О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
гр.Ловеч, …………...2017г.
Ловешкият окръжен съд граждански
състав в закрито заседание на тринадесети юни две хиляди и седемнадесета година
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СЕВДА ДОЙНОВА
ЧЛЕНОВЕ: НИКОЛИНКА ДИМИТРОВА
ИВАНИЧКА
КОНСТАНТИНОВА
като
разгледа докладваното от председателя ч.гр.д.№304 по описа за 2017 година, за да се произнесе, взе предвид:
Производството е по реда
на чл.577 от ГПК във връзка с чл.32а от Правилника за вписванията.
Делото е
образувано по повод частна жалба подадена от ЕТ„АГРО- С.Д.”, ЕИК *********, седалище и адрес на
управление: гр.Варна, бул.Мария Луиза №9, представляван от С.И.Д., чрез адвокат
Г.Г. ***, със съдебен адрес:*** против Определение №16 от 07.04.2017г. на Съдията по вписванията при
Ловешкия районен съд, с което е отказано вписване на Анекс към Договор за
аренда с рег.№2824 от 30.03.2017г. на Нотариус Савина Иванова, рег.№016 на НК, по
депозирано заявление с вх.№1815 от 07.04.2017г. по описа на Служба по
вписванията - Ловеч.
Жалбоподателят
сочи, че атакуваното определение е незаконосъобразно и неправилно. Твърди, че за
да се произнесе с отказ съдията по вписванията е приложил разпоредбите на ГПК,
Правилника за вписвания и Закона за арендата в земеделието, по ред и начин,
както намери за добре, само и единствено за да бъде постановен отказ за
вписване, без нужната мотивировка и анализ на представените по преписката
доказателства.
Счита,
че на съдия по вписванията следва да бъде обърнато внимание, че с промените в
Закона за аренда в земеделието вече е
отпаднало изискването при вписването на договор за аренда да бъдат представяни
скици на имотите. Така също намира, че съдията по вписване се е отклонила от
насоките и разясненията дадени в т.6 с Тълкувателно решение№7/2013г. на ВКС, ОСГТК.
Проверката,
която съдията по вписванията извършва, съгласно чл.32а, ал.1 от Правилника за
вписванията е дали представения за вписване акт отговаря на изискванията на
закона и дали подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за
форма и има ли предвиденото в Правилника съдържание, но не се проверяват
материалноправните предпоставки на акта, освен в изрично предвидените от закона
случаи..
Жалбоподателят
се позовава на разпоредбата на чл.3, ал.1 от Закона за арендата в земеделието,
съгласно който договорът за аренда се вписва в службите по вписванията и се
регистрира в съответната общинска служба по земеделие, при условие, че е с
нотариална заверка на подписите. Съгласно чл.18 от ЗАЗ продължаването на
договора за аренда се извършва в писмена форма с нотариална заверка на
подписите и се вписва в службите по вписванията. Съдията по вписванията не
притежава правомощия за проверка правото на собственост по сделките на
управление, какъвто е договорът за аренда и анекса към него, доколкото по този
начин извършва проверка на материалноправните предпоставки на представения за
вписване акт.
Сочи, че
съдията по вписванията е тълкувала превратно и формално разпоредбата на чл.6,
ал.1, б.”в” от ПВ. В случая се касае за анекс, т.е. само за промяна срока на
договора по отношение на първоначално вписан съществуващ договор за аренда,
сключен между едни и същи страни. Твърди, че в
производството по вписване съдията по вписванията не би могъл да
извършва проверка относно действителността на акта, който въпрос може да се
изследва в евентуално бъдещо исково производство.
Жалбоподателят
сочи съдебна практика в насока, че в производството по чл.577 от ГПК е
недопустимо извършването на проверка относно материалноправните предпоставки на
акта.
Излага, че в производството по вписване съдията по вписвания може
да откаже вписване, само ако актът не подлежи на вписване, ако не е съставен в
предвидената в закона форма и ако няма необходимото съдържание.
С
изложените мотиви за отказ съдията по вписванията е извършил проверка на
материалноправните предпоставки за вписване на определения акт, което е
недопустимо – извън неговите правомощия.
Акцентира,
че продължаването на арендния договор засяга само срока на договора и не е
свързано с промяна на първоначалните страни.
Вписване
продължаването на арендния договор има вторичен характер спрямо първоначалното
вписване на договора. Анекс може да се сключи само със страните по
първоначалния договор за аренда и е недопустимо по анекса да бъдат други
страни, различни от първоначалните при вписването на договора за аренда.
Жалбоподателят твърди, че няма как разпоредбата на чл.4, ал.4 от Закона за
аренда в земеделието да бъде приложена по отношение на анекса към договора за
аренда, поради участието на други лица, които не са страни по първоначалния
договор. Продължаването на договора за аренда не променя субективното и
обективното съдържание на породеното от договора правоотношение, отразено в
нотариалните книги при извършване на първоначалното вписване. Към частната
жалба е приложеното определение №581 от 05.06.2015г. постановено по
ч.т.д.№983/2015г. на ВКС, ІІ ТК, определение №582 от 15.12.2016г. постановено
по ч.гр.д.№5149/2016г. на ВКС, ІV г.о. относно правомощията на въззивния съд
при разглеждане на депозираната жалба срещу отказ на съдията по вписванията.
Моли да
се отмени обжалваното определение и да бъде постановено друго, с което да се
разпореди да се впише Анекс рег.№2824 от 30.03.2017г. към Договор за аренда вписан с вх.№1337
от 08.03.2013г. в Агенция по вписванията при Ловешкия районен съд.
Ловешкият окръжен съд, като провери изложените в
частната жалба оплаквания и данните по делото, приема за установено следното:
Жалбата е подадена в законоустановения срок, от
лице активно легитимирано да обжалва, срещу подлежащ на обжалване акт.
С вх.№1815 от 07.04.2017г. по описа на Служба
по вписванията Христо Милков Димов, ЕГН **********, като пълномощник на С.И.Д.
е подал заявление, с което моли на
основание чл.4 от Правилника за вписванията съдия по вписванията да разпореди
вписването на Анекс към Договор за аренда на земеделска земя с рег.№2824 от 30.03.2017г.
на Нотариус Савина Иванова, с рег.№016 на НК с район на действие РС – Плевен.
С Определение №16 от 07.04.2017г. Съдията по вписванията при Ловешкия
районен съд е постановил отказ от направеното искане с мотива, че от приложенията е видно, че земеделските земи, предмет на договора, са
наследствени – с наследодател Пена Колева Цв.Станева, а към преписката не е
представено удостоверение за наследници, скица или други доказателства,
удостоверяващи, че арендодателят е единствен собственик или такъв, притежаващ
повече от 50 на сто идеални части от собствеността върху тези имоти, абсолютно
необходимо условие, съгласно изменението на чл.3, ал.4 от Закона за арендата в
земеделието ДВ, бр.13/2017г., в сила от 07.02.2017 година. Посочил е, че
действително анексът е неразделна част от първичния договор, но тъй като договорът за аренда е вид тежест върху недвижимия имот, следва да е
спазена императивната разпоредба и да не
се допуска отклонение от правилото на чл.3, ал.4 от ЗАЗ и по отношение на
допълнителните споразумения. Тези споразумения подлежат на вписване в Службата
по вписванията и в регистъра на съответната общинска служба по земеделие,
съгласно чл.18 от ЗАЗ. Нотариусът в тези случаи заверява единствено и само
подписите на страните, без да са му възложени други задължения, то контролът по
спазване на нововъведената разпоредба на чл.3, ал.4 от ЗАЗ остава в
правомощията на съдията по вписванията, с цел гарантиране правата на
гражданите. Отказът е мотивиран и с разпоредбите на чл.590, ал.1 от ГПК във
връзка с чл.580 и ч.586, ал.1 от ГПК – липсва необходимото съдържание –
идентификация на страните във връзка с
чл.3, ал.4 от ЗАЗ относно мнозинството на носителите на право на собственост,
което е необходимо за сключването на договора.
Постановения отказ е правилен и следва да бъде
потвърден.
На 30.03.2017г. в
гр.Плевен е сключен Анекс към Договор за
аренда на земеделска земя, вписан под №1334 от 08.03.2013г., том 3 в Агенция по
вписванията при Районен съд – Ловеч между Иванка Колева Добрева, ЕГН **********, чрез пълномощника Сафие Мехмедова Ибраимова, ЕГН **********,
съгласно пълномощно №№92 и 93 от 17.03.2017г. на Кметство с.Малиново, като в анекса е
посочено: „… в качеството си на собственик/съсобственици – лично или в
качеството на наследник на общия
наследодател Пена Колева Цв.Станева…”, наречен арендодател от една страна и от друга ЕТ„АГРО-С.Д.”, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: гр.Варна, бул.Мария Луиза № 9, чрез пълномощника Светла
Симеонова Дичевска, ЕГН **********, наречен арендатор, като считано от датата
на подписване на анекса чл.3, т.1 от договора да е със следното съдържание: „Чл.3
/1/ Договорът за аренда се сключва за срок до 30.09.2023г.”, като е договорено
и, че считано от датата на подписване на анекса от 2015/2016 стопанска година,
чл.7 от договора е със следното съдържание: „Чл.7 „Арендното плащане, дължимо
от арендатора е в размер на 18 /осемнадесет/ лева за декар ползвана земеделска
земя собственост на арендодателя…”, като е описан имота по договора. На
основание чл.27, ал.1 от ЗАЗ в раздел ІІІ е посочено, че се прекратява частично
договорът за аренда по отношение на един имот.
Съгласно
чл.2 от Правилника за вписванията вписване, отбелязване и заличаване се допуска
само за случаите, които са предвидени изрично в законите или в този Правилник.
На вписване в нотариалните книги подлежат актовете посочени в чл.112 от ЗС,
съответно в чл.4 от Правилника за вписванията, които са изчерпателно изброени,
но не и обстоятелства подлежащи на вписване. Закона за арендата в земеделието е
специален закон, който урежда всички елементи на договора за аренда. Договорът за аренда подлежи на
вписване в имотния регистър, съгласно чл.3, ал.1 от Закона за арендата в земеделието
и чл.4, б.”л” от Правилника за вписване. С изменението в ДВ, бр.13, в сила от
7.02.2017г. е регламентирано /чл.3, ал.4 от ЗАЗ/, че договорът за аренда може
да бъде сключен със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече
от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен
от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от
съсобствения имот. Пълномощното следва да бъде с нотариална заверка на
подписите и съдържанието. Вписването на договорите за аренда и на
споразуменията към тях, са предвидени в три хипотези, а именно: вписване на
договора за аренда – чл.3, ал.1, продължаването на срока на договора за аренда
– чл.18, ал.1 и прекратяването на договора за аренда – чл.27, ал.2 от ЗАЗ.
По въпроса
относно предметния обхват на проверката, която съдията по вписванията следва да
извърши, е формирана задължителна съдебна практика в т.6 от Тълкувателно
решение № 7 от 25.04.2013 г. по тълк.дело №8/2012г. на ОСГТК на ВКС. Указано,
че съдията по вписвания извършва проверка, съгласно чл.32а, ал.1 от Правилника
за вписванията относно следното: актът подлежи ли на вписване, съставен ли е
съобразно изискването за форма и има ли предвиденото в Правилника за
вписванията съдържание. Съдията по вписване не проверява материалноправните
предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона. Така също
се приема, че проверката на съдържанието на акта е в две насоки- идентификация
на страните /чл.6, ал.1, б.”а” от ПВ/ и идентификация на имота /чл.6, ал.1 ,б.”в”
от ПВ/.
Разпоредбата
на чл.3, ал.4 от ЗАЗ /в сила на 07.02.2017 г., съгласно §8 от ПЗР
на ЗИД на ЗСПЗЗ/ изисква да са налице изрично упоменатите в закона
материалноправни предпоставки – съсобствениците сключващи договор за аренда да
притежават повече от 50 на сто от съсобствеността на земеделската земя.
В случаят липсва информация арендодателя Иванка Колева Добрева, чрез
пълномощника Сафие Мехмедова Ибраимова, като наследник на наследодателя Пена
Колева Цв.Станева, в качеството на собственик или съсобственик подписва Анекс към Договор за аренда на земеделска земя, вписан под №1337 от 08.03.2013г.
в Агенция по вписванията при Районен съд – Ловеч и в случай, че е съсобственик, упълномощен ли
е от съсобственици притежаващи общо с него повече
от 50 на сто идеални части от описаните имоти, която проверка касае именно
идентификацията на страните, съгласно чл.6, ал.1, б.”а”
от ПВ.
В тази
насока са изложените от съдия по вписванията мотиви. Доказателства, от които да
е видно, че към заявлението са представени документи удостоверяващи изрично
предвидените изисквания на чл.3, ал.4 от
ЗАЗ, не са налице. При нередовност на молбата за вписване, съдията по
вписванията е длъжен да постанови отказ, съгласно чл.32а от Правилника за
вписванията, без да дава указания за отстраняване на нередовността.
Изложеното
от жалбоподателя твърдение, че с анекса се променя само срокът на договора, не
е вярно. От съдържанието на Анекс към Договор за аренда с рег.№2824 от
30.03.2017г. на Нотариус Савина Иванова, рег.№016 на НК, се установява, че се променя и
цената на арендното плащане, включително и за минало време - от 2015/2016 стопанска година,
което е в противоречие с разпоредбата на чл.8 от ЗАЗ. В същото време с Анекса се иска да бъде вписано
още една промяна - частично прекратяване договора за аренда на основание чл.27,
ал.1 от ЗАЗ.
При изложеното Ловешкият окръжен съд намира, че
постановения отказ с Определение №39 от
07.04.2017г. на Съдията по вписванията при Ловешкия районен съд, е
законосъобразен и следва да се потвърди.
Водим от горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И :
ПОТВЪРЖДАВА Определение №16
от 07.04.2017г. на Съдията по вписванията при Ловешкия районен съд, с което е отказано вписване на Анекс към Договор за аренда с рег.№2824 от 30.03.2017г. на Нотариус
Савина Иванова, рег.№016 на НК, по депозирано заявление с вх.№1815 от 07.04.2017г.
по описа на Служба по вписванията - Ловеч.
Определението подлежи на обжалване с частна жалба
пред ВКС, при условията на чл.274, ал.3, т.1 от ГПК, в едноседмичен срок от
съобщаването му.
На основание чл.7, ал.2 от ГПК препис от определението да се връчи на жалбоподателя.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
1.
ЧЛЕНОВЕ:
2.