Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 381 гр.Бургас 05.12.2018
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски окръжен
съд, първо гражданско отделение в открито заседание на осми ноември две хиляди
и осемнадесета година в състав;
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАН ВОДЕНИЧАРОВ
Секретар В.Димитрова, като разгледа докладваното от съдията т.д. № 546 по описа за 2017 год. за да се произнесе взе пред вид следното:
Делото
е образувано по повод редовна и допустима искова молба на Д.А.К. и С.Д.К.,
граждани на Великобритания представлявани от адв. Д.Д. - БАК, съд. адрес ***, офис 3 против : 1/ ФИН
ИНВЕСТ ЕООД с ЕИК *********, представлявано от Евелин Георгиев; 2/ ФИН-ИН-64
ЕООД с ЕИК *********, представлявано от
Йордан Ников и 3/ ФИН ТРЕЙД 2014 с ЕИК *********, представлявано от Йордан
Ников, всички представлявани от адв. Борис К. ***.
Ищците твърдят, че с първия ответник ФИН
ИНВЕСТ ЕООД са сключили предварителен договор за продажба на право на строеж
върху недвижим имот, находящ се в жилищна сграда „АВАЛОН“, представляващ
Апартамент АА 103, на първи етаж от сградата, секция А, с обща площ 58, 86 кв.
м. и застроена площ 48, 45 кв. м., както и 0, 35% ид. ч. от общите части на
сградата. В срок до 15.10.2007 г., но не по-късно от „груб строеж“ констатирано
с надлежен протокол, първия ответник е следвало да прехвърли правото на строеж
върху имота. В срок до 30.04.2008 г. имота е следвало да бъде изцяло завършен и
обзаведен. Твърди се, че това задължение към момента на иска не е изпълнено. Ищците
заплатили изцяло продажната цена в размер на 54 380 евро. ОИтправили покани до дружеството продавач във
връзка с договорното неизпълнение, които останали без отговор. Продавачът бил в
неизпълнение и на други договорни задължения. Ищците установили, че върху имота
има вещни тежести – 3 бр. възбрани от 26.02.2015 г., 26.05.20-5 г. и 29.12.2015
г. Учредена била и договорна ипотека от 2.05.2015 г., което било неизпълнение
на договорни задължения, тъй като първи ответник се задължил да не обременява
имота с тежести. Поради това ищците се възползвали от договорната възможност да
развалят договора и да поискат връщане на даденото по него – чл. 22, ал.2, б.
„а“ и „б“. Междувременно на 12.0.2014 г. дружеството на първи ответник било
преобразувано чрез отделяне, като активи и пасиви са преминали към две
новоучредени дружества – втори ответник и трети ответник. В ТР бил публикуван и
нотариално заверения план за преобразуване, в който не било указано към кое
дружество преминава задължението на първи ответник към ищците, респ. кое от
трите дружества дължи връщане на даденото по разваления договор. Ищците се
позовават на императивната норма на чл. 263л, ал. 1 ТЗ, поради което ангажират
солидарната отговорност и на трите дружества. Поради това изявления за
прекратяване действието на договора и връщане на платената цена били отправени
и към трите дружества и получени: от първи ответник на 14.06.2017 г. и на
06.07.2017 г. от останалите ответници.
Ищците отправят искането:
1/ да бъдат осъдени ответниците
да заплатят солидарно на ищците сумата от 26 000 лв., част от пълната сума
от 106 377, 60 лв., равностойни на 54 390 евро, представляваща
платена продажна цена по развален предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот – апартамент АА 103 в сграда „АВАЛОН“, посторена в УПИ V-399, кв.
3702 по ПУП на к.к. Слънчев бряг-запад, ведно със законна лихва върху сумата от
датата на иска до изплащането.
ЕВЕНТУАЛНО
2/ да бъдат осъдени ответниците да заплатят
солидарно на ищците същата сума, с която ответниците неоснователно са се
обогатили за сметка на ищците, ведно със законна лихва от датата на иска до
окончателното изплащане.
Претендират се и разноски.
Правна
квалификация: предявени са обективно, евентуално съединени оскове с правно
основание чл. 55, ал.1 предл. трето ЗЗД и чл. 59 ЗЗД.
Ответниците
уточняват датата на договора – 16.04.2007 г. Не признават основателността на
исковете. По главния иск твърдят, че по силата на преобразуването на първи
ответник, считано от 12.09.2014 г. цялото дружество на първи ответник
/преобразуващо се дружество/ е преминало към втория и третия ответник /приемащи
дружества/. Съставен е план за преобразуване от 22.08.2014 г. С този план
притежаваното от първи ответник право на собственост върху парцела – УПИ V-399,
кв. 3702, включително изградената сграда „АВАЛОН“, в която се намира процесния
апартамент е преминало към втори ответник ФИН-ИН-64
ЕООД, поради което правата и задълженията по процесния договор са преминали
върху това дружество. Поради това останалите ответници не са пасивно
материално-правно легитимирани по съображенията: извършеното отделяне е вписано
на 12.09.2014 г.; в съставения нотариално заверен план е описано, че имотите
находящи се в сградата преминават в собственост на втори ответник; налице е
пълно правоприемство между първи и втори ответник във връзка с процесния
договор. В тази връзка ответниците се позовават на чл. 263л, ал.1 изр. второ ТЗ
и твърдят, че първи и трети ответник не следва да отговарят по исковете.
Относно прекратяването на договора въвеждат: Признават изпратените и получени
от дружествата уведомления за прекратяване на договора и връщане на даденото.
Позовават се на чл. 87, ал.5 ЗЗД, според който правото на изправен кредитор да
развали договора се погасява с петгодишна давност. В случая задължението на
продавача е следвало да се изпълни до 15.10.2007 г. , но не по –късно от „груб
строеж“. Според акт 14, конструкцията на секция „А“, където се намира процесния
имот, е била приета на 01.10.2008 г., писмените уведомления са получени на
17.06.2017 г. и 06.07.2017 г. при изтекъл на 01.10.2013 г. давностен срок. В
този смисъл ответниците правят възражение
и твърдят, че изявата за разваляне на договора не поражда целения правен ефект
и разваляне няма. На следващо място, от завършването на сградата в „груб строеж“
на 01.10.2008 г., съгласно възприетата в договора по-късна дата за изпълнение
/чл. 2/ е започнала да тече петгодишната давност и за всички останали договорни
претенции, вкл. искове за изпълнение. Поради това дори и да се приеме, че
вземането е на договорно основание, то претенцията е погасена по давност, в
какъвто смисъл ответниците възразяват. По евентуалния иск. Позовават се на
изтекла погасителна давност със същите
аргументи – падеж на изпълнението 15.10.2007 г. но не по-късно от „груб строеж“
– 01.10.2008 г. и изтекъл давностен срок на 01.10.2013 г. Поради невъзможност
за валидно разваляне на договора при изтекла давност, на още по- голямо
основание е неоснователен и втория иск. Твърдят, че вземането за неоснователно
обогатяване възниква и е изискуемо от деня на облагата /обогатяването/-.
Вземанията от неосновантелно обогатяване се погасяват с обща петгодишна давност
по чл. 110 ЗЗД. Срокът на давността е изтекъл и в този смисъл ответниците
правят възражение за изтекла
давност.
В допълнителна искова молба ищците поддържат, че в публикувания план
за преобразуване на първи ответник не е
посочено изрично към кое дружество преминава задължението към тях за
прехвърляне правото на строеж върху имота, кое от трите дружества дължи връщане на цената, изобщо кое от
дружествата е правоприемник по процесния договор. Отново се позовава на чл.
263л, ал.1 ТЗ за солидарност на ответниците доколкото в плана не е разпределена
отговорността на трите дружества. По възражението за изтекла давност твърдят,
че срока 15.10.2007 г., но не по-късно от „груб строеж“, се отнася до
прехвърляне правото на строеж, но не и на собствеността върху завършения
самостоятелен обект-апартамент. До завършването на сградата в „груб строеж“
ограниченото вещно право не е било прехвърлено, а след акт 14 това право се е
трансформирало в право на собственост върху имота. В договора липсва клауза
кога да се прехвърли правото на собственост върху завършения имот. Договорът се
е трансформирал от договор за прехвърляне на ограничено вещно право в договор
за прехвърляне право на собственост върху самостоятелен обект. При липса на
уговорен падеж за прехвърляне на правото на собственост няма как да започне да
тече и срока на давността за разваляне на договора. Давността не е започнала да
тече и на друго основание – поради неизпълнението на задължението на продавача
да уведоми ищците за акт 14 и да ги покани да сключат окончателен договор.
Ищците не са знаели за издаването на акт, поради което срока за разваляне не е
започнал да тече. Дори и да е започнал да тече, то същия е прекъснат с
осчетоводяването като „пасив“ на заплатения от ищците аванс в размер на
88 383, 25 лв., както е по плана за преобразуване от 22.08.2014 г. Ищците
не признават твърденията за изтекъл срок на претенцията за връщане на даденото по договора.
Изтичането на законния срок не поражда вземане на купувача на заплатеното от
него, а правото му да иска сключване на окончателен договор. Затова в
установената в договора дата започва да тече давността за правото на иск за
сключване на окончателен договор. Началния момент на искането да се върне
даденото по договора е поканата до ответниците със съответните изявления, което
е станало през 2017 г. и от тогава тече давността да се иска даденото по
развален договор. Ищците не признават доводите на ответниците по отношение
евентуалния иск. Посочва същите съображения – трансформирането на договора от
такъв за прехвърляне ограничено вещно право в договор за прехвърляне право на
собственост върху самостоятелен обект. След завършване сградата в „груб строеж“
сделка с предмет „ограничено вещно право“ би била нищожна поради липса на
предмет. Поради това неоснователно е да се приема дата 01.10.2008 г. – датата на акт 14 за начало на давностен
срок за разваляне на договора. Освен това ищците оспорват факта, че акта е бил
съставен на посочената дата, както и истинността му.
В допълнителен отговор ответниците отново не признават солидарната
отговорност. Правото на собственост върху парцела, върху който е построена
сградата с имота, е преминало към втория ответник, заедно с всички права и
задължения по процесния договор, тъй като той е носителя на правото на
собственост върху процесния апартамент съгласно плана за преобразуване.
Ответниците не признават доводите, че договора се е трансформирал в такъв за продажба
на право на собственост с неопределен падеж. Позовават се на чл. 181 ЗУТ.
Настъпилата трансформация е по закона и не изисква фиксиране на нов срок за
сключване на окончателен, освен ако не е предвидено изрично. В случая страните
са предвидили уговаряне на нов срок, който да има действие след завършване на
сградата в „груб строеж“. Задълженията
на продавача е следвало да се изпълнят до 15.10.2007 г., но не по-късно от
„груб строеж“ т.е. 01.10.2008 г. и от тази последна дата е започнал да тече
давностния срок за разваляне на договора. Не признават, че от датата на
окончателния договор започва да тече единствено давността за иска за сключване
на окончателен договор. Правото да се идска разваляне възниква от
неизпълнението на продавача – в случая 01.110.2008 г. – дата на акт 14. От тази
дата започва да тече както петгодишната давност за иска по чл. 19, ал.3, така и
давността за разваляне на предварителния договор, като избора за това е
предоставен на изправната страна. Тук давността е изтекла на 01.10.2013 г. След
като договора не е развален, тъй като е изтекла давността за това, то не може
да настъпи ефект от разваляне, като се иска даденото по него. Не признават, че
срока е прекъснат, тъй като към твърдяната дата на прекъсване – 22.08.2014 г.,
той вече е бил изтекъл на 01.10.2013 г. Не признават оспорването на истинността
на акта. Позовават се на Наредба № 3/2003 г., според която актовете имат
доказателствена сила.
В съдебно заседание чрез адв. Д. и адв.
Сотирова исковата молба се поддържа и се пледира за уважаването й.
Ответните страни чрез адв. К. оспорват иска и
пледират за отхвърлянето му.
Съдът приема
следното от фактическа страна:
Не
се спори, че на 16.04.2007 г. ответника „ФИН ИНВЕСТ“ ЕООД И ищците са сключили
предварителен договор за продажба право на строеж върху недвижим имот и
извършване на строителство.
Страните са се съгласили да сключат окончателен договор, с който
ответното дружество-продавач и изпълнител да прехвърли на ищците-купувачи
правото на строеж върху Апартамент АА 103, подробно описан, находящ се в
предстояща да се построи сграда –
апартхотел „АВАЛОН“ в кк Слънчев бряг, върху собствен на продавача поземлен
имот. Крайният срок за сключване на окончателния договор е уговорен до
15.10.2007 г., но не по –късно от завършване на сградата в „груб строеж“, което
да е констатирано с протокол от компетентния орган. Продавачът имал
задължението в 30-дневен срок преди датата на нотариалната сделка да уведоми
купувачите. Продажната цена е определена на 38 318 евро, платима по
банкови сметки на продавача на описани вноски и срокове. В раздел ІІ са
уговорени условията на договора за изработка. Определен е срок за завършване на
сградата с посочено ниво на завършеност и обзавеждане до 30.04.2008 г. За
изработката купувачите са се задължили да заплатят цената от 16 422 евро в
10-дн срок от удостоверяването от страна на изпълнителя, че е достигната кота
+11.40. Определено е и договорното съдържание – права и задължения. Не се
спори, че ищците са заплатили сумата от 54 390 евро. Имотът, върху който е
построена сградата – УПИ V-399, кв. 3702 по плана на КК Слънчев бряг – запад с
площ от 6015 кв. м., е закупен от първи ответник с нот. акт № 50, т. І, д.
№ Мария Бакърджиева, при НРС..46/2003 г.
на нотариус. Със заповед № КД-14-02-1346/16.10.2008 г. на АГКК и по искане на
първи ответник е одобрено изменението на кадастралната карта на гр. Несебър за
парцела. Установява се, че е заснет като поземлен имот 51500.507.170, КК
Слънчев бряг, сградата е с идентификатор 51500.507.170.1, а обектите в нея са
от 51500.507.170.1.1 до 51500.507.170.1.122. С нарочно удостоверение от
17.10.2008 г. АГКК е удостоверило, че първия ответник е представил в агенцията
необходимата документация за сградата –
апартхотел съгласно закона и наредба № 3/2005 г. за създаване и поддържане на
кадастралната карта и регистри. Строежът
на сградата е разрешен на ответното дружество – „ФИН ИНВЕСТ“ ЕООД с разрешение № 60 от 11.03.2006 г. С акт обр.
14 от 01.10.2008 г. е приета конструкцията
на сградата. Установява се от удостоверение № 40 от 23.03.2011 г. на
Община Несебър, че сградата – апартхотел е въведена в експлоатация. След
въвеждането на сградата в експлоатация, с план за преобразуване от 22.08.2014
г. първи ответник се е преобразувал чрез отделяне на част от имуществото си,
което е преминало към новоучредените две дружества – втори и трети ответник,
като първи ответник е станал едноличен собственик на капитала им. В плана е посочено, че активите, които се
отделят от имуществото на преобразуващото дружество и преминават в
новоучредените две дружества са, освен друго и земи, урегилурани имоти, сгради,
хотели, конструкции. С този план притежаваното от първи ответник право на
собственост върху парцела – УПИ V-399, кв. 3702, включително изградената сграда
„АВАЛОН“, в която се намира процесния апартамент е преминало към втори ответник
ФИН-ИН-64 ЕООД. С нарочно уведомление до първия ответник, получено на
14.06.2017 г. ищците го уведомили, че не е изпълнил задълженията си: по чл. 2
от договора - да сключи окончателен договор до 15.10.2007 г., но не по- късно
от завършване на сградата в „груб строеж“ ; по чл. 5, ал.1 - в срок до 30.04.2008 г. да завърши изцяло
строителството и обзавеждането на имота ; по чл. 13, ал. 3 – да не обременява
имота с тежести, като са налични три възбрани – 26.02.2015 г., 26.05.2015 г. и
29.12.2015 г., както договорна ипотека от 20.05.2015 г. Ищците заявили, че
развалят договора и са поканили дружеството в 7-дн срок да им заплати даденото
по него. Същото уведомление е било изпратено и до вторите ответници чрез
нотариални покани, получени от тях на 06.07.2017 г.
При
такива факти съдът намира от правна страна:
Страните са били във валидно
сключено облигационно правотоношение по предварителен договор за продажба право
на строеж върху недвижим имот – апартамент, както и по съдържащия се в него
договор за изработка с предмет строителството на сградата, в която се намира
апартамента и обзавеждането му. Волята на страните е била окончателния договор
за прехвърляне на правото да се сключи до 15.10.2007 г., но не по-късно от
изграждането на сградата в „груб строеж“. Установи се, че акт обр. 14 за
приемане конструкцията на сградата е бил издаден на 01.10.2008 г. Следва да се
приеме, че с издаването му сградата е била завършена в „груб строеж“, поради
което към датата на акта правото на строеж, което е било предмет на
предварителния договор, е реализирано. Съобразно договорната воля на страните
по предварителния договор, до тази дата продавача е следвало да прехвърли
правото с окончателен договор, като тридесет дни преди насрочената нотариална
сделка да уведоми ищците за сключването й /чл. 2/. Това не е било изпълнено от
първи ответник. Не се спори и по неизпълнението на другото му задължение – по
чл. 5, ал.1, да не обременява имота с вещни тежести, тъй като като са налични
три възбрани и една договорна ипотека. При това положение е налице договорното
неизпълнение на първи ответник по предварителния договор. Ответниците са
направили възражение за изтекла погасителна давност да се иска прекратяване на
договора с позоваване на чл. 87, ал. 5 ЗЗД. Правото да се иска сключване на окончателен договор се
погасява по давност с изтичане на петгодишен срок Понеже всяка страна по
предварителния договор е едновременно кредитор и длъжник, по иска за обявяване на договора за окончателен
давността тече и за двете страни. В случая окончателен договор не е сключен в петгодишния
срок, който е изтекъл на 01.10.2013 г., тъй като сградата е била построена в
„груб строеж“ на 01.10.2008 г. С изтичането на този срок страните губят правото
да искат от съда сключването на окончателен договор. Предварителният договор
остава в правния мир, тъй като страните във всеки един момент и независимо от
отпадане възможността да искат от съда сключването на окончателен, могат да го
сключат валидно. Поради висящността на предварителния договор правата и
задълженията на страните по него остават и ответника е следвало да се
съобразява със задължението си да не обременява имота с вещни тежести, което
той не е спазил обременявайки го с възбрани и ипотека. С волеизявата си за
разваляне на договора поради неизпълнението от страна на ответника от юни и юли
2017 г., когато е станала достояние до ответниците, ищците са упражнили правото
си да прекратят действието на предварителния договор. Съдът приема, че това
право е упражнено на 17.06.2017 г. за първи ответник и 06.07.2017 г. за другите
ответници или в петгодишния срок, който започва да тече от момента на
изтичането на срока за обявяване предварителния договор за окончателен. В
случая този срок е изтекъл на 01.10.2013 г., а давността за прекратяване на
действието му изтича на 01.10.2018 г. т.е. развалянето е надлежно упражнено в
законния срок. От момента на прекратяването на предварителния договор ищците са
в правото си да искат даденото по него, тъй като основанието е отпаднало с
обратна сила.
Другият
въпрос за правилното материално-правно разрешаване на спора е пасивната
легитимация на ответниците. Противопоставя се възражението, че отговорен е само
втория ответник, тъй като в плана за преобразуване на първия ответник правата и
задълженията по процесния договор са преминали върху това дружество.
Действително с публикувания план за преобразуване първия ответник се е
преобразувал чрез отделяне и учредяване на вторите двама ответници, на които
той е станал едноличен собственик на капитала. В случая, с плана за
преобразуване, поземления имот, ведно с построената сграда – апартхотел,
включително имота на ищците, са станали активи на новоучреденото и образувано
чрез отделяне от първи ответник дружество на втория ответник. Преобразуването е
от 22.08.2014 г. При това положение от значение за спора е кога е възникнало
кредиторовото право на ищците да искат връщане на даденото по прекратения
предварителен договор. Това право е възникнало към месец юли 2017 г., когато
действието на предварителния договор е прекратено или след преобразуване на
първия ответник. След като правото на строеж, предмет на предварителния
договор, е било осъществено към 2013 г. с построяването на сградата в „груб
строеж“, то от значение е към кое дружество е преминала собствеността върху
построеното. Това е дружеството на втория ответник. Поради това отговорността
на ответниците не е солидарна. Позоваването на чл. 263л, ал.1 от страна на
ищците не е коректно. Неразпределянето с плана за преобразуване на
отговорността между трите дружества по отношение правата на ищците не
обосновава солидарната им отговорност, тъй като е приложима нормата на чл.
263л, ал.2 ЗЗД уреждаща случаи на преобразуване чрез разделяне, а не чрез
отделяне, какъвто е случая. При това положение по аргумент за противното
отговорност към ищците за връщане на даденото по прекратения предварителен
договор има втория ответник, който е пасивно материално-правно легитимиран.
Налага се извода за основателност на първия иск по отношение на втория
ответник, поради което този иск следва да се отхвърли по отношение на
останалите ответници.
При
положителното произнасяне по този иск съдът не е в задължението си да се произнася
и по евентуално предявения иск.
При
това разрешение на спора, на ищците следва да се присъдят разноски, което е
поискано, в размер на общо 2 340 лв. съгласно списък, за каквато сума втори
ответник да се осъди.
Като
се води от тези мотиви съдът
Р Е Ш И
ОСЪЖДА
„ФИН-ИН-64“ ЕООД с ЕИК *********, представлявано от Йордан Ников чрез от адв.
Борис К. *** да заплати на Д.А.К. и С.Д.К., граждани на Великобритания
представлявани от адв. Д.Д. - БАК, съд.
адрес ***, офис 3 сумата от 26 000
лв., част от пълната сума от 106 377, 60 лв., равностойни на
54 390 евро, представляваща платена продажна цена по развален
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – апартамент АА 103
в сграда „АВАЛОН“, построена в УПИ V-399, кв. 3702 по ПУП на к.к. Слънчев
бряг-запад, сега ПИ с идентификатор
51500.507.170 и сграда с идентификатор 51500.507.170.1, ведно със законна лихва
върху сумата от датата на иска до
изплащането.
ОТХВЪРЛЯ
иска на Д.А.К. и С.Д.К., граждани на Великобритания представлявани от адв. Д.Д. - БАК, съд. адрес ***, офис 3 против „ФИН
ИНВЕСТ“ ЕООД с ЕИК ********* и „ФИН ТРЕЙД 2014“ ЕООД с ЕИК *********,
представлявани от адв. Борис К. *** за осъждането им да заплатят солидарно
сумата от 26 000 лв., част от
пълната сума от 106 377, 60 лв., равностойни на 54 390 евро,
представляваща платена продажна цена по развален предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот – апартамент АА 103 в сграда „АВАЛОН“, построена
в УПИ V-399, кв. 3702 по ПУП на к.к. Слънчев бряг-запад, сега ПИ с идентификатор 51500.507.170 и сграда с
идентификатор 51500.507.170.1, ведно със законна лихва върху сумата от датата
на иска до изплащането.
ОСЪЖДА
„ФИН-ИН-64“ ЕООД с ЕИК *********,
представлявано от Йордан Ников чрез от адв. Борис К. *** да заплати на Д.А.К. и
С.Д.К., граждани на Великобритания представлявани от адв. Д.Д. - БАК, съд. адрес ***, офис 3 сумата от
2 340 лв., представляваща разноски съгласно списък
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред
АС-Бургас в двуседмичен срок от връчването му на страните .
Окръжен съдия: