№ 3712
гр. София, 13.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на девети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Любомир Василев
Членове:Ваня Н. Иванова
Диана Василева
при участието на секретаря Донка М. Шулева
като разгледа докладваното от Любомир Василев Въззивно гражданско дело
№ 20251100505302 по описа за 2025 година
Производството е по чл.258 –чл.273 ГПК /въззивно обжалване/.
В. гр.д. №5302/2025 г по описа на СГС е образувано по въззивна жалба на П. Т. П., ЕГН
**********, с адрес: гр. София, жк „Хаджи Димитър“, бл. **** срещу решение №22912 от
17.12.2024 г по гр.дело №38243/2024 г на СРС, 151 състав , с което въззивникът е осъден да
заплати на основание чл.79 ал.1 ЗЗД във вр.чл.51 ТЗ на „Фрий Ланд България“ ООД, със
седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул. **** сумата от 5000 евро, ведно със
законната лихва от 26.02.2024 г. до окончателното плащане, представляваща възнаграждение
по сключен между страните договор за посредничество при продажба на недвижим имот от
20.10.2023 г., както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 1365 лева разноски пред СРС
.
Въззивникът излага доводи за неправилност на решението на СРС. Възнаграждение по чл.15
от договора за посредничество се дължи само при подписан окончателен договор
/нотариален акт/ , а такъв не е подписан между въззивника и купувача . Водени са преговори
да се намали комисиона с 50 % , но страните не са постигнали споразумение .Посредникът е
трябвало да провери дали купувачът е платежоспособен .
Въззиваемата страна не е писмен отговор на въззивната жалба и не взема становище в о.с.з .
Въззивната жалба е допустима. Решението на СРС е връчено на въззивника на 29.01.2025 г и
е обжалвано в срок на 10.02.2025 г /по пощата/ . Налице е правен интерес на въззивника за
обжалване на решението на СРС .
1
В мотивите на СРС , към които настоящият съд препраща на основание чл.272 ГПК ,
подробно е възпроизведена фактическата обстановка . Във връзка с чл.269 ГПК и твърдяната
недопустимост и неправилност на решението на СРС ; настоящият съд извършва служебна
проверка за нищожност и недопустимост на съдебното решение , като в случая такива
пороци не се констатират . Относно доводите за неправилност съдът /принципно/ е
ограничен до изложените във въззивната жалба изрични доводи , като може да приложи и
императивна норма в хипотезата на т.1 от Тълкувателно решение №1 от 09.12.2013 г по
тълк.дело №1/2013 г на ОСГТК на ВКС .
След преценка на доводите в жалбата и доказателствата по делото, въззивният съд приема за
установено от фактическа и правна страна следното :
За да уважи иска СРС е приел , че на 20.10.2023 г. ответникът П. Т. П. в качеството му
възложител и ищцовото дружество „Фрий Ланд България“ ООД в качеството изпълнител са
сключили договор за посредничество при продажба на недвижим имот, по силата на който
ответникът е възложил, а ищецът е приел да осъществява посредничество при продажба на
следния недвижим имот: поземлен имот с идентификатор 07079.30.314 с площ 2 340 кв.м.
по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Бургас, който поземлен имот
съгласно влезлия в сила ПУП-ПРЗ на квартала съставлява УПИ VII-162 в кв. 42, с адрес: гр.
Бургас, кв. „Крайморие“, местност „Кафка“, с продажна цена 200 000 евро.
Съгласно чл.3 от договора при изпълнение на възложеното ответникът дължи на ищеца
възнаграждение в размер на 5000 евро „от постигнатата окончателна продажна цена“.
Според чл. 4 страните са уговорили срок за изпълнение на услугата до 30.12.2023 г., като по
силата на чл. 5, в случай че се стигне до сделка след изтичане срока на договора с клиент на
изпълнителя, на който имотът е бил презентиран в срока на договора, договорът запазва
своето действие до приключване на сделката.
В чл. 6 – чл.10 са посочени задълженията на изпълнителя, както следва: да предлага имота,
предмет на договора, на потенциални купувачи; да рекламира предложения имот по начин и
със средства, чрез които смята, че ще постигне най-добър резултат, за което получава
рекламна свобода; да информира възложителя при промяна конюнктурата на пазара, да
предлага адекватна за новите условия цена с цел по-бърза реализация; да информира
възложителя за предлагането на имота по начин какъвто прецени или като изпраща отчет за
дейността по продажбата на имота; да организира всички преговори по покупката и
финализира предварителния договор за покупко-продажба на имота.
Съгласно чл. 15 от договора възложителят се задължава да заплати уговореното в чл. 3
комисионно възнаграждение на изпълнителя при продажба на имота на купувач, представен
от изпълнителя, в деня на сключване на предварителния договор, а ако не се подпише
такъв , в деня на продажбата на имота (чрез подписването на нотариален акт или по друг
начин).
В чл. 16 е посочено, че възнаграждението по чл. 3 от договора се дължи и след прекратяване
на договора, в случай че възложителят или свързано с него лице продаде имота на купувач,
2
представен от изпълнителя.
В чл. 17 страните са се уговорили, че възложителят дължи размера на комисионното
възнаграждение и в случай че откаже да сключи договор за покупко-продажба с осигурен от
изпълнителя купувач по обявената в договора цена.
На 20.10.2023 г. ищецът е издал фактура с получател ответника за сумата от 9779, 15 лв.,
представляваща комисионно възнаграждение по договора за посредничество, описан погоре.
Според констативен протокол изготвен на 30.11.2023 г. от нотариус Ц.А. с район на действие
Бургаски районен съд, съгласно който на 10.06.2020 г. в нотариалната кантора са се явили
ответникът П. П. и Й.В., управител на „БГК ****“ ЕООД, като страни по предварителен
договор, сключен между тях на 20.10.2023 г. за покупко-продажба на поземлен имот с
идентификатор 07079.30.314, с молба да бъде съставен констативен протокол, че страните са
се договорили да прекратят предварителния договор поради невъзможност дружеството да
заплати цялата продажна цена в размер на 200 000 евро в уговорения в предварителния срок
договор – до 30.11.2023 г., и се съгласяват даденото капаро в размер на 40 000 лв. да остане
за продавача съгласно чл. 5.2. от предварителния договор.
Според СРС страните са сключили договор за посредничество, по силата на който ищецът –
търговец, който по занятие посредничи при сключване на сделки за покупко-продажба или
наемане на недвижим имот, е поел задължението да посредничи за сключването на договор
за продажбата на процесния недвижим имот. Неговите задължения са описани подробно в
чл. 6 – чл. 10 от договора за посредничество, като съгласно чл. 10 той организира всички
преговори по покупката и финализира предварителния договор за покупко-продажба.
Между страните не се спори, че по отношение на процесния имот и с посредничеството на
ищеца е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на имота между
ответника и трето за спора лице – „БГК ****“ ЕООД. От приетия констативен протокол се
установява, че малко повече от месец след сключването на предварителния договор страните
по него са се договорили да прекратят действието му, като купувачът „БГК ****“ ЕООД е
декларирал, че няма възможност да заплати цялата уговорена продажна цена на имота, и се
е съгласил даденото капаро в размер на 40 000 лв. да остане за продавача.
Според СРС страните спорят какъв е уговореният падеж за заплащане на възнаграждение в
полза на посредника и дали същият е настъпил. В чл.15 от договора за посредничество
изрично е записано, че възнаграждението в размер на 5000 евро се дължи в деня на
сключване на предварителен договор, а ако не се подписва такъв – в деня на продажбата при
подписването на нотариален акт. В разглеждания случай е бил сключен предварителен
договор, поради което в деня на сключването му – 20.10.2023 г. за ответника по силата на чл.
15 от договора за посредничество е възникнало задължението да заплати възнаграждение на
посредника в размер на 5000 евро.
Според СРС неоснователни са доводите на ответника , че възнаграждение не се дължи, тъй
като предварителният договор е бил прекратен. В случая не се е стигнало до сключване на
окончателен договор за покупко-продажба, защото страните по предварителния договор по
3
взаимно съгласие са прекратили действието му, след като купувачът е декларирал, че не
може да заплати уговорената цена. Търговецът – посредник в качеството му на
професионалист, който по занятие посредничи при сключване на подобни сделки, следва да
положи дължимата грижа при изпълнение на поетите задължения, но това включва
проучване на имота. Няма как от него да се изисква да гарантира платежоспособността на
страните и в негова тежест да се възложи рискът от поведението на купувача и от
последиците от това, че купувачът не разполага с достатъчно средства за закупуване на
имота. Дължимата грижа на професионалиста не включва осигуряване на гаранция, че
купувачът разполага с достатъчно финансови средства. В конкретния случай търговецът е
изпълнил поетите задължения за посредничене при сключване на предварителен договор
съгласно чл. 1 и чл. 10 от договора за посредничество, с негово съдействие е бил сключен и
предварителен договор, а със сключването на предварителния договор по силата на чл. 15 от
договора за посредничество е възникнало задължението на ответника да заплати
уговореното в чл. 3 възнаграждение в размер на 5000 евро. Задълженията на ищеца по
договора за посредничество са били изпълнени със сключването на предварителния
договор. Последващото прекратяване по взаимно съгласие между страните по
предварителния договор поради невъзможност купувачът да заплати договорената цена, не
се отразяват върху вече възникналото задължение за заплащане на възнаграждение по
изложените по-горе съображения. Прекратяването на предварителния договор е станало по
волята на страните по него, като ищецът не носи отговорност за причината за
прекратяването му, тъй като то не се дължи на неизпълнение на негово задължение, поето с
договора за посредничество или на това , че не е положена дължимата грижа в качеството му
на търговец.
Решението на СРС е правилно , като мотивите му се споделят напълно и от настоящия
съд . Принципно е допустимо в един договор за посредничество за продажба на недвижим
имот да се уговори , че възнаграждението на посредника се дължи само в случай на
сключване на окончателен договор /нотариален акт/.
Не такива са обаче уговорките в процесния договор . Видно от чл.15 от договора за
посредничество възнаграждението се дължи след намиране на купувач на имота и
подписване на предварителен договор между него и продавача . Само в случай , че
страните директно подпишат нотариален акт възнаграждението се дължи в деня на
нотариалния акт.
Законосъобразно първоинстанционният съд е приел , че в случая ищецът е изпълнил
задълженията си като посредник по договора и чл.49 ал.1 ТЗ – свързал е страните по
продажбата и е осигурил подписване на обвързващ ги предварителен договор . С това се е
породило право на посредника-ищец за уговореното възнаграждение , като нито в закона
, нито в договора е предвидено погасяване на това вземане в случай , че не се подпише
окончателен договор /нотариален акт/ . И това е логично , защото при подписан обвързващ
предварителен договор продавачът-възложител може да упражни правата си срещу купувача
за различни договорни обезщетения , неустойки , да задържи /както случая/ задатъка и пр.
4
След подписване на предварителния договор отношенията между страните по него поначало
са без значение за посредника , включително и евентуално неизпълнение на третото лице -
решение №1406 от 07.01.1994 г по гр.д. № 390/93 г., V ГО на ВС. По настоящото дело не се
твърди , още по-малко се доказва , недобросъвестност или измама от страна на
посредника . Същият няма задължение да проверява и установява дали третото лице-
купувач е платежоспособно , нито отговаря за изпълнение на задълженията на това лице .
Това е риск на възложителя , а посредникът не е гарант или трето задължено лице по
договора , за който е посредничил.
Налага се изводът , че решението на СРС е правилно и трябва да бъде потвърдено .
Водим от горното , СЪДЪТ
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №22912 от 17.12.2024 г по гр.дело №38243/2024 г на СРС, 151
състав .
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчване на страните .
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5