РЕШЕНИЕ
№
119 30.03.2021г. гр.Бургас
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският окръжен съд Първо гражданско и търговско отделение
На осемнадесети март две хиляди и
двадесет и първа година
В публичното заседание в следния
състав :
Председател: АННА
ЩЕРЕВА
Секретар Ваня Димитрова,
като разгледа докладваното от
съдията
гражданско дело № 353 по описа на съда за 2020 година,
за да се произнесе, взе предвид
следното :
Производството е образувано по иск
на малолетния Б.А.Х.с ЕГН **********, действащ чрез своята майка и законен
представител В.А.Х.с ЕГН **********,***, със съдебен адрес гр. Бургас, ул.
„Стара планина“ № 12, вх.Б., ет.3, офис
11 - адвокат Радостин Стоянов, против
А.А.А.с ЕГН ********** с постоянен и настоящ адрес ***, за обявяване за окончателен на предварителния договор за
покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 21.08.2014г. между наследодателя
на ищеца и ответника за имот - апартамент ***, находящ се в ***, представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Бургас.
Ищецът твърди, че ответникът не е
изпълнил задълженията си по предварителния договор да прехвърли собствеността
върху имота с окончателен договор в срок до 30.12.2014г., както и да заплати
задълженията за имота и да вдигне наложените възбрани.
Ответникът се представлява в
производството от назначен по реда на чл.47, ал.6 от ГПК особен представител,
който с представения в срока по чл.131, ал.1 от ГПК писмен отговор оспорва иска
като погасен по давност.
След съвкупна
преценка на доводите на страните, на събраните по делото доказателства и на
разпоредбите на закона, Бургаският окръжен съд намира за установено следното :
Предявеният иск е с
правно основание чл.19, ал.3 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/.
По делото не се
спори и се установява от събраните доказателства, че малолетният ищец Б.А.Х.,
който на основание чл.3, ал.2 от ЗЛС действа чрез своята майка и законен
представител В.А.Х., е единствен наследник по закон на баща си А.Х.Х., починал
на 14.02.2017г.
Приживе наследодателят на ищеца А.Х.Х.
в качеството си на купувач на 21.08.2014г. е сключил с ответника А.А.А. в
качеството му на продавач предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот - апартамент ***, находящ се в ***, с площ от 76,84 кв.м, заедно с прилежащото избено
помещение № 1 с площ от 2,46 кв.м, както и 0,907 % ид.ч. от общите части на
сградата и 0,908 % ид.ч. от правото на строеж върху терена. Понастоящем този
имот се индивидуализира като самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Бургас.
Предварителният договор е сключен
в изискуемата от чл.19, ал.1 от ЗЗД форма за действителност – договорът е
писмен с нотариална заверка от 21.08.2014г. на подписите на страните.
Предварителният договор съдържа в съответствие с чл.19, ал.2 от ЗЗД уговорки
относно съществените условия на окончателния договор /чл.183 и сл. от ЗЗД/ -
продавачът е поел задължението да прехвърли на купувача правото на собственост
върху описания имот за цена от общо 30 000 лв., платима както следва :
10 000 лв. при сключването на предварителния договор и остатък от
20 000 лв., платим при сключването на окончателния договор, при условие,
че до 20.12.2014г. продавачът изпълни задължението си по т.2.1. от договора за
погаси всички свои задължения към кредиторите си; договореният срок за
сключване на окончателния договор е 30.12.2014г. С т.6 от договора продавачът е
поел задължението да предаде имота с платени данъци, такси и текущи разходи,
освободен от възбрани и тежести. За виновно неизпълнение на задълженията на
продавача по т.2.1. – да погаси задълженията си и по т.4 – да прехвърли имота с
окончателен договор е договорена неустойка в двоен размер на платеното по
делото капаро от 10 000 лв. /чл.6/ както и право на купувача да се снабди със
заповед за изпълнение по чл.417 от ГПК /чл.11/. При тълкуване на договора
съобразно изискванията на чл.20 от ЗЗД съдът отчита и клаузата по чл.11, ал.2,
съгласно която отделно и независимо от правото на неустойка страните по
договора имат правото да искат прогласяването му за окончателен по съдебен ред.
Поради това съдът приема, че изпълнението на задължението на купувача да погаси
задълженията си към кредитори и да освободи имота от тежести и възбрани, не е
условие за сключването на окончателен договор за покупко-продажба и за плащане
на цената по него, а поражда правото на купувача да търси договорената
неустойка за неизпълнение на това задължение.
От приложената вносна бележка се
установява, че купувачът е изпълнил задължението си да заплати на продавача
договореното капаро от 10 000 лв.
Не се спори, че окончателният
договор не е сключен на падежа 30.12.2014г., нито към настоящия момент, както и
че на продавача не е заплатен остатъкът от продажната цена в размер на
20 000 лв.
От представената справка за имот
от Служба по вписванията – Бургас и нотариален акт № *** на нотариус с рег.№ 285 с район на действие РС – Бургас се установява, че
продавачът А.А.А. се легитимира като собственик на
имота, но същият не е изпълнил договорното си задължение да освободи имота от
вписаните възбрани. Върху имота са наложени и вписани две възбрани – от
04.10.2017г. и от 05.07.2018г., които видно от приложените удостоверения от ЧСИ
са в полза на взискатели на продавача по образувани срещу него изпълнителни
дела – Националната агенция за приходите, „Агенция за събира на вземания“ ЕАД и
„Водоснабдяване и канализация“ ЕАД. В настоящото производство ищецът твърди и
представя доказателства за непогасени задължения на продавача към кредитори в
размер на общо 16 202,13 лв., от които задължения към НАП – 2401,70 лв. и
общински задължения – 881,72 лв. Данъчната оценка на имота е 39 269,50 лв.
При така събраните по делото
доказателства съдът прави следните изводи :
Ответникът и наследодателят на
ищеца са страни по валиден предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, като до падежа 30.12.2014г. и до настоящия момент не е изпълнено
договорното задължение за сключване на окончателен договор. Купувачът е
изправна страна по договора, тъй като е изпълнил задължението си за заплащане
на уговореното капаро от 10 000 лв., а остатъкът от цената /20 000 лв./ е
дължим при сключването на окончателния договор.
На основание чл.5, ал.1 вр. чл.1
от ЗН малолетният ищец Б.А.Х. като наследник по закон на баща си А.Х.Х. е
правоприемник на потестативното му право да иска обявяване по съдебен ред за
окончателен на предварителния договор за покупко-продажба на недвижимия имот.
При проверка съобразно чл.363 от ГПК съдът установи, че ответникът - продавач е собственик на имота и не са
налице пречки за прехвърляне на собствеността върху имота по нотариален ред.
Наличието на вписани възбрани върху имота не е пречка за сключване на
окончателен договор, който на основание чл.452, ал.1 и чл.453, т.1 от ГПК е
валиден за страните и за третите лица, но относително недействителен спрямо
взискателите, на които окончателният договор не може да бъде противопоставен.
Ищецът чрез законния си представител има знание за съществуващите възбрани
върху имота, обезпечаващи задължения на продавача към взискатели, но изразява
желание за сключване на окончателния договор.
Неоснователно е ответниковото
възражение за погасяване по давност на правото да се иска сключване на
окончателен договор. От падежа на задължението 30.12.2014г. до предявяването на
иска на 27.12.2019г. не е изтекъл установеният от закона 5-годишен давностен
срок /чл.110 от ЗЗД/, като с предявяването на иска на основание чл.116, б.“б“
от ЗЗД давността е прекъсната. На основание чл.125 от ГПК искът се смята
предявен с постъпването на исковата молба в съда, като преценката за редовността й и за надлежното
сезиране на съда са последващи. Поради това изправността на процесуалното
действие е ирелевантна - макар и нередовна и адресирана до ненадлежен съд,
процесната искова молба прекъсва давността за потестативното право.
По тези
съображения съдът намира, че са налице предпоставките на закона за обявяване на процесния предварителен договор за окончателен при
условията на чл.362, ал.1, изр.2 от ГПК – при условие, че в двуседмичен срок от
влизане на решението в сила ищецът изпълни задължението си да заплати на
ответника - продавач остатъка от продажната цена в размер на 20 000 лева.
Следва да се отбележи, че съгласно тази правна норма възможно е изпълнението на
задължението за плащане на цената да се извърши и чрез прихващане на платените
от купувача задължения на ответника към държавата. Липсва установена такава
възможност за прихващане с платени задължения към други кредитори и взискатели.
Не е в предмета на производството искането на ищеца за
нарочно произнасяне на съда за откриване на банкова сметка на ответника за
получаване на плащането. При забава на кредитора изпълнението на задължението
на купувача следва да се извърши по реда на чл.97, ал.1 от ЗЗД.
Предвид основателността на иска, на основание чл.78, ал.1
от ГПК ответникът дължи на ищеца направените по делото съдебни разноски, които
съгласно представения списък по чл.80 от ГПК и доказателствата към него са в
размер на общо 4489,27 лв., включващи 1570 лв. – държавна такса за иска, 20 лв.
– държавни такси за съдебни удостоверения, 1430 лв. – депозит за възнаграждение
на особен представител на ответника, 1430 лв. – заплатено адвокатско
възнаграждение съгласно представения договор за правна защита и съдействие,
39,27 лв. – държавна такса за вписване на исковата молба. Останалите
претендирани разноски са разходи на страната на снабдяване с доказателства,
поради което не представляват разноски по производството по смисъла на чл.78, ал.1
от ГПК и не се включват в отговорността на ответника за разноски.
На основание чл.364, ал.1 от ГПК ищецът следва да заплати на държавата
следващите се разноски по прехвърлянето на имота : 394,66 лв. по сметка на
Окръжен съд - Бургас - държавна такса в размер на дължимата нотариална такса,
определена по реда на чл.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за
нотариусите и нотариалната дейност; 39,27 лв. по сметка на Агенцията по
вписванията - Служба по вписванията – Бургас - дължима такса по чл.2 от Тарифата за държавните такси, събирани от
Агенцията по вписванията; 1178,09 лв. по сметка на Община Бургас – местен
данък, определен на основание чл.47, ал.2 във връзка с чл.50 от ЗМДТ и чл.41,
ал.2 от действащата Наредба за определяне размера на местните данъци на
територията на Община Бургас /3%/. Всички посочени такси са определени върху данъчната
оценка на имота от 39 269,50 лв., която е по-висока от уговорената с договора продажна
цена от 30 000 лв. /чл.46, ал.2, т.1 от ЗМДТ и чл.96, ал.3 от ЗННД/. До
изплащането на тези разноски следва да бъде вписана възбрана върху процесния
недвижим имот в полза на съда.
На основание чл.364, ал.2 от ГПК препис от влязлото в сила съдебно решение
следва да се издаде само след представяне на доказателства за заплатени
разноски по прехвърлянето, данъците и таксите за имота.
Мотивиран от
горното, Бургаският окръжен съд
Р Е
Ш И :
ОБЯВЯВА за окончателен предварителния договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 21.08.2014г., с който продавачът А.А.А.с ЕГН ********** се е
задължил да прехвърли на купувача А.Х.Х.с ЕГН **********, починал на
14.02.2017г., с наследник по закон Б.А.Х.с ЕГН **********, действащ чрез своята
майка и законен представител В.А.Х.с ЕГН **********,***, правото на собственост
върху следния недвижим имот : апартамент ***, находящ се в ***, с площ от 76,84 кв.м, заедно с
прилежащото избено помещение № 1 с площ от 2,46 кв.м, както и 0,907 % ид.ч. от
общите части на сградата и 0,908 % ид.ч. от правото на строеж върху терена, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Бургас, с площ от 76,84 кв.м, заедно с прилежащото избено
помещение № 1 с площ от 2,46 кв.м, с прилежащи части изба № 1 – 2,46 кв.м и 0,907
% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, при съседи *** и ***, ПРИ УСЛОВИЕ, че в двуседмичен
срок от влизане на решението в сила Б.А.Х.с ЕГН ********** заплати на А.А.А.с
ЕГН ********** остатъка от продажната цена в размер на 20 000 лв.
УКАЗВА на ищеца Б.А.Х., действащ чрез законния си представител В.А.Х.,
че ако не изпълни задължението си да заплати сумата от 20 000 лв. в
посочения двуседмичен срок, на основание чл.362, ал.2 от ГПК настоящото решение
може да бъде обезсилено по искане на ответника.
ОСЪЖДА А.А.А. с ЕГН ********** с постоянен и настоящ адрес ***, да заплати на Б.А.Х. с ЕГН **********, действащ чрез своята майка и
законен представител В.А.Х. с ЕГН **********, двамата от ***, със
съдебен адрес гр. Бургас, ул. „Стара планина“
№ 12, вх.Б., ет.3, офис 11 - адвокат Радостин Стоянов, направените по
делото съдебни разноски в размер на 4489,27 лв.
ОСЪЖДА Б.А.Х. с ЕГН **********, действащ чрез своята майка и законен представител В.А.Х. с ЕГН **********, двамата от ***, със съдебен адрес гр. Бургас, ул. „Стара планина“ № 12, вх.Б., ет.3, офис 11 - адвокат Радостин
Стоянов, да заплати по сметка на Окръжен съд - Бургас сумата от 394,66 лв. - държавна такса за придобиването на имота.
ПОСТАНОВЯВА Б.А.Х. с ЕГН **********, действащ чрез своята майка и
законен представител В.А.Х. с ЕГН **********, двамата от ***, със
съдебен адрес гр. Бургас, ул. „Стара планина“
№ 12, вх.Б., ет.3, офис 11 - адвокат Радостин Стоянов, да заплати сумата
от 1178,09 лв. по сметка на Община Бургас – местен данък за придобиването на
собствеността върху имота по обявения за окончателен предварителен договор,
както и сумата от 39,27 лв. по
сметка на Агенцията по вписванията - Служба по вписванията – Бургас - дължима
такса по чл.2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по
вписванията.
След влизане на
решението в сила ДА СЕ ВПИШЕ възбрана върху имота - самостоятелен
обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Бургас, с площ от
76,84 кв.м, заедно с прилежащото избено помещение № 1 с площ от 2,46 кв.м, с
прилежащи части изба № 1 – 2,46 кв.м и 0,907 % ид.ч. от общите части на
сградата и от правото на строеж, при съседи *** и ***, за обезпечаване на вземането на
съда за разноски по прехвърлянето в размер на 394,66
лв.
Препис от настоящото решение,
ведно със заверено копие на схемата на самостоятелния обект в сграда, ДА СЕ ИЗПРАТЯТ на Агенцията по
вписванията - Служба по вписванията - Бургас за вписване на наложената от съда
възбрана.
УКАЗВА на ищеца на основание чл.115, ал.2 от ЗС, че следва в
шестмесечен срок от влизането в сила на настоящото решение да го отбележи в
Службата по вписванията. След изтичането на този срок вписването на исковата
молба губи действието си.
ДА НЕ СЕ ИЗДАВА препис от настоящото съдебно решение преди ищецът да представи
доказателства за заплащане на дължимите разноски по прехвърлянето на имота,
както и на дължимите за този имот данъци и такси.
Решението подлежи на въззивно обжалване
пред Апелативен съд – Бургас в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ :