РЕШЕНИЕ
№ 503
гр. Бургас, 04.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, IV ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети май през две хиляди
двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Недялка П. Пенева
Членове:ДИМАНА Г. КИРЯЗОВА
ВЪЛКОВА
Тихомир Р. Рачев
при участието на секретаря Ваня Ст. Димитрова
като разгледа докладваното от Недялка П. Пенева Въззивно гражданско дело
№ 20242100500569 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по въззивна жалба на М. Х. М. и Х. А. М. –
ответници в първоинстанционното производство, чрез адв. Турхай Хасан, срещу
Решение №50/07.03.24г. постановено от Районен съд Айтос по гр.д.№534/23г., с което
е прогласен за нищожен на осн.чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД сключеният на 01.03.2023г
между С. Д. Г. и Х. А. М. и М. Х. М. договор за покупко-продажба на недвижим имот с
административен адрес: ***, a именно: дворно място, цялото с площ от 278 кв.м.,
представляващо поземлен имот с пл. № 632 B KB. 180 пo плана на гр. Айтос, одобрен
със заповед № PД-14-02-123 от 10.02.1986г., издадена от МССУ, при граници на
поземления имот: от изток - улица; от запад — поземлен имот с пл. № 628; от север —
поземлен имот с пл. № 631; от юг — поземлен имот с сл. № 633, за който поземлен
имот, съгласно неприложен в срок дворищно-регулационен план е отреден урегулиран
поземлен имот YПИ IX-632 B KB. 180 пo плана на гр. Айтос, одобрен със заповед №
PД-14- 02-123 от 10.02.1986г., издадена от МССУ, с площ на YПИ от 282 кв.м., с
неуредени регулационни сметки за 4 кв.м. — придобито място, който YПИ е отреден
за жилищни нужди, при граници на урегулирания поземлен имот — от изток улица, от
запад YПИ XI628; от север — YПИ VIII — 631; от юг — YПИ Х-633, ВЕДНО с
построените в имота обекти, a именно: едноетажна масивна жилищна сграда с инициА.
МЖ, със застроена площ от 56 кв.м. и едноетажна второстепенна постройка, цялата със
застроена площ от 12 кв.м., както и ведно с всички подобрения и приращения,
насаждения, движими вещи и съоръжения в имота, за сумата от 9500лв./девет хиляди и
петстотин лева/, обективирана в № 148, том I, рег. № 987, нот.д. № 121 от 01.03.2023г.
на нотариус Георги Георгиев, peг. № 557, поради противоречие с добрите нрави и
1
ответниците са осъдени да заплатят на ищеца С. Д. Г., съдебно деловодни разноски в
размер на 1250лв.
Въззивниците изразяват недоволство от постановеното решение и претендират
отмяната му, с постановяване на въззивно решение, с което искът да бъде отхвърлен. С
позоваване на съдебна практика, въззивниците извършват подробен анализ на
основанието за нищожност на сделките – противоречие на добрите нрави и хипотезата
на нееквивалентност на престациите, за да обоснове извод, че в тази насока практиката
е противоречива. Намират, че за да е налице този порок, не е достатъчно само да се
сравнят уговорената престация и пазарната стойност, а насрещната престация да е
практически почти нулева или да са нарушени императивни правни норми.
Накърняването на добрите нрави следва да се преценява при всеки конкретен случай.
Според въззивниците в процесния договор не е налице твърде ниска продажна цена,
т.к. обявената не е действителната, с оглед наложилата се практика с цел избягване
заплащането на по-високи данъци и такси, да се обявяват по-ниски цени, за което
свидетелствал св.М.. Анализират показанията на св.Г., за да обосноват извод, че и двете
страни са желаели сделката и са били доволни от нея.
Въззивниците излагат аргументи и оспорват размера на присъденото в тяхна
тежест адвокатско възнаграждение.
Въззиваемият – ищец С. Д. Г., чрез адв. Тасков представя в срока по чл.263,
ал.2 ГПК писмен отговор. В него излага подробни пунктуални съображения за
потвърждаване на решението. На първо място оспорва аргументите, че практиката на
ВКС по въпроса е динамична. Обосновава извод, че продажната цена е 12.16 пъти по-
ниска от пазарната, предвид и по-добрите характеристики на имота, което може да
аргументира теза, че конкретният имот е по-скъп от тези, послужили за аналог на
експерта. В тази връзка се позовава на съдебна практика.
Въззиваемият оспорва твърдението за това, че посочената в нотариалния акт
цена не е реалната, което по същество е за симулация на сделката, досежно посочената
цена, като заявява, че то не е било надлежно въведено в процеса, т.к. не е било
изложено в отговора на исковата молба. Макар че е налице съдебна практика досежно
липса на нееквивалентност на престациите при симулативно посочване на цената,
такова възражение не е въведено и е преклудирано. Извън това не е и доказано поради
липса на обратно писмо. Липсва и начало на писмено доказателство, което да направи
допустими свидетелските показания по този въпрос.
Въззиваемият излага съображения и по твърдението, че свободата на
договарянето като основен принцип позволява уговаряне на цена, от която и двете
страни са били доволни – посочват и съдебна практика.
