Р Е
Ш Е Н
И Е №1897
гр. Бургас, 29.11.2021г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД гр. Бургас, ІV
състав, в съдебно заседание на двадесет и четвърти ноември, през две хиляди
двадесет и първа година, в състав:
СЪДИЯ: ГАЛИНА
РАДИКОВА
При секретар С.А., като
разгледа докладваното от съдия ГАЛИНА
РАДИКОВА АХД № 829 по описа за 2021
година и за да се произнесе, съобрази:
Производството е по реда
на чл. 215, ал. 2 от ЗУТ във вр. с чл. 145 и сл. от АПК.
Образувано е по жалба,
подадена от Д.Ж.П., чрез процесуален представител адв. И.С. против Решение по протокол № 91 от
28.10.2020г., на Комисията по чл. 210 от ЗУТ при Община
Бургас, в частта, касаеща поземлен имот с идентификатор 07079.2.1628 по КККР на гр.Бургас, в частта, в която е
определен размера на обезщетението.
Жалбоподателят иска
изменение на акта, в обжалваната част, поради материална незаконосъобразност.
Твърди, че определената оценка е занижена, постановена в противоречие със
закона.
В съдебно заседание
жалбоподателят, чрез процесуалния си представител адв. С., поддържа жалбата.
Иска изменение на оспорения акт съобразно заключението на вещото лице.
Претендира присъждане на разноски в размер на 900лв., за които представя
списък.
Ответникът по оспорването
– Община Бургас, чрез процесуалния си представител юрисконсулт Р., намира оспорването за
неоснователно. Счита, че при извършената
съдебно-техническа експертиза при посочените аналози, не са взети реални
пазарни цени за сходни имоти, тъй като са ползвани единствено офертни цени и в
този смисъл заключението е ирелевантно за настоящия спор, тъй като оценката е
многократно завишена.
Заинтересованата страна – Агенция „Пътна инфраструктура“ София, чрез
процесуалния си представителюрисконсулт П., иска жалбата да бъде отхвърлена като неоснователна и недоказана и да бъде
потвърден процесния протокол на комисията по чл. 210 от ЗУТ като правилен и
законосъобразен. Присъединява се към казаното от процесуалния представител на
ответника. Моли частта от експертизата, в която вещото лице е взело предвид
коефициент 0,8, да не бъде кредитирана, тъй като счита, че е в противоречие със
същността на самия коефициент, отчитащ вида сервитута. Прави възражение за
прекомерност на претендираните от жалбоподателя, разноски.
Заинтересованата страна Д.Ж.Д.,
се присъединява към казаното от адв. С..
Съдът намира жалбата за
допустима.
Подадена е от лице, с
доказан правен интерес от оспорването- жалбоподателят е собственик на поземлен
имот с идентификатор 07079.2.1628 по КККР на гр.Бургас. Оспорването е
реализирано в срока по чл. 215, ал. 4 от ЗУТ .
По силата на чл. 210, ал.3 ЗУТ, решението на
комисията по ал. 1 на текста представлява индивидуален административен акт,
който подлежи на самостоятелно обжалване по реда на чл. 215, ал. 1 от ЗУТ.
І.
ФАКТИТЕ:
По делото няма спор, че
жалбоподателят Д.Ж.П. и Д.Ж.Д. са собственици, като наследници на Ж. Д. П., на
поземлен имот с идентификатор 07079.2.1628 по КККР на гр.Бургас при квоти
½ за всеки един от тях.
Със заповед №РД-02-15-91
от 31.08.2016г. на зам.министъра на регионалното развитие и благоустройството,
на основание чл.129, ал.3, т.2, б. «в» във вр. с чл.110, ал.1, т.5 и чл.128,
ал.2, 5 и 6 и ал.12,т.2, б. «в» от ЗУТ, бил
одобрен подробен устройствен план-парцеларен план за обект „Обходен път на гр.
Бургас- І-ви етап от км. 230+700 на път І-9 „Сарафово-Бургас“ до км. 493+550 на
път І-6 „Ветрен-Бургас“, директно трасе
и локални платна в землището на гр.бургас“.
За реализиране на
проекта, в участъка при км 2+240 и при
км 2+237, било предвидено изместване на водопровод СТ.ТР.,Ф 273 при км 2+237 и
водопровод СТ.ТР.,Ф 630 при км 2+240.
Посоченото изместване
засягало пет поземлени имота, сред които и този собственост на жалбоподателя- с
идентификатор 07079.2.1628 по КККР на гр.Бургас, отразен в кадастралния
регистър с начин на трайно ползване- нива, вид на територията- земеделска, с
площ от 50.001 дка, с площ на сервитута 1,844дка (л.79).
Във връзка с провеждане на производство по учредяване на
сервитутни права Агенция „Пътна инфраструктура“ възложила на „Бачовски и
синове” ЕООД- Пловдив изготвяне на оценителен доклад за определяне на пазарната
стойност на еднократното обезщетение за безсрочен сервитут в поземлените имоти
земеделска територия, засегнати от предвиденото изместване на водопровод
СТ.ТР.,Ф 273 при км 2+237 и водопровод СТ.ТР.,Ф 630 при км 2+240, находящи се в
землището на гр. Бургас
Докладът бил изготвен при използване по аналогия на
методологията за оценка на сервитутни права в общински имоти на територията на
Столична община, дадена в Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на
Столична община /приета с Решение № 81 по Протокол № 7 от 28.02.2008г. със
съответните изменения и допълнения/.
Пазарната цена на земята била определена въз основа на пазарните
цени на имотите с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания
в съответствие с разпоредбата на чл.32, ал.2 от ЗДС, като били отчетени данните
за вписани в Служба по вписванията- Бургас, сделки за покупко-продажба на имоти
за периода 17.09.2017г.- 17.09.2018г.
Така, за процесния имот била предложена цена на сервитута 19
037лв. ( 10323,79лв./дка при площ с ограничено ползване – 1,844дка) (л.197).
На 02.09.2020 г. в Община Бургас постъпило писмо от Агенция
„Пътна инфраструктура” ( л. 67), с искане да бъде определен размерът на
еднократното обезщетение за сервитута при реконструкция на съществуващи
инженерни мрежи в обхвата на обект: „Обходен път на гр.Бургас – I етап, от км
230+700 на път I-9 „Сарафово – Бургас” до км 493+550 на път I-6 „Ветрен –
Бургас”. Според писмото, се налага реконструкция на съществуващи инженерни
мрежи, а именно изместване на водопровод СТ.ТР.,Ф 273 при км 2+237 и водопровод
СТ.ТР.,Ф 630 при км 2+240, като са конкретизирани поземлените имоти, за които е
необходимо да бъде учреден сервитут, вкл. процесния имот.
Агенцията уведомила Община Бургас, че е предприела действия за
провеждане на процедури по учредяване на сервитутни права, като във връзка с
отправени искания до повече от 100 собственици на имоти писмено съгласие с
предложените условия било заявено само
от 10 от запитаните лица. Това предпоставило невъзможност за АПИ да сключи
договори с всички лица- собственици на засегнатите имоти и мотивирало искане за провеждане на процедура по чл. 210
и 211 от ЗУТ, за определяне размера на еднократното обезщетение на
собствениците на засегнатите имоти частна собственост.
На 28.10.2020г. комисия по чл.210 от ЗУТ при Община Бургас,
назначена със заповед № 658/12.03.2020 г. на кмета на Община Бургас (л.
5),провела заседание, на което разгледала искането на Агенция „Пътна
инфраструктура” и представения оценителски доклад.
Резултатите от заседанието били отразени в Протокол №
91/28.10.2020г.
С решение по т.1 от протокола комисията определила еднократно
обезщетение във връзка с възникване на безсрочен сервитут в поземлени имоти в
земеделска територия, засегнати от изместване на водопровод СТ.ТР.,Ф 273 при км
2+237 и водопровод СТ.ТР.,Ф 630 при км 2+240, находящи се в землището на
гр.Бургас, като за поземлен имот с идентификатор № 07079.2.1628 по КККР на гр.
Бургас, собственост на жалбоподателя и заинтересованата страна Д.Ж.Д., с площ
на сервитута 1,844дка било определено еднократно обезщетение в размер на
20652,80лв. (при цена за кв.м.
11,20лв.).
Обезщетението било определено въз основа на извършени проверки
на актуални обяви за продажба на сходни недвижими имоти в землището на
гр.Бургас (в Alo.bg), влезли в сила съдебни решения, определящи размер на
обезщетението за отчуждавани имоти, попадащи в обхвата на трасето. Отчетен бил
и представения от Агенция „Пътна инфраструктура“, оценителски доклад, и оценка
за пазарната стойност на засегнатите от сервитути общински земеделски имоти,
изготвена от „Ем ЕН Сълюшънс“ ЕООД.
В хода на съдебното
производство е допусната и приета без възражения съдебно-оценъчна експертиза.
На първо място вещото лице
констатира, че към момента на съставяне на заключението, процесния имот с
идентификатор /ид-р/ 07079.2.1628 не съществува в картата - сега на негово
място има имот с нов идентификационен номер - 07079.2.3650 по същата кадастрална карта на гр.Бургас, с
вид територия- земеделска, категория 3-та, НТП-Нива,площ 35575 кв.м., стар
номер 065005, като промяната е след отчуждаване на част от този бивш вече имот.
С оглед направеното
уточнение, вещото лице определя пазарната стойност на обещетение за учредяване
на безсрочен сервитут за 1 844 м2 от поземлен имот с идентификатор 07079.2.3650
по КККР на гр. Бургас, засегнат от трасето на изместен водопровод ст.тр. Ф 273
при км 2+240, находящи се в землището на гр. Бургас, в обхвата на обект
„Обходен път на гр. Бургас - 1-ви етап от км 230+700 на път 1-9 „Сарафово -
Бургас“ до км 493+550 на път 1-6 „Ветрен - Бургас“ и локални платна“ на 51
595,12 лв.
Тази цена е формирана при
прилагане на сравнителния подход (чрез метода на посредственото сравнение). При
определяне на стойността на имота по метода на пазарните аналози вещото
лице използва за информация и ориентир
пазарни аналози по офертни цени за ниви в землището на гр. Бургас, близки до
оценяваната, с близък устройствен режим, около датата на решението на Комисия
по чл.210 от ЗУТ, корегирани с коефициенти за индивидуални качества и за
пазарна реализация. Този подход е избран предвид липсата на реално сключени
сделки за имоти сходни с процесния, на цени различни от данъчната оценка на
имотите.
Вещото лице отчита и че по
общия устройствен план на гр. Бургас, одобрен с решение № 51-1/21.07.2011г. на
Общински съвет, в сила от 13.09.2011г. процесният поземлен имот попада в
територия с устройствен режим 07079/22 - Земеделска територия с допустима
промяна на предназначението. Посочва, че се разрешава промяна на
предназначението й в територия с режим на застрояване с обществено обслужващи
дейности, търговски и бизнес комплекси, обекти за спорт и атракции и други
допълващи функции без обекти за дейности с вредни отделяния и влияния при
градоустройствени показатели: плътност на застрояване - 60%, Кинт - от 2,5 до
3,0, височина - 5 ет. (15м), плътност на озеленяване - 30%. Промяната се
допуска след одобрение от ОЕСУТ.
Освен пазарната стойност
на земята, при определяне на пазарната
стойност на сервитута, вещото лице използва коефициент, отчитащ срока, за който
е учредено ограниченото вещно право, с точност до три знака след десетичната
запетая и експертно определян коефициент, отчитащ вида на сервитута, в
зависимост от ограниченията, които сервитута налага на собственика на земята за
ползването и който в границите между 0,5 и 1,0. В случая този коефициент е
определен на 0,8.
В съдебно заседание вещото
лице аргументира преценката си за последния коефициент, като сочи, че е взело
предвид затруднения достъп до имота, в резултат на учредения сервитут.
Обяснява, че по- висок коефициент се определя при по-лошо местоположение на
сервитута, а по нисък коефициент се слага тогава, когато сервитутът не влияе
съществено за бъдещо застрояване, за достъп до имота. Що се касае до
използваните офертни цени при определяне на стойността на земята, вещото лице
заявява, че обявената цена при сделката трябва да се различава от данъчната
оценка при всички случаи, а реални сделки, които да отговарят на този критерий
не са намерени.
ІІ.ПРАВОТО:
Оспореният акт е издаден
от компетентен орган, назначен със № 658/12.03.2020 г. на кмета на Община
Бургас по предвидения в чл. 210, ал. 1 от ЗУТ, ред.
В хода на производството
по издаването му съдът не намери допуснати съществени нарушения на
процесуалните правила.
По приложението на
материалния закон:
Според разпоредбата на
чл.193, ал.1 от ЗУТ, правото на
прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата
инфраструктура през чужди имоти се учредява с писмен договор между
собствениците на поземлените имоти с нотариална заверка на подписите.
Ал.3 на текста сочи, че
когато не е постигнато съгласие между собствениците на поземлените имоти и
друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, правото на
прокарване се учредява със заповед на кмета на общината.
Именно за целите на тази
процедура е издадено оспореното решение така, както предвижда нормата на
чл.193, ал.8 от ЗУТ.
С оглед предназначението
на конкретния сервитут, цената на правото на прокарване следва да бъде
определена при спазване на разпоредбата на
чл. 83а, ал.3 от ЗУТ- площта на засегнатия поземлен имот, включена в
границите на сервитутните ивици; видовете ограничения на ползването;. срока на
ограничението; справедливата пазарна оценка на имота или на частта от него,
която попада в границите на сервитутните ивици.
Процесната оценка е
определена във връзка с изпълнението на втората кумулативно предвидена с
нормата на чл.83а, ал.1, т.2 от предпоставка за възникване на сервитута- е изплатено или внесено еднократно
обезщетение по реда на ал. 2 на разположение на собственика и на носителите на
други вещни права върху засегнатия имот.
Жалбоподателят не е
съгласен с определеното му с решението обезщетение в общ размер на
10 326,40лева ( според правото му на собственост) и го оспорва, като
занижен с твърдението, че същото не е определено по пазарни цени.
Съдът намира възражението
за основателно и приема за законосъобразна пазарната стойност такава, каквато е
посочена от вещото лице.
Възражението на
пълномощника на заинтересованата страна Агенция „Пътна инфраструктура“ София по
отношение на приложения от вещото лице коефициент, отчитащ вида на сервитута, в
зависимост от ограниченията, които сервитута налага на собственика на земята за
ползването, съдът намира за неоснователно.
Вещото лице посочва, че
този коефициент се определя на база експертна преценка. Освен това тази
експертна преценка е аргументирана конкретните затруднения, които сервитута
създава за ползването на имота.
При определянето на
пазарната стойност вещото лице използва не само сравнителния подход (чрез
метода на посредственото сравнение), но и отчита невъзможността в зоната на
сервитута да се извършва застрояване (макар принципна възможност за това да е
предвидена за зоната, в която се намира процесния имот), засаждане на трайни
насаждения, затруднен достъп до имота, т.е. ограниченията, които същия налага
на собственика, компонент, който не е взет предвид от издателя на оспореното
решение.
Както правилно отбелязва
жалбоподателят, административният орган приема, че стойността на сервитута
следва да бъде определена като 1/3 от пазарната продажна цена на недвижимия
имот при липса на подобно законово изискване. Отделно от това, комисията е
ползвала като база за оценката си, мотивите на съдебни решения, касаещи обаче
определено обезщетение в производство по отчуждаване на части от недвижими
имоти, в който случай обезщетението се определя при използване на метод,
изрично указан от закона. Решенията касаят период, значително предхождащ
процесния, с различно местоположение на имотите.
С оглед на изложеното
обжалваното решение, в оспорената част следва да бъде изменено, като стойността
на определеното паричното обезщетение се увеличи от 20 652,80 лева на 51 595,12
лв.
При този изход на спора и
на основание чл. 143, ал. 1 от АПК на жалбоподателя
следва да се присъдят своевременно поисканите, направени и доказани разноски по
делото, в размер на 900лв.(400лв.- възнаграждение на вещо лице и 500лв.-
възнаграждение на адвокат).
Възражението за
прекомерност на адвокатското възнаграждение, направено от пълномощника на
заинтересованата страна Агенция „Пътна инфраструктура“ София, съдът намира за
неоснователно.
Според чл. 78, ал. 5 от ГПК, ако заплатеното
от страната възнаграждение за адвокат е прекомерно съобразно действителната
правна и фактическа сложност на делото, съдът може по искане на насрещната
страна да присъди по-нисък размер на разноските в тази им част, но не по-малко
от минимално определения размер съобразно чл. 36 от Закона за
адвокатурата.
Минималния размер на
възнаграждението, определен при хипотезата на
чл. 8, ал. 1, т. 4 от
Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения, в редакцията действала към момента на сключване на договора за
правна защита и съдействие, и образуване на настоящото съдебно производство, е
840 лева.
Договореното
възнаграждение е в размер на 500лв. и е под минимално определения такъв.
Предвид
изложеното и на основание чл. 172 АПК, Административен съд – град Бургас,
четвърти състав,
Р Е
Ш И :
ИЗМЕНЯ решение по
т.1 на комисията по чл. 210 от ЗУТ при Община
Бургас, отразено в протокол № 91/28.10.2020г., В ЧАСТТА, в която е определено
еднократно обезщетение във връзка с възникване на безсрочен сервитут в поземлени
имоти в земеделска територия, засегнати от изместване на водопровод ст.тр.,Ф
273 при км 2+237 и водопровод ст.тр.,Ф 630 при км 2+240, находящи се в
землището на гр.Бургас, за поземлен имот с идентификатор 07079.2.3650 (част от
ПИ с идентификатор 07079.2.1628) по КККР
на гр.Бургас, собственост на Д.Ж.П. и Д.Ж.Д., КАТО УВЕЛИЧАВА размера на обезщетението от 20 652,80 лева на 51 595,12 лв.
ОСЪЖДА Община Бургас да
заплати на Д.Ж.П., сума в размер на 900 лева, представляваща разноски по
делото.
Решението
подлежи на обжалване пред Върховен административен съд на Република България, в
14- дневен срок от съобщаването му.
СЪДИЯ: