№ 14559
гр. С., 28.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 48 СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ИВЕЛИНА М. СИМЕ.А
при участието на секретаря МАРИЯ АТ. ДРАГАНОВА
като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА М. СИМЕ.А Гражданско дело №
20241110137969 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 235 ГПК, вр. чл. 422 ГПК.
Образувано е по искова молба на „МЛ С.“ ЕООД срещу Л. В. Л., с която са предявени
по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК кумулативно съединени установителни искове с правно
основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 2 ЗУЕС и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, с които се иска да бъде
признато за установено, че ответницата дължи на ищеца сумата 1274,72 лв. - главница за
незаплатени общо 16 месечни такси, съгласно Договор за управление и поддръжка на
общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от
затворен тип „А...“ от 21.02.2020 г., нотариално заверен с рег. № 1638/21.02.2020 г. по описа
на нотариус М. Н., рег. № 362 на НК, с район на действие СРС, дължими на две равни
вноски през текущата година, разпределени пропорционално за период от 01.03.2022 г. до
30.06.2023 г. включително, ведно със законната лихва за период от 11.10.2023 г. до изплащане
на вземането, сумата 45,93 лв. – мораторна лихва в размер на законната лихва, начислена
върху неплатени такси за 4 месеца - март, април, май и юни 2022 г., за първото шестмесечие
на 2022 г. за период от 08.07.2022 г. до 11.10.2023 г., сумата 44,48 лв. – мораторна лихва в
размер на законната лихва, начислена върху неплатени такси за 6 месеца - юли, август,
септември, октомври, ноември и декември 2022 г., за второто шестмесечие на 2022 г. за
период от 07.01.2023 г. до 11.10.2023 г., сумата 16,72 лв. – мораторна лихва в размер на
законната лихва, начислена върху неплатени такси за 6 месеца - януари, февруари, март,
април, май и юни 2023 г., за първото шестмесечие на 2023 г. за период от 08.07.2023 г. до
11.10.2023 г., за които суми е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК по ч. гр. д. №
56131/2023 г. по описа СРС, 48 състав.
Ищецът твърди, че ответницата Л. В. Л. е собственик на самостоятелен обект,
представляващ апартамент № Б30, с площ от 65,44 кв. м., находящ се в жилищен блок -
1
сграда „Б“, с административен адрес: гр. С., район В., ул. „Р.“ № 73Б, ет. 1, придобит от „МЛ
С.“ ЕООД чрез Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот, вписан в Служба по
вписванията - гр. С. под № 108, том XXI, дело № 6821, вх. peг. № 9579 от 21.02.2020 г., който
апартамент се намира в жилищен комплекс от затворен тип „А...“ по смисъла на § 1, т. 3 от
Допълнителните разпоредби на Закона за управление на етажната собственост. Посочва, че
на основание чл. 2, ал. 2 от същия закон, между ответницата и ищеца е сключен Договор за
управление и поддръжка на общите части на сгради в режим на етажна собственост,
построени в жилищен комплекс от затворен тип „А...“ от 21.02.2020 г., нотариално заверен с
peг. № 1638/21.02.2020 г. по описа на нотариус М. Н., peг. № 362 на НК, с район на действие
СРС. Посочва, че съгласно договора се е задължил да предостави на собственика лично или
чрез подизпълнители изброените от т. 2.1. до т. 2.20. включително услуги по управлението и
поддръжката на комплекса. Съгласно т. 7, раздел „Цени и начин на плащане“ от договора, за
покриване на разходите по управлението и обикновената поддръжка на комплекса, посочени
в т. 2, собственикът е длъжен да заплаща на управителя месечна такса в размер на 1,20 лв. с
включен ДДС за всеки един квадратен метър разгъната застроена площ на обекта,
включително припадащите се идеални части, като за конкретния имот - апартамент № Б30,
притежаван от ответницата, месечната такса била договорена на 79,67 лв. с включен ДДС,
или годишно 956,04 лв. с включен ДДС. Ищецът посочва, че съгласно т. 7.1. от договора
собственикът е длъжен да заплаща таксата на две равни вноски през текущата година,
разпределени пропорционално /т. е. първа вноска до 30 юни на съответната година и втора
вноска до 31 декември на съответната година/, а съгласно т. 7.2. в случай, че собственикът
заплати годишната такса до 31 януари на съответната година, ползва 20 % отстъпка.
Посочва, че от датата на сключване на договора - 21.02.2020 г. до 28.02.2022 г. включително,
ответницата редовно заплащала дължимите такси за управление и поддръжка, неспазвайки
указаните периоди в договора, т. е. не на две равни вноски през текущата година, а месец за
месец, като ищецът се съобразил с това й желание и възможност, без възражения. За
месеците април, май, юни и юли 2022 г. обаче ответницата преустановила както
ежемесечните си плащания, така и не извършила плащания след изтичане на
шестмесечието. Твърди, че до ответницата били отправени покани, но тя отказала да плаща
поради бъдещо строителство в комплекса, което щяло да закрие гледката й, и изявила
желание да плаща такси единствено за паркомястото. Ищецът твърди, че през 2022 г. и 2023
г. продължил да предоставя договорените услуги, във връзка с което за ответницата са
възникнали задължения в посочените по-горе размери. С оглед гореизложеното моли за
уважаване на предявените искове и за присъждане на сторените по делото разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответницата, с който
оспорва предявените искове. Не оспорва, че е собственик на процесния имот, както и че е
сключен Договор за управление и поддръжка на общите части на сгради в режим на етажна
собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип „А...“ от 21.02.2020 г. с ищеца.
Оспорва ищецът да е изпълнявал поетите от него задължения по договора – описани в т. 2 от
договора. Твърди, че ищецът не е изпълнявал задължението си за охрана на комплекса, като
в комплекса имало „къщичка“ на строителя, която стояла в средата на комплекса без да
2
изпълнява никакви функции, като към датата на подаване на отговора в комплекса изобщо
не се осъществявала охрана. Оспорва да е извършвано видеонаблюдение. Твърди, че в
комплекса липсвала противопожарна техника, като няколко пъти били подавани сигнали за
това, извършвани проверки от компетентните органи и съставяни протоколи. Сочи, че
ищецът не спазвал и задължението си за контрол на паркирането на автомобилите, тъй като
в комплекса ежедневно паркирали коли, които не били собственост на хора от комплекса.
Твърди, че не били събирани боклуците, не били почиствани зелените площи и не било
осигурено необходимото оборудване за това. Оспорва ищецът да е изпълнил задължението
си за почистване на алеите и улиците, паркинга, както и почистване на снега в комплекса.
Твърди, че по време на строежа на нова сграда в комплекса сметките за електричество били
осезаемо по-високи, както и не била направена никаква организация на ремонта, поради
което за повече от година не е имала достъп до входа на сградата от вътрешната страна на
комплекса. Добавя, че системите за достъп на външните врати постоянно не работели и били
развалени, като или вратите били отворени и всеки можел да влезе, или били блокирани и не
можели да бъдат отворени и съответно да се влезе във входа, поради което се налагало
влизане в сградата през гаража. Твърди, че за четири години не й бил предоставен нито един
месечен или годишен отчет за дейността на ищеца. С оглед гореизложеното моли за
отхвърляне на предявените искове и за присъждане на сторените по делото разноски.
Съдът, след като прецени поотделно и в съвкупност събраните по делото
доказателства и обсъди доводите на страните съобразно разпоредбите на чл. 235 и сл.
ГПК, намира следното от фактическа и правна страна:
Предявени са по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК кумулативно съединени установителни
искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 2 ЗУЕС и чл. 86, ал. ЗЗД. С доклада по
делото съдът е дал непрецизна правна квалификация на главния иск като такъв с правно
основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 266, ал. 1 ЗЗД, а не по чл. 2 ЗУЕС, което обаче не се
отразява на разпределената с доклада доказателствена тежест между страните и на
подлежащите на доказване факти в процеса.
В тежест на ищеца по предявения по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК иск с правно
основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 2 ЗУЕС е да установи пълно и главно наличието на
валидно договорно правоотношение между страните с посочения в исковата молба предмет,
извършване на услугите по договора в уговорения срок, т. е. че е изправна страна по
договора, изискуемост на вземанията, както и всяка от претенциите си по размер.
В тежест на ищеца по предявения по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК иск с правно
основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД е да установи пълно и главно наличието на главно задължение,
изпадане на ответницата в забава, респ. падежа на задължението за заплащане на
претендираните суми по главния иск, периода на забавата и размера на обезщетението за
забавено изпълнение.
В тежест на ответницата е да докаже факта на погасяване на вземанията, както и
сочените от нея правоизключващи, правопогасяващи и намаляващи отговорността й
обстоятелства и релевираните възражения.
3
С доклада по делото, приет без оспорване от страните, на основание чл. 146, ал. 1, т. 3
и т. 4 ГПК съдът е обявил за безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че
ответницата е собственик на апартамент № Б30, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор № 68134.1933.25.4.183 по кадастралната карта и кадастрални регистри,
одобрени със Заповед № РД-18-68/02.12.2010 на Изпълнителния директор на АГКК, брой
нива на обекта – 1, предназначение на самостоятелния обект – жилище, апартамент, със
застроена площ 65,44 кв. м., състоящ се от антре, дневна с трапезария и кухненски бокс,
спалня, баня с тоалетна и тераса, находящ се на първи жилищен етаж в секция „Б“, вход „В“
в „Нови многоетажни жилищни сгради с магазини и подземни гаражи – секции „А“, „Б“,
„В“ и „Г““ /жилищен комплекс „А...“/, построена в поземлен имот с идентификатор №
68134.1933.25 по кадастралната карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед № РД-
18-68/02.12.2010 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот
съгласно кадастрална скица на СГКК – гр. С., район „В.“, местност „М. ливади - з.“, ул. „Б.
легия“, с площ по кадастрална скица от 13 089 кв. м., с номер по предходен план: I-25,
квартал 59, съставляващ по документ за собственост УПИ I-25, от квартал 59 по действащия
план за регулация на гр. С., местността „М. ливади – з.“, съгласно изменение на ПРЗ,
одобрено със Заповед № РД-09-50-997/06.08.2007 г. на главния архитект на гр. С., целият с
площ от 13 090 кв. м., заедно с 0,70 % идеални части от общите части на сградата,
равняващи се на 11,62 кв. м., заедно с мазе № 61Б със застроена площ 2,48 кв. м., заедно с
0,01 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 0,13 кв. м., както и
съответното право на строеж върху дворното място, върху което е построена сградата, с
административен адрес: гр. С., район „В.“, ул. „Р.“ № 73Б, вх. В, придобит от „МЛ С.“ ЕООД
по силата на Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 122, том I, рег. №
1637, дело № 101/2020 г., вписан в Служба по вписванията - гр. С. под № 108, том XXI, дело
№ 6821, вх. peг. № 9579 от 21.02.2020 г., както и че между страните е сключен Договор за
управление и поддръжка на общите части на сгради в режим на етажна собственост,
построени в жилищен комплекс от затворен тип „А...“ от 21.02.2020 г., нотариално заверен с
рег. № 1638/21.02.2020 г. по описа на нотариус М. Н., рег. № 362 на НК, с район на действие
СРС, в който е уговорена месечна такса в размер на 79,67 лв. с ДДС.
От приетия по делото Договор за управление и поддръжка на общите части на сгради
в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип „А...“ от
21.02.2020 г., с нотариална заверка на подписите с рег. № 1638/21.02.2020 г. по описа на
нотариус М. Н., рег. № 362 на НК, с район на действие СРС, се установява, че между „МЛ
С.“ ООД като „инвеститор“ и управител на комплекса и на етажната собственост на входа, в
който се помещава обекта – процесния апартамент № Б30, и Л. В. Л. като „собственик“ на
основание чл. 2 ЗУЕС е сключен договор, по силата на който ищцовото дружество е поело
задължението срещу възнаграждение и при условията на договора да предоставя услуги по
управление и поддръжка на общите части на всяка от сградите в комплекса, на площите за
общо ползване, на обектите, изпълняващи обслужващи функции в комплекса, както и
поддръжката на поземления имот, организирането и контрола за достъп на външни лица в
комплекса, осигуряването на допълнителни платени услуги. Съгласно чл. 2 от договора,
4
собственикът възлага, а управителят приема и се задължава, срещу възнаграждение, да
предостави на собственика – лично или чрез избрани от управителя подизпълнители,
следните изчерпателно изброени услуги по управлението и поддържането на комплекса: 2.1.
осъществяване на денонощна физическа охрана на комплекса; 2.2. видеонаблюдение и
видеозапис на откритите общи площи, входовете на жилищните блокове, подземните
паркоместа и подходите към тях – при спазване изискванията на закона; 2.3. поддръжка на
апаратурата за видеонаблюдение – при спазване изискванията на закона; 2.4. контрол на
достъпа в комплекса – пешеходните входове и подземния паркинг и поддръжка на
необходимата за тази цел техника – при спазване на зак.ите изисквания; 2.5. наблюдение,
контрол и експлоатация на системата за противопожарна охрана в подземните паркинги и
поддръжка на необходимата за тази цел техника; 2.6. контрол по спазване на реда за
паркиране на превозни средства в подземния паркинг на комплекса; 2.7. периодично
събиране и преместване извън границите на комплекса на отпадъците от определените за
това места; 2.8. поддръжка на оборудването за събиране и преместване на отпадъците; 2.9.
поддръжка на съоръженията в парка – пейки, детски кътове и др.; 2.10. почистване на
зелените площи от отпадъци и листа; 2.11. ежедневно почистване на улиците, алеите до
входните врати на сградите и надземния паркинг от сняг; 2.12. почистване на стълбищата на
сградите в общите части, както и прозорците на стълбищата в сградите; 2.13. почистване на
подземния паркинг; 2.14. наторяване, напояване, косене и поддръжка на зелените площи в
комплекса; 2.15. поддръжка на напоителната система; 2.16. контрол и заплащане на сметките
за електричество и вода на общите части на комплекса; 2.17. организация на текущата
поддръжка и ремонт, съобразно действащите технически инструкции, норми и изисквания;
2.18. осъществяване на проектно управление и надзор, когато е необходимо да бъдат наети
подизпълнители за извършване на строително-монтажни и други дейности в общите части
на комплекса; 2.19. информиране на обитателите относно важни събития, свързани с
функционирането и развитието на комплекса; 2.20. поддържане на организирана отчетна
система. В чл. 5, т. 5.1. – т. 5.10. са предвидени и допълнителни разходи, които се заплащат
от собственика на управителя след предварително съгласуване и пропорционално на
притежаваните идеални части от общите части на сградата. Договорът е сключен за срок от
10 години и влиза в сила от датата на нотариалното прехвърляне на описания в преамбюла
недвижим имот с възможност за автоматично подновяване за нов 10-годишен период (чл. 6).
В чл. 7 от договора страните са уговорили, че за покриване на разходите по
управлението и обикновената поддръжка на комплекса, посочени в чл. 2, собственикът се
задължава да заплаща на управителя месечна такса в размер на 1,20 лв. за всеки един
квадратен метър разгъната застроена площ на обекта, вкл. припадащите се идеални части. За
обекта месечната такса е в размер на 79,67 лв. с ДДС или годишно 956,04 лв. с ДДС,
платима по посочена банкова сметка; съгласно т. 7.1. таксата се дължи на две равни вноски
през текущата година, разпределени пропорционално; съгласно т. 7.2. в случай че годишната
такса за обекта за съответната година бъде заплатена на 100 % в срок до 31 януари на
съответната година, собственикът ползва 20 % отстъпка.
5
В чл. 31 от договора страните са постигнали съгласие, че в случай че собственикът
изпадне в забава за заплащане на дължими суми по договора и не уведоми управителя за
тази забава, същият дължи законна лихва за забава за всеки ден след изтичане на 5 работни
дни след указаните срокове за плащане.
От приетата фактура № 3249/31.12.2022 г. се установява, че за периода от 01.03.2022 г.
до 31.12.2022 г. ищецът е издал на ответницата фактура за заплащане на задължения за
поддръжка на апартамент № Б30 на стойност 796,70 лв. с ДДС /663,92 лв. без ДДС/; от
приетата фактура № 3745/30.06.2023 г. се установява, че за периода от 01.01.2023 г. до
30.06.2023 г. ищецът е издал на ответницата фактура за заплащане на задължения за
поддръжка на апартамент № Б30 на стойност 478,02 лв. с ДДС /398,35 лв. без ДДС/, които не
са били заплатени от ответницата.
По делото не се спори между страните, а и от приетите извлечения от банкова сметка
се установява, че за периода до м. 02.2022 г. включително ответницата е заплащала
дължимите вноски по договора за управление и поддръжка от 21.02.2020 г., както и че за
периода от 01.11.2020 г. до 31.10.2024 г. е заплащала дължимите такси по Договор за
управление и поддръжка на общите части на сгради в режим на етажна собственост,
построени в жилищен комплекс от затворен тип „А...“ от 22.10.2020 г., нотариално заверен с
рег. № 14259/22.10.2020 г. от Н. Писаров – помощник - нотариус по заместване при нотариус
Весела Ивчева, рег. № 271 на НК, с район на действие СРС, сключен за паркомясто № 74 със
застроена площ 21,66 кв. м., заедно с припадащите се 0,59 % от общите части на сградата,
равняващи се на 18,19 кв. м. съгласно Таблица за площор. от м. май 2017 г., а съгласно
документ за собственост със застроена площ 21,66 кв. м., с 0,50 % идеални части от общите
части на сградата или 23,49 кв. м., както и заедно със съответните идеални части от правото
на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, придобито от ответницата от
„МЛ С.“ ЕООД по силата на Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 130,
том V, рег. № 14258, дело № 842/2020 г., вписан в Служба по вписванията - гр. С. под № 28,
том CLIII, дело № 46878, вх. peг. № 60802 от 22.10.2020 г.
Съгласно разпоредбата на чл. 2, ал. 1 и ал. 2 ЗУЕС, „Управлението на общите части
на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип,
се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и
собствениците на самостоятелни обекти. Договорът се вписва от инвеститора в Агенцията
по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на
неговите последващи приобретатели”. За да има предмет такъв договор трябва да са налице
белезите на жилищен комплекс от затворен тип, посочени в § 1, т. 3 ДР на ЗУЕС, съгласно
който „Жилищен комплекс от затворен тип“ е комплекс, обособен като отделен урегулиран
поземлен имот, в който са построени една или повече жилищни сгради в режим на етажна
собственост и други обекти и съоръжения за общо ползване от собствениците, ползвателите
и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.
Съобразявайки посочените разпоредби и относимите доказателства, съдът приема, че по
делото няма спор, че притежаваният от ответницата самостоятелен обект се намира именно в
6
комплекс от затворен тип „А...“, по отношение на който е въведено управление по смисъла
на чл. 2 ЗУЕС. Цитираната разпоредба е специална по отношение на останалите норми в
закона, касаещи управлението на етажната собственост и се отнася единствено до комплекси
от затворен тип и до самото управление на общите им части, като само при липса на
сключен договор по чл. 2 ЗУЕС се прилагат общите правила на закона /в този смисъл
са определение № 309/22.07.2020 г. по ч. гр. д. № 1396/2020 г. по описа на ВКС, III г.
о., решение № 87/09.03.2012 г. по гр. д. № 1115/2011 г. по описа на ВКС, II г. о. и др./.
Законът изрично предвижда, че договорът за управление на общите части на сгради в режим
на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се сключва между
инвеститор и собствениците на самостоятелни обекти. Под инвеститор законът има предвид
възложителя на строителството по смисъла на Закона за ус.ство на територията - собственик
на имота или лице, на което е учредено право на строеж в чужд имот. Това лице остава
собственик на изградените в имота обслужващи обекти и може да извършва значителни
разноски за поддръжка на съоръженията, които се ползват от етажните собственици. Поради
това законодателят е предвидил инвеститорът да сключи договор за поддръжка с всяко едно
от лицата, на които прехвърля право на собственост върху самостоятелен обект, който
договор обвързва последващите приобретатели, с цел обезпечаване постоянната поддръжка
на комплекса.
В случая процесният договор от 21.02.2020 г. е такъв по управлението и поддръжката
на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс
от затворен тип по смисъла на чл. 2 ЗУЕС, не е спорно, че инвеститор на
процесния комплекс е именно дружеството - ищец „МЛ С.“ ЕООД, с което е сключен
договорът за управление и поддръжка на общите части на комплекса и на което са
възложени функции по управление на ЕС, като спорен между страните е въпросът дали
ищецът е извършвал уговорените в договора услуги качествено и в срок, съответно дали е
изправна страна по договора.
За установяване на посочените обстоятелства по делото са приети писмени
доказателства и са изслушани свидетелски показания на свидетеля С. З. Г..
Представена е справка за актуално състояние на действащите трудови договори към
30.06.2023 г., видно от която в комплекса е имало назначени – портиери – П. К. /от
25.03.2021 г. до 01.10.2022 г./, В. К. /от 04.04.2023 г./, В. К.. /от 20.01.2022 г./, В. Б. /от
01.06.2021 г. до 06.03.2023 г. и от 07.04.2023 г./, И. А. /от 21.02.2023 г. до 03.04.2023 г./, Б. Т.
/от 19.09.2022 г./, Д. С. /от 31.07.2019 г./, Б. Н. /от 08.03.2021 г. до 25.04.2023 г./,
чистач/хигиенист – М. В. /от 28.01.2022 г. до 03.01.2023 г./, Б. Б. /от 26.04.2022 г. до
10.06.2022 г./, Е. Б. /от 01.12.2020 г./, В. Я..а /от 28.02.2022 г. до 01.04.2022 г./, работник
поддръжка сгради – Ж. Ц. /от 01.02.2021 г./, главен счетоводител – С. Н. /от 26.11.2021 г./ и
юрисконсулт – Р. Н. /от 02.12.2019 г./.
На първо място ответницата е оспорила, че ищецът е изпълнил задължението си да
осъществява денонощна физическа охрана в комплекса. Във връзка с доказването на
изпълнението на това си задължение ищецът е представил трудов договор с П. Г. К., ведно с
7
молба за прекратяване на трудовото правоотношение и справка от НАП за подадено
уведомление за прекратяване на трудовото правоотношение, трудов договор с В. Т. К.,
трудов договор с В. И. К.., трудов договор с В. Н. Б., трудов договор с И. С. А., ведно със
заповед за прекратяване на трудовото правоотношение и справка от НАП за подадено
уведомление за прекратяване, трудов договор с ББ. К. Т., трудов договор с Д. С. Ста.., трудов
договор с Б. Б. Н., ведно със заповед за прекратяване на трудовото правоотношение и
справка от НАП за подадено уведомление за прекратяване на трудовото правоотношение. От
представения Трудов договор № 19/25.03.2021 г. се установява, че между ищеца „МЛ С.“
ООД и П. Г. К. е сключен трудов договор, с който на П. Г. К. е възложено да изпълнява
длъжността портиер, като последният е постъпил на работа на 25.03.2021 г., с място на
работа: гр. С., ж. к. „М. ливади“, ул. „Р.“ № 73Б /до прекратяване на трудовия договор по
взаимно съгласие, считано от 01.10.2022 г./. Впоследствие с Трудов договор № 2/04.04.2023 г.
за портиер е назначен В. Т. К., като същият е постъпил на работа на 05.04.2023 г. С Трудов
договор № 1/20.01.2022 г. за портиер е назначен В. И. К.., като същият е постъпил на работа
на 21.01.2022 г. С Трудов договор № 3/07.04.2023 г. за портиер е назначен В. Н. Б., като
същият е постъпил на работа на 10.04.2023 г. С Трудов договор № 1/21.02.2023 г. за портиер
е назначен И. С. А., като същият е постъпил на работа на 22.02.2023 г., като трудовото
правоотношение е било прекратено, считано от 03.04.2023 г. по взаимно съгласие на
страните. С Трудов договор № 5/19.09.2022 г. за портиер е назначен ББ. К. Т., като същият е
постъпил на работа на 20.09.2022 г. С Трудов договор № 9/31.07.2019 г. за портиер е назначен
Д. С. Ста.., като същият е постъпил на работа на 01.08.2019 г. С Трудов договор №
18/08.03.2021 г. за портиер е назначен Б. Б. Н., като същият е постъпил на работа на
08.03.2021 г., като трудовото правоотношение е било прекратено, считано от 25.04.2023 г. по
взаимно съгласие на страните. От представената по делото справка от НАП към 30.06.2023 г.
се установява, че договорите на В. Т. К., В. И. К.., В. Н. Б., ББ. К. Т. и Д. С. Ста..
продължават да действат към посочената дата /края на исковия период/.
От така събраните писмени доказателства се установява, че ищецът е изпълнил
своите задължения по договора, като е наел с трудови договори лица, които да изпълняват
длъжността „портиер“ и да охраняват сградите в комплекса през исковия период. В
допълнение на това по делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпит на
свидетеля С. З. Г., живущ в процесния комплекс от 2019 г. /собственик на два апартамента в
сграда „А“, на един апартамент в сграда „Б“ и на един апартамент в сграда „Г“/, чийто
показания съдът кредитира като непосредствени, логични и подкрепени от останалите
доказателства по делото. Той споделя, че в комплекса има физическа охрана 24/7, визуално
познава охранителите, случвало се е да си забравя чипа за достъп и звънял на портиера,
който отговарял, питал от къде е човекът, кой е. С оглед на това съдът счита за
неоснователно възражението на ответницата, че ищецът не е изпълнил задължението си да
осигури денонощна физическа охрана на комплекса съгласно сключения между страните
договор за управление и поддръжка.
Второто възражение на ответницата е, че ищецът не е изпълнил задължението си да
8
извършва видеонаблюдение и видеозапис на общите площи, както и да извършва контрол на
достъпа до комплекса. Като доказателство по делото е представен Договор от 12.11.2021 г.,
сключен между ищеца и „А1 Б.“ ЕАД за активиране и предоставяне на услугата
„видеонаблюдение“. Посочено е, че предоставената услуга включва: доставка, монтаж и
конфигуриране на специализирано оборудване за видеонаблюдение в обекти на абоната,
включително предоставяне на оборудване за съхранение на направените от абоната
видеозаписи; техническа поддръжка на монтираната система за видеонаблюдение, с адрес за
предоставяне на услугата: гр. С., ул. „Б. легия“ № 2 /адреса на поземления имот, върху който
е построен комплексът съгласно строителни книжа, а съгласно удостоверение за
административен адрес: гр. С., ул. „Р.“ № 73 Б, В и Г/ при месечна такса в размер на 486 лв.
и срок на договора – 24 месеца, считано от подписване на констативен протокол за
услуга/оборудване /06.01.2022 г./, в който в описано подробно предоставеното оборудване за
видеонаблюдение. По делото са представени фактури за периода от 23.02.2022 г. до
22.06.2023 г. и извлечения от банкова сметка на ищеца за заплащане на сумите по
издадените фактури, от които е видно, че ищецът е заплащал на „А1 Б.“ ЕАД стойността на
предоставената услуга за видеонаблюдение ежемесечно. В допълнение на това свидетелят С.
З. Г. посочва, че е осигурено видеонаблюдение навсякъде в комплекса, наложило му се да го
използва, а полицаи често използвали камерите в комплекса при нужда поради автокражби в
района. Относно контрола на достъпа в комплекса се установява, че управителят на ЕС е
предприемал действия, включително съдебни по принудително извеждане на наематели,
които не спазват Правилника за вътрешния ред в комплекса. От страна на ответницата не са
ангажирани доказателства, че всеки може да влиза и излиза безпрепятствено в комплекса,
независимо дали е собственик/наемател в комплекса или не. Относно твърдението на
ответницата за настанил се в мазетата на една от сградите бездомен човек – същият е бил
своевременно изведен съгласно показанията на Г.. С оглед на това съдът счита, че
възражението на ответницата, че в комплекса не е осигурено постоянно видеонаблюдение и
не се осъществява контрол на достъпа е неоснователно.
Следващото възражение на ответницата е, че в комплекса няма противопожарна
техника, като няколко пъти били подавани сигнали за това. Като доказателство по делото е
представен Договор за абонаментно обслужване на пожароизвестителна система, сключен
“
на 01.04.2022 г. между „МЛ С. ЕООД и „Пожарна техника” ООД, като в договора е
уговорено изпълнителят да извършва ежемесечно абонаментно обслужване на
пожароизвестителната система на обект - гр. С., ж. к. „М. ливади“, ул. „Б. легия“ № 2, при
годишна абонаментна такса в размер на 3840 лв. без ДДС или 4608 лв. с ДДС, платима на
равни ежемесечни вноски от 320 лв. без ДДС или 384 лв. с ДДС, договорът е сключен за
срок от 12 месеца, с възможност за автоматично продължаване, в случай че никоя от
страните не подаде уведомление за прекратяване, не по-късно от един месец преди изтичане
на първия срок на договора или на всяко негово продължение. Като доказателство по делото
са представени фактури за периода от 31.03.2022 г. до 12.06.2023 г., както и банкови
извлечения за заплащане на сумите по фактурите за обслужване на пожароизвестителната
система, закупуване на противопожарна техника – пожарогасители, противопожарно
9
одеяло, пожарен шланг, пожарен струйник, за годишна проверка на вътрешни пожарни
кранове, профилактика и възстановяване на пожароизвестителна система в работен режим,
ежемесечен абонаментен сервиз на пожароизвестителна инсталация, за извършването на
който е представен и график за абонаментна поддръжка на пожароизвестителна инсталация
съгласно чл. 22, ал. 1 от Наредба № 8121з-647/01.10.2014 г. от 24.09.2022 г. /констатирано е,
че инсталацията работи нормално и се предава в изправност за експлоатация/, съгласно
сключения договор. Свидетелят Г. потвърждава, че в комплекса има противопожарно
оборудване, като посочва, че същото се намира до едното паркомясто на свидетеля /одеяло и
пожарогасители/, поради което съдът приема за доказано, че в периода от 01.03.2022 г. до
30.06.2023 г. ищецът е изпълнил задължението си да осигури противопожарна техника в
комплекса, при липса на проведено насрещно доказване от страна на ответницата,
включително за подавани сигнали и извършвани проверки за липса на противопожарна
техника и съставяни протоколи в тази връзка /каквито не са представени по делото/.
Възражението на ответницата, че ищецът не е спазил задължението си за контрол по
спазване на реда за паркиране в комплекса, като непрекъснато имало коли, които не били на
собственици в комплекса, също е неоснователно. От показанията на свидетеля Г. се
изяснява, че гаражите се отварят с дистанционни, има времеви диапазон, през който са
отворени, но от гаражите нагоре чипове за достъп имат единствено собствениците. По
делото има данни, че чипове са предоставени единствено на собствениците, като по този
начин се гарантира възможността им да използват паркоместата, а на кого те ще предоставят
достъп е тяхно решение, съответно не е под контрола на ищеца. В допълнение на това
свидетелят разказва за случай, при който приятел на съсед бил спрял на паркомясто в
комплекса, свидетелят се обадил на охраната, за да бъде преместен автомобилът, като
охранителят се отзовал и извел автомобила. Посочва, че местата в паркинга били
обозначени, като се знаело кое място на кого е. От свидетелските показания се установява, че
ищецът, съответно охранителите, изцяло са изпълнявали задължението си за контрол на
паркирането. Ответницата е навела твърдения, че вратите на гаража стояли отворени твърде
дълго, но ищецът е посочил, че това е начинът, по който са програмирани, поради което
съдът счита, че и това възражение на ответницата не сочи на извод, че ищецът е неизправна
страна по договора. За пълнота следва да се посочи, че ответницата редовно е заплащала
дължимите по Договора за управление и поддръжка на общите части на сгради в режим на
етажна собственост от 22.10.2020 г. вноски, касаещи собственото й паркомясто № 74, с което
е признала изпълнението на договора по отношение на осигуряването на условия за
паркиране и организация на движението, свързана с ползване на общите части и
собственото й паркомясто, част от задълженията по който договор съвпадат с тези по
процесния договор.
Ответницата е възразила, че ищецът не е изпълнявал задълженията си за събиране на
боклуците, почистване на зелените площи и освен това не бил осигурил необходимото
оборудване за това, съгласно т. 2.7., 2.8. и 2.9. от договора. Освен това е навела твърдения, че
ищецът не е изпълнил задълженията си за ежедневно почистване на алеите и улиците, както
10
и почистване на снега и леда, които задължения имал по т. 2.11. до т. 2.15 от договора. Във
връзка с изпълнението на задължението на ищеца за осигуряване на лица за почистването на
обекта са представени трудови договори с лицата М. В. В., Ив. М. Я..а, Б. Д. Б. и Е. Симе.а
Б.. М. В. В. е назначена с Трудов договор № 2/28.01.2022 г. и е постъпила на работа на
01.02.2022 г., като същият е бил прекратен, считано от 03.01.2023 г., Ив. М. Я..а е назначена с
Трудов договор № 3/28.02.2022 г. и е постъпила на работа в същия ден, който е бил
прекратен на 01.04.2022 г. /в срока за изпитване/. Б. Д. Б. е назначена с Трудов договор №
4/26.04.2022 г., на която дата е постъпила на работа, който е бил прекратен на 10.06.2022 г. /в
срока за изпитване/. Е. Симе.а Б. е назначена с Трудов договор № 16/01.12.2020 г. и е
постъпила на работа на същата дата, като липсва информация същият да е прекратен.
Всички те са били назначени на длъжността „хигиенист“, с място на работа в „МЛ С.”
ЕООД. Като доказателства по делото са представени и Договор за почистване и
хигиенизиране, сключен на 13.07.2022 г. между ищеца и „Го-У. БГ” ЕООД, Договор за
абонаментно почистване от 28.11.2022 г., сключен между ищеца и „К.Ко” ООД и Договор за
абонаментно почистване от 29.12.2022 г., сключен между ищеца и „Райт К.” ООД. От
представения по делото договор от 13.07.2022 г., сключен между ищеца и „Го-У. БГ” ЕООД
се установява, че ищецът е възложил на дружеството да извършва ежедневно поддържане на
чистотата и хигиената, всеки делничен ден от 8:30 часа до 17:30 часа, с място на
изпълнение: комплекс „А... Хоум”, ул. „Р.“ № 73Б. Договорът е сключен за срок от 12 месеца,
считано от 13.07.2022 г.Уговорено е, че възложителят заплаща общата стойност за
извършената услуга за месец на база отработен месец, цената за почистване е 1300 лв., а от
третия месец до края на срока на договора – 1400 лв. В Приложение № 1 към договора е
посочено, че услугата по почистване включва следните дейности: измитане на площадки и
стълбища, измиване на площадки и стълбища; почистване на паркинг; почистване на общи
части – двор; подмяна на торбички за отпадъци и изхвърлянето им; оплевяване на градинки;
почистване на мази; зареждане на консумативи; измиване на прозорци и входни врати;
други нужди, свързани с поддържането на добрата хигиена по преценка на управителя. Като
доказателство по делото са представени фактури, издадени от „Го-У. БГ” ЕООД за
извършени хигиенни услуги за периода от 13.07.2022 г. до 12.11.2022 г., както и извлечения
от банкова сметка, от които е видно, че ищецът е заплащал на изпълнителя за извършените
услуги.
От представения Договор за абонаментно почистване, сключен между ищеца и
„К.Ко“ ЕООД на 28.11.2022 г. се установява, че ищецът е възложил на дружеството да
извършва дейности по почистване и поддръжка на общите площи в сграда „Б“, състояща се
от вх. „А“, вх. „Б“, вх. „В“, вх. „Г“ и вх. „Д“, включваща апартаменти, ателиета, складове,
мазета, подземен паркинг, коридори между тях и общ двор, в жилищен комплекс от затворен
тип „А... Хоум“, гр. С., район В., ж. к. „М. ливади - з.“, ул. „Р.“ № 73Б, изразяващо се в:
помитане, измиване и ароматизиране на подовите настилки в обектите; почистване на
стъклата на входните врати и прозорци на всички етажи от обектите; почистване на
асансьори; почистване на коридори между мазета и подземен паркинг. Уговорено е, че
изпълнителят следва да извършва задълженията си в рамките на три работни дни -
11
понеделник, сряда и петък, от петдневна работна седмица, за времето от 08:30 часа до 17:30
часа, с един час обедна почивка. Договорът е сключен за срок от 6 месеца, като действието
му е започнало от датата на подписването му - 28.11.2022 г., при месечно възнаграждение в
размер на 787 лв. с ДДС. С представено допълнително споразумение към договора от
26.05.2023 г. страните са продължили срока на действието му с две години - до 28.05.2025 г.
Като доказателства по делото са приети фактури, издадени от изпълнителя „К.Ко“ ЕООД за
извършените услуги за периода от 16.12.2022 г. до 18.06.2023 г., както и извлечения от
банкова сметка, от които е видно, че ищецът е заплащал на изпълнителя за извършените
услуги /почистване и поддръжка на зелени площи в ЕС „А... Хоум“, следремонтно
почистване на апартамент/.
Като доказателство по делото е приет и Договор за абонаментно почистване от
29.12.2022 г., сключен между ищеца и „Райт К.” ООД, от който се установява, че ищецът е
възложил на изпълнителя да извършва абонаментно почистване на общи части в сграда,
находяща се в гр. С., ж. к. „М. ливади“, ул. „Р.“ № 73Б, за срок от 1 година, считано от
05.01.2023 г. срещу месечно възнаграждение в размер на 850 лв. без ДДС. Представени са
фактури за периода от 17.02.2023 г. до 03.04.2023 г., издадени от „Райт К.“ ООД и
извлечения от банкова сметка, от които е видно, че ищецът е заплащал за уговорените
услуги. По делото са представени и фактури, издадени за процесния период, от които се
установява, че ищецът е закупувал от „К. Б.“ ЕООД енд Ко.КД, „Mr. B...e” – „До.е - Б.“ АД,
„П. 78“ ЕООД, „Б. Б.” ООД хигиенни материали, препарати за почистване, лампи, препарат
за топене/разтапяне/разледяване на сняг и лед /антилед/.
Представен е Договор за изработка от 18.10.2022 г., сключен между ищеца и „И. М
Грийн“ ЕООД /и предхождащ от 07.07.2021 г./, въз основа на който ищецът е възложил на
изпълнителя да извърши обновяване на почвата и растителността с трева и терени,
попадащи в жилищен комплекс от затворен тип „А... хоум“, находящ се в гр. С., район „В.“,
ж. к. „М. ливади - з.“, ул. „Р.“ № 73, секции „В“ и „Г“ /озеленяване/, като задълженията му
включват изваждане на съществуващи ерики и присаждане, засаждане на трева и храсти
срещу уговорено възнаграждение в размер на 1800 лв. без ДДС, фактури от 18.10.2022 г. и
16.11.2022 г., издадени от изпълнителя и извлечения от банкова сметка за заплащане на
услугите по озеленяване. Представен е Договор за изработка от 31.10.2022 г., сключен между
ищеца и „И. М Грийн“ ЕООД, въз основа на който ищецът е възложил на изпълнителя да
извърши ремонт на дренаж, обновяване на почвата и растителността на терени, попадащи в
жилищен комплекс от затворен тип „А... хоум“, находящ се в гр. С., район „В.“, ж. к. „М.
ливади - з.“, ул. „Р.“ № 73, секции „Б“, като задълженията му включват ремонт на дренаж,
засаждане на цветя и храсти, срещу уговорено възнаграждение в размер на 4500 лв. без
ДДС, фактури от 01.11.2022 г., 16.11.2022 г., издадени от изпълнителя и извлечения от
банкова сметка за заплащане на услугите по озеленяване, почистване на градинки и
пръскане срещу вредители.
От представения договор за Доставка, изграждане и монтаж на автоматизирана
подземна напоителна система, сключен между ищеца и „Бул С.“ ЕООД на 09.05.2017 г. се
12
установява и изграждането на автоматизирана подземна напоителна система /на стойност 18
306,40 лв. с ДДС/ и помпена хидрофорна система за поливни нужди от собствен
водоизточник на обект: „Нови многоетажни жилищни сгради с магазини и подземни гаражи
– Секция „Б“, „В“, „Г“, находящи се в УПИ I-25, кв. 59, местност „М. ливади – з.“, гр. С.,
район „В.““, съгласно изготвен предварително технически проект и количествено –
стойностна спецификация на материали и строително монтажни работи /на стойност 11
773,21 лв. с ДДС/ в срок от 40 дни от получаване на авансово плащане. По делото са приети
фактури за периода от 13.06.2022 г. до 06.03.2023 г., издадени от „Бул С.“ ЕООД, както и
извлечения от банкова сметка, видно от които ищецът е заплащал за услуги, свързани с
поливната система – възстановяване на окабеляването на поливната система, монтаж на
контролер за управление, водозахранване от градската ВиК мрежа, ремонти по капковите
маркучи, зазимяване, СМР, преглед и нас.ка на поливната система в комплекса.
От така събраните писмени доказателства безспорно се установява, че ищецът е наел
необходимия персонал за поддържането на хигиената и чистотата в комплекса, за
почистването на снега и леда в общите части, за поддържането на зелените площи и
напоителната система. Ищецът периодично е заплащал на наетите лица за осъществяването
на тези услуги, с което е приел, че услугите действително са били извършвани, както и е
закупувал необходимите материали за почистване. Свидетелят Г. потвърждава, че в
комплекса е извършвано почистване от вътрешни фирми, два пъти седмично били
почиствани стълбите, а един път седмично мазето на сградата. Има поливна система, която
видимо се ползва, тъй като цветята са „добре“, осветени са общите части. Има кошчета, в
които се слагат нови чувалчета. По алеите няма какво да се чисти толкова, тъй като няма
високи дървета, от които да падат листа. От ответницата не са ангажирани доказателства, че
са били почиствани единствено входовете към гаражите, поради което съдът приема, че
ищецът е изпълнил и задължението си по почистване на комплекса съгласно уговореното.
Ответницата е навела и твърдения, че ищецът не е изпълнявал задължението си за
контрол и заплащане на сметките за електричество и вода в общите части на комплекса, като
освен това твърди, че по време на строежа на нова сграда в комплекса сметките й били по-
високи. Във връзка с осъществяването на задължението от страна на ищеца за заплащането
на сметките за електричество в общите части на сградата са представени фактури, издадени
от „ЧЕЗ Електро Б.“ АД за обект, находящ се в гр. С., ул. „Р.“ № 73Б, за периода от
18.03.2022 г. до 20.04.2022 г., както и са представени извлечения от банкова сметка, от които
е видно, че ищецът е заплащал редовно задълженията по тях. Същите фактури се отнасят за
задължения за електричество за обект Сграда „Б“, вх. „В“ - общи части и асансьор по
клиентски № 210040947607 /общи части/ и клиентски № 21.... /асансьор/ и вх. Б, гараж – по
клиентски № 21..89, на „МЛ С.“ ЕООД. Представени и приети са също фактури, издадени от
„Е. продажби“ АД за периода от 19.05.2022 г. до 10.07.2023 г. /за обекти в гр. С., ул. „Р.“ №
73Б, вх. В, общи части – с клиентски № 210040947607, асансьор – с клиентски № 21...., вх. Б,
гараж - клиентски № 21..89, ап. ВР. СТР. /временно строителство/ с клиентски №
210046004572/, както и извлечения от банкова сметка за заплащане от страна на ищеца на
13
задълженията за снабдяване и разпределяне на електрическа енергия. От така представените
писмени доказателства се установява, че ищецът надлежно е изпълнявал задължението си да
заплаща сметките за ток на общите части на комплекса и конкретно на сграда „Б“, в която се
намира апартаментът на ответницата, през исковия период.
Като доказателство по делото е представено Споразумение № 3 от 22.01.2018 г.,
сключено между ищеца и „ЧЕЗ Р. Б.“ АД, съгласно което присъединяването на обекта
/„Многоетажна жилищна сграда с магазини и подземни гаражи – секции А, Б, В и Г в УПИ
I-25, кв. 597, м. „М. ливади - з.“, СО, „В.“, гр. С.““/ е следвало да бъде извършено на три
етапа. Първият етап включвал предоставена мощност от 475 kW за сграда Б-I, сграда Б-II,
сграда Б-III, сграда Б-IV, сграда В-II, сграда Ж, сграда З, сграда И от сутерена. Вторият етап
включвал предоставена мощност от 493 kW за сграда B-I, Г-I, сграда Г- II, сграда Г- III и от
сутерена сграда К, сграда Л, сграда М, сграда Н, и сграда П. Третият етап включвал
предоставена мощност от 248 kW за сграда А-I, сграда А-II и от сутерена сграда Д и сграда
Е. Като доказателство по делото е представен Договор за присъединяване на обекти на
клиенти към разпределителната електрическа мрежа на „ЧЕЗ Р. Б.“ АД ДПЕРМ **********
SAP № IB-31-22-45216 от 13.04.2022 г., фактури с №№ **********/13.04.2022 г.,
**********/30.05.2022 г., за етап III от присъединяването към разпределителната
електрическа мрежа на дружеството. Представена е фактура № **********/13.04.2022 г. с
основание: присъединяване към ел. мрежа на стойност 5880 лв. и фактура №
**********/30.05.2022 г. отново с основание: присъединяване към ел. мрежа на стойност 520
лв., както и платежни нареждания, от които е видно, че ищецът е заплатил двете фактури.
Относно строежа на нова сграда в комплекса е представено Споразумение № 3 от
22.01.2018 г. към ДПЕРМ № Р100014363/19.10.2009 г., SAP № IB-31-09-40847, сключено
между „ЧЕЗ Р. Б.“ АД и „МЛ С.“ ЕООД, видно от което присъединяването към ел. мрежа е
осъществено на три етапа, като за етап III - изграждането на сграда „А“ е била предвидена
отделна мощност, а за измерването на консумираната енергия е следвало да бъде монтиран
нов електромер. Представени са доказателства за плащане на консумираната енергия по
клиентски № 210046004572 „за временно строителство“ във връзка с построяването на
сграда „А“. От представените писмени доказателства се установява, че за изграждането на
сграда „А“ в комплекса е била открита отделна партида за електричество, сметките за което
са били заплащани отделно от тези на общите части в сграда „Б“. В допълнение свидетелят
Г. потвърждава, че сметките за ток по време на строежа на сграда „А“ /от 2023 г./ са били на
отделна партида – за промишлен ток, като не било налице повишаване на сметките му за
ток. Следва да се отбележи, че от страна на ответницата не са представени доказателства, от
които да се установи, че по време на строежа на новата сграда сметките й за ток са били
увеличени. С оглед на това съдът счита, че и тези възражения са неоснователни.
Ищецът е изпълнил задълженията си, свързани със заплащането на сметките за вода и
установяването на контрол за правилното й отчитане в общите части, за което по делото е
представена жалба от ищеца до „С. вода“ АД от 26.11.2021 г. с искане за назначаване на
Комисия за установяване на нерег.тирани течове, с което писмо са оспорени размерите на
14
начислените задължения от страна на „С. вода“ АД, както и отговор на „С. вода“ АД чрез ел.
поща от 07.12.2021 г. и Контролен лист от извършена проверка № 0270930 от 07.01.2022 г.
на общия водомер.
От приетите писмени доказателства – Договор № 61 от 26.09.2018 г. за абонаментно
сервизно обслужване и ремонт на асансьори в комплекса, сключен с „Г. Лифт“ ООД,
споразумение за прекратяване на договор от 27.11.2022 г., фактури от 28.02.2022 г.,
25.03.2022 г., 28.04.2022 г., 28.10.2022 г., 07.06.2022 г., 08.06.2022 г., 08.08.2022 г., Договор за
поддръжка от 26.10.2022 г., сключен с „К.“ ЕООД и фактури за периода от 05.01.2023 г. до
07.06.2023 г., издадени от „К.“ ЕООД и извлечения от банкова сметка се установява, че
ищецът е заплащал и за услуги по сервизно обслужване и ремонт на асансьори в комплекса.
Ответницата е оспорила, че при извършването на строежа на нова сграда в комплекса
не била направена никаква организация, съответно не е имала достъп до входа на сградата
от вътрешната страна на комплекса. Освен това системите за достъп на външните врати
постоянно не работели, поради което й се налагало да влиза в сградата през гаража.
За доказването на създаването на организация във връзка със строежа на новата
сграда е приложено уведомление от ищеца до собствениците на недвижими имоти в
комплекса, с което те са уведомени, че на 21.03.2022 г. стартира последната фаза от
изграждането на комплекс „А...“, а именно сгради А1 и А2. В него е посочено, че с цел
безопасността на живущите ще бъде изградена ограда около строежа и временно ще бъде
преустановено преминаването през централния вход, определена е схема кой вход/изход ще
използват собствениците от всяка сграда, като е отбелязано, че се очаква грубият строеж да
приключи до края на 2022 г.
От показанията на свидетеля Г. се установява, че по време на строителството на
последната сграда „А“ бил ограничен достъпът единствено до строителната площадка с
оглед безопасността на живущите, достъпът до детските площадки не бил ограничен.
Посочва, че единственият проблем за живущите бил силният шум от строителството, но
майсторите се съобразявали и не извършвали строителни дейности от 14:00 часа до 16:00
часа.
При това положение съдът счита, че живущите са търпели неудобства в резултат на
строежа на последната сграда, но в обичайна степен. Ищецът е уведомил живущите за
началото на строежа, действително са били наложени ограничения, свързани с достъпа от
централния вход на сградата, но те са били с оглед безопасността на живущите и са били
временни, поради което не би могло да се приеме, че същите са основание за освобождаване
на ответницата от задължението й да заплаща месечните си такси по договора за управление
и поддръжка на общите части.
Последното възражение на ответницата е, че ищецът не е изпълнявал задължението
си да организирана отчетна система. Твърди, че за четири години ищецът не е представил
нито един годишен или месечен отчет, въпреки направените искания. Липсвала обосновка за
правените от ищеца разходи. Като доказателства по делото са представени доклад за
дейността на ищеца в качеството му на управител на процесната етажна собственост на
15
жилищен комплекс от затворен тип „А... хоум“ през 2021 г. /и отчет на ЕС на общите части в
„А... хоум“ за събраните такси и извършените разходи за периода от 01.01.2021 г. до
31.12.2021 г./, доклад за дейността на ищеца в качеството му на управител на процесната
етажна собственост през 2022 г. /и отчет на ЕС на общите части в „А... хоум“ за събраните
такси и извършените разходи за периода от 01.01.2022 г. до 31.12.2022 г./, доклад за
дейността на ищеца в качеството му на управител на процесната етажна собственост през
2023 г. /и отчет на ЕС на общите части в „А... хоум“ за събраните такси и извършените
разходи за периода от 01.01.2023 г. до 31.12.2023 г./, с данни за изпращането им на
собствениците по електронна поща. В допълнение на това по делото е представен трудов
договор със С. Ас. Никова, сключен на 26.11.2021 г., която е била назначена за главен
счетоводител. Установява се, че счетоводството на комплекса се е водило именно от нея.
Освен това, по делото са приети и доказателства за свикване и провеждане на общо
събрание на собствениците на жилища и обекти в „Нова многоетажна жилищна сграда с
магазини и подземни гаражи“ (жилищен комплекс от затворен тип „А... Хоум“) за сграда „Б“,
вх. „В“, находящ се в гр. С., район „В.“, местност „М. ливади - з.“, ул. „Р.“ № 73Б“ на
04.11.2021 г., на което е присъствала ответницата и е обсъден и приет бюджетът на ЕС и
поддържането на общите части, както и други въпроси – във връзка с храненето на бездомни
котки в задния двор на входа, монтиране на система за дистанционно отключване на вратата
на оградата, водеща от вх. В към ул. „Проф. Велизар Велков“, подаване на молба за
назначаване на комисия от С. вода с цел установяване причините за високите надчисления
на потреблението, поставяне на допълнителни камери за видеонаблюдение, установяване на
нарушителя на реда и спокойствието в комплекса.
Свидетелят Г. потвърждава, че ищецът изпраща веднъж годишно по имейл отчет за
разходите по договорите за поддръжка и управление, като споделя, че не е имало
специфични разходи, за които да се изисква подробна информация. От така представените
писмени доказателства и събраните гласни доказателствени средства се установява, че
ищецът е изпълнил и това свое задължение, като през исковия период е поддържал отчетна
система и е изготвял ежегодно отчет за разходите на комплекса, който е бил изпращан до
всеки собственик. Твърденията на ответницата, че е изисквала отчета, но той не й е бил
предоставен са недоказани, поради което и това нейно възражение е неоснователно.
От събраните доказателства – писмени и гласни, безспорно се установи, че ищецът –
изпълнител е извършвал чрез своите служители, съответно чрез наемани от него
подизпълнители възложените му дейности, изчерпателно изброени в чл. 2 от сключения
между страните договор от 21.02.2020 г., предоставянето на услугите не е спирано или
прекъсвано, включително и не е спирано заплащането на сметките за обслужването,
извършено от третите лица – подизпълнители и контрагенти, т. е. доказано е по
делото договорно изпълнение на поетите от ищеца задължения. Не се установява
неизпълнение на възложените дейности, респективно тяхното некачествено изпълнение или
конкретни пропуски на служители на ищцовото дружество или негови подизпълнители,
които да обуславят упражняване на потестативното право на ответницата да развали
16
процесния договор, а и липсват твърдения същата да е упражнила това право. Следователно,
през исковия период страните са били обвързани от валидно облигационно правоотношение,
на основание сключения между тях договор от 21.02.2020 г., по който ищецът е изпълнил
възложените му задължения, за които ответницата дължи заплащане на съответното
възнаграждение. По делото не е формиран спор между страните, че дължимото
възнаграждение е в размер на 79,67 лв. с ДДС месечно, или за исковия период от 01.03.2022
г. до 30.06.2023 г. се дължат 16 броя такси на обща стойност 1274,72 лв., за което са
издадени и фактури от 31.12.2022 г. и от 30.06.2023 г. Доколкото по делото се доказа
наличието на валидно договорно правоотношение между страните с посочения в исковата
молба предмет, извършването на услугите по договора в уговорения срок, т. е. че ищецът е
изправна страна по договора, изискуемостта на вземанията, както и размерът на
претенцията, която ответницата не е доказала, че е заплатила, то са налице предпоставките за
ангажиране на договорната й отговорност за изпълнение на поетите от нея задължения по
чл. 7 по процесния договор от 21.02.2020 г., за заплащане на уговореното възнаграждение.
Предявеният главен иск за процесните парични вземания е основателен и следва да бъде
уважен изцяло.
Като законна последица от уважаването на иска за главница следва да се присъди и
законна лихва от датата на подаване на заявлението по чл. 410 ГПК – 11.10.2023 г. до
окончателното плащане на вземането.
