№ 16425
гр. София, 12.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 47 СЪСТАВ, в публично заседание на
трети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:МАРИЯ В. БОГДАНОВА
НОНЧЕВА
при участието на секретаря ДЕНИЦА Ж. ВИРОНОВА
като разгледа докладваното от МАРИЯ В. БОГДАНОВА НОНЧЕВА
Гражданско дело № 20231110142590 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 235 и сл. ГПК.
Образувано е по искова молба, подадена от С. М. Т. срещу „****, с която е
предявен иск за опразване на наето помещение.
В исковата молба се твърди, че на 15.07.2019 г. между **** М. Т., като наемодател, и
„****, като наемател, бил сключен договор за наем на недвижим имот, представляващ
търговски обект – **** (****), находящ се в гр. ***** в сграда с идентификатор *****
при уговорен месечен наем в размер на 500,00 лева, който следвало да бъде заплащан
до 10-то число на текущия месец. На 14.10.2022 г. наемодателят **** Т. починал, като
негов наследник по закон бил ищецът С. М. Т.. След смъртта на наемодателя ответното
дружество – наемател преустановило заплащането на дължимите наеми, като такива не
били заплатени в периода от м. ноември 2022 г. до м. юли 2023 г. включително. С
нотариална покана от 18.05.2023 г. ищецът, в качеството си на наследник на
наемодателя, поканил ответника да освободи наетото помещение в едномесечен срок
от връчването на покана. В така предоставения срок, обаче, дружеството - наемател не
освободило отдадения под наем обект и продължило да го ползва, въпреки
противопоставянето на ищеца. Поради това последния отправя искане „**** да бъде
осъдено да му предаде държането на недвижимия имот, предмет на сключения на
15.07.2019 г. договор за наем, както и да му заплати сторените по делото разноски.
1
Исковата молба и приложенията към нея са изпратени на ответника „**** за
отговор, като такъв е подаден в законоустановения едномесечен срок. Ответникът
оспорва исковата претенция като неоснователна и недоказана. Поддържа, че
изложените в исковата молба твърдения били неверни.
Софийски районен съд, като съобрази доводите на страните и събраните по
делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.
235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното:
СРС, І-во ГО, 47-ми състав, е сезиран с иск, предявен по реда на чл. 310, ал. 1, т.
2 ГПК, с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за опразване на наето помещение и
предаване фактическата власт върху него на ищеца, поради прекратяване на наемното
правоотношение, възникнало между наследодателя на ищеца и ответника по договор за
наем от 15.07.2019 г.
За основателността на предявената искова претенция ищецът следва да докаже
наличието на валидно възникнало между неговия наследодател и ответното дружество
наемно правоотношение спрямо процесния имот при уговорен месечен наем в размер
на 500,00 лева, както и прекратяването на това правоотношение. От своя страна
ответникът следва да установи точното изпълнение на задълженията си по сключения
договор за наем, включително за заплащане на уговорения месечен наем.
В проведеното по делото открито съдебно заседание и след изрично изявление в
този смисъл на процесуалния представител на ответника са отделени като безспорни
между страните обстоятелствата, че фактическата власт върху процесния имот – ****
(****), находящ се в гр. ***** е предоставена от наследодателя на ищеца в полза на
ответното дружество на основание сключения между тях договор за наем, като
дружеството упражнявало държане върху имота без прекъсване както по времето на
действие на процесния договор за наем, така и към момента на предявяване на
разглеждания иск, като държането продължавало и към датата на съдебното заседание.
Въз основа на така отделените като безспорни между страните обстоятелства,
както и предвид представения с исковата молба и неоспорен от ответника договор за
наем от 15.07.2019 г., сключен между **** М. Т., като наемодател, и „****, като
наемател, съдът приема, че е между посочените субекти е възникнало валидно наемно
правоотношение, по силата на което ответното дружество е получило фактическата
власт върху процесния имот срещу насрещното задължение да заплаща уговорения
месечен наем в размер на 500,00 лева.
Видно от представените препис-извлечение от акт за смърт от 14.10.2022 г. и
удостоверение за наследници от 17.10.2022 г., наемодателят **** Т. е починал на
14.10.2022 г., като е оставил за свой единствен наследник по закон ищеца С. М. Т.. От
това следва, че по силата на наследственото правоприемство ищецът е встъпил в
2
правата на наемодател по процесното наемно правоотношение и като такъв разполага с
възможността да прекрати договора за наем. Позовавайки се на настъпилата смърт на
първоначалния наемодател, ищецът е отправил нотариална покана до дружеството за
освобождаване на наетото помещение, като поканата съдържа и изрично едномесечно
предизвестие за прекратяване на договора за наем на основание чл. 238 ЗЗД. Поканата
е връчена на представител на ответника на 30.05.2023 г., като това обстоятелство не се
оспорва от ответната страна. Същата не оспорва и релевираното в исковата молба
твърдение, че не е заплащала дължимия месечен наем за ползване на имота в периода
от м. ноември 2022 г. до м. юли 2023 г. Следва да се съобрази, че с доклада по делото
изрично е указано на ответника, че в негова тежест е да докаже точното изпълнение на
задълженията си по сключения договор за наем, включително за заплащане на
уговорения наем. Доказателства в тази връзка, обаче, ответното дружество не е
ангажирало.
Съгласно чл. 13, ал. 1 от процесния договор за наем, същият се сключва за срок
от пет години, считано от датата на подписването му (15.07.2019 г.). Съгласно чл. 12,
ал. 1, т. 2 и т. 3, Част V от договора, наемното правоотношение се прекратява при
изтичане на срока или с двумесечно предизвестие от наемодателя при неплащане на
две наемни вноски от страна на наемателя или неплащане на разходите за комунални
услуги в имота повече от два месеца.
Като съобрази клаузите, уреждащи прекратяването на процесното наемно
правоотношение, и установените по делото фактически обстоятелства, съдът намира,
че неправилно ищецът се е позовал на нормата на чл. 238 ЗЗД, давайки едномесечно
предизвестие на ответното дружество за прекратяване на договора за наем.
Разпоредбата на чл. 238 ЗЗД предвижда възможност за всяка от страните по договор за
наем да се откаже от него, като отправи едномесечно предизвестие до другата страна,
но само в случай че договорът е „без определен срок“. Процесният договор за наем,
обаче, е с определен срок - пет години, считано от 15.07.2019 г. Към датата на
отправяне на нотариалната покана до ответника срокът на договора не е изтекъл, от
което следва, че страните не могат да се ползват от възможността за прекратяване на
правоотношението с едномесечно предизвестие.
В исковата молба е релевирано още едно основание за прекратяване на
процесния договор, а именно неизпълнение от страна на ответника на задължението му
да заплаща месечен наем за ползването на имота в периода от м. ноември 2022 г. до м.
юли 2023 г. Както бе посочено по-горе, въпреки разпределената на ответника
доказателствена тежест, същият не е установил надлежно изпълнение на това свое
задължение през посочения период. От тук следва, че ищецът разполага с правото да
прекрати наемното правоотношение между страните с двумесечно предизвестие, на
основание чл. 12, ал. 1, т. 3, Част V от договора, поради незаплащане на дължимия
наем за период, по-дълъг от два месеца. Доколкото нотариалната покана, съдържаща
3
изразената по ясен и недвусмислен начин воля на ищеца за прекратяване на
съществуващата между страните облигационна връзка, е получена от ответника на
30.05.2023 г., то двумесечното предизвестие по чл. 12, ал. 1, т. 3, Част V от договора, е
изтекло на 30.07.2023 г. Следователно, към датата на подаване на исковата молба по
делото (31.07.2023 г.) предизвестието, установено по силата на договорните клаузи
между страните, е било изтекло и съществуващото наемно правоотношение е било
надлежно прекратено. Поради тази причина съдът намира, че „**** следва да предаде
владението върху предоставения му под наем имот, на основание чл. 233, ал. 1, изр. 1
ЗЗД, тъй като – предвид прекратяването на процесния договор – за дружеството не
съществува валидно правно основание за упражняване на фактическа власт върху
наетото помещение.
Изрично следва да се посочи, че релевираните от ответника твърдения за
извършени подобрения в имота, до заплащането на които дружеството следвало да
задържи фактическото владение върху процесния имот, не са предмет на настоящото
производство, образувано по реда на чл. 310 ГПК. При преценка основателността на
предявения по този ред иск съдът дължи произнасяне единствено относно
обстоятелството налице ли е надлежно прекратяване на съществуващото наемно
правоотношение, каквото в случая е безспорно установено.
Предвид основателността на предявения иск, право на разноски има ищцовата
страна, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК. Такива следва да бъдат присъдени в размер на
1240,00 лева за заплатени държавна такса и адвокатско възнаграждение.
По изложените съображения, Софийски районен съд, Първо гражданско
отделение, 47-ми състав,
РЕШИ:
ОСЪЖДА „****, ЕИК: ******* със седалище и адрес на управление гр. *****
на основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД, да предаде на С. М. Т., ЕГН: **********, с адрес
*****, държането върху недвижим имот, представляващ търговски обект – ****
(****), находящ се в гр. ***** в сграда с идентификатор ****, като опразни описания
имот, предоставен му за ползване по силата на договор за наем от 15.07.2019 г.
ОСЪЖДА „****, ЕИК: ******* със седалище и адрес на управление гр. *****
на основание чл. 78, ал. 1 ЗЗД, да заплати на С. М. Т., ЕГН: **********, с адрес
*****, сумата от 1240,00 лева, представляваща сторени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
4
срок от връчването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5