Р Е Ш Е Н И
Е
Гр..Павликени...............12.06.2018г
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Павликенският районен съд гражданска
колегия в публичното заседание на петнадесети май през двехиляди и осемнадесета година в състав:
Районен съдия: ЕВЕЛИНА КАРАГЕНОВА
При секретаря Боряна Н.а и
в присъствието на прокурора...................................,като
разгледа докладваното от съдията
ГрД № ...........20.............
по описа за .........2016............год ,за да се произнесе съдът взе
В исковата молба се твърди,че С.Б. с
пълномощно №**/****2006г е упълномощил
Б. Н. Р. и Н.Б.Р. всеки един самостоятолно
да подписва вместо него договор за аренда за посочените в пълномощното
земеделски земи от общи 55.170дка в землището на с.М., община П.: имот
№******от 4.872дка втора категория, м. „****“, имот №******от 5.001дка трета
категория, местност „*****“, имот №****** от 4.608дка четвърта категория, местност „******“, имот
№****** от 5.108дка, трета категория, местност „******“, имот №******от
1.112дка трета категория, местност
„******“, имот №****** от 13.333дка
втора категория местност „*******“, имот №******от 5.600дка втора категория, местност „********“, имот
№******от 3.902дка четвърта категория
местност „******“, имот №****** от 8.333дка, трета категория, местност
„*************“ и имот №****** от 3.301дка
четвърта категория в местност „**********“ като се договаря с ЕТ“Р.2-Б.Р.“ /“Р. 2 Агро“ЕООД/да му заплаща
арендна цена в размер определн чл.5 ал.1 от пълномощното,а именно: 10% от
средния общ доход от 1дка арендувана земя, но не по-малко от 7-10лв. на дка
годишно в зависимост от категорията на земята. На 30.01.2006г е сключен договор
за наем на земеделски земи, вписан №*** т. *****,рег №*** стр*****,**** в АВ
гр.П. на 01.09.2006г въз основа на пълномощното от С.Б.. В договора в чл.4 е
посочено, че наемното плащане се извършва за всяка стопанска година от
наемателя до 30 ноември в натура в размер на 10% от средния добив или
стойността на полагащия се наем по пазарни цени от 8-10лв. на дка в зависимост
от категорията и добива, получен през годината. Правоприемник на ЕТ“Р.2-Б.Р.“ е
ЕТ“Р. 2 –Н.Р.“, а негов правоприемник е
“Р. 2 Агро“ЕООД. Твърди, че определената в договора цена за заплащане на
дка е ниска предвид тенденциите на ръст
на цените на зърнените култури, пазарната конюнгтура на цената на земята,
изплащането на ренти/наеми на наета земеделска земя, не е предвидено в договора
клауза за ежегодно индексиране на
плащането. Твърди,че ответникът не е заплатил дължимите суми за 2013/2014г и 2014/2015 стопански години
арендни, респективно наемни вноски. Моли съда да постанови решение, с което ако
се приеме, че сключеният договор от 30.01.2006г е договор за аренда, ответникът
да заплати на С.Б. за стопанската 2013/2014г за ползвани от ответника
земеделски земи от 47.171дка по 40лв./дка или 1886.84лв., 198.98лв. мораторна
лихва за забавено плащане от
01.12.2014г-14.12.2015г, ведно със законната лихва върху главницата от подаване на молбата в съда до
окончателното изплащане, на Д.Б. за стопанската 2013/2014г за ползвани от
ответника земеделски земи от 6.887дка по 40лв./дка или 275.48лв., 29.04лв. мораторна лихва за забавено
плащане от 01.12.2014г-14.12.2015г,
ведно със законната лихва върху главницата
от подаване на молбата в съда до окончателното изплащане, при условията
на евентуалност, ако съдът приеме, че сключеният договор от 30.01.2006г е договор за наем и приеме, че
при тълкуване на чл.4 от него за неравноправна, да бъде осъден ответника да
заплати на С.Б. за стопанската 2013/2014г наемно плащане за ползвани от
ответника земеделски земи от 47.171дка по 40лв./дка или 1886.84лв., 198.98лв.
мораторна лихва за забавено плащане от
01.12.2014г-14.12.2015г, ведно със законната лихва върху главницата от подаване на молбата в съда до
окончателното изплащане, на Д.Б. за стопанската 2013/2014г наемно плащане за
ползвани от ответника земеделски земи от 6.887дка по 40лв./дка или
275.48лв.,29.04лв. мораторна лихва за
забавено плащане от
01.12.2014г-14.12.2015г, ведно със законната лихва върху главницата от подаване на молбата в съда до
окончателното изплащане, кумулативно, ако съдът приеме, че сключеният договор
от 30.01.2006г е договор за аренда, ответникът да заплати на С.Б. за
стопанската 2014/2015г за ползвани от ответника земеделски земи от 47.171дка по
40лв./дка или 1886.84лв., 7.36лв. мораторна лихва за забавено плащане от 01.12.2015г-14.12.2015г, ведно със
законната лихва върху главницата от
подаване на молбата в съда до окончателното изплащане, на Д.Б. за стопанската
2014/2015г за ползвани от ответника земеделски земи от 6.887дка по 40лв./дка
или 275.48лв.,1.07лв. мораторна лихва за забавено плащане от 01.12.2015г-14.12.2015г, ведно със
законната лихва върху главницата от
подаване на молбата в съда до окончателното изплащане, при условията на
евентуалност, ако съдът приеме, че сключеният договор от 30.01.2006г е договор за наем и приеме, че
при тълкуване на чл.4 от него за неравноправна, да бъде осъден ответника да
заплати на С.Б. за стопанската 2014/2015г наемно плащане за ползвани от
ответника земеделски земи от 47.171дка по 40лв./дка или 1886.84лв.,
7.36лв.мораторна лихва за забавено плащане
от 01.12.2015г-14.12.2015г, ведно със законната лихва върху
главницата от подаване на молбата в съда
до окончателното изплащане, на Д.Б. за стопанската 2014/2015г наемно плащане за
ползвани от ответника земеделски земи от 6.887дка по 40лв./дка или 275.48лв.,
1.07лв. мораторна лихва за забавено плащане
от 01.12.2015г-14.12.2015г, ведно със законната лихва върху
главницата от подаване на молбата в съда
до окончателното изплащане. В съдебно заседание ищецът С.Б. се представлява от
И.Б.-съпруга с пълномощно в хода на процеса и адв.Б.Б. от ВТАК също с
пълномощно в хода на процеса, а ищецът Д. Б. се представлява от И.Б. –негова
майка с пълномощно в хода на процеса.Поддържат предявените исковеВ писмените
бележки твърдят,че Б.Р. не е бил упълномощен за сключване на договор за наем на
земеделска земя, че не е уведомил ищеца С.Б. за сключения договор на наем, че
ответното дружество ползва без съгласието на С.Б. земеделските земи от
стопанската 2006/2007г насам, С.Б. е искал прекратяване на договора, което не
билоприето от ответника, твърди,че сключеният договор е договор за аренда по
своя предмет и реквизити, сключен
съобразно разпоредбите на ЗАЗ, С.Б. не е
потвърдил сключения договор като наемен, цената
за плащане при сключване на договора не отговаря на пазарните цени за
всяка стопанска година за срока на договора и не е предвидена клауза за
индексация, твърди,че посочената в чл.4 от договора клауза за плащане от
8-10лв./дка е неравноправна,
дискриминираща, противоречаща на останалата част от клаузата. Процесуалните
представители на ищеца С.Б. молят съда да постанови решение и да уважи осъдителните искове против ответника
Претендира се за направени разноски.Процесуалният представител на ищеца Д. Б.
моли съда да постанови решение и
уважи осъдителните искове против
ответника.
Писмен отговор на ответника е постъпил.
Твърди, че исковете са допустими, но са неоснователни.. Исковете , предявени от
ищецът Д. Б. са неоснователни,тъй като в договора същият не е стран. Признава,
че то е собственик на част от процесните имоти, но не му се дължат никакви
плащания. Ако съдът приеме, че договорът е наемен, то отношенията между първия
и втория ищец следва да се уредят между тях, а ако приеме, че договорът е
аренден, вторият ответник не може да има никакви права спряво ответното
дружество. Твърди,че процесният договор е договор за наем, който е признат от
С.Б. в исковата молба, нотариалната покана и че в продължение на 6 години С.Б.
е получавал суми по договора за наем.Признава, че в пълномощното С.Б. е упълномощил Б.Р. и Н.Р. да сключат договор за аренда и че
сключеният въз основа на това пълномощно договор е договор за наем като всички
останали клаузи на договора са идентични с тези от пълномощното. Твърди,че С.Б.
с конклудентни действия е потвърдил
сключения без представителна власт договор за наем, а и че земеделската земя
може да бъде предмет както на договор за аренда, така и на договор за наем.
Вписването на договора за наем няма конститутивно действие и не е елемент от
фактическия състав на договора, но го прави противопоставим на трети лица, той
е възмезден договор и по него наемателят дължи наемна цена, може да обвърже
страните за срок до 10 години, предмет на договора е възмездното ползване на
земя а понятието „рента“ е свързано с договора за наем и означава наем. При
арендния договор се изисква нотариална заверка на подписите, заплащане на
арендна цена и е налице почти пълно припокриване на двата договора, а за всеки
конкретен договор следва да се преценя вида му в зависимост от клаузите и
наименованието му. Твърди, че договорът е вписан в СВ гр.П. като наемене
договор и че в чл.9 ал.2 и ал.3 от договора се споменава за наемна цена.
Твърди,че е изпълнена разпоредбата на чл.4 от договора за заплащане сума в рамките на 8-10лв./дка за стопанската
2013/2014г, не може да се надхвърля фиксираната в договора максимална цена,
няма подписван анекс за изменение на договора. Твърди, че претендираната
мораторна лихва за тази стопанска година е неоснователна, тъй като ответникът е
изпратил пощенски запис за рента за тази стопанска година за сумата от
551.71лв. за 55.171дка земеделски земи на С.Б. на 27.11.2014г, но е бил неприет
и върнат.Ответникът не е правил опити
доброволно да плати наемна цена за
стопанската 2014/2015г . В съдебно заседание ответникът се представлява от
адв.П.Д. от ВТАК.Моли съда да отхвърли исковете по отношение на Д. Б.,
като уважи частично предявените искове по отношение на С.Б. и претендира за
направени разноски за отхвърлената част от исковете.
Като взе предвид становищата на страните и
събраните по делото доказателства,съдът намира за установено следното:
Съгласно представен НА №*** т. *******,
д.****/1997г. на р.съдия П.Б. при
ПРС Г.С.Б./ майка на С.П.Б.-видно от
удостоверение за наследници№ ***/****2013 год. на Кметство с. М./, му продава следните земеделски земи в землището на с.М.,а
именно:само 1/2 ид.части от : посевна площ от 10дка трета категория, местност „******, посевна
площ от 9.126дка четвърта категория, местност „******“, посевна площ от
8.873дка втора категория, местност „*****“и нива от 0.862дка трета категория,
местност „******“, а Й.А.Б. / сестра на С.П.Б.-видно от удостоверение за
наследници № ***/*****2013 год. на Кметство с. М./, му продава следните земеделски земи в землището на с.М., а
именно: само 1/2 ид.части от : нива от 1.335дка трета категория, местност
„******“, посевна площ от 3.962дка
четвърта категория, местност „*****“, посевна площ от 16 дка втора
категория, местност ******“, посевна площ от 6.722дка втора категория местност „*******“, посевна
площ от 4.638дка четвърта категория местнос „****“,посевна площ от 10дка трета
категория местност „*******“, както и 1/8идчасти от посевна площ от 5.108дка
трета категория местност „******“. Представени са решение №** от ****1994г на ОСЗ П. за
възстановяване право на собственост на С.
П.Б. с посочване , че 5-те
земеделски земи в землището на с.М., община П. са съсобственост на
С.П.Б. и Д. С.Б.: посевна площ от 3.962дка в местнос „******, посевна площ от
16.001дка в местност „**********“, посевна площ от 6.721дка в местност
„**********“, ,посевна площ от 4.639дка в метнос „*******“, посевна площ от
10дка в местност „*********“ и решение №** от *****1994г на ОСЗ гр.П. за
възстановяване на право на собственост на С.
П.Б. с посочване , че земеделската земя в землището на с.М., община
П. е съсобственост на С.П.Б. и Д. С.Б.: посевна площ от 1.335дка в местност
„*******“.
Представено е пълномощно от *****1996г., с
нотариална заверка на подписа на С.П.Б. *** по реда на чл.83 от ЗННД, с
което С.П.Б. с ЕГН **********
упълномощава Б. Н. Р. с ЕГН ********** и Н.Б.Р. с ЕГН **********, двамата от
гр.П. всеки един от тях самостоятелно и независимо да се подписва вместо него
при сключване на договор за арендуване и преарендуване на земеделска земя и
имущество като се договаря с ЕТ“Р.-2- Б.Р.“ при следните условия: Арендодателят
представя, а арендаторът се съгласява да
арендува при условията на договора земеделска земя, собственост на
аренодателя-55.170дка в землището на с. М. за срок от 10 стопански години като
всяка стопанска година започва на 15.10 и завършва на същата дата от следващата
календарна година, а първата стопанска
година започва на 15.09.2006г.Уредени са правата и задълженията на страните по
договора: арендодател и арендатор, арендното плащане, изменението и
прекратяване на договора и е уговорено, че
за неуредените въпроси се прилага
ЗАЗ.
Представен е договор за наем на земеделска земя,
сключен между С.П.Б. с ЕГН **********,
представляван от Б. Н. Р. с ЕГН ********** наречен по договора „наемодател“ и
ЕТ“Р. *** булстат *********** по ф.д.№****/1995г. на ВТОС с адрес
гр.П.,ул.“*******“№** с управител Б. Н.
Р. с ЕГН ********** с пълномощник Н.Б.Р. с пълномощно №**** с ЕГН **********
наречен в договора „наемател“ , вписан на *****2006 год. № ***, Том *, Рег.№
***, стр.*****,***** на Служба по вписвания гр. П. Предмет на договора е предоставяне от наемодателя на наемателя за
временно ползване собствена земеделска земя общо 55.170дка., посочена подробно в описани 10бр. земеделски земи в
землището на с.М., а именно: имот №******от 4.872дка втора категория, м.
„******“, имот №******от 5.001дка трета категория, местност „********“, имот
№****** от 4.608дка четвърта категория,
местност „********“, имот №****** от 5.108дка, трета категория, местност
„**********“, имот №******от 1.112дка
трета категория, местност „********“, имот №****** от 13.333дка втора категория местност „*********“, имот
№******от 5.600дка втора категория,
местност „*********“, имот №******от 3.902дка четвърта категория местност „********“, имот №****** от
8.333дка, трета категория, местност „**********“ и имот №****** от
3.301дка четвърта категория в местност
„********“. Уговорено е наемно плащане съгласно чл.4 от договора за всяка стопанска година до 31.11 лично от
наемателя на наемодателя или на писмено упълномощено от наемодателя лице в
натура в размер на 10% от средния добив или стойността на полагащия се наем по
пазарни цени 8-10лв. за декар в зависимост от категорията на земята и добива,
получен за годината, права и задължения на страните по договора наемодател и
наемател, условия за изменение и прекратяване на договора, срок 10 стопански
години, считано от началото на първата стопанска година 15.09.2006г, като за всички неуредени въпроси с договора
се прилагат разпоредбите на закона за
земеделието и гражданското законодателство на РБ. Уговорено е, че договорът
подлежи на нотариална заверка на подписите и вписване в службата по вписвания гр.
П. Подписите на договарящите страни: Б. Н. Р. като пълномощник на С.П.Б. и Б. Н. Р. като
представляващ фирма ЕТ“Р. *** са заверени нотариално на 30.01.2006г.от нотариус
Д.а Р. с район на действие района на
ВТРС,рег.№*** на НК.
Съгласно писмо от ОСЗ П. имотите, описано
в сключения договор за наем на
земеделска земя, вписан на ******2006 год. № ***, Том *, Рег.№ ***,
стр.******,***** на Служба по вписвания гр. П. се декларират от фирма ЕТ“Р.-***
по отношение на имот № ******. Съгласно удостоверение № ******/*****2015 год.
на ОСЗ П. за стопанската 2012-2013г., 2013-2014г. девет от десетте имота по процесния договор се заявяват от фирма „Р. -2“ООД, сътветно от „Р.-2-Агро“ЕООД по реда
на чл.70 ал.1 от ППЗСПЗЗ. Съгласно писмо от 22.02.2016г. от ОСЗ П. процесният договор е регистриран в ОСЗ П. на
28.01.2009г. като от 01.10.2006г. до 30.09.2012г. имотите се заявяват от
ЕТ“Р.-2-Н.Р.“, за стопанските 2012/2013,2013/2014, 2014/2015 и 2015/2016 имотите се заявяват от фирма „Р.-2-Агро“
ЕООД.
Страните не спорят правоприемството при ответното
дружество, сключването на договора, размера на
предоставената за временно
ползване земеделска земя от 55.170дка, не се спори, че ответникът обработва
земеделската земя в процесните стопански години. Спорен е вида на сключения
договор дали е договор за аренда или е договор за наем, респективно размера на
дължимата сума за процесните стопански години.
Между страните по делото се е водила през
годините кореспонденция чрез писма, нотариални покани, отговор на нотариалните
покани:
С нотариална покана от ******2013г. чрез нотариус П. П. №*** в НК
с район на действие съдебния район на РС П. С.П.Б. отправя уведомление за едностранно прекратяване на
договор за наем/аренда/. В писмен отговор от 18.03.2013г. от управителя на
„Р.-2-Агро“ ЕООД Н.Б.Р. чрез нотариус
Д.Т.рег.№*** в НК с район на действие съдебния район на ВТРС е отказано да се
прекрати договора, като се посочва, че Б. от години получава наема си за земеделските земи от ЕТ“Р.
2-Н.Р.“, който с договор за
покупко-продажба е продал търговското си
предприятие като съвкупност от права и задължения на „Р. 2 Агро“ЕООД,както и
че Б.
е получил авансово рентата за стопанската 2011/2012г.и част от
стопанската 2012/2013г.по цени в чл.4 от договора.
С нотариална покана от *****2014 год чрез
нотариус П.П. №*** в НК с район на действие съдебния район на РС П. С.П.Б.
отправя до „Р.-***, представлявано от
Н.Б.Р. искане за сключване на анекс към
договора за промяна на арендното/наемното плащане като бъде увеличено за стопанската 2013/2014г
на 40лв./дка и 30% от получаванете от ответника субсидии около 10лв./дка
за тази стопанска година или общо по 50лв./дка като за всяка следваща стопанска
година арендното плащане да се увеличава с по 10лв. –това да се отнася за следващите две стопански години,т.е до
изтичане срока на договора . Чрез нотариус П. П. №*** в НК с район на действие
съдебния район на РС П. до С.П.Б. е постъпил писмен отговор от ответника, че
предлаганото изменение в пащането за
стопанската 2013/2014г не се приема, тъй
като искането касае вече изтекла стопанска година/ искане на 21.11.2014г
,изтичане на стопанската година 15.09.2014г./ , а по отношение на следващите стопански години, счита искането
за прекалено завишено. Предлага подписване на анекс към договора за стопанската
2014/2015г и 2015г/2016г в размер на 26лв./дка годишно и проект за анекс, с
отчитане на необработваемостта на една
нива и 4-тата категория на друга нива, уведомил е С.Б., че плащенето за
стопанската 2013/2014г година му е
изпратено чрез пощенски запис в срока до 30.11.2014г. Представен е констативен
протокол на нотариус П.П. от *****2014г.
за явяване на С.Б. и представляващия
фирмата на „Р. *** и изричното
заявление на Б., че е получил отговора и че не е съгласен с предложената сума
от 26лв/дка.
Представени са РКО №***/****2007г за платена
на С.Б. рента за 2007г за 55дка по 8лв. или общо 440лв., РКО
№***/******2008г за платена рента за
2007/2008г за 57.685дка по 10лв. или 576.85лв., РКО №***/******2010г за платена
рента за 2009/2010г за 57.685 по 18лв или 1038.30лв., РКО №**/******2011г за
платена рента за 2010/2011г и аванс в
размер на 1375.77лв. Представени са 2
бр. системни бонове на Б.п. ЕАД от *****2013г
за пощенски запис за сумата от 279.33лв., с преводна такса 6.50лв. и
030лв. за допълнителни писмовни пратки.Представена е разписка от ******2013г с посочване че сумата от 279.33лв. е
доплащане наем за стопанската 2012/2013г. С отговор от началника на Б.п. В.Т. до началника на ПС
гр.П., че се връща пощенски запис за С.Б. за сумата от 279.33лв. като
непотърсен в сро, придружено с известие до ответника. Представени са системни
бонове от 26.11.2014г от Б.п. ЕАД за
С.Б. с разписка от ответника до С.Б. за същата сума като в разписка №** е
посочено, че сумата е за доплащане наем за стопанската 2012/2013г. Представени
са системни бонове от 27.11.2014г от
Б.п. ЕАД за сумата 551.71лв. за С.Б. от
ответника с разписка №** с отбелязване, че сумата е рента за стопанската
2013/2014г.
По делото е прието и представено
гр.д.№***/2015г на РС П., по което дело има постановено решение от настоящия съдия докладчик по отношение на ищеца по настоящото дело С.Б.
и ответника по настоящото дело относно
процесния договор от 2006г. Съдът в решението си е изложил принципни
съображения относно вида на договора като го е квалифицирал като договор за
аренда. Решението е обезсилено с решение по ВГрД№***/2016г, прекратил е
производството по делото и е оставил
без разглеждане предявеният от С.Б.
установителен иск като недопустим.
По отношение на твърденията на ищцовата
страна за липса на представителна власт у Б.Р. за сключване на договор за наем
на земеделска земя, че не е уведомил ищеца С.Б. за сключения договор на наем,
че ответното дружество ползва без съгласието на С.Б. земеделските земи от
стопанската 2006/2007г насам, съдът намира същите за извън предмета на спора.
Процесният договор е сключен през 2006година, извършвани са плащания по него в
продължение на няколко стопански години, водена е писмовна кореспонденция между
страните. В окончателния доклад на съда
по делото с разпределението на доказателствената тежест по реда на 154 от ГПК
съдъ е посочил, че е безспорно установено сключването на договор, наименуван „договор за наем на
земеделска замя“ с нотариална заверка на подписите, вписан в служба по
вписвания гр.П. Тези твърдения на ищцовата страна не са посочени в исковата
молба и уточненията в нея, а са въведени
в писмените бележки. Предмет на спора не е валидността на сключения договор,
действал от 2006 година, по който ищецът С.Б. е приемал плащания от ответника,
а предмет на спора е вида на този договор-дали е договор за аренда или е
договор за наем. За да квалифицира настоящия договор съдът от една страна следва да разгледа двата вида договори и съобразно конкретиката
и съдебната практика да определели вида на насоящия договор.
Настоящият съдебен състав както е и посочил
в в предишно съдебно решение макар и обезсилено от ВТОС / по гр.д.***/2015г на
РС П./ намира, че арендните отношения се уреждат с договор за аренда между
страните-арендодател и арендатор и се съобразява с нормите на ЗАЗ, а Наемните
отношения между страните наемодател и наемател се уреждат с договор за наем
съгласно ЗЗД.Между двата договора няма принципни различия в предмета им, тъй
като и двата договора се отнасят за уреждане на поземлени отношения, свързани с
начина на стопанисване и ползване на земеделските земи от техните собственици.
По отношение на правата и задълженията на страните в ЗАЗ и в ЗЗД също не
съществуват принципни различия, тъй като част от разпоредбите на ЗАЗ са
пренесени от ЗЗД: състояние, в което трябва да се предаде обекта, предмет на
договора, отговорността за текущото поддържане на обекта по време на неговото
ползване, възможността за преарендуване/ пренаемане/ на предмета на договора,
задълженията и отговорностите във връзка с плащането на арендата/ наемната
цена/. Разликата междуу двата договора
би могла формално да се изрази по следния начин: договора за аренда е този
договор за наем, който се урежда в ЗАЗ в земеделието. Той е специален вид наем.
За договора за аренда е определен минимален срок за действие 4 стопански години
съгласно чл.4 от ЗАЗ, а договорът за
наем на земеделски земи не може да бъде сключен за повече от 10 години съгласно
чл.229 от ЗЗД. При прекратяване на договора за аренда е необходимо
предупреждение от минимум две години, докато предупреждението при наем може да
е дни, седмици или месец.Договорът за аренда подлежи на задължителна нотариална
заверка на подписите на страните и се вписва в нотариалните книги като при
вписването се представят скици за арендуваните обекти, издадени или заверени от
поземлена комисия, а договорът за наем не подлежи на задължителна нотариална
заверка и вписване. Освен
това договорът за аренда се вписва в ОСЗ. Обхватът на договора за аренда в
земеделието се ограничава до отдаването на земеделска земя и/или недвижими и
движими вещи за земеделско производство съгласно чл. 1, ал. 3 от ЗАЗ, а при
договора за наем не съществува ограничение относно предмета на договора. Според договора за аренда в земеделието
арендаторът се задължава да предостави на арендатора за временно ползване
обекта на договора, а арендаторът да извърши определено арендно плащане като
обект на този договор може да бъде само
земеделска земя и/или вещи за земеделско производство. Според ЗЗД с договора за
наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно
ползване, а наемателят да му заплати определена цена, като вещта обект на
договора за наем може да е
най-различна.Принципно договорът за аренда се предпочита когато страните желаят
да се обвържат за по-дълъг срок, тъй като арендаторът може да организира
производството на земеделска продукция, да прави инвестиции, свързани с
обработката и подобряването на земята, сключването му е подходящо за собственици, които не възнамеряват да
продават в скоро време земята си, познават арендатора си и са убедени в
неговата коректност при едно по-продължително обвързване, допълнително
преимущество за собственика е, че при евентуално неплащане на дължимата рента
по договора, нотариалната заверка на договора е основание за много лесно
снабдяване с изпълнителен лист срещу некоректния платец, а договорът за
наем е по-благоприятен за собственици които не желаят обвързване за дълъг период
като сключването му е
подходящо за собственици, които възнамеряват да продават в скоро време земята
си, не познават наемателя си, респективно не са убедени в неговата коректност
при едно по-продължително обвързване с него или не са доволни от нивата на предлаганата
рента и имат по-големи очаквания за следващите стопански години и при него се
спестяват таксите за нотариална заверка и вписване, които се плащат при
сключване на договор за аренда.
Земеделската земя може да е предмет на договор за наем като формата за
валидност на договора е писмена, устна. Договорът за наем може да бъде вписан
по желание на страните за да може да се противопостави на треп.ти лица, които
придобиват права от същия праводател. Вписването не е елемент от фактическия
състав на договора, но го прави противопоставим на трети лица- няма
конститутивно действие.Договорът за наем ако е с предмет земеделска земя и/или
други вещи за земеделско производство може да бъде сключен и за по-дълъг
срок.Договорът за наем е възмезден и наемателят дължи наемна цена. Земеделската земя може да е предмет на
договор за аренда като формата за валидност е писмена с нотариална заверка на
подписите. Договорът за аренда може да обвърже страните за срок над 4 стопански
години. Вписването на договора в нотариалните книги не е елемент от фактическия
състав на договора-няма конститутивно действие, но го прави противопоставим на
трети лица, които придобиват права от същия праводател. Регистрирането на
арендния договор в ОСЗ няма правно значение за валидността и действието му.
Договорът за аренда е възмезден и арендаторът дължи арендна цена. Съгласно прието впоследствие ТР2/2015г на ОСГТК на ВКС
договорът за наем с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска
земя, към който са приложими разпоредбите на ЗЗД е действителен, независимо от
наличието на специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване
за възмездно ползване на обекти, посочени в чл.1,ал.3 от специалния Закон за
аренда в земеделието. Разпоредбата на чл.1,ал.3 ЗАЗ не регламентира, че земеделската земя и/или
недвижимите и движимите вещи за земеделско производство могат да бъдат обект
само и единствено на аренден договор, само предмет на арендни правоотношения, и
не изключва възможността земята и вещите за
земеделско производство, да участват в гражданския оборот под правна
форма, различна от аренден договор. ЗАЗ не предвижда ограничение по отношение
на свободния избор на правните субекти да уреждат правоотношенията си и да
упражняват своите права по отношение на земеделските земи само и единствено по
реда на този закон, така и нормите на чл.228 сл. ЗЗД не съдържат забрана
земеделските земи да бъдат отдавани под наем. Конституционното ограничение е
само относно начина на използване на земята - обработваемата земя се ползва
само за земеделски цели - чл.21,ал.2. Действащата правна уредба не само не
изключва, а изрично посочва земеделската земя като предмет на наемен договор.
Нормите на ЗАЗ са въведени, за да очертаят правна възможност за по- пълно
регулиране на отношенията съобразно спецификата на обекта на ползването, но не
и за тяхната изключителност. Отсъства защитим обществен интерес, който да
наложи отричането на възможността земеделските земи да бъдат ползвани чрез
договор за наем. Договорната свобода не търпи ограничаване, с оглед липса на
изрична разпоредба в ЗАЗ, която да определя изключителен способ за предоставяне
на ползването. При отчитането на принципа на свободата на договарянето, от
волята на страните зависи дали при отдаване за възмездно ползване на
земеделската земя и/или движимите вещи за земеделско производство, ще уредят
отношенията си съобразно нормите на ЗАЗ или съобразно нормите на ЗЗД, а и
законодателството ни, както се посочи, допуска отношенията по предоставяне на
земеделска земя да не бъдат регулирани непременно като арендни. Договорът за
наем се сключва при по-опростена процедура. При договора за аренда се дължи
арендно плащане, което може да бъде в пари или в натура, определя се по чл.8 от
ЗАЗ, а при договора за наеа се заплаща само в пари при свободно договаряне.
Процесния
договор е е сключен
на 01.02.2006г., наименуван е „Договор за наем на земеделска земя“, сключен
е за 10 стопански години, считано от
15.09.2006г.Уговорено е заплащане в
натура като процент от средния добив или наем
по пазарни цени в зависимост от категорията на земята и добива, получен
през годината При определяне на вида на договора съдът отчита, че въпреки, че ищецът С.Б. да е
упълномощил Б. Р. за сключване на договор за аренда, последният е сключил
договор за наем, в процесния договор за наем
като съдържание е включено това, което е посочено и в пълномощното: срок за действие на договора- 10 години,
както е и в пълномощното, предоставяне за възмездно ползване на 55.170дка
земеделски земи в землището на с.М., община П., както е и в пълномощното,
начало на първата стопанска година- 15.09.2006г както е и в пълномощното,
размера на и вида на плащането: 10% от
средния добив или или наем в размер на
не по-малко от 8-10дка в зависимост от категорията на имота, както е посочено в
чл.2 ал.4 и чл.5 ал.1 в пълномощното.
Какъв е видът на договора се определя не само от наименованието му, а от това
какви права и задължения са уговорили страните по него. С.Б. през годините / повече
от 5 години/ се е запознал с процесния договор, приемал е плащане по него и следователно се е съгласил с договореното в
него, както и с вида на договора-
договор за наем. В самия договор за наем изрично са посочени страните му:
наемодател и наемател, посочено е плащане на наем в определните размери,
недвусмислено в договора се говори за наем, а не за аренден договор с плащане
на арендни вноски., не се сочи, че се прилага ЗАЗ.Договорът за наем се
подчинява на ЗЗД. В писмовната кореспонденция между С.Б. и ответника многократно ответникът е твърдял, че
сключения договор е за наем като ищецът е запознат с това и не се е
противопоставял. Съдът намира видно от приетите по делото РКО, както и от
заключението на вещото лице, че през годините на С.Б. са изплащани парични суми
под формата на рента. Рентата и арендата /арендното плащане/ са различни видове
доходи, като рентата е синоним на наем.
От гореизложеното съдът приема, че между
С.Б. и ответникът е налице сключен договор за наем. В този договор липсва като
страна Д. Б.. Макар, че си доказва, че Д. Б. е съсобственик със С.Б.
върху земеделски земи в землището на с.М., община П., предмет на процесния
договор, то той не е страна по договора. Същият няма никакво основание да претендира каквито и да било суми по договора, по който
не е страна. Отношения по договора може да имат само страните по него, а Д. Б. следва да уреди претенциите си с
неговия баща С.Б..
С оглед приемането от съда, че договорът от
2006г е наемен, следва да бъде отхвърлена претенцията да бъде осъден ответникът да заплати на С.Б. по договор за аренда за стопанската 2013/2014г за ползвани
от ответника земеделски земи от 47.171дка по 40лв./дка или 1886.84лв.,
198.98лв. мораторна лихва за забавено плащане
от 01.12.2014г-14.12.2015г, ведно със законната лихва върху
главницата от подаване на молбата в съда
до окончателното изплащане, като неоснователен и недоказан. Следва да бъде
оставен без уважение искът за осъждане на ответникът да заплати на Д.Б. по договор за аренда за стопанската
2013/2014г за ползвани от ответника земеделски земи от 6.887дка по 40лв./дка
или 275.48лв., 29.04лв. мораторна лихва
за забавено плащане от
01.12.2014г-14.12.2015г, ведно със законната лихва върху главницата от подаване на молбата в съда до
окончателното изплащане като неоснователен и недоказан. следва да бъде отхвърлена
претенцията да бъде осъден ответникът да
заплати на С.Б. по договор за
аренда за стопанската 2014/2015г
за ползвани от ответника земеделски земи от 47.171дка по 40лв./дка или
1886.84лв., 7.36лв. мораторна лихва за забавено плащане от 01.12.2015г-14.12.2015г, ведно със
законната лихва върху главницата от
подаване на молбата в съда до окончателното изплащане, като неоснователен и
недоказан. Следва да бъде оставен без уважение искът за осъждане
на ответникът да заплати на Д.Б.
по договор за аренда за стопанската 2014/2015г за ползвани от ответника
земеделски земи от 6.887дка по 40лв./дка или 275.48лв., 1.07лв мораторна лихва за забавено плащане от 01.12.2015г-14.12.2015г, ведно със
законната лихва върху главницата от
подаване на молбата в съда до окончателното изплащане като неоснователен и
недоказан.
С оглед определяне от съда на процесния договор като наемен, съдът
следва да разгледа предявените искове при условията на евентуалност.
Относно исковете, предявени от Д. Б. за осъждане на ответника за посочените суми наем и мораторна лихва по
процесния договор за процесните две стопански години 2013/2014г и 2014/2015г,
съдът намира, че същите следва да бъдат отхвърлени като неоснователени и
недоказани по същите съображения както и
и за предишните претенции за същите суми, но по договор за аренда, а
именно същият не е страна по договора и претенциите му към ответника са
неоснователни.
По предявената претенция от С.Б. за
заплащане на наемна вноска за стопанската 2013/2014г : Налице е сключен договор за наем от
******2006г с уговорено в чл. 4 плащане за
земеделската земя- от 8 до 10лв./дка в зависимост от категорията на
земята и добива, получен за годината. , като земеделската земя е описана в т.1
от договора от 55.170дка. договорите имат сила на закон за страните, които са
го сключили. В заключението си вещото лице посочва, че за стопанската 20013/2014г на С.Б. има
начисляване на сумата от 551.71лв., която се явява по 10лв. за отдадените за обработване земеделски
земи- така, както е по договора. Записът
не е потърсен от С.Б.. От
представените доказателства е видно, че С.Б. е искал сключване на анекс към
договора по отношение на цената като иска увеличение, което не е прието от
ответника. Последният е предложил по-малко увелечение, но те не е прието от
С.Б.. Следователно не е налице валидно сключен анекс за промяна на цената,
което ответникът следва да заплаща на ищеца С.Б. по договора. Дължимата му сума от ответника за процесната стопанска
година е 551.71дка. В предявената искова молба ищците са поискали осъждане на
ответника поотделно да заплати на всеки
един от тях съответни суми по 40лв./дка
за конкретно посочени земеделски земи,
тяхна собственост. Ищецът С.Б. в исковата си молба претендира заплащане от
ответника на наемна цена за обработваните от ответника земеделски земи в размер
на 47.171дка.по 40лв./дка. Съдът намира, че претенцията се явява неоснователна
и недоказана. По отношение на цената над 10лв./дка. Между страните действа
сключения договор , съгласно който заплащането е максимално по 10лв./дка или
основателната и доказана претенция на ищеца С.Б. по делото е в размер на
471.71лв.Следва да бъде уважена претенцията до този размер като разликата до
претендираните 1886.84лв. следва да бъде отхвърлена като неоснователна и
недоказана.
По предявената претенция от С.Б. за
претендирана мораторна лихва за забавено плащане за периода
01.12.2014г.-14.12.2015г-завеждане на исковата молба в съда, съдът намира
същата за неоснователна. Видно от становището
на ответника, както и от заключението на вещото лице и представите писмени
доказателства, ответникът своевременно е начислил сумата за заплащане за тази стопанска година
на С.б., изпратил му е сумата с пощенски запис, който този ищец не е потърсил.
Ответникът е изпълнил задължението си , а ищецът С.Б. е отказал да получи
плащането, поради което претенцията за мораторна лихва се явява неоснователна и
недоказана.Следва ответникът да заплати
и законната лихва върху уважената главница, считано от подавяне на иска в
съда-14.12.2015г до окончателното изплащане.
По предявената претенция от С.Б. за заплащане на наемна вноска за
стопанската 2014/2015г : През тази стопанска година отново е действал сключения договор за наем от
******2006г без да има налице подписан анекс и цената отново е тази, посочена в
чл..4 от договора Вещото лице е посочило
в заключението си , че начислението е същото, няма документ за плащане, няма
изпращан запис.Няма вълидно сключен анекс към договора за промяна на цената. Дължимата му сума от ответника за процесната стопанска
година е 551.71дка. В предявената искова молба ищците са поискали осъждане на
ответника поотделно да заплати на всеки
един от тях съответни суми по 40лв./дка
за конкретно посочени земеделски земи,
тяхна собственост. Ищецът С.Б. в исковата си молба претендира заплащане от
ответника на наемна цена за обработваните от ответника земеделски земи в размер
на 47.171дка.по 40лв./дка. Съдът намира, че претенцията се явява неоснователна
и недоказана. По отношение на цената над 10лв./дка. Между страните действа
сключения договор, съгласно който заплащането е максимално по 10лв./дка или
основателната и доказана претенция на ищеца С.Б. по делото е в размер на
471.71лв.Следва да бъде уважена претенцията до този размер като разликата до
претендираните 1886.84лв. следва да бъде отхвърлена като неоснователна и
недоказана.
По предявената претенция от С.Б. за
претендирана мораторна лихва за периода
от 01.12.2015г-14.12.2015г същата се явява основателна и доказана до
размер на 1.84лв., изчислена върху уважената сума за посочения перод чрез ЕПИ
калкулатор като за разликата до претендираната сума 7.36лв. претенцията се
явява неоснователна и недоказана. Следва ответникът да заплати и законната
лихва върху уважената главница, считано от подавяне на иска в съда-14.12.2015г
до окончателното изплащане.
Относно разноските: Ищцовата
страна е представила списък за направени
разноски от С.Б. от общо 962.45лв., а ответникът-400лв. Следва на
основание чл.78 ал.1 от НК да бъде осъден
ответникът да заплати на ищеца С.Б. 176.92лв. направени разноски съразмерно на
уважената част от исковете. На основание чл.78ал.3 от ГПК ответникът претендира за направени разноски съразмерно
на отхвърлената част от исковете. Следва ищецът С.Б. да заплати на ответника
326.47лв. направени разноски съразмерно
отхвърлените искове.
Водим от горното съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ иска да бъде осъден ответникът „Р. 2 Агро“
ЕООД , ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.П.,ул.“*******“ №**,
представлявано от Н.Б.Р. да заплати на
С.П.Б. с ЕГН ********** *** по договор за аренда от *****2006г за стопанската
2013/2014г за ползвани от ответника земеделски земи от 47.171дка по 40лв./дка
или 1886.84лв., както и 198.98лв. мораторна лихва за забавено плащане от 01.12.2014г-14.12.2015г, ведно със
законната лихва върху главницата от
подаване на молбата в съда до окончателното изплащане, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН И
НЕДОКАЗАН.
ОТХВЪРЛЯ претенцията
да бъде осъден ответникът „Р. 2 Агро“ ЕООД , ЕИК ********* със седалище
и адрес на управление гр.П.,ул.“*********“ №**, представлявано от Н.Б.Р. да
заплати на на ответникът да заплати на Д.С.Б. с ЕГН
********** *** по договор за аренда от
*****2006г за стопанската 2013/2014г за ползвани от ответника земеделски земи
от 6.887дка по 40лв./дка или 275.48лв.,
29.04лв. мораторна лихва за забавено плащане от 01.12.2014г-14.12.2015г, ведно със
законната лихва върху главницата от
подаване на молбата в съда до окончателното изплащане, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН И
НЕДОКАЗАН.
ОТХВЪРЛЯ иска да бъде осъден ответникът „Р. 2 Агро“
ЕООД , ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.П.,ул.“***********“
№**, представлявано от Н.Б.Р. да заплати на
С.П.Б. с ЕГН ********** *** по договор за аренда от *******2006г за стопанската
2014/2015г за ползвани от ответника земеделски земи от 47.171дка по 40лв./дка
или 1886.84лв., 7.36лв. мораторна лихва за забавено плащане от 01.12.2015г-14.12.2015г, ведно със
законната лихва върху главницата от
подаване на молбата в съда до окончателното изплащане, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН И
НЕДОКАЗАН.
ОТХВЪРЛЯ претенцията
да бъде осъден ответникът „Р. 2 Агро“ ЕООД , ЕИК ********* със седалище
и адрес на управление гр.П.,ул.“*********“ №**, представлявано от Н.Б.Р. да заплати
на Д.С.Б. с ЕГН ********** *** по договор за арендаот ******2006г. за
стопанската 2014/2015г за ползвани от ответника земеделски земи от 6.887дка по
40лв./дка или 275.48лв., 1.07лв.
мораторна лихва за забавено плащане от
01.12.2015г-14.12.2015г, ведно със законната лихва върху главницата от подаване на молбата в съда до
окончателното изплащане, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН И НЕДОКАЗАН.
ОТХВЪРЛЯ иска да
бъде осъден ответникът „Р. 2 Агро“ ЕООД , ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр.П.,ул.“**********“ №**, представлявано от Н.Б.Р. да заплати
на на ответникът да заплати на Д.С.Б. с ЕГН
********** *** по договор за наем от
******2006г за стопанската 2013/2014г за ползвани от ответника земеделски земи
от 6.887дка по 40лв./дка или 275.48лв.,
29.04лв. мораторна лихва за забавено плащане от 01.12.2014г-14.12.2015г, ведно със
законната лихва върху главницата от
подаване на молбата в съда до окончателното изплащане, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН И
НЕДОКАЗАН.
ОТХВЪРЛЯ иска да
бъде осъден ответникът „Р. 2 Агро“ ЕООД , ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр.П.,ул.“***********“ №**, представлявано от Н.Б.Р. да заплати
на Д.С.Б. с ЕГН ********** *** по договор за наем от *******2006г. за
стопанската 2014/2015г за ползвани от ответника земеделски земи от 6.887дка по
40лв./дка или 275.48лв., 1.07лв.
мораторна лихва за забавено плащане от
01.12.2015г-14.12.2015г, ведно със законната лихва върху главницата от подаване на молбата в съда до
окончателното изплащане, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН И НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА „Р. 2 Агро“ ЕООД , ЕИК ********* със седалище
и адрес на управление гр.П.,ул.“************“ №**, представлявано от Н.Б.Р. ДА
ЗАПЛАТИ на С.П.Б. с ЕГН ********** *** по договор за наем от *******2006г за
стопанската 2013/2014г сумата от 471.71лв./четиристотин
седемдесет и един лева и седемдесет и една стотинки/ , ведно със законната
лихва от 14.12.2015г до окончателното изплащане, като ОТХВЪРЛЯ исковете за
разликата до претендираните 1886.84лв. и за претендираните 198.98лв. мораторна
лихва за забавено плащане от
01.12.2014г-14.12.2015г, КАТО НЕОСНОВАТЕЛНИ И НЕДОКАЗАНИ.
ОСЪЖДА „Р. 2 Агро“ ЕООД , ЕИК ********* със седалище и адрес на управление
гр.П.,ул.“************“ №**, представлявано от Н.Б.Р. ДА ЗАПЛАТИ на С.П.Б. с ЕГН ********** *** по
договор за наем от *******2006г за стопанската 2014/2015г сумата от 471.71лв./четиристотин седемдесет и
един лева и седемдесет и една стотинки/, 1.84лв./един
лев и осемдесет и четири стотинки/
мораторна лихва за забавено плащане от 01.12.2015г-14.12.2015г, ведно
със законната сума върху главницата от 14.12.2015г до окончателното изплащане,
като ОТХВЪРЛЯ исковете за разликата до претендираните 1886.84лв.и за разликата
от 1.84лв. до 7.36лв. мораторна лихва за забавено плащане от 01.12.2015г-14.12.2015г, КАТО НЕОСНОВАТЕЛНИ И НЕДОКАЗАНИ.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК „Р.-2-Агро“ ЕООД с ЕИК *********
със седалище и адрес на управление гр.П., ул.“************“ №**,представлявано
от управителя Н.Б.Р. с ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТИ на С.П.Б. с ЕГН ********** ***
сумата 176.92лв/ сто седемдесет и
шест лева и деветдесет и две стотинки/ направени разноски съразмерно с
уважената част от исковете.
ОСЪЖДА на основание чл.78 ал.3 от ГПК С.П.Б. с
ЕГН ********** *** ДА ЗАПЛАТИ на „Р. 2 Агро“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и
адрес на управление гр.П.,ул.“**************“ №**, представлявано от
Н.Б.Р. сумата 326.47лв./триста двадесет и шест лева и четиридесет и седем
стотинки/ направени разноски съразмерно с отхвърлената част от исковете.
Решението подлежи на обжалване пред ВТОС в
двуседмичен срок от съобщението на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
Вярно с оригинала!
Б.Н.