Р Е Ш Е Н И Е
№ 2637
гр. Варна, 13.06.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, XLI – ви състав, в публично заседание проведено
на тринадесети май през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: С.Т.
при секретаря Х.И., като разгледа докладваното от
съдията гр.дело № 12847 по описа за 2018г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството
е образувано по предявена искова претенция с правно основание чл. 422 във
връзка с чл. 415 ГПК във връзка с чл. 79 ЗЗД от „В.о.“ ЕООД, със седалище и
адрес на управление:***, ЕИК ********* срещу „К.“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление:*** с искане да се приеме за установено в
отношенията между страните, че ответникът дължи на ищеца сумата от 4107,25
лева, представляваща дължима сума за експлоатационни разходи по чл.2 по
сключения между страните договор от 15.02.2017 г., дължима за периода януари
2018 г. до май 2018, формирана чрез издаването на следните фактури: № *** г. на
стойност 821,45 лева; № *** г. на стойност 821,45 лева; № *** г. на стойност
821,45 лева; № *** г. на стойност 821,45 лева и № *** г. на стойност 821,45
лева, ведно със законната лихва, считано от 28.05.2018 г., за която сума е
издадена Заповед за изпълнение по реда на чл. 410 ГПК по ч. гр. д. № 8172/2018
г. по описа на Районен съд град Варна.
Ищецът основава исковите си претенции на следните фактически твърдения, заложени в обстоятелствената част на исковата молба:
Ищецът подал заявление по реда на чл.410 ГПК за издаване на заповед за изпълнение, като срещу издадената такава било подадено възражение, поради което е налице правния интерес от предявяване на настоящата искова претенция. Заявява, че е отдал под наем на „Александрид“ ООД, ЕИК *********, недвижим имот, находящ се в град Варна, за което е налице сключен между тях договор за наем от 15.02.2017 г. В него е предвидена възможността наемателя да преотдава наетото помещение на трето лице. „Александрид“ ООД предоставило възможността на ответника да осъществява търговската си дейност в наетия от него недвижим имот, съобразно договора от 15.02.2017г. Ищецът твърди, че е сключил с ответника договор от 15.02.2017 г., съгласно, който „К.“ ЕООД се е съгласил да заплаща на „В.о.“ ЕООД сумата от 1 евро месечно на квадратен метър или общо сумата от 350 евро без ДДС/420 евро с ДДС за предоставяне на следните услуги – заплащане на потребена ел. енергия, вода, отопление и климатизация на общите части на сградата, охрана на същите, озеленяване и поддържане на зелените площи в поземления имот; поддръжка и почистване на снега, обезопасяване и регулиране на движението в поземления имот; поддържане на общите инсталации в сградата и поземления и др. Твърди, че тъй като поддържа общите части на сградата, извършваните от него услуги представляват експлоатационни разходи. Посочва, че дължимите суми следва да се заплащат до 10-то число на всеки текущ месец в български лева. За всяко месечно плащане се издава фактура. От началото на 2018 г. управителят на ответника отказвал да подпише фактурите и да заплаща месечните суми за експлоатационни разходи. Издадени били фактури за месеците от януари до май вкл. като всяка е на стойност 821,45 лева, а общата им стойност възлиза на 4107,25 лева. Моли за уважаване на исковата претенция. Претендира присъждането и на сторените разноски.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор на депозираната искова молба. В него се твърди, че исковата претенция е неоснователна, поради което следва да бъде оставена без уважение. Твърди, че ищецът не е бил изправна страна по сключения договор от 15.02.2018 г. като не е изпълнявал точно, качествено и в срок задълженията си за предоставяне на услугата по поддръжка на общите части. Посочва, че е уведомил затова доставчика на услугата по електронен път като последното е получено от ищеца и същото по своята същност представлява изявление за разваляне на договора. Твърди, че стойността на пропорционалната му част от общото потребление на ток, вода, както и такса за използване на битови отпадъци не следва да е част от възнаграждението за предоставената услуга по поддръжката. Заявява, че помещението, което ползва е с по-малка квадратура, поради което това обосновава заплащането на сума по-малка от 350 евро без ДДС месечно. Моли за отхвърляне на исковата претенция и присъждане на сторените в производството разноски.
В открито съдебно заседание страните, чрез проц. представители поддържат изложеното в исковата молба и отговора по нея и претендират присъждане на направените по делото разноски.
СЪДЪТ,
преценявайки събраните, по делото доказателства, по реда на чл. 12 от ГПК
и чл. 235, ал.
2 от ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:
На 15.02.2017г. е
сключен договор за наем, по силата на който ищцовото дружество „В.о.“ ЕООД
предоставило на наемателя „Александрид“ ООД за временно и възмездно ползване
недвижим имот, находящ се в гр.Варна, ***, представляващ помещение за търговия
с площ 350 кв.м. на първия етаж на сграда с идентификатор *** по кадастрална
карта на гр.Варна. В договора изрично е предвидена възможност за наемателя да
преотдава имота за ползване на трети лица /л.7-8/.
На същата дата е
сключен Договор /споразумение/, с който ответното дружество „К.“ ЕООД, на
основание договора за наем между „В.о.“ ЕООД и „Александрид“ ООД и предоставяне
ползването на имота по договора за ползване на „К.“ ЕООД, се е задължило да заплаща на „В.о.“ ЕООД възнаграждение
в размер на 1 евро месечно на квадратен метър без ДДС, общо 350 евро без ДДС
(420 евро с ДДС) за услуги, които са (без изброяването да е изчерпателно):
-
Заплащане на
потребените електрическа енергия, вода, отопление и климатизация на общите
части на сградата;
-
Охрана на територията
на общите части на сградата;
-
Озеленяване и
поддръжка на зелените площи в поземления имот;
-
Поддръжка,
маркиране, почистване на снега, обезопасяване и регулиране на движението в
поземления имот и сградата;
-
Поддържане на
шадраваните и тръбопроводната мрежа, включително крановете за промишлена и
пожарна вода;
-
Поддръжка на
общите инсталации на сградата;
-
Осветление в
поземления имот и сградата;
-
Извозване на
битовите (без производствените) отпадъци;
-
Заплащане на
дължимата такса за битови отпадъци, дължима на община Варна;
-
Почистване на
общите части на сградата и поземления имот и др.
Посочените
дейности за разходи свързани с експлоатацията на сградата и поддръжка на общите
части са определени като експлоатационни разходи в заявлението за издаване на
заповед за изпълнение и в самата заповед за изпълнение, като ищецът изрично е
посочил какви услуги счита за „експлоатационни разходи“.
Надлежно заверен
за вярност препис от договора между страните е приобщен към доказателствата по
делото /л.9-10/.
С протоколно
определение от 25.01.2019г. е прието за безспорно между страните и ненуждаещо
се от доказване, сключването на договор от 15.02.2017 г. за предоставяне на
следните услуги от страна на „В.о.“ ЕООД - заплащане на потребена ел. енергия,
вода, отопление и климатизация на общите части на сградата, охрана на същите,
озеленяване и поддържане на зелените площи в поземления имот; поддръжка и
почистване на снега, обезопасяване и регулиране на движението в поземления
имот; поддържане на общите инсталации в сградата и поземления и др., както и че
няма и не е имало шадраван в сградата на ***.
На 04.01.2018г. по
електронна поща ответното дружество, представлявано от управителя си е
уведомило ищеца за наличие на голямо несъответствие в изпълнението на чл.2 от
споразумението от 15.02.2017г. В края на писмото е отправено изявление на
представителя на ответника, че счита, че сумата за услуги определена в чл.2 от
споразумението от 15.02.2017г. трябва да отпадне до края на действие на
договора за наем от 15.02.2017г. между „В.о.“ ЕООД и „Александрид“ ООД
/л.23-25/.
Истинността на
представеното писмо, изпращането на същото от ответника и получаването му чрез
електронна поща от ищеца не е оспорено по делото.
За изясняване на
фактическата страна на спора са ангажирани специални знания, посредством
назначени съдебно-икономическа и съдебно-техническа експертизи.
В заключението по
съдебно-икономическата експертиза вещото лице посочва, че за периода от
01.01.2018г. до 31.05.2018г. в счетоводството на ищеца са начислени разходи по
поддръжката и обслужването на сградата, общо в размер на 49540.47 лева,
подробно описани по вид и стойност в заключението и включващи разходи за материали, разходи за външни услуги,
разходи за възнаграждения, разходи за социални и здравни осигуровки и разходи
за такса битови отпадъци. От посочената сума са изключени разходите за
амортизация на сградата. Според данните в счетоводството на ищеца сградата е с
обща застроена площ от 5292.81 кв., от които 4764.75 кв.в.м са отдадени под
наем, а 528.06 кв.м. са общи части в сградата. При така посочените данни, месечните
разходи за поддръжка на отдадената под наем площ възлизали на 2.08 лева (1.06
евро) за кв.м. При изслушването си вещото лице заявява, че при изпълнение на
задачите по експертизата се е запознала документ по документ с първичните
документи, съхранявани в счетоводството на ищеца. Не при всички от тях можело
да се направи категоричен извод, че разходите са извършени за общите части на
сградата, като заключението е изготвено въз основа на записите в
счетоводството на ищеца, за кой обект са
извършвани конкретните разходи. Така напр. разход за консуматив като лампи не
можело да се установи дали е към офис сградата, отчетени били разходи за телефон,
но не можело да се установи дали и кой телефон е свързан с обслужването на
сградата. Разходите за сградата се водели аналитично в счетоводството на ищеца
и можели да бъдат разграничени от всички разходи на фирмата, но от определени
документи не можело да стане ясно, че това е разход за обслужване на сградата,
като например разхода за обслужване ТРЗ-софтуер /л.99-107/.
Вещото лице по
назначената съдебно-техническа експертиза, в заключението си посочва, че
реалната квадратура на ползваното от ответника помещение възлиза на 282.32
кв.м. – светла площ освободена от зидове, колони и други конструктивни елементи
и 311.79 кв.м. при замервания съгласно правилата по пар.2 от Наредба №
7/22.12.2003г.за правила и нормативи за устройство на отделните видове
територии и устройствени зони. Климатичната инсталация в сградата е водно
помпена схема с топлоносител за вода. За топлоизточник се използвал стоманен
водогреен котел с газова горелка, а при охлаждане се използвала водоохлаждаща
машина. Превключването лято-зима било централно, ръчно. В инсталацията са използвани
основно вентилаторни конвектори, а за санитарните помещения алуминиеви
радиатори. Климатичната инсталация отговаряла на техническите спецификации и
законовите изисквания. На територията на поземлен имот с идентификатор №
10135.3516.155 нямало налични зелени площи, а незастроената територия на имота
била изпълнена с бетонова настилка /л.108-111 и 126-127/.
С оглед изясняване
на фактите относно изпълнението/неизпълнението от страна на ищеца на
задълженията му по договора от 15.02.2017г. на страните са допуснати гласни
доказателства, посредством разпит на водени от тях свидетели.
В показанията си
свидетеля Г.И.С. твърди, че работи в ищцовото дружество като отговорник по поддръжката
на офис-сграда с адрес гр.Варна, ***. Сградата се отоплявала с термоинсталация
с термопомпа, с която цялата сграда се отоплявала през зимата и охлаждала през
лятото. Извършвали се още дейности по поддръжка на общите части на сградата и
около сградата, както и денонощна охрана на сградата. Ищцовото дружество
поддържало врати, ремонти по двойния под на сградата, по ел. осветлението, по
водопроводната инсталация, покрив, тротоари, асансьор, пожароизвестителна
инсталация. В сградата имало подземен паркинг, който също се поддържал. Паркинг
имало и около самата сграда и ответното дружество ползвало две паркоместа „на
добра воля“, без да е сключван допълнителен договор за ползването на
паркоместата. Ответникът си обособил сервиз, за който се влизало от южната
страна на сградата. Свидетелката твърди, че не са гонени клиенти на ответника,
а същите са насочвани да влизат от задната /южната/ част на сградата. Имало
клиенти на ответника, които спирали на паркоместа отредени за други наематели и
те били предупреждавани, че това са паркоместа на други клиенти на ищеца. На
паркоместата ползвани от ответника, той си направил маса, на която да ремонтира
косачки, машинки за рязане на дърва и ползвал паркоместата като площ за ремонт.
От м. януари ответникът отказвал да плаща сумата по договора и казвал, че му се
вижда голяма сумата, а неговите клиенти не можели да намерят място за паркиране
за да могат да ползват магазина. По трудов договор свидетелката била строителен
техник и трябвало да извършва контрол по работата на строителните обекти на
ищеца, но в момента нямало строителство и тя отговаряла за поддръжката на
сградата. В ищцовото дружество имало назначени лица за поддръжка на сградата,
както и имало работници, които поддържат всички обекти, включително и
процесната сграда. За поддръжката на парното се ползвали услугите на фирмата,
която го монтирала. Ответникът нямал паркоместа по договор, но за да върви
работата му били дадени две паркоместа на южния вход на сградата, до магазина.
Паркоместата около сградата били 5 от западната страна на сградата към бензиностанция
ЕКО и 3-4 към спортна зала Локомотив от южната страна на сградата. Между
оградата на бензиностанция ЕКО и сградата пространството било с ширина 5-6
метра и имало достатъчно разстояние за паркоместа и за път за достигане до
паркоместата от южната страна. Пред централния вход на сградата имало локално
платно, което било общинско. При построяването на сградата, от южната ѝ
страна било сметище и ищцовото дружество засадило декоративни дръвчета и
райграс. В последствие собствениците на Локомотив се поставили ограда от мрежа
и тези зелени площи останали при тях. След идването на г-н Коледжиков, той
поискал да му бъде направен портал да влиза в зелените площи и да си пробва
косачките. В сградата имало измервателен уред за общата ел. енергия за общите
части. Отделно имало за общо осветление, стълбището, подземен паркинг, котелно
и термопомпи. При сключването на договори за наем се сключвали и договори за
експлоатационни разходи. Ответникът направил преустройство в ползваното от него
помещение и се приспособил два офиса и обособена сервизна част. Извършеното
преустройство засягало отоплението, тъй като всички офиси били проектирани с
отворено пространство и въз основа на това били изчислени отоплителните тела.
При преграждането на двата офиса, същите останали без отопление и охлаждане,
защото там нямало такива уреди. Преграждането било извършено без искане и
даване на съгласие от ищцовото дружество, като на ответника изрично било
обяснено, че като ги е преградил не може да ги отоплява тези помещения.
Водения от ответната
страна свидетел В.Д.Е. твърди, че знае сградата на ищеца на ***“, тъй като е
монтирал реклами и табели там. Свидетелят поставял по поръчка на ответника
табели за оградата за да не спират колите и да не пречат на движението, както и
поставял табела от ПВЦ на фасадата. Когато се налагало да прави нещо там,
свидетелят предварително се обаждал на свидетелката Г.С. за да запазят място за
паркиране, тъй като обикновено нямало места за паркиране и на всички места около
сградата имало паркирани автомобили. Свидетелят твърди, че не е забелязал знаци
за организация на движението около сградата. От към страната на
бензиностанцията било асфалтирано и там били колите на служителите на сградата,
а от страната на ***“ било земя, пръст, като е дъждовно било кално, а като е
сухо било прашно. От южната страна на сградата ответникът имал площадка, която
използвал.
Предвид
така установеното от фактическа страна, СЪДЪТ
формулира следните изводи от правна
страна:
Предпоставка за допустимост на исковата претенция е наличието на издадена в полза на ищеца заповед за изпълнение за вземането, постъпило възражение срещу заповедта в срока по чл.414, ал.2 ГПК и предявяване на иска в законоустановения месечен срок. Наличието на посочените положителни процесуални предпоставки за разглеждане на предявения иск се установява от ч.гр.д. № 8172/2018г. по описа на ВРС – на 25.06.2018г. в полза на ищеца е издадена заповед за изпълнение за вземане за експлоатационни разходи по чл.2 от договор за услуги, сключен на 15.02.2017г. за периода от м. януари 2018г. до м. май 2018г. в общ размер на 4107.25 лева, заповедта за изпълнение е връчена на длъжника на 16.07.2018г., възражение срещу дължимостта на вземането е подадено на 27.07.2018г., заявителят е предявил иск за установяване на вземанията на 24.08.2019г., преди изтичане на едномесечен срок от уведомяването му за постъпило възражение.
С доклада по делото на основание чл.146 ГПК е разпределена доказателствената тежест с оглед изложените от страните твърдения.
Съгласно приетия за окончателен доклад по делото в тежест на ищеца е възложено да докаже наличието на валидно облигационно отношение между него и ответника; че последният е изправна страна по него; договорено задължение за заплащане на месечна такса в размер на 350 евро за извършваните от ищца услуги, съобразно сключения между тях договор; падеж на задължението; размер на исковата претенция. На ответника е указано, че следва да докаже, че е заплатил претендираните суми, както и правоизключващите и правопогасяващите си възражения, от които черпи благоприятни за себе си правни последици, а именно наличието на изпратено до ищеца уведомление, че разваля сключения между тях договор, както и че същото е получено от ищеца; датата на разваляне на договора.
Сключването на договор между страните на 15.02.2017г., с който ищцовото дружество се е задължило да извършва услуги по поддръжката на сградата, в която се намира наетия от ответника обект срещу заплащане на месечно възнаграждение в размер на 1 евро на квадратен метър без ДДС не се оспорва от страните и се установява от представения с исковата молба надлежно заверен за вярност договор.
Ищцовото дружество е издало 5 фактури за извършвани „експлоатационни разходи по чл.2“ за процесния период, всяка от които на стойност 821.45 лева – левовата равностойност на сумата от 420 евро по фиксинга на БНБ. Ответникът не твърди да е извършвал плащания по представените фактура за извършвани експлоатационни разходи за периода от м. януари 2018г. до м. май 2018г.
Между страните съществува спор относно съдържанието на договора от 15.02.2017г., какво включват задълженията на ищеца съгласно договора, налице ли е пълно и точно изпълнение на задълженията на ищеца породени от договора, както и развален ли е договора по реда на чл.87, ал.2 ЗЗД от ответника с изрично изявление отправено на електронна поща на ищеца на 04.01.2018г.
Съдържанието
на договора:
При тълкуване на договорът и съдържанието на дължимите от всяка от страните насрещни престации следва да се търси действителната обща воля на страните съгласно чл.20 ЗЗД. Задължението на ищцовото дружество по договора е да предостави една обща услуга по поддръжка на общите части на сградата, в която се намира наетото от ответника помещение, като в договора неизчерпателно са изброени услуги/дейности включени в тази обща услуга. Посочените дейности, включени в общата услуга са примерно и неизчерпателно изброени, като не може да бъде определена каква част от дължимото по договора възнаграждение се дължи за всяка от тях, както и за неизброени в договора, но осъществявани от ищеца дейности по поддръжка на сградата. Включването на услуги по заплащане на потребените електрическа енергия, вода, отопление и климатизация на общите части на сградата, както и задължение за заплащане на дължимата такса за битови отпадъци в общото задължение по поддръжка на общите части на сградата не противоречи на повелителни правни норми и на добрите нрави, поради което е допустимо да бъде включено в задължението на ищеца по договора съгласно правилото за свободата на договаряне прогласено в чл.9 ЗЗД.
Изпълнението/неизпълнението на задължението на ищеца да осигурява поддръжката на общите части на сградата следва да бъде преценявано в съвкупност, като се вземе предвид всяка от услугите по поддръжка по отделно и се прецени тежестта на изпълнение/неизпълнение на същата спрямо цялостното задължение.
Задължението на ответното дружество да заплаща възнаграждение за получаваните услуги е определено в размер на 1 евро на квадратен метър, като съобразно заключението на вещото лице по назначената съдебно-техническа експертиза площта на ползваните от ответника помещения е в размер на 311.79 кв.м. при замервания извършени съгласно §2 от Наредба № 7/22.12.2003г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони.
Изпълнение/неизпълнение
на задълженията от страна на ищеца:
Представените от ищеца писмени доказателства за извършени разходи във връзка с поддръжката на общите части на сградата, както и заключението на вещото лице по назначената съдебно-счетоводна експертиза са от значение за доказването на изпълнението на договорните задължения на ищеца по чл.2 от договора между страните, като без значение е действителната стойност на направените от ищеца разходи свързани с това изпълнение. С договорът страните са уговорили възнаграждение за предоставяните от ищеца услуги дължима на кв.м. ползвана площ от сградата, без това възнаграждението да се определя напълно или частично от действителните разходи за тази дейност. Поради това без значение за спора е дали това възнаграждение покрива разходите на ищеца за тези услуги или ги надхвърля, т.е. дали договорът е икономически изгоден за ищеца или не. Уговореното възнаграждение от 1 евро на кв.м. се дължи срещу предоставяне в пълен обем и качество на услугата по поддръжка на общите части на сградата и всяко отклонение в срока, обема или качеството на предлаганите услуги спрямо дължимите по договора представлява неизпълнение по договора, дори ищецът да е извършвал разходи на по-висока стойност от получаваното възнаграждение. В този смисъл дори да се кредитира изцяло заключението на вещото лице по назначената съдебно-счетоводна експертиза, че направените от ищеца разходи за поддръжка на общите части на сграда и свързани с изпълнение на задълженията му по чл.2 от договора са в размер на 1.02 евро на кв.м. и надхвърлят дължимото срещу тях възнаграждение, това не води до извод за пълно изпълнение на задълженията от страна на ищеца.
От показанията на разпитаните по делото свидетели се установи, че в поземления имот липсват зелени площи, които да бъдат поддържани от ищеца. Според показанията на св.Стефанова ищцовото дружество е създало и поддържало зелени площи, които след поставяне на ограда със съседен имот са останали в последния. Безспорно между страните е също, че в сградата няма шадравани, които да бъдат поддържани от ищеца. Показанията на св. Енчев за състоянието на обособен паркинг пред сградата към бул. „Сливница“ се отнасят общински път и не касаят задълженията на ищеца по договора. Според показанията на св.Стефанова целият паркинг около сградата е от южната и от западната страна и е тераса върху съществуващият подземен паркинг. Обективната невъзможност за ищеца да осъществява част от задълженията, които е включил като част от услугата по чл.2 от договора между страните (поддръжка на зелени площи и шадравани) следва да доведе до намаляване на дължимото възнаграждение, което е дължимо за всички услуги в тяхната цялост, включително и услугите, които не могат да бъдат предоставени от ищеца. Намаляването на дължимото възнаграждение по договора следва да бъде съответно на тежестта на неизпълнението спрямо задълженията на ищеца в тяхната цялост и според настоящия състав на съда следва да се определи на 10%. В изявлението на представляващия ответното дружество от 04.01.2018г. са наведени твърдения за конкретни форми на неизпълнение на задълженията на ищеца – топлата вода не е топла, охраната на общите части е неефективна и безрезултатна, паркинга на сградата е неосветен и неохраняем, сградата е неосветена, не са осигурени достатъчни контейнери за битови отпадъци. Ищцовото дружество ангажира доказателства, от които установи предоставянето на услугата дължима по чл.2 от договора, а твърденията на ответника за конкретни форми на неизпълнение на задълженията на ищеца посочени в писмото от 04.01.2018г. останаха неподкрепени от доказателствата по делото, включително и от показанията на водения от ответната страна свидетел.
Едностранно
разваляне на договора с изявление от 04.01.2018г.:
На 04.01.2018г. представляващият ответното дружество е отправил изявление до ищеца, в което е посочил несъответствия в изпълнението на задълженията по чл.2 от споразумението /договорът/ между страните. В писмото се твърди, че топлата вода не е топла, а хладка, а климатичната инсталация е повредена и не осигурява необходимата температура за отопление на помещението. Охраната на сградата била неефективна и безрезултатна – паркингът неосветен и неохраняем, а външните осветителни тела монтирани на перваза към стената за подземния паркинг не светват вечер. Зелени площи не съществували в поземления имот. Хоризонтална маркировка не съществувала, паркоместа не били ясно очертани и маркирани, а външно обезопасяване и регулиране на движението нямало и не съществувало. В сградата нямало шадраван, посочва се и неизпълнение по отношение на задължението за извозване на битови отпадъци и заплащане на дължимата такса за битови отпадъци, както и по почистване на общите части на сградата и поземления имот.
Отправеното с писмото изявление на ответника, че трябва да отпадне задължението за заплащане на възнаграждение за услуги по чл.2 от договора до края на договора за наем между „В.о.“ ЕООД и „Александрид“ ООД не представлява изявление за разваляне на договора по чл.87, ал.2 ЗЗД и не е довело до такива последици, както поддържа ответника в отговора на исковата молба.
Предпоставка по чл.87, ал.2 ЗЗД за едностранно разваляне на договора на първо място е виновното неизпълнение на задълженията на насрещната страна, като неизпълнената част от задължението не трябва да е незначителна с оглед интереса на кредитора. На следващо място необходимо е кредиторът да е изправна страна по договора и да не е изпаднал в забава. Кредиторът следва да даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичане на срока ще смята договорът за развален. Само в случаите когато изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забава на длъжника е станало безполезно или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време, кредиторът може да заяви, че разваля договорът и без да даде срок за изпълнение.
В настоящето дело ответното дружество е ползвало временно и възмездно недвижим имот в офис-сграда находяща се в гр.Варна, *** за срока на действие на договора за наем между ищцовото дружество и третото за спора лице „Александрид“ ООД – за период от 24 месеца, считано от 01.03.2017г. Договорът между страните по делото от 15.02.2017г. за предоставяне на услуга по поддръжка на общите части на сградата е сключен именно във връзка с ползвания от ответника имот. След като ответното дружество е имало договор за ползване на имота от 01.03.2017г. до 01.03.2019г., то дори да се приеме пълно неизпълнение на ищеца отново не може да се стигне до извод, че към датата на отправяне на изявлението по електронна поща (04.01.2018г.) изпълнението е станало невъзможно или безполезно и двустранния договор между страните може да се развали по реда на чл.87, ал.2 ЗЗД. В периода от 04.01.2018г. до 01.03.2019г. е било възможно изпълнението на задълженията на ищеца по договора да поддържа общите части на сградата, в която се намира ползвания от ответника имот и такова изпълнение не би могло да е безполезно за ответника.
По изложените съображения доводите на ответника, че едностранно е развалил договорът между страните по реда на чл.87, ал.2 ЗЗД не се споделя от настоящия състав на съда.
В обобщение на изложеното по-горе, страните са се намирали в договорни отношения през процесния период, като ищцовото дружество е изпълнявало задълженията си по чл.2 от договора от 15.02.2017г. с частично отклонение от дължимия обем, като настоящия състав на съда приема, че при тези форма и обем на неизпълнение дължимото в полза на ищеца възнаграждение е в размер на 90% от уговореното по договора, което следва да бъде определено върху действителната площ на ползваното от ответника помещение, а не върху посочената в договора площ. Площта на ползваните от ответника помещения съгласно заключението на вещото лице по допълнителната съдебно-техническа експертиза е в размер на 311.79 кв.м., а дължимото възнаграждение в полза на ищеца за действително предоставените услуги по чл.2 от договора от 15.02.2017г. е в месечен размер на 280.61 евро (311.79*1*90%) без ДДС или в размер на 336.73 евро с включен ДДС. Исковата претенция се явява основателна до размер на 1683.65 евро с включен ДДС и до тази сума следва да бъде уважена, а за горницата до пълния претендиран размер от 2100 евро да бъде отхвърлена като неоснователна.
Съгласно разрешението дадено с Тълкувателно решение №4/29.04.2015г. по т.д. №4/2014г. на ОСГТК на ВКС „съдът не може да присъди левовата равностойност на сума, уговорена в чуждестранна валута, освен в изрично предвидените от закона случаи“, а трябва да се произнесе по съществото на спора като приеме, че е сезиран с иск за заплащане на уговорената в чуждестранна валута сума. Съгласно договорът между страните, възнаграждение на ищеца е дължимо в евро и в същата валута следва да бъде установена дължимостта/недължимостта му в производството.
На основание чл.78 ГПК следва да се разпределят и разноските между страните по делото. Ищецът е направил разноски в размер на 332.15 лева в заповедното производство и 999.15 лева в исковото производство, а сторените от ответника разноски са в общ размер на 890 лева, от които 550 лева адвокатско възнаграждение и 340 лева депозит за вещо лице. С оглед изхода от спора на ищеца следва да бъдат присъдени разноски в размер на 266.30 лева в заповедното производство и в размер на 801.04 лева в исковото производство. В полза на ответника следва да се присъдят разноски в размер на 176.45 лева.
Мотивиран от така изложените съображения, Варненски районен съд
Р Е Ш И :
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО, че „К.“ ЕООД, с ЕИК ********* и седалище и адрес на управление:*** ДЪЛЖИ на „В.о.“ ЕООД, с ЕИК ********* и седалище и адрес на управление:*** сумата от 1683.65 евро, представляваща дължима сума за експлоатационни разходи по чл.2 по сключения между страните договор от 15.02.2017 г., дължима за периода януари 2018 г. до май 2018, ведно със законната лихва, считано от 28.05.2018 г., за което вземане в левовата му равностойност по фиксинга на БНБ към датата на заявлението е издадена Заповед за изпълнение по реда на чл. 410 ГПК по ч. гр. д. № 8172/2018 г. по описа на Районен съд, град Варна, КАТО ОТХВЪРЛЯ исковата претенция за горницата над 1683.65 евро до пълния претендиран размер от 2100 евро като неоснователна и недоказана.
ОСЪЖДА „К.“ ЕООД, с ЕИК ********* и седалище и адрес на управление:*** ДА ЗАПЛАТИ на „В.о.“ ЕООД, с ЕИК ********* и седалище и адрес на управление:*** сумата от 801.04 лева, представляваща направени в настоящето производство съдебно-деловодни разноски, както и сумата от 266.30 лева, представляваща направени разноски в заповедното производство, на основание чл.78, ал.1 ГПК.
ОСЪЖДА „В.о.“ ЕООД, с ЕИК ********* и седалище и адрес на управление:*** ДА ЗАПЛАТИ на „К.“ ЕООД, с ЕИК ********* и седалище и адрес на управление:*** сумата от 176.45 лева, представляваща направени в настоящето производство съдебно-деловодни разноски
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Варненски окръжен съд, в двуседмичен срок от получаване на съобщението от страните, че е изготвено и обявено.
Препис
от настоящето решение да се връчи на страните по делото, заедно със съобщението
за постановяването му на основание чл. 7, ал. 2 от ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: