№ 1694
гр. София, 20.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-15 СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и осми февруари през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Г. Вълкова
при участието на секретаря Михаела Огн. Митова
като разгледа докладваното от Г. Вълкова Гражданско дело №
20231100106518 по описа за 2023 година
Предмет на разглеждане са предявени от С. С., Г. С., В. К. и Е. К. срещу
„Олимп ЮВ“ ЕООД искове с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК вр. чл. 67,
ал. 1 ЗС и иск с правно основание чл. 108 ЗС, както и насрещен иск от „Олимп
ЮВ“ ЕООТ против С. С., Г. С., В. К. и Е. К. с правно основание чл. 72, ал. 1 ЗС
и възражение за право на задържане по чл. 72, ал. 3 ЗС.
Ищците твърдят, че на основание договор за доброволна делба са
получили в дял недвижим имот УПИ ІІІ-291а от кв. 23 с площ 455 кв. м.,
представляващ имот с идентификатор 68134.619.27 по КККР с адрес гр.
София, ул. „Подуяне“ с площ 467 кв. м. с начин на трайно ползване: за
застрояване друг вид. На 30.11.2006 г. С. С. и Г. С. учредили върху имота
право на строеж в полза на „Еврогеостандарт“ ЕООД за изграждане на
жилищна сграда за срок от 24 месеца, считано от датата на съставяне на
протокола за строителна линия и ниво, издаден на 08.09.2006 г. На 08.06.2007
г. „Еврогеостандарт“ ЕООД продал учреденото му право на строеж на
„Еврогеостил“ ЕООД, а с нотариална декларация от 30.08.2007 г. Д.Г., като
управител на „Еврогеостил“ ЕООД заявила отказ от придобитото право на
строеж. След отказа на 26.11.2007 г. С. С. и Г. С. учредили право на строеж в
полза на „Хамер“ ЕООД в обема според одобрения инвестиционен проект от
20.07.2006 г. Правото на строеж било учредено за срок от 24 месеца, считано
1
от 08.09.2006 г. С постановление от 22.04.2008 г. за възлагане на ЧСИ А.
„Олимп ЮВ“ ЕООД придобил правото на строеж. Твърди се, че на 08.08.2016
г. С. С. и Г. С. предявили срещу „Хамер“ ЕООД отрицателен установителен
иск за погасено право на строеж поради неупражняването му, като с решение
по гр. дело № 816/2020 г. на СГС, І-16 с-в е признато за установено по
отношение на ищците, че „Хамер“ ЕООД не е носител на правото на строеж,
учредено му с нотариалния акт от 26.11.2007 г., като решението било
постановено при участие на „Олим ЮВ“ ЕООД като трето лице-помагач на
страната на ответника. На 03.05.2017 г. С. С. и Г. С. продали 1/20 ид. част от
собствения недвижим имот на В. К., който към този момент бил в брак с Е. К..
Доколкото погасяването на правото на строеж се оспорва от ответника ищците
молят съда: 1. по иск с правно основание чл. 124 ГПК вр. чл. 67, ал. 1 ЗС да
признае за установено спрямо ищците С. С., Г. С., В. К. и Е. К., че правото на
строеж за изграждане на жилищна сграда в поземлен имот с идентификатор
68134.619.27, учредено с нотариален акт № 10, том І, рег. № 609, дело № 9 от
30.11.2006 г. на нотариус Щ. е погасено по давност на основание чл. 67, ал. 1
ЗС поради неупражняването му в определения от закона 5-годишен срок. 2. На
основание чл. 108 ЗС да бъде признато за установено по отношение на
ответниците, че ищците са съсобственици на процесния недвижим имот и да
бъде осъден ответникът да предаде на ищците владението на поземлен имот с
идентификатор 68134.619.27 по КККР, който имот съставлява УПИ ІІІ-291а от
кв. 23 по плана на гр. София, местност ж.к. „Левски зона В“ с площ 455 кв. м.
В отговор на исковата молба „Олимп ЮВ“ ЕООД оспорва предявените
искове. Посочва, че с постановление 1 и 2 от 22.04.2008 г. за възлагане на
недвижими имоти, изнесени на публична продан по изпълнително дело №
20078480400075 по описа на ЧСИ А. е придобил притежавано от
„Еврогеостандарт“ ЕООД право на строеж върху новостроящи се жилищни
сгради в УПИ ІІІ-291а, като постановленията за възлагане са влезли в законна
сила на 24.07.2008 г. На 09.02.2009 г. „Олимп ЮВ“ ЕООД било въведено във
владение на строящите се сгради, като въводът бил извършен срещу „Хамер“
ЕООД. Ответникът бил принуден да установява по исков ред правата си
относно придобитата чрез публична продан суперфиция срещу „Хамер“
ЕООД – т.д. № 5045/2011 г. Ищците основавали правата си върху правото на
строеж след наложени от ЧСИ възбрани и били непротивопоставими на
взискателите по изпълнителното производство и участниците в публичната
2
продан. Моли съда да отхвърли предявените искове.
“Олимп ЮВ” ЕООД е предявило срещу С. Д. С., Г. Х. С., В. А. К. и Е. В.
К. насрещен иск с правно основание чл. 72, ал. 1 ЗС и възражение за право на
задържане по чл. 72, ал. 3 ЗС. Ищецът твърди, че с постановление № 1 и 2 от
22.04.2008 г. за възлагане на недвижими имоти, изнесени на публична продан
по изпълнително дело № 20078480400075 по описа на ЧСИ А. е придобил в
собственост притежаваното от длъжника “Еврогеостандарт” ЕООД право на
строеж на общо 42 жилищни и нежилищни обекти в новостроящи се жилищни
сгради в УПИ ІІІ-291а и УПИ ІV-291а от квартал 23 по плана на гр. София,
местност “Левски - зона В”. Постановленията влезли в сила на 24.07.2008 г.
Твърди обектите да са на стойност 1 170 000 лева. В уточнителна молба от
29.07.2024 г. ищецът по насрещния иск сочи, че придобитите на публична
продан недвижими имоти са в сграда с идентификатор 68134.619.27, както
следва: апартаменти №№ 1 - 12, ателиета №№ 1 - 5, гараж № 1 и магазини №
1-3. Посочва се, че след придобиване на собствеността върху имота в строежа
са извършени незначителни подобрения, които не са предмет на иска. По
изложените съображения претендира осъждане на ответниците да му заплатят
сумата от 28000 лв. частично – стойност на подобрения, както и до
заплащането й да бъде постановено право на задържане на вещта.
В отговор на насрещната искова молба ответниците заявяват становище
за недопустимост и неоснователност на претенцията. Посочват, че вземането
на владелеца за извършени подобрения в чуждия имот има облигационен
характер и не се прехвърля, освен изрично - напр. чрез цесия. Т.е. претенцията
за подобрения следва да се предяви от първоначалния суперфициарен
собственик, фактически извършил строителството и вложил средства за
подобренията. По отношение на ответниците В. К. и Е. К. - същите са
придобили в собственост 1/20 от имота на 03.05.2017 г. Ищецът е придобил
правото на строеж за сумата от 39300 лв. Процесът на строителство бил
преустановен на 09.02.2009 г. и строителните работи били изцяло
компроментирани. Сградата била увредена и опасна, издадено било
предписание за укрепването й от кмета на р-н “Подуяне”. Допуснати били
отклонения от одобрените проекти за сградата, налице било некачествено
изпълнени видове работа. Правят възражение за изтекла погасителна давност
при твърдение вземането на ищеца да е погасено по давност на 08.08.2021 г.
3
Съдът, след като обсъди становищата на страните и събраните по делото
доказателства, на основание чл. 235 ГПК, приема за установено от
фактическа страна следното:
С договор за доброволна делба на съсобствен недвижим имот от
09.07.2001 г. С. Д. С. и Г. Х. С. са получили в дял УПИ, находящ се в гр.
София, община „Подуяне“ с площ от 455 кв. м., обозначен по скица като
парцел ІІІ-291а от квартал 23 по регулационния план на София, местността
ж.к. „Левски – зона В“.
На 30.11.2006 г. С. С. и Г. С. учредили в полза на „Еврогеостандарт“
ЕООД право на строеж за построяване на жилищна сграда, състояща е от
партер с три магазина и три гаража, вход за жилищна част, четири типови
жилищни етажа с по апартамента и едно ателие и терасовиден етаж с две
ателиета, с предвидено подземно ниво на площта на почти целия парцел с
договорено построяване на цялата сграда в срок от 24 месеца от подписване на
протокол за строителна линия и ниво. Сделката е индивидуализирана в
нотариален акт № 10, том І, рег. № 609, дело № 9/2006 г. на нотариус Щ.. С
договор от 08.06.2007 г., обективиран в нотариален акт № 104, том І, рег. №
3944, дело № 96/2007 г., „Еврогеостандарт“ ЕООД продава на „Еврогеостил“
ЕООД правото на строеж. Отразено е поемане на задължение за извършване
на строителството в срок от 24 месеца от протокол за откриване на строителна
площадка и определяне на строителна линия и ниво от 08.09.2006 г. На
30.08.2007 г. е вписана декларация на нотариално заверен отказ от учреденото
право на строеж.
По делото е приложен протокол за откриване на строителна площадка и
определяне на строителна линия и ниво на строежа – на 08.09.2006 г.
На 26.11.2007 г. с нотариален акт № 83, том ІІ, рег. № 9612, дело №
260/2007 г. С. С. и Г. Д.а учредяват в полза на „Хамер“ ЕООД право на строеж
срещу задължение за построяване по отношение на УПИ ІІІ-291а, кв. 23 за
жилищна сграда, състояща се от партер с три магазина и три гаража, вход за
жилищната част, помещение за ел. табло, четири типови етажа с по три
апартамента и едно ателие и терасовиден етаж с две ателиета, с предвидено
подземно ниво на площта на почти целия парцел с достъп чрез открита рампа,
с паркинг за осем коли, дванадесет мазета и машинно за асансьора, както и
паркинг за три коли във вътрешния двор. Уговорено е извършване на строежа
4
в срок от 24 месеца, считано от дата на протокола за строителна линия и ниво,
вкл. и обектите, за които учредителите запазват право на строеж и които
придобиват в изключителна собственост.
С постановление за възлагане № 1/22.04.2008 г. по изп. дело №
20078480400075 на ЧСИ Р. А. е отразено възлагане в полза на „Олимп ЮВ“
ЕООД на право на строеж, принадлежащо на длъжника „Еврогеостандарт“
ЕООД на следните недвижими имоти: апартаменти 1, 2, 3, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12,
ателие: 1, 2, 3, 4, магазин: 1, 2, 3. Общата продажна цена е 39000 лв. Отразено
е влизане в сила на постановлението на 24.07.2008 г. С протокол от 09.02.2009
г. по посоченото изпълнително дело е реализиран въвод в полза на „Олимп
ЮВ“ ЕООД спрямо длъжника „Еврогеостандарт“ с отразяване въводът да е
извършен спрямо трето лице – „Хамер“ ЕООД. В протокола за част от
обектите е отбелязано да не са изградени.
На 05.05.2017 г. С. С. и Г. С. продават на В. К. 1/20 ид. част от поземлен
имот с идентификатор 68134.619.27. В. К. е сключил с Е. В. К. граждански
брак на 04.03.1995 г.
В удостоверение на СО, р-н „Подуяне“ е отразено, че издаденото
разрешение за строеж № 55/20.07.2006 г., влязло в сила на 04.08.2006 г. е
загубило правно действие, тъй като в 5-годишния срок от влизане в сила не е
изпълнен грубия строеж. Към датата на удостоверението, според отразеното,
не е бил изпълнен грубият строеж, тъй като няма изцяло изграден покрив, не
са били изпълнени и всички ограждащи зидове. Поради непрезаверяване в
срока по чл. 153, ал. 3 ЗУТ одобрения проект също е загубил правно действие.
По делото е приет Акт за приемане на конструкция от 30.11.2007 г.
(приложение № 14 към чл. 7, ал. 3, т. 14), подписан от консултант и строител, в
който е отразено, че носещата конструкция на строежа е в съС.ие да понесе по
време на последващото изпълнение на СМР, както и при експлоатацията му
всички поС.ни, временни и особени натоварвания съгласно проекта и
действащата нормативна уредба, разрешава се извършването на
довършителни работи.
По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелите
Я.М.С., К.Й.К. и К.Л.Т.. Свидетелите Я.С., К.Т. и К.К.потвърждават
полагането на подписи под Акт за приемане на конструкция от 30.11.2007 г.
Свидетелят С.чев посочва, че процесният строеж отговарял на изискванията
5
за груб строеж: стоманобетонна конструкция до покривна плоча и дървена
конструкция на покрива без бетоново покритие. В заповедната книга била
отразена замяна на стоманобетонната плоча с дървена конструкция.
Удостоверение по чл. 181 ЗУТ не било задължително. Свидетелят Т. сочи, че
към датата на подписване на акт за приемане на конструкция сградата била
изградена с бетонова конструкция и дървен покрив. Със заповед на свидетеля
бетоновата плоча за покрив била заменена с дървена конструкция. Според
показанията на свидетеля К. през лятото на 2007 г. сградата била завършена в
груб строеж: ограждащи стени и дървен скатен покрив.
По делото е приета Съдебнотехническа експертиза, изготвена от вещото
лице инж. Д. М.. Експертът посочва, че процесната сграда е незавършена.
Изградедена е стоманобетонна конструкция и с частично изградени
ограждащи тухлени стени, без изградени вътрешни преградни зидове, с
изключение на много малка част от тях. Покривът на сградата е изграден
частично – изградена е стоманобетонна част на плоския покрив, но не е
изградена частта от покрива, предвидена за скатен покрив, разположена по
северозападната фасада на сградата – откъм калкана й със сградата в съседния
имот. Върху покривната стоманобетонна плоча не е изпълнена нито
циментова замазка, нито предвидените с одобрения архитектурен проект
изолации. Не е изпълнен и стоманобетонен покривен борд по периметъра на
плоския покрив, нито предвидения стоманобетонен брандмауер – откъм
калкана на сградата. Не е започнато изпълнението на инсталационните
видове работи, нито каквито и да било довършителни строителномонтажни
работи. В експертизата за всеки от етажите е подробно индивидуализирана
степента на завършеност. Експертът заключава, че процесната сграда все още
не е изградена в степен на завършеност „груб строеж“ по смисъла на ЗУТ, тъй
като липсва изцяло изграден покрив и изцяло – ограждащи зидове. Със
Заповед № 8/20.09.2007 г. е предписано скатната част от покрива да бъде
изпълнена с дървена конструкция, но по делото не е приложен акт образец 12
за изпълнение на дадените предписания, нито акт образец 7 за изпълнение на
дървената конструкция на скатната част на покрива. Т.е. липсват писмени
документи, отразяващи дали в процесната сграда е бил изпълняван скатния
покрив. При съобразяване на фактическото изпълнение на отделните нива в
процесната жилищна сграда вещото лице определя обща пазарна стойност на
обектите, придобити от ответното дружество, в размер на 756098 лв. Вещото
6
лице отбелязва, че при съпоставка между предвиденото според архитектурния
проект и изпълненото на място фактическо строителство се установява, че
сградата е изградена с очертание в план и с етажност според архитектурния
проект. Констатирано е несъответствие по отношение на изпълнена
стоманобетонна стълбищна клетка с отклонение от 23 см. във височината на
партерния етаж, предполагащо намаляване на светлата височина между първа
междинна площадка и пода на първи партерен етаж до 1,90 м. – недопустима
светла височина за помещения, намалена височина на партерен етаж 2,97 м.
(вместо 3,20 м.), голяма част от стъпалата на сградата не са изпълнени с
еднаква височина (10,18 и 28 см.), некачествено изпълнение на стълбищни
рамена до едва 5 см. на места, липса на бетонно покритие на армировка на
стълбищните рамена (на места ръждясала), стълбищните площадки не са
изпълнени плътно до ограждащите ги стени откъм етажите (на места с фуги
до 2-3 см.), изключително некачествено изпълнение на стоманобетонни шайби
на стълбищна клетка с видима разлика до 10 см. на места, по етажите се
констатира изпълнение на колоните до долен ръб на стъпващите върху тях
греди с видими фуги и липсващ бетон при бетониране на гредите. Вещото
лице формира извод, че не е изпълнено необходимото закоравяване на
стоманобетонните рамки, предвидени с конструктивния проект. Констатира на
места наличие на отклонение в равнината на тухлената зидария по
ограждащите стени спрямо външните ръбове на междуетажните
стоманобетонни плочи: на места изпълнена навътре от ръба на плочите, на
места – пред нея, особено видимо по фасадата откъм улицата. Според вещото
лице при тези отклонения не биха могли да бъдат одобрени, а следва да се
премахнат и преработят в съответствие с нормативните изисквания. Голяма
част от изпълнените в процесния обект строителни работи към настоящия
момент са компроментирани. Оставащите за изпълнение работи до
завършване на сградата в степен груб строеж според вещото лице са в размер
на 129565 лв., но следва да се добави и стойността на разходи за цялостно
обследване на сградата и евентуални мерки за възстановяване и заздравяване
на части от същата, както и стойността на видовете работи за отстраняване на
допуснатите отклонения от одобрения архитектурен проект.
В допълнително заключение при отчитане стойността и на ателие 5,
ведно с общи части от сградата и правото на строеж върху мястото вещото
лице посочва обща стойност на всички обекти 841283 лв. Ако се приеме, че
7
сградата е изградена до степен „груб строеж“ стойността на обектите общо би
била 929306 лв.
С решение № 6116/16.08.2019 г. по гр. дело № 9820/2016 г. на СГС, І-16
с-в са отхвърлени предявените от С. Д. С. и Г. Х. С. против „Хамер“ ЕООД
искове с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД: за разваляне на договор за
учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на жилищна
сграда, обективиран в нотариален акт № 83, том ІІ, рег. № 9612, дело №
260/26.11.2007 г. на нотариус А.Ш., иск по чл. 92, ал. 1 ЗЗД, чл. 82 ЗЗД, както и
евентуални искове по чл. 124 ГПК вр. чл. 67 ЗС за признаване за установено,
че правото на строеж на ответника, учредено от ищците, е погасено по
давност. В рамките на упражнения инстанционен контрол с решение №
12411/20.11.2020 г. по в.гр.дело № 816/2020 г. на Софийски апелативен съд
първоинстанционното решение е обезсилено в частта, с която е разгледан иск
по чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Отменено е решението в частта, с която е отхвърлен
предявения иск с правно основание чл. 124 ГПК и е признато за установено по
иска на С. С. и на Г. С., че „Хамер“ ЕООД не е носител на правото на строеж,
учредено му с нотариален акт № 83, съставен на 26.11.2007 г. С определение
№ 60304/08.07.2021 г. по гр. дело № 884/2021 г. на ВКС, І Г.О. не е допуснато
касационно обжалване на въззивното решение. Решенията са постановени при
участие на „Олимп ЮВ“ ЕООД като трето лице-помагач на страната на
ответника.
При така установената фактическа обстановка съдът достигна до
следните правни изводи:
По главния иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК вр. чл. 67, ал. 1 ЗС.
Съгласно разпоредбата на чл. 67 ЗС правото да се построи сграда върху
чужда земя (чл. 63, ал. 1) се погасява в полза на собственика на земята по
давност, ако не се упражни в продължение на 5 години. При предявен иск с
правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК вр. чл. 67, ал. 1 ЗС и позоваване от
ищцовата страна на погасено по давност право на строеж, в тежест на
ответната страна е установяване на факта на реализирано право на строеж в
законоустановения срок.
Съдът взема предвид задължителните указания по тълкуване на закона,
дадени с Тълкувателно решение № 1/2011 г. от 4 май 2012 г. на ОСГК на ВКС,
според които правото на строеж по смисъла на чл.67 ЗС е упражнено при
8
изграждане на сградата в груб строеж или завършване на съответния етап на
строителството в хипотезата на чл.152 ал.2 ЗУТ както при учредено право на
строеж за цялата сграда на един правен субект, така и когато той го прехвърли
за отделни обекти на трети лица. Самостоятелно основание за прекратяване
на правото на строеж е погасяването му по давност. Собственикът на земята
може, без да разваля договора, направо да се позове на давността като
предяви иск за собственост срещу суперфициаря, на когото той е отстъпил
правото на строеж, ако в петгодишния срок от учредяването му, сградата не е
завършена до покрив. При уважаването на иска правото на строеж като
погасено по давност ще се върне в патримониума на собственика на земята и
той ще придобие и подобренията върху нея - изградените обекти или етажи,
защото правото на строеж, сключено по единен договор със собственика на
земята, не може да бъде упражнено частично. Ако в петгодишния срок
сградата не е завършена до покрив, правото на строеж ще се погаси по
давност изцяло, а не само за незавършените обекти. Допълнително е
отбелязано, че последващото прехвърляне не обвързва собственика на земята,
затова правото на строеж трябва да се реализира в рамките на петгодишния
срок от учредяването на суперфицията.
В конкретния случай от събраните по делото доказателства се
установява, че ищците са собственици на поземлен имот с идентификатор
68134.619.27 КККР с адрес: гр. София, р-н „Подуяне“ с площ 467 кв. м. на
основание Договор за доброволна делба на съсобствен имот от 09.07.2001 г. за
С. Д. С. и Г. Х. С. и договор за покупко-продажба на 1/20 ид. част в режим на
съпружеска имуществена общност за В. К. и Е. К..
Съдът взема предвид, че правото на строеж по отношение на процесната
сграда е придобито от ответното дружество „Олимп ЮВ“ ЕООД въз основа на
публична продан по отношение на длъжника „Еврогеостандарт“ ЕООД. При
съобразяване на горепосочените указания по тълкуване на закона съдът
приема, че за „Олимп ЮВ“ ЕООД е възникнало задължение за реализация на
правото на строеж в обема, учреден за праводателя „Еврогеостандарт“ ЕООД,
а именно – 5-годишен срок считано от 30.11.2006 г., т.е. до 30.11.2011 г.
правото на строеж по отношение на цялата сграда е следвало да бъде
реализирано.
Събраните по делото доказателства не установяват изграждане на
9
сградата до посочената степен на завършеност. За да достигне до този извод
съдът взе предвид приетата по делото съдебнотехническа експертиза, в която
е отразено, че за сградата не е изграден изцяло покрива и част от ограждащите
стени. Констатации в същия смисъл са отразени и в приетото по делото
удостоверение на СО, р-н „Подуяне“. По делото не е представен и протокол
по чл. 181 ЗУТ предвид обстоятелството, че се касае за сграда ІV категория.
Ето защо при нарочно оспорване на отразените в частния документ Акт за
приемане на конструкция обстоятелства, съдът намира за недоказано
изпълнението на поетото от ответното дружество задължение за изграждане
на обекта в степен на завършеност груб строеж, вкл. и към настоящия момент.
Събраните гласни доказателства потвърждават полагане на подписи и
потвърждаване на удостоверените обстоятелства, без конкретика за обема на
извършени действия. Нещо повече, в самия протокол за въвод от ЧСИ се
удостоверява неизграждане на съответните обекти към 09.02.2009 г., който
документ е подписан без възражения от купувача „Олимп ЮВ“ ЕООД.
За пълнота на мотивите следва да се отбележи, че недоказани по делото
са възраженията на ответната страна за невъзможност за реализация на
правото на строеж поради осъществяване на защита срещу „Хамер“ ЕООД по
т.д. № 5045/2011 г. на СГС, VІ-5 с-в, както и поради многобройни
неоснователни жалби, подавани от ищците по спора срещу ответната страна.
Липсва яснота как посочените обстоятелства за препятствали фактически
действия по реализация на строителството в договорения срок, не се твърди и
не се установява спиране на строителството за конкретни срокове,
обективирано по надлежен ред – протокол образец № 10.
Ето защо при нарочно възражение от страна на собствениците на земята
за погасяване на правото на строеж поради изтекла 5-годишна давност,
ищцовата претенция се явява основателна и следва да бъде уважена.
По иска с правно основание чл. 108 ЗС
Ищците дължат да докажат, че са собственици на процесния недвижим
имот при твърдян придобивен способ, както и че имотът се ползва от
ответника. При установяване на горните факти ответникът следва да докаже
противопоставимо на ищеца основание за ползване на имота.
По вече изложени съображения съдът приема за доказано
притежаваното от ищците право на собственост по отношение на поземлен
10
имот с идентификатор 68134.619.27 КККР, съставляващ УПИ ІІІ-291а от кв.
23 по плана на гр. София, местност ж.к. „Левски – зона В“ като С. С. и Г. С.
притежават в режим на СИО 19/20 ид. част на основание договор за
доброволна делба, а В. К. и Е. К. – притежават в режим на СИО 1/20 ид. част.
Ищците са собственици на основание чл. 92 ЗС и на съществуващата в имота
постройка предвид нереализирано в срок право на строеж от страна на
ответното дружество и възражението на ищците за погасяването му по
давност по смисъла на чл. 67 ЗС.
Не се спори, че ответникът упражнява фактическа власт върху имота
при твърдяно основание – постановление за възлагане на ЧСИ А. от
22.04.2008 г., което обаче легитимира ответното дружество да упражнява
фактическата власт до достигане до изявлението на ищците за погасяване на
правото на строеж по давност.
Съдът намира, че макар ответникът да е трето лице-помагач по гр. дело
9820/2016 г. на СГС, І-16 с-в, следва да се отчете, че правата на ответника не
произтичат от правоприемство по отношение на „Хамер“ ЕООД – ответник в
производството по посоченото дело. Ето защо и с получаването на исковата
молба по настоящото дело (26.07.2023 г.) и достигане до ответника на
изявлението за давност, последващото действия по осъществяване на
владение се явяват без правно основание.
При така изложените мотиви съдът приема за доказани кумулативно
изискуемите предпоставки по чл. 108 ЗС за уважаване на ищцовата претенция.
По насрещните искове с правно основание чл. 72, ал. 1 ЗС и възражение
по чл. 72, ал. 3 ЗС за задържане на вещта до заплащане на подобренията.
Съдът взема предвид задължителните указания по тълкуване на закона,
дадени с цитираното Тълкувателно решение № 1/2011 г. от 4 май 2012 г. на
ОСГК на ВКС, според които ако срокът по чл. 67 не е спазен, при възражение
собственикът на земята придобива изградената част от сградата по правилото
на чл.92 ЗС, а суперфициарят ще има правата по чл.72 ЗС като добросъвестен
владелец, защото е придобил правото на строеж на валидно законно
основание. За ликвидацията на отношенията със собственика на земята в този
случай следва да намерят приложение разясненията, дадени в ППВС 6/74г. т.
ІV като суперфициарят ще има право да получи увеличената стойност на
имота. Според цитираното постановление вземането на владелеца за
11
извършени подобрения в чужд имот има облигационен характер. По подобен
почин следва да се разгледа и евентуалната претенция с правно основание чл.
59 ЗЗД, като основанието на претенцията отново се свързва с твърдения
неоснователно разместване на блага в полза на собственика на вещта и
забраната за неоснователно обогатяване като общ принцип на облигационното
право. В двете хипотези съдът отчита относителния характер на
облигационните отношения и задължението за собственика на земята да
заплати увеличената стойност на имота, респ. задължение за връщане на
онова, с което собственикът на вещта се е обогатил до размера на
обедняването.
В конкретния случай се твърди правото на строеж чрез построяване на
сградата до етапа, констатиран и от вещото лице по приетата експертиза, да е
реализирано от трето на спора лице – „Еврогеостандарт“ ЕООД, като ищецът
по насрещния иск сочи, че сторените след това незначителни подобрения не са
предмет на настоящата претенция. С постановлението за възлагане ищецът по
насрещния иск е придобил на строеж и възможността същото да бъде
реализирано, оттам – да държи постройката. Погасяването на ограниченото
вещно право на строеж обаче, без последващият суперфициар на свой ред да е
вложил средства в реализацията на правото на строеж, не поражда
облигационна връзка със собствениците на земята, респ. възникване на
задължение за заплащане на подобрения, сторени от трето лице.
Ето защо и претенциите на ищеца по насрещния иск следва да бъдат
отхвърлени като неоснователни, вкл. и по отношение на възражението за
упражняване право на задържане в хипотезата на чл. 72, ал. 3 ЗС.
По разноските
При така установения изход от спора право на разноски имат ищците по
главните искове, респ. ответници по насрещните претенции, като същите са в
общ размер 23 125 лв.
Мотивиран от горното съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от С. Д. С., ЕГН
**********, Г. Х. С., ЕГН **********, В. А. К., ЕГН ********** и Е. В. К.,
12
ЕГН ********** срещу „Олимп ЮВ“ ЕООД, ЕИК ********* че право на
строеж, придобито от „Олимп ЮВ“ ЕООД, ЕИК ********* с постановление за
възлагане на недвижими имоти по изп. дело № 20078480400075 по описа на
ЧСИ Р. А. от длъжника по изпълнителното дело „Еврогеостандарт“ ЕООД
(нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу задължение за
построяване), което е следвало да бъде реализирано чрез изграждане на сграда
в недвижим имот: поземлен имот с идентификатор 68134.619.27 по КККР,
одобрени със заповед № РД-18-4/09.03.2016 г. на изпълнителния директор на
АГКК, последно изменение засягащо имота – Заповед № 18-6169/16.06.2022 г.
на началника на СГКК гр. София, адрес на имота: гр. София, столична
община, район „Подуяне, с площ от 467 кв. м., трайно предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид
застрояване, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 291а,
квартал 23, парцел ІІІ, при съседи: поземлени имоти с идентификатори:
68134.619.112, 68134.619.28, 68134.619.69 и 68134.619.95, който поземлен
имот съставлява УПИ ІІІ-219а от квартал 23, с площ от 455 кв. м., при граници
по скица, посочена в договора за делба: от две страни улици, УПИ ІV-291а и
УПИ ІІ-291а, състояща се от: партер с три магазина и три гаража, вход за
жилищната част, помещение за ел. табло, четири типови жилищни етажа, с по
три апартамента и едно ателие и терасовиден етаж с две ателиета, с
предвидено подземно ниво на площта на почти целия парцел с достъп чрез
открита рамка, с паркинг за 8 коли, дванадесет мазета и машинно за
асансьора, както и паркинг за три коли във вътрешния двор, съобразно
утвърден архитектурен проект от 20.07.2006 г., е погасено по давност на
основание чл. 67, ал. 1 ЗС поради неупражняването му в определения от
закона петгодишен давностен срок.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от С. Д. С., ЕГН
**********, Г. Х. С., ЕГН **********, В. А. К., ЕГН ********** и Е. В. К.,
ЕГН ********** срещу „Олимп ЮВ“ ЕООД, ЕИК ********* иск с правно
основание чл. 108 ЗС, че С. Д. С. и Г. Х. С. на основание договор за
доброволна делба от 09.07.2001 г. (акт № 177, том І, рег. № 8057/09.07.2001 г.
на нотариус С.), съответно В. А. К. и Е. В. К. на основание договор за
покупко-продажба на идеална част от недвижим имот (нотариален акт № 116,
том ІІ, рег. № 2823, дело № 248/2017 г. на нотариус Филипов) са собственици
на недвижим имот поземлен имот с идентификатор 68134.619.27 по КККР,
13
одобрени със заповед № РД-18-4/09.03.2016 г. на изпълнителния директор на
АГКК, последно изменение засягащо имота – Заповед № 18-6169/16.06.2022 г.
на началника на СГКК гр. София, адрес на имота: гр. София, столична
община, район „Подуяне, с площ от 467 кв. м., трайно предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид
застрояване, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 291а,
квартал 23, парцел ІІІ, при съседи: поземлени имоти с идентификатори:
68134.619.112, 68134.619.28, 68134.619.69 и 68134.619.95, който поземлен
имот съставлява УПИ ІІІ-219а от квартал 23, с площ от 455 кв. м., при граници
по скица, посочена в договор за делба: от две страни улици, УПИ ІV-291а и
УПИ ІІ-291а, и ОСЪЖДА „Олимп ЮВ“ ЕООД, ЕИК ********* да предаде
на С. Д. С., ЕГН **********, Г. Х. С., ЕГН **********, В. А. К., ЕГН
********** и Е. В. К., ЕГН ********** владението на недвижимия имот.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Олимп ЮВ“ ЕООД, ЕИК ********* срещу
С. Д. С., ЕГН **********, Г. Х. С., ЕГН **********, В. А. К., ЕГН **********
и Е. В. К., ЕГН ********** насрещен иск с правно основание чл. 72, ал. 1
ЗС за осъждане на ответниците да заплатят на ищеца сумата от 28000 лв.
частично – стойност на подобрения в УПИ ІІІ-291а, квартал 23 по плана на гр.
София, м. „Левски – зона В“, с идентификатор 68134.619.27 (незавършено
строителство на 18 бр. недвижими жилищни и нежилищни имоти, придобити
от ищеца по насрещния иск чрез публична продан съгласно постановление №
1/22.04.2008 г. за възлагане на недвижими имоти, изнесени на публична
продан по изпълнително дело № 20078480400075 по описа на ЧСИ Р. А., както
и възражението за право на задържане по чл. 72, ал. 3 ЗС до заплащане на
претендираната сума.
ОСЪЖДА „Олимп ЮВ“ ЕООД, ЕИК ********* да заплати на С. Д. С.,
ЕГН **********, Г. Х. С., ЕГН **********, В. А. К., ЕГН ********** и Е. В.
К., ЕГН ********** сумата от 23 125 лв. – разноски за първоинстанционното
разглеждане на делото.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски
апелативен съд в 2-седмичен срок от получаването му от страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
14