РЕШЕНИЕ № .........
гр.Никопол, 09.12.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
НИКОПОЛСКИ РАЙОНЕН СЪД, ....... граждански състав, в открито съдебно заседание на тридесети ноември през
две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТОДОР
ТИХОЛОВ
при секретаря Десислава Бунева, като разгледа
докладваното гр.д.№419 по описа на съда за 2020г. и на основание данните по
делото и закона, за да се произнесе, взе предвид следното:
Делото е образувано по повод на искова молба с вх.№260357/16.10.2020г. от П.С.В., ЕГН********** ***
срещу К. ПАНТЕЛЕЕВ Р., ЕГН********** ***.
В ИМ се твърди, че е собственик на 1/12 ид.ч. от земеделски имот НИВА с
идентификатор №30199.16.93 с площ от 14293кв.м. в м.“ГЪНГА“, в землището на
с.Загражден, общ.Гулянци от 28.07.2015г. Твърди, че за този имот има подписан
аренден договор №95, том 3, рег.№2311/01.04.2013г. между Володя Петров Диков,
ЕГН********** като арендодател и съсобственик и от друга страна К.П.Р. ЕГН**********
като арендатор.
Твърди се, че за целия период от 28.07.2015г. до 30.09.2020г. през който
ищеца твърди, че бил собственик, сочи че не е получавал никаква рента, дори и
след като изпратил на арендатора Р. уведомление, че е съсобственик в
гореописания имот и го поканил да подпишат споразумение в срок до 30.09.2020г.
Допълва, че получил от него мълчалив отказ. Твърди още, че изпратил на
арендатора Р. два телефонни номера и точния си адрес с препоръчано писмо с
обратна разписка, описани в уведомлението и споразумението, като сочи, че до
момента ищеца не бил потърсен на адреса, нито по телефона. Допълва, че от тези
действия на Р. е наведен на мисълта, че последния няма да изпълнява
задълженията си по този аренден договор, т.е. да заплаща рента, вероятно до
края на арендния договор, който според ищеца губил смисъла на аренден и се
превръщал в едностранен, „някакъв договор“, в който едната страна –
арендодателя имала задължение да даде земеделския имот - нива на арендатора, а последния сам ода я
ползвал без да плаща рента. Оттук ищеца прави заключение, че това не
представлява аренден договор по смисъла на закона, за договорите и договорните
взаимоотношения.
Предвид изложеното моли съда, след като ищеца докаже, че има грубо
нарушение на договорните взаимоотношения от арендатора Р. през целия период,
през който е съсобственик, изразяващо се в неплащане на арендно задължение и
мълчалив отказ за подписване на споразумение да постанови решение, с което да
развали арендния договор поради виновно неизпълнение от страна на арендатора Р..
Направено е искане съда служебно да изиска от Агенция по вписванията
заверен екземпляр на аренден договор от 01.04.2013г.
От страна на ищеца се представят писмени доказателства, които съдът е
приел.
С разпореждане
№260146/19.10.2020г. съдът е разпоредил на основание чл.131, ал.1 от ГПК да се
изпрати препис от ИМ и приложенията на ответника. За разпореждането на съда ответника
е бил уведомен на 26.10.2020г.
С вх.№260612/11.11.2020г. е
получен писмен отговор от ответника.
В отговора ответника сочи, че от
исковата молба и приложените към нея доказателства не може да се направи
положителен извод за допустимост и основателност по смисъла на чл.131, ал.2,
т.3 от ГПК и в тази връзка изразява становище, че към момента на предявяване на
иска, ищеца няма основание да иска разваляне на сключения аренден договор.
По същество заявява, че оспорва
предявения иск като недопустим и неоснователен.
Във връзка с обстоятелствата от
ответника се сочи, че в представения договор за аренда подробно са описани
срок, цена, условия за изменение и прекратяване на арендния договор, както и
задълженията на страните. Допълва, че според него ищеца не може да иска
разваляне на договора за аренда, с оглед разпоредбата на чл.28, ал.1 от ЗА,
като посочва неговото съдържание и допълва, че в чл.4 на арендния договор е
налице уговорен от страните срок за заплащане на дължимата аренда. От ответника
се сочи, че в договора за аренда, възнаграждението се плаща в срок до 30
септември за изтеклата стопанска година и забавата на плащането започва от
01.10.2020г. Тази дата според ответника следва да се счита и за начален момент,
от който започва да тече определения в чл.28 от ЗАЗ тримесечен срок, определящ
правото на арендодателя да развали едностранно договора. Сочи още, че за
арендния договор срока изтича на 30.09.2020г. а иска е заведен на 16.10.2020г.
По отношение претенцията за
разваляне на договора за аренда ответника изтъква, че ищеца притежава идеални
части от недвижим имот, предмет на договор за аренда, за които твърди, че е
получил полагаемата му се сума по арендния договор за стопанската 2019-2020г.
Допълва, че добросъвестно е изпълнил задължението си като арендатор за
заплащане по сключения договор, като
сумите били платени на арендодателя Володя Петров Диков за стопанските
2014г.-2015г.; 2015г.-2016г.; 2017г.-2018г.; 2018г.-2019г. и на ищеца за
2019г.-2020г., като ищеца отказал да получи паричния превод. Ответника твърди,
че е налице изпълнение на задължението от негова страна и липса на основание за
разваляне на договора за аренда, като тежестта по доказване на обратното е за
ищеца.
От ответника се сочи още, че след
като ищецът претендира изменение относно арендната цена, което е определил сам
в размер на 100лв. на декар и не е посочил никаква база, на която да почива
това негово изчисление за определяне на размера на претендирания размер на
арендната сума на декар е следвало за тази претенция да представи доказателства,
а от друга страна от ответника се твърди, че анекси към сключения договор за
аренда относно увеличение на арендната цена не са сключвани. Допълва, че е
налице единствено задължение на арендатора, фиксирано в чл.7а относно размера
на дължимата сума, която е 25лв. на декар, което задължение ответника твърди,
че е изпълнил.
По отношение твърденията си
ответника представя 5бр.касови ордери, паричен превод, 2бр.разписки.
В отговора от ответника се сочи,
че съгласно чл.3, ал.4 от ЗАЗ в старата и нова редакция било предвидено, че
когато договора за аренда е сключен само от някой от съсобствениците на
земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл.30, ал.3 от
ЗС. Получилият доходи от аренден договор съсобственик дължи да възмезди останалите
съсобственици за полагащата им се част от реализираните доходи, т.е. ищеца би
следвало да насочи претенцията си към съсобственика Володя Диков. Сочи се, че
арендатора дължи плащане само на арендодателя, който от своя страна е длъжен да
разпредели полученото между останалите собственици съобразно дяловете им.
От ответника се сочи, че не са
налице данни за настъпили материална изгода за арендатора и съответната вреда
за арендодателя.
Сочи, че липсата на доказателства
в подкрепа на исковата претенция може да се счита и като допълнително
възражение от страна на ответника.
Прави се възражение за това, че
ищеца след като с договор за дарение от 28.07.2015г. е заместил съсобственика
Георги Петров Диков и не е уведомил ответника за промяната в съсобствеността,
което е станало едва с изпратеното уведомление, което не е датирано, то според
ответника следва да се приеме, че претенцията му за неизплатена аренда се явява
неоснователна.
Прави се възражение за това, че
по договора за аренда акт №104, том 4 от 01.04.2013г., който се атакува е
сключен от Володя Петров Диков, като евентуалното разваляне би следвало да се
извърши от Володя Диков, който е легитимиран да го стори като страна по
договора, поради което според ответника не са налице предпоставките за разваляне
на договора за аренда и оспорва изцяло исковата претенция, като моли съда
същата да не бъде уважавана.
От ответника се представят писмени доказателства, които съдът е
намерил за относими към предмета на делото и ги е приел.
Направено е искане за присъждане
на направените по делото разноски.
Не са направени други
доказателствени искания.
Съдът като разгледа
доказателствата по делото по отделно и в тяхната съвкупност, обсъди доводите и
възраженията на страните намира за установено следното:
Не се спори, че преди
изменението на чл.3, ал.4 от ЗАЗ от 7.02.2017 г., бр. 13 на ДВ от 2017г. на
01.04.2013г. Володя Петров Диков, ЕГН********** сключил с ответника по делото К.П.Р.,
ЕГН********** договор за аренда на земеделски имот НИВА с идентификатор №30199.16.93
с площ от 14293кв.м. в м.“ГЪНГА“, в землището на с.Загражден, общ.Гулянци за
петнадесет стопански години, считано от първи октомври на стопанската 2013г. до
2028г. включително, който договор бил вписан с акт №104, том 4 на 01.04.2013г.
в СВ при НРС.
Не се спори също,
че с нотариален акт за дарение №63, том 8, рег.№4435, дело №1087/28.07.2015г.
на нотариус Д.Джонов рег.№232 на НК с район този на НРС Георги Петров Диков
дарил на П.С.В. – ищец по настоящето дело 1/12ид.ч. от земеделски имот НИВА с
идентификатор №30199.16.93 с площ от 14293кв.м. в м.“ГЪНГА“, в землището на
с.Загражден, общ.Гулянци.
Спорен въпрос между страните е налице ли са предпоставките на чл.28,
ал. 2 вр. ал.
1 от ЗАЗ – разваляне на договор за аренда със срок повече от 10 години и
налице ли е забавяне на арендно плащане повече от три месеца, което да
обосновава развалянето на договора.
На първо място уговореният между първоначалните страни по договора за
аренда срок е считано от първи
октомври на стопанската 2013г. до 2028г. включително. Това обуславя
наличието на предпоставката по чл.28,
ал.2 от ЗАЗ, обуславяща едновременно допустимост на иска и една от
предпоставките за неговата основателност.
Спорни са и въпросите има ли уведомяване от страна на ищеца към ответника
за това, че той е собственик на 1/12ид.ч., какво и колко следва да му се плати,
изпълнил ли е задължението си ответника, има ли право арендодателят да развали
договора за аренда по реда на чл.28,
ал.1, изр.1 от ЗАЗ.
Съгласно цитираната разпоредба, арендодателят може да развали договора
поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца. В чл.27,
ал.1, т.2 от ЗАЗ се предвижда, че договорът за аренда се прекратява при
неизпълнение – по общия ред, доколкото в ЗАЗ не е предвидено нещо друго.
Неизпълнението - виновно или невиновно, може да доведе до разваляне на договора
по право /чл.89
от ЗЗД/ или до разваляне по реда на чл.87 от ЗЗД. Договорът за аренда в земеделието е двустранен договор, който може да
се развали при неизпълнение на задължение по него с едностранно волеизявление
на едната страна поради виновното неизпълнение на задълженията на другата
страна, извън хипотезите на чл.28,
ал.2 от ЗАЗ. Законът за аренда в земеделието изрично посочва случаи на
неизпълнение по договора, които дават право на кредитора да развали договора – чл. 6,
ал. 3, чл.
9, ал. 5 вр. чл.
26, ал. 2, чл.
28, ал. 1 от ЗАЗ.
§ 1
от Допълнителните разпоредби на ЗАЗ предвижда, че за неуредените в ЗАЗ
въпроси се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство. Към
въпросите, касаещи развалянето на договора за аренда, са приложими общите
правила на чл.
87 от ЗЗД. Развалянето на договора за аренда произвежда действие само за в
бъдеще – чл.
88, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД. Елементите на фактическия състав на правото да се
развали договорът са уредени в чл.
87, ал. 1 от ЗЗД като може да бъде развалян само действителен договор,
който не е прекратен на друго основание. Трябва да е налице неизпълнение на
задължение на насрещната страна по договора. Всяка форма на неизпълнение може
да бъде основание за разваляне на договора – пълно неизпълнение, забавено
неизпълнение, частично изпълнение, лошо изпълнение. То следва да се дължи на
причина, за която длъжникът отговаря. Правилото на чл.
87, ал. 4 от ЗЗД обаче поставя граници на правото да се развали договора –
той не може да се развали, когато неизпълнената част е незначителна с оглед
интереса на кредитора.
В процесния случай, безспорно се установи, че арендаторът – ответник по
делото не е бил уведомен по надлежния ред за промяната в собствеността на
земеделския имот от ищеца след 28.07.2015г. Поради това ответника добросъвестно
и в срок с РКО от
17.10.2015г.; РКО от 23.11.2016г.; РКО от 10.10.2017г.; РКО от 01.11.2018г.;
РКО от 11.12.2019г. за стопанските 2014г./2015г.; 2015г./2016г.; 2016г./2017г.;
2017г./2018г. и 2018г./2019г. е платил дължимата рента на Володя Петров Диков, с който първоначално е бил сключен договорът за аренда. В тази връзка
следва да се посочи, че за тези стопански години и платените суми ищецът е
следвало да насочи исковата си претенция към Володя Диков, с който е сключен
договора за аренда и на който те са платени от арендатора, на който не е било
известна промяната в собствеността на земеделския имот.
Представените от ищеца като писмени доказателства копие на известие за доставяне с
пощенско клеймо от 22.07.2020г. и системен бон от 07.07.2020г., в едно с
уведомление от ищеца до ответника и споразумение, съда приема и обсъжда до
толкова, до колкото те показват предприети от ищеца действия по уведомяване на
ответника за промяна в собствеността на част от арендования от него земеделски
имот, но от тях не може да се направи извод, че ответника по надлежния ред е
бил уведомен за настъпилата промяна, тъй като в известието за доставяне липсват
подпис на получателя и начин на доставяне на уведомлението от ищеца.
Независимо от това обаче, ответника арендатор след изтичане на стопанската
година на 30.09.2020г. с пощенски запис чрез „Български пощи“ЕАД на
26.10.2020г. е предприел действия по изплащане на дължимата по договора за
аренда сума на ищеца съгласно собствените му идеални част. Видно от стр.22 на
делото е, че ищецът по делото е отказал получаването на тази сума.
От изложеното се налага извода, че не по вина на ответника, а поради отказ
на ищеца да получи плащането съобразно уговореното в договора за аренда се е
стигнало до твърдяното от ищеца неизпълнение. Поставените в т.нар. уведомление
условия от ищеца за заплащане на сума в размер на 100лв. на 1000кв.м. със задна
дата за вече изтекли стопански години, по които е платено по надлежния ред на
надлежна страна по договора за аренда от ответника не почиват на никакви правни
основи, нито по някакъв начин са подкрепени с доказателства как е формирана
тази сума от ищеца.
Настоящият състав при постановяване на решението си взе предвид и мотивите
на ТР №2/2015г. на ОСГТК на ВКС, където е прието, че основанията за
прекратяване на договора за аренда са уредени в чл.
27, ал. 1 от ЗАЗ. В т. 1, т. 3 и т. 6 са посочени конкретни хипотези на
прекратяването на арендното правоотношение: изтичане на срока, взаимно
съгласие, принудително отчуждаване на арендувана земя. В т. 2, т. 4 и т. 5 са
основанията - неизпълнение, едностранно предизвестие, смърт /поставяне под
запрещение и прекратяване на юридическо лице/, като е извършено и препращане
към други съдържащи се в същия
закон хипотези на прекратяване. Изрично предвидени в закона и относими към
основанието по т.
2 на чл. 27, ал. 1 от ЗАЗ случаи и форми на неизпълнението са: забавяне на
арендното плащане - чл. 28, ал. 1; непредаване на обекта в надлежно състояние -
чл. 6, ал. 3; ползване на арендувания обект не по предвидения от закона начин -
чл. 9, ал. 5. Проявление на основанието по т. 4 е едностранното прекратяване на
аренден договор, сключен без определен срок - чл. 29 от
ЗАЗ. Договорът за аренда се прекратява при неизпълнение, съгласно общата хипотеза
на чл. 27, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ "по
общия ред, доколкото в този
закон не е предвидено друго" - т. е. налице е препращане и към общия
ред за прекратяване на договорите поради неизпълнение, дължащо се на причини,
различни от предвидените в ЗАЗ. Разпоредбата на чл.
28, ал. 1 от ЗАЗ, която е предмет на произнасяне по първия въпрос от
цитираното тълкувателно решение, урежда предвиденото в специалния закон
специфично основание за разваляне - прекратяване поради неизпълнение,
изразяващо се в забава за арендно плащане за повече от три месеца. При тази
форма на неизпълнение и когато договорът за аренда няма за предмет държавни или
общински земи, ЗАЗ предвижда отклонение от общия ред по чл.
87, ал. 1 от ЗЗД /приложим за неуредените от специалния закон случаи - § 1 от ДР
на ЗАЗ/ за разваляне на двустранните договори поради неизпълнение -
отклонение от изискването за даване на подходящ срок за изпълнение с
предупреждение, че с изтичането му договорът се счита за прекратен. Видно е, че
в хипотезата на чл.
28, ал. 1 от ЗАЗ, уреденото специфично основание за разваляне на договора
за аренда поради неизпълнение, изразяващо се в забава на арендното плащане
повече от три месеца, представлява отклонение от общия ред само в частта по
отношение на липсата на необходимост от даване на подходящ срок за изпълнение
на задължението. Не са дерогирани обаче останалите общи правила от общия ред за
разваляне на договор, уреден в чл.87 от ЗЗД и в частност в чл.
87, ал. 4 от ЗЗД. Процесният договор за аренда не съставлява фикс сделка по
смисъла на чл.
87, ал. 2, предложение последно от ЗЗД - ако задължението е трябвало да се
изпълни непременно в уговореното време. Съществено при забавеното изпълнение е
възможността длъжникът да заплати сумата и по този начин да санира - да заличи
последиците на забавата /извън хипотезата на фикс сделки, за каквато процесната
не е счетена/. В процесния случай ищецът е отказал без никакви съображения
направеното в тримесечния срок плащане. Съда приема, че ответника е узнал за
промяната в собствеността на процесния земеделски имот за стопанската
2019г./2020г., като съобразно идеалните части и промяната в собствеността на
земеделския имот е предприел действия по заплащане на дължимата сума на ищеца.
Поради всичко изложено, съдът приема, че не са налице основанията за
разваляне на договора за аренда и предявеният иск следва да бъде отхвърлен.
С оглед указанията на съда с определение №260075/16.11.2020г. към ищеца за
внасяне на държавна такса в седмичен срок от уведомяването му по сметка на
съда, за които той е бил уведомен на 20.11.2020г., следва същият да бъде осъден
да внесе по сметка на НРС държавна такса в размер на 47.64лв.
С оглед изхода на процеса и на основание чл.
78, ал. 3 от ГПК, ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника
деловодни разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 500,00 лева.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от П.С.В.,
ЕГН********** *** срещу К. ПАНТЕЛЕЕВ Р., ЕГН********** *** иск с правно основание чл.28,
ал.2 от ЗАЗ във връзка с чл.27, ал.1, т.2 от ЗАЗ за разваляне на договор за
аренда на земеделска земя с нотариална заверка на подписите рег. №1277/01.04.2013г.
на нотариус Д.Джонов, вписан в Служба по вписванията - Никопол с вх.№95/01.04.2013г.,
том 4, акт 104 с предмет НИВА с идентификатор №30199.16.93 с площ от 14293кв.м. в м.“ГЪНГА“, в землището
на с.Загражден, общ.Гулянци, поради забавяне плащане на
арендното плащане за стопанската 2019г./2020г. с повече от три месеца като
НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА П.С.В., ЕГН********** да внесе по сметка на РС-Никопол държавна такса
във връзка с предявения иск в размер на 47.64лв.
ОСЪЖДА на основание чл.
78, ал. 3 от ГПК П.С.В.,
ЕГН********** да заплати на К. ПАНТЕЛЕЕВ Р., ЕГН********** деловодни разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 500.00 лв.
Решението може да се обжалва чрез НРС пред ПлОС в двуседмичен срок от
връчването му на страните с въззивна жалба.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: