РЕШЕНИЕ
№ 2973
гр. Варна, 06.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 25 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и осми септември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Камелия Василева
при участието на секретаря Елица Т. Трифонова
като разгледа докладваното от Камелия Василева Гражданско дело №
20213110117274 по описа за 2021 година
Предявен е иск с правно основание чл. 55, ал.1, пр.3 ЗЗД от А. А. И.
срещу „ВЕ 2020“ООД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата
от 3000 лева, представляваща получено от ответника възнаграждение по
Договор за поръчка от 18.06.2016г., дължима на отпаднало основание поради
прекратяване на договора.
Ищцата твърди, че на 18.06.2021г. сключила с ответното дружество
Договор за поръчка, по силата на който дружеството се задължило да намери
и предостави подходящо предложение за покупка на недвижим имот, описан
в Регистъра на предложените имоти, са окаже логистична поддръжка на
сделката до сключването на окончателен договор под формата на нотариален
акт срещу договорено възнаграждение. Договореното възнаграждение било в
размер на 3 % с включен ДДС върху договорената продажна цена на
недвижимия имот, дължима в деня на подписване на предварителния договор
за покупко-продажба.
Излага, че на 23.06.2021г. сключила предварителен договор за покупко-
продажба на имот, находящ се в гр.Варна, район Младост, ж.к. Т., ул.“**“ *,
ет.13 със застроена площ 45.81 кв.м. за сумата от 50 000 евро или левовата
1
равностойност 97 791.50 лева. Съгласно договора за поръчка сумата, която
ищцата заплатила в брой на ответното дружество била в размер на 1500 евро/
1000 лева на 18.06.2021г. и 1000 евро на 21.06.2021г./.
Съгласно предварителния договор ответното дружество трябвало да се
снабди с всички необходими документи за изповядване на сделката пред
нотариус и в срок до 12.08.2021г. да се сключи окончателен договор в
нотариална форма. Твърди, че до този срок дружеството не можало да се
справи със снабдяването с необходимите документи и на 27.08.2021г. В.Н.
върнала всички документи на продавача с оглед на това,че не могли да се
снабдят с всички необходими документи, сгрешена скица/схема.
Излага, че при разговор със служител на ответното дружество на
14.08.2021г. ги уведомила, че предварителния договор от 23.06.2021г. е
прекратен поради изтичане на сроковете предвидени в него и не желае „ВЕ
2020“ООД да й съдейства за закупуване на недвижим имот. В този разговор
ищцата уведомила дружеството, че договорът с нея следва да се счита за
прекратен След като разговаряла с управителя на дружеството Нанкова,
същата я уверила, че документите са готови и нямало забавяне от тяхна
страна и че щял да бъде сключен окончателен договор, но не уточнила в
какъв срок.
На 30.08.2021г. ищцата посетила офиса на ответното дружество и
представила на управителя писмо, с което поискала да й бъде възстановена
дадената сума от 3000 евро, предвид на това, че „ВЕ 2020“ООД не е
изпълнило задълженията си. В.Н. се запознала с писмото, признала вземането
на ищцата и с подписа си удостоверила приемането на писмото с обещанието
да й възстанови сума в седмичен срок. На 31.08.2021г. ищцата изпратила на
ответното дружество писмо с обратна разписка с покана за връщане на
сумата, което било получено на 01.09.2021г. от М.Л. – брокер. В следващите
няколко дни разговаряла с управителя на дружеството и с юриста на формата,
които я уверили, че ще спазят обещанието си да й бъде възстановена сумата
до няколко дни, но да датата на исковата молба това не било сторено.
В срока по чл.131 ГПК ответникът „ВЕ 2020“ ООД е депозирал
отговор на исковата молба, в който е изразено становище за
неоснователност на иска.
Не се оспорва, че между страните е сключен Договор за поръчка от
2
18.06.2021г.
Твърди се, че дружеството е изпълнило задълженията си точно и в срок
задълженията си по договора и се явява изправна страна по него.
Дружеството осигурило предоставянето на ищеца недвижим имот, за
покупката на който последният изразил съгласие и посочил цена, за която да
се сключи предварителен договор. Било осигурило сключването на
предварителния договор, като оказало необходимото съдействие на купувача
в тази връзка.
Оспорват се твърденията на ищцата, че съгласно предварителния
договор за покупко-продажба дружеството е трябвало да се снабди с всички
необходими документи за изповядване на окончателния договор. Това
задължение било на продавача съгласно чл.4, ал.4 от предварителния договор
и дали дружеството било оказало или не съдействие на продавача било без
значение.
Оспорват се твърденията на ищцата, че се е свързала с представител на
дружеството и е заявила, че предварителния договор е прекратен поради
изтичане на срока, както и твърденията й, че до нея е изпращано писмо от
дружеството на 16.08.2021г.
Оспорват се твърденията на ищцата, че управителят на дружеството е
заявявал, че ще възстанови каквито и да е било суми на ищцата. Такова
изявление не било правено нито от управителя, нито от юриста на
дружеството.
Твърди се, че неизправна страна по договора е ищцата, която не
изпълнила задълженията си по чл.3 и чл.4. Тя не изпълнила и задълженията си
по договора за депозит.
Съдът след като съобрази събраните по делото доказателства по реда на
чл.235,ал.2 вр. чл. 12 ГПК, намира следното :
Съгласно Договор за поръчка от 18.06.2021г. А. А. И. е възложила на
„ВЕ 2020“ООД да намери и предостави подходящи предложения за покупка
на недвижим имот, да окаже логистична поддръжка на сделката до сключване
на окончателен договор за покупко-продажба под формата на нотариален акт,
срещу договорно възнаграждение в размер на 3 % от договорената продажна
цена за недвижимия имот, дължима в деня на подписване на предварителния
договор за покупко-продажба. Задълженията на довереника са подробно
описани в чл.4 от договора.
Представен е Договор за депозит от 18.06.2021г., съгласно който А. А.
3
И. е предала на „ВЕ 2020“ООД сумата от 1000 лева като депозит за
закупуването на апартамент №12 в гр.Варна , ж.к.Т., ** при продажна цена
51 600 евро.
На 23.06.2021г. А. А. И. и Г.АН.Б. са сключили предварителен договор
за продажба на Апартамент №92 в гр.Варна, ж.к.“Т.“ * срещу продажна цена
от 50 000 евро. Страните са се договорили да сключат окончателен договор за
покупко-продажба по нотариален ред най-късно до 12.00 ч. на 12.08.2021г.
съгласно чл.4,ал.4 от договора продавачът се е задължил да се снабди за своя
сметка с всички документи изискуеми от закона, удостоверяващи правото на
собственост : схема, удостоверение за данъчна оценка, удостоверение за
липса на вещни тежести, както и всички други необходими документи за
нотариалното оформяне на сделката.
А. И. е отправила покана до „ВЕ 2020“ООД за възстановяване на сумата
от 1500 евро, от която 1000 лева, изплатена на 18.06.2021г. и 1000 евро,
платена на 21.06.2021г. , тъй като подписаният предварителен договор е
прекратен поради изтичане на сроковете, предвидени в него, тъй като
документите нужни за изготвяна на нотариалния акт били негодни за
изповядване на сделката пред нотариус. Поканата е получена на 01.09.2021г.
Свидетелят М.СТ.Н. /дъщеря на ищцата/ излага, че майка й сключила
договор с фирма за закупуване на апартамент в кв.Т.. договорът не бил
сключен поради изтичане на срока на предварителния договор и заради
сгрешени документи- издадена грешна скица. Нотариусът и Агенцията ги
уведомили, че скицата е сгрешена. Майка й поддържала и контакт с
продавача, който също й казал, че скицата е сгрешена и няма как да извърши
сделката. Апартаментът не бил нанесен правилно в скицата. Налагало се нова
скица, но това щяло да отнеме много време, тъй като било голям жилищен
блок и всеки трябвало да подаде заявление. Майка й прекратила
предварителния договор. Майка й и самата свидетелката кореспондирали с
В. и Д. от фирмата, тъй като били в Германия и майка й трябвало да знае кога
трябва да се върне. Те й казали, че документите все още не са готови и още се
изчаква. Майка й се прибрала и се оказало, че документите все още не са
готови. Месец след това излезли сгрешените документи. Майка й прекратила
предварителния договор поради минаването на срока му и сгрешените
документи. Продавачът казал, че ще отнеме много време, за да се направи
нова скица на блока, тъй като всички живущи в блока трябва да се съгласят.
Свидетелят П. В.а ЯМ. излага, че е приятелка с ищцата от 10,15 години.
Сочи, че тя сключила договор за покупка на жилище. Ходила заедно с нея на
оглед на апартамента в Т.. Харесала апартамента и в присъствието на
собственика на апартамента си стиснали ръцете. Дала 1000 лева капаро. Не
знае дали впоследствие е бил сключен предварителен договор. Когато пред
нея се обадила на нотариуса да пита за сделката, той й казал, че при него
няма никакви документи. После разбрала от А., че има някаква сгрешена
скица или сгрешени документи. Тази брокерска фирма не си била подготвила
4
документите и това била причината А. да откаже да закупи апартамента.
Свидетелят Д. Т.П. -Б. излага, че е адвокат и има сключен договор за
правна помощ към „ВЕ 2020“ООД. Сочи, че е изготвила предварителния
договор, сключен с ищцата за имота, който тя искала да закупи в кв.Младост.
Договорът между продавача и купувача бил подписан в офиса на „ВЕ
2020“ООД. Стандартно ангажиментът за изготвяне на документите за
сделката бил на продавача. В конкретния случай продавачът казал, че няма
възможност да се занимава с този ангажимент и я помолил тя като адвокат и
колега от офиса, да се снадят с документите като ги упълномощи. Служител
на „ВЕ 2020“ООД се снабдил с данъчната оценка и скицата на апартамента.
Продавачът по сделката имал адвокат. След като се снабдили с документите
бил изготвен проект за нотариален акт от нея, който бил изпратен заедно с
документите при нотариуса и на продавача. В момента, в който документите
били изпратени на продавача, той казал, че в Кадастъра са объркали схемата.
Че това не е неговия апартамент, а съседния. Уведомили купувача, че може да
се направи анекс, тъй като ще има забавяне от кадастъра. Анекс не бил
подписан. Датата, която била определена за изповядване на сделката пред
нотариус била отменена по молба на купувача, заради некоректната схема от
Кадастъра. Продавачът поел инициатива за оправяне на тази грешка.
Наложило се да вадят Архитектура от Голяма Община и от Район Младост.
Забавянето било приблизително три седмици. Пълномощното от продавача
било на нейно име и на името на техническия сътрудник на фирмата.
Сгрешената схема била издадена от Кадастъра два, три дни преди датата за
изповядване на сделката. Сочи, че не е получавала заявление от страна на
купувача за прекратяване на договора поради изтекла давност.
Свидетелят Н.ЙО.Ч. излага, че работи във „ВЕ 2020“ООД като
технически сътрудник. Изкарала документите за апартамента, който А. искала
да закупи – данъчна оценка, скица и тежести. Имали пълномощно от
продавача. След като се снабдила с документите ги предала на адв.Б. и тя
изготвила нотариалния акт. Знае,че с документите от Кадастъра имало
проблем. Дали им друга схема, схемата била сгрешена. Била за друг
апартамент. Трябвало да си подадат наново документите за съседния
апартамент.
От така установената фактическа обстановка съдът прави следните
правни изводи :
Основателността на иска по чл.55,ал.1, пр.3 ЗЗД се обуславя от
наличието на две кумулативни предпоставки, включени във фактически
състав на неоснователното обогатяване : придобиване на имуществена полза
в патримониума на едно лице за сметка на друго и отпадане на основанието
за това придобиване.
Ищцата твърди,че е развалила процесния договор, когато е била
уведомена, че сделката не може да бъде оформена по нотариален ред в
уговорения срок поради сгрешена схема за апартамента, предмет на
5
предварителния договор.
Правото на разваляне на двустранен договор по реда на чл.87,ал.1 или
ал.2 ЗЗД принадлежи на изправната страна и е обусловено от виновно
неизпълнение на поето договорно задължение на насрещната страна.
На първо място по делото не се установява ищцата да е изправна страна
по процесния договор за поръчка, което да предпостави възможността й да
развали сключения договор за поръчка. С този договор тя е поела писмено
задължението да заплати възнаграждение в размер на 3 % от договорената
продажна цена на недвижимия имот в деня на подписване на предварителния
договор за продажба на недвижимия имот, но годни доказателства, че това е
осъществено не са ангажирани. Данни за това се сдържат в свидетелските
показания на водените от ищцата свидетели, но с оглед разпоредбата на
чл.164,ал.1, т.4 ГПК същите не могат да бъдат взети предвид. В тази хипотеза
ищцата следва да разполага с писмено доказателство за изпълнение на
задължението си за заплащането на договореното възнаграждение, каквото
липсва представено по делото. Установява се единствено, че ищцата е
заплатила сумата от 1000 лева на ответното дружество при сключването на
договора за депозит от 18.06.2021г. и съобразно чл.4, ал.1 от същия се
приспада от комисионното възнаграждение и не се връща в случай, че
клиентът заяви, че не желае да закупи имота.
От ангажираните доказателства се установява, че между продавача и
купувача е сключен предварителен договор, в който е бил договорен краен
срок за окончателно прехвърляне на собствеността с нотариален акт
12.08.2021г. До изповядване на сделката по нотариален ред не се е стигнало
поради некоректно издадена схема за имота, в който смисъл са и
показанията на всички разпитани по делото свидетели.
След анализ и тълкуване на договорките между страните по делото не
може да бъде обоснован извод, че задължение на посредника е било да
осигури необходимите документи за изповядване на сделката по нотариален
ред. Посредникът е следвало да окаже логистична поддръжка на сделката до
сключване на окончателен договор като при тълкуване на волята на страните
с оглед на поетите от довереника в чл.4 конкретни задължения, сравнени с
тези поети от продавача по предварителния договор, липсват основания да се
приеме, че ответникът е бил натоварен със задачата да осигури всички
документи за оформяне на нотариалния акт. Задължението в тази връзка е
било на продавача и същото и е конкретно посочено в 4(4) от предварителния
договор. Ответното дружество не е страна по предварителния договор, който
по естеството си представлява отделно правоотношение, и не може да бъде
6
обвързано с клаузите в него по никакъв начин. От друга страна
упълномощаването от продавача на служители на „ВЕ 2020“ООД да се
снабдят с нужните документи в никакъв случай не може да бъде приравнено
на поето задължение от дружеството в този смисъл спрямо ищцата.
За пълнота на изложеното, следва да се отбележи, че наличието на
сгрешен документ в настоящия случай не сочи на виновно поведение, което
да обоснове поемането на отговорност за неизпълнено договорно задължение,
дори и същото да е било поето от посредника, както и не представлява
основание за разваляне на сключения договор. Касае се за грешка в
нанасянето на апартамента в кадастралната карта, което от своя страна е
довело и до грешно издадена схема, което сочи за наличието на обективна
невъзможност по смисъла на чл.8
(1) от предварителния договор за продажба, в който случай според
договореното, се допуска промяна на срока за изповядване на сделката.
С оглед на изложеното не се доказват предпоставките на чл.55, ал.1, пр.3
ЗЗД, като предявеният иск за връщане на полученото по договора на
отпаднало основание е неоснователен и следва да се отхвърли.
По отношение на разноските :
С оглед изхода на делото в полза на ответника следва да се присъдят
направените от него разноски в размер на 800 лева за заплатено адвокатско
възнаграждение, на основание чл.78,ал.3 ГПК.
Воден от горното съдът :
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от А. А. И., ЕГН: ********** с адрес
гр.Варна, бул.“**“ №137, бл.37, вх.Б, ет.7 иск с правно основание чл. 55,
ал.1, пр.3 ЗЗД срещу „ВЕ 2020“ООД, ЕИК: **със седалище и адрес на
управление гр.Варна, ул.“**“ №3 за осъждане на ответника да заплати на
ищеца сумата от 3000 лева, представляваща получено от ответника
възнаграждение по Договор за поръчка от 18.06.2016г., дължима на
отпаднало основание поради прекратяване на договора.
ОСЪЖДА А. А. И., ЕГН: ********** с адрес гр.Варна, бул.“**“ №137,
бл.37, вх.Б, ет.7 да заплати на „ВЕ 2020“ООД, ЕИК: **със седалище и адрес
на управление гр.Варна, ул.“**“ №3сумата от 800/осемстотин/лева,
представляваща разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му
на страните пред Варненския окръжен съд.
7
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
8