Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

 

гр. София, 14.04.2016 год.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

            Софийски окръжен съд, търговско отделение, ІІІ-ти състав, в публично заседание на петнадесети март две хиляди и шестнадесета година в състав :

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ГЕОРГИ ЧОЛАКОВ

 

при секретаря М.Б. и в присъствието на прокурора …………………., като разгледа докладваното от съдията т.д. № 87 по описа за 2015 година на СОС и за да се произнесе, взе предвид следното :

 

            Кооперация „П.к. „З.”, ЕИК е предявил срещу О.З. следните обективно съединени искове :

            1. иск с правно основание чл.232, ал.2 от ЗЗД – за заплащане на сумата от  52 800 лева, съставляваща незаплатена наемна цена за периода от 01.07.2013 год. до 30.09.2013 год. и от 01.11.2013 год. до 31.05.2015 год., дължима по сключен между страните договор за наем от 01.02.2008 год. за нает от ответника недвижим имот в гр. Златица – 502.42 кв.м. от сграда – комбинат, от които 352.42 кв.м. партер и 150 кв.м. мазета, ведно с 1/3 ид.ч. от общите части на сградата, ведно със законната лихва върху сумата, считано от 01.06.2015 год., датата на подаване на исковата молба, до окончателното й заплащане и

            2. иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД, предявен като частичен за сумата от 40 000 лева – за заплащане на мораторна неустойка в размер на 40 000 лева от общо дължима неустойка в размер на 85 080 лева, дължима на осн. чл.3.3 от сключения между страните договор за наем от 01.02.2008 год. за забава в плащането на дължим наем за периода от 01.07.2013 год. до 30.09.2013 год. и от 01.11.2013 год. до 31.05.2015 год., ведно със законната лихва върху сумата, считано от 01.06.2015 год., датата на подаване на исковата молба, до окончателното й заплащане.

Ищецът твърди, че с ответника сключили договор за наем от 01.02.2008 год., по силата на който му отдал под наем недвижим имот в гр. З. – 502.42 кв.м. от сграда – комбинат, от които 352.42 кв.м. партер и 150 кв.м. мазета, ведно с 1/3 ид.ч. от общите части на сградата. Договорената месечна наемна цена била в размер на 2 400 лева с ДДС, платима до 1-во число на съответния месец. Договорена била и неустойка при забава в плащането на наемната цена – в размер на 0.5 % за всеки просрочен ден.

Твърди се, че и към настоящия момент ответникът ползва наетия имот, но не е заплащал дължимия наем за периода от 01.07.2013 год. до 30.09.2013 год. и от 01.11.2013 год. до 31.05.2015 год. – в общ размер на 52 800 лева. Отделно му дължи и мораторна неустойка за просрочените наемни вноски, дължима на осн. чл.3.3 от сключения между страните договор за наем – в общ размер на 85 080 лева, от които в настоящото производство претендира 40 000 лева.

Ответникът с писмения си отговор на и.м., подаден в срока по чл.367, ал.1 от ГПК, е оспорил предявените искове по основание и размер. Сочи, че доколкото кметът на О.З. е имал право да извършва само действия по обикновено управление по смисъла на чл.229, ал.2 от ЗЗД, не е имал право да сключва договори за наем за срок по-дълг от три години. Признава, че след изтичане на едногодишния срок на договора за наем – на 01.02.2009 год., ползването на имота е продължило със знанието и без противопоставянето на наемодателя, но горното не е направило договора безсрочен въпреки изричната разпоредба на чл.4, ал.2 от договора в този смисъл. По силата на чл.229, ал.3 от ЗЗД в т.сл. договорът за наем се е трансформирал в договор, сключен за срок от три години, изтекли на 01.02.2011 год. Ответникът сочи, че поради горното след тази дата договорът е бил прекратен по силата на закона и наемните вноски, претендирани след тази дата, са недължими.

Алтернативно сочи, че макар и след прекратяване на договора по силата на закона след 01.02.2011 год. по същия ответникът да е плащал наем – след встъпване в длъжност на нов кмет на общината, то следва да се приеме, че с изтичането на нов 3-годишен срок – на 01.02.2014 год., наемните правоотношения са били прекратени и претендираните вноски след тази дата са недължими.

