Определение по дело №39/2016 на Окръжен съд - Благоевград

Решение

И за да се произнесе ,взе в предвид следното :

Производството е по реда на чл. 437 във вр. с чл. 435, ал. 3 от ГПК .

Образувано е по жалба на “. Т.-Т. З.,представляван от З. Т. Г.М. ул.”. П.№.В.А,А.,ЕИК... срещу действията на държавен съдебен изпълнител при районен съд Г.М., по изп. д. № 36/2010 г. по описа на същия съд, извършени с постановление № 1от 28.10.2010година за възлагане на взискателя „Т.”О. Г.К.,кв.12 Индустриален 32,с ЕИК*,представлявано от управителя Р. Н.Т. на недвижим имот-надстройка над двуетажна масивна сграда с трайно предназначение шивашки цех със застроена площ 144 кв.м,представляващи трети етаж от тази сграда и надстройка над едноетажна масивна сграда(гаражи),със застроена площ 611.70 кв.м,построени въз основа на отстъпено право на надстрояване и пристрояване в имот V-за обществено ползване в кв.30 по ПУП на Г.М. при граници на имота-изток-имот ХVІІІ-зона за обрушване в кв.30,запад-улица, север - имот ХХХІ в кв.30 и юг- имот ІХ- озеленяване в кв.30 и граници на сградата-изток-имот-ХVІІІ-зона за обрушване в кв.30,запад-терен на имот V-обществено обслужване в кв.30 и юг-терен на имот V-обществено обслужване в кв.30.

В жалбата се поддържа,че атакуваното постановление е незаконосъобразно,поради ненадлежно извършено наддаване на публичната продан,като се твърди,че са допуснати нарушения при определяне цената на недвижимите имоти по чл.485,във вр. с чл.468,ал.2 от ГПК.Релевирано е оплакване,че вещото лице по назначената от съдия изпълнителя съдебно-оценъчна експертиза е представило заключение,в което са отразени неверни данни,обстоятелство установено по повод подадено от жалбоподателя оплакване до Районна прокуратура Г.М.,като след започване проверката вещото лице писмено на 9.11.2010 година уведомява ДСИ,че се отказва от представеното от него заключение,поради допуснати неточности,(конкретизирани в представената с въззивната жалба молба от вещото лице инж.Петкова от 8.11.2010година,адресирана до ДСИ и РП М.) относно описаното,че надстройките са покрити с битумни керемиди-ондулин, а в действитеулност с ондулин е покрита само една трета от едната надстройка, а останалата част е покрита с поцинкована ламарина, а за подобекта –втори етаж над масивни гаражи не са описани ОиВ инсталацията,пожарогасителната система и окачването на ел.инсталацията върху специална метална конструкция.Поддържа се във въззивната жалба,че е извършена публичната продан без оценка на недвижимия имот,въз основа на оттеглено заключение от вещото лице,като по този начин наддаването е извършено по произволно определена от ДСИ цена,обстоятелство несъобразено от ДСИ въпреки своевременното му информиране от длъжника и по този начин имота е възложен на цена четири пъти по-ниска от изготвената пазарна оценка от вещото лице инж.Крушкова по въззивното дело.Иска се съда да отмени, като незаконосъобразни обжалваните действия, както и да постанови спиране на производството по изпълнителното дело.

Взискателят „Т."О. Г.К.,кв.12 Индустриален 32,с ЕИК*.,представлявано от управителя Р. Н. Т., чрез процесуалният си представител А.Л.С. в писмено възражение представено в срока по чл. 436, ал. 3 ГПК оспорва жалбата и я счита за недопустима,тъй като жалбоподателят “. Т.-Т.-З. Г.М. не е страна по изпълнителното дело,нито е собственик на продадения имот,нито е длъжник,нито е трето заинтересовано лице и няма правен интерес да обжалва постановлението,тъй като длъжници по делото са физическите лица-З. Т. и Добрина Т.,осъдени с влязлото в сила решение,които са собственици при условията на СИО на продадения имот,които лица не са обжалвали постановлението.Алтернативно се поддържа,че дори длъжниците по изпълнителното дело да са подали редовна жалба,то съгласно чл.435,ал.3 от ГПК могат да обжалват постановлението за възлагане недвижимия имот само ако публичната продан не е извършена надлежно или имота не е възложен по най-високата предложена цена.Поддържа се становище,че публичната продан е проведена надлежно и от компетентен орган, при спазване процедурата в ГПК,въз основа на приета оценка от лицензиран оценител и имота е възложен по единствената предложена цена,която е по-ниска от предложената първоначална цена и посочените пропуски от вещото лице не влияят на цената на имота и не обуславят ненадлежно извършена публична продан,тъй като отказа от доклада за оценка е направен след провеждане публичната продан и след влизане в сила на протокола за определяне купувача и за определяне продажната цена е без правен ефект,тъй като е имало валидно изготвено заключение от лицензиран оценител и оценката не е опровергана по предвидения ред в закона.Релевира се и довод,че пропуските при оценката на вещото лице не са от естество да повлияят на цената,тъй като ако вещото лице е съобразило,че по-голямата част от покрива е от поцинкована ламарина,то цената на 1кв.м е по-ниска от 1кв.м покрив от битумни керемиди-ондулин,обстоятелство,което може да се установи при елементарна справка в интернет,без да са нужни специални знания, а описаните инсталации са част от застроената площ на сградата и влизат в цената на един квадратен метър застроена площ,както и се поддържа,че покривът и инстанлацията не обуславят четири пъти по-ниска цена на имота,тъй като сегашната актуална оценка е съобразена с резкия спад на цените на недвижимите имоти и липса на пазарен интерес.Факта,че не се е явил никакъв купувач при проведената публична продан при обявената цена на имота,наложило взискателят да закупи имота по обявената цена, освен това разполага и с възможността да поиска втора продан,при която цената ще бъде 80% от обявената първоначално, а и взискателят е бил принуден да закупи имот,без да му е нужен.Счита за неоснователно искането за спиране производството.

В обясненията си съдия изпълнителят сочи,че жалбата е недопустима, тъй жалбоподателят не е легитимиран да обжалва посочените по-горе действия, тъй като не е страна и няма правен интерес да обжалва атакуваното постановление,както и се поддържа,че публичната продан е извършена надлежно и имота е възложен по най-високата предложена цена.

Смолянският окръжен съд, след като се запозна с жалбата, възражението срещу нея и материалите по делото, намира следното:

Жалбата е процесуално допустима по следните съображения:

Предмет на обжалване по настоящото дело са действията на държавен съдебен изпълнител при районен съд Г.М., по изп. дело № 36/2010 г. по възлагане на описаните по – горе два недвижими имота в Г.М..Жалбоподател е “. Т.- Т. З.,със седалище и адрес на управление Г.М.,ул.”. П.,представляван от З. Т..Длъжници по изпълнително дело № 36/2010 година на ДСИ при районен съд Г.М. са З. Д. Т. и Д. Й. Т.. В случая съдът намира, че жалбата е допустима и едноличния търговец е легитимиран да обжалва посочените по-горе действия,тъй като е налице идентичност между едноличния търговец “. Т.- Т. З.,със седалище и адрес на управление Г.М.,ул.”. П.,представляван от З. Т. и физическото лице З. Т..

Съобразно разпоредбата на чл. 435, ал. 3 ГПК длъжникът може да обжалва постановлението за възлагане поради това, че наддаването при публична продан не е извършено надлежно или имуществото не е възложено на най-високата предложена цена. Това означава, че длъжникът има право на жалба против това действие на съдебния изпълнител, но само при наличие на строго ограничени нарушения при проданта, посочени в нормата на ГПК.

В случая съдът намира, че жалбата е допустима,тъй като се атакуват действията на съдебния изпълнител във връзка с наддаването при публичната продан относно началната цена на имотите предмет на публичната продан,като се твърди,че на практика действието е извършено без оценка на недвижимия имот,поради отказ от представения по изпълнителното дело доклад от вещото лице с мотив, че при изготвянето му е допуснало неточности.

Според настоящият състав определената от съдебния изпълнител началната цена, от която е започнало наддаването, също е елемент от тази процедура и ако тя не е била правилно определена, това ще се отрази на законосъобразното провеждане на наддаването, още повече, че след влизане в сила на ГПК от 1.03.2008г. жалба против оценката на имота, предмет на принудително изпълнение, е недопустима.

Началната цена на имотите е определена на 75% от приетата оценка на вещото лице по изпълнителното дело. Съдебният изпълнител е определил тази цена, позовавайки се на нормата на чл. 485 ГПК, която препраща съответно към чл. 468 ГПК. Последната касае продажбата на движими вещи. Принудителното изпълнение върху движими вещи е уредено в ГПК по три начина: в магазин, чрез явен търг с устно наддаване и по реда на публичната продан на недвижим имот. Съгласно чл. 467, ал. 1, т. 4 ГПК в протокола за опис на движимата вещ съдебният изпълнител определя цената, на която вещта ще се продаде в магазин, като той може да назначи вещо лице, но в закона не се съдържа задължение за това. Ако цената се определя без помощта на вещо лице, съдебният изпълнител би следвало да я определи на база цените на съответната вещ в магазините, т. е. има база, която да му послужи за определяне на адекватна цена, съответна на състоянието на вещта. Само ако изпълнението върху нея не е чрез продажба в магазин (ако длъжникът не е съгласен), а чрез явен търг с устно наддаване и по реда на публичната продан, тогава началната цена е 75% от цената в магазин. Мотивите на закона са, че при провеждане на наддаване би могло да се стигне до цена, близка до действителната пазарна.Съобразно чл. 480 ГПК, ако в срок от три месеца от предаването на вещта в магазин, тя не се продаде, изпълнението върху нея става чрез явен търг с устно наддаване, т. е едва тогава цената пада на 50% от тази в магазин.Това е обяснимо с оглед невъзможността вещта да се продаде на първоначално определена цена за един сравнително дълъг период от време.

В глава 43 от ГПК е уредено изпълнението върху недвижими имоти.В чл. 484 озаглавен "Съдържание на описа" т. 4 е вменено задължение на съдебния изпълнител да посочи началната цена, от която да започне наддаването, за разлика от текста касаещ движимите вещи, където се определя цената в магазин. Очевидно е, че в случая аналогия между движимите вещи, продавани в магазин и публичната продан на недвижим имот е невъзможна. Отново за съдебния изпълнител няма задължение да назначава вещо лице, което да определи цената на имота, макар в чл. 468, ал. 2 ГПК да му е дадена възможност да назначи такова, но за "състоянието на вещта". Може би законодателят е имал предвид, че състоянието на вещта пряко влияе на нейната цена и анализа на тази норма според съдът дава възможност на съдебния изпълнител да назначава вещо лице, както за определяне на това състояние, така и за определяне на цената й. Следва да се отбележи, че за разлика от движимите вещи, принудителното изпълнение върху недвижими имоти става само по един начин и това е публична продан. При това според настоящия състав трудно би могло да се прави аналогия в начина на определяне на началната цена, от която започва наддаването при публичната продан на недвижим имот и тази, при която се провежда явен търг с устно наддаване и публичната продан при движимите вещи (ако не станала продажба в магазин в срок от 3 месеца).Поради това, тълкувайки нормата на чл. 485 ГПК, препращаща съответно към чл. 468 ГПК, съдът счита, че по-скоро в случая се касае до възможността съдебният изпълнител да назначи вещо лице, което да определи състоянието на имота и съответно неговата пазарна цена. Смисъла на публичната продан е при осребряване на имуществото на длъжника да се получи тази максимално висока стойност, от която да се удовлетвори кредитора и по този начин да се погаси и дълга. Това е в интерес както на длъжника, така и на взискателя. В настоящия случай макар към момента на осъществяване публичната продан е депозирано заключение от вещото лице, към момента на възлагане на имота липсва актуална пазарна цена поради отказ от доклада обективиран в молбата на инж. П. от 09.11.2010гтодина до районна прокуратура и съдия изпълнителя. Следователно след като разпоредбата на чл.485 от ГПК задължава съдебния изпълнител да определи началната цена от която ще започне наддаването,като се прилага съответно чл.468 от ГПК посочената от вещото лице пазарната стойност на процесните недвижими имущества 218 593 лева,както и определената от съдия изпълнителя начална цена – 163 950 лева са определени при допуснати процесуални нарушения. Определената от съдебния изпълнител началната цена, от която е започнало наддаването, също е елемент от тази процедура и ако тя не е била правилно определена, това ще се отрази на законосъобразното провеждане на наддаването.Обстоятелството,че не се е явил купувач и се наложило взискателят да закупи имота при тази обявена цена не санира допуснатите процесуални нарушения при определяне пазарната оценка и началната цена на имотите обявени на публична продан.По тези съображения съдът намира жалбата за основателна,поради което постановлението за възлагане ще следва да бъде отменено и публичната продан да бъде проведена отново, като бъде определена от съдебния изпълнител нова начална цена, от която да започне наддаването с оглед на изложеното по-горе.Неоснователно е искането за спиране производство.Молбата за спиране изпълнението следва да бъде оставена без уважение като неоснователна.Мотивиран от гореизложеното и на основание чл.437 от ГПК,съдът

Р Е Ш И :

Отменя постановление за възлагане на недвижим имот № 1 от 28.10.2010 г. на ДСИ по изп. дело № 36/2010 г.ПО ОПИСА НА Съдебно изпълнителна служба при районен съд Г.М., с което са възложени върху взискателя „Т.”О. Г.К.,кв.12 Индустриален 32,с ЕИК*..., представлявано от управителя Р. Н.Т. следните недвижими имоти - надстройка над двуетажна масивна сграда с трайно предназначение шивашки цех със застроена площ 144 кв.м,представляващи трети етаж от тази сграда и надстройка над едноетажна масивна сграда(гаражи),със застроена площ 611.70 кв.м,построени въз основа на отстъпено право на надстрояване и пристрояване в имот V-за обществено ползване в кв.30 по ПУП на Г.М. при граници на имота-изток-имот ХVІІІ-зона за обрушване в кв.30,запад-улица, север - имот ХХХІ в кв.30 и юг- имот ІХ- озеленяване в кв.30 и граници на сградата-изток-имот-ХVІІІ-зона за обрушване в кв.30,запад-терен на имот V-обществено обслужване в кв.30 и юг-терен на имот V-обществено обслужване в кв.30.

Оставя без уважение искането на жалбоподателя за спиране изпълнението по изпълнително дело № 36/2010година по описа на СИС при районен съд Г.М..

Решението е окончателно и не подлежи на обжалване на основание чл.437,ал.1 от ГПК.

.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: