Р Е Ш
Е Н И
Е
гр.София, 30.11.2020
г.
В И МЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд, Гражданско отделение, ІІІ-“б” въззивен състав, в открито заседание на двадесет и четвърти ноември през две хиляди и двадесетата година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: Теменужка С.
ЧЛЕНОВЕ
: Хрипсиме Мъгърдичян
мл.с.Д.
Костадинова
при секретаря Н.Светославова, като разгледа докладваното от съдия С. в.гр.дело
№ 6776 по описа за 2020 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С т.н. решение, обективирано с протоколно
определение в съдебно заседание на 04.12.2020 г. по гр.д. № 23335/19 г., СРС, ГО,
62 с-в е отхвърлил изцяло иска на „В.“
ЕООД, ЕИК ********, представлявано от управителя П.М.П., чрез пълномощника по
делото адвокат С.,*** срещу К.Р. Р.,
ЕГН ***********, с адрес: ***, чрез пълномощника по делото адвокат П., със
съдебен адрес:***/ сграда на ЦКС/ за
осъждане на ответника да заплати сумата от 1572,32 лв., ведно със законната лихва, считано от 14.11.2019 г. Осъдил е „В.“ ЕООД, ЕИК ********,
представлявано от управителя П.М.П., чрез пълномощника по делото адвокат С.,***
да заплати на К.Р. Р., ЕГН ***********,
с адрес: ***, чрез пълномощника по делото адвокат П., със съдебен адрес:***/
сграда на ЦКС/ сумата от 1609,80 лв.,
ведно със законната лихва считано от 11.03.2019 г., като е отхвърлил иска за осъждане да се заплати сумата от 214,10
лв., представляваща мораторна лихва за периода от 15.11.2017 г. до
11.03.2019 г. Осъдил е „В.“ ЕООД,
ЕИК ********, представлявано от управителя П.М.П., чрез пълномощника по делото
адвокат С.,*** да заплати на К.Р. Р.,
ЕГН ***********, с адрес: ***, чрез пълномощника по делото адвокат П., със
съдебен адрес:***/ сграда на ЦКС/ сумата от 764,36 лв., представляващи
направените по делото разноски.
С определение от 25.02.2020 г. по гр.д. №№ 23335/19
г., постановено по реда на чл.248 ГПК, СРС, ГО, 62 с-в е оставил без уважение
искането на ищеца „В.“ ЕООД, ЕИК ********, представлявано от управителя П.М.П.,
чрез пълномощника по делото адвокат С.,*** за присъждане в негова полза на
разноски по насрещния иск, доколкото последния не е уважен изцяло.
Решението
е обжалвано с въззивна жалба от ищеца „В.“ ЕООД, ЕИК ********, представлявано от управителя П.М.П./същият е
сменен, считано от 02.01.2020 г./ , чрез пълномощника по делото адвокат С.,***
в частта, в която СРС, ГО, 62 с-в е отхвърлил
изцяло иска на „В.“ ЕООД, ЕИК ********, срещу
К.Р. Р., ЕГН *********** за осъждане на ответника да заплати сумата от 1572,32 лв., ведно със законната лихва,
считано от 14.11.2019 г., осъдил е „В.“
ЕООД, ЕИК ******** да заплати на К.Р.
Р., ЕГН ***********, сумата от 1609,80 лв., ведно със законната лихва
считано от 11.03.2019г., и в частта на присъдените разноски с
мотиви, изложени в жалбата. Твърди се, че решението е постановено при нарушение
на материалния и процесуалния закони и необосновано. От данните по делото е
видно, че между „В.“ ЕООД, като
изпълнител и К.П. като възложител е сключен договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 12.07.2017 г.
По силата на този договор „В.“ ЕООД е
поело задължението „да организира оглед, състави протокол за извършването на
този оглед, води преговори с продавача, състави предварителен договор и
съдейства с набавянето на всички необходими документи за закупуването на
подробно описания в исковата молба недвижим имот. Срещу това К.П. се е задължил
да заплати възнаграждение в размер на 3 % върху реално договорената цена на
имота, но не по-малко от 1650 евро
по банковата сметка на дружеството-изпълнител, като половината от сумата се
заплаща по банков път в деня на подписването на предварителния договор между
купувача и продавачите, а останалата част се превежда по банков път в деня на окончателното изповядване на сделката
пред нотариус. По делото е безспорно, че на 21.07.2017 г. между продавачите Л. Д., Е.М.и В.С.от една страна и К.П. и съпругата му П. П., от друга страна
като купувачи бил сключен предварителен
договор за покупко-продажба на
процесния недвижим имот, изготвен от ищеца „В.“ ЕООД. На 23.03.2018 г. между
същите страни бил сключен и договор за покупко-продажба на процесния недвижим
имот, обективиран в н.а. рег. № 10, том
І, рег. № 1045, дело 10/2018 г. С тази сделка на ответника К.П. и съпругата му П. П. бил прехвърлен
именно процесният недвижим имот, предмет на договора за посредничество от
12.07.2017 г., на същата цена, която е било уговорена в подписания със
съдействието на „В.“ ЕООД предварителен договор. Бил е извършен оглед на имота,
при който К.П. като купувач е доведен в имота от управителя на ищцовото
дружество „В.“ ЕООД, в качеството му на брокер на ответника К.П.. Договорът за
посредничество е абсолютна търговска сделка по смисъла на чл.1, ал.1, т.4,
предл. 2 от ТЗ. Касае се до дейност, упражнявана по занятие от търговец, който
е специализиран в осъществяване на определени сделки или на сделки с определени
обекти от гражданския обект. Няма спор, че търговският посредник има правото на
възнаграждение съобразно уговорката му с възложителя, ако посредникът е свързал
страните по него. Правото на ищеца за възнаграждение по процесния договор е
обусловено от осъществяването на определен резултат-подписване на предварителен
договор, респ. окончателен договор с купувач, който е намерен от посредника,
свързал страните. В настоящия казус посредникът е свързал страните, те са
подписали предварителен договор с негово съдействие, а после на основание този
договор е сключен и окончателен под формата на нотариален акт. Видно е, че без
посредническите услуги на „В.“ ЕООД сделката не би се сключила между същите
страни и при същите условия. Възникналите междинни
затруднения, не са възникнали по вина на посредника, а по вина на
продавача, тъй като Л. Д. е декларирала неверни обстоятелства в предварителния
договор, каквато преддоговорна информация е дала и на ищеца „В.“ ЕООД. В
договора не е уговорен срок изпълнителят „В.“ ЕООД да даде достоверна
информация на възложителя за правното и
фактическото състояние на имота и към
08.08.2017 г., момента, в който „В.“ ЕООД е узнало за наложените възбрани, управителят на
дружеството веднага /в следващите около два часа/ е събрал, сканирал и изпратил
всичката възможна информация на купувача. Това личи от имейлите, представени с
отговора на исковата молба. „В.“ ЕООД не само е информирал ответника за
наложените възбрани, погрижил се е да издира от архива на АВп, Имотен регистър
копия от постановленията за налагане на възбрани, да ги сканира и изпрати на К.П..
Видно е, че договорът за посредничество
е изпълнен от страна на посредника, стигнало се е до сключване на
предварителен, а в последствие на окончателен договор за покупко-продажба на
процесния имот. Вярно е твърдението на ответника, че не е водил преговори, но това е опит да обоснове неправомерния му
отказ да заплати остатъка от дължимото възнаграждение. Действително, по делото
не е бил съставен протокол за оглед, но протокола нито препятства, нито подпомага сключването на окончателния договор. Той е
една формалност, която се подписва в защита изпълнителя по договора, за да може
той да докаже, че е осигурил капаро. Това в случая не се е наложило, защото още
същия ден е дадено стоп капаро и доказването е било сигурно. Предвид уговорката
на чл.6 от Договора за посредническа услуга „Всички задължения на изпълнителя
се считат за изпълнение с нотариалното изповядване на сделката между
възложителя и продавача на предложения от изпълнителя имот“, а изповядването е
безспорен факт. Ето защо счита, че фактическият състав на вземането на ищеца е
доказан по безспорен начин-налице е сключен договор за продажба, обективиран в
н.а. № 10, том І, рег. № 1045, дело 10 от 2018 г. Сочи още, че според съдебната практика,
посредникът има право на възнаграждение,
ако докаже сключването на сделката-предмет на посредничеството, независимо дали
може да установи изпълнението на отделни задължения от посредническата услуга.
По отношение на насрещния иск, уважен от съда се
сочи, че насрещният иск се базира на твърдението, че писменият договор за
посредничество между страните е бил развален с устно волеизявление. Това е
невъзможно, по арг. от чл.87 ЗЗД, поради което съдът е приел, че развалянето е
станало с подаването на насрещната искова молба, която съдържа „писмено
изявление за развалянето му“. Счита, че купувачът не само не е развалил
предварителния договор, напротив, с множество предизвестия и анекси е сключил
такъв под формата на нотариален акт за същия имот, на същата цена и със същите
купувачи, при това в изпълнение на първоначалния предварителен договор. Ето
защо, възнаграждението на въззивника и ответник по насрещната искова молба е
изцяло дължимо, а първата му част е била напълно дължимо платена. Неоснователни са твърденията на
ответника, че същинската сделка/покупко-продажбата/ била нова сделка, защото
страните, предметът и обектът на договора, както и цената на имота, са
непроменени. Предварителният договор не е прекратяван и е довел до сключването
на окончателен, посредством няколко анекса, за сключването на първия от които,
ищецът „В.“ ЕООД е съдействал. Изброените от ответника реквизити, които са били
променени, са от категорията на несъществените, те могат да бъдат променяни без
това да засегне самата сделка и нейните основни, съществени реквизити. Тези
промени са се случили по волята на страните по покупко-продажбата, което
означава, че не може да се ангажира с тях отговорността на посредника. „В.“
ЕООД е изпълнил всичките си основни задължения, поети при подписването на
договора с ответника- осигурил е подходящ имот на подходяща цена, организирал е
оглед, уговорил е сключването на предварителен договор, независимо, че е
заминал в отпуск със семейството си, е продължил да съдейства за постигане на
сделката-изготвил е предварителния договор, изплатнил е свой близък да
присъства на срещата, уговорена на 21.07.2017 г. и да организира сключването,
друг свой приятел да придружи страните при поисканата от тях и организирана от П.
консултация с нотариус, като управителят е подготвил и изпратил на имейла на
нотариуса текст за пълномощно и лично е придружил двама от продавачите, които
към момента са живеели в гр.Ахтопол, до нотариус в най-близкия общински център
гр.Царево, присъствал е при упълномощаването на Л. Д. от баща й и сестра й,
погрижил се е за събирането на други документи, необходими за нотариалното
изповядване на сделката, които дори е съхранявал дълго време, докато, явно след
уговорката с купувача, една от продавачките не си ги е поискала. Идентично е
поведението на двете страни по същинската сделка за покупко-продажба, след
сключване на първия анекс и двете страни престават да контактуват с посредника
и не заплащат втората част от уговореното възнаграждение, като същевременно са
продължили преговорите и са сключили сделката, което е индиция за тяхното
сговаряне против посредника. Без значение е фактът кога точно страните са
осъществили пряк контакт помежду си, без участието на посредника, като чл.7 от договора, го изключва като
възможност, а именно възложителят се
задължава да се среща и води преговори с продавача на предложения от
изпълнителя имот само чрез изпълнителя по този договор. Сочи, че според
съдебната практика, посредникът има право на възнаграждение, ако докаже
сключването на сделката-предмет на посредничеството, независимо дали може да
установи изпълнението на отделни задължения от посредническата услуга. Всички
задължения на изпълнителя се считат за изпълнени с нотариалното изповядване на
сделката между възложителя и продавача на предложения от изпълнителя имот.
Недоказано се явява твърдението, че договорът бил развален с устно
волеизявление на ищеца по НИМ, но дори и
да е било направено, законът изисква формата на развалянето да съответства на
сключването-те. изискуемата форма за действителност за развалянето трябва да е
писмена. Прави се извод, че договорът не е бил развален. Разваляне с НИМ не
може да бъде твърдяно, тъй като още със сключване на окончателния договор под
формата на нотариален акт на 23.03.2018 г., задълженията на „В.“ ЕООД са били
изпълнени, според чл.6 от самия Договор. Прави извод, че искът за връщане на
полученото възнаграждение е изцяло неоснователен и недоказан, а оттам и
акцесорния иск за лихва.
Моли
съда да постанови решение, с което да бъде отменено първоинстанционното
решение и да бъде постановено друго по
съществото на спора, с което да бъдат отхвърлени предявените два насрещни иска на К.П.срещу „В.“ ЕООД. Претендира
присъждане на разноски.
Въззиваемият
К.Р.П., ЕГН ***********, чрез пълномощника си по делото адвокат Д.П., със
съдебен адрес:***/ сграда ЦКС/, ет.8, кабинет 12 оспорва въззивната жалба. Не претендира разноски.
Съдът, след като обсъди по реда на чл.236, ал.2 от ГПК събраните по делото доказателства и становища на страните, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259,
ал.1 от ГПК от надлежна страна и е процесуално допустима.
Съгласно чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността
на решението, а по допустимостта - в обжалвана му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Процесното първоинстанционно решение е валидно и
допустимо, поради което въззивният съд дължи произнасяне по отношение на
правилността му.
От фактическа страна:
Предявени са искове с правно основание. чл.51 ТЗ и чл.86, ал.1 ЗЗД за сумата от 1572,32 лв.,
представляваща втората част от възнаграждение по договор за посредничество от
12.07.2017 г., ведно със законната лихва, считано от 14.11.2019 г./ датата на
съдебното заседание, в което е допуснато изменение на иска от установителен в
осъдителен/ до окончателното плащане.
Ищецът „В.“ ЕООД, ЕИК ********,
чрез управителя си П.М.П. е предявил срещу К.Р.П., ЕГН *********** горепосочените
искове за признаване за установено, че К.Р.П. дължи на „ВМ.“ ЕООД сумата от 1572,32 лв., представляваща втората част от
възнаграждение по договор за посредничество от 12.07.2017 г., ведно със
законната лихва от подаване на Заявлението за издаване на заповед за изпълнение
на парично задължение по чл.410 ГПК до окончателното плащане. Претендира
присъждане на разноски за заповедното и исковото производство.
Ответникът К.Р.П.,
ЕГН *********** в отговора
на исковата молба, подаден в срока по чл.131, ал.1 ГПК,
оспорва исковете като неоснователни. Твърди, че договорът за посредничество
между страните от 12.07.2017 г. е
развален от него, поради незначителното по обем изпълнение на поетите
задължения и лошото качество на предоставената от изпълнителя посредническа
услуга, равно на пълно неизпълнение. Същият твърди, че на 12.07.2017 г.
подписал договор за посредничество, по който на 24.07.2017 г. заплатил сумата
1071,95 лв., а на 08.08.2017 г. сумата 537,85 лв. За стоп капарото подписал споразумение
на 12.07.2017 г. и платил в брой на Л. В.Д. 1500 лв. Определили дата на 21.07.2017 г. за подписване на
предварителен договор. На тази дата К.Р.П. и Л. В.Д. се явили в офиса на
управителя на „В.“ ЕООД П.М.П., който не
дошъл, защото бил в почивка. Посрещнал ги друг човек. Предварителния договор
бил подписан, в последствие К.Р.П. платил и капарото от 5423,30 евро по сметка
на продавача Е.М., платил и половината от възнаграждението на посредника: на
24.07.2017 г.-1071,95 лв. и на 08.08.2017 г.-537,85 лв., като уведомил г-н П.
за плащането. На 08.08.2017 г., след извършеното плащане, преди да получи по
ел. поща документите за апартамента, му се обадил г-н П. и му съобщил, че е
възникнал „малък проблем“-имотът бил възбранен. От изпратените документи К.П.
установил, че дължимите суми не са малки-16 479 лв. по изп. д. № 251/2011
г. и 18 730 по изп. д. № 53/2016 г., както и че удостоверението, в което
са вписани тежестите е издадено на 04.08.2017г., т.е. преди плащане на
08.08.2017 г. сумата от 537,85 лв. От тази дата г-н П. станал трудно откриваем.
К.Р.П. успял да се свърже с Л. В.Д. и от нея разбрал, че г-н П. не е искал от
нея никакви документи за имота преди заплащането на стоп капарото на 12.07.2017
г. Двамата се консултирали с адвокат, който им казала, че вдигане на възбраните
може да стане ако се изплатят
задълженията по изпълнителните дела. На 17.08.2018
г. бил изготвен от адвоката на Л. Д. Анекс
към Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, в който била
променена крайната дата за сключване на окончателния договор-от 20.09.2017 г.
на 30.11.2017 г. След допълнителни
проверки било установено, че за имота има неплатени консумативи-ток, вода,
топлинна енергия и разходи за ЕС в размер над 4500 лв., че общината има
вземания за местни данъци и такси в размер около 1000 лв., че една от
съсобствениците Л. Д. има задължения към държавата в размер 356,52 лв. К.Р.П. и
съпругата му взели решение да се прекрати предварителния договор от 21.07.2017
г., на 11.10.2017 г. изпратил
предизвестие за прекратяването му, което било получено на същата дата от Л. Д..
Твърди се, че след два-три дни К.П. се срещнал но
с г-н П., уведомил го, че разваля договора за посредническа услуга от
12.07.2017 г. поради незначително по обем изпълнение и лошо качество на
предоставената от изпълнителя посредническа услуга и поискал да му бъде
възстановено по банков път сумата от 1609,80 лв., която не получил и до днес.
Ангажираните от страните адвокати изготвили нов анекс от 20.11.2017 г. към
Предварителния договор от 21.07.2017 г., с който предоговорили условията и
определили нов срок за сключване на окончателния договор-15.02.2018 г. На К.П. не
му бил отпуснат ипотечен кредит, тъй като банката не могла да поеме риска да
отпусне кредита преди да са вдигнати възбраните. Наложило се предоговаряне и на
12.02.2018 г. бил подписан пореден анекс към Предварителния договор от 21.07.2017 г., с който била определена
нова крайна дата за сключване на окончателиня договор-на 30.03.2018 г. К.П. поискал помощ от семейството си, за да плати цената
от апартамента-майка му Т. П. изтеглила потребителски кредит от 41 500
лв., а леля му Г. М.-Д.изтеглила потребителски кредит от 27 000 лв.. Нотариалният акт на имота бил подписан
на 23.08.2018 г., като между
страните било договорено плащането. На 13.04.2018
г., след вдигането на възбраните върху имота и плащането на цената на
продавачите, бил подписан приемо-предавателен
протокол за апартамента и
купувачите получили ключовете за него. Първоначалният срок, договорен в предварителния
договор от 21.07.2017 г., а именно 20.09.2017 г. за сключване на окончателния
договор не е бил спазен и купувачите влезли във владение на имота 7
месеца по-късно. Счита, че тази забава е пряко свързана с действията на
посредника и представената от него невярна информация за правното и фактическа
състояние на имота, от който купувачите са преживели силен стрес. Брокерът П. П.,
като собственик на фирмата „В.“ ЕООД не е свършил нищо друго освен да присъства
на огледа на жилището и да поиска К.П. и съпругата му да подпишат договор за
посредничество и да му заплатят определените от него възнаграждения. Той не е
водил никакви преговори с тях, цената е била обявена, не е съставял
предварителен договор-липсвал при подписването на този договор, като страните
не са го обсъждали с него, не е съдействал за набавянето на всички необходими
документи за закупуването на имота-всички документи били набавени от адвокатите
на страните по сделката и най-важното, П. П. не е изпълнил задължението си да
даде на купувачите достоверна информация относно правното и фактическо
състояние на имота, за който уверил, че няма тежести. Твърди, че поради
незначителното по обем изпълнение и
лошото качество на изпълнение на предоставената от изпълнителя посредническа
услуга от 12.07.2017 г., равно на пълно неизпълнение, К.П. развалил договора за
посредническа услуга и поискал да му бъдат върнати платените от него пари за
посредническа услуга. След развалянето на договора, П. П. не е проявявал
никакъв интерес от сделката, не е помагал на К.П. при воденето на преговори с
купувачите след 10.11.2017 г., не му е помагал за изготвянето на няколко анекса
към първоначалния предварителен договор, не му е помагал да събере исканите от
банката документи за отпускане на ипотечен кредит, не му е помагал да закупи
имота свободен от тежести, дори не е попитал какво се е случило. Всичко това
прави иска за сумата от 1572,32 лв. неоснователен и като такъв моли да бъде
отхвърлен.
К.Р.П. е предявил срещу „ВМ.“ ЕООД, ЕИК ******** насрещна искова молба по реда чл.211
ГПК, за връщане на частично заплатената
цена на недвижимия имот, на осн. чл.55, ал.1, предл. 3 ЗЗД, вр. чл.87, ал.1 ЗЗД, вр. чл.88 ЗЗД на сумата от 1609,80 лв., представляваща подлежащо на връщане
възнаграждение по договор за посредничество от 12.07.2017 г., ведно със сумата
от 214,10 лв.-законна лихва за забава върху главницата, изчислена от 15.11.2017
г./ един месец след твърдяното разваляне на договора за посредничество/ до
завеждането на иска, ведно със законната лихва за забава върху главницата от
датата на предявяването на иска до окончателното плащане. Изложена е същата
фактическа обстановка и правни изводи.
Ответникът по насрещния иск „В.“ ЕООД, чрез
управителя си П. П. е оспорил същия като недоказан и неоснователен. Твърди се,
че предварителния договор никога не е бил развалян, че страните по него са
блокирани посредника като са осуетили контактите си с него и той е бил поставен
в невъзможност да участва в сделката. От друга страна, разваляне с исковата
молба не е възможно, тъй като още със сключване на окончателния договор под
формата на нотариален акт на 23.03.2018
г., задълженията на „ВМ.“ ЕООД са били изпълнени според чл.6 от самия
Договор. Прави извод, че искът за връщане на полученото възнаграждение и
акцесорния иск за мораторната лихва са изцяло неоснователни и недоказани.
По делото няма разпитани свидетели.
От правна стана:
По иска с правно основание чл.51 ТЗ и чл.86, ал.1 ЗЗД за сумата от
1572,32 лв., представляваща втората част от възнаграждение по договор за
посредничество от 12.07.2017 г., ведно със законната лихва, считано от
14.11.2019 г./ датата на съдебното заседание, в което е допуснато изменение на
иска от установителен в осъдителен/ до окончателното плащане, СГС намира
следното:
Настоящият състав намира, че правното основание на претендираното от ищеца
право е чл.51 ТЗ-претендира се възнаграждение
по сключен между страните в договор за търговско посредничество, като според текста, „търговският посредник има право на възнаграждение, което се дължи от едната
или от двете страни съобразно уговорката им. Ако няма уговорка, дължи се
обичайното възнаграждение за този вид дейност според случая и от двете страни.“
От събраните в първоинстанционното
производство доказателства се установява, че на 12.07.2017 г. между „В.“ ЕООД, като изпълнител и К.П.
като възложител бил сключен договор за
посредничество при продажба на недвижим имот, изрично конкретизиран в
договора, находящ се в гр.София, ж.к.“*********, апартамент 30, с площ по тон.
акт от 85,52 кв.м. По силата на този
договор изпълнителят „В.“ ЕООД е
поело задължението „да организира оглед, състави протокол за извършването на
този оглед, води преговори с продавача, състави предварителен договор и
съдейства с набавянето на всички необходими документи за закупуването на
подробно описания в исковата молба недвижим имот. Срещу това К.П. се е задължил
да заплати възнаграждение в размер на 3 % върху реално договорената цена на
имота, но не по-малко от 1650 евро
по банковата сметка на дружеството-изпълнител, като половината от сумата се
заплаща по банков път в деня на подписването на предварителния договор между
купувача и продавачите, а останалата част се превежда по банков път в деня на окончателното изповядване на сделката
пред нотариус/ чл.2 от Договора/ Според чл.3
изпълнителят се задължава да даде доставена информация на възложителя относно
правното и фактическа състояние на предлагания имот. Според чл.6 „всички задължения на Изпълнителя
се считат за изпълнени с нотариалното изповядване на сделката между Възложителя
и продавача на предложения на Изпълнителя имот“. Съгласно чл.7 Възложителят се задължава да се среща и води преговори с
подавача на предложения от Изпълнителя имот само чрез Изпълнителя по този
договор. С този договор, „В.“ ЕООД, представлявано от тогавашния управител П.М.П.
е поел задължението да организира
оглед, състави протокол за извършването на този оглед на конкретен имот, да
води преговори с продавача, да състави предварителен договор и съдейства с
набавянето на всички необходими документи за закупуването на подробно описания
в исковата молба недвижим имот, т.е. да посредничи при закупуване на този имот, като според чл.6 от
Договора, всички задължения на Изпълнителя се считат за
изпълнени с нотариалното изповядване на
сделката между Възложителя и продавача на предложения на Изпълнителя имот. Договорът за посредничество е търговска сделка по смисъла на чл.1, ал.1, т.4, предл. 2 ТЗ. Касае се до дейност,
упражнявана по занятие от търговец, който е специализиран в осъществяване на
определени сделки или на сделки с определени обекти от гражданския оборот.
Безспорно, търговският посредник има правото на възнаграждение съобразно
уговорката му с възложителя, ако посредникът е свързал страните по него. Търговското посредничество за
сключване на договора за покупко-продажба на недвижим имот включва не само задължение за организиране на огледи, но и посредничество за постигане на съглашение между
страни по сделка, съдействие за проучване на цени, за снабдяване с информация и документи за имота.
Както бе посочено, в чл.3 от Договора, изпълнителят се задължава да даде
доставена информация на възложителя относно правното и фактическа състояние на
предлагания имот. Неоснователно се явява твърдението, че в договора не е
уговорен срок кога изпълнителят „В.“ ЕООД да даде достоверна информация на
възложителя за правното и
фактическото състояние на имота. Твърди
се, че към 08.08.2017 г., моментът, в който управителят на „В.“ ЕООД е узнал
за наложените възбрани, то той веднага
/в следващите около два часа/ е събрал, сканирал и изпратил всичката възможна
информация на купувача. Както бе посочено по-горе, касае се до дейност,
упражнявана по занятие от търговец, който е специализиран в осъществяване на
определени сделки или на сделки с определени обекти от гражданския оборот. При тези данни изводът е, че ищцовата агенция е поела
ангажимент за посредничество при купуване на недвижим имот от момента на сключването на сделката
на 12.07.2017 г. и от този момент е поела задължението да даде достоверна
информация на възложителя относно правното и фактическа състояние на
предлагания имот. Тази именно информация има отношение към самото сключване на
договора за посредничество.
По делото е безспорно също, че на 21.07.2017 г. между продавачите Л. Д., Е.М.и
В.С.от една страна и К.П. и съпругата му
П. П., от друга страна като купувачи бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот,
като този договор е бил изготвен от тогавашния управител на ищцовото дружество „В.“ ЕООД- К.Р.П./ това е било прието за безспорно
в съдебно заседание на 14.11.2019 г. Договорът е бил сключен между Л. Д., Е.М.и
В.С., в качеството им на продавачи и К.П. и П. П., в качеството им на купувачи.
В чл.8 от договора изрично е
записано, че „този имот не е обременен с вещни тежести /ипотеки, възбрани, особени залози и други/“
. От друга страна, по делото е
безспорно, че върху дела на единия съсобственик Л. Д. има наложени преди това
две възбрани-16 479 лв. по изп. д. № 251/2011 г. и 18 730 по изп. д.
№ 53/2016 г.,
По делото е безспорно, че
на 24.07.2017 г. К.П. е заплатил
сумата 1071,95 лв., а на 08.08.2017 г.
сумата 537,85 лв., като по този начин е изплатил половината от договореното в
чл.1 и чл.2 Договора от 12.07.2017 г. възнаграждение. Безспорно е, че на 08.08.2017г., след извършеното плащане, К.П. е научил от ищеца П. П., управител
на „В.“ ЕООД за „малкия проблем“ с апартамента, а именно наличието на двете
наложени възбрани, както и че удостоверението, в което са вписани тежестите е
издадено на 04.08.2017г., т.е. преди плащането на 08.08.2017 г.
Изводът е, че при подписване на предварителния договор, за който по делото е
безспорно установено, че е съставен от управителя на ищцовото дружество, същият
този управител е дал невярна информация за обстоятелството, че имотът не е
обременен с вещни тежести, в случая две
възбрани. Той не е изпълнил задължението си по чл.3 от Договора за посредничество,
а и в разрез с посоченото в чл.8 от Предварителния договор за покупко-продажба
на недвижим имот е дал невярна информация за правното и фактическо състояние на
имота, като по този начин ищецът не е изпълнил с грижата на добър търговец поетите с Договора за посредничество задължения към ищеца. Това обстоятелство е от особено значение за
сключването на сделката и нейния изход, който макар и завършил с
покупко-продажба, не е заради „усилията“ на посредника.
По делото е безспорно, че
посредникът е организирал огледа на процесния имот, без да състави
протокол за оглед на имота, че от друга страна е дал несвоевременна и невярна информация на възложителя за този имот, че е
участвал в съставянето и при подписването на предварителния договор от 21.07.2017
г. между продавачите Л. Д., Е.М.и В.С.от една страна и К.П. и съпругата му П. П., от друга страна
като купувачи, като в нарушение на чл.8 от него, е дал невярна информация, че
имотът не е обременен с вещни тежести. Поради тези вещни тежести са възникнали
т.н. от въззивника/ищец „междинни затруднения“ довели до анекси
от 20.11.17 г. и от 12.02.2018 г., при които били договорени нови срокове за
подписване на окончателния договор, съответно на 15.02.2018 г. и 30.03.2018 г. Нотариалният акт на имота бил подписан
на 23.08.2018 г., на 13.04.2018 г., след вдигането на
възбраните върху имота и плащането на цената на продавачите, бил подписан приемо-предавателен протокол за
апартамента и купувачите получили
ключовете за него. Първоначалният срок, договорен в предварителния договор от
21.07.2017 г., а именно 20.09.2017 г.
за сключване на окончателния договор не е бил спазен и купувачите влезли във
владение на имота 7 месеца по-късно. Не може да бъде възприето твърдението,
че възникналите междинни затруднения, не
са възникнали по вина на посредника, а по вина на продавача, тъй като Л. Д. е
декларирала неверни обстоятелства в предварителния договор, каквато
преддоговорна информация е дала и на ищеца „В.“ ЕООД. Става въпрос за дейност
по занятие от
търговец, който е специализиран в осъществяване на определени сделки или на
сделки с определени обекти от гражданския оборот, като при осъществяване на тази дейност той следва да извърши
съответните проучвания в АВп. и другите държавни институции, а не се „осланя“
на декларацията на страните. В конкретния случай, макар и да се е стигнало до изповядване
на сделката между възложителя и продавача на предложения от изпълнителя имот,
то на практика не се е стигнало до целта на договора за посредничество, тъй като и видно от представените по
делото писмени доказателства/ гласни доказателства по делото няма/, то
посредникът не е изпълнил качествено предоставената от изпълнителя посредническа услуга от 12.07.2017 г., а
обемът на изпълнение е незначителен.
Доколкото, ищецът, в
качеството му на потредник не е изпълнил изцяло своите задължения, съгласно
договореното (предвид изложеното по-горе в мотивите), то предявеният от него
иск за осъждане на ответника на сумата от 1572,32 лв., представляваща втората част
от възнаграждение по договор за посредничество от 12.07.2017 г., ведно със
законната лихва, считано от 14.11.2019 г./ датата на съдебното заседание, в
което е допуснато изменение на иска от установителен в осъдителен/ до
окончателното плащане на сумата, която сума
представлява дължимо възнаграждение за
осъществяване на посреднически услуги по процесния договор, се явява
неоснователен и като такъв е бил отхвърлен,
макар и с оскъдни мотиви в т.н. решение на СРС.
По отношение на
насрещния иск на К.Р.П. срещу „ВМ.“
ЕООД, ЕИК ******** за връщане на частично заплатената
цена на недвижимия имот, на осн. чл.55, ал.1, предл. 3 ЗЗД, вр. чл.87, ал.1 ЗЗД, вр. чл.88 ЗЗД на сумата от 1609,80 лв., представляваща подлежащо
на връщане възнаграждение по договор за посредничество от 12.07.2017 г., ведно
със сумата от 214,10 лв.-законна лихва за забава върху главницата, изчислена от
15.11.2017 г./ един месец след твърдяното разваляне на договора за
посредничество/ до завеждането на иска, ведно със законната лихва за забава
върху главницата от датата на предявяването на иска до окончателното плащане,
СГС намира следното:
Относно решението в
частта, в която съдът е отхвърлил насрещния иск за осъждане на ответника по
него да заплати на ищеца мораторна лихва за сумата от 214,10 лв. за периода от
15.11.2017 г. до 11.03.2019 г., то в тази част решението като необжалвано е
влязло в сила.
Както бе посочено
по-горе, целеният резултат на договора за посредничество е сключването на окончателния договор, с който се осигурява прехвърляне на
собствеността на третите лица- купувачи. Това е видно от чл.6 от договора за посредничество, съгласно
който „всички задължения на Изпълнителя се считат за изпълнени с нотариалното
изповядване на сделката между Възложителя и продавача на предложения на
Изпълнителя имот“. Целеният краен резултат от посредничеството е определен в
договора пределно
ясно - сключването на договора за продажба
в нотариален акт.
Дължимостта на посредническото възнаграждение е свързвано с пълното и точно изпълнение
на посредническите задължения, които включват осъществяване на посредничество за постигане на определен резултат-
сключването на окончателен договор за
прехвърляне на собственост в нотариална форма. По делото бе установено, че такъв окончателен договор е
бил сключен, но не с посредничеството на ищцовата агенция. СГС намира, че
посредникът не е изпълнил качествено предоставената от изпълнителя посредническа услуга от 12.07.2017 г., а
обемът на изпълнение е незначителен. Всичко това представлява основание за
разваляне на договора за посредническа услуга от 12.07.2017 г., но по делото
липсват доказателства това да е било извършено от възложителя К.П. и съответно
волеизявлението за развалянето на договора да е достигнало до изпълнителя „В.“
ЕООД. СГС приема, че и според задължителната практика на ВКС, договорът следва
да се счита за развален с получаване от страна на ответника
на копие от насрещната исковата молба, съдържаща
волеизявление за разваляне на договора. Връченият препис от насрещната искова молба има характер и на покана за
разваляне на договора от 12.07.2017 г., без срок, поради неизпълнение в срок на задълженията по чл. 6 от споразумението- чл.87,
ал.2, предл. 2 и 3 ЗЗД. Според чл.87, ал.2 ЗЗД „кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля договора и без да даде
срок, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради
забава на длъжника то е станало безполезно или ако задължението е трябвало да
се изпълни непременно в уговореното време. При тези данни ищецът дължи връщане на
платената сума от 1609, 80 лв.
На основание чл.271, ал.1, изр.1,
І пр. ГПК, първоинстанционното решение
следва да бъде потвърдено, но поради гореизложените от въззивната инстанция
мотиви.
Относно частната жалба
на „В.“ ЕООД, срещу определение от 25.02.2020
г. по гр.д. № 23335/19 г., постановено по реда на чл.248 ГПК, с което СРС, ГО,
62 с-в е оставил без уважение искането на ищеца „В.“ ЕООД, ЕИК ********,
представлявано от управителя П.М.П., чрез пълномощника по делото адвокат С.,***
за присъждане в негова полза на разноски по насрещния иск, доколкото последния
не е уважен изцяло, то същата се явява основателна.
Разпределянето на отговорността за разноски се
извършва според правилата на чл. 78, ал. 1 и ал. 3 ГПК, които се прилагат във
всяка съдебна инстанция. Съгласно чл. 78, ал. 1 и ал. 3 ГПК ищецът има право на
разноски, съразмерно на уважената част от иска, а на ответника се присъждат
разноски, съразмерно на отхвърлената част от иска.
Определението по чл.248 ГПК следва да бъде отменено,
процесното решение следва да бъде отменено само в частта, в която е осъдено „В.“
ЕООД да заплати на К.П. разноски за
сумата над 674,16 лв. до присъдените
764,36 лв. На „В.“ ЕООД следва да бъдат
присъдени разноски за първата инстанция според отхвърлената част от иска в
размер на 131,32 лв. В останалата част решението следва да бъде потвърдено.
За настоящата инстанция на въззивника/ищец не се
следват разноски предвид изхода на
спора, а въззиваемият/ответник не претендира разноски.
Водим от гореизложеното, съдът
Р Е Ш
И :
ОТМЕНЯ определение от 25.02.2020
г. по гр.д. № 23335/19 г., постановено по реда на чл.248 ГПК, с което СРС, ГО,
62 с-в е оставил без уважение
искането на ищеца „В.“ ЕООД, ЕИК ********, представлявано от управителя П.М.П.,
чрез пълномощника по делото адвокат С.,*** за присъждане в негова полза на
разноски по насрещния иск.
ОТМЕНЯ т.н. решение
обективирано с протоколно определение в съдебно заседание на 04.12.2020 г. по
гр.д. № 23335/19 г. на СРС, ГО, 62 с-в в частта, в която СРС, ГО, 62 с-в е осъдил „В.“ ЕООД, ЕИК ********,
представлявано от управителя П.М.П., чрез пълномощника по делото адвокат С.,***
да заплати на К.Р. Р., ЕГН ***********,
с адрес: ***, чрез пълномощника по делото адвокат П., със съдебен адрес:***/
сграда на ЦКС/ сумата над 674,16 лв. до
присъдените 764,36 лв.,
представляващи направените по делото разноски.
ПОТВЪРЖДАВА
т.н. решение обективирано с протоколно определение в съдебно заседание
на 04.12.2020 г. по гр.д. № 23335/19 г. на СРС, ГО, 62 с-в в останалата част.
ОСЪЖДА К.Р.П.,
ЕГН ***********, чрез пълномощника си по делото адвокат Д.П., със съдебен
адрес:***/ сграда ЦКС/, ет.8, кабинет 12 да заплати на „В.“ ЕООД, ЕИК ********, представлявано от
управителя П.М.П./същият е сменен, считано от 02.01.2020 г./ , чрез пълномощника
по делото адвокат С.,*** направените разноски за първата инстанция според отхвърлената част от иска
в размер на 131,32 лв.
Решението е окончателно и
не подлежи на обжалване на основание чл.280, ал.3 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ : 1. 2.