№ 5
гр. Пазарджик, 19.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК в публично заседание на седми
декември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Илиана Г. Димитрова Васева
при участието на секретаря Ана Здр. Ненчева
като разгледа докладваното от Илиана Г. Димитрова Васева Търговско дело
№ 20215200900139 по описа за 2021 година
Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД – за обявяване за окончателен
на предварителен договор за продажба на недвижим имот с местонахождение в гр.
Пазарджик и данъчна оценка - 26 338 лв., който е родово и местно подсъден на
Пазарджишкия окръжен съд, съединен с иск по чл. 92 ЗЗД за заплащане на договорна
неустойка и иск по 80 ЗЗД - за овластяване на кредитор извърши вместо длъжника и за
негова сметка нужните действия в изпълнение на договор за възлагане строителство.
Всички искове са предявени от Д. Х.. А.., ЕГН ********** от гр. П., ул. *** против
"Гепанстрой" ЕООД - гр. Пазарджик, ул. "П.Ю.Тодоров" № 4, ет.4,ап.15.
Обстоятелствата, на които се основат исковете накратко се свеждат до следното:
Между страните се сключил договор за строителство и продажба на недвижими
имоти /апартамент и гараж/, които ответникът следвало да изгради изцяло със свои сили и
средства в срок до 31.12.2018 г., продължен по тяхно съгласие до 30.09.2029 г. Сградата
обаче не било построена в уговорената степен на завършеност в този срок, нито до
настоящия момент. Строителството било извършено до етап "груб строеж" и имало издаден
АКТ- Образец 14 за приемане на конструкцията.
Ищецът твърди, че изпълнил точно своето насрещно задължение за заплащане цената на
недвижимите имоти в размер на 43 303 лв., като посочва подробно кога и какви суми е
превеждал на дружеството. В анекса към договора от 25.11.2020 г. законния представител на
ответника признал преводите на сумите по личната му банкова сметка като платени в
изпълнение на договора.
Тъй като неизпълнението на договорните задължения от страна на ответника
представлявали и отказ от сключване на окончателния договор за прехвърляне
1
собствеността върху апартамента и гаража ищецът предявява конститутивния иск за
обявяването на предварителния договор за окончателен помежду им.
Твърди също така, че са необходими общо 25 000 лв. за да бъдат завършени двата обекта
съобразно договореното между страните. За това ищецът иска да упражни своето право по
чл. 80 ЗЗД да извърши необходимите СМР вместо ответника и за негова сметка, като съдът
осъди длъжника да му заплати да му заплати тази сума, която е необходима като разноски за
извършване на тези действия.
Позовава се на разпоредбата на договора, в която е уговорено задължение за заплащане на
неустойка от страна на "продавача" /раздел ІV, т.4/ , като твърди, че заради неизпълнение на
договора след изтичане на крайния му срок, ответникът следва да му заплати неустойка в
размер на 2 500 лв., изчислена на база на стойността на незавършените работи,
продължителността на просрочието и установения в самата договорна клауза лимит.
На ответника е връчен препис от исковата молба с приложенията и в законния срок е
постъпил писмен отговор от тях, в който не оспорва иска по чл.19,ал.3 ЗЗД и се признава
твърдяното от ищеца неизпълнение на договора.
Оспорва се иска за заплащане на неустойка, с възражение, че се касаело за такава за
неизпълнение, която можело да се претендира само при разваляне на договора, но не и
едновременно с иск за обявяването му за окончателен по отношение продажбата на
недвижимите имоти.
Срещу третият иск не са направени възражения, след като бе уточнен петутума му като
такъв за овластяването на кредитора по реда на чл.80 от ЗЗД. Възраженията в по-рано
подадения отговор, касаещи претенция за заплащане на обезщетение за неизпълнение на
договора не следва да бъдат обсъждани, защото след оставяне на исковата молба без
движение от настоящия състав такъв иска не се поддържа и няма да бъде разглеждан.
След обсъждане на доказателства и доводите на страните, съдът прие следното:
Към исковата молба е приложен писмени договор между ищеца и ответника,
сключен на 19.05.2017 г. и два анекса към него, подписани съответно на 31.10.2018 г. и
25.11.2020 г. Договорът е наречен "за строителство и продажба на недвижими имот", което
съответства на неговия смесен характер, доколкото ищецът има едновременно качеството
на възложител на строителство и купувач по предварителен договор за продажба на
недвижими имот, а ответника - на изпълнител и продавач в същите правоотношения.
Спазена е обикновената писмена форма за действителност на предварителния договор,
предвидена в чл. 19,ал.1 ЗЗД.
Представен е нотариален акт, доказващ учредяването на право на строеж в полза на
ответното дружество, по силата на което същото е придобило собствеността върху
апартамента и гаража, предмет на иска по чл.19,ал.3, които са вече годни обекти на правото
на собственост, доколкото е представено удостоверение за тяхното завършване в "груб
строеж" или до 63% степен на завършеност, съгласно Приложение № 2 към ЗМДТ.
След като ответникът признава, а ищецът е представил и убедителни писмени
2
доказателства, че е изправна страна по договора за строителство и продажба на недвижими
имот, а продавачът е собственик на двата обекта /апартамент и гараж/, но не е изпълнили
своето задължение да прехвърли собствеността им по нотариален ред, то искът по чл.19,
ал.3 ЗЗД следва да бъде уважен, като договорът за продажбата на имотите се обяви за
окончателен. Изтекъл е предвидения в анекса краен срок да извършване на строителството и
предаване на обектите, а и самата искова молба представлява покана за изпълнение на
задължението за сключване на окончателен договор. Ето защо са налице всички
предпоставки за уважаване на конститутивния иск за обявяване на договора за окончателен.
Основателен е иска за осъждане на ответника да заплати претендираната от ищеца
договорна неустойка. Страните са уговори изрично, че такава се дължи при неизпълнение в
срок на договора за строителство, което не се оспорва от изпълнителя, а се доказва и от
представеното в открито съдебно заседание удостоверение за установяване степента на
завършеност на обектите. Ето защо неоснователно е възражението, че такава неустойка би
се дължала при разваляне на договора, но не и при предявяване и уважаване на иска за
обявяване на договора за окончателен в частта му за продажбата на имотите. Точно
обратното, в случай на забавяне на строителството, възложителят има право на получи
неустойка, като компенсация на вредите от това неточно във времето изпълнение, без да е
необходимо да доказва техния действителен размер. Начинът на изчисления на неустойката
е ясно описан в договора и следва да се определи на база на установената с помощта на
вещо лице стойност на незавършените работи. Предвид дългия период на забавата - от
30.09.2019 г. до датата на предявяване на иска -27.11.20 г., неустойката в размер на 0,1 % на
ден върху 37 739,72 лв., колкото е стойността на незавършените работи, според прието
заключение на вещото лице, надхвърля установения в договорната клауза лимит от 10 %
върху тази стойност - 3 773,97 лв., поради което следва да се приеме действително
дължимата неустойка е именно 3 773,97 лв., но тъй като ищецът претендира 2 500 лв.,
очевидно искът му е доказан по своето основание и размер и следва да бъде уважен изцяло.
Основателен е третият иск, с правно основание чл. 80 от ЗЗД, който предвижда
специална защита на кредиторите, при неизпълнение на задължение за действие, което може
да бъде извършено от друго лице. Няма съмнение, че възложителят по договор за
извършване на строителство, който изправна страна по него, може да се възползва от
правото по чл.80 ЗЗД и да бъде овластен да изпълни лично или чрез другиго действията,
необходими за завършване на строителството, в съответствие с договора, и това да стане за
сметка на длъжника. За сметка на длъжника ще рече, че със съдебното решение, с което се
уважава иска по чл. 80 изпълнителят по договора за строителство се осъжда да заплати на
ищеца /възложител/ сумата, която е установено, че е необходима като разходи за изпълнение
на дължимите според договора, но неосъществени от ответника СМР. Те са установени по
вид и количество и разходите за извършването им са остойностени от назначеното по делото
вещо лице, чието заключение не е оспорено по време на неговото изслушване и съдът няма
основани да не го възприеме като пълно, обосновано и вярно.
Според заключението общия размер на разходите, необходими за завършването на
3
процесния апартамент и гараж във вид, отговарящ на уговореното съгласно Приложение №
1 към договора е 37 739,72 лв. Тъй като ищецът претендира по-малка сума и не направи
увеличение на иска след изслушване и приемане на заключението, то по искът му с правно
основание чл.80 ЗЗД ответникът следва да бъде осъден да заплати претендираното от него в
размер на 25 000 лв. а осн. чл. 78, ал.1 ГПК ответникът дължи на ищеца и сторените
разноски по делото, които възлизат на 3 389,72 лв.
При уважаване на иска за обявяване на договора за окончателен на осн. чл.364, ал.1 от
ГПК ищецът заплаща разноските, следващи се по прехвърляне на имота, като се впише
възбрана върху същия за тия разноски, а именно - сумата от 790,14 лв., определена на осн.
чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ във връзка с чл. 46, ал. 2, т. 1 от същия закон. Става дума за местния
данък, дължим при възмездно придобиване на недвижим имот, който съдът определя в
съответствие със закона - в размер на 3% на база данъчната оценка на имуществото, предмет
на предварителния договор, която е общо 26 338лв., видно от удостоверението, издадено на
11.02.2021 г. от Община – гр. Пазарджик.
Освен това следва да се заплатят разноските по прехвърляне на имотите, определени
съгласно чл.85 от ЗННД и чл.8 от Тарифата за нотариалните такси. Като база за определяне
на размера им следва да послужи уговорената цена за придобиването им, която е 48 303 евро
е по-висока от данъчната оценка. Разноските в размер на 699, 90 лв. следва да бъдат платени
по сметка на Пазарджишкия окръжен съд.
На осн. чл. 364, ал.2 от ГПК препис от решението може да се издаде, едва след като
ищецът докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето, т. е. посочения по-горе
местен данък, както и останалите дължими данъци и такси за имота. Това следва да се
удостовери от него със съответните официални документи. В настоящият процес съдът не
може да упражни докрай правомощията на нотариус, в частност – да изисква декларация от
продавача за липса на данъчни задължения за имота, тъй като би се стигнало до
неблагоприятен за ищеца резултат, поради бездействие на ответника.
Искът следва да бъде уважен, с приложението на чл. 364, ал.2 ГПК – издаването на
препис от решението да стане едва след доказване липсата на задължения за данъци и такси
за имот.
По изложените съображения и на осн. чл. 19, ал. 3 от ЗЗД във вр. чл. 362-364 от
ГПК, Пазарджишкият окръжен съд съд
РЕШИ:
4
По иска с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, предявен от Д. Х.. А..,
ЕГН ********** от гр. П., ул. *** против " Гепанстрой" ЕООД - гр.
Пазарджик, ул. "П.Ю.Тодоров" № 4, ет.4,ап.15:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 19.05.2017 г. между купувача
Д. Х.. А.., ЕГН ********** от гр. П., ул. *** и продавача " Гепанстрой"
ЕООД - гр. Пазарджик, ул. "П.Ю.Тодоров" № 4, ет.4,ап.15 предварителен
договор за покупко-продажба на недвижими имоти, представляващи: Апартамент №
8 с площ 93,60 кв.м, състоящ се от две спални, всекидневна, баня с тоалетна,
тоалетна, коридор и две тераси, разположен на трети етаж, при съседи:
апартамент № 7, апартамент № 9, коридор и улица, заедно с 9,12 %,
равняващи се на 10,55 кв. м. идеални части от общите части на сградата, и
гараж № 2 с площ от 18.90 кв. м. при съседи: склад № 2, Склад № 1,
коридор, стълбищна клетка и двор, заедно с 1,61 % , равняващи се на 1,86 кв.
м. идеални части от общите части на сградата, намиращи се в новострояща се
сграда, с адрес: гр. П., ул. ***, в УПИ *** в кв.196, с идентификатор ***7 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Пазарджик.
Указва на ищеца, че може да впише решението, в частта за обявяване на
договора за окончателен, в 6 месечен срок от влизането му в сила.
ОСЪЖДА " Гепанстрой" ЕООД - гр. Пазарджик, ул. "П.Ю.Тодоров"
№ 4, ет.4,ап.15 ДА ЗАПЛАТИ на Д. Х.. А.. , ЕГН ********** от гр. П., ул.
*** договорна неустойка в размер на 2 500 лв. на осн. т.4 от Раздел ІV от
Договор за строителство и продажба на недвижим имот от 19.05.2017 г.,
поради неизпълнение в срок да задължението за извършване на
строителството.
По иска, предявен на основание чл.80,ал1 от ЗЗД: Овластява ищеца
Д. Х.. А.., ЕГН ********** от гр. П., ул. *** , в качеството му на кредитор,
да извърши за сметка на длъжника „Гепанстрой" ЕООД - гр.
Пазарджик, ул. "П.Ю.Тодоров" № 4, ет.4,ап.15, лично или чрез трето лице,
недовършените строителни работи в двата обекта, описани по-горе
/апартамент и гараж/ съгласно уговореното в Договор за строителство и
продажба на недвижим имот от 19.05.2017 г. , като осъжда „Гепанстрой"
ЕООД - гр. Пазарджик, ул. "П.Ю.Тодоров" № 4, ет.4,ап.15 да му заплати
сумата 25 000 лв. – разходите, необходими за извършване на описаните
5
действия, заедно със законната лихва, считано от 27.11.2020 г. до
окончателното плащане.
Осъжда „Гепанстрой" ЕООД - гр. Пазарджик, ул. "П.Ю.Тодоров" № 4, ет.4,ап.15
ДА ЗАПЛАТИ на Д. Х.. А.. , ЕГН ********** от гр. П., ул. *** разноските по делото в
размер на 3 389,72 лв.
ОСЪЖДА Д. Х.. А.., ЕГН ********** от гр. П., ул. *** да заплати в полза
на Община – гр. Пазарджик, Дирекция „Местни данъци и такси“ сумата 790,14 лв.. –
местен данък за възмездно придобиване на недвижим имот, а по сметка на Пазарджишкия
окръжен съд - 699,90 лв. разноските по прехвърляне собствеността върху
имотите, определени съгласно чл.85 от ЗННД и чл.8 от Тарифата за
нотариалните такси, като на осн. чл.364, ал.1 от ГПК НАРЕЖДА ДА СЕ ВПИШЕ
ВЪЗБРАНА върху имотите, за които договорът се обявява за окончателен до изплащане на
тези задължения.
Препис от решението да се изпрати на “Служба по вписванията” при Районен
съд – гр. Пазарджик, за изпълнение нареждането за вписване на възбраната.
Препис от влязлото в сила решение да не се издава, докато ищецът не докаже, че е
платен данъка за придобиване на имотите, разноските по прехвърляне на собствеността им,
както и останалите данъци, дължими за тях.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Пловдивския апелативен съд в 2 –
седмичен срок от получаване на препис от страните.
Съдия при Окръжен съд – Пазарджик: _______________________
6