Производството е по реда на чл.258 и сл ГПК. Въззивната жалба е подадена в
срока по чл.259 ГПК, от лица, за които съществува правен интерес от обжалване на
първоинстанционното решение; отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 ГПК,
поради което същата е допустима.
Бургаският окръжен съд, след като обсъди събраните по делото писмени
доказателства, показанията на свидетелите С. Ш., Г. Г. и Н. М., както и извършените
основна и допълнителна съдебно – технически експертизи намира, че
първоинстанционния съд е установил релевантните за спора факти и обстоятелства,
относно сключен на 01.03.2023г. с нотариален акт №148, том І, рег.№987, дело №121
по описа на нотариус Георги Георгиев договор за покупко – продажба на недвижим
имот - дворно място, с площ от 278 кв.м., представляващо поземлен имот с пл. №632 в
кв. 180 пo плана на гр. Айтос, за който е отреден урегулиран поземлен имот УПИ IX-
632 в кв. 180 пo плана на гр. Айтос, с площ на YПИ от 282 кв.м., ведно с построените в
имота едноетажна масивна жилищна сграда, на площ от 56 кв.м. и едноетажна
второстепенна постройка, на площ от 12 кв.м., както и ведно с всички подобрения и
приращения, насаждения, движими вещи и съоръжения в имота, за сумата от
9500лв.Установил е, че пазарната цена на продавания имот е 108767 лева – повече от
10 пъти над продажната цена. поради това и на осн. чл.272 ГПК, въззивната инстанция
препраща към мотивите на първоинстанционното решение в тази им част.
2
Бургаският окръжен съд, при служебната проверка на обжалваното решение,
извършена на осн. чл.269 ГПК, не установи съществуването на основания за
нищожност на същото, поради което го намира за валидно и допустимо. След
Бургаският окръжен съд, като взе пред вид установените факти, становищата на
страните и като съобрази Закона намира, че първоинстанционното решение е правилно
и законосъобразно и следва да бъде потвърдено. Мотивите на първоинстанционния съд
и в тази част въззивната инстанция споделя на осн. чл.272 ГПК.
В допълнение по изложените във въззивната жалба съображения следва да се
каже:
На последно място, по основанието за нищожност поради нееквивалентност на
престациите, следва да се каже: както е посочил ВСК в Решение № 241 от 15.01.2021 г.
на ВКС по гр. д. № 3796/2019 г., IV г. о., ГК, в облигационните отношения действа
принципа на свободата на договаряне ( чл.9 ЗЗД), и страните по договора са властни да
определят вида и размера на насрещните си престации, при които волеизявленията им
съвпадат, стига това да не противоречи на повелителни норми на закона и на добрите
нрави. Накърняване на добрите нрави е налице единствено „при прекрачване на
разумната граница на свободата на договаряне, при такава съществена
нееквивалентност на насрещните престации, при която едната от тях е пренебрежимо
малка в сравнение с другата – дотолкова, че с това се нарушават общоприети морални
норми, въплъщаващи общественото понятие за справедливост. Преценката за това не
се ограничава единствено до сравняване на насрещните престации по договора, а
обхваща и всички останали обстоятелства, установени по делото във всеки един
конкретен случай, които са от значение за изясняване на действителните отношения
между страните, включително – техните мотиви да сключат договора именно при
значителна неравностойност на насрещните престации по него“.
В настоящия случай продажната цена от 9500 лева е повече от 10 пъти по-
ниска от пазарната цена, установена от извършената допълнителна съдебно –
техническа експертиза. Това според въззивната инстанция прекрачва разумната
граница на свободата на договаряне и е налице значителна нееквивалентност на
престациите. Страните по сделката не са близки роднини, в които случаи е обичайно да
не се сключват сделки по пазарна цена и да не се цели непременно еквивалентност на
престациите.
Макар че в жалбата ответниците се позовават на показанията на св.М., че
действителната продажна цена е по-висока от посочената в нотариалния акт, същите
не са въвели в процеса възражение за симулативност на сделката досежно размера на
цената и не са в вели фактически твърдения в тази насока. Всъщност в отговора на
исковата молба те посочват, че уговорената в нотариалния акт цена е в такъв размер,
т.к. площта на имота е маломерна, с неуредени регулационни сметки, сградите са стари
и се нуждаят от сериозен ремонт.
По изложените съображения, въззивната инстанция намира, че уговорената н
нотариялния акт цена от 9500 лева е действително заплатената. Същата е десетократно
по-ниска от пазарната и това води до значителна нееквивалентност на престациите,
което накърнява добрите нрави и е основание договорът да бъде квалифициран като
нищожен на това основание.
Искът е основателен. Първоинстанционното решение като правилно и
законосъобразно следва да бъде потвърдено.
Разноски не се претендират и не следва да се присъждат. С оглед на
гореизложеното Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №50/07.03.24г. постановено от Районен съд Айтос
по гр.д.№534/23г.
3
Настоящото решение подлежи на обжалване пред Върховен касационен съд, в
едномесечен срок от връчване на препис от него на всяка от страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4