№ 225
гр. Варна, 08.04.2025 г.
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в закрито заседание на
четвърти април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Юлия Р. Бажлекова
Членове:Росица Сл. Станчева
Ирена Н. Петкова
като разгледа докладваното от Ирена Н. Петкова Въззивно гражданско дело
№ 20253000500097 по описа за 2025 година
за да се произнесе съобрази следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на В. Л. Д. с ЕГН **********, с поС.ен
адрес: *** чрез адвокат С. С. Д., против решение № 1360/06.12.2024г. на ОС –
Варна, постановено по гр.д. № 955/2022г. в частта, с която е отхвърлен
предявеният от възивника против В. К. Б., ЕГН ********** с адрес в гр.***,
иск с правно основание чл.33 ал.1 от ЗЗД, за унищожаване на договор за
продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт за покупко
продажба № 117 от 14.04.2021 год., том 2, рег.№ 2279 дело № 287 от 2021 год.
на нотариус Александър Ганчев с рег. № 194 на НК и район на действие
Районен съд Варна, по силата на който ищецът В. Л. Д. е продал на ответника
В. К. Божинов, следния свой собствен недвижими имот, а именно:
самостоятелен обект с идентификатор ***.11, по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-92 от 14.10.2008 г. на
ИД на АГКК, с административен адрес гр. ***, находящ се в сграда с
идентификатор ***, построена в поземлен имот с идентификатор №
10135.1502.53, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, ап. № 43,
брой нива на обекта: 1, със застроена площ от 40,25 кв.м., състоящ се от една
стая, кухня, баня- тоалет. дрешник и входно антре, при граници съгласно
1
предходен нотариален акт: североизток - ап. 42. югозапад - ап. 44, северозапад
- стълбище и ап. 42. югоизток - зелени площи, горе - ап. 46, долу - ап. 40. а
съгласно кадастрална карта при съседни самостоятелни обекти в сградата: на
същия етаж: ***.12. ***.10, под обекта: ***.8, над обекта: ***.14. ведно с
прилежащото му избено помещение № 43 с площ от 3,85 кв. метра, при
граници: североизток - избен коридор, югозапад - избен коридор, северозапад -
избен коридор, югоизток - изба на ап. № 44, както и с 1,0023 % идеални части
от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот,
върху който е построена същата, за продажна цена в размер на 20 500 лева.
Наведените в жалбата оплаквания са за незаконосъобразност на
обжалвания съдебен акт, тъй като съдът е приел, че е налице само първата
предпоставка- наличие на крайна нужда, но не е установена нееквивалентност
на престациите. Жалбоподателят сочи, че съдът е достигнал до този
неправилен извод, тъй като е съобразил изготвеното заключение от вещото
лице, макар същото да е неправилно и като такова оспорено от ищеца. Твърди
се, че определянето на пазарната стойност на недвижимия имот е извършена
по метод, при който са съобразени множество фактори- икономическите
условия, тенденциите на търсенето и предлагането, бедствия, пандемия, война
или дори на случайни събития и т.н. Сочи, че е налице разлика при определяне
на пазарната стойност и данъчната оценка, тъй като последната се определя
чрез прилагането на математическа формула, като нейната стойност е
нормативно регулирана и не съвпада с действителната пазарна стойност на
имота, която се определя от пазарните условия. Поради това и ако пазарната
стойност на имота да е определена от вещото лице правилно, то намаляването
на същата с данъчната оценка на вещното право на ползване- а не с пазарната
стойност на същото, е неадекватна. Твърди, че най-ярко очевидната
неправилност на заключението се изразява в това, че вещото лице е оценило
едно ограничено вещно право на ползване на стойност от 48782,83 лева, а
правото на собственост, което е предмет на 3 разпоредителната сделка и по
отношение на което макар и да е отложено във времето правомощието -
ползване, е оценено на 21930 лева, което е повече от два пъти по-малко. При
реални пазарни условия между желаещ купувач и желаещ продавач, след
извършен подходящ маркетинг, при което всяка от страните е действала
информирано, благоразумно и без принуда, категорично не би се стигнало до
сделка, при която правото на собственост на процесния недвижим имот да
2
бъде прехвърлено за сума от 20500 лева, която въззиваемият е заплатил на
въззивника. Твърди се, че независимо че СОЕ е била своевременно оспорена,
както и поискано назначаване на повторна такава, поради процесуални
нарушения първоинстанционният съд незаконосъобразно е оставил молбата
на въззивника по чл.201 ГПК без уважение. Предвид изложеното и пред
настоящата инстанция е направено искане за изготвяне на повторно
заключение от друго вещо лице, което след като се запознае с материалите по
делото, установи съответен пазарен аналог и извърши оглед на имота, да даде
заключение каква е пазарната стойност на процесния недвижим имот към
датата на сключване на договора – 14.04.2021 г., като съобрази, че върху този
имот има запазено право на пожизнено, безвъзмездно ползване от страна на
продавача. Вещото лице да извърши сравнителен анализ по метода на
пазарните аналози, с помощта на който да бъде определена действителната
пазарната стойност на имота, съобразена със запазеното право на ползване,
като в процеса на изготвяне на заключението експертът да отправи запитвания
до дружества, осъществяващи посредническа дейност при покупко-продажба
на недвижими имоти на пазара в гр. Варна, които биха предоставили
информация за реални сделки при подобни условия.
Моли, след събиране на сочените доказателства съдът да направи
законосъобразен извод за основателност на предявения иск, като отмени
решението в атакуваната част и искът по чл.33 ЗЗД да бъде уважен.
В срока по чл.263 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от В. К.
Б., ЕГН ********** с адрес в гр.***, чрез адв. С., с който отговор жалбата се
оспорва. Изразява становище, че постановеното решение е правилно и
законосъобразно. Досежно доказателственото искане излага, че вещото лице е
правило опит да установи по метода на пазарните аналози каква е пазарната
стойност на правото на ползване, но не е успяло, поради което и не е налице
основание за допускане на повторно заключение. Освен това излага, че не е
налице и първата предпоставка за уважаване на иска, тъй като не е доказано,
че ищецът е бил в крайна нужда- т.е. че няма средства за заплащане на
кредита, както и друго жилище. Моли решението да бъде потвърдено в
атакуваната част. В условията на евентуалност, ако искът бъде уважен, моли
да бъде уважен и предявеният насрещен иск, като ищецът бъде осъден да
върне получената по договора цена от 20 500 лв.
3
Съдът, като съобрази депозираната въззивна жалба, намира, че същите е
депозирана в срок, от легитимирана страна и срещу подлежащ на обжалване
съдебен акт. Същата следва да бъде насрочена за разглеждане в о.с.з.
По направеното от въззивника доказателствено искане:
Заключението на вещото лице Й.А., прието в о.с.з. на 08.11.2024г., е оспорено
от ищеца чрез процесуалния му представител в срок- в заседанието, в което е
изслушано. Възраженията, че вещото лице след като не е успяло да изготви
пазарната стойност на имота със запазено право на ползване чрез
сравнителния метод, то е следвало да приложи друг такъв. Искането си за
допускане на повторно заключение ищецът е обосновал с факта, че пазарната
стойност на едно право и данъчната му оценка не са еквивалентни.
Първоинстанционният съд оставил без уважение искането по чл.201 ГПК,
като е приел, че вещото лице е търсило, но не е открило пазарни аналози, за да
изготви заключението си по този способ. Настоящият състав намира, че
наведените от ищеца възражения досежно възникналите съмнения за
неправилността на заключението са основателни, доколкото необосновано
вещото лице е определило пазарната стойност на недвижимия имот съобразно
посочените в заключението метод на пазарните аналози, сравнителните, а
стойността на запазеното право на ползване е определена като данъчната
оценка на същото. Вещото лице действително е отговорило, че не е открило
находящи се в същия район имоти, които да отговарят на критерия, като е
правило справка в СлВп. Справки в посреднически дружества и обяви в
интернет не са правени. Предвид изложеното и съдът намира, че са били
налице основанията по чл.201 ГПК да бъде допусната повторна оценителна
експертиза. Оспорването на приетата и искането за повторна са направени в
срок. Не е налице преклузия, а е допуснато от първоинстанционния съд
процесуално нарушение. Искането следва да бъде уважено.
Водим от горното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА за разглеждане въззивна жалба вх. № 33272/3.12.2024г.,
депозирана от В. Л. Д. с ЕГН **********, с поС.ен адрес: *** чрез адвокат С.
С. Д., против решение № 1360/06.12.2024г. на ОС – Варна, постановено по
гр.д. № 955/2022г.
4
ДОПУСКА повторна съдебно-техническа експертиза, по която след
като вещото лице, след като се запознае с материалите по делото, установи
съответен пазарен аналог и извърши оглед на имота, да даде заключение каква
е пазарната стойност на процесния недвижим имот към датата на сключване
на договора – 14.04.2021 г., като съобрази, че върху този имот има запазено
право на пожизнено, безвъзмездно ползване от страна на продавача. Вещото
лице да извърши сравнителен анализ по метода на пазарните аналози, с
помощта на който да бъде определена действителната пазарната стойност на
имота, съобразена със запазеното право на ползване, като в процеса на
изготвяне на заключението експертът да отправи запитвания до дружества,
осъществяващи посредническа дейност при покупко-продажба на недвижими
имоти на пазара в гр. Варна, които биха предоставили информация за реални
сделки при подобни условия.
ОПРЕДЕЛЯ за вещо лице по допуснатата експертиза инж. К.В., която
да се уведоми за поставената задача.
При депозит в размер на 300 лв., вносим от бюджета на съда
НАСРОЧВА делото за разглеждане в о.с.з. на 28.05.2025г. от 9,30 часа,
за която дата и час да се призоват страните и вещото лице с връчване на
препис от настоящото определение.
Определението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5