№ 9024
гр. София, 27.02.2024 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 55 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и седми февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:КАМЕЛИЯ ПЛ. КОЛЕВА
като разгледа докладваното от КАМЕЛИЯ ПЛ. КОЛЕВА Гражданско дело №
20231110115537 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 140 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК).
Заведена е искова молба с вх. № 83120/27.03.2023г., уточнена с молба с вх. №
59627/22.02.2024г., с която е предявен осъдителен иск от „И. Сярова“ ЕООД срещу
„Софармаси 10” ЕООД с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. второ от Закона за
задълженията и договорите (ЗЗД) за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от
7086.60 лева с ДДС, представляваща незаплатени разходи за поддръжка, подробно описани в
уточнителна молба от 22,02,2024г., свързани с ползването на недвижим имот, находящ се в
гр. София, ж.к. „Младост“, ул. „Методи Андонов“, № 6, по договор за наем от 11.10.2019г.,
обективиран в акт № 196, том I, peг. № 6268/2019г. по описа на нотариус Любка Сотирова,
рег. № 400 в НК, за което са издадени фактури №№ ********** от 30.04.2022г., **********
от 31.05.2022г., ********** от 30.06.2022г., ********** от 08.08.2022г., ********** от
12.10.2022г., ********** от 01.11.2022г. въз основа на чл. 7, ал. 1 от договор за наем от
11.10.2019г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба –
27.03.2023г., до окончателното изплащане.
Ищецът твърди, че между страните бил сключен договор за наем от 11.10.2019г.,
обективиран в акт № 196, том I, peг. № 6268/19г. по описа на нотариус Любка Сотирова, рег.
№ 400 в НК, вписан с Агенция по вписванията с акт № 183, том XII, вх. №
66324/11.10.2019г., за собствения на ищеца недвижим имот, находящ се в гр. София, ж.к.
„Младост“, ул. „Методи Андонов“, № 6, съставляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.4082.6237.1.1, срещу наемна цена, определена в договора. В чл. 7, ал.
1 от договора за наем било предвидено задължение за ответника да заплаща и всички
разходи, свързани с ползването на имота - разходи по поддръжка на прилежащите части на
сградата, разходите за електроенергия, топлоенергия, вода, телефон, интернет и други, както
и в чл. 7, ал. 3 от договора било уговорено, че таксата за битови отпадъци за имота е за
сметка на наемателя. Поддръжката на прилежащите части на сградата, се извършвало от
наемодателя. На 26.03.2022г. било взето решение на общо събрание на „И. Сярова“ ЕООД,
въз основа на което били променени цените за дейностите по поддръжка на прилежащи
части на сградата, в която се намирал наетият от ищеца обект по процесния договор за наем,
за което на 29.03.2022 г. и на 30.03.2022г. до ответника били изпратени писма на посочения
1
в договора електронен адрес за кореспонденция. Ответникът заплатил стойността на
режийните разходи по приетите с решението на общото събрание цени за м.03.2022г. по
издадена от ищеца фактура № **********/31.03.2022г. За периода от м.04.2022г. до
м.09.2022г. ответникът не изпълнил задълженията си за заплащане на стойността на
режийните разходи за наетия обект в общ размер от 7086.60 лева с ДДС по издадени от
ищеца фактури №№ ********** от 30.04.2022г., ********** от 31.05.2022г., ********** от
30.06.2022г., ********** от 08.08.2022г., ********** от 12.10.2022г., ********** от
01.11.2022г., в които били обективирани всички, извършени от ищеца, дейности по
поддръжка на прилежащите части през съответния месец, за който се отнасят. В
кореспонденция по електронна поща на посочен в договора електронен адрес ищецът
уведомил ответника за допуснатата забава в плащанията на дължимите разходи за ползване
на имота, като изпращал своевременно на последния и издаваните за процесния период
фактури. Поддържа, че ответникът, като наемател по договора, не изпълнил насрещното си
задължение да заплати цената на разходите по посочените фактурите, поради което
изпаднал в забава с изтичане на срока за плащане. Ответникът не изпълнил и договорното
си задължение да уведоми ищеца за смяната на управителя на ответното дружество и не
актуализирал телефон за контакт с последното, като ищецът разбрал това обстоятелство на
03.05.2022г. от писмо относно индексикацията на наемната цена за имота. С оглед
изложеното, предявява искова претенция за дължимата главница, ведно със законната лихва
от образуване на делото до окончателното плащане. Представя доказателства и прави искане
за допускане на съдебно-счетоводна експертиза. Претендира разноски.
Ответникът е депозирал в срока по чл. 131 ГПК писмен отговор на исковата молба, с
който оспорва исковете по основание и размер. Не оспорва наличието на валиден договор за
наем от 11.10.2019г., по който ищецът му е предоставил фактическа власт по отношение на
имота, като пояснява, че ползването на обекта не включва идеалните или прилежащи части
на сградата, в която се намира. Твърди, че в чл. 24, т. 1 и т. 2 от договора било предвидено
задължение на наемателя да заплаща единствено наемната цена, всички разходи, свързани с
ползването на имота, и такса битови отпадъци, като в договора липсвало изрична уговорка
за заплащане на разходи, свързани с поддръжката на прилежащите части от сградата. В този
смисъл посочва, че обектът, предмет на договора, е отдаден под наем самостоятелно, без
към него да се включват съответните прилежащи части от сградата. По изложените доводи
моли за отхвърляне на исковата претенция. Представя доказателства и прави искане за
събиране на гласни доказателствени средства.
В отговора на исковата молба ответникът предявява насрещен иск срещу ищеца „И.
Сярова“ ЕООД с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 1 ЗЗД с искане последното
дружество да бъде осъдено да му заплати сумата от 3474.24 лева, представляваща платени
без основание от „Софармаси 10“ ЕООД на „И. Сярова“ ЕООД суми за услуги по
поддръжка на прилежащите към отдадения под наем имот общи части за периода от
07.02.2020г. до 31.03.2022г., за които били издадени следните фактури №
**********/01.02.2020г., № **********/21.04.2020г., № **********/01.10.2020г., №
**********/01.02.2021г., № **********/11.06.2021г., № **********/04.10.2021г., №
**********/01.02.2022г., № **********/28.02.2022г., № **********/31.03.2022г., ведно със
законната лихва от датата на завеждане на исковата молба – 30.06.2023г., до окончателното
плащане, както и иск по чл. 86 ЗЗД за заплащане на мораторна лихва в размер на 701.24
лева върху всяко едно от вземанията, включени в общата сума от 4173.48 лева /вероятно
поради техническа грешка посочено като общ размер от 4175.48 лева/, и считано от датата
на плащането им, описана в молба-уточнение, до 30.06.2023г., а при условията на
евентуалност – иск по чл. 59 ЗЗД за същите суми. Ищецът по насрещния иск твърди, че по
силата на договор за наем от 11.10.2019г. му било предоставено от „И. Сярова“ ЕООД
ползването под наем на недвижим имот, находящ се в гр. София, ж.к. „Младост“, ул.
„Методи Андонов“, № 6, съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
2
68134.4082.6237.1.1, срещу наемна цена, определена в договора. Твърди, че по силата на
този договор ползването на обекта не включвало идеалните или прилежащи части на
сградата, в която се намира. Твърди, че в договора не се съдържала клауза, по силата на
която дължал на „И. Сярова“ ЕООД заплащането на разходи, свързани с поддръжката на
прилежащите части от сградата. Твърди, че в периода от 07.02.2020г. до 31.03.2022г. платил
на „И. Сярова“ ЕООД разходите, свързани с поддръжката на прилежащите части от
сградата, възлизащи в общ размер на 3474.24 лева, което било сторено без основание,
поради което иска връщането им.
По насрещния иск е постъпил отговор от „И. Сярова“ ЕООД, с който насрещните
искове се оспорват като неоснователни. Твърди, че страните валидно са обвързани от
действащ договор за наем, по силата на който са постигнали уговорка разходите, свързани с
ползването на вещта, да се плащат на наемателя, като в тях се включвали и разходите по
поддръжка на общите части, иначе изрично щели да бъдат изключени. Заявява, че не е
нужно в договора за наем имотът да е описан с общите части, за да бъдат те предмет на
договора, и сочи, че ползването на същия включва и ползването на общите части като
неделими от него. Релевира, че на основание споразумение от 28.10.2019г., сключено между
„И. Сярова“ ЕООД и И. Сярова като физическо лице, дружеството е поело задължението да
извършва и е извършвало почистването и поддържането на прилежащите общи части към
сградата, като споразумението било сключено в качеството им на собственици на повече от
70% от общите части на сградата, като приложими били разпоредбите на ЗС и ЗУТ с оглед
обстоятелството, че сградата била с търговска дейност, а не жилищна.
Съдът, след като извърши проверката по реда на чл. 140, ал. 3 ГПК, намира следното:
На основание чл. 154, ал. 1 ГПК, в тежест на ищеца по иска с правно основание чл. 79
ЗЗД е да докаже, че между страните е налице валидно облигационно отношение по договор
за наем, по силата на който ответникът е предоставил за временно и възмездно ползване
определен обект на ищеца- недвижим имот, находящ се в гр. София, ж.к. „Младост“, ул.
„Методи Андонов“, № 6, при уговорено между страните задължение разходите за
поддръжка, свързани с ползването на недвижимия имот и общите части, включително
разходи по поддръжка на прилежащите части на сградата, разходите за електроенергия,
топлоенергия, вода, телефон, интернет, да бъдат заплащани от наемателя; че са осъществени
твърдените действия по поддържане на общите части от ищеца, размер на претендираните
разходи за поддръжка, както и неговата изискуемост.
В тежест на ответника, при доказване на горните факти, е да докаже положителния
факт на погасяване на дълга, респ. наличие на основание за незаплащане на претендираната
от ищеца сума поради това, че между страните е налице уговорка претендираните от
наемодателя суми да бъдат заплащани от него. В тежест на ответника е също да докаже
обстоятелствата, на които основава правоизключващите си възражения, в това число.
С оглед твърденията на страните, на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК, безспорни
между страните и ненуждаещи се от доказване са следните обстоятелства: че между
страните на 11.10.2019г. бил сключен договор за наем за недвижим имот, находящ се в гр.
София, ж.к. „Младост“, ул. „Методи Андонов“, № 6, съставляващ самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 68134.4082.6237.1.1, обективиран в акт № 196, том I, peг. №
6268/2019г. по описа на нотариус Любка Сотирова, рег. № 400 в НК, в изпълнение на
задълженията си по който ищецът, в качеството си на наемодател, предал фактическата
власт по отношение на наетия обект на ответника, който бил наемател по договора, и
понастоящем договорът между страните е действащ и наемателят продължава да е във
фактическа власт на имота; че за периода от датата на сключване на договора до м.03.2022г.,
включително, ответникът е заплащал в полза на ищеца консумативните разходи, свързани с
ползването на имота; че ищецът е изпращал издаваните в процесния период от м.04.2022г.
до м.09.2022г. фактури на ответника по посочен в договора адрес за кореспонденция, както
3
и че същите са получени от ответника преди сезиране на съда.
Приложените писмени документи са допустими, относими и необходими за
правилното решаване на делото, поради което същите следва да бъдат приети.
Следва да бъде допуснато събирането на гласни доказателства чрез разпит на по един
свидетел при режим на довеждане на ищеца в следващото открито съдебно заседание за
установяване на сочените от ищеца обстоятелства относно изпълнението на дейностите по
поддръжка на прилежащите части /един за исковата молба и един за насрещната искова
молба/ от сградата от страна на ищеца, като на основание чл. 159, ал. 2 ГПК искането за
разпит на втори свидетел за същите обстоятелства следва да бъде отхвърлено.
В отговора на исковата молба е направено искане за допускане до разпит на един
свидетел за установяване на смисъла на съществуващите уговорки между страните, както и
за насрещно доказване по осъществяване поддръжката на общите части. Искането за разпит
на свидетел за това обстоятелство е допустимо, тъй като ограничението по чл. 164, ал. 1, т. 3
ГПК, изключващо свидетелски показания за установяване на договори на стойност, по-
голяма от 5000 лева, не е приложимо, когато спорът не е за наличието на съществуващо
договорно отношение, включително за наличието на съгласие, а за смисъла на постигнатите
договорености. В този случай, когато страните спорят за съществуването на отделни
уговорки, свидетелски показания са допустими за установяване на обстоятелствата, при
които е сключен, както и каква е била действителната обща воля на страните. Ето защо
искането следва да се уважи. Свидетелят не следва да се допуска за обстоятелствата по
размера и начина на плащане на разходите като ненеобходимо.
Искането за допускане на експертиза следва да се уважи, като вещото лице, след като
се запознае с делото и извърши справки, включително в счетоводствата на страните, следва
да отговори на следните, преформулирани от съда задачи: 1./ Изготвяни ли са от ищеца
фактури, касаещи процесния договор за наем от 11.10.2019г., за процесния период от
м.04.2022г. до м.09.2022г., включително? 2./ Какви разноски за поддръжка и експлоатация
на процесното помещение и общи части са направени от ищеца по издаваните фактури за
процесния период от м.04.2022г. до м.09.2022г.? Кога са извършени същите и какъв е
размерът на всяка от тях? Осчетоводявани ли са от страните, заплатени ли са от
ответника, както и последният ползвал ли е данъчен кредит по тях?
Искането за съдебно удостоверение се уважава.
Съдът констатира, че отговорът на исковата молба не е подписан от упълномощения
юрисконсулт на ответника, поради което на страната следва да бъдат дадени съответни
указания.
Така мотивиран, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
УКАЗВА на ответника, най-късно в насроченото съдебно заседание, да подпише
отговора на исковата молба чрез упълномощения юрисконсулт или чрез законния си
представител. При неизпълнение съдът ще приеме, че не е подаван отговор на исковата
молба, а насрещният иск ще бъде върнат.
ПРИЕМА представените с исковата молба, отговора на исковата молба и отговора на
насрещната искова молба документи като писмени доказателства по делото.
ДОПУСКА на ищеца един свидетел при довеждане за установяване на обстоятелства
относно изпълнението на дейностите по поддръжка на прилежащите части от сградата от
страна на ищеца, описани в исковата молба и уточнението към нея, като ОСТАВЯ БЕЗ
4
УВАЖЕНИЕ на основание чл. 159, ал. 2 ГПК искането за разпит на втори свидетел за
същите обстоятелства.Указва на страната, че следва да осигури присъствието на допуснатия
по делото свидетел в насроченото открито съдебно заседание, а в противен случай -
свидетелят ще бъде заличен.
ДОПУСКА на ищеца един свидетел при довеждане за насрещно доказване -
установяване на обстоятелства относно изпълнението на дейностите по поддръжка на
прилежащите части от сградата от страна на ищеца, описани в насрещната исковата молба и
уточнението към нея, като ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ на основание чл. 159, ал. 2 ГПК
искането за разпит на втори свидетел за същите обстоятелства.Указва на страната, че следва
да осигури присъствието на допуснатия по делото свидетел в насроченото открито съдебно
заседание, а в противен случай - свидетелят ще бъде заличен.
ДОПУСКА на ответника един свидетел при довеждане за установяване на смисъла на
съществуващите уговорки между страните, както и за насрещно доказване по осъществяване
поддръжката на общите части. Указва на страната, че следва да осигури присъствието на
допуснатия по делото свидетел в насроченото открито съдебно заседание, а в противен
случай - свидетелят ще бъде заличен.
ДА СЕ ИЗДАДЕ на ищеца исканото съдебно удостоверение след представяне на
проект.
ДОПУСКА изготвянето на съдебно-счетоводна експертиза, която да отговори на
формулираните от съда в мотивната част на настоящото определение задачи.
НАЗНАЧАВА за вещо лице Мария Г. Малева, телефон: 0887 746 646.
ОПРЕДЕЛЯ депозит за възнаграждение на вещото лице в размер на 400 лева, вносими
от ищеца в едноседмичен срок от съобщението.
СЪДЪТ напътва страните към спогодба, медиация, преговори или друг подходящ
според тях начин за извънсъдебно и доброволно уреждане на споровете помежду им. На
страните се указва, че при приключване на делото със спогодба, ще бъде върната
половината от внесената държавна такса. Ако страните решат да започнат процедура
по медиация, делото ще бъде спряно, а давност няма да тече, така че не съществува
опасност от накърняване на права или злоупотреба с такива. Извънсъдебното уреждане
на спора би било в полза на страните с оглед запазване на добрите отношения между тях,
както и предвид възможността да бъдат спестени значителни по размер суми, свързани с
евентуални разноски в исковото производство или пък принудително изпълнение на
задълженията (разноски в изпълнителния процес).
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 09.05.2024 г. от
14:30 часа, за когато да се призоват страните.
УКАЗВА на страните, че мотивната част на настоящото определение има характера на
проект за доклад по делото по смисъла на чл. 140, ал. 3 ГПК, който при липса на твърдения
за нови факти и обстоятелства в насроченото съдебно заседание, може да бъде обявен за
окончателен доклад по делото по смисъла на чл. 146 ГПК.
5
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Препис от определението да се изпрати на страните, като на ищеца се изпрати и
препис от писмения отговор, подаден от ответника, а на ответника се изпрати препис от
отговора на насрещната искова молба, подаден от ищеца, както и препис от уточнителна
молба от 13.02.2024г. /препис от която е представен допълнително с молба от
22.02.2024г./.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6