РЕШЕНИЕ
№ 3757
гр. Варна, 25.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 9 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и шести септември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Насуф Исмал
при участието на секретаря Илияна Илк. Илиева
като разгледа докладваното от Насуф Исмал Гражданско дело №
20243110110251 по описа за 2024 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по предявени от Б. Й. Ш., ЕГН **********, действащ
чрез адв. Н. Т., срещу “Д. Б.” ООД, ЕИК ***, действащо чрез адв. Х. Х., първоначално
обективно кумулативно съединени искове, както следва:
I. Kонститутивен иск с правна квалификация по чл. 195, ал. 1, предл. 1-во вр. чл. 193,
ал. 1 вр. чл. 87, ал. 3 от ЗЗД за разваляне на договорa за покупко-продажба на недвижим
имот от 07.09.2022 г., обективиран в нот. акт № 144, том V, рег. № 10234, дело № 936/2022 г.
по описа на нотариус О. Ш., вписан в НК под рег. № ***, с район на действие РС-Варна, с
който ответникът е прехвърлил в патримониума на ищеца правото на собственост върху
13,50 кв. м. ид. ч. от поземлен имот с идентификатор № ***, находящ се в ***, отредени
за паркиране на МПС и обособени като открито паркомясто ***, разположен в двора на
новоизградена сграда, при граници: северна имотна граница, ***, ***, *** и вътрешен двор,
поради недостатъци на продадения недвижим имот, които съществено намаляват неговата
годност за обикновено ползване и за предвиденото в договора употребление като
паркомясто и
II. Кондикционен иск с правна квалификация по чл. 195, ал. 1, предл. 1-во вр. чл. 193
вр. чл. 88, ал. 1 вр. чл. 55, ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД за осъждане на ответника да върне на
ищеца сумата от 5.000,00 евро (пет хиляд евро), представляваща получената от ответника
продажна цена срещу прехвърлянето на правото на собственост върху гореописаните 13,50
кв. м. ид. ч. от поземлен имот с идентификатор № ***, отредени за паркиране на МПС, както
и сумата от 351,08 лева (триста петдесет и един лева и осем стотинки), представляваща сбор
от сторените от ищеца разходи по прехвърлянето на собствеността върху ид. ч. от
недвижимия имот, ведно със законната лихва, считано от подаване на исковата молба в съда
– 14.08.2024 г. до окончателното погасяване на задължението.
В исковата молба е посочено, че ищецът е сключил с ответното дружество
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 03.12.2021 г., а
впоследствие и окончателен договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт №
144, том V, рег. № 10234, дело № 936/2022 г. от 07.09.2022 г., с което е придобил правото на
1
собственост върху 13,50 кв.м. ид.ч. от поземлен имот с идентификатор № ***, находящ се в
***, целият с площ от 510 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана,
представляваща открито паркомясто ***, разположено в двора на новоизградена сграда,
находяща се в *** при граници: северна имотна граница, ***, ***, *** и вътрешен двор.
Твърди се, че след въвеждане в експлоатация на сградата на 20.11.2023 г. и
премахване на платната, ограничаващи достъпа до нея, в началото на месец февруари
ищецът се опитал да паркира собствения си л. а. марка “***“, модел „***” на закупеното от
него паркомясто ***, при което установил, че извършването на маневра и паркирането на
автомобила не е възможно. Ищецът поддържа, че е пробвал извършване на маневра и с друг
автомобил, което отново не могъл да осъществи, тъй като откъдето и да се подходи към
паркомястото, извършването на маневра било невъзможно поради изградени твърде тесни
подходи, което прави невъзможно цялостното използване на закупените от ищеца ид. ч. от
недвижима вещ.
Излага се, че строежът на процесното паркомясто не е извършен в съответствие с
нормативните изисквания, което обуславя невъзможността от паркиране. Посочено е, че това
обстоятелство не било известно на ищеца по време на сключване на договора за покупко-
продажба нито към датата на сключване на предварителния договор - 03.12.2021 г., тъй като
сградата, в която се намира паркомястото не е била въведена в експлоатация, като това е
станало по-късно на 20.11.2023 г., нито към датата, на която е прехвърлена собствеността
върху процесните ид. ч. от недвижимата вещ - 07.09.2022 г. Посочено е, че страните са
уговорили владението върху вещта да се предаде след въвеждане на сградата в
експлоатация, когато следва да е дължим и остатъка от продажната цена, като с това същите
са се отклонили от разпоредбата на чл. 187 ЗЗД.
Сочи се, че ищецът уведомил ответника веднага след откриване на недстатъците чрез
изпращане на телепоща с изх. № 8/28.02.2024 г. Посочено е още, че при сключване на
предварителния договор е била уговорена продажна цена в размер на 5 000.00 евро, която е
платена изцяло към настоящия момент. Релевира се симулация поради разлика във вписаната
в нотариалния акт цена и действителната продажна цена, като се твърди, че в отношенията
между страните следва да се приложи действителната уговорка относно размера на
продажната цена на имота, а не привидната такава, вписана в нотариалния акт. Излагат се
още твърдения, че предварителният договор представлява начало на писменото
доказателство и са налице писмени доказателства, установяващи плащане на цена в размер
на 5.000,00 евро.
По същество се моли за уважаване на предявения иск.
Претендира се присъждането на съдебно – деловодни разноски, както и на адвокатски
хонорар.
В срока по чл. 131 от ГПК е депозиран писмен отговор от ответника, с който
исковете се оспорват като неоснователни.
Не се оспорва сключването на предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот между страните на 03.12.2021 г., на окончателен договор за покупко-
продажба в нотариална форма на 07.09.2022 г., както и издаването на удостоверение за
въвеждане на сградата в експлоатация на 20.11.2023 г.
Всички останали твърдения се оспорват като несъстоятелни. Оспорва се твърдението
на ищеца, че не е знаел за особеностите на процесното паркомясто, като се твърди, че
местоработата на ищеца е в близост до строителните обекти на ответника на ***, които се
намират в непосредствена близост до процесния обект, което довело до запознанството му с
управителя на ответното дружество и проявяването на интерес към закупуване на построен
от ответното дружество недвижим имот. Посочва се, че на ищеца са били предложени
различни паркоместа както във вече построените и завършени обекти на дружеството на ул.
“***”, така и на процесното паркомясто *** на ул. “***”, като още при сключването на
предварителния договор ищецът се е запознал с одобрения проект за строежа на улица
“***”, респективно и с разположението и характеристиките на паркомясто ***, определящи
възможност за паркиране само на малък автомобил в него. Сочи се, че във връзка с това на
ищеца било предложено да закупи друго паркомясто на по-висока цена - паркомясто ***,
което е с по-добри характеристики за паркиране. Твърди се, че въпреки уточненията относно
2
характеристиките на процесното паркомясто и направеното предложение, ищецът решил да
закупи паркомясто ***. Излага се още, че на 17.07.2022 г. сградата е била конструктивно
завършена, макар и без да са извършени довършителните работи, за което ищецът е бил не
само уведомен, но е посещавал неколкократно обекта, като е можел да направи преценка
относно реалното състояние на вещта. Твърди се, че към момента на сключване на
окончателния договор купувачът е знаел за характеристиките на вещта като еднозначно е
заявил, че желае закупуването й.
В отговора е посочено, че проекта на строежа, респективно и на това на паркомясто
***, отговаря на всички нормативни изисквания, действащи към момента на одобрението
му. Излага се, че процесното паркомясто е предвидено за автомобил с по-малки габарити,
като на него е бил паркиран и фабрично произведен автомобил от по-нисък клас, което
доказвало, че същото може да се ползва по предназначение. Твърди се, че ищецът не е
направил възражения относно размерите на паркомястото при сключване на договора.
Претендират се сторените по делото разноски.
В хода на откритото съдебно заседание ищецът, редовно призован, явява се лично.
Чрез адв. Т. поддържа предявените искове и моли същите да бадат уважени. Доразвива
своите доводи за основателност на исковете в депозираните писмени бележки.
Ответникът, редовно призован за същото съдебно заседание, чрез адв. Х. поддържа
отговора си и моли исковете да бъдат отхвърлени като неоснователни. В депозираните
писмени бележки доразвива своите доводи за неоснователност на исковите претенции.
Съдът, като взе предвид доводите на страните, събрания и приобщен по делото
доказателствен материал в съвкупност и поотделно и като съобрази предметните предели на
исковото производство, очертани с исковата молба и отговора, на основание чл. 12 и чл. 235,
ал. 2 от ГПК, приема за установени следните фактически положения:
На основание чл. 146, ал. 1, т. 3 от ГПК съдът е приел за безспорни и ненуждаещи се
от доказване по делото следните обстоятелства: че на 03.12.2021 г. между страните е
сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ
паркомясто *** с площ от 13,50 кв.м., разположен в двора на новоизградена сграда,
находяща се в *** при граници: северна имотна граница, ***, ***, *** и вътрешен двор; че
на 07.09.2022 г. между страните е сключен окончателният договор за покупко-продажба,
материализиран в нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот № 144, том V,
рег. № 10234, дело № 936/2022 г.; че на 20.11.2023 г. е издадено удостоверение за въвеждане
на сграда в експлоатация № 128.
Горепосочените юридически факти се установяват по несъмнен начин и от
представените по делото преписи от писмените документи.
Видно е от ангажирания Предварителен договор за покупко-продажба от 03.12.2021
г., ситуиран на л. 21 от делото, че страните по делото са поели задължение да сключат
окончателен договор за покупко-продажба на паркомясто ***, с площ от 13,5 кв. м. ид. ч.,
разположени в двора на новоизграждаща се жилищна сграда в ****, срещу продажна цена
от 5 000.00 евро. Видно е от съдържанието на сделката, че 1 022.58 евро от цената към
датата на подписване на договора са платени, което е в унисон с представената на л. 20
разписка за авансово получена сума на 28.08.2020 г. в размер на 2 000.00 лева, чиято еврова
равностойност по фиксинга на БНБ възлиза на 1 022.58 евро; 1 022.58 евро са платени при
подписване на предварителния договор, като в тази част сделката има характер на разписка
за получаване на сумата; уговорено е 1 000.00 евро да бъдат платени до 28.02.2022 г.; 954.84
евро – до 30.04.2022 г.; 500.00 евро – до 30.06.2022 г. и 500.00 евро – до 10 дни от издаване
на Акт по образец 15. Констатира се още от предварителния договр, че страните се
уговорили владението върху бъдещата вещ, предмет на окончателния договор, да се предаде
от обещателя-продавач на бъдещия купувач при издаване на разрешение за ползване на
жилищната сграда.
Видно е от разписката на л. 24, че ищецът на 03.12.2021 г. е престирал в полза на
ответника сумата от още 1 022.58 евро, чиято левова равностойснот по фиксинга на БНБ
възлиза на 2 000.00 лева.
Видно е от разписката на л. 25, че ищецът на 21.02.2022 г. е престирал в полза на
ответника сумата от още 2 500 лева, чиято еврова равностойснот по фиксинга на БНБ
3
възлиза на 1 278.23 евро.
От представения нотариален акт № 144, том V, рег. № 10234, дело № 936/2022 г. по
описа на нотариус О. Ш., вписан в НК под рег. № ***, с район на действие РС-Варна, е
видно, че страните по делото на 07.09.2022 г. са сключили окончателния договор за покупко-
продажба на 13,50 кв. м. ид. ч. от поземлен имот с идентификатор № ***, с площ от 510 кв.
м., находящ се в ***, отредени за паркиране на МПС и обособени като открито паркомясто
***, разположен в двора на новоизградена сграда, при граници: северна имотна граница,
***, ***, *** и вътрешен двор, срещу продажна цена от 3 279.15 лева, чиято еврова
равностойност по фиксинга на БНБ възлиза на 1 676.60 евро, която сума е платена от
купувача в полза на продавача след подписване на сделката.
При нотариалното изповядване на продажбената сделка пред нотариуса е представен
и Договора за разпределение ползването на незастроената част от съсобствен поземлен имот
с идентификатор *** от 24.08.2022 г., заверен с рег. № 9762 от нотариус О. Ш.. Цитираният
договор е ангажиран и по делото на л. 30 и следв. От същия е видно, че за съсобственика „Д.
Б.“ ООД, респективно на неговите правоприемници е разпределено ползването на пет
паркоместа, сред които е и процесното ***, като всички са ситуирани в незастроената част
от дворното място с идентификатор ***, обособена съгласно инвестиционния проект,
представен по делото на л. 44, и таблица за разпределение на обектите като открит паркинг
за 13 автомобила.
По делото е представена сметка/фактура от 07.09.2022 г. /л. 26/, от която е видно, че
платените пред нотариуса такси във връзка с изповядване на окончателния договор за
покупко-продажба възлизат на 242.71 лева.
Представени са банкови извлечения на л. 28 и л. 29, от които е видно, че ищецът е
заплатил в полза на Община Варна местен данък във връзка с придобитото имущество в
размер на 98.37 лева, а в полза на Агенция по вписванията държавна такса за вписване на
сделката в имотния регистър в размер на 10.00 лева.
От ангажирания по делото препис от акт по образец 14 /л. 102/ е видно, че актът за
приемане на конструкцията на строящата се сграда е подписан на 14.07.2022 г.
По делото е представен и актът по образец 15 /л. 80/, от който е видно, че на
12.04.2023 г. е съставен и констативният акт за установяване годността на строежа.
Видно е от представеното на л. 14 удостоверение № 128/20.11.2023 г., че сградите,
които са построени върху ПИ с идентификатор № ***, в който имот е ситуирано и
процесното паркомясто ***, са въведени в експлоатация. Строежът е заснет и нанесен в КК
на гр. Варна като обект с идентификатор ***.
По делото е представено и писмо, изпратено от ищеца до ответника чрез Български
пощи на 28.02.2024 г. /л. 16/, с което първият уведомява последният, че не може да паркира
нито личния си лек автомобил „*** ***“, нито служебния си лек автомобил „***“ на
закупеното паркомясто *** поради невъзможността да маневрира при подхода към
паркомясото. Сочи, че тези обстоятелства не са му били известни при сключване на договора
за покупко-продажба, поради което изразява желанието си да върне закупената вещ и да му
бъде възстановена платената цена и сторените разноски по сделката, като в 14-дневен срок
се подпише спогодба, която да бъде одобрена от съда.
Писмото е получено от ответника на 01.03.2024 г., видно от ангажирната обратна
разписка на л. 19.
По делото е ангажирано и експертно заключение чрез назначената СТЕ /л. 129/. От
същото се установява по несъмнен начин, че процесното паркомясто отговаря на
предвиденото в архитектурния проект предназначение. Минималните размери на откритите
паркоместа за паркиране на оразмерителен автомобил са приети за 5.00 метра – дълбочина и
2.50 метра – широчина или минимална площ от 12.50 кв. м. Процесното паркомясто
надвишава тези нормативи. Това, което не отговаря обаче на норматива е широчината на
маневрената улица. Същата е с широчина 2.85-2.86 метра, а нормативно определената е 6.00
метра. Самото паркомясто надвишава нормативноопределените минимални размери, но
това, което ограничава възможността за безпрепятсвтено паркиране на нормативен
автомобил среден клас, който за Република България е приет с габарити – 4.30 – дължина и
1.75 – широчина, е широчината на маневрената улица, която при перпендикулярно
4
паркиране следва да е не по-малко от 6.00 метра. Вещото лице инж. О. при изготвянето на
заключението е направил и експеримент, от който се установява, че на процесното
паркомясто *** не е възможно да бъде паркиран автомобил марка „***“, модел „***“, който
по габарити е съвсем близо до тези на оразмерителния автомобил, на база на който е
изготвена нормативната база в Република България. От направеното паркиране с реални
автомобили се констатира от вещото лице, че е възможно при малко повече маневри на
процесното паркомясто да бъдат паркирани автомобили с по-малки размери, като „*** ***“,
„***“ и „***“. Всички те са фабрично произведени и допуснати до движение в Република
България и ЕС, но са с по-малки от средните размери.
В хода на о.с.з. вещото лице поддържа заключението си.
По делото са ангажирани и гласни доказателства чрез разпита на водените от двете
страни свидетели.
В показанията си свид. С. Г. С. сочи, че е колега на ищеца от 2016 г. Знае за
паркомястото, което е закупил ответникът. Същото се намирало до офиса, в който работели
на ул. „***“ и именно с цел да има къде да спира, когато е на работа, е закупил и
паркомястото. Към момента на самата покупка сградата още не е била построена. Била на
етап проект, с който ищецът се запознал. За първи път ищецът е видял паркомястото, след
като вече сградата е била построена и въведена в експлоатация – около Коледа на 2023 г.
При посещение на място и опит да паркира както личния си автомобил, така и служебния,
ищецът не е успял да маневрира, тъй като подходът бил много тесен. Свид. С. през месец
януари 2024 г. лично е отишъл и видял, че нито притежаваният от ищеца личен автомобил
„*** ***“, нито служебният „*** ***“ могат да бъдат паркирани заради тесния подход към
паркомястото.
В показанията си свид. М. И. М. сочи, че познава ищеца. Свид. М. е участвал в
строежа на сградата, ситуирана върху поземления имот, където е и паркомястото на ищеца.
Свид. М. сочи, че е предупредил ищеца, че няма да е възможно да паркира по-голяма кола на
закупеното от него паркомясто още по време на строежа на сградата, като същият
предполага, но не е сигурен дали е било преди акт по обр. 14 или обр. 15. Било възможно да
се паркират само по-малки коли. На ищеца му били предложени и други паркоместа, но той
не взел отношение по отправеното предложение. Ищецът за първи път е направил опити да
паркира притежавания от него л. а. „*** ***“ на закупеното паркомясто *** след издаване на
акт по образец 15, около месец май 2023 г., но преди въвеждането на сградата в
експлоатация и тогава сам се убедил, че подходът към паркомястото е невъзможно с по-
голяма кола. С другите паркоместа е нямало пробелм. Само това е било проблемното
паркомясто.
При така установената фактическа обстановка, съдът достига до следните правни
изовди:
По предявеният конститутивен иск с правна квалификация по чл. 195, ал. 1, предл. 1-
во вр. чл. 193, ал. 1 вр. чл. 87, ал. 3 от ЗЗД в тежест на ищеца-приобретател е да установи в
процеса при условията на пълно и главно доказване учредената между страните
облигационна връзка по силата на договор за прехвърляне на право на собственост върху
недвижим имот срещу съотвтената действително договорена продажна цена; в негова
тежест е да установи и твърдението си, че закупената вещ има недостатъци, които
съществено намаляват нейната годност за обикновеното или за предвиденото в договора
употребление. В тежест на ответника-праводател е да докаже точното изпълнение на
непаричното задължение да прехвърли собствеността върху продадената недвижима вещ,
вкл. да проведе насрещно доказване, като установи, че продадената вещ не страда от
недостатъци, които съществено намаляват нейната годност за обикновеното или за
предвиденото в договора употребление.
Не се спори по делото, а и от коментираните по-горе писмени документи се установи
по несъмнен начин, че на 03.12.2021 г. между страните е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, представляващ паркомясто *** с площ от 13,50 кв.м.,
разположен в двора на новоизградена сграда, находяща се в *** при граници: северна
имотна граница, ***, ***, *** и вътрешен двор; че на 07.09.2022 г. между страните е
сключен окончателния договор за покупко-продажба на процесното паркомясто,
5
материализиран в нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот № 144, том V,
рег. № 10234, дело № 936/2022 г.; че на 20.11.2023 г. сградата, която е построена върху
поземления имот, в чиято незастроена част е ситуирано и процесното паркомясто, е
въведена в експлоатация.
В нормата на чл.193, ал. 1 ЗЗД е регламентирано, че продавачът отговаря, ако
продадената вещ има недостатъци, които съществено намаляват нейната цена или нейната
годност за обикновеното или за предвиденото в договора употребление. Предвид нормата на
чл. 193 от ЗЗД и чл. 194 от ЗЗД, както и ТР № 40 от 30.06.1986 г. по гр. д. № 56/1985 г., ОСГК
на ВС, явни са тези недостатъци, които са установими при обикновен преглед на вещта, а
скрити недостатъци са тези, които се появяват впоследствие, както и тези, които не са могли
да бъдат забелязани тогава при обикновения преглед.
Отговорността на продавача за недостатъци и способите за правна защита на
купувача са уредени в чл.193 и сл. ЗЗД. При продажба на вещи с недостатъци съгласно чл.
195, ал. 1 и ал. 3 от ЗЗД купувачът разполага с няколко възможности, между които има право
на избор: да иска разваляне на договора и разноските по продажбата, да задържи вещта и да
иска намаление на цената, да иска отстраняване на недостатъците за сметка на продавача
или да иска друга стока без недостатъци. В случая с депозираната искова молба ищецът е
упражнил своя избор в рамките на регламентираното в чл. 195, ал. 1, пр. 1 ЗЗД вр. с чл. 193,
ал. 1 вр. чл. 87, ал. 3 от ЗЗД - потестативното право да развали договора.
Ценейки приетите по делото писмени доказателства, депозираните чрез разпит на
двама свидетели гласни доказателства, на които съдът дава вярна, тъй като са
последователни, логични, вътрешно непротиворечиви и взаимнодопълващи се и
изслушаното експертно заключение, което съдът кредитира, доколкото СТЕ е компетентно
изготвена и неоспорена от страните, съдът приема, че се касае за недостатък на вещта, който
съществено намалява нейната годност за предвиденото в договора употребление.
Процесните ид. ч. от 13,50 кв. м. от ПИ с идентификатор № *** са отредени за паркиране на
МПС, което обаче след построяването на жилищната сграда с идентификатор ****** и
въвеждането на същата в експлоатация, считано от 20.11.2023 г., не е възможно с
нормативен автомобил среден клас, който за Република България е приет с габарити 4.30
метра – дължина и 1.75 метра широчина, доколкото в случая не е спазен от строителя на
сградата норматива касателно широчината на маневрената улица, която при
перпендикулярно паркиране, следва да е не по-малко от 6 метра, съгласно Наредба № РД-02-
20-2 от 20 декември 2017 г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортната
система на урбанизираните територии (обн., ДВ, бр. 7 от 2018 г.; попр., бр. 15 от 2018 г.; изм.
и доп., бр. 98 от 2018 г., бр. 79 от 2022 г.). В конкретния случай от екпертното заключение се
установи, че е 2.85-2.86 метра. И двамата разпитани свидетели еднозначно посочиха в
показанията си, че ищецът не е успял да паркира нито личния си автомобил „*** ***“, нито
служебния си автомобил „*** ***“, като това се затвърждава и от в. л. инж. О., който е
извършил на място при огледа следствен експеримент - неуспешно паркиране с "*** ***".
Крайният извод на съда е, че е налице недостатък на закупената вещ по смисъла на
чл. 193, ал. 1 от ЗЗД.
При известни на купувача недостатъци на закупуваната вещ, е логично договорената
между страните по сделката продажна цена на тази вещ да е съобразена с факта, че
недостатъците намаляват действителната й годност за обикновеното или за предвиденото в
договора употребление, поради което и на основание чл. 193, ал. 2 от ЗЗД, продавачът не
отговаря за тези недостатъци (решение № 568/18.06.2009 г., по гр. д. № 465/2008 г. на ВКС, I
ГО). В конкретния казус чл. 193, ал. 2 от ЗЗД е неприложим, тъй като ищецът към момента
на сключване на договора за покупко-продажба, а именно 07.09.2022 г. не е знаел, че няма да
може да паркира притежавания и ползван от него лек автомобил на закупените ид. ч.,
отредени за паркомясто ***. Това е така, защото съгласно предварителния договор от
03.12.2021 г. страните по делото са уговорили предаване владението върху закупеното
паркомясто *** при издаване на разрешение за ползване на жилищната сграда, което е
станало на 20.11.2023 г. В окончателния договор няма друга уговорка - по-различна от тази
по организационния договор досежно момента на предаване на владението. От показанията
на свид. С. се констатира, че ищецът направил опит да паркира МПС на закупеното
паркомясто, след като сградата вече е била построена – по Коледа на 2023 г., което е в
6
унисон с показанията на свид. М., който е участвал в строежа на жилищната сграда.
Последният сочи, че ищецът е посетил строителната площадка и е направил опит да паркира
лекия си автомобил след издаване на акт по обр. 15, т.е. след 12.04.2023 г. Свид. М. сочи, че
ищецът имал възможност да прави опити за паркиране и преди предаване на владението на
същия - по празниците през месец май 2023 г. Предполага, но не е сигурен дали още в
началото на строителството, т.е. около издаването на акт по обр. 14 - издаден на 14.07.2022
г., е предупредил ищеца, че няма да може да паркира автомобила си на закупеното от него
паркомясто. Твърденията на ответника, че ищецът е знаел за особеностите на паркомясто
***, тъй като още на 17.07.2022 г. сградата била конструктивно завършена, за което ищецът
освен че е бил уведомен е и посетил обекта и възприел непосредствено разположението на
закупеното паркомясто, остават недоказани, тъй като съдебният акт не може да почина на
предположенията на свид. М..
От съвкупния анализ на доказателствата съдът приема, че ищецът е закупил
паркомясто *** на 07.09.2022 г. За първи път е опитал да паркира лекия си автомобил през
месец май 2023 г., т.е. след изповядване на сделката е разбрал за невъзможността
безпрепятствено да паркира автомобила си на закупените ид. ч., отредени за паркиране на
лек автомобил. След предаване на владението върху паркомясото, т.е. след месец ноември
2023 г., покрай Коледа 2023 г. отново е направил опити да паркира автомобила си и отново
не е успял. Поредният неуспешен опит за паркиране бил направен в присъствието на свид.
С. през месец януари 2024 г. И след този опит на 28.02.2024 г. е изпратил писмо чрез
Български пощи, в което е посочил констатирания недостатък на закупената вещ и
обективирал искането си за разваляне на договора по съдебен ред, доброволно, подписвайки
спогодба, и връщане на престираната сума, ведно с разноските. Съдът счита, че в
конкретния казус е приложимо правилото на чл. 194, ал. 2 от ЗЗД. Т.е. уведомяването на
продавача-ответник не е било и необходимо, тъй като от показанията на свид. М. се
установи, че продавачът е знаел за „проблемното“ паркомясто и за това, че той не може да
служи по предназначение на собственик на нормативен лек автомобил среден клас, както и
това, че ищецът притежава именно такъв – „*** ***“.
По несъмнен начин от СТЕ се установи, че причината за невъзможността да се
паркира нормативен автомобил среден клас е неспазването на изискванията за широчина на
маневрената улица, което е съществен недостатък на закупеното паркомясто, тъй като
възпрепятства упражняването на правомощието ползване, което е част от абсолютното
вещно право на собственост, върху закупената вещ в пълнота. Вещите, като обект на
правото, се придобиват от субектите на правото, за да служат на своите титуляри и да
удовлетворяват техните потребности. В конкретния казус обаче се стига до там титулярът на
вещта да й служи, като се съобрази с тесния подход, предвиден за маневриране към
паркомясотот и замени личния си авотмобил "*** ***", който отговаря на нормативен
автомобил среден клас, с друг - по-малък, което е в пълен разрез с понятието "субективно
вещно право", което представлява призната и гарантирата от закона възможност на едно
лице за господство върху индивидуализирана вещ, включващо възможността за
непосредствено въздействие върху нея и правото на титуляра да иска от всички останали да
се въздържат от въздействия върху вещта, които биха пречили на титуляра на правото да го
упражнява.
Крайният извод на съда е за основателност на конститутивния иск за разваляне по чл.
87, ал. 3 от ЗЗД.
По предявения в условията на първоначално обективно кумулативно съединяване
осъдителен иск с правна квалификация по чл. 195, ал. 1, предл. 1-во вр. чл. 193 вр. чл. 88, ал.
1 вр. чл. 55, ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД в тежест на ищеца е да да установи в условията на
пълно и главно доказване по несъмнен начин кумулативното наличие на следните елементи
от фактическия състав на предявения иск: 1./ наличието на валидно сключен договор за
покупко-продажба с ответника; 2./ получаването на процесната сума от същия в изпълнение
на договора, която е действително договорената при сключването на сделката; 3./ надлежно
упражненото право на разваляне на договора за покупко-продажба. В тежест на ответника е
да проведе насрещно доказване по тези факти, както и да установи своите
правоизключващи възражения, в това число основанието за получаване, респективно
задържане на претендираната сума.
7
В конкретния случай учредената между страните облигационноправна връзка, като
правнорелевантен юридически факт се установява по несъмнен начин от представения по
делото в нотариална форма договор за покупко-продажба от 07.09.2022 г.
Не се спори, също така че ищецът като купувач е изправна страна по договора,
доколкото е престирал в полза на ответника-продавач договорената действителна продажна
цена в размер на 5 000 евро. Уговорената цена в договора за покупко-продажба в размер на 3
279.15 лева е симулативна, имайки предвид представеното писмено доказателство –
предварителен договор за покупко-продажба 03.12.2021 г., което представлява начало на
писмено доказателство, доколкото разкрива действителната воля на страните по сделката
досежно цената на закупеното паркомясто. Представени са и разписки от 28.08.2020 г.,
03.12.2021 г. и 21.02.2022 г., като общата платена сума в полза на ответника срещу
прехвърленото материално право на собственост върху процесните ид. ч., отредени за
паркиране на МПС, е 5 000.00 евро. Сторените разноски във връзка с продажбата,
включващи тези при изповядване на продажбеното правоотношение от нотариуса; по повод
вписване на договора в АВ и заплащането на дължимия местен данък, се установяват по
несъмнен начин от представените банкови извлечения и сметка/фактура, като общият им
размер възлиза на търсената сума от 351.08 лева.
За да може изправната страна да развали договора, трябва неизпълнението да се
отнася до съществена част от договора, по аргумент от чл. 87, ал. 4 ЗЗД, който гласи, че
разваляне на договора не се допуща, когато неизпълнението на задължението е незначителна
с оглед на интереса на кредитора. В настоящия случай надлежно е упражнено и
субективното материално потестативно право на разваляне на сделката по съдебен ред,
имайки предвид изложените мотиви в частта относно иска по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, към които
съдът препраща при обсъждането на кондикционния иск, целящ предотвратяването на
неоснователно обогатяване.
Крайният извод на настоящия съдебен състав е, че са доказани всички елементи от
фактическия състав на предявения осъдителен иск с правна квалификация по чл. 195, ал. 1,
предл. 1 вр. чл. 55, ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД, което обуславя ангажирането на
извъндоговорната отговорност на ответника и осъждането на последния да заплати в полза
на ищеца сумата в размер от 5 000.00 евро, представляваща платена продажна цена на
отпаднало основание – по развален договор, ведно със сторените във връзка с продажбата
разноски, чийто общ размер възлиза на 351.08 лева – 242.71 лева за нотариални такси, 98.37
лева за местен данък и 10.00 лева за държавна такса за вписване в АВ.
Основателността на главното вземане обуславя дължимостта на произтичащото от
него акцесорно вземане за обезщетение за забава, съизмеримо със законната лихва, считано
от датата на сезиране на съда до окончателното удовлетворяване на кредиторовия интерес.
Относно съдебно-деловодните разноски:
При този изход от спора, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, в полза на ищеца следва
да се присъдят сторените в хода на производството съдебно-деловодни разноски съразмерно
с уважената част от иска, чийто общ размер възлиза на 2000.00 лева, формирана, както
следва: 300.00 лева – държавна такса; 1300.00 лева – адвокатски хонорар, съобразно
ангажирания договор за правна защита и съдействие, представляващ разписка по арг. от т. 1
от ТР № 6/2012 г. на ОСГТК на ВКС и 400.00 лева – депозит за вещи лица по двучленната
САвТЕ.
Съдът констатира, че внесената държавна такса е със 191.17 лева по-малко от
дължимата, доколкото внесената държавна такса за разглеждане на иска по чл. 195, ал. 1,
предл. 1-во вр. чл. 55, ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД е изчислена върху 5 000.00 лева, вместо върху
5 000.00 евро, което обуславя приложението на чл. 77 от ГПК.
Следва да се отбележи, че след доплащане на указаната държавна такса в полза
бюджета на съдебната власт по сметка на РС-Варна, ищецът има призната и гарантирана от
закона възможност да сезира съда с искане по чл. 248 от ГПК.
Водим от изложените мотиви, СЪДЪТ,
РЕШИ:
8
РАЗВАЛЯ договора за покупко-продажба на недвижим имот от 07.09.2022 г.,
обективиран в нотариален акт № 144, том V, рег. № 10234, дело № 936/2022 г., по описа на
нотариус О. Ш., вписан в НК под рег. № ***, с район на действие РС-Варна, с който “Д. Б.”
ООД, ЕИК *** е прехвърлил в патримониума на Б. Й. Ш., ЕГН ********** правото на
собственост върху 13,50 кв. м. ид. ч. от поземлен имот с идентификатор № ***, находящ
се в ***, отредени за паркиране на МПС и обособени като открито паркомясто ***,
разположен в двора на новоизградена сграда, при граници: северна имотна граница, ***,
***, *** и вътрешен двор, поради недостатъци на продадения недвижим имот, които
съществено намаляват неговата годност за обикновено ползване и за предвиденото в
договора употребление като паркомясто, по предявен от Б. Й. Ш., ЕГН ********** против
“Д. Б.” ООД, ЕИК ***, конститутивен иск с правна квалификация по чл. 195, ал. 1, предл.
1-во вр. чл. 193, ал. 1 вр. чл. 87, ал. 3 от ЗЗД.
ОСЪЖДА, на основание чл. 195, ал. 1, предл. 1-во вр. чл. 193 вр. чл. 88, ал. 1 вр. чл.
55, ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД, “Д. Б.” ООД, ЕИК *** да заплати в полза на Б. Й. Ш., ЕГН
********** сумата в размер от 5.000,00 евро (пет хиляд евро), представляваща получената
от ответника продажна цена по разваления договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 07.09.2022 г., обективиран в нотариален акт № 144, том V, рег. № 10234, дело № 936/2022
г., по описа на нотариус О. Ш., вписан в НК под рег. № ***, с район на действие РС-Варна,
срещу прехвърлянето на правото на собственост върху гореописаните 13,50 кв. м. ид. ч. от
поземлен имот с идентификатор № ***, отредени за паркиране на МПС, както и сумата от
351,08 лева (триста петдесет и един лева и осем стотинки), представляваща сбор от
сторените от ищеца разходи по прехвърлянето на собствеността върху ид. ч. от недвижимия
имот, ведно със законната лихва, считано от подаване на исковата молба в съда – 14.08.2024
г. до окончателното погасяване на задължението.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, “Д. Б.” ООД, ЕИК *** да заплати в
полза на Б. Й. Ш., ЕГН ********** сумата в общ размер от 2 000.00 лева /две хиляди лева/,
представляваща сторени по делото съдебно-деловодни разноски, от които: 300.00 лева –
държавна такса; 1300.00 лева – хонорар за един адвокат и 400.00 лева – първоначален
депозит за изготвяне на СТЕ.
ОСЪЖДА, на основание чл. 77 от ГПК, Б. Й. Ш., ЕГН ********** да заплати в
полза на съдебната власт по сметка на РС-Варна сумата от още 191.17 лева /сто деветдесет
и един лева и седемнадесет стотинки/, представляваща дължима, но незаплатена държавна
такса.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд – Варна в
двуседмичен срок от съобщението.
Препис от решението да се връчи на страните по арг. от чл. 7, ал. 2 от ГПК.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
9