По отношение на претендираната мораторна неустойка прави и възражение за нищожност на договорната разпоредба на чл.3, ал.3 от договора – като накърняваща добрите нрави поради нейната прекомерност.

Ищецът с допълнителната си искова молба, подадена в срока по чл.372, ал.1 от ГПК, сочи, че на разпоредбата на чл.229, ал.3 във вр. с ал.2 от ЗЗД може да се позовава единствено наемодателят. Отделно сочи и че преди сключване на договора за наем председателят на „П.к.„З.” е бил изрично овластен от ОС да сключва договори за наем за срок, по-дълъг от 3 години. Навежда доводи и че разпоредбата на чл.229 от ЗЗД не дерогира приложението на разпоредбата на чл.236, ал.1 от ЗЗД – същата не урежда валидността на договора между страните, а само неговото действие по отношение на собственика.

По отношение на възражението на ответника за нищожност на разпоредбата за договорна неустойка ищецът сочи, че съгл. чл.309 от ТЗ неустойката, дължима по търговска сделка, не може да бъде намалявана поради прекомерност.

            Всяка от страните претендира направените по делото разноски, като и двете страни са направили възражения по чл.78, ал.5 от ГПК за прекомерност на заплатеното адвокатско възнаграждение на насрещната страна с искане за намаляването му.

            Софийски окръжен съд, като прецени събраните по делото доказателства и ги обсъди във връзка с доводите на страните, приема за установено следното :

 

Видно от представения с исковата молба договор за наем от 01.02.2008 год., сключен между „П.к. „З.” и О.З. със същия ищецът е отдал на ответника за срок от една година недвижим имот в гр. З. – 502.42 кв.м. от сграда – комбинат, от които 352.42 кв.м. партер и 150 кв.м. мазета, ведно с 1/3 ид.ч. от общите части на сградата. Договорената месечна наемна цена била в размер на 2 000 лева без ДДС /2 400 лева с ДДС/, платима до 1-во число на съответния месец. Договорена била и неустойка при забава в плащането на наемната цена – в размер на 0.5 % за всеки просрочен ден. Разпоредбата на чл.4, ал.2 от договора приповтаря законовата разпоредба на чл.236, ал.1 от ЗЗД.

С оглед признанието на ответника, че след изтичане на едногодишния срок на договора за наем – след 01.02.2009 год., ползването на имота е продължило със знанието и без противопоставянето на наемодателя, съдът е обявил горното признато от ответника обстоятелство за безспорно между страните и ненуждаещо се от доказване.

Видно от представените в с.з. на 15.03.2016 год. платежно преводно нареждане от 28.12.2015 год. и 5 бр. фактури – №  **********/22.07.2013 год., №  **********/20.08.2013 год., № **********/20.09.2013 год., №  **********/20.11.2013 год. и №  **********/19.12.2015 год., ответникът е заплатил на ищеца сумата от 12 000 лева, съставляващ наем по договора за м. VІІ, VІІІ, ІХ, ХІ и ХІІ.2013 год. – 5 месеца по 2 400 лева. Плащането е извършено на 28.12.2015 год. – след завеждане на и.м. и преди приключване на производството пред първата инстанция.

При така установената фактическа обстановка съдът стигна до следните правни изводи :

 

            Първият предявен иск – с правно основание чл.232, ал.2 от ЗЗД, е частично основателен.

            По делото между страните е спорно единствено дали сключеният на 01.02.2008 год. едногодишен договор за наем е действал и през процесния период от 01.07.2013 год. до 30.09.2013 год. и от 01.11.2013 год. до 31.05.2015 год., за който ищецът претендира наем.

            Както бе посочено горе, съдът е обявил за ненуждаещо се от доказване обстоятелството – с оглед признанието на ответника, че след изтичане на едногодишния срок на договора за наем ползването на имота е продължило със знанието и без противопоставянето на наемодателя. От горното следва, че съгл. чл.236, ал.1 от ЗЗД след 01.02.2009 год. срочният договор за наем се е трансформирал в договор за наем за неопределен срок и тежестта за установяване на обстоятелството, че същият е прекратен по реда на чл.238 от ЗЗД е възложена на ответника, ако твърди горното обстоятелство. По делото обаче последният нито твърди, нито удостоверява, че е отправил предизвестие за прекратяване на договора; представеното с отговора на и.м. уведомление от 28.05.2015 год. от кмета на общината до ответната кооперация не съставлява такова предизвестие, доколкото единствено съдържа констатации на наемателя за вече прекратения срочен договор с изтичане на три години след сключването му /на 01.12.2011 год./.

            В настоящия случай няма значение за спора дали сключилите договора лица са имали правомощия, по-големи от визираните в чл.229, ал.2 от ЗЗД /на обикновено управление/; обратното погрешно е посочено в доклада по делото. При условие, че договорът е сключен за срок, по-малък от три години, същият е действал за срока, уговорен между страните, а след изтичането му при хипотезата на чл.236, ал.1 от ЗЗД се е трансформирал в договор за наем за неопределен срок, който е бил в сила и след изтичане на тригодишния срок по чл.229, ал.3 от ЗЗД; в този смисъл и решение № 541/06.02.2012 год. на ВКС, IV г.о. по гр.д. № 810/2010 год., постановено по реда на 290 от ГПК –

            „Съгласно чл.229, ал.3 от ЗЗД договорът за наем, сключен за по-дълъг срок има сила за максималния срок от три години и в хипотезата на чл.236, ал.1 от ЗЗД може да продължи за неопределен срок”.

            От изложеното е видно, че ищецът установява, доколкото ответникът не оборва, че договорът за наем, трансформирал се в такъв за неопределен срок, е действал и през процесния период от време, поради което О.З. дължи наемните вноски за този период – която сума към момента на завеждане на и.м. е възлизала общо на 52 800 лева /22 вноски х 2 400 лева/. Горната сума обаче към датата на последното с.з. е била редуцирана с 12 000 лева, видно от представените доказателства от ответника за извършено частично плащане към 28.12.2015 год. на дължимите наеми за м. VІІ, VІІІ, ІХ, ХІ и ХІІ.2013 год. – обстоятелство, което съдът отчете на осн. чл.235, ал.3 от ГПК. Доколкото ответникът не установи, а и не твърди плащане за разликата от 40 800 лева, дължимите наеми за периода от 01.01.2014 год. до 31.05.2015 год., то съдът следва да го осъди да заплати на ищеца тази сума, ведно със законната лихва, считано от 01.06.2015 год. до окончателното й заплащане и да отхвърли иска до пълния му предявен размер от 52 800 лева.

            Вторият предявен иск – с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД, предявен като частичен за сумата от 40 000 лева, е доказан изцяло по основание и размер. Установено бе, че за периода, за който се претендира мораторната неустойка, договорът за наем е бил в сила, както и че за същия период ответникът е бил в забава в плащането на дължимите наемни вноски. Страните са договорили в чл.3.3 от сключения договор за наем неустойка при забава в плащането на наемната цена – в размер на 0.5 % от месечния наем за всеки просрочен ден, или сума в размер на 12 лева на ден, която неустойка за всички просрочени вноски по и.м. /наем за периода от 01.07.2013 год. до 30.09.2013 год. и от 01.11.2013 год. до 31.05.2015 год./ възлиза в общ размер на 85 080 лева; към изчисленията на дължимата неустойка за всеки просрочен наем съдът препраща към справката по чл.366 от ГПК, приложена към и.м., правилността на която бе проверена от съда, доколкото за същото не са необходими специални знания.

Неоснователно е възражението на ответника за нищожност на договорната разпоредба на чл.3, ал.3, регламентираща размера на неустойката – като накърняваща добрите нрави поради нейната прекомерност. Съгл. чл.309 от ТЗ неустойката, дължима по търговска сделка, сключена между търговци, не може да бъде намалявана поради прекомерност. От друга страна, не е налице и твърдяната прекомерност на размера на неустойката за забава – до степен, която да накърнява добрите нрави и да води до нищожност на договорната клауза – при забавена месечна главница от 2 400 лева страните са договорили мораторна неустойка на ден в размер на 0.5 % от месечния наем или 12 лева, което не се отклонява съществено от обичайната търговска практика.

            Тъй като искът по чл.92, ал.1 от ЗЗД е предявен като частичен за сумата от 40 000 лева, съобразно диспозитивното начало съдът следва да осъди ответника да заплати на ищеца тази сума, ведно със законната лихва, считано от 01.06.2015 год. до окончателното й заплащане.

           

            По отношение на разноските :

            Искането на пълномощника на ответника по чл.78, ал.5 от ГПК, направено в с.з. на 15.03.2016 год. за присъждане на по-нисък размер на адвокатското възнаграждение, договорено и заплатено от ищеца в исковото производство, е основателно – ищецът е договорил и заплатил прекомерен адвокатски хонорар по делото в размер на 7 318 лева при минимален такъв по Наредба № 1/09.07.2004 год. за минималните размера на адвокатските възнаграждения в размер на 3 314 лева /чл.7, ал.2, т.4 от Наредбата при материален интерес от 92 800 лева/. Доколкото делото не е с прекомерна фактическа или правна сложност – по същото е проведено едно заседание, не са разпитвани свидетели и не са изслушвани експертизи, на осн. чл.78, ал.5 от ГПК съдът следва да определи по-нисък размер на адвокатското възнаграждение в настоящото производство, а именно – 3 500 лева.

            С оглед на горното общо направените разноски от ищеца, подлежащи на присъждане по реда на чл.78, ал.1 от ГПК, възлизат на 7 212 лева – намалено по реда на чл.78, ал.5 от ГПК адвокатско възнаграждение за представителство в исковото производство в размер на 3 500 лева и внесена ДТ в размер на 3 712 лева. Не са налице основания за редуциране на размера на така присъжданите разноски съразмерно на отхвърлената част на иска по чл.232, ал.2 от ЗЗД доколкото плащането на част от претендираната сума е извършено след предявяване на иска, т.е. ответникът е дал повод за завеждане на делото и плащането в хода на производството не го освобождава от отговорност за разноски.

            Воден от горното, съдът

 

Р  Е  Ш  И :

 

ОСЪЖДА на осн. чл.232, ал.2 от ЗЗД О.З. да заплати на Кооперация „П.к.„З.”, ЕИК сумата от 40 800 лева /четиридесет хиляди и осемстотин лв./, съставляваща незаплатена наемна цена за периода от 01.01.2014 год. до 31.05.2015 год., дължима по сключен между страните договор за наем от 01.02.2008 год. за нает от ответника недвижим имот в гр. Златица – 502.42 кв.м. от сграда – комбинат, от които 352.42 кв.м. партер и 150 кв.м. мазета, ведно с 1/3 ид.ч. от общите части на сградата, ведно със законната лихва върху сумата, считано от 01.06.2015 год. до окончателното й заплащане, като ОТХВЪРЛЯ предявения иск за разликата до пълния му предявен размер от 52 800 лева, съставляваща претендирана наемна цена за периода от  01.07.2013 год. до 31.12.2013 год.

            ОСЪЖДА на осн. чл.92, ал.1 от ЗЗД О.З. да заплати на Кооперация „П.к.„З.”, ЕИК сумата от 40 000 лева /четиридесет хиляди лв./, съставляваща мораторна неустойка в размер на 40 000 лева от общо дължима неустойка в размер на 85 080 лева, дължима на осн. чл.3.3 от сключения между страните договор за наем от 01.02.2008 год. за забава в плащането на дължим наем за периода от 01.07.2013 год. до 30.09.2013 год. и от 01.11.2013 год. до 31.05.2015 год., ведно със законната лихва върху сумата, считано от 01.06.2015 год. до окончателното й заплащане.

ОСЪЖДА на осн. чл.78, ал.1 и ал. 5 от ГПК О.З. да заплати на Кооперация „П.к. „З.”, ЕИК направените по делото разноски в размер на 7 212 лева /седем хиляди двеста и дванадесет лв./.

Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

 

СЪДИЯ :