Р Е Ш Е Н И Е
№ 29.11.2021г. гр.Харманли
В ИМЕТО НА НАРОДА
Харманлийски
районен съд
граждански състав
на първи ноември две
хиляди двадесет и първа година
в публично съдебно заседание в следния състав:
Районен съдия: Ива Гогова
секретар: Галина Иванова
прокурор:
като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 348/2021г. по описа на РС-Харманли и за да се произнесе, взе предвид
следното:
Предявени са обективно
евентуално съединени искове по чл.92 от ЗЗД за неустойка.
Производството
по делото е образувано по искова молба
на „П. Естейтс“ ЕООД, със седалище и адрес
на управление гр.Харманли, ж.к. „Т****“ №***, вх.***, ет.***, ап.****, ЕИК: ****, представлявано от
управителя Д.Г.П., против против М.С.М.,
ЕГН: **********
***, в която се сочи, че ищецът е
търговско дружество осъществяващо дейност по посредничество за сключване на
договори и сделки с недвижими имоти и за дейността си ползва уеб сайт http://www.petrovestates.com/.
Твърди се, че
на 04.11.2016 г. в гр. Харманли ответникът сключил с ищеца договор за
посредничество при продажба на недвижим имот, с който възложил на ищеца, в
качеството му на посредник, да извърши в негова полза посредничество за
сключването на договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който
той да продаде собствения си недвижим имот в град Харманли, ул.”Х***”****, два магазина
100 кв. м. и къща 57 кв. м. при първоначално искана от възложителя цена 120 000
лв. При възлагането ответникът подписал
писмен договор, с който дал ексклузивни (изключителни) права на ищеца да
предлага имота, и се съгласил с условията на същия, като поел задължение за извършеното посредничество при сключена
сделка да заплати на ищеца посредническо възнаграждение в размер на 2 % от
продажната цена на имота, но не по-малко от 500 евро, а при неизпълнение на
задълженията й по договора-неустойка в размер на 4% от посочената в договора за
посредничество цена на имота. Съгласно договора ответникът поискал имотът да
бъде предлаган от ищеца за продажна цена 120 000 лева.
В изпълнение на възложената дейност за посредничество
ищецът публикувал на уеб сайта си обява за продажбата на имота, придружена със
снимки, които били посещавани многократно от потенциални клиенти, срещал се с
потенциални клиенти в офиса си и водил преговори, отговарял ежедневно на
запитвания за имота и въпроси за него, показвал
имота на клиенти и изпълнил задълженията си по договора.
След осъщественото посредничество за покупко-продажба от
страна на ищеца, в срока на действие на договора, в нарушение на сключения от
ответника договор за посредничество, без да изпълни задължението си да уведоми
ищеца, дори купувачът да се бил свързал директно с него или по какъвто и да е
начин да се бил свързал с него, ответникът без участието на ищеца и без да го
уведоми, като действал неправомерно в нарушение на договора сключил договор за
покупко-продажба пряко, без участието на ищеца и без да го уведоми. С
Нотариален акт от 23.12.2020 г. , вписан вх. per. № 2812 ат 23.12.2020 г. дв. вх. peг. № 2810, том 10 , акт1 28 от 2020 г. в службата по
вписванията Харманли за покупко-продажба на описания в него недвижим имот,
който бил предмет на посредническия договор, ответникът продал имота в
гр.Харманли, ул.„Х***“ №*** на купувачите Ц*** Я*** Б***, Б*** Б*** Б***и Б*** Б*** Б***. Поради неправомерното поведение на ответника и укриването от ищеца, който
за срока на договор имал ексклузивно (изключително) право да предлага имота,
като ответникът бил длъжен да го уведоми за всеки осъществен с него директен
контакт от купувач и бил задължен да заведе всеки купувач, който се свързал с него при ищеца-посредник,
ответникът дължал на ищеца договорената неустойка в размер на 4% от цената на
имота, посочена в договора (120 000 лв.), равняваща се на 4 800 лв. Налице била
хипотезата на чл.9 ал.2 вр. ал.1 от договора за посредничество и неустойка се
дължала поради това, че ответникът не изпълнявал задължението си след
обявяването на имота в сайта на ищеца да уведоми и доведе в агенцията-
посредник клиенти, които се свързали с него по един или друг начин относно
предмета на покупко-продажба, а ако бъде прието, че тази хипотеза не била
налице, да се приеме, че била налице хипотезата на чл.9 ал.3 от договора за
посредничество и че неустойка се дължала поради това, че било налице неспазване
на срока на договора и отказ от продажбата на имота, след което се установила
продажба с имота, предмет на договора за посредничество.
С допълнителна
уточнителна молба заявява, че неустойката по чл.9 ал.3 от договора за посредничество се
дължала поради това, че било налице неспазване на срока на договора, който
действал към 23.12.2020г.-датата на сключване на договор за продажба и отказ от продажбата на имота, като това било не само
отказ от продажба при сключен предварителен договор, но и отказ от продажба с
посредничеството на ищеца, което било евентуално основание на задължението за
неустойка.
Заявява още, че към 23.12.2020 г.-датата на сключване на договор за
продажба от ответника, договорът за посредничество от 04.11.2016 г. е действал,
тъй като съгласно чл.3 се сключвал за срок от 6 месеца от датата на
подписването му- 04.11.2016 г., т.е. до 04.05.2016 г., като съгласно чл.13.1.
поради това, че ответникът не отправил писмено уведомление, същият се удължавал
автоматично с още шест месеца, като това правило се прилагало многократно.
С оглед на изложеното моли да се постанови решение, с
което да се осъди ответникът да заплати на ищеца СУМАТА 4
800 лв., представляваща дължима неустойка по чл.9 ал.2 вр. ал.1 от
договор за посредничество от 04.11.2016 г., евентуално по чл.9 ал.3 от договора
за посредничество, ведно със законната лихва от
предявяване на иска до окончателното изплащане на сумата и разноските по делото.
В законоустановения срок по чл.131
от ГПК е постъпил писмен отговор от
страна на ответника М.М. чрез пълномощника адв.С., с който оспорва предявения иск по основание
и размер. Смята, че не дължи претендираните неустойки по чл. 9 от
договора, тъй като тази разпоредба била нищожна, поради противоречие е добрите
нрави и на основание чл.26, ал.1, предложение трето от ЗЗД и на второ място
компенсаторната неустойка се дължала само при разваляне на договора, поради
виновно неизпълнение, а такова нямало. По-скоро било налице виновно поведение
на изпълнителя по договора. Договорът за търговско посредничество задължавал
търговският посредник срещу възнаграждение да извърши необходимото за
сключването на съответната сделка. Предмет на договора било преследването на определен
резултат свързването на страните, снабдяване с необходимите документи и
подпомагането им да сключат сделката. Неустойката можела да изпълнява и
наказателна функция но и тогава, когато размерът на неустойката бил по- голям
от размера на претърпените от кредитора вреди, чл. 92, ал. 2 от ЗЗД давал
възможност за намаляването й поради прекомерност и за прогласяването й за
нищожна поради противоречие с добрите нрави. В конкретния случай неустойката по
т.9 от договора излизала извън пределите на нравствената допустимост и
придадените й по закон функции и противоречала на принципа на справедливостта в
гражданските отношения, като това било достатъчно и самостоятелно основание за
прогласяване на нейната нищожност по реда на чл. 26, ал. 1 ЗЗД, тъй като единствената
цел, с която била уговорена била извън присъщите за неустойката функции и не
следвало да породи никакви последици.
Ответникът не
оспорва сключения с ищеца договор за посредничество от 04.11.2016 г., със срок
на действие от шест месеца, с възможност за автоматично продължение на същия. В
изпълнение на договора ищецът извършил следните действия- обявил имотите за
продажба на сайта си през 2017 год. На фасадата или на други видими стени на
имота не била сложена никаква подходяща по размер и вид табела, че имотът се
продавал, за да привличал съответно за целта внимание. На сайта си не
качил нито една снимка на нито един продаваните обекти нито отвън, нито отвътре
на същите, за да създават макар и първоначална представа на клиентите за
състоянието и вида на предлаганите за продажба имоти. Не пожелал да вземе ключ,
за да има достъп до имотите и да предлага извършване на оглед за обектите. В
същото време не му предоставял никаква текуща информация относно интереса към
офертата, нито протоколи за извършени огледи или срещи с купувачи. Твърдял че
имотът бил непродаваем и че нямал време да се занимава с него , тъй като имал
работа на морето. Не предприел мерки за евентуална корекция в цените с оглед на
проявен интерес или липсата на такъв. Тъй като процесният договор бил
двустранен, ищецът следвало точно да изпълни своите договорни задължения,
изразяващи се в осигуряване на купувач, осъществяване на огледи и
посредничество, вкл. и консултиране на продавача и купувача за закупуване на
недвижимия имот при действащите към този момент пазарни условия. Нищо от това
не било направено от страна на ищеца, особено през 2018 и 2019 години. Това
било основание да се прие, че не било осъществено каквото и да било
посредничество от страна на агенцията за покупко-продажба на имота, или такова
в незначителна степен, с което ангажираната специално за тази цел агенция не
изпълнила своята част от задълженията по сключения договор. Именно пасивността
на ищеца го мотивирали сам да търси купувачи и да рекламира продавания имот.
Това довело и до сключване на цитираната в исковата молба продажба. И тъй като
самият ищец не изпълнил задълженията си по договора за посредничество, не
смята, че му дължал нито допълнително възнаграждение, нито неустойка. В тази
връзка твърди, че клаузата на целия чл. 9 от договора е не само неравноправна,
тъй като аналогична, реципрочна такава клауза за изпълнителя не била
предвидена, а и нищожна. По тези съображения смята искът/те/ за неоснователен и
моля за отхвърляне на същите.
Твърди още, че при първата хипотеза тази по т.9 ал.2 от
договора неустойка се дължала при
неспазване на „съответното правило” , но като възнаграждение за организирани
огледи,реклама и презентации, проведени от „П. естейтс”ЕООД. Липсвали конкретно
изложени обстоятелства в какво се изразявало нарушаването на съответното
правило. Тази клауза била и прекомерна предвид именно възнаградителния й
характер с оглед на извършеното от ищеца.
Ответникът оспорва твърденията в исковата молба, че
ищецът публикувал в уеб сайта си обявите, придружени със снимки на продаваните
имоти, за проведени срещи не му било съобщавано в нито един момент, не бил
викан за преки срещи с евентуални клиенти, нито му били предложени протоколи от
огледи, направени предложения, проведени срещи на посредника с клиенти и пр. Оспорва всички останали изложени в исковата молба обстоятелства
и факти.
Съдът,
след като прецени събраните по делото доказателства по отделно и в тяхната
съвкупност, приема за установено от фактическа
страна следното:
Не
е спорно по делото, че между ищецът „П. Естейтс” ЕООД, като изпълнител, и
ответникът М.С.М., като възложител, на 04.11.2016
г. е сключен договор за посредничество при продажба на недвижим имот, с който ответникът
възложил на ищеца, да извършва проучване на пазара, да търси съконтрагенти на
възложителя и да ги свързва с него, да организира и участва във воденето на
преговори относно посредничество при продажба на собствения на ответника недвижим
имот, находящ се в град Харманли, ул. „Х***” №***, два магазина 100 кв. м. и
къща 57 кв. м. при първоначално искана от възложителя цена 120 000 лв. В
договора са регламентирани правата и задължленията на всяка от страните по
него, като за извършеното посредничество в полза на изпълнителя е уговорено
възнаграждение в размер на 2 % от продажната цена на имота, но не по-малко от 500 евро (чл.8 ал.1 от
договора). В чл.9 ал.1 от договора е посочено, че след обявяването на имота в
базата данни на ищеца „П. естейтс” ЕООД, възложителят се задължава да уведоми и
доведе в агенцията-посредник клиенти (контрагенти), които са се свързали с него
по един или друг начин относно имота, предмет на покупко-продажба. А в ал.2 на
същата разпоредба е уговорено, че при неизпълнение на съответното правило,
възложителят дължи на изпълнителя 4 %
или минимум 1000 евро от цената на имота като неустойка за организирани огледи,
реклама и презентации, проведени от изпълнителя. Също така в чл.9 ал.3 от
договора е предвидено, че при неспазване на срока на договора и отказ от
продажбата на имота от страна на възложителя, след като бъде установено
сключване на договор за покупко-продажба или предварителен договор за същия
имот, възложителят дължи неустойка в размер на 4 % или минимум 1000 евро от
договорената по-горе цена на имота.
С Нотариален акт №99, т.5,
рег.№7046, дело №772/2020г. от 23.12.2020 г. на М* Д* – Нотариус с рег.№419 и
район на действие РС-Харманли е извършена покупко-продажба на недвижимия имот,
предмет на посредническия договор, като ответникът продал имота на купувачите Ц*
Я* Б*, Б* Б* Б* и Б* Б* Б* за сумата от общо 47 000 лева.
Представено е заверено копие на
изображение от сайта на ищеца, видно от което има публикувана обява за продажба
на процесния имот за цена от 61 355 евро с кратко описание на имота.
От страна на ищеца като
доказателство бе представена и справка за броя посещения на обявата за продажба
на процесния имот – 1760 за периода от 14.02.2017г. до 05.02.2021г.
На 13.07.2020г. е бил извършен
оглед на процесния имот от св.Н* К*И*, видно от карта за оглед на недвижим имот
.
До ответника е изпратена покана
от ищеца за заплащане на сумата от 2400 лева в 5-дневен срок от получаване на
поканата съгл. чл.8, т.1,2,3,4 и чл.9, т.1,2,3, която покана е получена от ответника
на 15.01.2021г., видно от приложеното известие за доставяне.
От събраните по делото гласни
доказателства, ангажирани от страна на ищеца, чрез разпит на свидетеля Г* П* се
установи, че спорният имот е бил рекламиран в сайта на ищеца, както и чрез
поставени табели на „П. Естейтс” ЕООД, които обаче били премахнати от
наемателите на магазините. Според св.П* обявата за продажбата на имота била
публикувана в сайта на ищцовото дружество в деня на подписване на договора,
като към имота имало интерес и доста запитвания, същият бил показван на
клиенти, но цената била твърде висока, вследствие на което потенциалните
купувачи се отказвали от среща с продавача и от имота като цяло.
Разпитаният на страната на ищеца
св.Николай Иванов от своя страна потвърди, че е ходил на оглед на имота през
м.юли 2020г., както и че се отказал от закупуването му, като разбрал цената,
която била твърде висока.
На страната на ответника като
свидетели бяха разпитани Б* Б* и Л* М*, като св.Б.Б* потвърди, че е закупил
процесния недвижим имот директно от ответника-продавач и собственик на същия,
както и че при посещението си на имота нямало табели, че се продава.
От своя страна св.Л* М*, също
ангажирана на страната на ответника, заяви, че обявата е била публикувана в
сайта на ищеца през м.12.2016г., както и че в началото обявата била без снимка
и с кратко описание и че липсвали поставени стикери, обознаващи продажбата на
имота. След като дълги години имотът не бил продаден от фирмата на ищеца, ответникът
решил, че ще продаде същия, тъй като според него ищецът не изпълнявал
ангажиментите си по договора.
При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните
правни изводи:
Съгласно
чл.92 ал.2 от ЗЗД неустойката
обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.
Главната претенция на ищеца се
състои в претендиране на неустойка по чл.9 ал.2 от договора за посредничество
от 04.11.2016г., според който при неизпълнение на
съответното правило, възложителят дължи на изпълнителя 4 % или минимум 1000
евро от цената на имота като неустойка за организирани огледи, реклама и
презентации, проведени от изпълнителя. Неизпълнението на съответното правило следва да се изведе от ал.1 на чл. 9
от договора, според която след обявяването на
имота в базата данни на ищеца „П. естейтс” ЕООД, възложителят се задължава да
уведоми и доведе в агенцията-посредник клиенти (контрагенти), които са се свързали
с него по един или друг начин относно имота, предмет на покупко-продажба. Следователно тази клауза за неустойка се задейства
при неизпълнение на задължението на възложителя да уведоми и доведе в
агенцията-посредник клиенти, които са се свързали по някакъв начин с него
относно продажбата на имота след обявяването му в базата данни на ищеца, като същата се дължи за организирани от ищеца огледи, реклама и презентации.
За да се отгвори на
въпроси дължима ли е така претендираната по чл.9 ал.2 от договора неустойка
следва най-напред да се разгледа направеното от ответника възражение за
нищожност на неустоечната клауза поради противоречие с добрите нрави съгл.
чл.26 ал.1, пр.3 от ЗЗД. Отделно от това съдът следи и служебно за нищожността
на клаузите за неустойка съгл. задължителните указания на ТР № 1/2009 г.
ОСТК на ВКС. Критериите дали е налице нищожност на
неустойката поради противоречие с добрите нрави се съдържат в ТР № 1 от
15.06.2010 г. по т. д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС, а именно - такава е неустойка,
която е уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна
функции. Преценката за нищожност се извършва в зависимост от специфичните за
всеки конкретен случаи факти и обстоятелства, при съобразяване на естеството и
размера на обезпеченото с неустойката задължение, обезпечение на поетото
задължение с други, различни от неустойката правни способи, вида на самата
уговорена неустойка и на неизпълнението, за което е предвидена, съотношението
между размера на неустойката и очакваните за кредитора вреди от неизпълнението.
Така уговорената
клауза за неустойка поради неизпълнение на договорно задължение за уведомяване и довеждане в агенцията-посредник на клиенти (контрагенти),
свързали се с възложителя във връзка с продажбата на имота, според съда излиза
извън предвидените й обезпечителна, обезщетителна и санкционна
функции. Така договорената клауза за неустойка задължава
възложителя при неизпълнение на това
задължение да заплати необосновано висока
неустойка. Договорена в такъв размер, неустойката по никакъв начин
не съотвества на характера и вида на задължението, чието изпълнение следва да
обезпечава. Задължение за неустойка в размер на 4800 лв. (4 % от цената на
имота) се явява безспорно и абсолютно несъответно на неизпълненото задължение,
изразяващо се в неуведомяване и недовеждане в ищцовото дружество на евентуален
купувач на имота, доколкото само по себе си неуведомяването и недовеждането на
бъдещия контрагент по сделката в агенцията-посредник не влече никакви вреди за
ищеца. Това прави клаузата за неустойка по чл.9 ал.2 от договора излизаща извън
пределите на нейната
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, поради което същата се явява нищожна на основание чл.26 ал.1, пр.3 от ЗЗД, поради противоречието й с добрите нрави, още повече че същата е уговорена
като дължима за организирани огледи, реклама и презентации, проведени
от изпълнителя. Тъй като противоречието между клаузата за
неустойка и добрите нрави е налице още при сключването на договора, то следва
изводът, че в конкретния случай не е налице
валидно неустоечно съглашение и в тази си част
договорът изобщо не е породил правно действие съгл. чл.26,
ал.1 във вр. с ал.4 ЗЗД, а нищожността на тази клауза съответно
е пречка за възникване на задължение за неустойка по договора. Поради тези съображения главният иск по чл.92 ал.1 от ЗЗД
за неустойка в размер на 4800 лв. по чл.9 ал.2 от договора за посредничество от
04.11.2016г. следва да се отхвърли като неоснователен.
Имайки
предвид изложеното до тук, неоснователна се явява и акцесорната претенция за
законна лихва за забава върху главницата от 4800 лв. – неустойка по чл.9 ал.2
от договора за посредничество, считано от предявяване на иска до окончателното
изплащане на вземането, доколкото изходът на същата е обвързан от уважаването
на главния иск.
Неоснователността на главния иск по чл.92 ал.1 от ЗЗД за присъждане на
неустойка по чл.9 ал.2 от договора за посредничество от 04.11.2016г. обуславя
необходимостта от разглеждане на евентуалния иск по чл.92 ал.1 от ЗЗД за присъждане
на неустойка в размер на 4800 лв., претендирана на основание чл.9 ал.3 от
договора за посредничество. В чл.9 ал.3 от договора е предвидено, че при неспазване на срока на
договора и отказ от продажбата на имота от страна на възложителя, след което
бъде установено сключване на договор за покупко-продажба или предварителен
договор за същия имот, възложителят дължи неустойка в размер на 4 % или минимум
1000 евро от договорената по-горе цена на имота.
По
отношение на тази неустоечна клауза и направеното в тази връзка от ответника
възражение за нижожността й на основание чл.26 ал.1, пр.3 от ЗЗД, поради
противоречие с добрите нрави, съдът счита същото за неоснователно. Така
договорената клауза за неустойка, имайки предвид вида и естеството на
неизпълненото задължение, което обезпечава, а именно последващо сключване от
страна на възложителя на договор за покупко-продажба на процесния имот, предмет
на договора за посредничество, при отказ от прдажбата му и неспазване срока на
договора, не излиза извън присъщите на неустойката обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Това е така, тъй
като чрез последващото сключане на договор за продажба на имота от възложителя
без съдействието и знанието на изпълнителя се осуетява надлежното изпълнение на
едно от главните задължение на изпълнителя, регламентирано в чл.5, т.5 от
договора за посредничество, а именно да организира срещи и да води преговори с
потенциални купувачи, както и да уговаря всички условия по сделката и т.н.,
каквато всъщност е и една от основните цели на сключения между възложителя и
изпълнителя договор за посредничество и същевременно с това обезсмисля всички
извършени от възложителя предходни действия във връзка с рекламирането
продажбата на имота, както и евентуално организираните до момента на продажбата
огледи на имота, за които действия съответно в полза на изпълнителя се дължи
договореното между страните възнаграждение, от което по този начин същият би
бил без основание лишен. Поради така изложеното съдът счита за неоснователно
възражението за нижожност на клаузата за неустойка по чл.9 ал.3 от договора за
посредничество, поради накърняване на добрите нрави съгл. чл.26 ал.1, пр.3 от ЗЗД.
Разгледана по същество тази претенция на ищеца се
явява частично основателна.
Несъмнено доказано по делото е, а и не е спорно между
страните, че е налице виновно неизпълнение на задължението на ответника –
възложител по чл.9 ал.3 от договора за посредничество, а именно налице е
сключване на договор за продажба на процесния имот без знанието на
ищеца-посредник при валидно сключен и действащ договор за посредничество, който
не е бил прекратен съгл. предвиденото в чл.13, т.1 от договора. Това се
потвърждава както от показанията на свидетелите Г* П. и Л* М*, установяващи
липсата на участие на ищеца-посредник при осъществяване на сделката, така и от
приетия като доказателство нотариален акт №99, т.5, рег.№7046, дело №772/2020г. от 23.12.2020 г. на М*
Д* – Нотариус с рег.№419 и район на действие РС-Харманли, видно от който
процесният имот е продаден от ответника на 23.12.2020г.
За да обоснове неизпълнението на
това задължение активиране на отговорността на ответника – възложител за
заплащане на договорената с ищеца-изпълнител неустойка по чл.9 ал.3 от договора
за посредничество, следва да е доказано също така и че ищецът „П. Естейтс” ЕООД
има качеството на изправна страна по договора. Съдът, с оглед на приетите като
доказателства заверено копие на изображение от сайта на ищеца-изпълнител,
установяващо публикуване на обявата за продажба на имота, карта за оглед на
недвижим имот от 13.07.2020г., справка за посещения на обявата за продажба на
процесния имот за периода от 14.02.2017г. до 05.02.2021г., счита за доказано
надлежното и точно изпълнение на задълженията на ищеца-изпълнител по договора
за посредничество. Доказа се по делото, че продажбата на имота е обявена в
базата данни на ищеца „П. Естейтс” ЕООД, че обявата е била многократно
посещавана в интернет сайта на посредника, както и че са осъществявани огледи
на имота, предмет на договора, вкл. че е бил предлаган на потенциални клиенти,
отказали се от запукуването му впоследствие, заради високата му цена. Тези
обстоятелства се потвърдиха не само от гореизброените писмени доказателства, но
и от неопроверганите и намиращи се в съответствие с тях показания на св.Г.П.,
кредитирани поради това с доверие от съда, като отразяващи достоверно
възприетите и отразени от свидетеля релевантни факти.
Но независимо от това, макар
ищцовата претенция да е доказана по основание, съдът намира същата за частично
основателна по следните съображения. Съгласно чл.92 ал.2 от ЗЗД, ако неустойката е прекомерно голяма в сравнение с
претърпените вреди или ако задължението е изпълнено неправилно или отчасти,
съдът може да намали нейния размер. Прекомерността на
неустойката се преценява към момента на неизпълнение на договора чрез
съпоставяне с вече настъпилите от неизпълнението вреди. Намаляването на
дължимата неустойка не е предназначено да установи равенство между две
стойностни величини, а само да възстанови, доколкото е възможно, едно
относително съответствие между размера на дължимата неустойка и обема на
действителните вреди. При прилагането на правилото на чл. 92 ал. 2 от ЗЗД
преценката следва да се прави при всеки конкретен случай, като намаляването
трябва да става с оглед съотношението на действителния размер на дължимата
неустойка с претърпените вреди, но във всички случай неустойката не трябва да
се свежда до размера на вредите. С разпоредбата на чл.92, ал.1 ЗЗД,
съгласно която неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като
обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват,
законодателят е уредил две от функциите на неустойката - обезпечителна и
обезщетителна. Като форма на договорната отговорност, обаче, несъмнено е, че
неустойката има и санкционна функция, която макар и неуредена изрично от закона
е допустима предвид договорната свобода по чл.9 от ЗЗД и границите на същата.
Тази наказателна функция на неустойката намира приложение тогава, когато
размерът на същата е по- голям от размера на претърпените от кредитора вреди, а
неин коректив е както предвидената в чл.92 ал.2 от ЗЗД възможност за
намаляването при прекомерност, когато е неприложима забраната по чл.309 от ТЗ,
така и възможността за прогласяването и за нищожна при несъответствие с добрите
нрави - морална категория, съпътстваща развитието на обществото на даден негов
етап.
Отчитайки всичко изложено до тук, съдът счита за
прекомерна така договорената в чл.9 ал.3 от договора за посредничество
неустойка. Същата е предвидена в размер на 4 % или минимум 1000 лв. от
договорената по-горе цена на имота, т.е. 4 % от посочената в чл.1 ал.2 от
договора цена от 120 000 лв., възлизаща на сумата от 4800 лв. Договорена в
такъв размер неустойката се явява прекомерна, тъй като е неколкократно
по-голяма от договореното в чл.8 ал.1 от договора възнаграждение на
ищеца-изпълнител, определено в размер на 2 % от договорената продажна цена на
имота. В случая, видно от удостовереното в нотариален акт №99, т.5, рег.№7046, дело №772/2020г. от
23.12.2020 г. на М* Д* – Нотариус с рег.№419, договорената продажна цена на
имота възлиза на сумата от 47 000 лв., т.е. дължимото се възнаграждение на
ищеца-изпълнител следва да е определения в договора минимум от 500 евро (977.72
лева), доколкото 2 % от продажната цена възлизат на по-малката сума от 940 лв.
Следователно, ако ищецът бе изпълнил своите задължения по договора докрай,
същият би получил многократно по-малко по резмер възнаграждение в сравнение с
това, което му се следва в хипотезата на чл.9 ал.3 от договора за посредничество, при която е обективно
невъзможно пълното изпълнение на задълженията на ищеца. Именно заради това
съдът счита така договорената неустойка, иначе валидно договорена и дължима по
основание, за прекомерна по размер. Това от своя страна обосновава прилагането
от съда на предвиденото в чл.92 ал.2 от ЗЗД, а именно намалянето й до
адекватния и съотвестващ на неизпълненото задължение размер, покриващ, без да е
нужно да се доказват, претърпените от неизпълнението вреди.
В случая неприложима е забраната на чл.309 от ТЗ за
намаляване на неустойката по търговска сделка поради прекомерност.
Невъзможността да се намали неустойката като прекомерна е само по отношение на
търговци. Затова, когато е сключена абсолютна търговска сделка, по която
страните или една от тях не е търговец, само нетърговецът може да се позове на
прекомерност и да иска намаляване на неустойката по общия ред на ЗЗД, както е и
в настоящия случай. Това следва и от Решение № 88 от 22.06.2010 год. по т.д.№
911/2009 год. на ВКС, І т.о.
Както вече се посочи, неустойката по чл.9 ал.3 от
договора не е нищожна, поради несъответствието й с добрите нрави, но е
прекомерна по размер. Имайки предвид нейните обезпечителна, обезщетителна,
както и в случая предвидената й санкционна функция, съдът намира, че следва да
бъде намален нейният рзмер до сумата от 1500 лв., равняваща се на около
възнаграждение и половина, изчислено съобразно чл.8 ал.1 от договора. Съобразно
чл.20а ЗЗД, в случая следва да се приеме, че съконтрахентите са дали превес на
санкционната функция на процесната неустойка по чл.9 ал.3 от договора, целяща
да накаже възложителя именно за неспазване на неговите задължения по договора -
неизпълнение, което при самото сключване на договора по общо съгласие на
страните е прието за значително спрямо интересите на изпълнителя. Поради това следва да се отчете и
санкционната функция на неустойката по чл.9 ал.3 от договора, а не да се
намалява поради прекомерност единствено до размера на дължимото се по договора
възнаграждение на изпълнителя, което би покрило само обезпечителната и
обезщетителната й функция. Наказателната функция на
неустойката е от съществено значение, тъй като кредиторът е в правото си да
претендира неустойка и когато вреди изобщо не са настъпили или не са настъпили
в предвидения размер. В този смисъл длъжникът ще заплати неустойка и тя ще бъде
санкция за неговото неизпълнение. Размерът на неустойката, намален поради
прекомерност, не трябва да се редуцира до размера на вредите и поради това че
при приравняване на неустойката до размера на доказаните вреди би се игнорирала
наказателната функция на неустойката, а това би обезсмислило съществуването на
самата неустойка. Ето защо при намаляване на неустойката поради прекомерност не
трябва да се изпуска санкционният елемент на същата, още повече че не съществува
общовалиден критерии за прекомерност. При прилагане на чл.92 ал.2 от ЗЗД съдът
трябва да прецени какво е превишението на неустойката спрямо вредата,
съотношението й с цената на договора, абсолютния й размер, дали кредиторът е
могъл да избегне вредите като положи грижата на добър стопанин, респективно -
търговец, както и да съобрази обичайната практика за уговаряне на неустойка при
договори от същия вид. В този смисъл е Решение № 65 от 14.04.2009 година по т.д.
№ 589 от 2008 година на II т.о. на ВКС.
Съобразявайки изложеното до тук,
съдът счита, че неустойката по чл.9 ал.3 от договора се дължи, но в намален
размер от 1500 лв., адекватен и неизлизащ извън присъщите за неустойката
функции. Присъждането й в такъв размер не
би довело до несправедливо обогатяване на ищеца „П. Естейтс” ЕООД. Това
обуславя уважаването на евентуалния иск по чл.92 от ЗЗД за сумата от 1500 лв.,
представляваща неустийка по чл.9 ал.3 от договор за посредничество от
04.11.2016г., като искът за разликата до пълния предявен размер следва да се
отхвърли като неоснователен.
Доколкото вземането е лихвоносно съгл. чл.86 от ЗЗД и
предвид частичното уважаване на главния иск по чл.92 от ЗЗД, съдът следва да
присъди и дължимата се върху главницата от 1500 лв. законна лихва, считано от
предявяване на иска на 25.03.2021г. до окончателното плащане на вземането.
С оглед изхода на делото в полза на
ищеца съгл. чл.78, ал.1 от ГПК следва да се присъдят и направените в настоящото
производство разноски в размер на общо 236.90 лв. за държавна такса и
адвокатско възнаграждение.
На основание чл.78 ал.3 от ГПК в
полза на ответника също се дължат разноски за адвокастски хонорар, възлизащи в
размер на 378.10 лв.
Водим от горното и на основание чл.235 от ГПК,
съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от ищеца „П. Естейтс“ ЕООД, ЕИК:***, със седалище и адрес на управление гр.Харманли, ж.к. „Т*“ №*, вх.*,
ет.*, ап.*, представлявано от управителя Д.Г.П., против ответника М.С.М.,
ЕГН: ********** *** иск по чл.92 от ЗЗД за осъждане на ответника М.С.М. да заплати на ищеца „П. Естейтс“ ЕООД сумата 4800.00 лв. – неустойка по
чл.9 ал.2 от договор за посредничество при продажба на недвижим имот от
04.11.2016г., ведно
със законната лихва върху тази сума, считано от предявяване на иска на
25.03.2021г. до изплащане на вземането, като
неоснователен.
ОСЪЖДА ответника М.С.М., ЕГН:********** ***, на основание чл.92 от ЗЗД, да заплати на ищеца „П. Естейтс“
ЕООД, ЕИК:***, със седалище и адрес на
управление гр.Харманли, ж.к. „Т*“ №*, вх.*, ет.*, ап.*, представлявано
от управителя Д.Г.П., сумата 1500.00 лв. – неустойка по
чл.9 ал.3 от договор за посредничество при продажба на недвижим имот от
04.11.2016г., ведно
със законната лихва върху тази сума, считано от предявяване на иска на
25.03.2021г. до изплащане на вземането, като искът за разликата над 1500 лв. до пълния
предявен размер от 4800 лв., отхвърля като неоснователен.
ОСЪЖДА ответника М.С.М., ЕГН:********** ***, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, да заплати на ищеца „П. Естейтс“
ЕООД, ЕИК:***, със седалище и адрес на
управление гр.Харманли, ж.к. „Т*“ №*, вх*, ет.*, ап. *, представлявано
от управителя Д.Г.П., разноските по делото в размер на общо 236.90 лв. за държавна такса и адвокатско възнаграждение.
ОСЪЖДА ищеца „П. Естейтс“ ЕООД, ЕИК:***, със седалище и адрес на управление гр.Харманли, ж.к. „Т*“ №*, вх.*,
ет.*, ап.*, представлявано от управителя Д.Г.П., на
основание чл.78, ал.3 от ГПК, да заплати на ответника М.С.М.,
ЕГН: ********** *** разноските по делото в размер на 378.10 лв. за адвокатско възнаграждение.
Решението може да бъде обжалвано
с въззивна жалба пред Окръжен съд - Хасково в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
СЪДИЯ: