният иск за заплащане на дължими вноски за такса „битови отпадъци“.

         С оглед договорните клаузи между страните относно размера на дължимия месечен наем и предвид гореизложеното за неоснователен следва да се приеме предявения иск за заплащането на наемни вноски по горния договор за наем на търговски обект, за периода: м.01.2018г.- м.04.2018г.

         С оглед изхода на спора по предявените искове не следва да бъде разглеждано направеното от ответника възражение за прихващане със сумата от 1 978 лв.

         По разноските съдът се произнася с крайния за спора съдебен акт. Видно от представен списък на разноските ответникът е направил разноски за заплащането на адвокатско възнаграждение от 1000 лв., за което са представени доказателства. С оглед изхода на спора в полза на ответника следва да бъдат присъдени сторените по делото разноски.   

         Така мотивиран, съдът

Р Е Ш И:

 

         ОТХВЪРЛЯ предявения от К.Т.М., ЕГН:********** и П.К.М., ЕГН:**********, срещу „Б- фарма” ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ул. „Цар Симеон“ №58- 60, представлявано от Б.В.-Управител, осъдителелен иск, за сумата от 2 079,96 /две хиляди седемдесет и девет лева и деветдесет и шест стотинки/ лв., представляваща наемни вноски по Договор за наем на търговски обект от 19.03.2016г., сключен между процесните страни, находящ се в гр.Б., ***, на партерен  етаж, с обща застроена площ от 89,17 кв.м., с полезна площ от 80,37 кв.м., за периода: м.03.2017г.- м.11.2017г., като неоснователен.

         ОТХВЪРЛЯ предявения от К.Т.М., ЕГН:********** и П.К.М., ЕГН:**********, срещу „Б- фарма” ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ул. „Цар Симеон“ №58- 60, представлявано от Б.В.-Управител, осъдителелен иск, за сумата от 7 098,96 /седем хиляди деветдесет и осем лева и деветдесет и шест стотинки/ лв., представляваща неустойка в размер на 30 евро/ден за неоснователно ползване след прекратяване действието на Договор за наем на търговски обект от 19.03.2016г., сключен между процесните страни, находящ се в гр.Б., ***, на партерен  етаж, с обща застроена площ от 89,17 кв.м., с полезна площ от 80,37 кв.м., за периода: 01.12.2017г.- 30.04.2018г., като неоснователен.

         ОТХВЪРЛЯ предявения от К.Т.М., ЕГН:********** и П.К.М., ЕГН:**********, срещу „Б- фарма” ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ул. „Цар Симеон“ №58- 60, представлявано от Б.В.-Управител, осъдителелен иск, за сумата от 3 300 /три хиляди и триста/ лв., представляваща обезщетение за отстраняването на вреди, представляващи разходи за подмяна на 2 броя счупени прозорци и стойността на поставени електрическо табло и електромер и възстановяване на електрически кабели в търговски обект, находящ се в гр.Б., ***, на партерен  етаж, с обща застроена площ от 89,17 кв.м., с полезна площ от 80,37 кв.м., по Договор за наем на търговски обект от 19.03.2016г., сключен между процесните страни, като неоснователен.

         ОТХВЪРЛЯ предявения от К.Т.М., ЕГН:********** и П.К.М., ЕГН:**********, срещу „Б- фарма” ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ул. „Цар Симеон“ №58- 60, представлявано от Б.В.-Управител, осъдителелен иск, за сумата от 3 665,18 /три хиляди шестстотин шестдесет и пет лева и осемнадесет стотинки/ лв., представляващ наемни вноски по Договор за наем на търговски обект от 19.03.2016г., сключен между процесните страни, находящ се в гр.Б., ***, на партерен  етаж, с обща застроена площ от 89,17 кв.м., с полезна площ от 80,37 кв.м., за периода: м.12.2017г.- м.04.2018г., като неоснователен.

         ОТХВЪРЛЯ предявения от К.Т.М., ЕГН:********** и П.К.М., ЕГН:**********, срещу „Б- фарма” ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ул. „Цар Симеон“ №58- 60, представлявано от Б.В.-Управител, осъдителелен иск, за сумата от 320 /триста и двадесет/ лв., представляваща незаплатена част от дължима такса „битови отпадъци“, дължима за 2018г., за търговски обект, находящ се в гр.Б., ***, на партерен  етаж, с обща застроена площ от 89,17 кв.м., с полезна площ от 80,37 кв.м., съгласно Договор за наем на търговски обект от 19.03.2016г., сключен между процесните страни, като неоснователен.

         ОСЪЖДА К.Т.М., ЕГН:********** и П.К.М., ЕГН:**********, на основание чл.78, ал.3 от ГПК, да заплатят на „Б- фарма” ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ул. „Цар Симеон“ №58- 60, представлявано от Б.В.-Управител, сума в размер на 1000 /хиляда/ лв., представляващи сторени разноски в исковото производство.

         Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.         

 

                                                                         Районен съдия: /п/

Вярно с оригинала: НД