Р Е Ш Е Н И Е
№
16.02.2017г., гр. Плевен
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛЕВЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ДВАНАДЕСЕТИ
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в открито съдебно заседание на осемнадесети януари две
хиляди и седемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАЛИЦА МАРИНСКА
При секретаря П.И. и
прокурора.........................., като разгледа докладваното от председателя
гр.д.№6361/2016г. по описа на ПлРС,
за да се произнесе, намери за установено следното:
Искове с правно основание чл.93, ал.2, изр. последно и по
чл.92, ал.1 от ЗЗД.
Пред ПлРС е депозирана искова молба от В. *** Б.,
чрез адв. И.Н., против Г.Т.Г., с която се твърди, че между ищеца- като купувач,
и ответника- като продавач, има сключен предварителен договор от дата 08.06.2016г.,
за продажба на част от дворно място, с площ от 580 кв.м., цялото от 1260 кв.м.,
представляващ УПИ І-332, кв.50, по плана на с. ***. Твърди се, че страните са
уговорили продажна цена от 8500лв., като 800лв. от тях, са заплатени от
ищеца предварително, като задатък. Твърди се, че страните е следвало да сключат
окончателен договор за покупко- продажба на имота, до дата 13.07.2016г. Твърди се, че
между страните не е сключен окончателен договор, поради което ответникът
дължи сумата от 800лв.- задатък и сумата от 200лв- неустойка за неизпълнение,
уговорена в чл.10 от предварителния договор. Моли съдът а постанови
решение, с което да осъди ответника Г., да заплати сумата от 800лв- като задатък
и сумата от 200лв- неустойка.
В срока за отговор по реда на чл.133 от ГПК, ответникът Г.Т.Г., изразява
становище за неоснователност на предявените искове. Посочва се, че окончателният договор за покупко- продажба не
е сключен, тъй като при посещение при нотариус, последния е обяснил на
страните, че за продажбата на реални 580 кв.м., имотът следва да се раздели на
два отделни имота, или да се прехвърли ид. част от цялото дворно място. Твърди
се, че ищецът- купувач категорично е отказал. Посочва се, че ответникът има
готовност да заплати сумата от 800лв- дадена като задатък, но се оспорва
дължимостта на сумата от 200лв., тъй
като не е налице виновно неизпълнение на
задълженията по предварителния
договор.
Съдът, като съобрази становищата на страните, на основание
събраните по делото доказателства и закона, намира за установено следното:
По
делото, с определение № 5052/13.12.2016г., съдът е постановил за безспорен и ненуждаещ се от
доказване между страните: факта на съществуването на предварителен договор за
покупко- продажба на реална част от недвижим имот, от дата 08.06.2016г. Видно
от съдържанието на договора, страните по него- ищецът В.Б.- като купувач и отв.
Г.Г.- като продавач, са говорили продажбата на 580 незастроени кв. метра от
дворно място, цялото от 1260 кв.м., находящо се в с. ***, при продажна цена от
8500лв. Страните са уговорил също, че продажната цена, ще бъде изплатена от
купувача, както следва: сумата от 800лв.-
изцяло и в брой в деня на подписването на предварителния договор и сумата от 7700лв.–в
деня на подписване на окончателни
договор за покупко- продажба, под
формата на нотариален акт, но не
по- късно от 13.07.2016г. В договора страните са уговорили също, че окончателният
договор за покупко- продажба, ще бъде сключен до 13.07.2016год., но след
изплащане на продажната цена. В чл.10 от Договора, страните са уговорили също, че при неизпълнение на
задълженията от страна на продавача, същият дължи на купувача връщане на
полученото капаро от 800лв., както и неустойка, в размер на 200лв., а при
неизпълнение на задълженията от страна на купувача- продавача да задържи
капарото.
По делото безспорно се установява
също, съобразно изявлението на ответника
Г. в отговора на ИМ и в съдебно заседание, факта на получаването на сумата от
800лв, заплатени му от страна на ищеца, при подписването на предварителния договор. От обясненията,
дадени в с.з. на 18.01.2017г., от отв. Г., се установява също, че преди датата
на посещението на страните при нотариус, за изповядване на сделката- през м. юли
2016г, не е правил постъпки за разделянето на имота, и обособяването на
процесните 580 кв.м. в самостоятелен парцел. Отв. Г. посочва, че преди посещението при нотариуса, се е снабдил
само със скица и данъчна оценка на имота. В с.з , и в отговора на ИМ, отв. Г. изрично
посочва, че не се отказал от договора и изразява готовност да се сключи
окончателен договор за покупко- продажба. В с.з. същият посочва, че след посещението при Нотариуса, ищецът Б. му
е обадил и му е заявил, че се отказва от договора.
По делото няма представени доказателства, от страна на
ищеца, да е отправял покана до ответника, за заплащане на сумите, както се
твърди в ИМ. Не се установява и изпращане на нарочно волеизявление, от която и
да е от двете страни, за разваляне на
договора.
По делото, като свидетели са
разпитани лицата: ***, от показанията на
които се установява следното: св. И. посочва, че през м. юни 2016г, тя и
ищеца В.Б., са ходили в с. ***, за да отглеждат дворно място, с цел
закупуването му. Свидетелката посочва, че тогава са оставили на отв. Г. сумата
от 800лв., която да му послужи за разходи, свързани с разделянето на имота. Св.
И. посочва, че не е виждала документи, свързани с разделянето на имота.
Свидетелката посочва, че през м. юли 2016г., са отишли при Нотариус Г., но тя
лично не е влизала в кантората, а е чакала отвън. Свидетелката посочва, че
сделка не е имало, като Б. й е казал, че
отв. Г. не е бил разделил имота и той да закупи самостоятелен имот. Св. И.
посочва, че отв. Г., при Нотариуса, е предложил на Б. да станат съсобственици на дворното място, но
това не го е устройвало, тъй като уговорката им не е била такава и затова е
отказал.
Св. Д. *** посочва, че знае, че
страните са подписали договор за част от дворното място, като ищеца Б. е
дал капаро. Свидетелката посочва, че е отишла с отв. Г. при Нотариуса, но не
влизала в кантората му. Св. *** посочва, че сделката не е имало, тъй като Б. е искал самостоятелен имот. Свидетелката
посочва, че капарото не е върнато на ищеца.
При така установено от фактическа страна, съдът намира за
установено от правна страна следното:
Съдът приема, че между страните е налице валиден договор за
покупко- продажба на имот, с предмет-
580 незастроени кв.метра от дворно място, цялото от 1260 кв.м., съставляващо
УПИ І-332 по плана на с. ***. Съобразно нормата на чл.19, ал.2 от ЗЗД,
предварителният договор за покупко- продажба на имот, следва да съдържа уговорки
относно съществените условия на окончателният договор, сред които безспорно е
неговият предмет. Въпреки че не е въведено изрично като възражение от страна на
ответника, съдът намира, че следва служебно да изследва въпроса за валидността
на предварителният договор, по смисъла на чл. 26, ал.2, предл. 1 от ЗЗД,
визиращ, че нищожни са договорите, имащи невъзможен предмет. В случая, както бе
посочено, съдът намира, че между
страните е възникнала валидна облигационна връзка, тъй като не съществува
забрана, страните по един предварителен договор, да уговорят продажбата на
имот, който може да възникне в последствие като обособен имот, като за валидността на сделката няма значение дали
обособяването е одобрено от техническите органи към датата на сключването или
само обективно съществува възможността обособяването да бъде реализирано в
бъдещ момент. Договорите върху бъдещ предмет обвързват валидно страните и
същите не са нищожни; нищожни са договорите, чийто предмет още при сключването
им е невъзможно да възникне. Ако при сключването на договора, възникването на
неговия предмет е било възможно, договорът обвързва валидно страните и едва ако
в последствие предметът на договора стане невъзможен, тогава валидният договор
се разваля по право или подлежи на разваляне, когато невъзможността е по
причина за която длъжникът отговаря.- арг. решение № 93/06.04.2012, гр.д. №
1548/2010г, ІV г.о. на ВКС, постановено по чл.290 от ГПК, решение № 171/8.08.2014
г. по гр. д. № 4175/2013 г., IV г. о . на ВКС, постановено по чл.290 от ГПК. В случая, страните са договорили продажбата на
част от дворното място, което съдът приема, че би могло да се обособи като
самостоятелно дворно място, а при невъзможност- купувача да придобие
съответните ид. част от цялото дворно място, или договора да бъде развален, по
реда на чл.87, ал.2 от ЗЗД. следва да
се отбележи също, че предварителният договор има облигационен характер, като вещно-правният
ефект – прехвърлянето на правото на собственост, ще настъпи в едни по- късен
момент-след сключването на окончателен договор,
респ. след възникването н вещта.
По делото, както бе посочено по- горе, не се установява
разваляне на предварителния договор, по реда на чл.87, ал.1- с даване на
подходящ срок на изпълнение или по реда на ал.2 от същата разпоредба, като в ИМ
се твърди, че ответникът- продавач се е отказал от договора- факт, който самият
ищец в с.з., и в отговора на ИМ отрича и заявява готовност да изпълни задълженията си по договора. Съдът
приема, че в случая ищецът, претендирайки последиците от развалянето на
договора с предявяването на ИМ, прави изявление за прекратяване на договора, което е достигнало до ответника-
продавач.
В
съответствие с твърденията в ИМ, съдът е дал указания и е разпределил доказателствената
тежест между страните, като е указал на ищеца- като купувач, че в негова тежест
е да докаже, че е изправна страна по предварителният договор и че ответника-
продавач, се е отказал от договора, като му е указал, че не сочи доказателства за тези факти. С оглед на
разпределената доказателствена тежест, съдът намира, че от страна на ищеца не се доказаха твърденията
му, че е изправна страна по договора, както и че ответника се е отказал от договора. Безспорно
е по делото, че при подписването на предварителният договор, купувачът- ищец, е дал сумата от
800лв., посочена като капаро. Тъй като в договора не е посочено изрично, че
сумата се дава като задатък, то волята на страните подлежи на тълкуване. Видно
от уговорките в договора, при виновно неизпълнение на задълженията от страна на
купувача, продавачът има право да задържи капарото от 800лв., а при
неизпълнение на задълженията от страна на
продавача- същият дължи връщане на
капарото на купувача. Съдът намира, че
няма пречка страните да уговорят връщане на сумата, в размера, в който е
дадена, а не в двоен такъв, което не се отразява на правният характер на
задатъка. За да се приеме, че дадената при сключването на договора сума има
качеството на задатък, е необходимо да се установи, че същата има обезпечителна
и обезщетителна функция /решение № 71/09.07.2010г. по т.д.№726/2009г. на т.о.
на ВКС, постановено по чл. 290 от ВСК/. Съобразно нормата на чл.93, ал.1 от ЗЗД, цитирана по- горе и съобразно уговореното от страните, изправната страна
има възможността да получи, респ.- да задържи задатъка, при виновно
неизпълнение на задълженията по договора
от другата страна. От съдържанието на договора не се установява обаче
страните да са уговорили задължение за продавача да раздели и обособи
процесните 580 кв.м. в самостоятелен парцел, който да бъде предмет на окончателният договор за
покупко- продажба, към уговорената дата-13.07.2016г. Такива твърдения няма и в
ИМ, като в нея се твърди само, че продавачът- отв. Г. Г., не е изпълнил
задълженията си по договора и се е отказал от него. Безспорно обаче по делото
се установява, че страните по договора, са отишли при Нотариус, с цел
изповядване на сделката, където това не се е състояло. От показанията на
разпитаните свидетели се установява, че сделката не е имало, тъй като към тази
дата общият парцел не е разделен, като е възможна само продажбата на съответна
идеална част, което не е искано от страна на купувача. От страна на ищеца обаче няма твърдения, че сумата от 800лв- задатък,
е дадена с цел покриване на разноски, свързани с разделянето на имота, като
такива твърдения има само св. И.. Съобразно съдържанието на договора, тази сума е дадена като част от
продажната цена, и има характера на задатък, съобразно изложеното по- горе, но
не и като предоставени средства на ответника- продавач, да обособи процесните
580 кв.м. в самостоятелен парцел. Никъде в договора страните не са посочили
това. От показанията на св. *** се установява, че ответникът е ходил
до Общината, но от там са му обяснили, че процедурата е по- сложна, необходим е
и подписа на главния архитект на
Общината.
По делото не се събраха доказателства, установяващи факта,
че ищецът- купувач по предварителния
договор, е изправна страна по него- или че е изпълнил, или че е имал готовността
да изпълни задълженията си-за заплащане на уговорената продажна цена. Както бе
посочено по- горе, страните са
уговорили, че остатъкът от
7700лв., ще бъде изплатен в деня на
подписването на окончателният
договор, но не по- късно от 13.07.2016г. По делото няма доказателства, а и твърдения от страна на ищеца, че същият е
имал готовността да изпълни задължението за заплащане на продажната цена, до
дата 13.07.2016г, в т.ч. и чрез депозиране на сумата в банка по местоизпълнението.
С оглед
на изложеното, съдът приема, че в настоящият случай, е налице неизпълнение на
задълженията по предварителният договор и от двете страни по него- продавач и
купувач- от една страна- продавача, който не е организирал продажбата на
уговорените 580 кв.м. до дата 13.07.2016г, доколкото купувачът няма
задължението да приеме изпълнението на нещо различно- продажбата на съответната
идеална част, а от друга страна- купувачът не е изпълнил задължението си в срок
до 13.07.2016г, да заплати остатъкът от продажната цена. Изправността на
страните по предварителния договор, следва да се преценява към момента на датата, определена в него като крайна дата за
изповядване на окончателния договор- в случая 13.07.2016г. Следва да се
отбележи, че Законът е дал правото и възможността на изправната страна по един
двустранен договор, да се откаже от договора и да иска даденият от нея
задатъкът, при неизпълнение на задълженията от насрещната страна. По делото, с
ИМ и в писмената защита, ищецът изрично е посочил, че сумата от 800лв., се претендира като задатък,
в качеството на ищеца на изправна страна, като санкция за неизпълнението на
задълженията от страна на продавача- ответник. Съдът в изложението си по- горе, и в проекто- доклада, съобразно на
заявените от ищеца фактически твърдения, е квалифицирал предявения иск като
такъв по чл.93, ал.2, изречение последно от ЗЗД, и е дал съответни указания в
тази насока. С оглед на установената по
делото неизправност на купувача- ищец по
договора, съдът приема, че сумата от
800лв., не му се дължи. Същата би се дължала на отпаднало основание- по реда
на чл.55, ал.1 от ЗЗД-то такива
твърдения и такова искане не е направено и съдът не е сезиран с такъв иск.
Съобразно
изложеното по- горе и установената неизправност на ищеца- купувач по
предварителният договор, към уговорената крайна дата – 13.07.2016г, за
сключване на окончателен договор за покупко- продажба, съдът приема, че на
същият не му се дължи и претендираната неустойка от 200лв. съобразно
нормата на чл. 92, ал.1 от ЗЗД, отговорността за заплащане на неустойка от
страна на неизправния длъжник, се поражда именно от факта на неизпълнение на поето договорно задължение, което тя обезпечава и
обезщетява. Когато обаче и страната, претендираща заплащането на неустойка също е неизправна по договора
страна, то не са налице основанията за нейното присъждане-решение №
450/21.06.2010г по гр.д.№ 505/2009г. на ІІІ г.о. на ВКС, постановено по реда на
чл.290 от ГПК.
На
основание гореизложеното, съдът намира, че предявеният искове с правно
основание чл.93,
ал.2, изр. последно и по чл.92, ал.1 от ЗЗД, са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
Водим
от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ, предявеният от В.В.Б., ЕГН **********,***,
против Г.Т.Г., ЕГН **********,***, иск с правно
основание чл.93,
ал.2, изр. последно от ЗЗД, за заплащане на
сумата от 800лв.- задатък, по предварителен договор от
08.06.2016г, като НЕОСНОВАТЕЛЕН .
ОТХВЪРЛЯ, предявеният
от В.В.Б., ЕГН **********,***, против Г.Т.Г., ЕГН **********,***, иск с правно
основание чл.92,
ал.1 от ЗЗД, за
заплащане на сумата от 200лв.- неустойка,
по предварителен договор от 08.06.2016г, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
Решението
може да бъде обжалвано в двуседмичен срок от съобщението пред ПлОС.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: