РЕШЕНИЕ
град София,
03.12.2019 г.
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, II-В въззивен състав, в закрито заседание
на трети декември две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
АНЕЛИЯ МАРКОВА
ЧЛЕНОВЕ:
ПЕПА ТОНЕВА
младши съдия ГАБРИЕЛА ЛАЗАРОВА
като
разгледа докладваното от младши съдия ЛАЗАРОВА ч. гр. д. № 11718 по описа за 2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 435 и сл. ГПК.
Образувано е по жалба на К.М.В., ЕГН **********, в лично качество и като ЕТ „Д.-**–
К.В.“, ЕИК *******, „Д.-**“ ЕООД, ЕИК ****, и Е.М.В.– длъжници по изпълнително дело № 20117860402768 по описа на ЧСИ М.М.,
с рег. № 786, срещу постановление за
възлагане на недвижим имот от 10.07.2019 г. по посоченото
изпълнително дело, с което е възложен на
купувача „Развитие
– БГИТ“ ЕООД, ЕИК *******, недвижим имот, както следва: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
35239.6107.727, находящ се на територията на Столична община, район
„Панчарево", село Казичене, на ул. "*******, с площ на УПИ по
графични данни от 628 кв.м., с площ на УПИ по доказателствен нотариален акт от
632 кв.м. и с площ на УПИ по кадастрална скица № 2372/17.01.2012г. от 635
кв.м., съставляващ УПИ /парцел/ XVIII-727 /осемнадесети, отреден за имот с
планоснимачен номер седемстотин двадесет и седем/, от квартал № 60 / по плана
на гр. София, местността с. „Казичене", при граници /съседи/ на УПИ
съгласно скица: УПИ /парцел/ XIX-728 /деветнадесети отреден за имот с
планоснимачен номер седемстотин двадесет и осем/, УПИ /парцел/ XVII-734
/седемнадесети отреден за имот с планоснимачен номер седемстотин тридесет и
четири/ и от две страни - улици, при съседи с идентификатори: 35239.6107.734;
35239.6107.728; 35239.6107.2075; 35239.6108.2119, и при граници /съседи/ на УПИ
по нотариален акт: запад - ул. "Цар Борис III /трети/", юг - ул. „Христо
Ботев", изток - Д.Н.Б., и север - К.С.Ш., ЗАЕДНО с изградената в
гореописания имот на етап ,.груб строеж“ СГРАДА
- СЕМЕЕН ХОТЕЛ И РЕСТОРАНТ с идентификатор 35239.6107.727.1, находяща се в с. Казичене, район
Панчарево, ул. „*******, на три етажа, със сутерен и таван, със застроена площ
на сградата от 156.68 кв.м. и с разгъната застроена площ на сградата от 506,28,
а по кадастрална скица № 2371/17.01.2012 г. със застроена площ от 159 кв.м.,
състояща се от СУТЕРЕН, на кота -3.40 м., подробно индивидуализирана в
обжалваното постановление, на цена от 215 000 лева с включен ДДС.
В жалбата са развити съображения за допуснати от съдебния изпълнител
нарушения при провеждане на публичната продан, както и че имотът не е възложен на реалната му пазарна цена. Поддържа
се, че ЧСИ не е предоставил възможност на длъжниците да оспорят заключението на
съдебно-техническата експертиза съобразно разпоредбата на чл. 485, ал. 2 ГПК,
което се твърди да съставлява съществено процесуално нарушение. Поддържа се, че
ЧСИ не е изпълнил и задълженията си по чл. 485, ал. 3 ГПК. Твърди се, че ако е
изчислил началната цена за публичната продан като средноаритметична стойност от
всички експертизи, същата е щяла да бъде значително по-висока. В обобщение се
сочи, че невръчената последна съдебно-техническа експертиза дава необосновано
занижена цена на процесния имот, което е обусловило ниско наддавателно
предложение. Поддържа се, че същата е явно несправедлива, не е ясно и по какви
критерии е изготвена, като не е извършван и нов опис на обекта. Излагат се
доводи и че постановлението за възлагане е незаконосъобразно, тъй като е
изготвено в отклонение на императивното изискване на чл. 487, ал. 1 ГПК, тъй
като в обявлението за проданта не е посочен сключен през 2018 г. договор за
наем на имота, вписан в Имотния регистър към Агенция по вписванията, т.е.
същото е непълно и не отговаря на законовите изисквания.
Съобразно изложеното се иска съдът да
постанови решение, с което да отмени обжалваното постановление за възлагане на
недвижим имот.
В срока по чл. 436, ал. 2 ГПК взискателят по изпълнителното дело „Ю.Б.“ АД е подал отговор на жалбата, в който са развити съображения за недопустимост и неоснователност на същата. Съобразно изложеното се иска да бъде оставена без уважение.
В мотивите си по чл. 436, ал. 3 ГПК частният съдебен изпълнител излага
съображения за неоснователност на жалбата и за законосъобразно провеждане на процедурата.
По допустимостта на жалбата:
Жалбата е подадена от легитимирани лица – длъжници в изпълнителното производство, срещу подлежащи на обжалване действия на
ЧСИ и в рамките на законоустановения едноседмичен срок считано от датата, на
която длъжниците са уведомени за постановлението за възлагане (30.07.2019 г.), поради което е процесуално допустима.
По основателността на жалбата:
След запознаване с материалите по делото
съдът намира за установено от фактическа страна следното:
Изпълнително дело № 20117860402768 е образувано на 22.12.2011 г., със страни: Взискател – „Ю.Б.“ АД
(с предишно наименование „Юробанк и еф джи България“ АД), и длъжници: К.М.В.,
ЕГН **********, в лично качество и като действащ ЕТ „Д.-**– К.В.“, ЕИК *******,
„Диас 43“ ЕООД, ЕИК *******, и Е.М.В., ЕГН **********, въз основа на изпълнителен лист от 11.11.2011 г., издаден по гр. д. 46665/2011
г. по описа на Софийски районен съд, 57-ми състав, въз основа на заповед за изпълнение от 02.11.2011 г.
По делото са приложени всички 2 тома на изпълнителното дело от образуването
му, като делото е номерирано от стр. 1 до стр. 549.
С молбата за образуване на изпълнително
дело от взискателя е поискано налагане на възбрана и насрочване на дата за опис
и оценка на следният недвижим имот: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 35239.6107.727, заедно с СГРАДА - СЕМЕЕН ХОТЕЛ И РЕСТОРАНТ с
идентификатор 35239.6107.727.1, със собственици,
както следва: собственици на урегулирания поземлен имот - К.М.В., с ЕГН **********, и Е.М.В.,а с ЕГН **********, с адрес ***, район Панчарево, ул. „*******, и собственик на сградата – „Д.-**" ЕООД, ЕИК *******,
със седалище и
адрес на управление:***, представлявано от управителя Е.М.В.с ЕГН **********. Възбраната е наложена.
С постановление от 28.03.2012 г., на основание чл. 456, ал. 2 ГПК, е присъединен като взискател И.Д.И., който е представил удостоверение от
ЧСИ Р.М.. (л. 114, том 1 от изп. дело).
Във връзка с молба с вх. № 10238/31.05.2016 г. от
взискателя „Ю.Б.“ АД е определена дата от ЧСИ за извършване на опис и оценка на гореописаните недвижимите имоти –
05.07.2016 г., за която длъжниците са редовно уведомени (л. 142 и сл., т. 1
изп. дело).
Видно от пртокол за опис и оценка на
имотите от 05.07.2016 г. (л. 160 и сл., т. 1 изп. д.), имотите са описани на
посочената дата. Посочено е, че оценката на същите е извършена от ЧСИ при
помощта на вещо лице А.Б., която следва да изготви писмена техническа експертиза
в срок от 18.07.2016 г. за предявяването на която страните са редовно
уведомени. На 15.07.2016 г. е представена СТЕ (л. 183 и сл., том 1).
Във връзка с процесните имоти са проведени публични продани, обявени за нестанали поради липса на наддавателни предложения, както
следва:
Първа публична продан (01.08.2016 г. –
01.09.2016 г..) - при начална цена 395 100 лв. - (лист № 199 и сл.,
том 1 от изпълнителното дело);
Втора публична продан (03.10.2016 г.-13.11.2016 г.) - при начална цена 316 080 лв. – (лист № 208 и сл., том 1 от изпълнителното дело);
Първа публична продан (16.07.2018-16.08.2018 г.) – при начална цена 246 160 лв. – (лист № 223 и сл., том 1от изпълнителното дело);
Втора публична продан (28.09.2018 г. - 28.10.2018 г.) – при начална цена 221 544 лв. – (лист № 271 и сл., том 1 от изпълнителното дело);
С молба от 01.11.2018 г. от взискателя е
поискано насрочване на нова публична продан на имотите при нова начална цена,
във връзка с която са изготвени съдебно-технически експертизи от вещо лице Д.Г.Ц.,
както следва: с вх. № 16068/13.11.2018 г. (л. 298 и сл.) и съдебно-техническа
експертиза с вх. № 16082/14.11.2018 г. (л. 308 и сл.).
Във връзка с молбата е насрочена нова публична продан в периода
20.11.2018-20.12.2018 г., при начална
цена 215 000 лв. – (лист 330 и сл., том 1 от изпълнителното дело).
Видно от протокол за публична продан от
21.12.2018 г. (л. 375 и сл., том 1), на основание чл. 492, ал. 2 ГПК, за
купувач на процесните имоти е обявено „Развитие БГИТ“ ЕООД, ЕИК *******. С
постановление за възлагане от 03.01.2019 г. същите са възложени на
дружеството-купувач от ЧСИ.
Постановлението за възлагане е обжалвано
от В.К.– наддавач, и от длъжниците по изпълнителното дело, във връзка с което е
образувано ч.гр.д. № 4414/2019 г. по описа на Софийски градски съд (СГС).
С решение № 3095/25.04.2019 г. СГС е
отменил по жалбата с вх. номер 738/24.01.2019 г. на В.К.обжалваното
постановление за възлагане на недвижим имот от 03.01.2019 г., с което в
резултат на извършена публична продан на „Развитие БГИТ“ ЕООД, ЕИК ******* е
възложен описания недвижим имот, и е оставил без уважение жалбата на длъжниците
срещу него.
На 22.05.2019 г. е депозирана молба от
взискателя за насрочване на нова публична продан при условията на чл. 494 ГПК.
Такава е насрочена за периода 03.06.2019
г. – 03.07.2019 г. (л. 463 и сл., том 2), за което длъжните са редовно
уведомени със съобщения с приложени преписи от съдебно-техническата експертиза
с вх. № 16082/14.11.2018 г. Обявената начална цена е 215 000 лв. Публичната продан е редовно разгласена, видно от
приложените по делото актове и протоколи.
От приемо-предавателен протокол от
04.07.2019 г. се установява, че за публичната продан е постъпило едно
наддавателно предложение от „Развитие БГИТ“ ЕООД, което е обявено за купувач на
процесните имоти срещу плащане на цена в размер на 215 000 лв. с ДДС. От
представеното на л. 513 извлечение от сметка е видно, че в срока по чл. 492,
ал. 3 ГПК дружеството-купувач е внесло предложената от него цена след
приспадане на внесения задатък в размер на 21 500 лв.
На 10.07.2019 г. с обжалваното постановление
съдебният изпълнител е възложил на „Развитие БГИТ“ ЕООД процесните недвижими
имоти.
Видно от материалите по делото, представените са 4 оценки, както следва: съдебно-технически
експертизи от вещо лице Д.Г.Ц. с вх. № 16068/13.11.2018 г. (л. 297 и сл., том 1
от изп. дело) и съдебно-техническа експертиза с вх. № 16082/14.11.2018 г. (л.
308 и сл., том 1 от изп. дело), също и съдебно-технически експертизи, изготвени
от вещо лице А.Б. с вх. № 12615/15.07.2016
г. (л. 183 и сл., том 1 от изп. дело) и вх. № 9014/11.06.2018 г. (л. 224 и сл.,
том 1 от изп. дело).
При така установеното от фактическа страна, съдът достига до следните
правни изводи:
Изпълнителният процес е предназначен да даде защита и да наложи санкция по
повод липсата на доброволно изпълнение, като достави дължимото на правоимащия
чрез принуда, упражнена спрямо длъжника по предписания от закона ред. Той
удовлетворява правото и погасява задължението, т. е. представлява сурогат на
липсващото доброволно изпълнение. Действията на изпълнителния орган се
подчиняват на стриктно определен ред и тъй като съществува възможност да бъдат
допуснати нарушения, процесуалният закон дава възможност на
засегната страна да търси защита срещу извършените спрямо нея незаконосъобразни
действия или бездействия чрез упражняване на съдебен контрол.
По аргумент от чл. 435, ал. 3 ГПК,
постановлението за възлагане може да се обжалва от длъжника, поради това, че наддаването при публичната продан не е
извършено надлежно или имуществото
не е възложено по най-високата предложена цена.
В конкретния случай от длъжниците се
излагат доводи, че публичната продан е проведена незаконосъобразно, тъй като
съдържанието на обявлението за проданта не съответства на изискванията на чл.
487, ал. 1 ГПК, както и поради нарушение от ЧСИ на чл. 485, ал. 2 и ал. 3 ГПК,
което се твърди да е довело до възлагане на имотите на пазарна цена по-ниска от
реалната такава.
В съответствие с направеното до момента изложение и в рамките на
извършената проверка от фактическа страна за процесния случай, настоящата съдебна
инстанция намира депозираната
жалба за неоснователна, като съображенията за това са следните:
Съгласно задължителните разясненията,
дадени в т. 8 на тълкувателно решение № 2/26.06.2015 г. по т. д.
№ 2/2013 г., ОСГТК на ВКС, връчването на поканата за доброволно изпълнение,
оценката на имуществото и разгласяването на проданта подготвят, но не са част
от наддаването, поради което и по аргумент от
чл. 435, ал. 3 ГПК те излизат вън от предмета на проверка при обжалване на постановлението за
възлагане. Предвид изложеното, доводите на
жалбоподателите за допуснато нарушение на чл. 487, ал. 1 ГПК във връзка със
съдържанието на обявлението за проданта, което се твърди да опорочава
надлежното извършване на публичната продан, са неоснователни. Евентуалното
невписване на договор за наем на имота в обявлението не рефлектира върху
законосъобразното извършване на процедурата.
Неоснователни са и възраженията за
допуснато нарушение от ЧСИ на разпоредбите на чл. 485, ал. 2 и ал. 3 ГПК.
Съгласно ал. 1 на посочената разпоредба,
съдебният изпълнител назначава вещо лице за определяне на стойността на имота,
което трябва да е вписано в регистъра на независимите оценители по Закона за независимите оценители или в списъка на специалистите, утвърдени за вещи лица по реда на Закона за съдебната власт.
В текста на разпоредбите, които се твърди
да не са спазени, е предвидено, че заключението на вещото лице се съобщава на
страните, които в 7-дневен срок могат да го оспорят, като при оспорването
страната посочва вещо лице, което отговаря на изискванията по ал. 1, да изготви
повторно заключение и внася разноски за извършването му. В противен случай
повторно заключение не се извършва. В ал. 3 е посочено, че при две и повече
оценки стойността на имота се определя като средноаритметична стойност от
всички оценки.
Доводите за допуснати нарушения на
посочените законови изисквания са неоснователни. По аргумент от чл. 485, ал. 6 ГПК, правилата на ал. 2, 3 и 5 се прилагат само при извършване на първата
публична продан. Процесната публична продан е трета по ред, поради което
разпоредбите, които се твърди да не са спазени от ЧСИ, не са приложими към нея.
За пълнота е необходимо да се посочи, че твърденията на жалбоподателите, че не
са били уведомени за последната изготвена по делото съдебно техническа
експертиза не кореспондират с материалите по делото. Същата е приложена към
надлежно връчените им съобщения за последната насрочена публична продан.
Освен
това, жалбоподателите са били запознати с нейното съдържание още към 18.02.2019
г. – датата на депозиране на частна жалба срещу постановлението за възлагане от
03.01.2019 г., в която са изложили доводи, че видно от приложените оценки на
имота по изпълнителното дело цената му е била занижена. Необходимо е да се посочи
и че съгласно чл. 485, ал. 2 ГПК, при оспорване на експертизата страната
посочва вещо лице, което отговаря на изискванията по ал. 1, да изготви повторно
заключение и внася разноски за извършването му, в противен случай повторно
заключение не се извършва. В конкретния случай не се установява длъжниците да
са сезирали ЧСИ с искане за изготвяне на нова оценка. Не кореспондират с
материалите по делото и твърденията на жалбоподателите, че съдебно-техническата
експертиза не е мотивирана и не са посочени критерии, съобразно които е
изготвена оценката на имота. Неоснователни са и доводите, че не е извършен нов
опис на имота – от доказателствата по делото се установява надлежно извършване
на такъв на 05.07.2016 г., за който страните са били редовно уведомени. Не е
установено законово изискване за извършване на нов преди провеждането на нова
публична продан.
Предвид изложените съображения, частната жалбата се явява неоснователна и като такава
следва да бъде оставена без уважение.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалба с вх. №
9974/08.08.2019 г. от К.М.В., ЕГН **********, в лично качество и като ЕТ „Д.-**–
К.В.“, ЕИК *******, „Д.-**“ ЕООД, ЕИК *******, и Е.М.В., ЕГН **********, срещу
постановление за възлагане на недвижим имот от 10.07.2019 г. по изпълнително дело №
20117860402768 по описа на ЧСИ М. П. М., с рег. № 786, като неоснователна.
Решението е окончателно и не подлежи на
обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:
1.
2.