Р Е Ш Е Н И Е №І-265
град Бургас
, 15.12. 2020 година
Бургаският
окръжен съд , гражданска колегия ,
в публично заседание
на
...........втори декември …..през
две
хиляди и двадесета година
, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ :Мариана Карастанчева
ЧЛЕНОВЕ :Пламена Върбанова
мл.с.Детелина
Димова
при секретаря Ани
Цветанова като разгледа докладваното
от.съдията М.Карастанчева.в.гр.д.
№ 2531 по
описа за
2020
год.,за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е
образувано по повод на въззивната жалба на
процесуалния представител на А.Н.
,В.Б.,Л.К.,В.В.,Е.В.,Т. Т. ,Е.Ю. ,Н.Н.,О.У.,В.В.,О.В.,Е.В.,Г.Г. ,Л.А.,В. В.,Е.Т.,Я.Т.,К. Н. и И.С. –ищци по гр.д. №
468/2019 г. по описа на Несебърския районен съд против
решение № 134/12.06.2020 год. постановено по същото дело ,с което е отхвърлен иска на въззивниците
срещу Д.К.К. и В.С.Н. с правно основание чл. 64 ЗС ,с който се
иска да бъде определена частта от ПИ с
идентификатор 61056.501.382,необходима за ползване от ищците на жилищна сграда
с идентификатор 61056.501.382.2,с отразяване на тази част от поземления имот в
изготвената от вещото лице скица ,която да бъде обявена за неразделна част от
решението,както и исковете с правно основание чл. 109 от ЗС за осъждане на
ответниците да преустановят действията си ,с които пречет
на ищците като собственици на апартаменти от жилищната сграда с идентификатор
61056.501.382.2 и право на строеж ,съответстващо на притежаваните от тях
апартаменти върху съответните идеални части от
поземления имот ,в който е построена жилищната сграда да упражняват в пълен обем правото си на
собственост и на ползване върху имота
,като :премахнат метална ограда ,преграждаща достъпа до югоизточния вход на
сградата ,не пречат и не препътстват достъпа до
сградата и апартаментите в нея от улица „Морски звуци „ чрез входната
врата на оградата на ПИ по външната му
югоизточна граница и предоставят на ищците ключове и електронни чипове за достъп ;отхвърлени са
предявените от всеки един от ищците
против двамата ответници искове
за солидарното им осъждане за заплащане
на сумата от 500 лв. за всеки
ищец-обезщетение за причинени неимуществени вреди от непозволено увраждане ,извършено чрез нарушение на чл. 64 ЗС,ведно със
законната лихва върху претендираните суми от
предявяване на иска до окончателното им изплащане ,като в тежест на ищците са присъдени
и направените от ответниците разноски по делото. .
Въззивниците изразяват недоволство от решението , като
считат същото за незаконосъобразно ,неправилно
и необосновано.
Сочи
се на първо място ,че исковете по чл. 64 от ЗС и чл. 109 от ЗС са с
различен предмет ,а районният съд,като
не се е съобразил с това обстоятелство , е посочил и обсъдил едини и същи предпоставки и за двата иска и по този начин
той е разгледал един и същи иск ,нарушавайки диспозитивното начало.Изтъквайки
разликите и същността на двата предявени
иска / единият от които установителен , а другият-осъдителен/,въззивниците считат ,че в случай районният съд визира исковете по чл. 64 ЗС,а всъщност по
същество се е произнесъл по иск с правно основание чл. 109 ЗС.Излагат се
подробни оргументи
относно твърденията ,че съдът се
е позовал на фактическа обстановка за
достъп в поземления имот ,която не съответства на реалността .Сочи се на първо
място ,че още от отговорите на исковата молба
става ясно ,че между страните е
налице правен спор ,което налага необходимостта от произнасяне по иск по чл. 64 ЗС за определяне на необходимата площ , а не
отхвърлянето му . Ищците никога не са претендирали да ползват целия терен,нито да ползват
вертикалната планировка ,те иска единствено да ползват по нормален и спокоен
начин обектите си с признатите им права
по закон .Същността на споровете между страните
,определяща и правния интерес за ищците , е пълното отричане на правата на въззивниците от въззиваемите .С
решението си съдът не само отказва да
определи правото на въззивницине по чл. 64 ЗС ,но дори им ограничава
правата без основание –а именно да
ползват обща част на сградата ,какъвто е вторият вход-изход на сградата от
югоизток.доколкото правото на въззивниците като суперфициарни собственици по чл. 64 ЗС е гарантирано от закона ,то трябва да бъде
конкретно определено по обхват и не зависи от волята на собствениците на
поземления имот
Оспорва се констатацията на съда
,че имало обособен подход от североизток ,който бил достатъчен и отговарял на
изискванията на чл. 64 ЗС .Категорично се заявява ,че такъв обособен подход няма ,което се установява според въззивниците и от доказателствата по делото .На следващо
място се счита ,че въззивниците имат право и законово
основание да им бъде определено право на преминаване и през втория вход-изток
на сградата от югоизток , като съдът няма никакво основание да ограничи
влизането и излизането от сградата само
през единия от входовете .В тази връзка се анализират и свидетелските
показания на ответната страна ,като се
счита ,че същите са твърде противоречиви и водят до съмнения относно тяхната
истинност .
Излагат се аргументи относно иска
по чл. 109 от ЗС ,като се счита за доказано по делото ,че ответниците пречят
на ищците да упражняват в пълен обем правото си на собственост - и по нормален начин .Преди всичко
доказателства в тази насока са
твърденията и възраженията на ответниците.
Налице са и предпоставките за
уважаване на исковете по чл. 45 от ЗЗД ,като в случая са налице протипоправни деяния от страна на ответниците и вредоносен
резултат ,намиращ се в причинна връзка с деянията .С деянията си /извършени в
нарушение на правилото да не се вреди
другиму/ответниците са причинили на всеки от
ищците вреди..Споровете мужде страните са ставали причина за провалени почивки и отпуски .В резултат на преживените
негативни емоции ищците са претърпели
психически страдания –изразяващи се в подтиснатост и
неудобство ,че не могат да упражняват признатите им права на собственост .
Моли за
отмяна на решението и да се постанови ново ,с което исковете да бъдат уважени изцяло .
Въззивната
жалба е допустима,подадена от
процесуално легитимирано лице против
подлежащ на обжалване акт .
Въззимаемият
ответник по делото Д.К. в писмения си отговор по чл. 263 от ГПК оспорва въззивната жалба и счита ,че при постановяване на
атакуваното решение не са допуснати визираните нарушения.Счита , че въззивниците
продължават да настояват да получат право на ползване върху чужд имот без правно основание /като част от тях са
водили против същите ответници идентично дело ,но с правно основание чл. 38 ал.
1ЗС ,по което исковете също са отхвърлени /.Напротив – именно ищците преччят на ответниците спокойно да упражняват правото си на
собственост ,защото с действията си пречат на това .
Обсъждайки
и цитирайки заключенията на трите назначени по делото съдебно-технически
експертизи ,въззиваемият подчертава ,че е категорично
установено ,че процесната сграда не граничи с улица „Морски звуци и поради тази причина не може да има вход от
там ,поради което и твърденията на ищците в тази насока са неверни /още повече
,че в момента улицата представлява само една пътека и на практика не е изградена/.Доколкото съгл. Чл. 64 ЗС собственикът на постройката може да се ползва от земята само ако и доколкото това е необходимо за
използването на постройката според
нейното предназначение ,освен ако в акта ,с който му е отстъпено правото , е
постановено друго ,а в случая в актовете
на ищците не е предвидено друго ,то
претенциите на ищците се явяват неоснователни ,имайки предвид и че построени съоръжения ,право на прекарване на
кабелни линии .
По отношение на иска по чл. 109 от ЗС се сочи ,че в хода на
производството не са били представени никакви доказателства за неоснователни действия на ответниците
,които да пречат по някакъв начин на ищците да упражняват правото си на
собственост в пълен обем върху самостоятелните си обекти.Не са доказани и някакви конкретни действия или бездействия от
страна на ответниците ,от които ищците да търпят вреди ,като в тази връзка подобни вреди не са били установени и от
депозираните гласни доказателства .
Моли се за отхвърляне на въззивната жалба и
потвърждаване на решението .
Въззивната жалба се оспорва и от въззиваемия
–ответник В.Н. ,който в отговора си по чл. 263 ГПК счита наведените от въззивниците оплаквания за несъстоятелни .Посочва се ,че
липсата на препятствия за ползването на постройката /самостоятелните
обекти в сградата ,води до липса на
интерес от воденето на иска по чл. 64 от ГПК , а от събраните по делото
доказателства правилен е изводът на първоинстанционния съд ,че ищците имат
свободен и безпрепятстван достъп до самостоятелните
си обекти през централния вход на
сградата ,откъм ул.“Сирена“.Не е ограничен и достъпът им до фасадите на сградата ,като що се отнася до
двете югоизточни фасади,то достъпът до тях е осигурен през съществуващия проход между североизточната
фасада на сградата и оградата .Затова правилно районният съд е приел ,че за
ползването на постройката според нейното
предназначение е достатъчен осигуреният
достъп през входа на сградата откъм
ул.“Сирена и свободният достъп до всички
фасадни стени на сградата ,като осигуряването
на достъп през вратата ,начираща се на югоизточната ограда на имота не е
необходимо и то ще доведе само до
ненужно накърняване на правата на собствениците на земята ,доколкото суперфициарът не следва да създава по-големи ограничения на
собственика на земята от необходимото за използване на постройката по
предназначение .При преценка на събраните по делото доказателства съдът е
приел,че правата на ищците за ползване
на самостоятелните им обекти и общите
части на сградата не са нарушени от ответниците ,поради което правилно е
отхвърлена претенцията по чл. 64 ЗС.Сочи се ,че искането на ищците за осигуряване на
„пътечка „ през външния двор до югоизточната вратана
имота ,на практика представлява преминаване на суперфициарните собственици през чужд имот ,което излиза
извън дадените в чл. 64 от ЗС права на ищците
и неоснователно обременява
собствеността на ответниците .Към
настоящия момент ищците имат безпрепятстван
достъп до всички части на имота си
,макар и с различни подходи до тях,поради което претенциите им са неоснователни
.
Оспорват се
интерпретациите на въззивниците относно наличието на подход покрай североизточната
фасада на сградата към вътрешния двор на имота ,както и досежно ползването на
югоизточния изход .
Сочи се ,че
не са събрани доказателства по делото относно действия или бездействия,с които
ответниците препятстват ищците свободно
да упражняват правата си на собственици на обекти в сградата ,поради което
правилно е отхвърлен иска по чл. 109 ЗС.Не са установени и предпоставките за
непозволено увреждане ,при което и в тази част решението е правилно .
Моли се за
потвърждаване на решението .
След преценка на събраните по делото
доказателства и като обсъди съображенията на страните ,Бургаският окръжен съд
прие за установено следното :
Предявени са обективно и субективно съединени искове с правно основание чл. 64 ЗС , чл. 109 ЗС и чл. 45 ЗЗД срещу ответниците Д.К.К. и В.С.Н. , с които се иска да бъде определена частта от
ПИ с идентификатор 61056.501.382, която
е необходима за ползване на сградата , в която ищците притежават самостоятелни обекти, с отразяване
на тази част от поземления имот в изготвената от вещото лице скица, която да
бъде обявена и приложена като неразделна част към съдебното решение; като на осн.чл. 109 от
ЗС ответниците да бъдат осъдени да
преустановят действията си, с които пречат на ищците като собственици на
апартаменти от жилищна сграда с идентификатор 61056.501.382 .2 и право на
строеж съответстващо на притежаваните от тях апартаменти върху съответните
идеални части от поземлен имот с идентификатор 61056.501.382 , да упражняват в
пълен обем правото си на собственост и правото си на ползване на основание чл.
64 ЗС върху поземления имот, като ответниците бъдат
осъдени: да премахнат метална ограда, преграждаща достъпа до югоизточния вход
на сградата, да не пречат и да не препятстват достъпа до сградата и
апартаментите в нея от улица „Морски звуци” през входната врата на сградата на
ПИ по външната му югоизточна граница и предоставят на ищците ключове и
електронни чипове за достъп. От част от ищците - Г.Г. ,Л.А.,В. В.,Е.Т.,Я.Т.,К. Н. и И.С. са предявени и искове по
чл. 45 ЗЗД срещу двамата ответници, с които
всеки от посочените ищци иска ответниците да
бъдат осъдени да му заплатят солидарно сумата от 500 лв. – обезщетение за
причинени неимуществени вреди от непозволено увреждане, ведно със законната
лихва върху претендираната сума
от предявяването на иска до окончателното й изплащане.
Ищците твърдят, че са собственици на апартаменти в сградата,
построена в поземлен имот с идентификатор 61056.501.382 .2, именуван комплекс
„Рич-2”, находящ се в с. Равда, местност „Юртлука”. Навеждат, че сградата е
построена в режим на етажната собственост по смисъла на ЗУЕС. Сочат, че
комплексът е от затворен тип и е построен в двор, в който има обекти,
предназначени за общо ползване от собствениците в комплекса – зелени площи,
детска площадка за игра и басейн. Навеждат, че собственици на поземления имот
са ответниците К.
и Н. . Развиват съображения в насока, че ответниците от
няколко години пречат на собствениците на самостоятелни обекти в сградата да
ползват пълноценно комплекса, своите апартаменти и поземления имот, в който
сградата е построена. Твърдят, че ответниците не
допускат ищците до поземления имот. Сочат, че имотът има излаз на две улици –
от северозапад към улица „Серена” и от югоизток към
улица „Морски звуци” и два административни адреса на тези улици. Излагат, че по
югоизточната граница на поземления имот към улица „Морски звуци” има изградена
метална ограда с врата за достъп до комплекса. Навеждат, че сградата има два
главни входа, находящи се на партерния етаж
– единият на северозапад към улица „Серена”, а
другият на югоизток – към двора на комплекса в поземления имот. Обръщат
внимание, че само през втория вход може да се излиза към улица „Морски звуци”,
която граничи с морската ивица и плажа. Твърдят, че ответниците построили
вътре в поземления имот метална ограда с височина около един метър. Сочат, че
оградата е построена успоредно и като продължение на югоизточните граници на
североизточното крило и югозападното крило на сградата по продължение на целия
поземлен имот и перпендикулярно на югозападната му до североизточната му
граници. Твърдят, че същата прегражда достъпа през югоизточния вход/изход на
сградата и апартаментите в нея до външните стени на сградата и площта от
поземления имот около нея, както и достъпа до поземления имот и изхода от
комплекса към улица „Морски звуци”. Излагат, че са налице спорове със
собствениците на поземления имот. Сочат, че от ответниците били
поставени електронни чипове на входните врати на сградата и асансьора. Твърдят,
че са уведомени за местонахождението на чиповете в Д.К. , който ще ги дава само
на тези собственици, които оттеглят исковете си в съда и са заплатили таксите
за поддръжка на ответника лично. Навеждат, че ответниците заключили
вратите на вътрешната ограда и на външната ограда по югоизточната граница на
поземления имот към улица „Морски звуци”, като отказват на ищците да им дадат ключове и
електронни чипове за тези врати. Ищците Г.Г. ,Л.А.,В. В.,Е.Т.,Я.Т.,К. Н. и И.С. твърдят, че в резултат
от действията на ответниците са
преживели негативни емоции и са претърпели психически страдания, изразяващи се
в подтиснатост,
неудобство, срам, разочарование, накърнено човешко достойнство и чувство за
самоуважение. Претендират и вреди от непозволени действия по смисъла на чл. 45 ЗЗД. Акцентира се, че заключението на вещото лице Иванова е точно и обосновано, в съответствие със
законовите норми и задължителната съдебна практика,като приложение № 2 от заключението на вещото лице
Иванова е определена прилежащата площ, която следва да се използва от ищците.
При тези твърдения е било
установено по делото от приложените документи за собственост нотариални актове (на л. 17 – л. 27) и от
приложените към първоначално образуваните и впоследствие присъединени към
настоящото гр.д. № 703/2019г. по описа на Районен съд Несебър (на л. 17 – л.
32) и гр.д. № 704/2019г. по описа на Районен съд Несебър (л. 16 – л. 17) , че
всички ищци са собственици на самостоятелни обекти, разположени в комплекс „Рич 2” в с. Равда – сграда с
идентификатор № .2 по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Равда,
разположена в имот с идентификатор № 61056.501.382 .2 . С всеки от нотариалните
актове на ищците е признато и правото на собственост върху съответните идеални
части от правото на строеж върху мястото, в което е построена сградата,
представляващо цитирания поземлен имот.
Съответно ,видно от
нотариален акт за продажба на недвижим имот № 75, том IX,
рег. № 7373, дело № 1193 от 2016г., издаден на 27.10.2016г. от нотариус М.
Бакърджиева (на л. 28 от делото) ответниците Д.К.
и В.Н. придобили от „Шпикер и ко” ООД правото на собственост
върху ПИ с идентификатор 61056.501.382
С влязло в сила Решение №
179 от 09.11.2017г. по гр.д. № 506/2017г. по описа на Районен съд Несебър (на
л. 122 – л. 125 от делото) е отхвърлен иск с правно основание чл. 124 от ГПК вр. чл. 38 от ЗС за приемане на установено в
отношенията между част от ищците от една страна (сред които Г.Г. ,Л.А.,В. В.,Е.Т.,Я.Т.,К. Н. и И.С.,Е.В. и В.В./ и ответниците К. и Н. , че ПИ
с идентификатор 61056.501.382 в с. Равда, представлява обща част на построената
в поземления имот жилищна сграда 61056.501.382 .2.В мотивите към решението си съдът е посочил
,че правото на строеж е самостоятелно вещно право, което
изключва приращението на собствеността върху
постройката към собствеността върху земята, на която същата е изградена. Като
вещно право то има абсолютен характер, следва обременения участък земя при
прехвърлянето му от собственика на земята, противопоставимо
е както на собственика на земята, така и на всяко трето лице и дава възможност
на носителя си да построи и/или притежава собственост върху определен обект,
отделно от собствеността на земята. Законът за собствеността изрично допуска
при определени условия участъкът земя и трайните постройки върху него да се
третират като отделни, макар и взаимно свързани по между си вещи, като правните
норми регламентират съотношението между собствеността на всеки един от тия
имоти. Притежанието на право на собственост върху терена и право на собственост
върху сграда в него в лицето на различни субекти, е възможно само при наличие
на право на строеж. Задължително е изрично волеизявление и то в предвидената от
законовите норми форма за учредяване на правото на строеж само когато се касае
до бъдеща постройка. При условията на чл.63, ал.2 от ЗС обаче правото на строеж
възниква и без изрично волеизявление щом се осъществи прехвърляне, което
изключва постройката от притежанието на земята, върху която са изградени, което
произтича от обстоятелството, че различни лица стават собственици на терена и
сградата, а това е възможно само въз основа на съществуващо вещно право на
строеж, следващо сградата от този момент. В тази връзка „ дворът извън
застроеното има различен статут според това дали принадлежни на всички етажни
собственици ,или на трето лице ,чуждо на етажната собственост.Само когато има
пълна идентичност между собствениците на самостоятелни обекти и собствениците на терена и е налице съответно съгласие между
тях,дворът е обща част на сградата по
предназначение.Когато обаче собственикът на терена е продал само сградата
,респ.обектите в нея на трети лица ,ведно с правото на строеж ,а си е запазил
правото на строеж върху земята ,т.е. налице е суперфициарна
собственост ,дворът извън застроеното остава негова индивидуална собственост ,а
не обща част на сградата ,като в конкретния случая собственикът на терена и част от сградата /праводател на ответниците / е извършил разпоредителни
сделки само на отделни обекти и е
запазил правото си на собственост върху
дворното място извън чертите на сградата ,което не е придобило статут на обща
част и което впоследствие е било продадено на ответниците по делото ….Липсват доказателства ,че при закупуването на ответните обекти етажните собственици са закупили и ид.части от процесния поземлен
имот,върху който е изградена сградата в режим на етажна собственост …От това
съдът прави извод ,че недвижимият имот ,върху който е изграден процесния жилищен комплекс ,не е обча
част на сградата ,а индиведуална
собственост на ответниците по делото .“.
Самият подробен устройствен план
за процесния имот
бил одобрен със Заповед № 1092 от 14.12.2007г. на кмета на община Несебър (на
л. 162 от делото). Във връзка с тази заповед от Община Несебър било възложено
на „Шпикер и ко” ЕООД (чрез договор № 468 от
17.11.2008г. на л. 164 – л. 166 от делото) да изгради улица, северозападно от
имот с идентификатор 61056.501.382.От своя страна в поземления имот била
построена сграда въз основа на разрешение за строеж № 19 от 02.02.2009г. (на л. 393 от делото),
издадено от главния архитект на община Несебър – за жилищен комплекс –
апартаментен хотел. За изготвянето на сградата бил съставен комплексен доклад
(на л. 394 – л. 402 от делото). Съставена е и проектна документация (на л. 406
– л. 410 от делото). Впоследствие в полза на „Шпикер и ко” ЕООД било издадено разрешение за строеж № 140 от
03.07.2013г. (на л. 211 – л. 212 и л. 411 от делото) за построяването на
„открит басейн”, строеж V-категория в рамките на
поземления имот. За басейна била съставена и отделна проектна документация (на
л. 414 – л. 416 от делото). Самото ползване на жилищния комплекс, с 2 броя
басейни, било разрешено с разрешение за ползване № СТ-05-207 от 19.02.2014г.,
издадено от началника на ДНСК (на л. 29 от делото).
По делото са били назначени три съдебно-технически експертизи,подробно
обсъдени от първоинстанционния съд и
взети предвид при крайните си изводи : От първата от тях, изготвена от вещото
лице Великова (на л. 246 – л. 250 от
делото) се установява, че дворната част на УПИ е с две нива поради естествена
денивелация на терена. В по-ниската част са изградени 2 басейна, подходът към
които е по стълби и изградена рампа за инвалиди. Този подход е прекратен чрез монтирането
на две врати – към инвалидната рампа и към стълбите, които се заключват.
Изградени са предпазни парапети – поради денивелация на терена. Според вещото
лице премахването на посочените врати ще позволи достъп до долната част от
терена, а стойността на премахването им е в размер на 114 лв.От експертизата на
вещото лице Пашова (на л. 253 – л. 261
от делото) се установява, че според ПУП градоустройствените показатели за имота
са: плътност – 35 %, максимална височина – 12 – 15 метра, кинт – 1,5 метра и озеленяване – минимум 40 %. Вещото
лице е установило, че на северозапад имотът граничи с ул. Сирена, а на
североизток с алея, която стига до брега. Констатирано е, че в поземления имот
е построена П-образна сграда с 2 крила, ситуирана на
7 метра навътре от регулационната линия. Централният вход е разположен
централно, общ за двете крила – на ул. „Сирена” и не е ограден. Пред входа е
налична тротоарна настилка, а от двете му страни – озеленяване. Вещото лице е
констатирало, че достъпът до апартаментите през ул. Сирена е напълно
достатъчен. Установило е, че на югоизток имотът не граничи с ул. „Морски
Звуци”, тъй като тя минава под кв. 57а и е югозападна граница на УПИ VII в
кв. 63 (ПИ с идентификатор 61056.501.380), като се задънва в УПИ VIII (ПИ с идентификатор 61056.501.381 ). Констатирано е, че процесният имот граничи с
имот пред плажа с ПИ 61056.501.497, като в този имот има пешеходна пътека и
достъпът до плажа е само пешеходен. Вещото лице е установило наличието на
ограда на югоизточната граница на имота, както и на жив плет. Отдясно на
оградата е ПИ с идентификатор 61056.501.382 , а от ляво – ПИ с идентификатор
61056.501.497. Установена е плътност на застрояването от 33 процента, при
допустими 35 процента. Вещото лице е констатирало свободен достъп до 70 кв. м.
- до входа и изхода на сграда. Направило е извод, че при ремонти по фасадите е
необходимо да се постави скеле по външните фасади, но това е краткосрочна
дейност и собствениците на терена е нужно да осигурят такава възможност. Констатирана
е ограда към вътрешния двор - между двете крила на сградата в самия й край,
която играе ролята на предпазен парапет към по-ниската част. В съдебно
заседание (на стр. 6 от протокола от 11.12.2019г.) вещото лице Пашова е
посочило, че при извършения оглед от нейна страна е констатирана възможност
свободно да се преминава покрай североизточната фасада на сградата, покрай
алеята. Между фасадата на сградата и североизточната имотна ограда са
констатирани около 3 метра разстояние. Изводът на вещото лице е, че достъпът до
входа на сградата (очертан с жълто на скица на л. 259 от делото) е достатъчен
за собствениците на самостоятелни обекти, за да стигнат до тях.
По делото е изслушана и приета и трета съдебно-техническа
експертиза, изготвена от вещото лице Иванова (на л. 363 – л. 383). Със скица
към експертизата (на л. 369 от делото) вещото лице е определило прилежаща площ
за ползване на сградата, като е конкретизирало, че тази площ е от 1839 кв. м.
При огледа от негова страна са констатирани вход от северозападната фасада на
сградата и втори вход-изход в югоизточната част на поземления имот. В съдебно
заседание от 27.05.2020г. (л. 443 - л. 444 от делото) вещото лице е
конкретизирало, че от северозапад няма ограда, от югозапад – няма
ограда, а има зелена площ. От североизточната страна е установена ограда-мрежа
към алея, която води към морето. От експерта са извършени измервания и е
констатирано, че тази ограда е на действително разстояние от 4,60 метра от
североизточната фасада, а по план трябва да отстои на три метра по цялото и
протежение. Констатирано е, че застроената площ се различава по строително
разрешение и одобрени проекти от данните в кадастъра. От късата страна на двете
югоизточни страни на комплекса терасовидно е одобрен проект до 12 метра
височина. От оградата с врата, поставена в тази част на имота, има денивелация
чрез стълби до долното ниво на терена, прилежащ към басейна и озеленяването и
помощни сгради. От терена до кота било е
констатирана височина от 15 метра. Поради тази причина е определена прилежаща
площ към тези фасади в размер на 1/3 от 15 метра, а именно – 5
метра. От дългите страни отстоянията трябва
да са 7,5 метра, но наличните 4,60 метра от североизток са компенсирани с
вътрешната страна. При огледа вещото лице е установило, че по цялата
североизточна граница има на колове цяла ограда с мрежа, непрекъсната към
бъдеща улица. Целият вътрешен двор е определен на 19,90 линейни метра –
прилежаща площ между двете крила. Между точки 2, 4 и 5 от скицата (на л. 369 от
делото) е констатирана зелена площ. Над рампата за гаража е са установени
тераси, които не съществуват по одобрения проект, но ги има на място и са
приобщени в дадената от вещото лице прилежаща площ.
Като е обсъдил въпросните
заключения по техническите експертизи ,както и показанията на разпитаните по
делото свидетели ,сочени и от двете страни ,първоинстанционният
съд е приел ,че предявените искови претенции и по трите обективно съединени иска са неоснователни и ги е
отхвърлил .
Настоящата инстанция изцяло споделя изложените в тази връзка
мотиви на първостепенния съд ,към които препраща на осн.чл. 272 от ГПК .В допълнение към изложеното от
районния съд настоящият съдебен състав счита ,че трябва да се изтъкне още
веднъж следното :
Правото на собственост е абсолютно вещно право, което дава възможност
на неговия титуляр да изисква от всеки правен субект поведение, с което да не
препятства или затруднява упражняването на правомощията владеене, ползване и
разпореждане с вещта, както да изисква поведение, с което да не се нарушава,
уврежда или унищожава тази вещ /решение № 5 от 12.06.2017 г. на ВКС по гр. д. №
2844/2016 г., II г. о. /. Въпреки този абсолютен характер, законодателят
допуска в определени хипотези правото на собственост или някое от неговите
правомощия да търпят ограничение. Такова ограничение на собствеността може да
има по силата на сервитутно право или друго ограничено вещно право /решение №
23 от 9.04.2014 г. на ВКС по гр. д. № 5465/2013 г.,
II г. о. /. Правото на строеж, като ограничено вещно право, се състои във възможността
да се придобие собственост върху сграда, построена върху чужда земя и да се
ползва чуждата земя, доколкото е необходимо за използване на сградата според
нейното предназначение. При реализирано право на строеж е налице разделна
собственост между земята и сградата, като собственикът на земята е длъжен да
търпи сградата, както и използването на земята от суперфициарния
собственик в рамките на правата по чл. 64 ЗС – решение № 264 от 24.04.09 г. по
гр. д. № 5514/2007 г. на ВКС, IV-то г. о.
Съгласно разясненията
в т. 1 на ТР 4/2017 г. на ОСГК на ВКС, предмет на иска по чл. 109 ЗС е
несъществуването на сервитут, ограничено вещно право
или на друго бреме върху имота, което да задължава собственика да търпи
различни по характер въздействия върху имота, които само смущават упражняването
на неговото право на собственост повече от допустимото, но без да отнемат
неговото владение.
Собственикът на земята може успешно да проведе иск по чл. 109 ЗС срещу суперфициарния собственик и да иска събаряне на построената
от него сграда или част от тази сграда, ако въпреки валидно учреденото право на
строеж сградата е незаконна и му пречи да упражнява пълноценно правото си на
собственост. Такава би била например хипотезата, при която сградата е построена
извън определеното от застроителния план и издадените книжа строително петно и
това създава пречки за собственика на земята – било защото пречи на
застрояването на друго строително петно в имота, било поради нарушаване на
необходимото отстояние от други сгради в имота или по други причини.
Собственикът на земята не е длъжен да търпи в имота си сграда, която е
изградена от носителя на правото на строеж извън рамките на това право. Когато суперфициарният собственик извърши пристройка към своята
сграда, без да му е било надлежно учредено право на строеж за пристройката, той
става неин собственик на основание чл. 97 ЗС, ако тя не притежава
характеристиките на самостоятелен обект на правото на собственост. В този
случай е преодоляна презумпцията на чл. 92 ЗС, че собственикът на земята е
собственик и на постройката. Собственикът на земята обаче не е длъжен да търпи
тази пристройка, тъй като строителството й представлява неоснователно действие
по смисъла на чл. 109 ЗС, доколкото тя е построена без надлежно учредено право
на строеж. По този начин се намалява без негово съгласие свободната площ от
дворното място, което той има право да ползва като едно от правомощията на
правото му на собственост върху земята, а за сметка на това се увеличава
неправомерно площта по чл. 64 ЗС, която ще ползва суперфициарният
собственик. Този нарушен баланс между правата на собственика на земята и суперфициарния собственик представлява пречене по смисъла
на чл. 109 ЗС, като предпоставка за уважаване на предявения негаторен
иск. Но дори ако пристройката е самостоятелна вещ и по силата на приращението по чл. 92 ЗС стане собственост на собственика
на земята, той може да иска събарянето й, защото само той, а не суперфициарният собственик, може да решава дали да
застроява допълнително земята си или не. В своята практика ВКС последователно
приема, че при липса на уговорено "друго" между собственика на земята
и суперфициарния собственик на сградата, правото на
последния по чл. 64 ЗС включва ползването на такава част от терена, която му
осигурява нормален достъп до входа на сградата и прилежаща към нея площ,
необходима за извършването на евентуални ремонтни работи с оглед поддържането й
в нормално и годно за ползване по предназначение състояние.
Тази практика се споделя от настоящия състав,както и от
първоинстанционния съд . Нормата на чл. 64 ЗС е императивна. Тя брани не
само правата на суперфициарните собственици, но и на
собственика на земята, като не допуска неговото право да ползва незастроената
част да бъде ограничавано извън необходимото за ползване на сградата. Наличието
на сграда, собственост на трето лице, не лишава собственика на земята да ползва
незастроената част от нея за свои нужди, включително да я застроява, или да
отстъпва право на строеж на друго лице. Неговото задължение се свежда до това
да не извършва действия, които лишават суперфициарния
собственик от достъп до сградата и създават пречки да осъществява правата си.
Затова необходимата за ползване площ по чл. 64 ЗС следва да бъде определена по
начин, който предоставя на суперфициарния собственик
достъп до сградата и същевременно засяга в най - малка степен правото на
собственика на земята да ползва незастроената част.Както правилно се сочи от районния съд /позовавайки се
и на съдебна практика – реш.№ 43/29.05.2019 г. по
гр.д. № 2463/2018 г. на второ г.о. ВКС/,прилежащата площ към сградата се определя съгласно чл. 22 ал. 7 ЗУТ и Наредба № 7/2003 г. за
правила и норми за устройство на отделните видове територия и устройствени зони . Едва след
индивидуализиране на тази площ ще може да се определи основателността
на осъдителния иск по
чл.109 ЗС.
Както правилно е посочел първоинстанционният съд ,по
иска с правно основание чл. 64 ЗС в доказателствена тежест на ищците е да установят, че са
собствениците на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор
61056.501.380.2), , че ответниците са собственици на поземления имот, в който
е построена тази сграда, че не могат да ползват земята доколкото това е
необходимо за използуването на постройката
според нейното предназначение, както и размерите и границите на площта,
необходима за всеки от тях за използване на земята с посочената цел.По делото са
представени писмени доказателства, от които е видно, че ищците са собственици
на самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна собственост. Налице са и
доказателства, че ответниците са
собственици на поземления имот (вкл. и влезли в сила съдебни актове).Следващата
задължителна предпоставка за уважаване на иска е собствениците на самостоятелни
обекти в сградата да не могат да ползват земята доколкото това е необходимо
за използуването на постройката според
нейното предназначение. В тази връзка
съдът е приел ,че предпоставката не е доказана ,което е становището и на
настоящия съдебен състав .
Основният въпрос се свежда до това ограничен ли е от страна на ответниците достъпът на ищците до такава част от
терена, която да позволява нормален достъп до входа на сградата и прилежаща към
нея площ, необходима за извършването на евентуални ремонтни работи с оглед
поддържането й в нормално и годно за ползване по предназначение състояние. Както
правилно е подчертано от районния съд ,необходимо е в случая да са налице
твърдения за поведение на ответниците, което да
препятства достъпа на ищците, като в настоящото производство съдът е обвързан
именно от рамките, поставени с тези твърдения в исковите молби. Ищците твърдят,
че правото им на достъп по смисъла на чл. 64 от ЗС е нарушено от ответниците, които построили вътре в поземления имот
метална ограда с височина около един метър. Сочат, че оградата е построена
успоредно и като продължение на югоизточните граници на североизточното крило и
югозападното крило на сградата по продължение на целия поземлен имот и
перпендикулярно на югозападната му до североизточната му граници. Твърдят, че
същата прегражда достъпа през югоизточния вход/изход на сградата и
апартаментите в нея до външните стени на сградата и площта от поземления имот
около нея, както и достъпа до поземления имот и изхода от комплекса към улица
„Морски звуци”.
От фактическа страна по
делото действително се установява, че е налице ограда, която е поставена между
двете крила на сградата в югоизточната част от имота. Този факт се установява
от всички доказателствени източници – три
броя експертизи, разпитани по делото свидетели. Установява се по безспорен
начин, че достъпът на ищците до централния вход на сградата не е ограничен и
през него те влизат свободно в сградата и осъществяват достъп до апартаментите
си. По този начин на практика те имат и свободен достъп до всички фасади на
сграда, с изключение на източните фасади на двете крила на П-образната сграда,
които са свързани чрез построяване на оградата. Достъпът до тези фасади е
необходим с оглед евентуалното извършване на ремонтни дейности. По делото обаче
от фактическа страна се установи, че такъв достъп е възможен по друг начин.
Това е така, тъй като вещите лица по двете съдебно-технически експертизи за
установили, че между североизточната фасада на сградата и поставената ограда по
регулационната линия на парцела е налице разстояние (измерено на място от
вещото лице И. в рамките на 4,60 метра). Посоченото разстояние позволява
свободен достъп именно до частта имота, където са разположени югоизточните
фасади на сградата. Т.е. недостъпните през посочената ограда фасади са напълно
достъпни чрез подход от североизточния край на поземления имот. Всички
разпитани по делото свидетели (с изключение единствено на св. Т.) също потвърждават, че такъв достъп е възможен, като е
налице зелена площ между североизточната фаса на сградата и оградата на
границата на поземления имот, която не е ограничена по никакъв начин и през
която може да се минава свободно. След като показанията на свидетелите и
заключенията на вещите лица са в такава насока, съдът приема, че такъв достъп е
възможен. Следователно монтираната ограда между двете крила на П-образната
сграда на практика не препятства достъпа нито до входа на сградата, нито до
фасадите й. Следва да се обърне внимание, че
достъпът до фасадите на сградата е с цел да бъде осигурена възможност извършването
на евентуални ремонтни работи с оглед поддържането й в нормално и годно за
ползване по предназначение състояние. Ето защо подходът от североизток е
напълно достатъчен и отговаря на изискванията на чл. 64 то ЗС. Нещо повече – за
целта, за която следва да се ползват цитираните фасади, този подход би бил и по
надежден, тъй като ремонтните работи са неразривно свързани с поставянето на
различни строителни съоръжения. Ето защо няма как да се приеме тезата на
ищците, че подход през централния вход, който включва задължително преминаване през
фоайето на сградата и жилищната част на сградата, а впоследствие и преминаване
през построената ограда, е по-удачен от страничния подход - покрай
североизточната й фасада.
Единствено вещото лице Иванова
е определила прилежаща площ, която да ползва посочените
фасади. Самото вещо лице е отграничило,
че извън тази прилежаща площ е налице площ, която не е предназначена за
обслужване на сградата.
Както е посочил районният
съд ,следва да се намери баланс между
правата на собствениците на самостоятелни обекти в сградата и тези на
собствениците на земята, като не бива да се отрича правото на последните да
ползват незастроената част от имота по предназначение. Всички данни по делото
(вкл. и цитираната експертиза на вещото лице Иванова) са в насока, че площите
(извън прилежащите за достъп до фасадите на сградата) не са предназначени за
ползване от ищците дори и по реда на чл. 64 от ЗС. Затрудненият достъп до
басейна и другите съоръжения в комплекса не следва да се счита като
ограничаване правата на ищците Поради тази причина съдът приема, че посочените
площи са свободни за ползване от ответниците и
за тях не е налице задължение да осигуряват достъп на ищците. В тази връзка не
е налице и задължение да се осигурява достъп до входа, монтиран в оградата по
югоизточната граница на поземления имот. Този вход е насочен към свободната
площ, която следва да се ползва от ответниците и
не касае обслужването на сградата. По делото са събрани достатъчно
доказателства в насока, че всички ищци могат свободно да ползват централния
вход за влизане в сградата, поради което им е осигурен напълно свободен и
нормален достъп за ползване на самостоятелните обекти. Изтъкнатото от ищците и
от част от свидетелите по делото, че по този начин пътят им до плажа е
заобиколен, не може да е основание за уважаване на предявения иск. Както се
посочи нормата на чл. 64 от ЗС дава права на ищците само във връзка с
ползването на сградата (в частност на самостоятелните им обекти), а не им
гарантира възможности за по-лесно придвижване до съседни обекти, вкл. и до
плажната ивица.Не почива на даденото им от собствениците на земята и от закона
право на ищците да преминават през целия
двор откъм югоизточната му граница,както и да ползват басейна ,детския кът и други приращения
към имота .За нормалното и по
предназначение ползване на самостоятелните обекти на ищците е достатъчен осигуреният достъп през централната северозападна фасада на сградата откъм ул.Сирено „.Нещо повече –
видно от представеното удостоверение на
Община –несебър от 01.07.2019 г. единственият административен адрес на сградата
,построена в УПИ СС-550 в кв.63 по плана на с.Равда /идентификатор
61056.501.328,2/ е ул. „Сирена“ № 10 /както е посочено и в заключенията на
вещите лица Пашова и Иванова/.Претенциите за всякакъв друг достъп до
самостоятелни обекти в сградата на ищците
е неоснователна и не отговаря на
доказателствата по делото .Освен това – установено е по делото
,включително и от заключенията на вещите лица ,че имотът не граници с ул.“Морски звуци“,тъй
като тя минава под кв. 57а и е югозападна граница на УПИ VII в кв. 63,като су
задънва в УПИ V III.Констатирано е ,че процесният имот
граничи с имот пред плажа с
идентификатор 61056.501.497,като в този имот има пешеходна пътека и достъпът до плажа е само пешеходен .
Затова и правилен е изводът на районния съд ,преценявайки всички
събрани по делото доказателства ,че правата на ищците за ползване на самостоятелните им обекти и общите части на сградата не са нарушени от ответниците и обосновано е
отхвърлена исковата претенция по чл. 64 от ЗС .Твърденията на въззивниците ,че
интересът им от предявяване на иска е съществуването на спор с
ответниците ,като се извличат доводи от отговорите им на исковата молба ,са
несъстоятелни . Неотговарящо на доказателствата е твърдението ,че след като
изградената между вътрешните части на
югоизточните фасади на П-образната жилищна сграда ограда –парапет ограничавала движението между вътрешния и
външния двор ,като по този начин се
ограничавал и се правил неизползваем
единият от входовете /източния /на сградата .Всъщност наличието на парапет между вътрешния и
външния двор не ограничава ползването на посочения вход ,тъй като чрез него се
стига всъщност до изградените във
вътрешния двор пейки и др. съоръжения за
общо ползване .
Невярно се твърди във въззивните жалби и
че „за да влезеш в прохода между североизточната фасада на сградата към вътрешния двор , трябва да прескочиш оградата или да отрежеш мрежата „,след като е
установено по делото точно обратното
-така свидетелите твърдят ,че
лично са минавали през този проход
безпрепятствено ,като в подобен смисъл са и заключенията на вещите
лица-установено е било ,че изходът
/наричан от ищците вход / откъм югоизточната
страна на сградата е към
вътрешния двор ,в който са изградени беседки
и до този вътрешен двор достъп имат всички живущи в сградата,без
достъпът да им е ограничаван от когото и да било . Поради тази причина правилни
са изводите, че предявените искове с
правно основание чл. 64 от ЗС са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
Освен това правилно е подчертано ,чепо въпроса дали
теренът представлява обща за етажната собственост част вече е постановено
цитираното влязло в сила Решение № 179 от 09.11.2017г. по гр.д. № 506/2017г. по
описа на Районен съд Несебър, което следва да бъде съблюдавано на основание чл.
298 и чл. 299 от ГПК.
По исковете с правно основание чл. 109 от ЗС:
Правилно е посочено ,че по предявения иск с правно основание чл.
109 ЗС ищците следва да докажат, че са собствениците на самостоятелни
обекти в процесната сграда , че ответниците са осъществили посочените в исковата молба
неоснователни действия, с които пречат на ищците като собственици на
апартаменти от жилищната сграда и право
на строеж съответстващо на притежаваните от тях апартаменти върху съответните
идеални части от поземлен имот с идентификатор 61056.501.382 да упражняват в
пълен обем правото си на собственост и правото си на ползване на основание чл.
64 ЗС върху поземления имот, че ответниците са
построили метална ограда, ограничаваща достъпа на ищците до сградата, че са
изготвили ключове и електронни чипове за достъп, които не са предоставени на
ищците-т.е. неоснователните действия, които
се твърди, че пречат на ищците да упражняват свободно правото си на
собственост е построяването на метална
ограда, преграждаща достъпа до югоизточния вход на сградата, което е
съпроводено от искане оградата да бъде премахната; препятстване достъпа до
сградата и апартаментите в нея от улица „Морски звуци” през входната врата на
оградата на ПИ по външната му югоизточна граница,като се иска това действие да
бъде преустановено и да се предоставят на ищците ключове и електронни чипове за
достъп до монтираната врата. Както се посочи по –горе , право на собствениците
на земята е да ползват съответната част
от имота, която не се ползва от собствениците на обекти в сградата. В тази
връзка установено е по делото ,„че
площта около поземления имот в неговата югоизточна част не е прилежаща към
сградата и е свободна за ползване от ответниците.
На ищците е осигурен безпрепятствен достъп до сградата, чрез входа към нея
откъм ул. „Сирена”. Налага се извод, че монтираният вход в оградата, определен
от ищците като такъв към ул. „Морски звуци”, а установен от
съдебно-техническата експертиза на вещото лице Пашова като вход към друг частен имот, на практика
представлява вход към поземления имот, собствен на ответниците,
а не към сградата. Ето защо с монтирането на ключалка и заключването на този
вход ответниците по никакъв начин не са
нарушили правото на собственост на ищците и правото им на достъп и ползване на
сградата, в която са разположени самостоятелните им обекти. Доколкото правото на достъп до недвижимия имот следва да е
съразмерно на притежаваните от суперфициарните собственици
права в сградата,не може да намери обосновка искането на ищците да им бъде
осигурен пряк достъп до плажа, тъй като такъв достъп не е част от определеното
им по чл. 64 от ЗС право.Затова тук не
става дума за смесване на предпоставките по двата иска ,както неправилно се
сочи във въззивната жалба . Във връзка с горното правилно
районният съд е подчертал, че търсената по исков ред защита трябва да
съответства на нарушението и да се ограничава с искане за преустановяване само
на онези действия или състояния, в които се състои неправомерното въздействие
върху вещното право на ищеца, без да нарушава правната сфера на нарушителя и да
ограничава необосновано неговите права, но същевременно трябва да е от такова
естество, че да осигури възстановяване правата на собственика в пълен обем. В
случая исканата от ищците мярка – да се премахне оградата, не съответства по
интензитет на техните права. Както се посочи при необходимост от ремонт е
налице възможност за достъп до цитираните две фасади на сградата. Не е
установена по делото необходимост от
премахване на оградата и такова би било в нарушение на цитирания принцип, че
търсената защита следва да съответства по интензитет на правата на съответния
собственик.
Що се отнася до исковете с правно основание чл. 45 от ЗЗД ,то
доколкото е прието ,че че ответниците не са допуснали нарушение на посочените
норми на чл. 64 ЗС и чл. 109 ЗС, при което не може да се обоснове противоправно поведение
на ответниците, изразяващо се в нарушение на
тази норма, то съдът намира, че такова не е доказано по делото. При липса на
доказано противоправно поведение
предявените искове по чл. 45 от ЗЗД следва да бъдат отхвърлени само на това
основание.
С оглед на гореизложеното атакуваното решение следва да бъде
изцяло потвърдено ,поради което Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение №
134/12.06.2020 г.постановено по гр.д. № 468/2019 г. по описа на Несебърския
районен съд.
РЕШЕНИЕТО в частта относно исковете по чл. 64 ЗС и чл. 109 от ЗС подлежи на касационно обжалване пред Върховния касационен съд в едномесечен срок от съобщението на страните ,а в частта относно иска по чл. 45 ЗЗД е окончателно .
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ :1.
2.