РЕШЕНИЕ
№ 185
гр. София, 11.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 12-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на единадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Атанас Кеманов
Членове:Джулиана Петкова
Надежда Махмудиева
при участието на секретаря Росица Й. Вьонг
като разгледа докладваното от Надежда Махмудиева Въззивно гражданско
дело № 20211000502391 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК, образувано по Въззивна жалба
вх.№326502/10.06.2021 г., подадена от „ФАРТТ“ООД, чрез адв. В.Б., срещу Решение
№262917/10.05.2021 г., постановено по гр.д.№137/2020 г. на СГС, ГО I-1 състав, с
което по предявен от Д. М. К. против „ФАРТТ“ООД иск с правно основание чл.19, ал.3
от ЗЗД, е бил обявен за окончателен сключеният на 19.04.2019 г. между Д. М. К., като
купувач, и „ФАРТТ“ООД, като продавач, предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот: Апартамент №2, находящ се в гр. ***, бул.“***“№*, ет.*, с площ от
109 кв.м., състоящ се от три стаи, вестибюл, кухня, баня, балкон към двора и входно
антре, при съседи: изток: бул.“Христо Смирненски“, юг – калкан със съпритежателски
дом К. Д., запад – двор, север – стълбище и коридор, заедно със зимнично помещение с
площ от 9.20 кв.м. и таванско помещение с площ от 4 кв.м., както и 34/300 ид.ч. от
общите части на сградата и от дворното място, в което е построена същата,
представляващ самостоятелен обект в посочената сграда с идентификатор
68134.902.11.1.2, ПРИ УСЛОВИЕ, че купувачът Д. М. К. заплати на продавача
„ФАРТТ“ООД, в двуседмичен срок от влизане в сила на решението остатъкът от
продажната цена за имота в размер на 9604,16 лв. Релевирани са оплаквания за
неправилност и незаконосъобразност на решението. Съдът необосновано е приел, че
извършените плащания от ищцата са били в изпълнение именно на договора от
19.04.2019 г. – два от извършените банкови преводи от ищцата, на обща стойност
28124 лв. са преведени по лична сметка на лицето М. С., а не по сметка на ответното
дружество, поради което след приспадането им се установява, че ищцата е превела на
продавача сума до размера от 104 272 лв., с което не е изпълнила задължението си да
1
плати авансово сумата 117 000 лв. От своя страна ответникът е изправна страна по
договора, тъй като сключването на окончателния договор не е могло да се осъществи
по обективни причини – изтичане срока на валидност на данъчната оценка, а ищцата е
отказала сключването на договора на предложената по-късна дата 11.11.2019 г.
Съдът необосновано е приел, че представеният по делото анекс от 12.07.2019 г. е
валиден и обвързва страните, въпреки че не е подписан от страните, но в случай, че се
приеме този извод на съда, то срока за сключване на окончателен договор с този анекс
е удължен до 19.01.2020 г., в който срок ответниците са отправили до ищцата валидна
покана за сключване на окончателен договор, която не е била приета от ищцата. Съдът
неправилно приема, че не е налице уговорка за обратно изкупуване – в приложеното
писмо от 30.07.2019 г. се говори за „откупка“, и се установява уговорка за обратно
изкупуване на имота, след като бъде прехвърлен на ищцата, поради което
предварителният договор е фидуциарна сделка, която е нищожна на осн. чл.26, ал.1,
пр.2 от ЗЗД, и съдът е бил длъжен да прогласи нищожността, след като я констатира.
Допуснати са нарушения на процесуалните правила, като съдебното дирене е
приключено, без да се даде възможност на ответника да се ползва от поисканите с
отговора и допуснати от съда гласни и писмени доказателства – двамата свидетели М.
М. и адв. В. К., към връченото на 19.01.2021 г. съобщение до ответника същия е само
уведомен за назначената ССчЕ, без да е приложено самото разпореждане, и без да е
посочена датата на следващото съдебно заседание. По този начин неправилно е
приложен чл.56, ал.2 от ГПК относно съдебното заседание на 16.02.2021 г.
Въззивната жалба е депозирана в срока по чл.259, ал.1 от ГПК, от процесуално
легитимирана страна с правен интерес, чрез надлежно упълномощен процесуален
представител, отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 от ГПК, поради което е
процесуално допустима и подлежи на разглеждане.
Препис от въззивната жалба е връчен на насрещната страна, и в срока по чл.263,
ал.1 от ГПК е постъпил Писмен отговор на въззивната жалба вх.№341477/02.08.2021 г.,
подаден от Д. М. К., чрез адв. В.Х. и адв. В. Д.. Поддържа се становище за
неоснователност на въззивната жалба. Неоснователни са възраженията за ненадлежно
плащане на част от уговорената продажна цена по лична сметка на лицето М. С. –
възражението е преклудирано, тъй като не е заявено в срока за отговор на исковата
молба, не е била оспорвана и представителната власт на М. С., като управител на
дружеството, при получаване на посочените плащания, а и по делото е представен
изходящ от ответника документ – разписка за получени суми и оставащи такива в
табличен вид, изпратена по електронна поща на 16.06.2019 г. от М. С., в чието
съдържание е включено признание за получаването на посочените суми именно за
заплащане на цената на процесния апартамент. Приетата по делото ССчЕ установява,
че ищцата е платила авансово повече от договореното, като неплатеният остатък в
размер на 10 004,16 лв. е в пъти по-малък от договорения остатък, платим при
сключването на окончателния договор, в размер на 35 400 лв. Неоснователно се
поддържа липса на виновно неизпълнение на договора от страна на ответника, като
изтъкнатата причина – изтекъл срок на данъчната оценка – обективно не е
съществувала, и по естеството си не съставлява обективна пречка за сключване на
окончателния договор. Уговореният краен срок за сключване на окончателен договор е
бил 19.07.2019 г., и е бил достатъчен на продавача да актуализира данъчната оценка.
Правилно съдът е приел анекса за подписан, въз основа на направеното изявление от
представляващия дружеството в изпратено до купувача електронно писмо. Правилно
съдът не е ценил като доказателство писмото от 17.07.2019 г., тъй като същото е било
2
представено по делото несвоевременно. Не са налице уговорки за обратно изкупуване
на имота. Не е налице процесуално нарушение на съда във връзка с недопускането на
свидетели – съдът е дал възможност на страните да уточнят доказателствените си
искания за разпит на свидетели, а ответникът не се е възползвал от дадената му
възможност, поради което несъбирането на гласните доказателства не е по вина на
решаващия съд. Не е налице нарушение в призоваването на ответника – същият е бил
редовно уведомен за датата на първото съдебно заседание, след което е бил длъжен сам
да следи за последващите съдебни заседания, когато датата за тях е обявена от съда по
време на предходното открито съдебно заседание. Настоява се за оставяне на
въззивната жалба без уважение, и присъждане на направените деловодни разноски за
въззивната инстанция, включително на адвокатско възнаграждение.
На основание чл.269 от ГПК, при извършената служебна проверка съдът намира,
че обжалваният съдебен акт е постановен от законен състав на компетентен съд, в
изискуемата от закона форма и е подписан, поради което е валиден. Същият е
постановен от родово и местно компетентния съд, по иск, предявен от и срещу
процесуално легитимирани страни, поради което е допустим. По правилността на
решението съдът е ограничен от оплакванията във въззивната жалба.
Въз основа на събраните по делото доказателства, на осн. чл. 235 от ГПК, съдът
намира следното:
По делото между страните не се спори, че на 19.04.2019 г. между „Фартт“ООД,
представлявано от М. С. С., от една страна като продавач, и от друга страна Д. М. К.,
като купувач, е бил сключен приложения към исковата молба /на л.11/ предварителен
договор за покупко-продажба на недмижим имот - самостоятелен обект в сграда, с
идентификатор 68134.902.11.1.2, представляващ жилище - Апартамент №2, находящ се
в гр. ***, бул.“***“№*, ет.*, с площ от 109 кв.м., състоящ се от три стаи, вестибюл,
кухня, баня, балкон към двора и входно антре, при съседи: изток: бул.“Христо
Смирненски“, юг – калкан със съпритежателски дом К. Д., запад – двор, север –
стълбище и коридор, заедно със зимнично помещение с площ от 9.20 кв.м. и таванско
помещение с площ от 4 кв.м., както и 34/300 ид.ч. от общите части на сградата и от
дворното място, в което е построена същата, при уговорена продажна цена в размер на
сумата от 152 400 лева.
С исковата молба ищцата Д. М. К. е предявила иск с правно основание чл.19,
ал.3 от ЗЗД, за обявяване за окончателен на така сключения между страните
предварителен договор. Изложени са твърдения, че в договора е уговорено ищцата да
заплати на продавача следните суми:
Задатък в размер на 45 700 лв., от които 10 000 лв. при сключването на
предварителния договор, и 35 700 лв. – на вноски по банков път;
Остатъкът от сумата в размер на 106 700 лв. да бъде заплатен, както следва:
71300 лв. да бъде заплатена на „Райфайзенбанк“АД за погасяване на
задълженията на продавача за главница и такси за предсрочно погасяване
3
на ипотечен кредит, обезпечен с учредена ипотека върху имота;
35 400 лв., която сума да бъде заплатена със собствени средства на
купувачите в деня на нотариалното изповядване на договора.
Ищцата твърди, че е заплатила на продавача, съгласно уговореното, общо
сумата от 132 410 лв., като остатъкът до пълния размер на уговорената продажна цена,
в размер на 9 590 лв. не са заплатени, тъй като са уговорени с падеж при изповядване
на окончателния договор пред нотариус. След изплащане на уговорената част от
продажната цена за погасяване на задълженията на продавача към „Райфайзенбанк“АД
по неговия ипотечен кредит, вписаната върху имота ипотека била заличена. Въпреки
изплащането на уговорената част от продажната цена, ответното дружество не
изпълнило задължението си да прехвърли на ищцата собствеността върху имота по
съответния ред с нотариален акт, а започнало да поставя на купувача условия, при
които ще изпълни това свое задължение, каквито не били уговорени в предварителния
договор. Ето защо, се иска от съда обявяване на предварителния договор за
окончателен.
В тежест на ищеца по така предявения иск, е да установи по несъмнен начин
сключването на валиден предварителен договор за продажба на недвижим имот – в
предвидената в закона форма и с изискуемото от закона съдържание, че ответникът е
собственик на недвижимия имот към момента на приключването на съдебното дирене,
както и че са изпълнени поетите от купувача задължения по предварителния договор.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът „Фартт“ООД е оспорил предявеният иск,
като е релевирал възражение за нищожност на предварителния договор, като
привиден, и като фидуциарна сделка – с уговорка за обратно изкупуване, при връщане
на дадените от ищцата суми, които в действителност били дадени като заем. Твърди
се, че именно в изпълнение на прикрития договор за заем, представляващият
дружеството М. С. лично е дал на ищцата сумата от 13 000 евро, като връщане на
дадените преди това от ищцата на заем суми, а също така били извършени и други
преводи за връщане на заема от дъщерите на М. С. – М. и М. /които преводи не се
уточняват по размер и дати на плащанията/.
Едва с въззивната жалба за пръв път е релевирано възражение, че ищецът е
неизправна страна по договора, тъй като част от платените от ищцата суми в размер на
28 124 лв. са били преведени по лична сметка на лицето М. С., а не на продавача
„ФАРТТ“ООД, поради което не следва да се приемат „като валидни по смисъла на
сключения между страните договор“, и е налице неизпълнение на задължението на
ищеца по чл.2 от договора да изплати общо сума в размер на 117 000 лв. до 19.07.2019
г. Оспорва се също относимостта на извършените от ищцата плащания чрез банкови
преводи без посочено в тях основание за плащането, към изпълнението на
задълженията й по предварителния договор. Тези възражения са релевирани
несвоевременно, извън срока по чл.131 от ГПК, поради което били са извън предмета
на спора пред първостепенния съд. Същите на осн. чл.133 от ГПК са преклудирани,
поради което и не следва да се обсъждат от въззивната инстанция.
Така релевираното от ответника възражение е с правно основание чл.152 от ЗЗД
– претендира се нищожност на предварителния договор за продажба на недвижим
4
имот, като уговорено между страните прехвърляне на собственост, с цел обезпечаване
на договор за заем, с уговорен предварително начин на удовлетворяване на кредитора,
различен от предвидения в закона. В тежест на ответника е да установи
съществуването на твърдяното заемно правоотношение, което се твърди да е
обезпечено с процесния предварителен договор за продажба на недвижим имот, както
и постигнатото между страните съгласие за удовлетворяване на кредитора при
неизпълнение на задължението за връщане на заемната сума, чрез прехвърляне на
собствеността.
Във връзка с релевантните по делото обстоятелства, съдът намира следното:
От приетото по делото писмено доказателство – Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 19.04.2019 г. /на л.11 от делото на СГС/ се
установява, че ответникът „ФАРТТ“ООД, представлявано от управителите М. С. С. и
М. К. Г., в качеството на обещател – продавач, от една страна, и от друга страна
ищцата Д. М. К., в качеството на купувач, са сключили писмен договор с характер на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с който продавачът
„ФАРТТ“ООД се е задължил да прехвърли на купувача Д. М. К., в съответната форма
на нотариален акт, собствеността върху своя недвижим имот, представляващ жилище –
Апартамент, находящ се в гр. ***, бул.“***“№*, партер, със застроена площ от 109
кв.м., състоящ се от три стаи, вестибюл, кухня, баня-клозет, балкон към двора и входно
антре, при съседи: изток: бул.“Христо Смирненски“, юг – калкан със съпритежателски
дом К. Д., запад – двор, север – стълбище и коридор, заедно със зимнично помещение с
площ от 4 кв.м., при посочени в договора съседи, и таванско помещение с площ от 4
кв.м., при посочени в договора съседи, заедно с 34/300 ид.ч. от общите части на
сградата и от дворното място, в което е построена същата, съставляващо УПИ V-11 от
квартал 69 по плана на гр. София, местност Лозенец, при съседи за УПИ: бул.“Хр.
Смирненски“, К. Д., А. Б., Т. П.. Посочено е в договора, че така описаният недвижим
имот е обременен с договорна ипотека в полза на „Райфайзенбанк“АД срещу кредит,
отпуснат от банката на продавачите за закупуването на апартаманта – предмет на
сделката, и няма други тежести върху имота или вписани искови молби, или
претенции или права на трети лица. Продавачът се легитимира като собственик на
имота с Нотариален акт №32, т.I, рег.№536, д.№26/2014 г. на Нотариус Ц. Д. с рег.
№*** на НК, вписан в СВп – гр. София с вх.рег.№6042, акт №127, т.XIII, д.
№4313/14.02.2014 г.
С чл.2 от договора е уговорена окончателна продажна цена на имота в размер
на 152 000 лв., с включен в тази сума ДДС, платима със собствени средства на
купувача, по следния начин:
Задатък по смисъла на чл.93 от ЗЗД в размер на 45700 лв., в това число 10 000
лева, платими на продавача при подписването на договора, и 35 700 лв., платими
на две вноски по банков път;
Сумата от 71 300 лв., платима чрез погасяване на задълженията на продавача към
„Райфайзенбанк България“АД за главница и такси за предсрочно изплащане на
договор за ипотечен кредит, както и за нотариални такси по заличаване на
ипотеката;
Остатъкът от продажната цена в размер на 35 400 лв. е платима в деня на
нотариалното изповядване на сделката, със собствени средства на купувача, част
от която в размер на сумата от 25 400 лв. е платима по банков път, а част в размер
на сумата от 10 000 лв. е платима в брой.
В чл.3 от договора е уговорен 3-месечен срок за сключването на окончателния
5
договор във форма на нотариален акт, като продавачите се задължават да представят
пред нотариуса необходимите за сключването на окончателния договор документи –
нотариален акт, данъчна оценка, скица на самостоятелния обект в сграда, съгласно
кадастралната карта, протокол за решение на продавача, и останалите изискуеми от
нотариуса документи.
От представената Разписка от 20.04.2019 г. /на л.14/ се установява, че М. К. Г., в
качеството си на управител и представляващ „ФАРТТ“ООД, е получила от Д. М. К.
сумата от 10 000 лева, представляваща „авансово плащане по Предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот от 20.04.2019 г., намиращ се в гр. ***,
бул.“***“№*“.
От приетото по делото заключение на съдебно-счетоводна експертиза вх.
№272861/02.02.2021 г. /на л.104/ се установява, че с представените по делото платежни
документи за 5 броя банкови преводи на л.15-л.19, са извършени преводи на суми в
евро, на обща левова равностойност от 122 395,84 лева, с наредител Д. М. К., както
следва:
На 23.04.2019 г. е извършен превод на сумата от 5 880 евро, с левова
равностойност 11 500 лева, по банкова сметка с IBAN: **********, с получател
М. С.;
На 02.05.2019 г. е извършен превод на сумата от 25 000 евро, с левова
равностойност 48 895,75 лева, по банкова сметка с IBAN: **********, с
получател „ФАРТТ“ООД;
На 03.05.2019 г. е извършен превод на сумата от 8 500 евро, с левова
равностойност 16 624,56 лева, по банкова сметка с IBAN: **********, с
получател М. С.;
На 03.05.2019 г. е извършен превод на сумата от 9 500 евро, с левова
равностойност 18 580,39 лева, по банкова сметка с IBAN: **********, с
получател „ФАРТТ“ООД;
На 23.06.2019 г. е извършен превод на сумата от 13 700 евро, с левова
равностойност 26 794,87 лева, по банкова сметка с IBAN: **********, с
получател „ФАРТТ“ООД.
След извършване на плащане на сумата от 10 000 лв. в брой, съгласно разписка
от 20.04.2019 г. и 5 броя банкови преводи на обща левова равностойност от 122 395,84
лв., общата платена сума е в размер на 132 395,84 лв.
От Нотариален акт №32, т.I, рег.№536, д.№26/2014 г. на Нотариус Ц. Д. с рег.
№*** на НК, вписан в СВп – гр. София с вх.рег.№6042, акт №127, т.XIII, д.
№4313/14.02.2014 г., се установява, че на 14.02.2014 г. ответното дружество
„ФАРТТ“ООД е придобило чрез договор за покупко-продажба, недвижимия имот,
описан в процесния предварителен договор за покупко-продажба. При придобиването
на имота част от продажната цена, в размер на 140 000 лв. /от общо платена цена
155 300 лв./ е била заплатена със заемни средства от „Райфайзенбанк /България/“ЕАД,
съгласно Договор за срочен банков кредит №89102/29.10.2013 г., изменен и допълнен с
Анекс №1/04.12.2013 г. и Анекс №2/14.02.2014 г., обезпечен с договорна ипотека
върху същия имот в поза на Банката.
От Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека от 14.02.2014 г. с №33,
т.I, рег.№537, дело№27 от 2014 г. на Нотариус рег.№*** на НК, вписан с вх.рег.
№6043/14.02.2014 г., акт №105, т.2, оп.кн.№4314/14.02.2014 г. на СВп-София /на л.56/
се установява, че договорната ипотека е учредена от Кредитополучателя „ФАРТТ“ООД
6
върху процесния недвижим имот за обезпечаване на задълженията Договор за срочен
банков кредит №89102/29.10.2013 г., изменен и допълнен с Анекс №1/04.12.2013 г. и
Анекс №2/14.02.2014 г., в размер на 140 000 лв.
От Молба до Службата по вписванията към СРС, вписана по имотни партиди
№305476 и 305477, с вх.рег.№30261, акт №218, т.22 на 20.05.2019 г. /на л.52/ се
установява, че Кредитора „Райфайзенбанк (България)“ЕАД е поискал да бъде заличена
договорната ипотека акт №105, т.2, вх.№6043, дело№4314 от 14.02.2014 г. на СВп-
София, която дружеството „ФАРТТ“ООД е учредило върху процесния недвижим
имот, за обезпечаване на заем в размер на 140 000 лв., поради окончателно изплащане
на получения кредит.
От Справка по данни за имот от електронна партида №305476/17.02.2014 г. на
Службата по вписванията – гр. София /на л.113/ се установява, че върху процесния
имот е била вписана на 14.02.2014 г. договорна ипотека в полза на „Райфайзенбанк
/България/“ЕАД, с вх.рег.№6043/14.02.2014 г., акт №105, т.2, оп.кн.№4314/14.02.2014 г.
От същата справка се установява, че така вписаната върху имота ипотека е била
заличена на 20.05.2019 г., като заличаването е вписано с вх.рег.№30261, акт №218,
т.22. Установява се също, че до вписването на исковата молба на Д. М. К., по която е
било образувано настоящото дело, с вх.рег.№6614/12.02.2020 г., дв.вх.рег.№6844, акт
№81, т.2, оп.кн. №4878/12.02.2020 г., процесният недвижим имот не е отчуждаван и не
е бил обременяван с други тежести и искови молби.
От така събраните по делото доказателства съдът намира за установено от
правна страна, че страните са сключили помежду си предварителен договор за
покупко-продажба на процесния недвижим имот, в изискуемата от чл.19, ал.1 от ЗЗД
писмена форма, и с изискуемото от чл.19, ал.2 от ЗЗД съдържание – съдържащ
индивидуализиране на имота-предмет на сделката по неговото предназначение,
местонахождение, площ и граници, с уговорена продажна цена и начин на плащане, и
срок за сключването на окончателния договор във формата на нотариален кат, като в
договора е отразена и вписаната вещна тежест върху имота – ипотека за обезпечаване
на договор за кредит. Автентичността на подписите и съдържанието на договора не се
оспорват от ответника. В срока по чл.131 от ГПК не е оспорено получаването на
извършените от ищцата плащания по приложените към исковата молба доказателства
за извършени от нея банкови преводи - на 23.04.2019 г. сумата от 5 880 евро; на
02.05.2019 г. сумата от 25 000 евро; на 03.05.2019 г. сумата от 8 500 евро; на 03.05.2019
г. сумата от 9 500 евро; на 23.06.2019 г. сумата от 13 700 евро. Релевираните от
ответника възражения касаят основанието на извършените плащания, като се твърди,
че сумите са предоставени от ищцата на заем, задължението за връщане на който било
обезпечено с процесния предварителен договор.
За установяване на релевираното от ответника правоизключващо възражение с
правно основание чл.152 от ЗЗД, ответникът не е ангажирал доказателства.
Представените от ищцата с исковата молба електронни писма не са оспорени от
ответника в срока по чл.131 от ГПК. От съдържащото се изявление в електронно писмо
от 16.06.2019 г. от М. С., в качеството му на представляващ ответното дружество
/изпратено от електронна поща на дружеството с електронен адрес: fartt.ltd@dbv.bg/ се
установява от приложената таблица на л.33, че получените преводи на обща
приблизителна стойност от 48 791,60 евро, са били приети като платени от ищцата с
основание „апартамент“ /посочено като тема на писмото на л.32/, в това число на
23.04.2019 г. по банкова сметка в „UBBS“, с посочена в писмото приблизителна левова
равностойност от 11 474,82 лв. и удържани такси в размер на 22,50 /лв. или евро – не е
7
уточнено/; на 03.05.2019 г. на сума в евро по банкова сметка в „RAIFF“ с посочена в
писмото приблизителна левова равностойност от 48 800 лв.; на 05.05.2019 г. по
банкова сметка в „RAIFF“ на сума в евро с посочена в писмото приблизителна левова
равностойност от 18 525 лв.; на 06.05.2019 г. по банкова сметка в „UBBS“, на сума в
евро с посочена в писмото приблизителна левова равностойност от 16 387,57 лв.
Посочените приблизителни суми на общата сума в евро, както и приблизателната
левова равностойност на преводите, кореспондират с извършените преводи от ищцата
по дати и размери в евро, както и с изчислените от ССЕ левови равностойности на
извършените плащания на 23.04.2019 г. на сумата от 5 880 евро; на 02.05.2019 г. на
сумата от 25 000 евро; на 03.05.2019 г. на сумата от 8 500 евро; на 03.05.2019 г. на
сумата от 9 500 евро. Твърденията за наличие на прикрит договор за заем не се
подкрепят и от електронни писма от 19.07.2019 г. и от 26.07.2019 г. /второто в отговор
на писмо от ищцата от 24.07.2019 г., в което изрично се намерение за покупка на
имота/, изходящи от М. С., като представляващ ответното дружество, от електронния
адрес на ответника и адресирано до ищцата /първото с неоспорен превод на л.40,
второто на л.45/, с които изявления, изходящи от ответника, се сочи постигнато между
страните съгласие апартамента да бъде закупен от ищцата /“Д.“/. При така събраните
по делото доказателства, при лежаща върху ответника доказателствена тежест, не се
установява по несъмнен начин да е бил сключен между страните договор за заем на
парична сума, който се твърди да е обезпечен с процесния предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот. Твърдения договор за заем на първо място не е
индивидуализиран от ответника – не е уточнено кой е заемополучателят по него, и
съществените му условия – каква е била общата предоставена от ищцата заемна сума,
при какви условия е предоставена, в какъв срок е уговорено връщането й. Твърденията
на ответника за сключен между страните обезпечен договор за заем /със
заемополучател ответното дружество/, прикрит с процесния предварителен договор, не
се подкрепят и от твърденията на ответника в отговора на исковата молба, че част от
продажната цена /неуточнено кога, по какъв начин, и каква част/ е била „върната“ на
ищцата от физическите лица М. и М., както и че лично от физическото лице М. С. била
„върната“ сумата от 13 000 евро. При липса на успешно проведено доказване по
несъмнен начин на твърдяната от ответника симулация, прикриваща обезпечен договор
за заем, възражението за нищожност на процесния договор на осн. чл.152 от ЗЗД
следва да се отхвърли, като неоснователно.
Същевременно, от събраните по делото доказателства се установява
категорично, че ищцата е привела на ответника – по банкова сметка на дружеството,
както и по банкова сметка на М. С., в качеството му на управител и представляващ
дружеството, общо сумата от 122 395,84 лв. Същевременно, не се оспорва и се
установява извършено плащане на сумата от 10 000 лв. в брой, предадена от ищцата, в
качеството на купувач, на М. К. Г., в качеството на управител на „ФАРТТ“ООД,
съгласно разписка от 20.04.2019 г., с което общата платена от купувача сума в левова
равностойност е в размер на 132 395,84 лв.
Ищецът претендира, че окончателната продажна цена, уговорена първоначално в
предварителния договор от 19.04.2019 г., е била впоследствие коригирана със сключен
между страните Анекс от 12.07.2019 г. /представен с исковата молба на л.35/, съгласно
който страните са постигнали съгласие срокът на договора да бъде удължен с 6 месеца,
като крайният срок за сключването на окончателния договор е отложен до 12.01.2020
г., и е намалена окончателната продажна цена от първоначално уговорените 152 000
лв. на 142 000 лв., като платената в брой сума от 10 000 лв. на 20.04.2019 г. ще бъде
8
върната от продавача на купувача, за да бъде внесена от него в полза на продавача по
банков път. Представеният анекс е едностранно подписан само от купувача, като
липсва подпис на лице, представляващо дружеството – продавач. Доколкото
разпоредбата на чл.19, ал.1 от ЗЗД изисква писмена форма за действителност на
предварителния договор за прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти,
измененията на такъв договор също следва да бъдат извършени в същата форма за
действителност. В представената по делото електронна кореспонденция – в електронно
писмо от 22.07.2019 г. /на л.44, чието авторство и съдържание не е оспорено от
ответника/, се съдържа изявление: „Анексът е готов и подписан,…“, но същото не
възпроизвежда съществените уговорки на представения анекс от 12.07.2019 г., в това
число постигнато съгласие за намаляване на продажната цена от 152 000 лв. на 142 000
лв. Насрещно изявление на ответника за съгласие в този смисъл не се съдържа и в
останалите електронни писма, за да бъде прието за установено, че е налице валидно
сключен писмен договор от разстояние със съдържанието на представения по делото
Анекс от 12.07.2019 г. /на л.35/. Ето защо, съдът намира, че макар да е налице
електронен документ, по смисъла на чл.3, ал.1 от ЗЕДЕУУ във вр. чл.3, т.35 от
Регламент (ЕС) № 910/2014 г. на ЕП и Съвета, то не е налице електронно изявление по
смисъла на чл.3, ал.2 от ЗЕДЕУУ за съгласие с конкретното съществено съдържание на
представения от ищеца Анекс от 12.07.2019 г., за да е спазена писмената форма за
действителност, изискуема от чл.19, ал.1 от ЗЗД. Ето защо, съдът намира да не е
установено по несъмнен начин, при лежаща върху ищеца доказателствена тежест, да е
било постигнато между страните общо съгласие в изискуемата от закона писмена
форма за действителност, за намаляване на продажната цена от първоначално
уговорения размер от 152 000 лв., до размера от 142 000 лв. При така уговорената
продажна цена, неплатеният остатък от уговорената между страните продажна цена се
изчислява в размер на сумата от 19 604,16 лв. /=152 000 лв. - 132 395,84 лв./.
От Схема №15-144432-12.02.2021 г., издадена от СГКК – гр. София /на л.108/ се
установява, че процесният недвижим имот съставлява Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор №68134.902.11.1.2, съгласно кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. София, одобрени със Заповед №РД-18-739/21.11.2017 г. на ИД на
АГКК, с последно изменение, засягащо самостоятелния обект от 02.06.2020 г., с
административен адрес: гр. ***, бул.“***“№*, ет.*, находящ се на етаж 1 в сграда с
идентификатор 68134.902.11.1, с предназначение: жилищна сграда – многофамилна,
разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.902.11, с предназначение на
самостоятелния обект: Жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, с посочена в
документа площ: 109 кв.м., с прилежащи части: зимнично помещение с площ от 9.20
кв.м., таванско помещение с площ от 4 кв.м., както и 34/300 ид.ч. от общите части на
сградата, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: няма, под
обекта: няма, над обекта: 68134.902.11.1.4.
От Скица на поземлен имот №15-574145-26.06.2019 г. на Служба по геодезия,
картография и кадастър – гр. София, се установява, че поземленият имот – предмет на
предварителния договор, е с идентификатор 68134.902.11 по КККР на гр. София,
одобрени със Заповед №РД-18-739/21.11.2017 г. на ИД на АГКК, е адрес: гр. София,
бул.“Христо Смирненски“ №4, с площ 339 кв.м., с трайно предназначение на
територията: Урбанизирана, с начин на трайно ползване: високо застрояване (над 15
метра), при съседи: 68134.902.12, 68134.902.13, 68134.902.14, 68134.902.1138,
68134.902.10, 68134.902.6, като ответникът „ФАРТТ“ООД е вписан като един от
съсобствениците на имота, притежаващ 34/300 идеални части от правото на
9
собственост, съгласно титул за собственост Нотариален акт с вх.рег.№6042, акт №127,
т.XIII, д.№4313/14.02.2014 г.
От Писмо изх.№ДЛЦ21-ДИ11-25-1/12.02.2021 г. от Дирекция „Общински
приходи“, Отдел „Лозенец“, се установява, че данъчната оценка за 2021 г. на процесния
недвижим имот, собственост на „ФАРТТ“ООД, е в размер на 147 300 лв. за
апартамента с прилежащите му таван и мазе, и 2186,37 лв. за притежаваните 0,11333
идеални части от поземления имот с площ от 339 кв.м.
При така представените по делото писмени доказателства, от които се
установява валидно сключване на предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, който е собственост на продавача, и че купувача е изпълнил
задълженията си по договора да заплати авансово дължимите от него части от
продажната цена в срок, и са представени по делото изискуемите от закона документи
за сключването на окончателен договор, съдът намира, че искът за обявяване на
сключения между страните предварителен договор за окончателен, по реда на чл.19,
ал.3 от ЗЗД, е основателен, и следва да се уважи, при условие, че купувачът заплати на
продавача остатъкът от уговорената между страните продажна цена, в размер на
19 604,16 лв.
Като е достигнал до частично различни правни изводи досежно размера на
остатъка от продажната цена, който купувачът следва да бъде осъден да заплати,
първостепенният съд е постановил частично неправилно решение в частта му, в която
е определено като условие за обявяването на договора за окончателен заплащането на
сумата от 9 604,16 лв. от купувача на продавача, вместо действително дължимият
остатък от продажната цена в размер на 19 604,16 лв. В тази част решението на
първостепенният съд ще следва да се отмени, и вместо това да се постанови
обявяването на договора за окончателен при условие, че купувачът заплати на
продавача в двуседмичен срок от влизането в сила на решението, остатъкът от
продажната цена за имота в размер на 19 604,16 лв.
Съобразно този резултат, купувачът следва да бъде осъден да заплати
дължимите разноски и дължими данъци и такси по прехвърляне на имота въз основа на
уговорената продажна цена в размер на 152 000 лв., която е по-висока от размера на
данъчната оценка от 147 300 лв. На основание Раздел II, т.8 от Тарифата за
нотариалните такси към ЗННД във вр. чл.87, изр.2 от ЗННД, ищцата следва да заплати
в полза на бюджета на съда, общо сумата от 834,50 лв. Първостепенният съд е осъдил
ищцата да заплати по сметка на СГС държавна такса в размер на 825,10 лв., поради
което с въззивното решение ищцата следва да бъде осъдена да заплати в полза на
държавата, по сметка на САС, допълнителна държавна такса за прехвърлянето на
имота в размер на още 9,40 лв. На основание чл.47, ал.2, във вр. чл.44, ал.1 от ЗМДТ и
чл.35, ал.2 от Наредбата за определяне на размера на местните данъци на Столична
община, ищцата следва да заплати местен данък в размер на 3% от сумата 152 000 лв. –
т.е. сумата от 4560 лв. Първостепенният съд е осъдил ищцата да заплати по сметка на
Столична община местен данък в размер на сумата от 4419 лв., поради което с
въззивното решение ищцата следва да бъде осъдена да заплати по сметка на Столична
община допълнителен местен данък по чл.47, ал.2 от ЗМДТ в размер на още 141 лева.
На основание чл.78, ал.3 от ГПК, въззивницата следва да заплати на
въззиваемата страна направените от нея разноски за въззивното производство.
Въззиваемата е претендирала със списък по чл.80 от ГПК разноски за адвокатско
възнаграждение в размер на 4000 лв. Насрещната страна е релевирала възражение за
прекомерност на така претендираните разноски, което е неоснователно. Минималното
10
адвокатско възнаграждение, изчислено по реда на чл.7, ал.2, т.5 от Наредба
№1/09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, се
изчислява в размер на 4570 лв., а претендираните разноски са в по-нисък размер.
Съобразно уважения обжалваем интерес на въззиваемата страна, в размер на 142 000 /
152 000 части от претендираните със списък по чл.80 от ГПК, в полза на ищцата следва
да се присъдят разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 3736,84 лв.
Съобразно уваженият обжалваем интерес на въззивника, на основание чл.78, ал.1 от
ГПК, в полза на ответницата следва да бъдат присъдени 10 / 152 части от
претендираните разноски със списъка по чл.80 от ГПК в общ размер на 1783,98 лв. –
т.е. сумата от 117,34 лв.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение №262917 от 10.05.2021 г., постановено по гр.д.№137 по
описа за 2020 г. на Софийски градски съд, ГО I-1 състав, В ЧАСТТА МУ, в която искът
е уважен при условие, че купувачът Д. М. К. заплати на продавача „ФАРТТ“ООД, в
двуседмичен срок от влизане в сила на решението, остатъкът от продажната цена за
имота в размер на 9604,16 лв., И ВМЕСТО ТОВА,
ПОСТАНОВЯВА обявяването за окончателен на предварителният договор от
19.04.2019 г., ПРИ УСЛОВИЕ, че купувачът Д. М. К. заплати на продавача
„ФАРТТ“ООД, в двуседмичен срок от влизане в сила на решението, остатъкът от
продажната цена за имота в размер на 19 604,16 лв. /деветнадесет хиляди шестстотин и
четири лева и шестнадесет стотинки/.
ПОТВЪРЖДАВА Решение №262917 от 10.05.2021 г., постановено по гр.д.№137
по описа за 2020 г. на Софийски градски съд, ГО I-1 състав, В ОСТАНАЛАТА МУ
ЧАСТ.
ОСЪЖДА Д. М. К., с ЕГН **********, от гр. ***, бул.“***“№**, на основание
чл.364 от ГПК да заплати в полза на държавата, по сметка на САС, допълнителна
държавна такса за прехвърлянето на имота, в размер на 9,40 лв. /девет лева и
четиридесет стотинки/.
ОСЪЖДА Д. М. К., с ЕГН **********, от гр. ***, бул.“***“№**, да заплати по
сметка на Столична община, допълнителен местен данък по чл.47, ал.2 от ЗМДТ, в
размер на 141 лв. /сто четиридесет и един лева/.
РАЗПОРЕЖДА на осн. чл.364, ал.1 от ГПК впиването на възбрана върху имота
до заплащането на тези разноски от Д. М. К., с ЕГН **********.
ОСЪЖДА Д. М. К., с ЕГН **********, от гр. ***, бул.“***“№**, да заплати на
„ФАРТТ“ООД, с ЕИК *********, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, сумата от 117,38 лв.
/сто и седемнадесет лева и тридесет и осем стотинки/.
ОСЪЖДА „ФАРТТ“ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. ***, бул.“***“№*, ет.*, ап.2, на основание чл.78, ал.3 от ГПК да
заплати на Д. М. К., с ЕГН **********, от гр. ***, бул.“***“№**, сумата от 3736,84
лв. /три хиляди седемстотин тридесет и шест лева и осемдесет и четири стотинки/.
Решението подлежи на касационно обжалване на осн. чл.280, ал.3, т.1 от ГПК, в
едномесечен срок от връчването му на страните, с касационна жалба пред Върховния
касационен съд, при наличие на предпоставките на чл.280, ал.1 и ал.2 от ГПК.
11
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12