С оглед установената забава на ответницата за плащане на дължимата главница, съдът
намира, че на основание чл. 86 ЗЗД тя дължи и обезщетение за забавено плащане на
главниците за посочените в исковата молба периоди /с оглед падежите на отделните
годишни задължения – годишната такса е дължима на две равни вноски през текущата
година, разпределени пропорционално – на 30.06. и на 31.12./, като в чл. 31 от договора
страните са уговорили, че в случай че собственикът изпадне в забава за заплащане дължими
суми по договора и не уведоми управителя за тази забава, същият дължи законна лихва за
забава за всеки ден след изтичане на 5 работни дни след указаните срокове за плащане. За
вземанията за месеците март, април, май и юни 2022 г. /които е следвало да бъдат заплатени
в срок до 30.06.2022 г./ ответницата е изпаднала в забава от 08.07.2022 г. /след изтичане на 5
работни дни/, поради което дължи мораторна лихва за периода от 08.07.2022 г. до 11.10.2023
г. в размер на 45,93 лв., изчислена по реда на чл. 162 ГПК и с помощта на електронен
калкулатор. За вземанията за месеците юли, август, септември, октомври, ноември и
декември 2022 г. /които е следвало да бъдат заплатени в срок до 31.12.2022 г./ ответницата е
изпаднала в забава от 10.01.2023 г. /след изтичане на 5 работни дни и при съобразяване, че
02.01.2023 г. е почивен ден/, поради което дължи мораторна лихва за периода от 10.01.2023 г.
до 11.10.2023 г. в размер на 44,02 лв., изчислена по реда на чл. 162 ГПК и с помощта на
електронен калкулатор. За вземанията за месеците януари, февруари, март, април, май и юни
2023 г. /които е следвало да бъдат заплатени в срок до 30.06.2023 г./ ответницата е изпаднала
в забава от 08.07.2023 г. /след изтичане на 5 работни дни/, поради което дължи мораторна
лихва за периода от 08.07.2023 г. до 11.10.2023 г. в размер на 16,72 лв., изчислена по реда на
17
чл. 162 ГПК и с помощта на електронен калкулатор. Следователно, искът за мораторна
лихва върху вземанията за възнаграждение за месеците юли, август, септември, октомври,
ноември и декември 2022 г., следва да бъде отхвърлен за разликата над 44,02 лв. до 44,48 лв.
и за периода от 07.01.2023 г. до 09.01.2023 г. вкл., а в останалата част исковете следва да
бъдат уважени.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски имат и двете страни съразмерно на
уважената и отхвърлената част от исковете.
Съгласно т. 12 от ТР № 4/18.06.2014 г. по тълк. д. № 4/2013 г. по описа на ОСГТК на
ВКС, съдът, който разглежда иска, предявен по реда на чл. 422, респ. чл. 415, ал. 1 ГПК,
следва да се произнесе за дължимостта на разноските, направени и в заповедното
производство, като съобразно изхода на спора разпредели отговорността за разноските както
в исковото, така и в заповедното производство.
В заповедното производство ищецът е заплатил държавна такса в размер на 28 лв., от
която на основание чл. 78, ал. 1 ГПК следва да му се присъди сумата от 27,99 лв.
В исковото производство ищецът е заплатил държавна такса в размер на 28 лв. и
претендира юрисконсултско възнаграждение. Съдът определя дължимото юрисконсултско
възнаграждение в размер на 200 лв. съгласно чл. 78, ал. 8 ГПК, вр. чл. 37 ЗПП, вр. чл. 25, ал.
1 от Наредба за заплащане на правната помощ, при съобразяване на материалния интерес на
предявените искове, фактическата и правната сложност на делото и извършените в хода на
същото процесуални действия от пълномощника на страната. Съразмерно на уважената част
от исковете в полза на ищеца следва да се присъди сумата от 227,92 лв.
От ответницата се претендира адвокатско възнаграждение само за заповедното
производство в размер на 250 лв. съгласно договор за правна защита и съдействие от
08.05.2024 г., от което следва да й се присъди на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 0,08
лв.
Така мотивиран, Софийски районен съд, Гражданско отделение, 48 състав
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявените от „МЛ С.“ ЕООД, ЕИК 20...9, със
седалище и адрес на управление: гр. С., ж. к. „М. ливади“, ул. „Р.“ № 73Б, бл. Сграда Б, вх. Б,
ет. партер, ап. ателие Б50, срещу Л. В. Л., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ж. к. „М. ливади
– з.“, ул. „Р.“ № 73Б, вх. В, ет. 1, ап. Б30, по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК установителни искове
с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 2 ЗУЕС и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, че Л. В. Л., ЕГН
**********, дължи на „МЛ С.“ ЕООД, ЕИК 20...9, сумата 1274,72 лв. - главница за
незаплатени общо 16 месечни такси, съгласно Договор за управление и поддръжка на
общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от
затворен тип „А...“ от 21.02.2020 г., нотариално заверен с рег. № 1638/21.02.2020 г. по описа
18
на нотариус М. Н., рег. № 362 на НК, с район на действие СРС, дължими за периода от
01.03.2022 г. до 30.06.2023 г. включително, ведно със законната лихва от датата на подаване
на заявлението по чл. 410 ГПК - 11.10.2023 г. до изплащане на вземането, за което са
издадени фактура № 3249/31.12.2022 г. за периода от 01.03.2022 г. до 31.12.2022 г. на
стойност 796,70 лв. с ДДС и фактура № 3745/30.06.2023 г. за периода от 01.01.2023 г. до
30.06.2023 г. на стойност 478,02 лв. с ДДС, сумата 45,93 лв. – мораторна лихва в размер на
законната лихва за периода от 08.07.2022 г. до 11.10.2023 г., начислена върху неплатени такси
за 4 месеца - март, април, май и юни 2022 г., за първото шестмесечие на 2022 г. по договора
от 21.02.2020 г., сумата 44,02 лв. – мораторна лихва в размер на законната лихва за периода
от 10.01.2023 г. до 11.10.2023 г., начислена върху неплатени такси за 6 месеца - юли, август,
септември, октомври, ноември и декември 2022 г., за второто шестмесечие на 2022 г. по
договора от 21.02.2020 г., сумата 16,72 лв. – мораторна лихва в размер на законната лихва за
периода от 08.07.2023 г. до 11.10.2023 г., начислена върху неплатени такси за 6 месеца -
януари, февруари, март, април, май и юни 2023 г., за първото шестмесечие на 2023 г. по
договора от 21.02.2020 г., за които суми е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК по
ч. гр. д. № 56131/2023 г. по описа СРС, 48 състав, като ОТХВЪРЛЯ иска за мораторна лихва
върху неплатени такси за 6 месеца - юли, август, септември, октомври, ноември и декември
2022 г., за второто шестмесечие на 2022 г. по договора от 21.02.2020 г., за разликата над
44,02 лв. до 44,48 лв. и за периода от 07.01.2023 г. до 09.01.2023 г. включително, като
неоснователен.
ОСЪЖДА Л. В. Л., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ж. к. „М. ливади – з.“, ул. „Р.“ №
73Б, вх. В, ет. 1, ап. Б30, да заплати на „МЛ С.“ ЕООД, ЕИК 20...9, със седалище и адрес на
управление: гр. С., ж. к. „М. ливади“, ул. „Р.“ № 73Б, бл. Сграда Б, вх. Б, ет. партер, ап.
ателие Б50, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата 27,99 лв. - разноски в заповедното
производство и сумата 227,92 лв. - разноски в исковото производство.
ОСЪЖДА „МЛ С.“ ЕООД, ЕИК 20...9, със седалище и адрес на управление: гр. С., ж.
к. „М. ливади“, ул. „Р.“ № 73Б, бл. Сграда Б, вх. Б, ет. партер, ап. ателие Б50, да заплати на Л.
В. Л., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ж. к. „М. ливади – з.“, ул. „Р.“ № 73Б, вх. В, ет. 1, ап.
Б30, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата 0,08 лв. - разноски в заповедното производство.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен срок
от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
19