№ 618
гр. София, 26.01.2022 г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ЧЖ-IV-В, в закрито заседание на
двадесет и шести януари през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Елена Иванова
Членове:Златка Чолева
Розалина Г. Ботева
като разгледа докладваното от Розалина Г. Ботева Въззивно частно
гражданско дело № 20211100515167 по описа за 2021 година
Производството е по чл. 577, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс
ГК вр. с чл. 32а от Правилника за вписванията (ПВ).
Настоящото дело е образувано по жалба на Р. И.К. срещу определение №
2098/ 25.11.2021 г. на съдия по вписванията при Софийския районен съд, с което е
отказано заличаване на законна ипотека върху имот с идентификатор 12084.2758.119.1
по ККР на с. Волуяк, Столична община, вписана под акт № 33, т. 1 от 24.01.2008г. в
СВ- София. Излага съображения, че обжалваното определение е незаконосъобразно.
Счита, че е представил необходимите документи, въз основа на които да се заличи
вписаната ипотека. Навежда доводи, че съдията по вписванията е извършил проверка
извън правомощията си. Сочи, че дори и да се приеме, че е необходимо да представи
удостоверение от синдика, че като купувач не е поел обезпеченото с ипотеката
задължение, то съдията по вписванията е дължал указания в тази насока. Моли съда да
отмени обжалваното определение и да върне преписката на съдията по вписванията за
извършване на поисканото заличаване.
Съдът, след като се запозна с материалите по делото и обсъди доводите на
жалбоподателя, приема за установено следното от фактическа страна:
Със заявление вх. № 88499/ 25.11.2021г. жалбоподателят е отправил искане до
Служба по вписванията към Агенция по вписванията да разпореди заличаване на
вписването на горепосочената законна ипотека.
Към заявлението е представен нотариален акт № 24, том I, рег. № 777, дело №
14/ 2021г. от 17.03.2021г., по силата на който "Е." ЕООД– в несъстоятелност, чрез
синдика Д.Г.Т., на основание чл. 718, ал. 1 ТЗ, е продал на Р. И.К. двуетажна жилищна
1
сграда с идентификатор 12084.2758.119.1 по ККР на с. Волуяк, Столична община, с
адрес с. Волуяк, район Връбница, кв. „Толева махала“. Представено е и удостоверение,
издадено от синдика на "Е." ЕООД- в несъстоятелност, в което е отразено, че е
извършена продан по реда на чл. 718, ал. 1 ТЗ в производството несъстоятелност на
"Е." ЕООД на недвижим имот. Удостоверено е, че купувачът не е поел ипотеката
върху процесния недвижим имот.
С определение № 2098/ 25.11.2021г. на съдия по вписванията при СРС, е
отказано заличаване на законна ипотека. Съдията по вписванията приел, че заявителят
не е представил разрешение на съда по несъстоятелност за извършване на продажба,
съгласие на кредитора за заличаване на ипотеката, а удостоверението по чл. 19 ПВ е
представено в един екземпляр.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна
следното:
Осребряването на имуществото от масата на несъстоятелност се извършва
чрез продажба чрез търг по реда на чл. 717а ТЗ- чл. 717н ТЗ и чрез продажба чрез
пряко договаряне по реда на чл. 718 ТЗ. В нормата на чл. 717л, ал. 4 ТЗ е
регламентирано, че продажбата, извършена по реда на тази глава, има последиците на
продажба при принудително изпълнение по реда на ГПК.
По силата на посочената препращаща норма, както при продажба, извършена
чрез търг по реда на Глава 46 ТЗ, така и при продажбата, извършена чрез пряко
договаряне по реда на същата глава, следва да намерят приложение чл. 175 ЗЗД.
В разпоредбата на чл. 19, ал. 2 ПВ, е предвидено, че заличаването на ипотека
върху недвижим имот, продаден на публична продан, се извършва по молба на
купувача на недвижимия имот. Към молбата за заличаване на ипотеката купувачът
представя влязло в сила и вписано в книгите за вписванията постановление за
възлагане на недвижимия имот и удостоверение, издадено от съдебния изпълнител, че
купувачът не е поел ипотеката по съгласие с ипотекарния кредитор по реда на чл. 175,
ал. 2 ЗЗД.
Според чл. 175, ал. 1 ЗЗД с извършването на публична продан на имота
всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата
ипотека, се погасяват. Налице е изрична уредба на заличаването на ипотека върху
продаден имот в хода на индивидуалното принудително изпълнение. Подобна уредба
не е предвидена при продажба на недвижим имот в производството по
несъстоятелността. Тъй като това е универсално принудително изпълнение, близко по
своя характер до индивидуалното, то следва на основание чл. 46, ал. 2 Закон за
нормативните актове да се приложи разпоредбата на чл. 19, ал. 2 ПВ съответно.
Допълнителен аргумент е и чл. 717л, ал. 4 ТЗ, който изрично сочи, че продажбата на
имот по реда на глава 46 ТЗ има последиците на продажбата при принудително
2
изпълнение по реда на ГПК. По смисъла на ТЗ синдикът е органът, който изпълнява
функциите на съдебния изпълнител за осребряване на имуществото при
индивидуалното принудително изпълнение. При продажбата по реда на чл. 718 ГПК за
същата се съставя нотариален акт, а не постановление за възлагане. Поради това
заличаването на законна ипотека върху недвижим имот, продаден по този ред се
извършва по молба на купувача, към която са прилагат удостоверение, издадено от
синдика, че купувачът не е поел ипотеката по съгласие с ипотекарния кредитор по реда
на чл. 175, ал. 2 ЗЗД, както и нотариален акт, удостоверяващ че молителят е закупил
имота по реда на чл. 718 от ТЗ. В конкретния случай тези изисквания са изпълнени.
Представянето на разрешението на съда по несъстоятелността за продажба на
имота не е необходимо, тъй като законодателят не е възложил на съдията по
вписванията извършването на проверка за спазване на реда, по който купувачът е
придобил правата върху ипотекирания имот, в който смисъл са е разясненията, дадени
в т. 6 от Тълкувателно решение № 7/ 2012г. по т.д. № 7/ 2012г. на ОСГТК на ВКС.
Проверка за спазване на процедурата по чл. 718 ТЗ не е в правомощията на съдията по
вписванията. След като е налице доказателства за сключен договор за продажба по реда
на чл. 718 ТЗ, обективиран в изискуемата от закона форма, то следва да се приеме, че
тази процедура е завършена. В т.см. са определение № 21524/ 19.09.2019г. по в.ч.гр.д.
№ 8880/ 2019г. на СГС, определение № 17677/ 18.07.2019г. по в.ч.гр.д. № 9284/2019г.
на СГС, определение № 17739/ 19.07.2019г. по ч.гр.д. № 9301/ 2019г. на СГС,
определение № 19995/ 26.08.2019г. по в.ч.гр.д. № 10556/ 2019г. на СГС, определение
18611/ 24.07.2019г. по в.ч.гр.д. № 9298/ 2019г. на СГС, определение № 260597/
12.01.2021г. по в.ч.гр.д. № 11211/ 2020г. на СГС, определение № 265831/ 26.03.2021г.
по в.ч.гр.д. № 11207/2020г.
Неоснователен е и доводът на съдията по вписванията, че към заявлението
следва да се представи съгласие на кредитора. Заличаването на ипотеката се извършва
чрез отбелязване от съдията по вписванията в партидата на ипотекирания имот – чл.
179, ал. 2 ЗЗД. Според закона – чл. 179, ал. 1 ЗЗД и чл. 19 ПВ, заличаването на
ипотеката се извършва въз основа на: 1/ съгласие на кредитора – писмено, дадено в
нотариално заверена форма; 2/ влязло в сила решение – то трябва да е постановено по
установителен иск, че вземането, обезпечено с ипотеката, не съществува или че не
съществува ипотечното право, като е без значение дали ипотеката е първоначално или
повторно вписана и 3/ изтичане на срока, за който е била учредена ипотеката /10
години/, ако не е била подновена. Фактическия състав на нормата на чл. 19, ал. 2 ПВ,
регламентиращ заличаването на ипотека върху имот, предмет на публична продан вкл.
представяне на влязло в сила и вписано в книгите за вписванията постановление за
възлагане на недвижимия имот (в случая нотариален акт за продажба) и удостоверение,
издадено от съдебния изпълнител, че купувачът не е поел ипотеката по съгласие с
ипотекарния кредитор по реда на чл. 175, ал. 2 ЗЗД. В посочения случай законодателят
3
не е предвидил представяне и на съгласие на кредитора, каквото изисква хипотезата,
уредена в чл. 19, ал. 1 ПВ.
По отношение на поставеното от съдията по вписване изискване, че
удостоверението по чл. 19, ал. 2 ПВ следва да се представи два екземпляра, следва да
се посочи следното: Съгласно разпоредбата на чл. 570, ал. 1, изр. последно ГПК,
подлежащите на вписване, отбелязване и заличаване актове се представят в два или
повече еднообразни екземпляра. В разпоредбата на чл. 8, ал. 2 от ПВ е посочено, че за
вписване на актовете по чл. 4 ПВ, без тези по чл. 4, б “а” ПВ, се представят оригиналът
и официално заверен препис от него или два такива преписа, ако не може да се
представи оригиналът- съответно два нотариално заверени преписа от обявените
завещания с предмет недвижим имот и права върху недвижим имот.
Техническото действие по заличаване на ипотеката се извършва отстрани на
вписания акт, като се посочва документа, на чието основание е извършено
заличаването и времето, когато е направено (датата)- чл. 19, ал. 3 ПВ. Заличаването
следва да се отбележи и по партидата на собственика на имота.
Съгласно чл. 8, ал. 2 ПВ, удостоверението по чл. 19, ал. 2 ПВ, следва да бъде
представено най- малко в два екземпляра – оригинал и препис или два заверени
преписа, тъй като при уважаване на заявлението един от екземплярите на
удостоверението се подрежда в съответната актова книга, а другият екземпляр с данни
от нанесеното вписване се връща на молителя. Конкретиката на случая сочи, че в
случая към заявлението за заличаване на ипотеката е представен само един екземпляр
от удостоверението, което не покрива изискванията на закона, както е приел и съдията
по вписванията.
Неоснователен е доводът в жалбата, че при констатирана нередовност на
съдията по вписванията е следвало да даде указания за отстраняването . Според т. 1
на ТР № 7/12 г. на ОСГТК на ВКС, при нередовност на молбата за вписване съдията по
вписванията е длъжен да постанови отказ съгласно чл. 32а от ПВ, без да дава указания
по чл. 129, ал. 2 ГПК. Проверката на съдията по вписванията, в случаите когато не
проверява правата на праводателя, се ограничава по това дали актът подлежи на
вписване и дали отговаря на изискванията за съдържание и форма. Ако констатира
несъответствия, извършването на вписването следва да бъде отказано, тъй като
нередовностите на акта не могат да се отстранят в рамките на производството по
вписване. Актът следва да бъде извършен наново и представен за вписване, като в този
случай вписването ще има ред от представянето на редовния акт. С оглед на това
разрешение, спазването на изискването на чл. 8 ПВ е предпоставка както за редовност
на молбата, така и за извършваната от съдията по вписванията проверка на акта по
съдържание и форма в предметния й обхват по чл. 32а, ал. 1 ПВ.
Предвид изложените съображения, съдът намира, че не са налице всички
4
предпоставки за извършване на поисканото заличаване на вписаната законна ипотека,
поради което жалбата се явява неоснователна и следва да бъде оставена без уважение.
Така мотивиран съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалбата, подадена с вх. № 34051/ 17.12.2021г.
на СГС, подадена от Р. И.К. срещу определение № 2098 от 25.11.2021 г. на съдия по
вписванията при Служба по вписванията към Агенция по вписванията, гр. София, с
което е отказано заличаване на законна ипотека върху имот с идентификатор
12084.2758.119.1 по ККР на с. Волуяк, Столична община, вписана под акт № 33, т. 1 от
24.01.2008г. в СВ- София.
Определението подлежи на обжалване с частна жалба в едноседмичен срок
от връчването му пред Върховния касационен съд при наличието на предпоставките
по чл. 280, ал. 1 и ал. 2 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5