Р Е
Ш Е Н
И Е № 257
гр. Бургас, 13.07.2018 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският
окръжен съд, в открито съдебно заседание на двадесети юни две хиляди и
осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Иво Добрев
при секретаря Т. Стоянова като разгледа докладваното
от съдията Добрев търговско дело № 504 по описа за 2015г., за да се произнесе
взе предвид следното:
Производството е образувано по повод искова
молба на ,,БАНКА ПИРЕОС БЪЛГАРИЯ“АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. София, район ,,Младост“, бул. ,,Цариградско шосе“ № 115E, представлявано от Атанасиос Куцопулос- Главен
изпълнителен директор и Емил Ангелов Ангелов - Зам.Главен изпълнителен
директор, чрез пълномощниците си адв. Т.Ч.
и адв. Н.К.,
с която се иска да бъде прогласена нищожността поради противоречие със закона,
невъзможен предмет и симулативност на сключената на 21.05.2014г. между А.З.К.,
ЕГН ********** и Ф.Д.К., ЕГН **********, двамата с постоянен адрес: *** и ,,Ален мак- 2002“ ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ж.к. ,,Изгрев“, бл. 44, вх. 2, ет.
6, ап. 17, сделка за покупко-продажба, обективирана в Нотариален акт № 50, том
ІІ, рег. № 4770, дело № 174 от 2014 г. на нотариус Виктория Дралчева, рег.№ 491
на НК, район на действие Районен съд - Бургас, на следните недвижими имоти :
-
сграда с идентификатор 67800.8.873.2 по кадастралната карта на гр.Созопол, с
адрес: гр.Созопол, местност ,,Буджака“, сграда № 2, разположена в поземлен имот
с идентификатор 67800.8.873, със застроена площ 85 кв.м., брой етажи - един,
начин на трайно ползване - друг вид сграда за обитаване;
-
сграда с идентификатор 67800.8.873.3 по кадастралната карта на гр.Созопол, с
адрес: гр.Созопол, местност ,,Буджака“, сграда № 3, разположена в поземлен имот
с идентификатор 67800.8.873, със застроена площ 72 кв.м., брой етажи - един,
начин на трайно ползване - друг вид сграда за обитаване.
Предявен е в условията на евентуалност и иск
за обявяване относителната недействителност на горецитираната сделка спрямо
ищеца.
Ищецът твърди в исковата си молба, че бил
кредитор по отношение на първите двама ответници - А. З.К.
и Ф.Д.К., по предоставени банкови кредити: договор за кредит срещу ипотека
№1721/R/2006 от 31.07.2006г., ведно с Анекс №236/AMR/09 от 25.05.2009г. и Анекс
№2 от 07.04.2010г.; договор за предоставяне на кредитна линия с ипотека №1495/
R/2007г. от 20.04.2007г. и сключения към него Анекс №236/AMR/09 от 25.05.2009г.
и Анекс №2 от 30.04.2010г.; договор за кредит №1331/ R/20.04.2007г. и
сключените към него Анекс №238/ AMR/09 от 25.05.2009г. и Анекс №2/07.04.2010г.
Излага се, че поради настъпило просрочие и спиране обслужването на
горепосочените кредити, ищецът обявил същите за предсрочно изискуеми, като
изпратил нотариална покана до ответниците ( получена на 27.02.2013г.). Посочва
се, че след подаване заявления по реда
на чл. 417 ГПК, Районен съд- Бургас
издал заповеди за изпълнение на парично задължение въз основа на документ.
Подробно се описват задълженията на ответниците по всеки един от договорите.
Твърди се, че във връзка с образувани срещу длъжниците
изпълнителни производства, в полза на ,,БАНКА ПИРЕОС
БЪЛГАРИЯ“АД, били възложени част от ипотекираните имоти:
-
С постановление от
07.03.2014г. на ЧСИ Илко Бакалов, издадено по изп.дело № 362/2013г. и влязло в
сила на 09.05.2014г. - УПИ ХХІІ-8658 по плана на местността ,,Буджака“, с площ
от 933 кв.м., ведно с изградената в него вилна сграда за гости със заведение за
хранене в партера с РЗП от 925,18 кв.м. (понастоящем с идентификатор
67800.8.873.1 по кадастралната карта на гр. Созопол), на стойност
1 126 224 лв.
-
С постановление от
09.12.2014 г. на ЧСИ Станимира Николова, издадено по изп.дело № 336/2014г. и
влязло в сила на 05.02.2015г. - ½ ид.ч.от ПИ с идентификатор
67800.505.66, с площ от 169 кв.м. и търговски обект с площ от 127 кв.м.
(понастоящем с идентификатор 67800.505.66.1.4), с адрес: гр.Созопол, ул.
,,Милет“ № 32, първи сутеренен етаж, ведно със съответните идеални части от
общите части на сградата, на стойност 288 001 лева.
В резултат на
възложените в полза на кредитора недвижими имоти, размерът на задълженията на А.З.К. и Ф.Д.К.
възлизал на 414 147.83 евро и 42 391.50лева.
След обявяване на
кредита за предсрочно изискуем и образуване на изпълнителни производства,
длъжниците предприели действия по узаконяване на две постройки, находящи се в
ипотекирания в полза на ищеца поземлен имот с идентификатор 67800.8.873 по
кадастралната карта на гр.Созопол, с административен адрес: гр.Созопол,
п.к.8130, местност ,,Буджака“. С договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 50, т.
ІІ, рег.№ 4770, дело №174/2014г. на нотариус Виктория Дралчева, район на
действие- Бургаски районен съд, А.К. и Ф.К. продали на ,,Ален мак- 2002“ ООД
сгради с идентификатор № 67800.8.873.2 и № 67800.8.873.3, за сумата от
51 000лв.
Навеждат се доводи, че извършената разпоредителна
сделка била нищожна, поради противоречие със закона, липса на предмет и
симулация, тъй като страните не желаели настъпването на правни последици от
продажбата. Ищецът подчертава, че продадените на ,,Ален мак- 2002“ ООД
постройки нямали самостоятелен характер - били предназначени да обслужват
основната сграда с идентификатор 67800.8.873.1 и прилежащата площ от дворното
място с изградени басейни и съоръжения. Предвид горното, в справката, издадена
от СГКК - Бургас, се посочвало, че същите
са с предназначение ,,друг вид сграда за обитаване“. Поради спомагателния
характер на сградите, не следвало същите
да бъдат предмет на сделка на разпореждане. Твърди се, че при извършения
въвод в поземлен имот с идентификатор 67800.8.873 по кадастралната карта на
гр.Созопол и сграда с идентификатор 67800.8.873.1, извършен на 12.06.2014г. по силата на влязло в сила
постановление за възлагане на ЧСИ Илко Бакалов по изп.д. №362/2013г., цялото
оборудване от къщата за гости било изнесено в сгради с идентификатори
67800.8.873.2 и 67800.8.873.3.
Излагат се аргументи, че волеизявленията на страните
не били насочени към реално прехвърляне на собствеността върху процесните
имоти. Посочва се, че продажната цена се равнявала на данъчната оценка.
Развиват се подробни съображения за симулативност на сделката (включително за
самото плащане по банков път).
На следващо място се заявява, че видно от годишния
финансов отчет на ,,Ален мак 2002“ ООД, към 31.12.2013г., дружеството
разполагало със свободни парични средства в размер на 11 000 лева и за същата
година отчело счетоводна загуба в размер на 396 000лева. Установявало се от
заявения за обявяване годишен финансов отчет за 2014г., че към 31.12.2014г.
наличните парични средства възлизали на 28 000лв., а текущата загуба -
313 000 лв. (задължения в общ размер - 1 495000лв.). В тази връзка се
подчертава, че по време на извършване на процесната сделка, търговското
предприятие на ,,Ален мак 2002“ ООД било
заложено за сумата от 110 000 лева (договор за особен залог от 30.09.2013г.)
в полза на ,,Боги 6“ ООД. Същевременно дружеството имало и учредена ипотека в полза
на Юробанк България от 16.09.2013г.
Излага се освен това, че според отбелязванията,
извършени от СВ- гр.Самоков, на 05.11.2012г., ТД на НАП- гр. София наложила възбрана
върху недвижим имот на ,,Ален мак 2002“ ООД, находящ се в с.Говедарци,
общ.Самоков, като имотът бил прехвърлен на трето лице на 05.03.2015г.
По-нататък се твърди, че на 04.03.2014г. ответното дружество сключило договор за наем на
заведението на А. и Ф. Киселови, находящо се в гр. Созопол, представляващо имот
с идентификатор 67800.505.66.1.4, с адрес:
ул. ,,Милет“ № 32 (впоследствие възложено на ,,Банка Пиреос България“
АД).
Отбелязва се, че процесните имоти били нанесени в кадастралната
карта на гр. Созопол със Заповед № 18-6718/16.05.2014г., а сделката, изповядана
при нотариус на 21.05.2014г. Предвид изложените обстоятелства, ищецът намира,
че сделката, обективирана в нотариален акт №50,
т.ІІ, рег.№4770, дело№174/2014г. на нотариус Виктория Дралчева, район на
действие- Бургаски районен съд, била симулативна и в този смисъл - нищожна
съгласно чл.26 ал.2 ЗЗД.
Излагат се и доводи, че ако съдът не
приеме сделката за нищожна по смисъла на чл.26 ал.1 и 2 от ЗЗД, то е налице
хипотезата на чл.135 ал.1, предл. второ ЗЗД за обявяването й за относително
недействителна спрямо ,,Банка Пиреос България“ АД.
Ангажират се доказателства. Претендират се разноски.
Предявени са при условията на пасивно
субективно и обективно евентуално съединяване претенции, които имат своите
правни основания в чл. 26, ал. 1, предл. 1, чл.26, ал. 2, предл. 1 и
предл. 5 от ЗЗД и чл.135 ЗЗД.
В депозирания писмен отговор, ответникът ,,Ален мак 2002“ООД,
навежда доводи за нередовност,
недопустимост и неоснователност на исковите претенции. Твърди, че липсвал
правен интерес от предявяване на иска за нищожност на сключения договор за
покупко-продажба. Излага аргументи. Оспорва доводите за симулативност на
сделката. Възразява срещу наведените от ищеца твърдения, че продадените на ,,Ален
мак- 2002“ ООД постройки нямали самостоятелен характер (с предназначение да обслужват основната сграда).
Посочва, че същите били регистрирани в кадастъра като отделни сгради съгласно
Наредба №3 от 28.04.2005г. за съдържанието, създаването и поддържането на
кадастралната карта и кадастралните регистри. Подчертава, че продажната цена на
имотите отговаряла на състоянието, степента на завършеност и възможностите за
реализация на приход, след приспадане стойността на необходимите допълнителни
вложения. Пояснява, че понастоящем
сградите не се ползвали, което се дължало на недобрите възможности за
финансиране и недостатъчен пътнико- поток. Намира за несъстоятелно твърдението
на ищеца, че
при извършения на 12.06.2004г. въвод в поземлен имот с идентификатор
67800.8.873 по кадастралната карта на гр.Созопол и сграда с идентификатор
67800.8.873.1, по силата на влязло в сила постановление за възлагане на ЧСИ
Илко Бакалов по изп.д.№362/2013г., оборудването от къщата за гости било
изнесено от А.К. и Ф.К. в сгради с идентификатори 67800.8.873.2 и
67800.8.873.3. Отбелязва, че изнасянето на вещите се извършило от техния
собственик, със съгласието на ответното дружество.
Излага
становище относно наведените в исковата молба доводи за симулативност на
сделката. Навежда аргументи за неоснователност на предявения при условията на
евентуалност иск по чл.135 ЗЗД, като в тази връзка твърди, че при сключване на
сделката по покупко- продажба, ответното дружество действало добросъвестно.
Оспорва
качеството кредитор на ищеца, излагайки аргументи в тази насока. Посочва също
така, че по единия договор за кредит, ответниците Киселови не били кредитополучатели, а
солидарни длъжници (обезпечителна функция), с цел гарантиране с имуществото си
един дълг. Предвид горното, предявяването на Павлов иск спрямо поръчителите
било недопустимо. Излага аргументи за акцесорност на задължението на
солидарните длъжници, позовавайки се на практика на ВКС.
По-нататък
твърди, че от представената от ищеца справка за определяне размера на
задълженията не ставало ясно кои са длъжниците и размера на погасеното
задължение.
По
делото е постъпил писмен отговор от ответниците А.К. и Ф.К., като на първо
място се твърди недопустимост на иска за нищожност на процесната сделка, поради
липса на правен интерес. Навеждат се доводи, че ищецът нямал качеството
кредитор. Размерът на твърдените в исковата молба задължения по всеки един от
трите договора за кредит не отговарял на действителния. Издадените изпълнителни
листове били обезсилени (с изключение на този по ч.гр.д.№4239/2013г. на БРС).
Голяма част от вземанията се основавали на недействителни клаузи от договорите
за кредит, даващи право на банката да променя едностранно приложимата към
кредита лихва. Подчертава се наличието на висящи правни спорове, преюдициални
спрямо спора по настоящото дело, касаещи установяване вземанията на банката (както
и качеството й кредитор и наличието на правен интерес)- т.д.№187/2014г.;
т.д.№188/2014г. по описа на БОС ; в.гр.д.№292/2015г. по описа на БАС),
предявени срещу ответниците. Оспорва се твърдението на ищеца, че процесните
сгради били прилежащи към хотела. Подчертава се тяхното отразяване в кадастъра
като отделни сгради съгласно Наредба № 3 от 28.04.2005г. за съдържанието,
създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри.
Развиват се подробни съображения във
връзка с наведените в исковата молба доводи за симулативност на волеизявленията
на страните по процесната сделка (включително цената и извършване на
плащането). По-нататък се излага становище относно неоснователността на
предявения при условията на евентуалност Павлов иск. Не било налице знание у
страните за увреждане на банката- ищец. Посочва се, че видно от имотния регистър-
нито учредените ипотеки, нито наложените възбрани обхващали по някакъв начина
процесните сгради. Горното било констатирано от нотариуса при изповядване на
сделката. Ответниците оспорват качеството кредитор на ищеца. Намират за
невярна, представената от ищеца с исковата молба, справка за задълженията по
договорите за кредит. Излага се още, че по договора за кредит №1721/R/2016, ответниците Киселови
не били кредитополучатели, а солидарни длъжници, а поетото задължение -
акцесорно спрямо главното по договора за кредит. Позовават се на практика на
ВКС.
Ищецът, с депозираната допълнителна искова
молба, изразява становище във връзка с наведените в отговорите на ответниците
доводи. На първо място, оспорва възраженията за недопустимост на предявените
искови претенции. Посочва, че правният интерес на ищеца се извеждал от
твърденията, изложени в обстоятелствената част на исковата молба. Намира за
несъстоятелни и твърденията, че тъй като процесните постройки съставлявали
приращения към земята и нямали самостоятелен характер, ищецът следвало да се
брани с иск за собственост. Излага аргументи в тази насока. По-нататък посочва,
че отразяването на вида на дадена постройка в кадастралната карта нямало
обвързваща доказателствена сила. В тази връзка, неоснователни били и
възраженията, че процесните сгради имали самостоятелен статут, поради
нанасянето им по този начин. Излага становище за симулативност на процесната
сделка. Привидно било и изявлението за плащане на продажната цена по банков
път. Следвал извод за поредица от привидни сделки, насочени към съхраняване
имуществото на ответниците А. и Ф.
Киселови (с участието на ,,Ален мак 2002“ООД).
Отбелязва периода на извършване на всички банкови преводи по сметка на първите двама ответници, открита
в ,,СИ БАНК“ АД (21.05.2014г. до 29.05.2014г.). Към посочения момент банковите
сметки на А. и Ф. Киселови били запорирани за удовлетворяване вземанията на
банката- ищец. Счита, че всички действия на ответниците били насочени не към присъщия
за договора за покупко-продажба резултат - придобиване собственост от купувача,
за сметка на ефективно заплащане съответната цена от продавача, а към
прикриване действителния собственик с цел осуетяване удовлетворяването на
кредитора. Твърди нищожност на извършената сделка. В тази връзка неоснователни
били възраженията на ответниците за недопустимост на искането за назначаване на
съдебно - оценителна експертиза с оглед определяне пазарната стойност на
процесните сгради. Навеждайки аргументи, се позовава на съдебна практика (Решение №403/05.08.2010г.
по гр.д.№684/2009г.,ІІІг.о.). Оспорва изложеното становище в отговора на ,,Ален
мак 2002“ООД за липса на тежести върху процесните постройки. Заявява, че
правният интерес от предявяване на настоящите искови претенции се обосновавал
от качеството кредитор по три договора за кредит, подробно описани в
първоначалната искова молба (договор за кредит срещу ипотека №1721/R/2006 от
31.07.2006г., ведно с Анекс №236/AMR/09 от 25.05.2009г. и Анекс №2 от
07.04.2010г.; договор за предоставяне на кредитна линия с ипотека №1495/
R/2007г. от 20.04.2007г. и сключения към него Анекс №236//AMR/09 от
25.05.2009г. и Анекс №2 от 30.04.2010г.; договор за кредит№1331/ R/20.04.2007г.
и сключените към него Анекс №238/ AMR/09 от 25.05.2009г. и Анекс
№2/07.04.2010г.).
В предоставения законов срок, ответникът ,,Ален мак
2002“ ООД е депозирал допълнителен писмен отговор. Счита,
че с допълнителната искова молба, ищецът не е изложил аргументи във връзка с
установяване правния си интерес. Възразява срещу доводите за наличие на връзка
между стопанските планове и дейност на ответното дружество и твърдяната
симулативност на процесната сделка. Оспорва твърденията за привидност на
извършеното плащане, както и относно знанието за увреждане на ищеца чрез
процесната сделка. Поддържа изложеното в първоначалния писмен отговор. Излага
становище във връзка с направените от ищеца с допълнителната искова молба,
доказателствени искания.
С Определение № 326
от 16.03.2016г., на основание чл.229 ал.1 т.4 ГПК, Бургаският окръжен съд е
спрял производството по настоящото дело до приключване с влязъл в сила съдебен
акт на производствата по т.д. № 187/2014г. и т.д. № 188/2014г. по описа на
Окръжен съд - Бургас; в.гр.д. № 292/2015г. Съдът е намерил, че спорът относно
вземането по горепосочените висящи дела е преюдициален за изхода на главния
иск, предмет на настоящото дело. На 26.10.2017г. е постъпила молба от пълномощника на ищеца, с искане за
възобновяване на делото. Посочва се, че решение № 137/22.12.2015г. по в.гр.д. №
292/2015г. по описа на Бургаския апелативен съд е влязло в сила на
21.04.2017г., поради недопускането му до касационно обжалване (Определение №
232/21.04.2017г. по т.д. № 1548/2016 г. по описа на ВКС, І т.о). По силата на
горецитирания съдебен акт на Апелативен съд - Бургас, било отменено Решение №
203/ 17.17.2015г. по гр.д. № 2064/2013г. по описа на Окръжен съд - Бургас.
Безспорно
установено е, че съгласно решение №
137/22.12.2015 г. по в.гр.д. № 292/2015г. по описа на Апелативен съд - Бургас,
ищецът се легитимира като кредитор, поради което за него възниква правен интерес от предявяване на иск за
прогласяване нищожност на атакуваната правна сделка, независимо от изхода на
спора по останалите две дела- по т.д. № 187/2014г. и т.д. № 188/2014г. по описа
на Окръжен съд - Бургас. Поради изложеното с Определение № 1181 от
24.11.2017г., на основание чл. 230 ал. 1 ГПК, Бургаският окръжен съд е
възобновил производството по настоящото търговско дело.
След съвкупна
преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становищата на страните,
съдът приема за установено следното от фактическа страна:
По делото не се
спори, че атакуваната сделка, обективирана в Нотариален акт № 50, том ІІ, рег. № 4770,
дело № 174 от 2014 г. на нотариус
Виктория Дралчева, рег.№ 491 на НК, район на действие Районен съд - Бургас
е
сключена на 21.05.2014 г. и с нея ответниците А.К. и Ф.К. са извършили
разпореждане със свои два недвижими имота, представляващи сгради с
идентификатори 67800.8.873.2 и 67800.8.873.3, находящи се гр.Созопол, местност ,,Буджака, подробно
индивидуализирани по-горе, в полза на ответното дружество ,,Ален мак- 2002“
ООД.
Безспорно
установено е, че съгласно решение №
137/22.12.2015г. по в.гр.д. № 292/2015г. по описа на Апелативен съд - Бургас,
влязло в законна сила, ищецът се легитимира като кредитор на ответниците
А.К.
и Ф.К.. Със същото е прието, че двамата солидарно дължат на ,,Банка Пиреос
България" АД сумата от 101 494.89 евро -
главница по договор за многоцелеви кредит с ипотека, ведно със законната
лихва върху сумата считано от 29.05.2013 г. до окончателното й изплащане,
сумата от 17126.68 евро - възнаградителна лихва за периода от 28.08.2010 до
10.03.2013г.; сумата от 5583.43 евро - наказателна лихва за забава за периода
от 28.09.2010 до 28.05.2013г. включително; сумата от 332.75 евро - месечна
такса за периода от 28.10.2012 до 10.03.2013г.
В заключението на приетата по делото
съдебно-оценителска и техническа експертиза се посочва, че пазарната стойност
на процесните сгради към датата на извършване на атакуваната сделка –
21.05.2014 г. е 91 280 лв. без ДДС. Вещото лице е констатирало също така,
че съгласно одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж процесните
сгради - „Източен и западен паркинг с подземни помещения (подземни пристройки)
към вилна сграда за гости в УПИ XXII-8658, м. „Буджака“, землище на гр.
Созопол“ са проектирани и изградени като подобекти към основната сграда –
сграда с идентификатор 67800.8.873.1. Двата подобекта са паркинги със складови
и ревизионни подземни помещения – с цел по-добро обслужване на обитателите,
осигуряване на технически помещения за отопление и ВиК, както и подпорна стена
към основната сграда – „Вилна сграда за гости със заведение за обществено хранене
в партера в УПИ XXII-8658, м. „Буджака“, землище на гр. Созопол“ (сграда с
идентификатор 67800.8.873.1). Констатирано е, че подземните пристройки са
свързани с врати към съществуващата вилна сграда.
С оглед направените в тази насока искания и
за установяване на наведените от страните твърдения в настоящото производство е
допусната и извършена основна и допълнителна съдебно-счетоводна експертиза,
вещото лице по които в представените по делото и приети от съда заключения е
посочило, че данните от годишния финансов отчет на дружеството – ответник ,,Ален мак 2002“ ООД
показват задължения за 2013 г. и 2014 г. в размер съответно на 1125 х. лв. и
1495 х. лв. За направените плащания по процесната сделка са представени банкови
извлечения за платени суми на ответниците и продавачи по сделката - А.К. и Ф.К.,
със записано основание: по договор за покупко-продажба, по нотариален акт, в
общ размер от 51 000 лв. Извършените парични преводи по банкова сметка ***
Ф.К. от ответника ,,Ален мак 2002“ ООД – купувач по сделката са както следва:
на 21.05.2014 г. – сумата от 9800 лв.; на 23.05.2014 г. – сумата от 4800 лв.;
на 23.05.2014 г. – сумата от 5000 лв.; на 26.05.2014 г. – сумата от 4900 лв.; на 26.05.2014 г. – сумата от 4900 лв.; на
28.05.2014 г. – сумата от 9800 лв.; на
29.05.2014 г. – сумата от 11800 лв. Посочва се от вещото лице, че видно от
представените извлечения липсват данни за връщане на суми от А.К. и Ф.К. към
ответното дружество ,,Ален мак 2002“ ООД. Констатирано е, че са извършени
тегления на суми в брой от същата банкова сметка ***., както следва: на
21.05.2014 г. – сумата от 9800 лв.; на 23.05.2014 г. – сумата от 9800 лв.; на
26.05.2014 г. – сумата от 9800 лв.; на 28.05.2014 г. – сумата от 9800 лв.; на
29.05.2014 г. – сумата от 11800 лв. В заключението си вещото лице е коментирало, че към датата на
плащане дружеството е разполагало със средства. Годишните обороти
по сметка каса и по сметка – разплащателни сметки в лева показват, че
дружеството е разполагало с парични средства, но не са предоставени счетоводни
и други документи, удостоверяващи извършени плащания към А. и Ф. Киселови
съгласно договор за наем на недвижим имот, нито са представени документи за
декларирани приходи от осъществяване на стопанска дейност в наетия имот–
заведение за обществено хранене, находящо се в гр. Созопол, ул. „Милет“ № 32, първи сутеренен етаж, имот с
идентификатор 67800.505.66.1.4. В съдебно заседание вещото лице прави допълнение, че
видно от банковото извлечение от „Си Банк“АД за датата, на която е извършено
плащане в полза на Ф.К., на същите дати сметката на ответното дружество
,,Ален мак 2002“ ООД е захранвана от неговия управител - Явор Димитров, като първо сметката е била
захранвана с тази сума, след което сумата се прехвърля по сметка на ответниците
- продавачи. Вещото лице уточнява, че всички плащания са извършени по този
начин.
Изискана от Община Созопол и приобщена по делото е преписката,
образувана във връзка с премахването на сгради с идентификатори
67800.8.873.2 и 67800.8.873.3 по кадастралната карта на гр.Созопол, изградени в поземлен имот с
идентификатор 67800.8.873 (УПИ XXII – 8658 по ПУП на гр.Созопол, местност ,,Буджака). Към същата е
приложен нотариален акт за замяна на недвижими имоти № 171, том І, рег. № 3636, дело № 133 от 2015
г. на нотариус Марияна Анастасова -
Тумбакова, рег.№ 464 на НК, район на действие Районен съд – Бургас, по силата
на който дружеството „Комодор“ ЕООД, ЕИК *********, е придобило собствеността
върху процесните две сгради. Видно от преписката последното доброволно е
премахнало сградите, за което е съставен констативен протокол № 101/05.12.2017
г. от специалисти към Дирекция „УТКИПЕУП“ при Община Созопол. Това
обстоятелство е установено и от вещото лице по допуснатата седебно-техническа
експертиза.
Като доказателство по делото е прието и
представено от ищеца писмо от Община Созопол с изх. № 94-00-1302-001/23.04.2018 г.,
в което се предоставя информация, че след извършена проверка е установено, че ,,Ален мак 2002“ ООД
не е подало заявление за категоризация, както и няма издадени удостоверения за
категоризация от Община Созопол съгласно Закона за туризма.
За
изясняване на обстоятелствата по делото е разпитана свидетелката Елеонора
Ризова. От показанията й се установява, че същата е присъствала на въвода
във владение на имота на Киселови, находящ се в гр. Созопол, местност “Буджака“
през месец юни 2014 г., в качеството й на представител на „Банка Пиреос
България“ АД. На въвода са присъствали колеги от централата, съдебния
изпълнител и процесуалните представители на страните по делото. Когато са
пристигнали на място, А. и Ф. Киселови
са изнасяли последните останали вещи от хотела, а останалите вещи - всички
мебели в хотела, включително парапетите по стълбището, вече били изнесени в
двете постройки отстрани на хотела. Г-жа К. лично й ги показала, че са там.
Според показанията на свидетелката пристройките били с плосък покрив, а вътре самите
помещения са били напълно завършени с теракот, фаянс, баня и тоалетна. Според
г-жа К. били предназначени за персонала от хотела. Свидетелката уточнява, че
пристройката вдясно от хотела е имала топла връзка, затова със съдействието на
ключар са сменили ключалката. Твърди, че бравата е била счупена, така че да се
прекъсне достъпа до хотела. Според свидетелката е възможно впоследствие
вратата, свързваща пристройката с хотела, да е била зазидана, но няма повече
информация, тъй като това е бил въпрос, подлежащ на обсъждане.
При установената
по-горе фактическа обстановка, съдът направи следните изводи от правна страна:
Преди да пристъпи към произнасяне по същество
съдът намира, че следва да обсъди настъпилия в
хода на производството безспорен факт – събаряне на сградите, предмет на
атакуваната сделка. Настъпилите факти в хода на процеса следва да се съобразят
при постановяване на решението, съгласно изричната норма на чл. 235, ал.3 ГПК, тъй като с решението
се създава сила на пресъдено нещо относно фактите и обстоятелствата, предмет на
спора към момента на приключване на съдебното дирене в последната инстанция по
същество.
Съгласно чл. 63 от ЗС собствеността върху
вече съществуващата постройка може да бъде прехвърлена отделно от земята. С придобиването на сградите, купувачът е придобил и
суперфицията върху терена в същия обем съгласно чл. 63, ал.2 от ЗС. При
условията на тази законова разпоредба обаче правото на строеж възниква и без
изрично волеизявление щом се осъществи прехвърляне, което изключва постройката
от притежанието на дворното място, което произтича от обстоятелството, че
различни лица стават собственици на терена и сградата, а това е възможно само
въз основа на съществуващо вещно право на строеж, следващо сградата от този
момент /Решение № 184/2008 г. от 21.02.2008 г. на ВКС по гр. дело № 1342/2007
г., V г.о./.
От момента на учредяването му до завършване на сградата в груб
строеж правото на строеж може да бъде предмет на прехвърлителна
сделка. След издаването на акт образец 14 и удостоверение по чл. 181, ал.
2 от ЗУТ предмет на разпоредителните сделки е правото на собственост върху
сградата и отделните обекти в нея. От
заключението на вещото лице по съдебно-техническата експертиза се установява,
че за строежа на процесните сгради е издаден акт за приемане на конструкцията
от 29.04.2014 г., като същите не са въведени в експлоатация. Следователно към
момента на извършване на процесната сделка сградите са достигали етап „груб
строеж“ и предмет на разпоредителната сделка е правото на собственост върху
процесните сгради, което обаче се е трансформирало в право на строеж след
погиване на сградите. Подобна възможност за трансформация на ограничено вещно право е
предвидена изрично в чл. 66, ал.2 от ЗС. В Решение
№ 178 от 09.07.2012 г. по гр. д. № 972/2010 г. на Върховен касационен съд,
Първо гражданско отделение е прието, че правото на строеж не се
погасява, ако сградата или част от нея погине, защото без да е необходимо
учредяването на ново вещно право, собственикът й може да я построи отново в
същия обем и вид, освен ако в акта за учредяване не е предвидено друго - чл.66,
ал.2 от ЗС. С чл.63 от ЗС се създава възможност за съществуване на
самостоятелно право на собственост върху постройката, отделно от правото на
собственост върху терена, така че теренът и сградата да представляват отделни и
самостоятелни обекти на собственост. При възстановяването на разрушена сграда,
новата постройка следва да бъде със същата площ и обем като предишната, защото
след осъществяването на правото на строеж то се трансформира в собственост
върху постройката и загубва самостоятелен живот, като става неделима част от
абсолютното вещно право, но не се погасява. Правото на строеж по смисъла на
чл. 63 от ЗС е типично вещно право върху чужда вещ. Вещният му характер се
състои в това, че както собственикът на терена, така и всички други лица са длъжни
да не предприемат срещу него действия, несъвместими с неговото съществуване,
които могат да го нарушат или обременят. Като ограничено вещно право, произтичащо от
правото на собственост, правото на строеж се състои от няколко отделни
правомощия. Неговият носител има право да построи сграда върху чужда земя и да
придобие собствеността на постройката, както и да ползва земята в рамките на
необходимото за пълноценното ползване на постройката. Отделните правомощия не
са самостоятелни и независими едно от друго, те формират единно право, целта на
което е да се притежава самостоятелен обект отделно от земята в отклонение на
принципа на приращението по чл. 92 от ЗС /Решение № 44 от 04.03.2013 г. по гр. д. № 358/2012 г. на Върховен
касационен съд, четвърто гражданско отделение/.
Гореизложеното навежда на извода, че притежаването на
правото на строеж е имуществено и оценимо в
пари право, даващо възможност кредиторът на праводателя по атакуваната сделка
да се удовлетвори при прогласяване нищожност на същата по чл.26 от ЗЗД, а в условията на евентуалност - обявяване
относителната недействителност на сделката спрямо ищеца.
При това положение
първоначално предявените искове срещу А.З.К.,
Ф.Д.К., и ,,Ален мак- 2002“ ООД, ЕИК *********, са допустими и по тях настоящия съд дължи
произнасяне.
По първия предявен иск за обявяване
нищожността на сделката, обективирана в Нотариален
акт № 50, том ІІ, рег. № 4770, дело № 174 от 2014 г. на нотариус Виктория Дралчева, рег.№ 491 на
НК, район на действие Районен съд – Бургас, на основание чл.
26, ал.1, предл. 1 от ЗЗД във връзка - противоречие на закона и липса на
предмет, съдът намира следното:
Във връзка с
твърдяната недействителност от ищеца не са посочени конкретни законови
разпоредби, с които е налице противоречие. Заявено е само, че процесните имоти
в горецитирания нотариален акт не могат да бъдат обект на прехвърлителна сделка
отделно от земята или от сградата на основното застрояване, като ищецът счита,
че сградите не са самостоятелен обект на правото на собственост, а спомагателни
постройки на допълващо застрояване, обслужващи основната сграда.
За да е налице противоречие на сделка със закона
следва отделна нейна уговорка или клауза или самата сделка да противоречи на
конкретен нормативен акт, в който са въведени задължителни за спазване правила.
Такова противоречие с императивни законови норми или
подзаконови правила не се констатира в настоящия случай. Както бе посочено
по-горе съгласно чл.63, ал. 2
от ЗС собственикът на земята може да прехвърли отделно от земята собствеността
върху вече съществуващата постройка, какъвто е конкретния случай. Не се спори между страните и от представените доказателства
се установява, че ответниците А. и Ф. Киселови са притежавали правото
на собственост върху терена към момента, в който са изградени процесните сгради
и впоследствие са реализирали строителството на сградите въз основа на издадени
строителни книжа – одобрен инвестиционен проект на 07.01.2014 г. на Гл.архитект
на Община Созопол, разрешение за строеж № 13 от 15.01.2014 г. от Община Созопол, протокол за
откриване на строителна площадка
и определяне на строителна линия и ниво от 25.02.2014 г.
(заключение на вещо лице инж. Т.Ч. – л. 250 и л. 251 от делото).
Според правната теория,
невъзможният предмет е равнозначен на липса на предмет, като под предмет се
разбира обектът на правоотношението - вещта, която се прехвърля. Безспорно е
обстоятелството, че към момента на покупко-продажбата имотите, предмет на
сделката, са съществували. Това се установява по безспорен и категоричен начин
от събраните писмени доказателства, както и от показанията на свидетелката
Ризова, присъствала на въвода във владение на имота на Киселови.
Същевременно в Решение № 158 от 08.04.2010 г.
по гр.д.№ 4017/2008 г. на ІІ г.о. на ВКС, постановено в производство по чл.
290 от ГПК е прието, че по смисъла на чл.
26, ал.2 от ЗЗД договорът е нищожен поради невъзможен
предмет, ако към момента на сключването му вещта, предмет на разпореждане, не
съществува фактически или не отговаря на установените в действащия устройствен
закон изисквания за самостоятелен обект,
т.е. с оглед на тези изисквания не представлява годен
за извършване на разпоредителни сделки самостоятелен обект.
Нищожни поради липса на предмет са и изрично забранените от закона сделки
относно определени обекти - тези,
изведени от гражданския оборот, както и сделките относно неопределени вещи.
Преценката дали вещта, предмет на сделката, представлява годен за извършване на разпоредителни
сделки самостоятелен обект, следва да бъде
извършена с оглед състоянието на вещта към момента на извършване на
разпореждането, като следва да бъде взето предвид и дали към този момент
обособяването на веща като самостоятелна е възможно, както и дали подобно
обособяване реално е извършено. Същото принципно положение е в основата и на
разрешението, дадено с постановеното при действието на отменения ГПК, Решение №
18 от 25.01.2010 г. по гр.д.№ 2849/2008 г., ІV г.о. на ВКС. В разглеждания случай
на ищците - купувачи е прехвърлена собствеността върху реално съществуващ и
индивидуализиран по площ и граници недвижим имот, който съгласно действащия
устройствен закон представлява годен
за извършване на разпоредителни сделки самостоятелен обект,
индивидуализиран с идентификатор по чл.
26 от ЗКИР, съгласно който идентификатор получава всеки
"самостоятелен обект в сграда".
Без правно значение за действителността на сделката е наименованието или
предназначението на обекта, при положение,
че същият представлява самостоятелен обект,
съгласно действащия устройствен закон.
От заключението на в.л. Т.Ч. се установява, че процесните сгради с идентификатори 67800.8.873.2 и 67800.8.873.3, ведно със сграда с идентификатор 67800.8.873.1 са
били изградени в поземлен имот с идентификатор 67800.8.873. Съгласно одобрен
инвестиционен проект на 09.01.2005 г. на гл.архитект на Община Созопол и разрешение
за строеж № 16 от 17.01.2006 г. сграда с идентификатор 67800.8.873.1 като вилна сграда
за гости със заведение за обществено хранене в партера е със застроена площ от
186.00 кв.м. и РЗП – 925.18 кв.м.
Вилната сграда е въведена в експлоатация с удостоверение № 3/08.01.2008
г. на Община Созопол. Вещото лице посочва в констативната част на заключението,
че по одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж процесните сгради - „Източен и западен паркинг с подземни
помещения (подземни пристройки) към вилна сграда за гости в УПИ XXII-8658, м.
„Буджака“, землище на гр. Созопол“ са проектирани и изградени като подобекти
към основната сграда – сграда с идентификатор 67800.8.873.1. Двата подобекта са
паркинги със складови и ревизионни подземни помещения – с цел по-добро
обслужване на обитателите, осигуряване на технически помещения за отопление и
ВиК, както и подпорна стена към основната сграда – „Вилна града за гости със
заведение за обществено хранене в партера в УПИ XXII-8658, м. „Буджака“,
землище на гр. Созопол“ (сграда с идентификатор 67800.8.873.1).
Настоящият
състав намира, че така изготвеното заключение на вещото лице, описало подробно
изградените сгради отразява реалното съществуване на място на построеното в
поземления имот, но не дава отговор на основния въпрос дали процесните сгради,
за които страните не спорят да са съществували към момента на атакуваната
сделка, са обслужваща част от вилна сграда с идентификатор 67800.8.873.1 или
имат самостоятелен характер и могат да се ползват функционално самостоятелно.
От
заключението става ясно, че по проект процесните сгради са предназначени да
обслужват вилна сграда с идентификатор 67800.8.873.1, но по площообразуване и
по КККР са нанесени като самостоятелни такива с идентификатор, а не като
обслужваща сградата част. От друга страна, сградите, предмет на атакуваната
сделка са отразени и нанесени в кадастралната карта съгласно Наредба № 3 от 28.04.2005 г. за съдържанието,
създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри
(действаща към този момент), за което свидетелстват приложените по
делото скици № 15-365022/25.08.2015 г. и № 15-365023/25.08.2015 г., издадени от
началника на СГКК – Бургас. От кадастрални скици се установява, че сградите са нанесени
като съвсем самостоятелни и нямат функционална връзка с вилна сграда с идентификатор
67800.8.873.1. Площта на последната не е включена в площообразуването на
процесните сгради, чиято площ фигурира по площообразуване в КККР като
самостоятелно обособени сгради, а именно: сграда с идентификатор 67800.8.873.2
с площ от 85 кв.м. и сграда с идентификатор 67800.8.873.3 с площ от 72 кв.м.
При това към момента на прехвърляне собствеността върху процесните сгради същите не са изключени от гражданския оборот и са
отговаряли на установените в закона изисквания за самостоятелен обект. Ето
защо, въпросните сгради се явяват самостоятелни имоти, а не конструктивна част
от първоначално изградената в имота сграда.
Нещо
повече, установява се от заключението на вещото лице, че функционално западната
подземна постройка включва два броя складове, WC – ревизия, общи части,
помещение ревизия, хладилно помещение, котелно и открита тераса към двора.
Установява се също така, че източната подземна постройка включва
разпределителен склад, четири броя складове, WC – ревизия, общи части и открита
тераса. Не се установява от заключението на вещото лице по проект в сградите да
се намират възли, съоръжения и линии на инсталации, които да обслужват сграда с
идентификатор 67800.8.873.1 като
цяло. Още повече, че тази сграда е въведена в експлоатация няколко години преди
изграждането на процесните две сгради. С оглед на така установеното по
отношение на функционално-пространствената структура на сградите, може да се
направи несъмнен извод, че всяка една от сградите може да съществува без сграда
с идентификатор 67800.8.873.1 До този извод може да се стигне и изхождайки от
заложеното предназначение на сградите в КККР – „друг вид сграда“, както и от
твърдението на самия ищец, че сградите са закупени за предоставяне на
туристически услуги предвид основната дейност, извършвана от
дружеството-купувач, което твърдение е крайно противоречащо на застъпената от
ищеца теза, че сградите са част от основната вилна сграда и не могат да се
използват самостоятелно поради обслужващото им предназначение. Доказателствата
по делото сочат на обратното - налице са завършени сгради по смисъла на ЗУТ,
отразени като самостоятелни такива по кадастралната карта на гр. Созопол и като
такива могат да бъдат обект на правото на собственост, какъвто и титул за
собственост в полза на ответника ,,Ален
мак- 2002“ ООД по
делото е налице на основание валидна възмездна сделка за покупко-продажба.
Фактическото
съществуване на спорните сгради към момента на атакуваната сделка и
обособяването им като самостоятелни такива съобразно изискванията в действащия
устройствен закон, обстоятелство установено от съществуващите доказателства,
дават основание на съда да приеме наличието на тези обекти като самостоятелни и
законни. Към момента на сключване на атакуваната сделка за покупко-продажба
процесните сгради са съществували реално като годен самостоятелен обект на
разпореждане, поради което предявените искове за прогласяване нищожност на
договора за покупко-продажба поради противоречие със закона и липса на предмет
са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
По иска за обявяване нищожността на сделката,
обективирана в процесния нотариален акт на основание чл. 26, ал. 2, предл. 5 от ЗЗД - привидност на сделката:
Това основание за нищожност е въведено с твърдение, че
въпросните постройки са прехвърлени на цена, равна на данъчната оценка и далеч
по ниска от пазарната им стойност. Видно от процесния нотариален акт продажната
жена на имотите е в размер на 51 000 лв., а данъчна оценка на същите е в общ
размер на 50 934,80 лв. Установи
се от заключението на изготвената по делото съдебно-икономическа
експертиза, че пазарната стойност на
процесните сгради към датата на извършване на атакуваната сделка – 21.05.2014
г. е 91 280 лв.
Независимо от този факт и като възприема, че действащото право не съдържа
забрани за извършване на сделки на такава стойност - равна или близка до
данъчната оценка, то сам по себе си факта на свободното договаряне между
страните за прехвърляне на правата на продавачите срещу такава цена не
предпоставя непременно извод за привидност на сделката. Свободата на
договарянето дава възможност на контрагентите да определят по взаимно съгласие
всички условия по една сделка, включително и нейната цена. Освен това данъчната
оценка е призната от държавата и въведена като законов критерий и база за
определяне на задълженията на собствениците на оцененото имущество в
отношенията им с държавата и общините – при плащане на данъци и такси, при
съдебни спорове във връзка с определяне цената на иска и пр. Извършването на
сделки на такава стойност е обичайно явление в правния мир. Общоизвестен факт е, че голяма част от разпоредителните сделки се
извършват на цени по или близки до данъчните оценки на прехвърляните имоти,
като извършването им не е въведено като нарушение на закона и не нарушава
установените в обществото правни принципи. Тези сделки определят съществена
част от гражданския и търговски оборот, поради което не следва да се приема, че
извършване на сделка на цена по или близка до данъчната оценка е нещо
необичайно и рядко срещано - т.е. в отклонение с обичайното протичане на тези
правоотношения.
Съображенията на ищеца, че е договорена много по-ниска
от пазарната цена - в случая около два
пъти последната цена е по- висока от продажната, и това води до нищожност на
продажбата, не могат да бъдат споделени, защото само по себе си установяването
на този факт не е достатъчно за разкриване на симулацията, а извод за
симулативност не се обосновава и след съвкупната преценка с останалите
доказателства по делото. Освен това договорената цена може да е по-ниска от пазарната по различни
други причини – включително поради това, че кум момента на покупко-продажбата
сградите са били на етап „груб строеж“ и не са били въведени в експлоатация,
както е установено в заключението на приетата по делото съдебно-техническа
експертиза. Въпросът с определянето
на цената при търговските сделки е предоставен на свободата на договаряне и при
липсата на други установени обстоятелства, следва да се приеме, че отклонение
на тази цена от пазарната цена по правило не би могло да води до нищожност на
продажбата.
Правната
уредба на привидните сделки се съдържа в чл. 26, ал. 2 ЗЗД и чл. 17 ЗЗД. Първата разпоредба прогласява
нищожността на привидните сделки, а втората урежда съотношението между привидна
и прикрита сделка, както и действието на привидните сделки спрямо трети
добросъвестни лица. Симулативен е договорът, от който страните по него не
желаят да бъдат обвързани. Симулативният договор е нищожен, независимо дали
прикрива някаква друга сделка (относителна симулация) или не прикрива никаква
друга сделка (абсолютна симулация). Привидността се
състои именно в това, че страните се съгласяват да изповядат договора по
определен начин, но нямат воля да бъдат обвързани по този начин. В конкретния
казус страните са имали воля собствеността да се прехвърли срещу заплащане на
посочената в договора цена. Видно от заключението на изготвената по делото
съдебно-икономическа експертиза продажната цена, дължима от дружеството-купувач
по сделката в общ размер на 51 000 лева е постъпила по сметка с титуляр Ф.К., като е посочено
основание за плащане - по договор за покупко-продажба, по нотариален акт.
Установено е, че плащанията са извършени по банков път в рамките на десет дни
от датата на прехвърляне на недвижимите имоти, като в деня на изповядване на
сделката е извършен банков превод единствено на сумата от 9800 лв., въпреки че
пред нотариуса страните са изразили насрещни съвпадащи волеизявления за
заплащане на продажната цена изцяло в деня на подписване на акта пред него.
Следва
да се отбележи, че в частта, която материализира волеизявленията на страните за
сключване на договора за покупко-продажба и елементите на сделката, включително
продажната цена на имота, нотариалният акт притежава характеристиките на частен
диспозитивен документ - договор, а в частта досежно изявлението на страните, че
продажната цена е платена – на частен свидетелстващ документ – разписка. Като частен
диспозитивен документ – договор в съответната си част, нотариалният акт не се
ползва с обвързваща съда материална доказателствена сила, а подлежи на преценка
от съда по вътрешно убеждение съобразно останалите доказателства по делото.
Неплащането на продажната цена само по себе си не е доказателство, годно да
установи нищожност на договора, но е индиция за липса на обща воля за
възникване на задължението й за плащане. От значение е, че плащането или
неплащането на цената по договора за покупко-продажба, е ирелевантно за
действителността на този договор, а има отношение само досежно последиците за
неговото изпълнение, респективно неизпълнение, че симулативният, привидният
договор предпоставя воля на двете страни да сключат привидна сделка - такава,
която те искат мнимо да афишират в правния свят, като в определени случаи тя
прикрива друга /скрита, действителна сделка, която целят/. В конкретния случай
обаче, доколкото от експертизата се установява, че на датите, на които
са извършвани плащания в полза на Ф.К. сметката на дружество-купувач ,,Ален мак 2002“
ООД е била захранвана от неговия управител -
Явор Димитров, като първо сметката е била захранвана с тази сума, след
което сумата се прехвърля по сметка на ответниците, както и че са извършени тегления
на суми в брой от същата банкова сметка ***еството-купувач преводи, безспорно с
оглед на така установените факти съдът намира, че
действителната цел на страните по процесния договор за продажба е поставена под
съмнение. Тези факти представляват индиция за това, че не е имало обща воля за
възникване на задължението за плащане на такава цена. Сами по себе си обаче
тези факти не опровергават отразената в нотариалния акт сделка, като
действително целена от страните. Следва да се съобрази, че скритите намерения
на страните по сделките обикновено се установяват с косвени доказателства. За
да се постигне чрез косвени доказателствени средства пълно доказване е
необходима такава система от доказателствени факти, която да създаде сигурност,
че фактът, индициран чрез съвкупността на доказаните доказателствени факти,
наистина се е осъществил (решение № 31 от 09.03.2012 г. по гр.д.№ 502/2011 г.,
ІІІ г.о. на ВКС). В
този смисъл симулативност на процесната сделка не може да се изведе от всякакви
други съображения, като например наличието на облигационни правоотношения между
страните по повод сключени между тях договори за наем, липсата на търговска
логика с оглед икономически интереси и финансово състояние на купувача по
сделката, липсата на реално ползване на имотите и реализиране на печалба от
извършвана в тях търговска дейност, непостигане на обичайната търговска цел за
реализиране на печалба от прехвърлянето на имотите или от това, че то е
неизгодно и носи загуби. Бързата продажба на имотите след нанасянето им в
кадастралната карта на гр. Созопол също не представлява доказателство за
привидност на сделката.
На
следващо място следва да се отбележи, че извод за привидност на сделката не
може да се направи и от твърдението, че при извършения на 12.06.2014 г. въвод в
поземления имот и вилната сграда цялото оборудване от къщата за гости е
изнесено от Ф. и А. Киселови именно в процесните сгради, като последните са
разполагали с ключ от имотите. Такива
изявления е направила свидетелката Ризова, но самата тя уточнява, че по време
на въвода са присъствали и двамата колеги - процесуалните представители на
страните по делото. Очевидно всички заинтересовани лица са присъствали при
извършването на посочените действия, в това число и новият собственик на
сградите, което обстоятелство от своя страна разколебава тезата на ищеца, че
Киселови са останали собственици на процесните сгради и във вътрешните си
отношения с дружеството-приобретател не са желаели прехвърлянето. Достатъчно
убедителни данни в подкрепа на това, че имотът е ползван реално от Киселови
също не са налице.
Съдът намира, че при
съвкупната преценка на така установените факти не може да се направи
категоричен логически извод, че страните не са желали сключването и
правните последици на договор за продажба. За да бъде формиран
извод за наличие на симулация следва да са налице множество косвени
доказателства, свидетелстващи именно за такива намерения на страните. Не са ангажирани
доказателства за наличие на друго прикрито от страните съглашение, а тежестта
да направи това лежи върху ищеца, който е следвало да установи, че при
сключване на сделката волята и намеренията на страните са били различни от
удостовереното в нотариалния акт. Такова убедително доказване по делото не е
проведено, поради което и искът за прогласяване нищожността на процесната
сделка е неоснователен, и следва да бъде отхвърлен.
Предвид отхвърлянето на исковете за прогласяване
нищожността на процесната сделка съдът следва да разгледа евентуално
предявената претенция по чл.135, ал.1 от ЗЗД.
Искът по чл.135 от ЗЗД има за предмет
потестативното право на кредитора да обяви за недействителни по отношение на
себе си действията, с които длъжникът го уврежда. Това право възниква за
кредитора по силата на закона при установен фактически състав - наличието на
действително вземане, което не е прекратено или погасено по давност, без да е
необходимо вземането да е ликвидно и изискуемо или установено с влязло в сила
съдебно решение. Страната, която е поискала отмяната по чл.135 ЗЗД, установява
качеството си на кредитор като материална предпоставка, без да провежда пълно и
главно доказване на правата си, от които черпи правния си интерес. В аспекта на
казаното и предвид събраните по делото доказателства съдът намира, че ищецът
безспорно е кредитор на ответниците А.К. и Ф.К.. Както бе посочено по-горе, съгласно решение № 137/22.12.2015г. по в.гр.д. №
292/2015г. по описа на Апелативен съд - Бургас, влязло в законна сила, кредитната
институция се легитимира като кредитор на ответниците А.К. и Ф.К., като с
последното е прието за установено, че двамата солидарно дължат на
,,Банка Пиреос България" АД сумата от 101 494.89 евро - главница по договор за многоцелеви кредит с
ипотека, ведно със законната лихва върху сумата считано от 29.05.2013 г. до
окончателното й изплащане, сумата от 17126.68 евро - възнаградителна лихва за
периода от 28.08.2010 до 10.03.2013 г.; сумата от 5583.43 евро - наказателна
лихва за забава за периода от 28.09.2010 до 28.05.2013г. включително; сумата от
332.75 евро - месечна такса за периода от 28.10.2012 до 10.03.2013г. Освен качеството
на кредитор в полза на ищеца, за успешното провеждане на иска по чл.135 ЗЗД е
необходимо да се установи и, че от страна на длъжника е извършено действие, с
което кредиторът е увреден. Увреждащо кредитора действие е всеки правен и
фактически акт, с който се засягат права, които биха осуетили или затруднили
осъществяването на правата на кредитора спрямо длъжника. Увреждане е налице,
когато длъжникът се лишава от свое имущество, намалява го или по какъвто и да е
начин затруднява удовлетворението на кредитора. В постоянната практика на ВКС/
решение по т.д. № 422/2012г. ВКС, първо т. о.; решение по гр. дело № 754/2009г.
ВКС, четвърто г. о.; решение по гр. дело № 1379/2010г. ВКС, трето г. о.,
постановени по реда на чл. 290 ГПК/
се приема, че прехвърлителната сделка е увреждащ кредитора акт на длъжника, тъй
като намалява длъжниковото имущество, служещо за общо обезпечаване на
кредитора. Кредиторът може да се брани срещу увреждащата го сделка, независимо
от поредността във времето на възникването на неговото вземане и на
извършването на увреждащата сделка. Когато увреждащата сделката е възмездна и е
осъществена след възникването на кредиторовото вземане, какъвто е настоящият
казус, последният трябва да докаже, че длъжникът е знаел за увреждането, т.е.
знаел е за съществуването на задължението към кредитора, както и че за
увреждането е знаело и третото лице, с което длъжникът е договарял, т.е. че
третото лице е знаело фактите и обстоятелствата, които пораждат кредиторовото
вземане- чл.135 ал.1 ЗЗД.
Сделката, чиято относителна недействителност
се иска, уврежда ищеца, тъй като обективно намалява длъжниковото имущество,
защото в резултат на продажбата от патримониума на последния е излязло
имущество - вещно право на собственост. Разпореждайки се с процесните недвижими
имоти, ответниците А.
и Ф. Киселови на практика са застрашили удовлетворяването
на кредитора ,,Банка Пиреос България" АД или най-малкото значително
затруднили същото. Увреждащата сделка е възмездна, като в конкретния казус
независимо от обстоятелството, че А.
и Ф. Киселови са получила насрещна престация до
осъществяване на принудителното изпълнение от кредитора същата /получената
цена/ може да не е налице и именно това е станало в настоящия случай. Вещото
лице е констатирало, че са извършени тегления на суми в брой от банкова сметка ***
К. в същия размер на продажната цена от 51000 лв. непосредствено след
извършените плащания от третото лице – купувач.
В трайно установена съдебна практика се
приема, че правно ирелевантно е дали длъжникът след разпореждането притежава
имущество и на каква стойност. Съществуването на друго имущество предполага
разполагането с инструмент за изпълнение на дълга, който не е използван от
длъжника, поради което и кредиторът не следва да е задължен да установява
цялостното финансово състояние на първия и само когато същият не разполага с
друго имущество или същото е недостатъчно, да упражни правото си на иск по чл.135 ЗЗД.
За установяване наличието на субективната
предпоставка на чл.135 ЗЗД, както вече се посочи трябва да се докаже знание за
увреждане у длъжника й у лицето, с което длъжникът е договарял. Само ако той е
бил недобросъвестен, т.е. знаел е, че с тази сделка длъжникът уврежда
кредиторите си, договорът ще бъде обявен за недействителен и спрямо третото
лице приобретател. Следователно е нужно да се установи на първо място знание за
увредата на продавачите. Ответниците А.
и Ф. Киселови са били наясно, че имат задължения по
договори за предоставяне на кредитна линия с ипотека № 1495/R/2007 г. от 20.04.2007 г. и сключени анекси към него, договор за
кредит № 1721/ R/2006 от 31.07.2006 г. и последващи анекси към него, както и
договор за предоставяне на многоцелеви кредит с ипотека № 1331/ R/2007 от
20.04.2007 г. и анекси към него, за които задължения са им били връчени
нотариални покани от банката-кредитор, издадени са заповеди за изпълнение по
реда на чл. 417 от ГПК и са образувани изпълнителни производства.
Независимо от това ответниците Киселови
са предприели действия по отчуждаване на недвижими имоти в полза на ответника ,,Ален мак- 2002“ ООД,
като несъмнено са съзнавали увреждането, довело до увеличаване
неплатежоспособността им във вреда на кредитора. При това знание и съзнание за
намаляване на общото имущество, обезпечаващо вземанията на кредитора,
ответниците Киселови
са се разпоредили с част от него чрез процесната продажба в полза на ,,Ален мак- 2002“ ООД.
В решение №218/11.10.13г. по гр.д.№1778/13г.
на ВКС и решение №162/01.07.2014г. по гр.д.№7320/13г. на ВКС е прието, че
знанието на приобретателя на недвижим имот за увреждането на кредитора на
прехвърлителя подлежи на установяване с всички допустими доказателствени
средства, като при липса на преки доказателства, то може да бъде изведено въз
основа на поредица установени факти, които в своята взаимна връзка косвено
водят до несъмнен извод за наличието му.
Ясно е също така, при извършване анализ на
приобщените по делото доказателства, че преки такива, свидетелстващи за
знанието на третото лице отсъстват. В случая се твърди, че приобретателят на
процесните сгради е знаел за увреждането, тъй като от данните в публичния
имотен регистър ставало ясно, че банката е наложила възбрани и е предприела
принудително изпълнение върху имотите на длъжниците. Според настоящия състав
такъв несъмнен извод не може да се изведе от това твърдение на ищеца. От
приложените по делото договори, с които банката е отпуснала кредит на
ответниците Киселови, е видно, че за обезпечаване изпълнението по така
сключените договори длъжниците са учредили в полза на банката ипотека върху УПИ
XXII – 8658 по плана на м. „Буджака“ в землището на гр. Созопол, с площ от 933
кв.м., ведно с изградената в него вилна сграда за гости и заведение за хранене
в партера със застроена площ от 925,18 кв.м. С оглед на тези данни и в съответствие
с разпоредбата на чл. 166, ал. 2 във връзка с чл. 167, ал. 2 и ал. 3 от ЗЗД се
налага изводът, че така учредената ипотека не
разпростира действието си върху бъдещите приращения върху
имота във вид на новопостроени сгради по време на действието й спрямо отделни
елементи на правото на собственост, включително и спрямо бъдещите приращения. В решение №143/10.11.2014 по дело №646/2014 на
ВКС, ГК, II г.о. е прието, че когато предмет на ипотеката е право на
собственост върху терена, ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите
приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действието на
ипотеката сгради, ако при сключване на договора е постигнато съгласие ипотеката
да има действие и спрямо бъдещите приращения. По делото не е представен акта за
учредяване на договорната ипотека,
от който може да се формира извод за постигнато съгласие в тази насока. Данни
в тази насока по делото не се установиха. Представени са разпечатки от имотния регистър,
с които ищцовата страна се домогва
да приобщи информация за знание с оглед на наложените ипотеки върху останалото
имущество на Киселови. При положение, че ипотеката в този
й вид е вписана по персоналната партида на собственика на терена, всеки
добросъвестен последващ приобретател на новопостроените сгради би бил в
състояние да елиминира евентуално въвеждане в заблуждение, посредством извършването
на справка по тази партида за наличните тежести. Несъмнено към момента на
разпореждането с процесните сгради същите не са били обременени с вещни
тежести, нито са били ипотекирани, каквото изявление от страна на продавачите
нотариусът е удостоверил в процесния нотариален акт. Данни, правещи дори и вероятно
твърдението за знание на приобретателя за увреждането не са събрани и няма как
да бъдат извлечени по този опосреден, въведен от ищеца начин за установяването
им. При липса на такава достоверна информация и проведено убедително доказване
в тази насока няма как да се приеме за установено знанието на ,,Ален
мак- 2002“ ООД в лицето на неговия представляващ, в качеството му на трето по сделката лице, за
увреждането, което се причинява на кредитора на неговите продавачи. Не могат да
бъдат споделени и доводите на
ищеца, че знанието у третото
лице за увреждането на ищеца като кредитор
се извлича от размера на уговорената
покупно-продажна цена на имотите по
нотариалния акт, като съображения в тази насока вече бяха изложени.
При
тези обстоятелства съдът намира, че от събраните по делото доказателства,
независимо от указаната на ищеца доказателствена тежест, не се установява по
несъмнен и непротиворечив начин, приобретателят по договора за продажба на
процесните имоти от 21.05.2014 г. да е бил недобросъвестен към момента на
тяхното сключване, т.е. да е знаел, че между ищеца и ответниците
Киселови
съществуват търговски
правоотношения във връзка, с които последните имат неизпълнени парични
задължения. Както вече се посочи в случая преки доказателства за знанието за увреждане отсъстват, а
косвените такива не създават у съда сигурно убеждение за осъзнаването на
увреждането и не водят в своята взаимовръзка и съвкупност до единствения
възможен извод за наличие на знание у третото
лице.
Изложеното
налага извод за липса на фактическия състав на чл.135 ЗЗД, тъй като не е
установено наличието на субективния елемент на отменителния иск по чл.135 ЗЗД -
знание на третото лице за увреждането. Ето защо предявените искове против А.З.К.,Ф.Д.К. и ,,Ален мак- 2002“ ООД по чл.135 ЗЗД за обявяване за недействителен
спрямо ищеца ,,Банка Пиреос България" АД процесния договор за покупко-продажба на
недвижими имоти, се явяват неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
Предвид изхода на спора и на основание
чл.78, ал.3 ГПК ищецът следва да заплати на ответниците А.З.К.
и Ф.Д.К. направените
в настоящото производство разноски в размер на 100 лева - възнаграждение за вещо лице по съдебно-техническа експертиза. Ответниците
са претендирали присъждане на разноски пред настоящата инстанция, в това число
и адвокатски хонорар, но по делото е представено само адвокатско
пълномощно, не и договор за правна помощ, който да обективира в себе си
изискуемата разписка за заплащане на адвокатското възнаграждение или
други
доказателства, от които се установява, че е заплатен адвокатски хонорар на
адвоката по делото. С Тълкувателно решение
№ 6/06.11.2013 г. на ВКС по тълк.дело № 6/2012 г., ОСГТК, са дадени
задължителни за съдилищата указания, касаещи присъждане на съдебни разноски за
адвокатско възнаграждение, като се приема, че този вид разноски се присъждат
само когато страната е заплатила възнаграждението и доказва извършеното
плащане.
Ответникът ,,Ален мак- 2002“ ООД също е претендирал присъждане на разноски. В
разпоредбата на чл. 78, ал. 8 от ГПК законодателят е предвидил възможността в полза на юридически лица да се
присъжда и възнаграждение в размер, определен от съда, ако те са били
защитавани от юрисконсулт, като размерът на присъденото възнаграждение не може
да надхвърля максималния размер за съответния вид дело, определен по реда на чл. 37 от Закона за правната
помощ. Съдът
намира, че такова в случая не следва да бъде присъдено, тъй като по делото не е
осъществено процесуално представителство от юрисконсулт. Установява се от
книжата по делото, че писмените отговори на ответното дружество са подписани от
управителят на същото, както се установява и липсата на процесуално
представителство в проведените в рамките на процеса съдебни заседания, по които
ответното дружество не е взело участие.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от ,,БАНКА ПИРЕОС БЪЛГАРИЯ“АД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, район ,,Младост“,
бул. ,,Цариградско шосе“ № 115Е, представлявано от Атанасиос Куцопулос - Главен изпълнителен
директор и Емил Ангелов Ангелов - Зам.Главен изпълнителен директор, чрез
пълномощниците си адв. Т.Ч. и адв. Н.К., против А.З.К., ЕГН ********** и Ф.Д.К., ЕГН **********,
двамата с постоянен адрес: ***, и ,,Ален
мак- 2002“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас,
ж.к. ,,Изгрев“, бл. 44, вх. 2, ет. 6, ап. 17, искове както
следва:
За обявяване нищожността на сделката за покупко-продажба, обективирана в
Нотариален акт № 50, том ІІ, рег. № 4770, дело № 174 от 2014 г. на нотариус Виктория Дралчева, рег.№ 491 на
НК, район на действие Районен съд – Бургас, на основание чл. 26, ал.1 ЗЗД - противоречие на закона;
За обявяване нищожността на сделката за покупко-продажба, обективирана в Нотариален
акт № 50, том ІІ, рег. № 4770, дело № 174 от 2014 г. на нотариус Виктория Дралчева, рег.№ 491 на
НК, район на действие Районен съд – Бургас, на основание
чл.26, ал.2 ЗЗД - липса на предмет;
За обявяване нищожността на сделката за покупко-продажба, обективирана в
Нотариален акт № 50, том ІІ, рег. № 4770, дело № 174 от 2014 г. на нотариус Виктория Дралчева, рег.№ 491 на
НК, район на действие Районен съд – Бургас, на основание чл.26, ал. 2 ЗЗД - привидност
на сделката;
ОТХВЪРЛЯ предявения иск с правно основание чл.135 от ЗЗД
да бъде обявен за относително недействителен по отношение на ищеца ,,БАНКА
ПИРЕОС БЪЛГАРИЯ“АД, ЕИК *********, договор от 21.05.2014 г., обективиран в Нотариален акт № 50, том ІІ, рег. № 4770,
дело № 174 от 2014г. на нотариус
Виктория Дралчева, рег.№ 491 на НК, район на действие Районен съд – Бургас,
между А.З.К. и Ф.Д.К. като
продавачи и ,,Ален мак- 2002“ ООД като купувач на следните недвижими имоти:
-
сграда с идентификатор 67800.8.873.2 по кадастралната карта на гр.Созопол, с
адрес: гр.Созопол, местност ,,Буджака“, сграда № 2, разположена в поземлен имот
с идентификатор 67800.8.873, със застроена площ 85 кв.м., брой етажи - един,
начин на трайно ползване - друг вид сграда за обитаване;
-
сграда с идентификатор 67800.8.873.3 по кадастралната карта на гр.Созопол, с
адрес: гр.Созопол, местност ,,Буджака“, сграда № 3, разположена в поземлен имот
с идентификатор 67800.8.873, със застроена площ 72 кв.м., брой етажи - един,
начин на трайно ползване - друг вид сграда за обитаване.
ОСЪЖДА ,,БАНКА ПИРЕОС БЪЛГАРИЯ“АД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. София, район ,,Младост“,
бул. ,,Цариградско шосе“ № 115Е, представлявано от Атанасиос Куцопулос - Главен изпълнителен
директор и Емил Ангелов Ангелов - Зам.Главен изпълнителен директор, чрез
пълномощниците си адв. Т.Ч. и адв. Н.К., да заплати на А.З.К.,
ЕГН **********, и Ф.Д.К., ЕГН **********,
сумата от 100 /сто/ лева, направени разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен
срок от връчването му на страните пред Бургаския апелативен съд.
СЪДИЯ: