Решение по дело №9/2016 на Окръжен съд - Благоевград

Решение

Производството е по реда на чл. 258 и следващите ГПК, във вр. с чл. 310, ал. 1, т.2 ГПК.

Образувано е по повод подадена въззивна жалба с вх. № 5048/31.05.2011г. от З. Г. Е., чрез пълномощника му адв. Н. Маринова, срещу Решение № 165/13.05.2011 г. по гр. д. № 164/2011 г. на Смолянски районен съд.

Във въззивната жалба се правят оплаквания, че първоинстанционното решение е недопустимо, алтернативно незаконосъобразно, като се прави искане за неговата отмяна и постановяване на решение, с което исковата претенция да бъде отхвърлена и в полза на жалбаподателя да се присъдят направените от него деловодни разноски за двете съдебни инстанции. По твърденията за недопустимост на първоинстанционното решение се излагат доводи, че съдът се е произнесъл по непредявен иск, тъй като диспозитивът не съответства на заявения петитум. След това се твърди, че исковата молба не е редовна, се излагат доводи относно недоказаност на твърденията в исковата молба. По същество на спора се твърди, че със започване изплащането на второто помещение от 42 кв.м. от 13.07.2009 г. възниква ново наемно правоотношение и 10 г. срок за него не е изтекъл. Сочи се, че самата ищца е посочвала различни дати, на които смятала, че изтича 10-годишния срок за наем. Излагат се доводи, че след като с нотариална покана ответникът е бил поканен за сключване на нов договор и след тази покана ищцата не се е противопоставяла на ползването на имота от ответника, то между тях е възникнало безсрочно наемно правоотношение.С писмен отговор ищцовата страна оспорва въззивната жалба. Сочи се, че наемният договор между страните от 18.05.2000 г. не е променян относно срока, поради което уговорения в него 10 г. срок е изтекъл.

В открито съдебно заседание пред въззивния съд жалбоподателят, редовно призован се явява лично и с процесуалния си представител адв. Н.М.. Смята постановеното решение за недопустимо и неправилно, като излага доводи в тази насока. Претендират се разноски за двете съдебни инстанции.В открито съдебно заседание въззиваемата, редовно призована не се явява и не изпраща процесуален представител. От адв. В. П. е постъпила писмена защита, в която се излагат доводи за правилността и законосъобразността на постановения съдебен акт и за неоснователност на депозираната въззивна жалба, като се претендират и присъждане на направените разноски.

Смолянският окръжен съд, като взе предвид изложеното във въззивната жалба, становищата изразени в съдебно заседание, в писмени защити, обсъди доказателствата по делото, в тяхната съвкупност и поотделно и провери валидността и допустимостта на оспореното решение на първоинстанционния съд, приема за установено от фактическа и правна страна следното:РС-С. е постановил решение, с което е осъдилна основание чл.233, ал.1, изр.първо ЗЗД, във вр. с чл.310, т.2, предл. първо ГПК З. Г. Е. от гр. С. да опразни офис със склад с обща площ от 21 кв.м., намиращи се на адрес гр. С., бУ. България № 54, представляващи обект с идентификатор ..2 по КК на гр. С., одобрена със Заповед №...г. на ИД на АГКК – София и да предаде държането им на Е. Г. Б. от гр. С.. С обжалваното решение З. Г. Е. е осъден на основание чл.78, ал.1 от ГПК да заплати на Е. Г. Б. сумата от 333,50 лв. за направените по делото разноски за държавна такса и адвокатско възнаграждение.Оспореното решение е валидно и допустимо – постановено е от компетентен съд, съобразно правилата на родовата и местната подсъдност, от надлежен състав и в рамките на правораздавателната власт на съда, изготвено е в писмена форма и е подписано. Депозираната срещу него въззивна жалба е подадена в преклузивния срок, от надлежна страна и при наличие на правен интерес от обжалване на постановения съдебен акт. Разгледана по същество същата се явява неоснователна поради следните съображения:От фактическа страна:С договор от дата 02.03.1999г. ищцата /въззиваема в настоящото производство/ в качеството си на възложител сключила със С.Л.С. и З. Г. Е., в качеството им на изпълнители договор за строителство по силата, на който възложителят в качеството си на собственик на 1/2 ид.ч. от дворно място с площ от 570 кв.м., представляващо имот пл.№...от парцел... в кв.... по ЗРП на гр. възложил на изпълнителите построяването на две магазинни помещения и склад с обща разгърната застроена площ от 37 кв.м. по одобрен архитектурен проект. В договора било уговорено още, че изпълнителят след построяването на обекта и от датата на окончателното оформяне на документите за пускане в експлоатация на построеното /протокол образец 16/ има право да наеме и ползва цялата постройка за срок от 10 години, като наеманата цена в размер на левовата равностойност на 250 DM /германски марки/ се заплаща като се удържа от дължимия наем стойността на построената сграда. С допълнителен анекс от дата 18.05.2000г. към договор от дата 02.03.1999г. бил променен предмет на първоначално сключения договор като страните се уговорили изпълнителят със собствени сили и средства да построи в собствения на възложителя парцел : два офиса със склад с площ от 37 кв.м. и магазин със склад с площ от 42 кв.м. В цитирания анекс била постигната уговорка, че след построяване на обектите изпълнителят има право да наеме и ползва безпрепятствено двата офиса със склад с обща разгърната площ от 37 кв.м., като наемната цена е дължима веднага, но се прихваща от изпълнителя за стойността на вложените суми за построяване на два офиса със склад с площ 37 кв.м. и магазин със склад 42 кв.м. до окончателното им изплащане с уговорения наем. На същата дата - 18.05.2000г. между Е. Б., в качеството си на наемодател от една страна и С. и З. Е., в качеството им на наематели бил сключен договор за наем, с нотариално заверени подписи, по силата на който наемодателят се задължил да предостави на наемателя за временно и възмездно ползване два офиса със склад с обща разгърната площ от 37 кв.м., находящи се в гр. С., бУ. „. № 54. Уговорена била наемна цена в размер на 250 германски марки, която сума се прихващала месечно от наемателя за стойността на вложените суми за построяване на обектите сключени преди това съгласно договор от 03.02.1999г. и анекс към него от 18.05.2000г. Уговорено било още, че офисите се отдават под наем за срок до окончателното им изплащане с уговорения наем. Предвидено било договорът да влезе в сила след пускане на строежите в експлоатация /след снабдяването с акт образец 16/. С анекс от дата 08.07.2002г. към договор за наем, сключен на 18.05.2000г. било постигнато споразумение между страните като същите се уговорили наемателят да ползва предоставените му с договора за наем обекти, като заплаща наемната цена в размер на 133 евро месечно, която да бъде прихваната от стойността на построените обекти описани в договор от 03.02.1999г. и анекс към него от 18.05.2000г. Посочено било още, че стойността на построените обекти съгласно договор от 03.02.1999г. и анекс към него от 18.05.2000г. била в размер на 31 189 евро.На 19.12.2000г. с протокол на Държавна приемателна комисия за установяване годността на ползване на строеж „ Офис, магазини за промишлени стоки и фотоателие” в п-л.., кв.. по ЗРП на гр. С., бУ. „. на основание чл. 16, ал. 1 от Наредба 6 за разрешаване ползването на строежите в РБ приема строеж „ Офис, магазини за промишлени стоки и фотоателие” в п-л .. кв... по ЗРП на гр. С., бУ. „., който може да бъде ползван по предназначение.На 15.04.2010г. била изпратена нотариална покана от Е. Б. до С.С. и З. Е., с която ги уведомила, че на 18.05.2010г. изтичат 10 години от сключване на договор за наем, с оглед на което договорът съгласно разпоредбата на чл. 229 ЗЗД следва да бъде прекратен, а наемателите следвало да освободят ползваните от тях помещения. В същата нотариална покана Б. изразила готовност по посочени сметки от наемодателите да им изплати остатъка от сумите, дължими от нея съобразно сключените преди това договори за строителство. В същата покана изразила готовност при евентуално съгласие от страна на наемателите да сключат нов договор за ползване на наетите помещения. Към 18.05.2010г. дължимият остатък от наема за приспадане бил в размер на 15224,57 евро. На същата дата наемодателят възстановил на С.С. сумата от 7 612,28 евро, с което било прекратено и наемното правоотношение с него. Останала за прихващане сумата в размер на 7 612,28 за 21 кв. м. ползвани от другия наемодател в лицето на З. Е., като с оглед на това приспадане дължимата наемна цена за наемателя била в намалена на 75,50 евро. С нова нотариална покана от дата 13.12.2010г. въззиваемата Е. Б. известила Е., че на основание чл. 229 ал. 1 ЗЗД на 19.12.2010г. изтича 10-годишния срок за сключения между тях наемен договор. Със същата покана изразила готовност по посочена от него банкова сметка да заплати остатъка от дължимата сума по договор от 03.02.1999г. и анекс към него от 18.05.2000г.С констативен протокол от дата 20.12.2010г. съставен от А. Д., в качеството си на помощник-нотариус при М.К. основание чл. 593 ГПК е констатирано, че лицето З. Е. е отказало да предаде на молителката Е. Б. помещението, което ползва под наем.По делото са представени справки за изпълнение на наемни отношения между страните, изготвени от вещо лице, от които е видно, че към дата 12.07.2009г. е изплатена напълно чрез прихващане от наема сумата от 14 607,50 евро, представляваща разход за построяването на 37 кв.м., т.е двата офиса със склад. След дата 12.07.2009г. по същия начин чрез прихващане на наема е продължено ползването на двата офиса, но вече чрез прихващане стойността на построения магазин в размер на 16 581,50 кв.м. От така изложената фактическа обстановка, подкрепяща се от събрания доказателствен материал по делото, съдът прави следните правни изводи:Основният въпрос, който следва да бъде решен в конкретния случай е кога и дали е прекратено съществуващо наемно правоотношение между спорещите страни.

Договор за наем може да бъде прекратен в различни хипотези, с оглед на това какво е действително уговорено между самите страни. Когато в самия договор е фиксиран точно определен срок- определен като точна календарна дата или с оглед настъпване на някакво бъдещо сигурно събитие, с настъпването му се прекратява и самото наемното правоотношение. В конкретния случай между спорещите страни е сключен договор за наем от дата 18.05.2000г., който влиза в сила на 19.12.2000г., като по силата на т. 3 от цитирания договор страните са определили срок на действието му - до окончателното изплащане стойността на отдадените обекти под наем - двата офиса с обща площ 37 кв.м. Неоснователно е твърдението, че срокът на действие на договора е до окончателното заплащане стойността на построените обекти, съобразно постигнатите уговорки в Договор от 03.02.1999г. и анекс към него от 18.05.2000г. Вярно е, че в договор от 03.02.1999г. и анекс към него от 18.05.2000г е записано, че изпълнителят има право да наеме и ползва двата офиса при заплащане на цена в размер на 250 DM, която се дължи веднага, но се прихваща от изпълнителя за стойността на вложените суми за построяване на обектите /офиси и магазин/ до окончателното им изплащане. Тази воля на договарящите страни касае начина на заплащане на стойността на изграденото - чрез прихващане на наемни вноски и срокът за тяхното прихващане, а не и периодът, за които офисите били отдадени под наем. Последното е въпрос, по който страните са постигнали изрична уговорка в т.3 от наемния договор. Видно от представена справка общата стойност, която е вложена за построяването на двата офиса е в размер на 14 607.50 евро, като няма спор, че тази сума е била напълно изплатена, чрез прихващане на наемните вноски, които се дължат по договор за наем. Установено е по делото, че към дата 12.07.2009 г. е изплатена напълно стойността на двата офиса. Недоказано е твърдението на наемодателя, че тази дата е няколко месеца по-късно, като се има предвид влизане в сила на договора за наем 19.12.2000г., от която дата е започнало реалното прихващане, а не както е записано в справките- от 18.05.2000г. Страните са постигнали изрична уговорка в анекс от дата 18.05.2000г., че тази сума се дължи веднага, т.е от самото сключване на договора. Не бяха представени доказателства, че реалното прихващане е започнало на 19.12.2000г. От това може да се направи изводът, че наемно правоотношение е било прекратено именно след изплащане на стойността, която е вложена за построяване на двата офиса- 12.07.2009г. След тази дата офисите, предмет на наемното правоотношение, продължили да бъдат използвани от наемателите със знанието и без противопоставянето на наемодателя, с оглед на което и на основание чл. 236 ЗЗД сключеният договор за наем се счита за автоматично и мълчаливо продължен за неопределен срок. С изтичане срока на договора към 12.07.2009г. и с трансформирането му в безсрочен не възниква нов наемен договор, като страните, предметът, правата, задълженията и всички останали клаузи остават непроменени, като единствено се променя срока на договора като той се трансформира от такъв с точно определен срок в безсрочен. Разпоредбата на чл. 229 ал. 3 ЗЗД предвижда, че максималният срок, за който може да бъде сключен един договор за наем е 10 години. В конкретния случай договорът е сключен на 18.05.2000г., като е влезнал в сила на 19.12.2000г. Максималният десет годишен срок за сключването му реално е изтекъл на 19.12.2010г., поради което от тази дата договорът за наем е прекратен по силата на закона. Освен това за самото прекратяване на договора има изрично изявление от страна на наемодателя, обективирано в нотариална покана от дата 13.12.2010г. След 19.12.2010г. между страните не съществува валидно правоотношение, поради което и претенцията на жалбоподателя, че искът е преждевременно предявен, тъй като не е изтекъл срока на договора е неоснователен /РЕШЕНИЕ № 75 ОТ 26.05.2010 Г. ПО Т. Д. № 838/2009 Г., Т. К., І Т. О. НА ВКС/.

Неоснователно е възражението на защитата на жалбоподателя, че първоинстанционния съд е дал ход на една нередовна искова молба, като се твърди, че не е изяснено по делото какви са поотделно площите на двата офиса, както и не е изяснено, че именно ответникът ползва твърдяното помещение от 21 кв.м. В обстоятелствената част на исковата молба ищцата ясно е посочила, че ответникът ползва помещение от 21 кв.м., представляващо обект с идентификатор .. находящо се гр. С., бУ. „. №.., като ведно с исковата молба е представена и скица на процесния имот. Ответникът нито в отговора на исковата молба, нито дори и в цялото първоинстанционно производство не е направил възражение, че процесният имот не се ползва от него. С оглед преклузиите регламентирани в разпоредбата на чл. 133 ГПК ответникът не може едва с въззивната жалба пред настоящата съдебна инстанция да навежда подобни възражения, които е могъл своевременно да направи още с депозиране на своя отговор пред първа инстанция. Освен това в писмена защитата депозирана от процесуалния представител на ответника пред първа инстанция е посочено, че след 12.07.2009 г. ответникът продължил да ползва помещение с площ от 21 кв.м.

Неоснователно е и възражението на жалбоподателя, че в случая съдът се е произнесъл по непредявен иск, тъй като освен, че е осъдил ответника да опразни помещение – офис с площ от 21 кв. м. с идентификатор 67653.917.167.2 го е осъдил да предаде владението на имота, какъвто иск не е бил предявяван. От обстоятелствената част и от петитума на исковата молба става ясно, че волята на ищцата е ответникът да освободи ползваното от него помещение, което само по себе си включва едновременно опразване и връщане на наетата вещ. Използването на двата термина - опразване и връщане на наетата вещ е начин на формулиране на изказа, но по никакъв начин не означава произнасяне на нещо в повече или нещо различно от това, с което е сезиран съдът.По-изложените съображения решението на първоинстанционния съд е правилно и законосъобразно и като такова следва да бъде потвърдено.

На основание чл. 78 ГПК с оглед изхода на делото жалбоподателят З. Е. следва да бъде осъден да заплати на Е. Б. заплатено от нея адвокатско възнаграждение в размер на 200лв., за което е направено искане в защита приложена от адв. Весела Пашалиева и за което са представени доказателства.На основание чл. 69, ал.1, т.5 ГПК във вр. с чл. 1 от Тарифа за държавните такси, които се събират от съдилищата по Гражданския процесуален кодекс (ГПК) жалбоподателят следва да бъде осъден да внесе дължима държавна такса по сметка на СмОС в размер на общо 60 лв. /40 лв. за довнасяне на държавна такса пред първоинстанционния съд и 20 лв. довнасяне на държавна такса за въззивна инстанция/.

Водим от гореизложеното, Смолянският окръжен съд Р Е Ш И:ПОТВЪРЖДАВА Решение № 165/13.05.2011 г. по гр. д. № 164/2011 г., по описа на Смолянски районен съд, като правилно, законосъобразно и обосновано.

ОСЪЖДА З. Г. Е. от гр. С., У. Н.Г.№, с ЕГН * на основание чл.78, ал.1 от ГПК да заплати на Е. Г. Б. от гр. С., бУ. , с ЕГН * сумата от 200 лв. за заплатено адвокатско възнаграждение.

ОСЪЖДА З. Г. Е. от гр. С., У. Н. Г. №, с ЕГН * на основание чл. 69, ал.1, т.5 ГПК във вр. с чл. 1 от Тарифа за държавните такси, които се събират от съдилищата по Гражданския процесуален кодекс, да заплати по сметка на СмОС сумата от 60 /шестдесет лева/, представляваща размера на дължимата държавна такса.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ

ЧЛЕНОВЕ: