№ 485
гр. София, 07.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 12-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на десети март през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Атанас Кеманов
Членове:Джулиана Петкова
Надежда Махмудиева
при участието на секретаря Ива Андр. Иванова
като разгледа докладваното от Надежда Махмудиева Въззивно гражданско
дело № 20221000500087 по описа за 2022 година
Производството е образувано по реда на чл.258 и сл. от ГПК, по Въззивна жалба
вх. №367408/03.12.2021 г., подадена от "Гео-Мар 03" ЕООД, чрез адв. С. А., срещу
Решение №266484/10.11.2021 г., по гр.д.№5205/2019 г. на СГС - I - 16 състав, с което е
отхвърлен предявеният от "Гео - Мар 03"ЕООД срещу П. С. П. иск с правно основание
чл.92, ал.1 от ЗЗД за заплащане на сумата от 55 000 евро, представляваща неустойка,
съгласно чл.14, ал.3 от сключения предварителен договор за учредяване на право на
строеж срещу строителство от 29.09.2016 г., ведно със законната лихва върху
дължимата сума, считано от завеждането на иска 15.04.2019 г. до окончателното
плащане, като е осъден ищеца да заплати на осн. чл.78, ал.3 от ГПК сумата от 4476 лв.
разноски за адвокат. Релевирани са оплаквания за неправилност и необоснованост на
обжалваното решение. Съдът неправилно е приел, че сключеният между страните
договор не е договор за продължително или периодично изпълнение, поради което
развалянето на същия има обратно действие и неустойката по чл.14, ал.3 от същия не
се дължи. Не е налице виновно поведение на ищеца, тъй като с декларирането на
неверни обстоятелства за липса на тежести и противопоставими права на трети лица,
Учредителят е поставил Приемателя в невъзможност да изпълни поетите от него
задължения по договора. Вписаната на 19.09.2016 г. възбрана върху имота поставя
приемателя в невъзможност да осъществи своите инвестиционни намерения и да
реализира очакваната търговска печалба, поради което липсва виновно поведение от
страна на приемателя по договора. Неправилно е прието, че вписването на възбраната
не е препятствие дружеството-ищец да изпълни задължението си по предварителния
договор за изготвяне на идеен проект и сключване на окончателен договор. Вписването
на възбраната е пречка за разпореждането с имота, а лицето, в чиято полза е вписана
възбраната, може да осъществи принудително изпълнение върху имота, поради което
1
уговорената неустойка е справедлива в уговорения размер. Настоява се за отмяна на
обжалваното решение, и за постановяване на ново решение по съществото на спора, с
което предявеният иск да бъде изцяло уважен. Заявява се искане за присъждане на
направените в производството разноски, в това число и адвокатски хонорар.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК, от процесуално
легитимирана страна, чрез надлежно упълномощен процесуален представител, същата
отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 от ГПК, поради което е процесуално
допустима и редовна от външна страна, и подлежи на разглеждане.
Препис от въззивната жалба е връчен на насрещната страна, и в срока по чл.263,
ал.1 от ГПК е постъпил Отговор на въззивната жалба вх.№260442/05.01.2021 г.,
подаден от П. С. П., чрез адв. М.Я., в който се застъпва становище за неоснователност
на въззивната жалба. Договорът, на който ищецът се позовава, е бил развален от
ответника на основание чл.87, ал.2 от ЗЗД, поради неизпълнение от страна на ищеца на
договорните му задължения, с нотариална покана, която е била връчена на ищеца на
15.12.2018 г. Неоснователно е поддържаното становище, че сключеният между
страните договор има характер на такъв за продължително или периодично
изпълнение, и съдът правилно го е отрекъл. Правилни са изводите на съда, че
неустойката, предвидена в чл.14, ал.3 от Договора не се дължи, тъй като развалянето на
договора има обратно действие, и би се дължала само неустойка за разваляне на
договора, ако такава е била уговорена. Доказано е в първоинстанционното
производство, че договорената неустойка за неизпълнение по чл.14, ал.1 от Договора е
нищожна, тъй като противоречи на добрите нрави с оглед прекомерността на
уговорения размер от 55 000 евро. Установено е, че възбраната от 19.09.2016 г. е била
наложена върху имота на ответника по изп.д.№6331/2016 г. на ЧСИ Б., и към момента
на сключване на договора 29.09.2016 г. същата е била вписана в ИР по партидата на
ответника и е била известна на ищеца, а два месеца по-късно самият ищец е придобил
от взискателя по делото И. К. вземането по изпълнителното дело, поради което
възбраната е започнала да обезпечава негово собствено вземане. Поддържат се
твърдения, че взискателят по изпълнителното дело И. К. и ищеца М.Р. са имали
помежду си търговски взаимоотношения, и изначално са целяли увреждане на П.П..
Ответникът П.П. е узнал за наложената възбрана върху имота му на 14.10.2016 г.,
когато му е била връчена ПДИ от ЧСИ Б., като изпълнителният лист, по който е
образувано изп.д.№6331/2016 г. е издаден въз основа на проведено заповедно
производство, и издадена заповед за изпълнение по чл.417 от ГПК, за което
производство длъжникът /ответникът/ не е бил уведомен. Твърди се, че договорът е
сключен от ищеца, като е знаел за образуваното срещу ответника изпълнително дело и
наложената върху имота възбрана, и като е целял последващото си облагодетелстване
с предвидената в договора неустойка от 55 000 евро, като и на това основание се
поддържа противоречие на неустойката на морала и добрите нрави. Наред с това, не е
налице основание за дължимост на неустойката, тъй като липсват противопоставими
на ищеца права на трети лица, които да поставят Приемателя в невъзможност да
изпълни поетите от него задължения - лицето, в чиято полза е вписана възбраната, е
взискателят по изпълнителното дело М.Р., който е и собственик на ищцовото
дружество, и не се явява "трето лице" по отношение на собствената му фирма "Гео -
Мар 03"ЕООД. Възбраната по никакъв начин не е попречила на ищеца да изпълни
задължението си по чл.8, ал. и чл.24, ал.1 от Договора за изготвяне на идеен проект,
тъй като визата за проектиране е издадена на 05.09.2017 г., след като преди това - на
10.11.2016 г., ищецът е придобил вземането по изпълнителното дело по силата на
2
сключения договор за цесия между И. К. и М.Р.. Наред с това, в договора от 29.09.2016
г. съдържа в чл.15 предвидена възможност за уреждане на претенции на трети лица в
рамките на запазеното от учредителя право на строеж и договореното обезщетение. По
тези съображения се настоява обжалваното решение да се потвърди, като се остави без
уважение въззивната жалба. Заявява се претенция за присъждане на разноските пред
въззивната инстанция, в т.ч. и адвокатско възнаграждение.
При извършената служебна проверка, на осн. чл.269 от ГПК, съдът намира, че
обжалваното решение е постановено от компетентен съд в надлежен състав, в
изискуемата форма, и е подписано, поради което е валидно. Същото е постановено по
допустим иск, предявен от и срещу процесуално легитимирани страни, поради което е
допустимо. По правилността на решението съдът е ограничен от оплакванията във
въззивната жалба.
На осн. чл.235 от ГПК, въз основа на събраните по делото доказателства, съдът
намира следното:
С Искова молба от 15.04.2019 г. ищецът „Гео-Мар 03“ЕООД, с едноличен
собственик на капитала и представляващ дружеството М. С. Р., е предявил против П.
С. П. иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати
на ищеца сумата от 55 000 евро, представляваща неустойка, уговорена в чл.14, ал.3 от
сключения между страните Предварителен договор за учредяване на право на строеж
от 29.09.2016 г. срещу задължение за строителство.
С отговора на исковата молба ответникът е релевирал възражения:
За настъпило извънсъдебно разваляне на Предварителният договор за учредяване
на право на строеж срещу строителство от 29.09.2016 г. от обещателя, на осн.
чл.87, ал.2 от ЗЗД, с изявление, направено с Нотариална покана, връчена на
ищеца на 15.12.2018 г., поради забава на ищеца в продължение на повече от 2
години на изпълнението на задълженията му по чл.8, ал.1 и чл.24, ал.4 от
договора, в резултат на което сключването на окончателния договор е станало
безполезно за кредитора. Тъй като настъпилото извънсъдебно разваляне на
договора има обратно действие, се поддържа отпадане на основанието, въз основа
на което се претендира неустойката;
за нищожност на целия предварителен договор от 29.09.2016 г., и в частност на
неустоечната клауза на чл.14, ал.3 от него, на основание чл.26, ал.1, предл. трето
от ЗЗД, поради противоречие на добрите нрави, тъй като управителят на „Гео-
Мар 03“ЕООД – М. С. Р., е взискател по изпълнителното дело, по което наложена
възбраната върху имота;
При условията на евентуалност се поддържа прекомерност на неустойката на осн.
чл.92, ал.2 от ЗЗД, в сравнение с претърпените от приемателя вреди, тъй като
няма данни такива изобщо да са били претърпени от ищеца.
Така релевираните от ответника възражения следва да бъдат разгледани от съда
в тяхната логическа последователност, като първо бъде разгледано възражението за
нищожност на целия договор, поради противоречие с добрите нрави, след това –
релевираното възажение за разваляне на договора, след това – възражението за
нищожност на неустоечната клауза, и накрая – предявеното при условията на
евентуалност възражение прекомерност на уговорената неустойка.
Между страните не се спори, че помежду им е бил сключен представения с
исковата молба и приет по делото Предварителен договор за учредяване на право на
строеж от 29.09.2016 г. срещу задължение за строителство /на л.6-13/, както и че към
3
момента на сключването му по персоналната партидата на ответника в Имотния
регистър към АВп – гр. София, вече е била вписана на 19.09.2016 г. възбрана върху
имота – предмет на предварителния договор. Не се спори, че с Нотариална покана,
изпратена на 08.11.2018 г. ищецът „Гео-Мар“ЕООД е поискал от ответника
заплащането на неустойка в размер на 55 000 евро, на основание чл.14, ал.3 от
договора, и в отговор на тази покана ответникът е направил изявление за разваляне на
договора с Нотариална покана, връчена на ищеца на 15.12.2018 г.
От приложения по делото Предварителен договор за учредяване на право на
строеж от 29.09.2016 г. срещу задължение за строителство се установява, че ответникът
П. С. П. се е задължил да учреди на ищеца „Гео-Мар 03“ЕООД право на строеж върху
собствения на обещателя урегулиран ПИ с идентификатор 68134.4333.9579, със стари
идентификатори 68134.4333.990 и 68134.4333.1006, и номера по предходен план 237а и
1006, от кв.515, парцел V по плана на гр. София, район Овча купел, с обща площ 1420
кв.м. съгласно Нотариален акт №47, том LXLIX, рег.№31147, дело №24095/27.07.2004
г. и Нотариален акт №48, том LXLIX, рег.№31148, дело №24098/27.07.2004 г., а
съгласно Скица на ПИ от СГКК – София, с площ от 1415 кв.м., за построяването на
сграда със смесено предназначение – жилищна част и общежития, магазини и подземна
част с паркоместа с РЗП не по-малко от 5 500 кв.м., срещу задължението на ищеца да
изгради сградата върху имота изцяло със свои средства, и да предаде на обещателя
обекти в нея с обща площ от около 20% от надземната и подземната разгърната
застроена площ на сградата, изчислена съобразно одобрени инвестиционни проекти, от
които обекти с обща застроена площ от около 1100 кв.м. в надземното пространство и
обекти с обща застроена площ от около 150 кв.м. в подземното пространство /с
включени общи части/, разпределени пропорционално на всички етажи, за които
обекти обещателят си запазва правото на строеж, и върху които придобива правото на
собственост с построяването на сградата. В чл.4 е уговорено, че окончателното
определяне на обектите на учредителя /обещателя/ и точните им квадратури се
конкретизират в протокол за избор, представляващ неразделна част от предварителния
договор от 29.09.2016 г., в срок от 20 дни след представяне на учредителя на одобрения
идеен проект. Съгласно чл.8, приемателят се задължава да изготви идейния проект в
срок от 90 дни от датата на получаване на виза за проучване и проектиране, и да внесе
за одобрение от компетентния орган, заедно с необходимите документи, в срок от 15
дни след одобряване на проектите от учредителя, и съставяне и подписване на
протокола за избор на обектите за учредителя. В чл.14, ал.1 от предварителния
договор обещателят е декларирал, че към датата на сключване на договора имотът е
свободен от възбрани и вещни тежести, и няма насочени към него претенции на трети
лица, а в ал.3 от договора е уговорена неустойка в размер на 55 000 евро, както и
изплащане от обещателя на всички действително претърпени вреди и направени до
момента разходи, в случай на невярно деклариране на някои от обстоятелствата по
чл.14, ал.1 от ЗЗД.
От Справка по лице от персонална партида №329644 за лицето П. С. П. /на л.14-
16 от делото на СГС/ се установява, че по отношение на поземлените имоти пл.№237А
/с площ от 863 кв.м./ и пл.№1006 /с площ 690 кв.м./, върху който е било уговорено
между страните да бъде учредено правото на строеж, към момента на сключването на
договора е била вписана в Имотния регистър наложена възбрана под номер 42061 в
описната книга от 19.09.2016 г.
От Искане за вписване на възбрана изх.№131728/16.09.2016 г. по изп.д.
№20168380406331 по описа на ЧСИ М. Б. /на л.57/ се установява, че възбрана №42061
4
от 19.09.2016 г. е вписана по партидата на П. С. П. по разпореждане на съдебния
изпълнител по изп.д.№20168380406331, образувано по молба на И. Р. К. срещу
длъжника П. С. П., въз основа на изпълнителен лист, издаден на 09.07.2015 г. по гр.д.
№53289/2014 г. на СРС – 59 с-в, за заплащане на парично задължение в размер на
20 913,12 лв. От Заповед за изпълнение на парично задължение по чл.417 от ГПК от
09.07.2015 г., издадена по ч.гр.д.№53289/2014 г. на СРС – 59 с-в /на л.92/ и
Изпълнителен лист от 09.07.2015 г., издаден по същото дело /на л.93/ се установява, че
същите са издадени за събиране на вземане на кредитора И. Р. К. срещу длъжника П. С.
П. за сумата от 18 000 лв., произтичащо от запис на заповед, издаден на 13.01.2011 г. с
падеж 30.12.2011 г., както и за разноски по делото в размер на 360 лв.
От Покана за доброволно изпълнение изх.№131364/16.09.2016 г. по изп.д.
№20168380406331 /на л.61/ се установява, че длъжникът П. С. П. е бил уведомен на
14.10.2016 г. за образуваното срещу него изпълнително производство за събиране на
вземането на И. Р. К. по изпълнителен лист от 09.07.2015 г., издаден по ч.гр.д.
№53289/2014 г. на СРС – 59 състав, като на същата дата са му били връчени препис от
подлежащия на изпълнение акт, както и издадената заповед за изпълнение.
От Договор за прехвърляне на вземания от 10.11.2016 г. /на л.67-68/ се
установява, че на 10.11.2016 г. взискателят по изп.д.№20168380406331 И. Р. К., в
качеството на цедент, е прехвърлил на цесионера М. С. Р., вземането си в размер на
сумата от 18 000 лв. по запис на заповед, издаден на 13.01.2011 г., с падеж на
30.12.2011 г., както и вземането си за 360 лв. – разноски за производството по гр.д.
№53289/2014 г. на СРС – 59 състав, както и вземането си за сумата от 2693.32 лв. за
разноски по изп.д.№20168380406331 на ЧСИ М. Б.. От Уведомление за цесия от И. Р.
К. /на л.65/ се установява, че длъжникът П. С. П. е бил уведомен от цедента, за
извършеното прехвърляне на вземанията на цесионера М. С. Р., на 21.11.2016 г.
От Писмо от Столична община, Направление „Архитектура и градоустройство“
вх.№281832/02.11.2020 г. /на л.96-97/ се установява, че със Заявление вх.№САГ16-
ГР00-3598/16.11.2016 г., подадено от П.П., чрез пълномощника му М.Р., е поискано
издаване на виза за проектиране за УПИ VIII-990,1006 (идентично с ПИ с
идентификатор 68134.4333.9579), от кв.515, м.“Овча купел-стар кв.50“, район „Овча
купел“, за жилищна сграда с височина съгласно абсолютни коти от силуетни планове
към одобрен РУП и подземен гараж, която виза за инвестиционно проектиране е
издадена от главния архитект на Столична община на 05.06.2017 г.
От Нотариална покана от 08.11.2018 г. с рег.№7853/2018 г., т.5, акт №38 /на
л.17-18/ се установява, че приемателят поканил учредителя да му заплати неустойката
по чл.14, ал.3 от договора в размер на 55 000 евро. От Нотариална покана рег.
№8577/06.12.2018 г., т.5, №110 на Нотариус рег.№*** В. В. /на л.32/ се установява, че
ответникът е направил извънсъдебно изявление за разваляне на договора от 29.09.2016
г., на осн. чл.87, ал.2 от ЗЗД, поради неизпълнение на задължението на приемателя
„Гео-Мар“ЕООД по чл.8, ал.1 от договора в срок от 90 дни от датата на получаване на
виза за проучване и проектиране да изготви идейния проект на сградата, както и
поради неизпълнение на задължението по чл.24, ал.4 от договора да уведоми
обещателя за предприетите действия в 7-дневен срок от подаване на съответните
заявления за издаване на виза за проектиране. Изявлението за разваляне на договора е
направено без даване на срок за изпълнение на задължението, като е посочено, че
изпълнението му е станало безполезно за кредитора.
От изслушването на управителя на ищцовото дружество М. С. Р. на осн. чл.176
от ГПК в о.с.з. на 22.02.2021 г. се установява, че същият е познавал И. К. отпреди
5
сключването на предварителния договор с ответника, тъй като в периода 2006-2007 г.
М.Р. купил апартамент от ЖСК, на която И. К. бил учредител. М.Р. твърди, че към
момента на сключване на предварителния договор с ответника не е знаел за
наложената възбрана върху имота – предмет на договора. Разбрал по-късно от самия
П.П., като заедно с него отишъл в Агенцията по вписванията, откъдето се снабдили с
акта, въз основа на който е вписана възбраната. Впоследствие окомплектовали заедно
документите за издаване на виза за проектиране, и М.Р. ги внесъл в ДАК.
При така събраните доказателства съдът намира за неоснователно релевираното
от ответника възражение за нищожност на сключения между страните предварителен
договор от 29.09.2016 г. поради противоречие с добрите нрави, тъй като управителят
на „Гео-Мар 03“ЕООД – М. С. Р., е взискател по изпълнителното дело, по което
наложена възбраната върху имота. Преценката за нищожност поради накърняване на
добрите нрави се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на
договора. Нищожността съставлява изначална и пълна негодност на договора да
породи предвидените в него правни последици. Соченото от ответника фактическо
обстоятелство – че едноличният собственик на ищеца е титуляр на вземането, за
събирането на което е вписана възбраната, което се сочи като основание за нищожност
на сключения между страните договор, е възникнало на 10.11.2016 г. /със сключването
на договора за цесия, по силата на който едноличният собственик на капитала на
ищцовото дружество М. С. Р. е придобил вземането на И. Р. К., с което е встъпил в
правата му като взискател по изп.д.№ 20168380406331 на ЧСИ М. Б./. Ето защо, то
обективно не би могло да обуслови нищожност на договор, сключен на по-ранна дата –
29.09.2016 г., тъй като към датата на сключването на договора това обстоятелство не се
е било осъществило.
Съдът намира да не се установява по несъмнен начин, че към момента на
сключването на предварителния договор на 29.09.2016 г. вписаната върху имота
възбрана е била известна на едноличният собственик на ищцовото дружество, и той е
сключил договора единствено с намерение да се облагодетелства от предвидената
неустойка. Този извод не може да бъде изведен само от установения по делото факт, че
едноличният собственик на ищцовото дружество е познавал взискателя по
изпълнителното дело И. К. отпреди сключването на предварителния договор.
Същевременно, по делото се установява, че ищецът е предприел фактически и правни
действия за изпълнение на задълженията си по предварителния договор във връзка със
снабдяване с виза за проучване и проектиране – сключил е на 03.10.2016 г. договор с
подизпълнител „МТ Дизайн“ЕООД /на л.98/ за изпълнение на дейности по извършване
на проучване на имота и снабдяване с необходимите документи за издаване на виза за
проектиране, чрез управителя си /който е действал в качеството на пълномощник на
собственика на имота/ е внесъл на 16.11.2016 г. /след узнаване на вписаната възбрана
върху имота/ заявление за издаване на виза за проучване и проектиране, в резултат на
които действия такава виза е била издадена. Посочените действия опровергават извода,
че предварителният договор от 29.09.2016 г. е бил сключен от ищеца единствено с цел
да се облагодетелства от предвидената в договора неустойка по чл.14, ал.3 за
деклариране на неверни обстоятелства от обещателя.
П изложените съображения, от събраните по делото доказателства съдът намира
за установено от фактическа и правна страна, че на 29.09.2016 г. страните са сключили
помежду си валиден Предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу
задължение за строителство, за построяването в собствения на обещателя урегулиран
ПИ с идентификатор 68134.4333.9579, на сграда със смесено предназначение –
6
жилищна част и общежития, магазини и подземна част с паркоместа с РЗП не по-малко
от 5 500 кв.м., срещу задължението на ищеца да изгради сградата върху имота изцяло
със свои средства, и да предаде на обещателя обекти в нея с обща площ от около 20%
от надземната и подземната разгърната застроена площ на сградата, за които обекти за
обезщетение обещателят си запазва правото на строеж, и върху които придобива
правото на собственост с построяването на сградата. С договора страните са
постигнали съгласие, че окончателното определяне на обектите на учредителя
/обещателя/ и точните им квадратури ще бъдат конкретизирани от учредителя в
протокол за избор, в срок от 20 дни след представяне на учредителя на одобрения
идеен проект, който приемателят се е задължил да изготви в срок от 90 дни от датата на
получаване на виза за проучване и проектиране. При сключването на договора
обещателят е декларирал, че имотът е свободен от възбрани и вещни тежести, и няма
насочени към него претенции на трети лица, като за невярно деклариране на
обстоятелството, че имотът не е обременен с тежести, страните са договорили
учредителят да заплати на приемателя неустойка в размер на 55 000 евро.
Съдът намира за установено, че към датата на сключване на предварителния
договор /29.09.2016 г./ поземленият имот с идентификатор 68134.4333.9579 – предмет
на предварителния договор, е бил обременен с вписана на 19.09.2016 г. възбрана за
обезпечаване на изпълнението на задължение на учредителя П. С. П. към кредитора И.
Р. К., по запис на заповед, издаден на 13.01.2011 г. с падеж на 30.12.2011 г., както и за
обезпечаване на вземането му за разноски по заповедното производство в размер на
360 лв., и за обезпечаване събирането на задължението за разноски по принудителното
изпълнение.
Установява се от фактическа страна, че ответникът П. С. П., представляван от М.
С. Р., е подал заявление за издаване на виза за проучване и проектиране на сградата със
смесено предназначение – предмет на предварителния договор между страните от
29.09.2016 г., и тази виза за проектиране е била издадена от главния архитект на
Столична община на 05.06.2017 г. От датата на издаване на визата за проектиране е
започнал да тече уговорения в чл.8 от договора между страните 90-дневен срок за
изготвяне на идеен проект от приемателя „Гео-Мар 03“ЕООД, като до изтичането му
на 03.09.2017 г. не се установява да е бил изготвен такъв проект /и не се твърди от
ищеца да е бил изготвен/.
За бъде присъдена неустойка, е необходимо осъществяването на няколко
предпоставки: неустойката да е уговорена между страните, или да е установена от
закон или друг нормативен акт; кредиторът да е изпълнил задължението си или да е
бил готов да го изпълни; длъжникът виновно да не е изпълнил договорното си
задължение, чието изпълнение неустойката обезпечава и обезщетява /в т.см.
Определение №512/04.08.2010 г. по т.д.№142/2010 г. на ВКС/.
При сключването на договора страните могат да декларират определени
обстоятелства, които имат значение за сключването или изпълнението на договора.
Съгласно чл.9 от ЗЗД, те могат да уредят последиците от декларирането на неверни
обстоятелства, като уговорят неустойка или възможност за отказ от договора плюс
неустойка. /в т.см. Определение №227/14.02.2013 г. по гр.д.№1024/2012 г. на ВКС,
Решение от 16.02.2011 г. по гр.д.№906/2009 г. на ВКС, решение от 23.12.2010 г. по гр.д.
№1831/2009 г. на ВКС – 4-то гр.отд./. В конкретния случай такава неустойка е била
договорена между страните в чл.14, ал.3 от договора.
При така събраните доказателства съдът намира за установено от фактическа
страна, че ответникът П. С. П., в качеството му на учредител (обещател) по
7
предварителния договор, сключен между страните на 29.09.2016 г., при сключване на
договора, в чл.14, ал.1 от него, е декларирал, че имотът не е обременен с възбрани,
което от обективна страна се установява като невярно, с което е реализирана една от
хипотезите, предвидени в чл.14, ал.3 от договора, при която страните са договорили
неустойка в размер на 55000 евро, дължима от учредителя на приемателя. В
разпоредбата на чл.14, ал.3 не е предвидено като предпоставка за възникване на
отговорността невярното деклариране да е осъществено със съзнанието, че
декларираното обстоятелство е невярно. Ето защо, наличието или липсата на знание на
учредителя за вписаната възбрана върху имота, е ирелевантно за възникване на
отговорността му, предвидена в чл.14, ал.3 от договора. Очевидно, и двете страни по
договора са проявили непредпазливост при сключването му, като не са извършили
проверка в публичния имотен регистър за евентуални вписани тежести върху имота,
при която лесно е можело да се установи вписаната възбрана, но наличието на вина на
обещателя за декларирането на невярно обстоятелство /под формата на умисъл или
непредпазливост/ не е предвидена в договора като предпоставка за възникване на
отговорността на обещателя, нито непредпазливостта на поемателя е предвидена като
обстоятелство, изключващо отговорността на обещателя.
Същевременно съдът намира за установено, че към датата 08.11.2018 г., на която
ищецът е депозирал нотариалната покана, с която е поканил ответника да му заплати
неустойка на осн. чл.14, ал.3 от договора в размер на 55 000 евро, ищецът не е бил
изправна страна по договора, тъй като вече е реализирал неизпълнение на
задължението си по чл.8, ал.1 в срок от 90 дни, считани от датата на получаване на виза
за проучване и проектиране, да изготви идейния проект на сградата /който срок е
изтекъл на 03.09.2017 г./. Неизправността на обещателя, изразяваща се в деклариране
на невярно обстоятелство /че имотът не е обременен с вписани възбрани/, не е
обусловила обективна невъзможност за изпълнение на задължението на приемателя да
изготви идеен проект за сградата, която ще бъде построена. Това е така, тъй като
наложената върху поземления имот възбрана не възпрепятства фактически
възможността за изготвяне на идеен проект за застрояване на имота, не прегражда
възможността на собственика да извършва действие по подобряване и застрояване на
имота, нито съставлява административна пречка да бъдат одобрявани строителни
книжа за него. Релевираната от ищеца реплика за обусловена от възбраната
невъзможност на обещателя /ответник по делото/ да изпълни задължението си да
учреди на приемателя обещаното право на строеж, и да му прехвърли съответните на
правото на строеж идеални части от собствеността върху поземления имот, би била
релевантна към момента, в който настъпи падежа на задължението на обещателя да
учреди правото на собственост, съответно – да прехвърли собствеността върху
идеалните части от поземления имот. В конкретния случай обещателят се е задължил
да учреди на приемателя правото на строеж за сграда със смесено предназначение,
която да изгради със свои средства и предаде на учредителя обекти в нея с обща площ
от 20% от РЗП на сградата, изчислени на базата на одобрените идейни проекти, върху
които обекти учредителят си запазва правото на строеж, и които учредителят и
приемателят са се договорили да уточнят заедно след изработването на идейния
проект, за който избор между страните ще бъде съставен протокол за избор,
представляващ неразделна част от предварителния договор, в срок от 20 дни след
представяне на учредителя на одобрения идеен проект /съгласно чл.4 от договора/. От
посочените уговорки между страните се обосновава изводът, че сключването на
окончателния договор за учредяването на правото на строеж е следвало да се
осъществи след подписването на протокола за избор на обектите, за които учредителят
8
ще си запази правото на строеж. Предпоставка за осъществяване на този избор е
изработването от приемателя идеен проект. Следователно, при липса на изработен и
одобрен идеен проект за построяването на предвидената в предварителния договор
сграда със смесено предназначение, падежът на задължението на учредителя да
сключи окончателен договор за учредяване на правото на строеж на приемателя, не е
настъпил. Нещо повече - при неизпълнение на това задължение на приемателя
окончателен договор не би могъл да се осъществи, тъй като между страните не биха
били уточнени параметрите на правото на строеж, което следва да се учреди в полза на
приемателя, и за кои конкретни обекти учредителят запазва за себе си правото на
строеж. Съгласно чл.5, падежът на задължението на обещателя за прехвърляне на
приемателя на собствеността върху съответните идеални части от поземленият имот,
настъпва в още по-късен момент – 20 дни след подписването на акт образец 15 на
сградата. Следователно, неизпълнение на задължението на обещателя да сключи
окончателен договор, с който да учреди/прехвърли на приемателя договорените вещни
права, би могло да настъпи едва след изготвяне на идейния проект и одобряването му,
които обстоятелства не са се осъществили, поради неизпълнение на задълженията на
приемателя по предварителния договор да изготви идеен проект за построяване на
сградата. Ето защо, съдът намира репликата на ищеца за обусловена от възбраната
невъзможност за изпълнение на насрещното задължение на учредителя, като
основание за неизпълнение на задълженията му за изработване на идеен проект, за
неоснователна.
При неизправност на двете страни, в хипотеза на настъпила изискуемост на
задълженията, при липса на взаимната им обусловеност и при липса на готовност за
изпълнение на задълженията и в хода на процеса по двустранен договор, всяка от
страните може да развали договора едностранно /Решение №134/20.12.2017 по дело
№405/2016 на ВКС, ТК, II т.о./. Това е така, тъй като чл.87 от ЗЗД не поставя изрично
условие страната, която разваля облигационната връзка да бъде изправна /в т.см.
Решение №383/29.01.2016 г. по гр.д.№2225/2015 г. на ВКС – 4-то гр.отд./. Съгласно
постоянната практика на ВКС /инкорпорирана напр. в Решение №85/03.08.2015 г. по
г.д.№856/2014 г. на ВКС -2-ро търг.отд., Решение №231/13.02.2013 г. по търг.д.
№1268/2011 г. на ВКС и др./, за да упражни кредиторът правото на извънсъдебно
разваляне на договора, трябва да е налице виновно неизпълнение на задължение на
длъжника, за което последният отговаря, като възникването и упражняването на
потестативното право на разваляне на договора не е обусловено от настъпването или
вероятността за настъпване на негативни последици в правната сфера на кредитора.
Не така обаче стои въпросът с дължимите обезщетения при неизпълнение на
договора. Правото на неустойка за неизпълнение по чл.92 ЗЗД, принадлежи само на
изправната страна по договора. Уговорената неустойка за неизпълнение на поети от
длъжника задължения не се дължи, ако кредиторът, който претендира заплащането й, е
неизправна страна, поради това, че не е изпълнил или не е бил готов да изпълни
насрещните си задължения по договора. Това е така, поради основния правен принцип,
че никой не може да черпи права от собственото си противоправно поведение
/Решение №134/20.12.2017 по дело №405/2016 на ВКС, ТК, II т.о., Решение
№55/11.09.2015 г. по т.д.№58/2014 г. на ВКС – 2-ро т.о., Решение №105/02.07.2014 г.
по търг.д.№2617/2013 г. на ВКС-2-ро търг.отд./.
Поради липса на една от кумулативно изискуемите предпоставки на чл.92 от
ЗЗД за основателност на претенцията за неустойка, а именно – неизправност на
кредитора, претенцията за присъждане на договорената между страните в чл.14, ал.3 от
9
договора неустойка в размер на 55 000 евро се явява изцяло неоснователна, поради
което предявеният иск следва да се отхвърли.
Поради отхвърляне на иска, поради липса на една от предпоставките за
възникване на правото на неустойка по чл.92 от ЗЗД, не следва да се обсъжда
възражението на ответника за отпадане с обратна сила на договорното основание за
начисляване на неустойката, поради разваляне на договора с едностранно изявление,
направено от ответника с Нотариална покана рег.№8577/06.12.2018 г., възражението за
нищожност на неустоечната клауза на чл.14, ал.3 от договора, като накърняваща
добрите нрави, както и предявеното при условията на евентуалност възражение за
прекомерност на уговорената неустойка в размер на 55 000 евро, поради липса на
данни за претърпени от ищеца вреди.
Като е достигнал до същите крайни изводи, първостепенният съд е постановил
законосъобразно и правилно решение като краен резултат, което следва да се
потвърди.
При този изход от спора пред въззивната инстанция, въззиваемата страна има
право на осн. чл.78, ал.3 от ГПК да й бъдат присъдени направените разноски за
въззивното производство. Същата е претендирала със списък по чл.80 от ГПК
присъждане на разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 4476 лева с
начислен ДДС, които е установила с представен ДПЗС от 09.03.2022 г. с реквизити на
разписка за получаване на сумата в брой. Въззивникът е релевирал възражение за
прекомерност на претендираните разноски. Съобразно обжалваемия интерес пред
въззивната инстанция – в размер на 107 570,65 лева, представляващи левовата
равностойност на 55000 евро /по фиксинга на БНБ 1евро=1,95583 лева/, на основание
чл.7, ал.2, т.5 от Наредба №1/09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения, минималното адвокатско възнаграждение се изчислява в размер на
3681,41 лв. без ДДС, а с начислен ДДС – в размер на сумата от 4 417,70 лв. Делото
пред въззивната инстанция не се отличава със фактическа и правна сложност, но
направените от въззиваемата страна разноски за адвокатско възнаграждение
незначително надхвърлят минималния размер на адвокатското възнаграждение, поради
което възражението за прекомерност е неоснователно, и в полза на въззиваемата страна
следва да се присъдят претендираните разноски за процесуално представителство в
пълен размер.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №266484 от 10.11.2021 г., постановено по гр.д.
№5205 по описа за 2019 г. на Софийски градски съд - I - 16 състав.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 от ГПК „ГЕО-МАР 03“ЕООД, с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. София, 1324, район „Люлин“,
ж.к.“Люлин-8“, бл.832, вх.Б, ет.6, ап.Б-12, да заплати на П. С. П., с ЕГН **********, с
адрес: гр. ***, бл.***, вх.*, ет.*, ап.**, сумата от 4476 лв. /четири хиляди четиристотин
седемдесет и шест лева/, представляваща направени разноски за процесуално
представителство пред въззивната инстанция, с начислен ДДС.
Решението подлежи на обжалване на основание чл.280, ал.3, т.1 от ГПК, в
едномесечен срок от връчването му на страните, с касационна жалба пред Върховния
касационен съд, при наличие на предпоставките на чл.280, ал.1 и ал.2 от ГПК.
10
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11