№ 331
гр. Пазарджик, 18.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на осемнадесети юни през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:Минка П. Трънджиева
Членове:Венцислав Ст. Маратилов
Димитър П. Бозаджиев
при участието на секретаря Виолета Сл. Боева
като разгледа докладваното от Димитър П. Бозаджиев Въззивно гражданско
дело № 20255200500425 по описа за 2025 година
Производството е въззивно и се развива по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С Решение №9/06.01.2025г., постановено по гр.д.№4152/2023г. по описа
на РС- Пазарджик е осъдена Д. Д. Х., ЕГН ********** от гр.*****, ул.„*****“
№****************, да заплати на П. И. К., ЕГН **********, от гр.*****, ул.
„*************“ №**********, общ.*****, обл.*****, чрез пълномощник
адв.П. К., съдебен адрес: гр.*****, ул.„***********” №***********, на
основание чл.88, във връзка с чл.87 ЗЗД следните суми представляващи
обезщетения за имуществени вреди в резултат на разваляне на предварителен
договор от 06.06.2023г. поради договорно неизпълнение на ответницата както
следва: сумата в размер на 207лв., /включваща платени суми за данъчна
оценка, удостоверение за вещни тежести, такса оценка на имот за
обезпечение/, сумата в размер от 298лв. /включваща разходи по нотариална
такса и адвокатски хонорар пред ЧСИ/, както и сумата в размер от 16,20лв.
представляваща такса вписване на възбрана, като над размера от 207лв. до
претендирания в исковата молба размер от 471,00лв., над размера от 298,00лв.
до претендирания размер от 300лв. са отхвърлени претенциите като
неоснователни.
1
Отхвърлен е предявеният иск от П. И. К., ЕГН ********** от гр.*****,
ул.„*************“ №**********, общ.*****, обл.*****, чрез пълномощник
адв.П. К., съдебен адрес: гр.*****, ул.„***********” №***********, против
Д. Д. Х., ЕГН ********** от гр.*****, ул.„*****“ №****************, с
правно основание чл.88, във връзка с чл.87 ЗЗД за заплащане на сумата от
16000лв., представляваща неустойка, установена в разпоредбата на чл.10 от
предварителен договор от 06.06.2023г., като неоснователен.
Осъдена е Д. Д. Х., ЕГН ********** от гр.*****, ул.„*****“
№****************, да заплати на П. И. К., ЕГН **********, от гр.*****, ул.
„*************“ №**********, общ.*****, обл.*****, чрез пълномощник
адв. П. К., съдебен адрес: гр. *****, ул. „***********” №***********, на
основание чл.78, ал.1 ГПК разноски в настоящото производство както и в
обезпечителното производство по ч.гр.д.№3732/2023г. по описа на РС-
Пазарджик в размер от 568,53лв.
Против това решение е постъпила въззивна жалба от П. И. К., чрез
пълномощника му адв.П. К., в частта му с която съдът е отхвърлил
предявеният иск от П. И. К. против Д. Д. Х., с правно основание чл.88 от ЗЗД,
във връзка с чл.87 от ЗЗД, за заплащане на сумата от 16000лв., представляваща
неустойка, установена в разпоредбата на чл.10 от предварителен договор от
06.06.2023г., като неоснователен, както и в частта му, в която е осъдена Д. Д.
Х., да заплати на П. И. К., на основание чл.78, ал.1 от ГПК, разноски в
настоящото производство както и в обезпечителното производство по ч.гр.д.
№3732/2023г. по описа на РС-Пазарджик, в размер от 568,53лв.
Твърди се, че решението на съда в неговите обжалвани части е
неправилно поради наличие на допуснати нарушения на материалния закон и
на съдопроизводствените правила, както и поради неговата необоснованост,
евентуално недопустимост на обжалваното решение /основание чл.270, ал.3,
предлож. последно от ГПК/.
В тази насока се сочи относно неправилността на въззивното решение,
че това е така, поради дадена от съда неточна правна квалификация на
предявените от П. И. К. искове.
Твърди се, че с исковата молба по делото пред РС са претендирани
имуществени и неимуществени вреди от неизпълнение на предварителен
договор от 06.06.2023г. за покупко- продажба на недвижим имот. В този
2
смисъл е формулиран в ИМ на стр.3 следния петитум, а именно:- „Моля да ни
призовете на съд с ответницата и след като се убедите ..., да осъдите
ответницата Д. Д. Х., ЕГН **********,..., да ми заплати на основание чл.10 от
сключения между нас предварителен договор за продажба на недвижим имот
..., следните суми:
-сумата 16000лв., представляваща заплатеното от мен капаро в двоен
размер, както и причинените вреди, представляващи пряка и непосредствена
последица от неизпълнението на договора от ответницата, а именно: ... „.
Сочи се, че с доклада си по делото, РС- Пазарджик е определил неточна
правна квалификация на исковете на П. И. К. по чл.88 от ЗЗД, във връзка с
чл.87 от ЗЗД. Сочи се, протокол от проведено на 17.09.2024г. открито с.з. по
гр. дело №4152/2023г. по описа на РС- Пазарджик:
-„Съдът ...следва да изложи ДОКЛАДА СИ ПО ДЕЛОТО: Първоначално
предявените искови претенции са с правно основание чл.88 от ЗЗД, във вр. с
чл.87 от ЗЗД и чл.82 от ЗЗД.“.
Визира се, че с първоинстанционното решение по делото, съдът
присъжда имуществени вреди от разваляне на предварителния договор, като
на стр.8 посочва: „Районен съд- Пазарджик е сезиран с обективно съединени
осъдителни искове, с правно основание чл.88 от ЗЗД, във връзка с чл.87 от
ЗЗД.“.
Твърди се, че в производството по гр.дело №4152/2023г. по описа на РС-
Пазарджик ищецът не е претендирал имуществени вреди от разваляне на
предварителния договор от 06.06.2023г. за продажба на недвижим имот. От
двете изпратени от П. К. нотариални покани до ответницата /с вх.
№21009/16.08.2023г. на ЧСИ X.П. и с вх.№22916/08.09.2023г. на ЧСИ X. П./,
тя е получила само първата нотариална покана- тази с вх.№21009/16.08.2023г.
на ЧСИ **** П., връчена й лично на 17.08.2023г.
Сочи се, че предвид това, че втората нотариална покана /с вх.
№22916/08.09.2023г. на ЧСИ X.П./ не е връчена на Д. Х., въпреки трите
посещения на адреса й, ищецът не е приел за безспорен факта, че тя е
получила волеизявлението, което е било адресирано до нея с тази втора
покана.
Затова се приема, че и с исковата молба по делото, П. К. не е
претендирал вреди от разваляне на предварителния договор от 06.06.2023г., а
3
е претендирал вреди от неизпълнението на този договор.
Твърди се, че както в исковата молба по гр.дело №4152/2023 г. по описа
на РС- Пазарджик, така и в първоинстанционното производство по това дело
не е излаган от ищеца правен довод за приложение на разпоредбата на чл.50
ЗННД, във вр. с чл.37-58 ГПК. Ищецът по категоричен начин е приел, че след
като не е извършено надлежно връчване на Д. Х. на втората адресирана до нея
нотариална покана /защото Х. не е открита на посочения в поканата адрес за
връчване/, то не е коректно той да иска от съда да се приемат за установени и
фактите- на връчване на тази покана на продавача по предварителния договор,
респ. и на получаване от продавача на отправеното с нотариалната покана
изявление за разваляне на предварителния договор.
Сочи се, че добросъвестността на ищеца при упражняването на
процесуалните му права в производството по гр.дело №4152/2023г. по описа
на РС- Пазарджик и нежеланието му да се позовава на разпоредбата на чл.50
от ЗННД, вр. с чл.37- 58 ГПК не са взети предвид при определянето на
правната квалификация на предявените от него искове.
Твърди се, че вместо да посочи правна квалификация на исковете,
съответстваща на изложените в обстоятелствената част на ИМ факти и
обстоятелства- доказващи правото на ищеца, уговорено в чл.10 от
предварителния договор от 06.06.2023г., да получи капаро в двоен размер,
поради неизпълнението от ответницата на задължението й да сключи
окончателния договор за продажба, съответстваща и на петитума на исковата
молба по делото, първоинстанционния съд дава друга квалификация на
предявените искове, с която определя и друг предмет на делото, различен от
заявения с исковата молба.
Приема се, че неточната квалификация на исковете води до неправилно
прилагане на материалния закон, защото съдът не е определил точно
регулиращата спорното правоотношение правна норма, съответно се е
произнесъл по непредявен иск.
Твърди се, че съдът необосновано приема, че предварителния договор от
06.06.2023г. е развален с исковата молба по делото.
Сочи се, че с исковата молба не е отправяно изявление за разваляне на
предварителния договор, а в мотивите на решението /стр.13, редове 4 и
следващи/ съда приема, че предварителния договор е развален с исковата
4
молба. С петитума на исковата молба по гр.дело №4152/2023г. по описа на РС-
Пазарджик не се претендират последици от развалянето, а се претендират
последици от неизпълнението на предварителния договор.
Визира се, че въпреки, че в чл.10 от предварителния договор не е
уговаряна неустойка в размер на двойно капаро и въпреки че с исковата молба
не е претендирано плащане на неустойка в размер на 16000лв., с
първоинстанционното си решение съда:- „отхвърля предявения иск с правно
основание чл.88 от ЗЗД, във вр. с чл.87 ЗЗД за заплащане на сумата от
16000лв., представляваща неустойка, установена в разпоредбата на чл.10 от
предварителния договор“.
Приема се, че неоснователното и необосновано отхвърляне на част от
претенциите на ищеца е довело до неправилност на съдебното решение и в
частта му, в които съдът не е уважил искането на ищеца за присъждане на
направените от него разноски в настоящото производство, както и в
обезпечителното производство по частно гр.дело № 3732/2023г. по описа на
PC- Пазарджик, в размер от 568,53лв.
В тази насока се сочи, че първоинстанционният съд се е произнесъл в
тази част от диспозитива на решението, общо: (1)и по искането за присъждане
на направените от ищеца разноски в производството по гр.дело №4152/2023г.
по описа на PC- Пазарджик /искане с правно основание чл.78, ал.1 ГПК/ и (2)
и по иска за присъждане на направените от ищеца разноски в образуваното от
него обезпечително производство /ч.гр.д.№3732/2024г. по описа на PC-
Пазарджик/, които в мотивите на първоинстанционното решение PC-
Пазарджик правилно са приети за имуществени вреди от неизпълнението от
ответницата на предварителния договор от 06.06.2023г., а не разноски по
чл.78, ал.1 от ГПК.
Искането е да се обезсили, като недопустимо Решение №9 от
06.01.2025г. по гр.дело №4152/2023г. по описа на РС- Пазарджик и да се върне
делото за ново разглеждане от друг състав на районния съд.
При условие на евентуалност- при допустимост на обжалваното
първоинстанционно решение по делото се моли да се постанови решение, с
което да се отмени Решение №9 от 06.01.2025г. по гр.дело №4152/2023г. по
описа на РС- Пазарджик, в обжалваните му части и вместо него да се
постанови решение, с което:
5
-да се осъди Д. Д. Х., да заплати на П. И. К. сумата 16000лв.,
представляваща двоен размер на заплатеното от него капаро, на основание
чл.10 от сключения на 06.06.2023г. предварителен договор за продажба на
следния недвижим имот: УПИ XVIII-***, в кв.30 по плана на с.*****, община
****, с площ от 1104кв.м., като имота участвал в парцела с 1088кв.м., ведно с
построените в имота двуетажна полумасивна жилищна сграда на площ от
90кв.м. и полумасивна сграда /гараж/ на площ от 24кв.м., при съседи на имота:
изток- УПИ ІІІ- 1230, запад-улица с о.т. 249а-249-250, север- УПИ XIX-1231,
юг-УПИ XVII- 1233.
-да се осъди Д. Д. Х., да заплати на П. И. К. сумата от 471лв.- платени за
издаване на скица, удостоверение за данъчна оценка, удостоверение за вещни
тежести, оценка на имота за обезпечение, банкови такси; -сумата от 300лв.-
разходи за правна защита от адвокат, за проучване, подготовка и изготвяне на
2 броя нотариални покани, и такси за изпращане на нотариалните покани чрез
ЧСИ Х.П.; -сумата от 1078,75лв.- разходи за провеждане на обезпечително
производство и вписване на възбрана върху недвижимия имот, предмет на
обезпечението /1000лв.- адвокатски хонорар за проведеното обезпечително
производство; 51,55лв.- държавна такса за образуване на съдебно
производство по обезпечение; 11лв.- държавна такса за преписи от издадената
обезпечителна заповед; 16,20лв.- за вписване на възбрана върху недвижимия
имот, предмет на обезпечителната заповед/, т.е. и всички причинени
материални вреди, представляващи пряка и непосредствена последица от
неизпълнението на договора;
Моли се за присъждане на П. И. К. и всички направени от него съдебни
и деловодни разноски в първоинстанционното и във въззивното производство
по делото, в съответствие с изискванията на закона и представените списъци
за направени по делото разноски.
В срокът по чл.263, ал.1 от ГПК от другата страна в процеса- Д. Д. Х.,
чрез особения й представител А. Г. от АК- **** не е постъпил писмен отговор.
С Решение №209 от 26.02.2025г. постановено по гр.дело №4152/2023г.,
по описа на РС- Пазарджик е допусната поправка на очевидна фактическа
грешка в Решение №9 от 06.01.2025г. по гр.дело №4152/2023г. по описа на РС-
Пазарджик, като в диспозитива след текста: „...като над размера от 207,00лв.
до претендирания в исковата молба размер от 471,00лв., над размера от
6
298,00лв. до претендирания размер от 300,00лв., отхвърля претенциите като
неоснователни, да се чете: „ОСЪЖДА Д. Д. Х., ЕГН ********** от гр.****,
ул.„*****“ №****************, да заплати на П. И. К., ЕГН **********, от
гр.****, ул. „****“ №**********, сумата в размер на 1200лв., представляваща
обезщетение за неимуществени вреди в резултат на разваляне на
предварителен договор от 06.06.2023г. поради договорно неизпълнение на
ответницата, като ОТХВЪРЛЯ претенцията над размера от 1200лв. до
претендирания размер от 3000лв. като неоснователна.
-ОТХВЪРЛЯ като неоснователна подадената от П. И. К. молба, с вх.
№4341/13.02.2025г. с правно основание чл.250, ал.1 от ГПК за допълване на
Решение №9 от 06.01.2025г. постановено от Районен съд- Пазарджик по
гр.дело № 4152/2023г.
Против това решение, в частта му в която съдът: „ДОПУСКА
ПОПРАВКА на очевидна фактическа грешка в Решение №9 от 06.01.2025г. по
гр.дело №4152/2023г. по описа на Районен съд- Пазарджик, като в
диспозитива след текста: „...като над размера от 207,00лв. до претендирания в
исковата молба размер от 471,00лв., над размера от 298,00лв. до
претендирания размер от 300,00лв., отхвърля претенциите като
неоснователни, да се чете: „ОСЪЖДА Д. Д. Х., ЕГН **********, от гр.****,
ул.„*****“ №****************, да заплати на П. И. К., ЕГН **********, от
гр.****, ул. „****“ №**********, сумата в размер на 1200лв., представляваща
обезщетение за неимуществени вреди в резултат на РАЗВАЛЯНЕ на
предварителен договор от 06.06.2023г. поради договорно неизпълнение на
ответницата, като ОТХВЪРЛЯ претенцията над размера от 1200лв. до
претендирания размер от 3000 лв. като неоснователна.“ е постъпила въззивна
жалба от П. И. К., чрез пълномощника му адв.П. К..
Твърди се, че решението на съда /в неговата обжалвана част/ е
неправилно поради дадената от съда неточна правна квалификация на
предявения от П. И. К. иск за присъждане на обезщетение за неимуществени
вреди, както и поради неговата немотивираност.
Визира се, че с исковата молба /ИМ/ по гр. дело № 4152/2023г. по описа
на РС- Пазарджик са претендирани неимуществени вреди от
НЕИЗПЪЛНЕНИЕ на предварителен договор от 06.06.2023г. за покупко-
продажба на недвижим имот. В този смисъл се сочи, че на стр.3 е заявен
7
петитум: -„Моля да ни призовете на съд с ответницата и след като се убедите
..., да осъдите ответницата Д. Д. Х., ЕГН ****,..., да ми заплати на основание
чл.10 от сключения между нас предварителен договор за продажба на
недвижим имот..., следните суми:
- претендирам и сумата 3000лв., представляваща причинените ми
нематериални вреди, представляващи пряка и непосредствена последица от
неизпълнението на договора“.
Твърди се, че в производството по гр.дело №4152/2023г. по описа на PC-
Пазарджик ищецът не е претендирал нито имуществени, нито неимуществени
вреди от разваляне на предварителния договор от 06.06.2023г. за продажба на
недвижим имот.
Сочи се, че П. И. К. е претендирал имуществени и неимуществени вреди
от неизпълнение на предварителния договор от 06.06.2023г. за продажба на
недвижим имот.
Визира се, че с подадената от П. И. К. въззивна жалба срещу Решение
№9 от 06.01.2025г. по гр.дело №4152/2023г. по описа на РС- Пазарджик са
изложени доводите му за неправилността и немотивираността на
първоинстанционното решение по делото. В този аспект отново се сочи, че от
двете изпратени от П. К. нотариални покани до ответницата /с вх.
№21009/16.08.2023г. на ЧСИ X. П. и с вх.№22916/08.09.2023г. на ЧСИ X. П./,
тя е получила само първата нотариална покана- тази с вх.№21009/16.08.2023г.
на ЧСИ **** П., връчена й лично на 17.08.2023г. Предвид това, че втората
нотариална покана /с вх.№22916/08.09.2023г. на ЧСИ X. П./ не е връчена на Д.
Х., въпреки трите посещения на адреса й, ищецът не е приел за безспорен
факта, че тя е получила волеизявлението, което е било адресирано до нея с
тази втора покана. Затова и с исковата молба по делото П. К. не е претендирал
вреди от разваляне на предварителния договор от 06.06.2023г., а е
претендирал вреди от неизпълнението на този договор.
Както в исковата молба по гр.дело №4152/2023г. по описа на РС-
Пазарджик, така и в първоинстанционното производство по това дело не е
излаган от ищеца правен довод за приложение на разпоредбата на чл.50
ЗННД, във вр. с чл.37- 58 ГПК.
Сочи се, че ищецът по категоричен начин е приел, че след като не е
извършено надлежно връчване на Д. Х. на втората адресирана до нея
8
нотариална покана /защото Хрусалева не е открита на посочения в поканата
адрес за връчване/, то не е справедливо и коректно той да иска от съда да се
приемат за установени фактите- на връчване на тази покана на продавача по
предварителния договор, респ. и на получаване от продавача на отправеното с
нотариалната покана изявление за разваляне на предварителния договор.
Добросъвестността на ищеца при упражняването на процесуалните му права в
производството по гр. дело № 4152/2023 г. по описа на PC-Пазарджик, и
нежеланието му да се позовава на разпоредбата на чл.50 от ЗННД, вр. с чл.37-
58 ГПК, не са взети предвид при определянето на правната квалификация на
предявените от него искове.
Твърди се, че вместо да посочи правна квалификация на исковете,
съответстваща на изложените в обстоятелствената част на исковата молба
факти и обстоятелства, съответстваща и на петитума на исковата молба по
делото, първоинстанционния съд е дал друга квалификация на предявените
искове, с която определя и друг предмет на делото, различен от заявения с
исковата молба, включително и в частта му относно претендираното
обезщетение за неимуществени вреди от неизпълнение на предварителния
договор.
Сочи се, че неточната квалификация на исковете води до неправилно
прилагане на материалния закон, защото съдът не е определил точно
регулиращата спорното правоотношение правна норма.
Твърди се, че първоинстанционния съд необосновано приема, че
предварителния договор от 06.06.2023г. е развален с исковата молба по
делото.
Визира се, че дори и ищецът да е склонен да приеме за справедливо
решението за поправка на ОФГ по отношение на размера на присъденото му
обезщетение за неимуществени вреди, той няма право да допусне влизането в
законна сила на това решение. Това е така, защото счита, че едно такова
решение, в което е посочено неточно правно основание на частично уважената
му претенция за неимуществени вреди, ще създаде сила на пресъдено нещо по
отношение на част от предмета на делото, от която ще бъде обвързан и
въззивния съд при разглеждането на въззивната му жалба срещу Решение №9
от 06.01.2025г. по гр.дело №4152/2023г. по описа на РС- Пазарджик.
Искането е да се отмени Решение №209 от 26.02.2025г. по гр.дело
9
№4152/2023г., РС- Пазарджик, в обжалваната му част и вместо него да се
постанови решение, с което: Да се допусне до поправка на очевидна
фактическа грешка в Решение №9 от 06.01.2025г. по гр. дело №4152/2023г. по
описа на РС- Пазарджик, като в диспозитива след текста: „...като над размера
от 207.00лв. до претендирания в исковата молба размер от 471.00лв., над
размера от 298.00лв. до претендирания размер от 300.00лв., отхвърля
претенциите като неоснователни, да се чете: „ОСЪЖДА Д. Д. Х., ЕГН
**********, от гр.*****, ул.„*****“ №****************, да заплати на П. И.
К., ЕГН **********, от гр.*****, ул.„****“ №**********, сумата в размер на
1200лв., представляваща обезщетение за неимуществени вреди в резултат на
НЕИЗПЪЛНЕНИЕ на предварителен договор от 06.06.2023г. поради
договорно неизпълнение на ответницата, като ОТХВЪРЛЯ претенцията над
размера от 1200лв. до претендирания размер от 3000лв. като неоснователна.“.
В срокът по чл.263, ал.1 от ГПК от другата страна в процеса- Д. Д. Х.,
чрез особения й представител адв.Г. не е постъпил писмен отговор.
В съдебно заседание, жалбоподателят П. И. К. се явява лично и с
процесуалния му представител адв.П. К.. От страна на последната се
поддържа подадената въззивна жалба. Искането е за обезсилване на
обжалваното решение. При условията на евентуалност, да се отмени същото в
обжалваните му части и вместо него се постанови решение, с което се осъди
ответницата да заплати на въззивника- ищец сумите по отхвърлените искове.
Излага съображения в тази насока. Претендират се разноски за двете съдебни
инстанции.
Ответникът по жалбата Д. Д. Х. не се явява. За нея се явява назначения
й от първата инстанция особен представител- адв.А. Г.. От негова страна се
застъпва становище, в която се оспорва подадената въззивна жалба, като се
счита, че тя е неоснователна, като се поддържа подадения писмен отговор.
Искането е да се потвърди обжалваното решение.
За да се произнесе, Пазарджишкият окръжен съд извърши преценка
на събраните по делото доказателства, взе предвид доводите на страните
и приема за установено следното:
Производството пред първоинстанционният съд е образувано по повод
на подадена от искова молба от
Производството е образувано по повод на подадена искова молба от П.
10
И. К., ЕГН **********, от гр.*****, ул.„*************“ №**********,
общ.*****, обл.*****, чрез пълномощник му адв.П. К., съдебен адрес:
гр.*****, ул.„***********” №***********, срещу Д. Д. Х., ЕГН **********,
от гр.*****, ул.„*****“ №**************** в която се твърди, че на
06.06.2023г. ищецът бил сключил с ответницата Д. Х. предварителен договор
за продажба на недвижим имот, а именно: УПИ XVIII-***, в кв.30 по плана на
с.*****, общ.****, с площ от 1104кв.м., като имотът участвал в парцела с
1088кв.м., ведно с построената в имота ДВУЕТАЖНА ПОЛУМАСИВНА
ЖИЛИЩНА СГРАДА на площ от 90кв.м. и ПОЛУМАСИВНА СГРАДА
/гараж/ на площ от 24кв.м., при съседи на имота: изток- УПИ III-1230, запад-
улица с о.т. 249а-249-250, север- УПИ XIX-1231, юг-УПИ XVII- 1233.
Твърди се от страна на ищецът, че договорената между тях продажна
цена на имота била в размер на 80 000лв., като при подписване на договора
заплатил по банков път капаро в размер на 8000лв., а остатъка от продажната
цена в срок от 2/два/ месеца, считано от подписването на предварителния
договор, чрез банков кредит, който следвало да му отпусне „ОББ“ АД.
Твърди се, че окончателният договор за покупко- продажба следвало да
бъде сключен в срок от два месеца след подписване на предварителния
договор, като за целта следвало ответницата да изпълни задължението си да се
снабди и представи в оригинал всички документи, установяващи правото й на
собственост, и изискуеми от закона за нотариалното оформяне на сделката, в
това число скица на имота и сградата, удостоверение за данъчна оценка на
същите, че следвало да заличи до момента на сключване на окончателния
договор и запазеното право на ползване върху описания имот за майката си-
Е.Б. Д., ЕГН **********.
Сочи се, че разходите за изготвянето и сключването на предварителния
договор пред нотариус в размер на 238,98лв. били заплатени от ищеца, както и
че същият бил предприел необходимите действия, за да сключи договор за
банков кредит с ОББ, като сочи, че се бил снабдил със скица на имота, който
следвало да ипотекира, удостоверение за данъчна оценка и удостоверение за
тежести върху същия.
Визира се, че бил внесъл документите за разглеждане в ОББ с искане за
ипотечен кредит № ВД- 101588/07.07.2023г., и съответно получил уверение, че
след представянето на документите, които ответницата Х. била задължена да
11
му представи, ще му бъде отпуснат ипотечен кредит за закупуване на
жилищния имот и извършването на ремонт по него, тъй като основанието на
кредита било за закупуване на жилищен имот, и поради тази причина бил и с
преференциална лихва.
Твърди се, че продавачката по предварителния договор- Д. Х., в
предвидения в договора срок не представила никакви документи въпреки, че
през двата месеца, през които следвало да се снабди със скици и
удостоверение за данъчна оценка постоянно уверявала ищеца, че е подала
искане за такива. В последния им разговор по телефона, след като бил изтекъл
предвидения по договора срок за сключване на окончателния договор,
ответницата му била заявила, че не желае сключването на окончателния
договор и щяла да му върне заплатеното капаро.
Сочи се от ищецът, че бил уведомил ответницата, че по договор, щом тя
е неизправна страна, следва да му изплати капарото в двоен размер, както и да
му възстанови всички причинени вреди и пропуснати ползи, които са в пряка
и непосредствена последица от неизпълнението на договора, като се излага
становище, че същите възлизали общо на стойност 471лв., /за изготвяне на:
скица, удостоверение за данъчна оценка, удостоверение за вещни тежести,
оценка на обезпечение по заявлението за кредит/. Тъй като ответницата в
следващите дни не предприела никакви действия по заплащане на посочените
по- горе суми, същият се обърнал към адвокат, извършили били проверка и се
установило, че ответницата не била подавала искане за данъчна оценка на
имота предмет на предварителния договор, не била заличила правото на
ползване върху имота и единствено била подала заявление за регистрация на
документа си за собственост и скица, която не била заплатила и поради тази
причина поръчката била прекратена служебно.
Твърди се, че след като установил, че Д. Х. не е изпълнила задълженията
си по посочения предварителен договор, изпратил покана до ответницата, чрез
ЧСИ **** П., с peг.№ *** и с район на действие ОС- Пазарджик в която я
уведомявал, че не е изпълнила задълженията си по предварителния договор и
поради тази причина не били сключили окончателен такъв. Посочил, че
съгласно чл.10 от посочения предварителен договор при неизпълнение на
задължението за продажба на имота при условията на настоящия договор,
ответницата, като продавач следвало да изплати на ищеца, в качеството му на
12
купувач, полученото капаро в двоен размер, както и да му възстанови всички
причинени вреди и пропуснати ползи, които са в пряка и непосредствена
последица от неизпълнението на договора, а именно 471лв., както и 300лв.
разходи за адвокат свързани с проучването, подготовка на покана/и и такси за
изпращане на поканата/е до ответницата. След получаването на поканата
ответницата му се обадила и казала, че ще му заплати търсените от него суми,
но й трябвало известно време, както и че ищецът й бил заявил, че ще я изчака
една седмица и въпреки, че минала повече от седмица, ответницата не
предприела никакви действия по изплащане на сумите, както не ги била
изплатила и към настоящия момент.
Твърди се от ищецът, че преди да подаде иск до съда срещу Х., за да му
заплати съгласно сключения между тях договор- чл.10 от същия, двойния
размер на полученото от нея капаро, а именно: 16000лв., както и всички
причинени вреди и пропуснати ползи, които са пряка и непосредствена
последица от неизпълнението на ответницата, които възлизали преди
подаването на настоящия иск в размер на 471лв. за /скица, удостоверение за
данъчна оценка, удостоверение за вещни тежести, оценка на имота за
обезпечение, банкови такси/; 300лв.- разходи за адвокат свързани с
проучването, подготовка изготвяне на 2 броя покани и такси за изпращане на 2
покани чрез ЧСИ Х. П., че бил изпратил нова покана чрез ЧСИ X. П. до Х.,
предвид разпоредбата на чл.87 от ЗЗД, като и предоставил последна
възможност за изпълнение, след което щял да счита договора за развален.
Ищецът посочва, че въпреки положените усилия от страна на служителите от
кантората на ЧСИ X. П. поканата да й бъде връчена, ответницата не била
открита на адреса на който й била връчена първата покана, във връзка с което
на 14.10.2023г. ЧСИ бил залепил трето по ред уведомление по реда на чл.47,
ал.1 от ГПК, след което следвало да изтече двуседмичен срок, за да се яви и да
получи поканата си и едва след изтичането на тези срокове ищецът имал
възможност да подаде настоящия иск, поради което, за да гарантира събиране
на вземането си след окончателното приключване на производството по
делото, направил искане до съда на основание чл.390, ал.1 от ГПК да му бъде
издадена Обезпечителна заповед, чрез налагане на възбрана върху имота,
предмет на предварителния ни договор.
Сочи се от ищецът, че в това производство направил разходи за издаване
на обезпечителна заповед и вписване на същата в АВ при ПРС общо в размер
13
на 1078,75лв.- адвокатски хонорар, държавни такси и такса вписване в СВ при
ПРС, поради което заедно с предходните разходи общо причинените му вреди
станали в размер на 1849,75лв.
Твърди се от ищецът, че освен причинените материални вреди,
ответницата му била причинила и нематериални такива. След сключването на
предварителния договор бил спрял да търси и да оглежда имоти, че през
целият период от два месеца редовно си пишел с ответницата Х., като той се
интересувал постоянно докъде са стигнали нещата, а тя постоянно го
уверявала, че е подала съответните искания, но трябвало да се изчака за
издаването им. Ответницата се била оправдавала веднъж със заболяване на
детето си, друг път с други причини, и че когато ответницата заявила, че не
желае повече сключването на окончателен договор ищецът бил възприел
цялото това поведение и лъжи, като подигравка и унижение.
Твърди се, че поведението и отношението на Х. му било причинило
гняв, напрежение, стрес, безсъние и разочарование, че тя съзнателно го била
лъгала и се била подигравала с неговите сериозни намерения.
Искането е, съдът да осъди ответницата Д. Д. Х., ЕГН **********, от
гр.П., ул.„*****” №****************, да му заплати на основание чл. 10 от
сключения между тях предварителен договор за продажба на недвижим имот
peг.№6900/06.06.2023г. на нотариус А. И. с peг.№*** на НК, следните суми:
-сумата от 16000лв.- представляваща заплатеното от него капаро в двоен
размер, както и причинените вреди представляващи пряка и непосредствена
последица от неизпълнението на договора от ответницата, а именно:
-сумата от 471лв. за /скица, удостоверение за данъчна оценка,
удостоверение за вещни тежести, оценка на имота за обезпечение, банкови
такси/;
-сумата от 300лв.- разходи за адвокат свързани с проучването,
подготовка изготвяне на 2 броя покани и такси за изпращане на 2 покани чрез
ЧСИ Х. П.;
-сумата от 1078,75лв за провеждане на обезпечително производство и
вписване на възбрана върху недвижимия имот, предмет на обезпечението
1000лв.- адвокатски хонорар за проведеното обезпечително производство;
51,55лв.- ДТ да образуване на съдебно производство по обезпечение; сумата
от 11лв.- ДТ за преписи от Обезпечителната заповед; 16,20лв.- за вписване на
14
възбрана върху недвижимия имот, предмет на Обезпечителната заповед или
общо сумата в размер на 17849,75лв., представляваща съответно платеното
капаро в двоен размер и всички причинени материални вреди,
представляващи пряка и непосредствена последица от неизпълнението на
договора;
Ищецът претендира и сумата от 3000лв. представляваща причинените
му нематериални вреди, представляващи пряка и непосредствена последица
от неизпълнението на договора или общо сумата в размер на 20849,75лв.
Моли да присъждане на сторените по делото съдебно- деловодни
разноски.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор от особения
представител на ответника Д. Д. Х., ЕГН **********- адв. А. Г., вписан в АК-
П.. В него на първо място не се оспорва факта, че е бил сключен окончателен
договор, като се оспорва истинността на документа за плащане на 8000лв. по
банков път. Иска се да се отхвърлят предявените искове, като недоказани и
неоснователни посочвайки следните алтернативни възражения.
Твърди се, че ответницата нямала задължение да представи на ищеца
документ за заличено право на ползване и развалянето правно- технически не
можело да стане по описания начин с даване на срок за изпълнение на
задължение, каквото не е било формулирано изрично в клаузите на договора.
Сочи се, че нищожна е клаузата на чл.6 от договора, която задължава
ответницата да заличи правото на ползване на майка си върху имота (чл.26,
ал.1 ЗЗД), като поддържа становище, че липсвала яснота относно формата на
изпълнението. Не било уточнено с какви действия ответницата щяла да
заличи вещното право на майка си, че заличаването можело да стане по
различни начини, като например с изява на воля пред нотариус от страна на
титуляра на правото, с погиване на обекта на правото или с настъпване на
смърт. Върху тези начини ответницата могла, но не било морално да влияе.
Твърди се, че облигационният договор и чл.6 от него, който предполагал
ответницата да накара майка си да се отрече от своето право пред нотариус, да
остане без дом или да ускорява юридическия факт на смъртта по чл.59, ал.1
ЗС са нищожни поради накърняване на добрите нрави, противоречие с
принципите на семейното право и невъзможен предмет от гледна точка на
възможностите на ответницата да реализира самостоятелно заличаването на
15
правото на ползване.
Алтернативно, особеният представител изразява становище, че ако не се
приеме за нищожна тази клауза, то договорът е бил развален по право на
основание чл.89 от ЗЗД, а не по причина на продавача.
Твърди се, че задължението по чл.6 от договора да се „заличи“ вещното
право на ползване на третото лице не можело да се изпълни единствено от
продавача, а зависело от титуляра на това вещно право, поради което и счита,
че това задължение на продавача се е било погасило поради невъзможност за
изпълнение и договорът е бил развален по право, при което се дължало
връщане на полученото в пълен размер, но не в двоен размер като неустойка
по чл.10 от договора.
Поддържа се възражение и за нищожност на договора поради липса на
предмет и задължителните елементи на предварителен договор.
Сочи се, че липсва предмет и идентификация на трите недвижими
имота, адрес, площ на имотите и цена за сключване на окончателен договор.
Твърди се, че при това положение страните щели да си дължат връщане
само на полученото, но не в двоен размер. Към датата на сключване на
предварителния договор, имоти с такова описание не съществуват.
Визира се, че към 06.06.2023г. ответницата притежавала в с.*****, ПИ с
идентификатор *******, с площ 1139кв.м., на ул.„****“ №**, както и, че към
06.06.2023г. не съществувал описаният в предварителния договор имот УПИ
XVIII- ***, в кв.30, с площ 1104кв.м. и с втора площ 1088кв.м, който да
участва в парцел, без посочен административен адрес.
Твърди се, че подобни били разликите в описанията и площите между
притежаваните от ответницата две сгради и описаните такива в
предварителния договор. Посочената цена от 80000лв. не можела да се отнесе
към нито един от имотите. Срокът за сключване на окончателен договор е бил
посочен референтно като двумесечен, считано от 06.06.2023г., като срокът
изтичал на 06.08.2023г., което било ден неделя, който за нотариусите не бил
неработен, както и че нотариусите имали право да работят в неделя, като
посочва, че тези които работели, не можело да бъдат открити без затруднения
за ответницата, което според особеният представител на ответницата е налице
причина за неизпълнението, за която ответницата не отговаряла. Продавачът
нямал задължение да представи скица и данъчна оценка пред нотариуса, нито
16
по закон, нито по предварителния договор, и че задължението му било да
представи документ, удостоверяващ правото му на собственост и документи
„изискуеми от закона“, за постановяване на нотариалния акт (чл.6 от
предварителния договор). С представянето на каквито и да било документи
пред нотариуса било възможно само след началото на нотариалното
производство с което се давало изява от двете страни на воля за сключване на
прехвърлителната сделка.
Твърди се, че нито една от страните не е подала такава молба, което
сочело, че и ищецът е неизправна страна и поради това, че не е изправна
страна, той не можел да развали едностранно договора (по арг. от чл.87, ал.1
ЗЗД). Не е налице причина, за която отговаря само продавачът, а видно от
липсата на начало на нотариално производство, причината е също и в купувача
по предварителния договор. Потестативното право за разваляне на договор
принадлежи само на изправната страна, каквато в случая купувачът не бил,
поради което и договорът не е бил развален, не е била възникнала последицата
от развалянето- обратното действие по чл.88, вр. чл.55 ЗЗД и купувачът не
можел да се ползва от него, като не можел да иска връщане на даденото от
8000лв., нито двойният му размер съгласно уговорената неустойка.
Визира се, че предварителният договор за продажба на недвижим имот,
не се считал за развален с едностранно изявление, ако другата страна е
изпълнила своето задължение (по арг. от Решение №166 от 13.03.2003г. на
ВКС по гр.д. №697/2002 г., II г.о.)
Поддържа се становище, че ако се приеме, че е уговорена
едновременност на престациите на страните, то ищецът е неизправна страна
по договора и на друго основание, а именно, че не е платил втората част от
цената. Престациите са уговорени в един и същ ден- два месеца след
сключване на предварителния договор, но липсвала изрична уговорка за
едновременност което означавало, че те не са били уговорени като
едновременни.
Твърди се, че ищецът не е разполагал със средства да плати. Тъй като е
неизправна страна, не е успял да развали договора по аргументите по- горе.
На основание, че ищецът не е изправна страна се прави възражение за
задържане на задатъка по чл.93, ал.2, изр. първо, поради отказ от договора.
Твърди се, че до същия резултат се стигало и с възражение за
17
неизпълнение от купувача, на основание чл.12 от договора поради забава на
купувача по отношение на задължението му да плати остатъка от цената по
чл.2 от договора. Купувачът следвало да счита, че дадената сума от 8000лв.
оставала за продавача и не следвало да се връща нито в пълен, нито в двоен
размер. В тази връзка се сочи, че ипотечен кредит не е отпускан на ищеца, а
само е подадено симулативно заявление за такъв, че ищецът само е
кандидатствал за кредит, без реална цел да го получи, с минимални разноски
по заявлението.
Визира се, че е неоснователно посоченото на стр.2 от ИМ, че
ответницата била задължена да представи документи на ищеца, след което
банката щяла да му отпусне ипотечен кредит, но ответницата не ги
представила, като се приема, че ответницата нямала такова задължение по
договора и нещо повече, в чл. 2 от него, не било посочено, че видът на кредита
ще бъде ипотечен.
Подчертава се и становището за липсата на задължение на продавача да
представи скица, като се посочва, че за продажбата на недвижим имот не е
необходимо да се заявява получаването на скица.
Сочи се, че освен това нотариусите срещу заплащане могат да заявяват
скици дори в деня на продажбата.
Мотивира се липсата на задължение на продавача да представи данъчна
оценка.
Формулирано е възражение по предмета на предварителния договор във
връзка с чл.20 ЗЗД, като се твърди, че волята на страните по този договор била
неясна.
Твърди се, че задължението на продавача да „продаде“ недвижимите
имоти (чл.1 от предварителния договор) не било възможно да се изпълни
едностранно само от продавача, като сочи, че в общия случай на продажба на
вещ по чл.183 ЗЗД, поради липсата на предвидена форма, това би било
възможно. Волята на страните би могла да е разделена от интервал от време
(първо едната страна да поеме задължение да продаде вещта, а по- късно
другата да се задължи срещу това да плати), т.е. волята/продажбата да се
обективира в отделни съвпадащи изявления, направени в различни дни.
Визира се, че при продажбата по чл.18 ЗЗД, поради изискването за
нотариален акт, нямало как волята на страните да бъде разделена от интервал
18
от време, тъй като нотариалният акт се изготвял в точно определен момент и
ако една от страните не се яви при нотариуса, продажбата ставала невъзможна.
Предвид изложеното се моли, съдът да приеме на основание чл.20 ЗЗД,
че волята на страните е била предметът на предварителния договор да бъде
страните да сключат окончателен договор в определен срок, а не продавачът
да продаде недвижими вещи на купувача.
Твърди се, че липсвали активни действия от страна на ищеца за
сключване на окончателен договор, което била причината такъв да не бъде
сключен. В първата по ред покана за доброволно изпълнение от 16.08.2023г.,
адресирана до ответницата единствено се искали пари, но не се давал срок за
доброволно изпълнение на каквото и да било задължение, нито се заявявало
разваляне на договора. Още, че във втората покана за доброволно изпълнение
от 08.09.2023г. вече се давал срок за изпълнение, но не за сключване на
окончателен договор, а за представяне на документи, ведно с такъв за
заличено право на ползване на третото лице.
Твърди се, че само се уведомявала ответницата, че ако сключи
окончателен договор, тя щяла да дължи обезщетение за забавено сключване в
размер 16771лв., а ако не сключи, щяла да дължи още по- голяма сума- с
2000лв. повече. Ищецът не давал възможност за сключване само на
окончателен договор без санкции, не сочел място, час и нотариус, където той
ще се яви, при когото да се извърши нотариалния акт, като при това
положение за ответницата е било обективно невъзможно да изпълни
задължението си точно и едновременно с ищеца.
Сочи се, че тези действия, съдържанието на двете покани сочели, че
ищецът бил целял да отблъсне сключването на окончателен договор, пращал е
покани, за да подготви бъдещо дело, защото е искал да се облагодетелства от
двойния размер на капарото. В кореспонденцията си с него ответницата била
заявила, че няма да му го върне, защото е разбирала, че е изправната страна.
Излагат се подробни доводи и възражения по всяко едно от перата на
исковите претенции, като се поддържа становище, че е било възможно
даденият задатък от 8000лв. да е бил върнат в брой на купувача, като частта от
плащането в размер на 5000лв. особеният представител сочи, че ще се докаже
със свидетели.
Твърди се, че искът по т.2 за 471лв. е изцяло неоснователен, тъй като
19
сумата представлявала разноски за банкови такси и документи, свързани с
апартамент в гр.П., собственост на ищеца, а не за процесния имот в с.*****,
както и, че ищецът бил направил тези разноски самоволно, без връзка в
договора, без причинно следствена връзка с бездействията на ответницата, без
да има изрични клаузи в договора за тези действия на ищеца и ответницата.
Визира се, че разходите не представлявали пряка и непосредствена
последица от договора, поради което и договорната отговорност не можела да
се ангажира.
Относно иска по т.3 в размер 300лв. за адвокатско представителство
пред ЧСИ П. се твърди, че не бил във връзка с договора, че последният не
налагал действия на съдебен изпълнител, че разноските за адвокатски хонорар
в производството пред ЧСИ П. следвало да се уредят в конкретното
производство пред този орган, на основание чл.79 ГПК, а не в настоящото
исково производство.
Относно иска по т.4 за разноски в обезпечително производство е
изразено становище, че същият е неоснователен за разноските, направени след
приключване на обезпечителното производство- за преписи от обезпечителна
заповед и таксите в Агенцията по вписванията.
Относно искът по т.5 за нематериални вреди,също се твърди, че е изцяло
неоснователен предвид липсата на причинна връзка между действията на
ответницата и вредите. Когато ответницата била заявила, че не желае повече
сключването на окончателен договор, ищецът бил възприел това като лъжа,
подигравка и унижение, но в действителност това било отказ от договор по
чл.93, ал.2 ЗЗД и е било напълно правомерно действие.
Твърди се, че правомерността му е отрицателна предпоставка за
уважаване на иска, като се сочи, че договорната отговорност е по- строга от
деликтната и не покривала нематериални вреди, които не са пряка и
непосредствена последица от неизпълнението.
Моли се съдът да отхвърли исковете, като неоснователни
Алтернативно се моли, съдът да ги отхвърли до размера на реално
полученото от ответницата (частично), с оглед възраженията за нищожност и
тези, че се дължи връщане на полученото, но не в двоен размер.
С оглед на събраните по делото доказателства, съдът приема за
установено следното от фактическа страна:
20
Видно от Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим
имот от 06.06.2023г. се установява, че същия е сключен между Д. Д. Х.- в
качеството й на обещател и П. И. К. в качеството му на купувач. С договорът,
страните са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-
продажба, по силата на който продавачът да прехвърли на купувача следния
недвижим имот: УПИ XVIII-***, в кв.30 по плана на с.*****, общ.****, с
площ от 1104кв.м., като имотът участвал в парцела с 1088кв.м., ведно с
построената в имота ДВУЕТАЖНА ПОЛУМАСИВНА ЖИЛИЩНА СГРАДА
на площ от 90кв.м. и ПОЛУМАСИВНА СГРАДА /гараж/ на площ от 24кв.м.,
при съседи на имота: изток- УПИ III-1230, запад-улица с о.т. 249а-249-250,
север- УПИ XIX-1231, юг-УПИ XVII- 1233. Договорената между тях
продажна цена на имота е в размер на 80000лв., като при подписване на
договора страните са уговорили заплащане на капаро в размер на 8000лв.,
платимо по банков път в тридневен срок по сметка на ответницата, остатъкът
от сумата следвало да се заплати също по банков път в срок от два месеца чрез
банков кредит, който да се отпусне на купувача.
Съгласно чл.3 от договора, окончателният договор за покупко- продажба
следвало да бъде сключен в срок от два месеца след подписване на
предварителния договор, като за целта страните е следвало да се явят пред
нотариус, подготвени за изпълнение на всичките си задължения, включително
и заличаване запазеното право на ползване върху описания имот на майката на
ответницата.
От разпоредбите на чл.1- 3 от Договора се констатира, че страните са
постигнали съгласие за сключване на окончателен договор за покупко-
продажба на недвижим имот /УПИ и построени в него сгради/ по плана на
с.***** в срок от два месеца, в който срок следва да се изповяда сделката пред
нотариуса. Уговорена е продажна цена, срок за плащане на капаро, размер на
капарото и на продажната цена. В договорът е посочено, че сумите следва да
бъдат преведени по банковата сметка на продавача.
Видно от копие от платежен документ се установява,че ищецът П. И. е
заплатил по банкова сметка на ответницата Д. Д. Х. сумата в размер от 8000лв.
с посочено в документа основание- „капаро покупка- недвижим имот,
предварителен договор.
Пред първоистанционният съд, истинността на този документ е
21
оспорена, но извършеното в полза на ответницата плащане се потвърждава и
от представените по делото извлечения от движението по банковата й сметка,
видно от които на дата 07.06.2023г. тя е поучила от ищеца сумата в размер от
4084,76 евро /равняващи се на 8000лв./капаро по предварителен договор.
От представени по делото писмени доказателства е видно, че на
07.07.2023г., ищецът П. К. е подал искане до ОББ за отпускане на ипотечен
кредит с обезпечение върху недвижим имот негова собственост, находящ се в
гр.П.. Приложени са издадени в периода 13.06.2023г. до 20.06.2024г. данъчна
оценка, схема и удостоверение от СВ при РС- Пазарджик- всички на
апартамента в гр.П.. В хода на проучването е изготвена пазарна оценка на този
имот .
Представени са по делото и писмени доказателства- Протокол от
28.08.2023г., Нотариална покана от 16.08.2023г., Протокол от 16.10.2023г. и
Нотариална покана от 08.09.2023г., както и три броя уведомления, видно от
които след изтичане на двумесечния срок по предварителния договор /считано
до 07.08.2023г./ ищецът е предприел действия чрез ЧСИ, за установяване на
връзка с ответницата във връзка с неизпълнение на задълженията за
сключване на окончателен договор.
Установява се, че първата покана е връчена лично на ответницата на
17.08.2023г., като в нея ищецът позовавайки се на многобройни разговори с
нея, в които тя е обещавала изпълнение, но не го е спорила е поискал от нея
заплащане на капарото в двоен размер.
С втората нотариална покана, която ЧСИ е оформил в отсъствие на
ответницата по реда на чл.47 ГПК- ответницата е била повторно уведомена за
договорното й неизпълнение, като ищецът й е дал двуседмичен срок за
изпълнение и я е уведомил, че след изтичане на този срок ще счита
предварителния договор за развален.
Страните не оспорват, а и от представените писмени справки от АВ, не
се установява, окончателният договор за процесния имот да е бил сключен.
Видно от Писмо изх.№ 13-10-714-001/25.06.2024г., както към дата
06.07.2023г., така и към датата на извършването на справката- в Община
Пазарджик няма подадено искане за изготвяне на данъчна оценка на името на
Д. Х..
Установява се от Удостоверение №25-168109/25.06.2024г., че
22
ответницата Д. Х. е подала заявление за издаване на скица в АГКК на
03.07.2023г., но паради незаплащане на таксите, услугата не е била извършена.
В показанията си свидетелите В.Т.Ц. и В.Т.Ц. излагат данни, че ищецът
имал голямо желание да закупи за семейството си имота в с.*****, тъй като
той и съпругата му го били харесали и имали планове за този имот. Даже
започнал да планува ремонти и строителство и оглеждал за строителни
материали. Двамата свидетели са категорични, че след като ищецът им
споделил притесненията си с продавачката на имота и че даже не успява да се
свърже с нея, той бил много разстроен и даже вече му било неудобно да
говори по тази тема. Неговите притеснения обаче видни и по угрижения му
външен вид.
Св. Ц.В.К.- съпруга на ищеца в показанията си също поддържа, че
съпругът й бил много ентусиазиран от бъдещата сделка, а след това- искрено
разстроен и притеснен, както от загубата на имота и на парични средства, така
и от факта на измамата. Ответницата постоянно шикалкавела при разговорите
с тях по телефона и те не успявали да постигнат среща с нея. Винаги
измисляла някакви извинения, не подготвила никакви документи, а накрая им
казала, че няма да продава имота. Всичко това се отразило негативно на
здравословното състояние на ищеца, той станал напрегнат и раздразнителен,
започнал да вдига кръвно налягане. Децата им също били разочаровани, тъй
като плановете на семейството по отношение на имота били много сериозни.
Междувременно били приготвили всички документи за отпускане на банковия
кредит, но не се стигнало да сключване на договора с банката.
Ответницата чрез своят особен представител е оспорила валидността на
предварителния договор, с твърдения за нищожност поради липсата на
предмет, липсата на всички елементи от съдържанието на предварителния
договор, както и поради неяснота на волята на страните. Тези възражения са
неоснователни.
Въз основа на приетото от фактическа страна, съдът прави следните
правни изводи:
Жалбите са редовни и допустими- отговарят на изискванията на чл.260
и чл.261 от ГПК, подадена е в срок, от процесуално легитимиран субект,
срещу подлежащи на обжалване актове.
При извършване на въззивния контрол за законосъобразност и
23
правилност върху първоинстанционното решение, в рамките, поставени от
въззивните жалби, настоящия съдебен състав, след преценка на събраните
доказателства, намира, че решенията в техните обжалвани части са
неправилни.
Съображенията за това са следните:
Въззивният съд осъществява решаваща правораздавателна дейност. За
да се произнесе по спорния предмет, в рамките на основанията, въведени във
въззивната жалба, последният е длъжен да извърши своя преценка на
фактическия и доказателствен материал, като и да направи собствени правни
изводи, включително и по възраженията и доводите на страните.
Фактическите и правни изводи на съда трябва да намерят израз в мотивите му.
В конкретният казус, първото постановено решение под №9/06.01.2025г.
се обжалва в частта в която е отхвърлен предявеният иск от П. И. К., против Д.
Д. Х., с правно основание чл.88, във връзка с чл.87 ЗЗД за заплащане на сумата
от 16000лв., представляваща неустойка, установена в разпоредбата на чл.10 от
предварителен договор от 06.06.2023г., като неоснователен, в частта в която е
осъдена Д. Д. Х. да заплати на П. И. К., на основание чл.78, ал.1 от ГПК
разноски в настоящото производство, както и в обезпечителното производство
по ч.гр.д.№3732/2023г. по описа на РС- Пазарджик, в размер на 568,53лв.
Съответно се обжалва с втората жалба, Решение №209/26.02.23025г. в
производство по реда на чл.250 от ГПК в частта в която съдът: „ДОПУСКА
ПОПРАВКА на очевидна фактическа грешка в Решение №9 от 06.01.2025г. по
гр.дело №4152/2023г. по описа на Районен съд- Пазарджик, като в
диспозитива след текста: „...като над размера от 207,00лв. до претендирания в
исковата молба размер от 471,00лв., над размера от 298,00лв. до
претендирания размер от 300,00лв., отхвърля претенциите като
неоснователни, да се чете: „ОСЪЖДА Д. Д. Х., ЕГН **********, от гр.П., ул.
„*****“ №****************, да заплати на П. И. К., ЕГН **********, от
гр.П., ул. „****“ №**********, сумата в размер на 1200лв., представляваща
обезщетение за неимуществени вреди в резултат на РАЗВАЛЯНЕ на
предварителен договор от 06.06.2023г. поради договорно неизпълнение на
ответницата, като ОТХВЪРЛЯ претенцията над размера от 1200лв. до
претендирания размер от 3000 лв. като неоснователна.“.
В останалите части на двете цитирани по- горе решения, същите като
24
необжалвани от страните по делото са влезли в законна сила.
По отношение на първата въззивна жалба с вх.№4782/17.02.2025г..
Настоящата инстанция намира дадената от първоинстанционния съд
правна квалификация на предявения от ищеца първи иск като такава по чл.88,
във вр. с чл.87 от ЗЗД за неправилна, поради което настоящия съдебен състав
не е обвързан от дадената квалификация и дължи определяне на правилната
такава. Това възражение е релевирано и от жалбоподателя в подадената от
него чрез процесуалната му защита въззивна жалба. Съображенията за това са
следните:
Определянето на правната квалификация на предявения иск е
задължение на сезирания съд. За да определи действителното основание на
спорното материално право, съдът следва да изходи от изложените в
обстоятелствената част на исковата молба фактически твърдения, които
формират основанието на исковата претенция и от заявеното в петитума
искане за защита.
В конкретният случай са налице твърдения за плащане на сумата от
16000лв. в резултат на неизпълнение на предварителен договор, въз основа на
обективираната клауза в чл.10 от същия, а именно: „При неизпълнение на
задължението за продажба на имота, при условията на настоящия договор,
Продавачът изплаща на Купувача получената сума в двоен размер, като се
задължава и да му възстанови всички причинени вреди и пропуснати ползи,
които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на този
договор.
Първоинстанционният съд е приел, че се касае за правна квалификация
по чл.88, във вр. с чл.87 от ЗЗД, като е и приел, че процесния предварителен
договор е едностранно развален, поради виновно договорно неизпълнение от
страна на ответницата. Тази дадена квалификация на база изложените
съображения от страна на ищеца не могат да бъдат споделени.
В настоящият казус настоящата въззивна инстанция приема, че с оглед
твърденията на ищеца, изложени в депозираната от него искова молба никъде
не са развиват съображения в насока разваляне от негова страна на процесния
предварителен договор. Същият се позовава на различни обстоятелства
касаеща причинени вреди, представляващи пряка и непосредствена последица
от неизпълнението на договора от страна на ответницата, които не са взети
25
под внимание. Предвид на което настоящият съд приема, че правилна се явява
правната квалификация на иска по чл.82 от ЗЗД, на което основание ищецът
може да претендира обезщетение, което обхваща претърпяна загуба и
пропусната полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от
неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на
задължението, като ако длъжникът е бил недобросъвестен, той отговаря за
всички преки и непосредствени вреди.
Съгласно Тълкувателно решение №2 от 29.02.2012г. по тълк.дело
№2/2011г. на ОСГТК, когато съдът не се е произнесъл извън определения от
страните предмет на делото и извън обхвата на търсената от ищеца защита
(какъвто е и настоящия случай), дадената от съда правна квалификация на
исковата претенция, с която е сезиран обуславя правилността, а не
недопустимостта на решението. В същия смисъл са и решенията на Върховния
касационен съд по уеднаквяване на съдебната практика. В този смисъл
Решение №431/20.12.2011г. по гр.д.№455/2011г. на ВКС, ІІІ г.о., в което се
приема, че само когато съдът се е произнесъл извън определения от страните
предмет на делото, неправилната правна квалификация на иска е основание за
обезсилване на решението и връщане на делото на първоинстанционния съд за
ново разглеждане. Когато обаче, съдът се е произнесъл по заявените от ищеца
обстоятелства и искания, както е в случая, но е дал неправилна правна
квалификация на спорното право, той е допуснал нарушение на материалния
закон, което не е основание за обезсилване на решението и връщането му за
ново разглеждане. Предвид на гореизложеното въззивният съд не намира за
основателно възражението за недопустимост на решението в неговите
обжалвани части, а приема, че то е допустимо, но както бе посочено, то е
неправилно.
Фактите лежащи в доказателствена тежест на ищеца в производството са
доказани. В хода на производството пред РС, въз основа на всички събрани
доказателства последният правилно е приел, че ищецът е доказал, че е
изправна страна по предварителния договор, а насрещната страна не е
изпълнила задължението си по чл.1 за сключване на окончателен договор и
прехвърляне на собствеността в срок до 06.08.2023г. Съответно безспорно се
установява от тези доказателства, че ищецът е изправна страна по
предварителния договор, доколкото в качеството му на купувач и преди
уговорения падеж за заплащане на първата вноска от дължимата продажна
26
цена, а именно на 07.06.2023г. е заплатил по сметка на продавача сумата от
8000лв. от общо уговорената продажна цена от 80000лв. Предвид и на така
установеното, за ищецът е налице основание да претендира исканата сума в
размер на 16000лв.
На практика, първоинстанционният съд в противоречие със събраните
по делото доказателства е достигнал до неправилни правни изводи е приел, че
се касае за разваляне на процесния предварителен договор, съответно за
дължима неустойка, като считайки че същата уговорена в чл.10 от Договора е
компенсаторна и е дължима при неизпълнение на задължението на продавача
да прехвърли правото на собственост. Доказателства от ответната страна, че е
изпълнила добросъвестно уговорките в предварителния договор в случая не са
налице.
При тези съображения Решението №9 от 06.01.2025г. в неговата
обжалвана част следва да се отмени като неправилно и вместо него да бъде
постановено друго, с което искът с правна квалификация по чл.82 от ЗЗД
предявен от страна на ищецът К. срещу Х. за заплащане на сумата от 16000лв.,
представляваща заплатено от него капаро в двоен размер се уважи, като се
осъди последната да заплати тази сума.
По отношение на направеното с писмения отговор възражение за право
на задържане на внесената като капаро сума, то не са налице доказателства
даващи основание за уважаване на същото.
Неправилно се явява в случая и решението в останалата му обжалвана
част, като последица от това са исканията обективирани в нея и в насока на
осъждане на Д. Д. Х., да заплати на П. И. К. сумата от 471лв.- платени за
издаване на скица, удостоверение за данъчна оценка, удостоверение за вещни
тежести, оценка на имота за обезпечение, банкови такси; -сумата от 300лв.-
разходи за правна защита от адвокат, за проучване, подготовка и изготвяне на
2 броя нотариални покани, и такси за изпращане на нотариалните покани чрез
ЧСИ Х.П.; -сумата от 1078,75лв.- разходи за провеждане на обезпечително
производство и вписване на възбрана върху недвижимия имот, предмет на
обезпечението /1000лв.- адвокатски хонорар за проведеното обезпечително
производство; 51,55лв.- държавна такса за образуване на съдебно
производство по обезпечение; 11лв.- държавна такса за преписи от издадената
обезпечителна заповед; 16,20лв.- за вписване на възбрана върху недвижимия
27
имот, предмет на обезпечителната заповед/. В тази насока, правилно
първоинстанционният съд е приел в мотивите си, че те са имуществени вреди
от неизпълнението от страна на ответницата на предварителния договор от
06.06.2023г., а не разноски по чл.78 от ГПК предвид на което всички те са
причинени материални вреди, представляващи пряка и непосредствена
последица от неизпълнението на договора именно и с оглед дадената нова
квалификация на иска по чл.82 от ЗЗД.
Ето защо и в тази част, решението следва да се отмени и се постанови
осъждането на Х. да заплати претендираните в случая от П. К. суми.
Респективно не е налице законово основание за присъждане на обща
сума- 568,53лв. и в тази част следва да се отмени решението за разноските и за
тази последно посочена сума.
Решението в частта му за присъденото обезщетение в размер на 1200лв.
не е обжалвано от страните по делото, с оглед на което е и влязло в законна
сила.
По отношение на втората въззивна жалба с вх.№8159/20.03.2025г.
Въз основа на изведените по- горе изводи за неправилно дадена
квалификация и приемане, че същата следва да бъде по чл.82 от ЗЗД, то тази
подадена въззивна жалба се явява основателна и като такава следва да се
уважи.
Първоинстанционният съд е бил сезиран с молба по чл.250 от ГПК, като
при излагане на съображенията си е приел, че е налице основание за
произнасяне по реда на чл.248 от ГПК в едната й част, а в другата, подадената
молба с правно основание по чл.250 от ГПК е отхвърли, като неоснователна.
На практика с тази въззивна жалба, не се обжалва отхвърлителната част,
а тази с която е допусната поправка на очевидна фактическа грешка. В този
смисъл следва да се приеме, че при условие, че се приема, че не е налице
правната квалификация дадена по чл.88, във вр. с чл.87 от ЗЗД, а е налице
такава по чл.82 от ЗЗД, то действително е налице основание да се отмени
Решение №209/26.02.2025г. в неговата обжалвана част, вместо което се
допусне поправка на очевидна фактическа грешка в следния смисъл, а
именно:
„Допуска поправка на очевидна фактическа грешка в Решение №9 от
06.01.2025г. по гр. дело №4152/2023г. по описа на РС- Пазарджик, като в
28
диспозитива след текста: „...като над размера от 207.00лв. до претендирания в
исковата молба размер от 471.00лв., над размера от 298.00лв. до
претендирания размер от 300.00лв., отхвърля претенциите като
неоснователни, да се чете: „ОСЪЖДА Д. Д. Х., ЕГН **********, от гр.П., ул.
„*****“ №****************, да заплати на П. И. К., ЕГН **********, от
гр.П., ул.„****“ №**********, сумата в размер на 1200лв., представляваща
обезщетение за неимуществени вреди в резултат на НЕИЗПЪЛНЕНИЕ на
предварителен договор от 06.06.2023г. поради договорно неизпълнение на
ответницата, като ОТХВЪРЛЯ претенцията над размера от 1200лв. до
претендирания размер от 3000лв. като неоснователна.“.
Това решение в частта му относно отхвърлянето на искането за
допълване на решението по реда на чл.250 от ГПК, както се констатира не е
обжалвано от страните по делото, с оглед на което е и влязло в законна сила.
По отношение на разноските:
При този изход на спора, на основание чл.78, ал.1 от ГПК
жалбоподателят има право на разноските, направени от него в производството
пред първата и въззивната инстанция.
В случая, Д. Х. следва да заплати на К. направените от него съдебно-
деловодни разноски пред въззивната инстанция в общ размер на 3335лв., от
които 2200лв.- адвокатски хонорар, 320лв.- държавна такса; 15лв.- държавна
такса и 1000лв.- разноски за особен представител.
Съответно пред първоинстанционният съд следва Х. следва да заплати
на К. разноски в общ размер на 4482,13лв. от които 2020лв.- адвокатски
хонорар, 839,31лв.- ДТ, вкл. и за превод в банка, 77,85лв.- ДТ- довнесена,
1506,97лв.- разноски за особен представител, вкл. и за превод на банката,
21,50лв.- за скица, 16,50лв.- за 3 броя съдебни удостоверения.
Водим от горното и на основание чл.271, ал.1 от ГПК, Пазарджишкия
окръжен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение №9/06.01.2025г., постановено по гр.дело
№4152/2023г. по описа на РС- Пазарджик в ЧАСТТА, в която е осъдена Д. Д.
Х., ЕГН ********** от гр.П., ул.„*****“ №****************, да заплати на
29
П. И. К., ЕГН **********, от гр.П., ул.„*************“ №**********,
общ.П., обл.П., чрез пълномощник адв.П. К., съдебен адрес: гр.П., ул.
„***********” №***********, на основание чл.88, във връзка с чл.87 ЗЗД
следните суми представляващи обезщетения за имуществени вреди в резултат
на разваляне на предварителен договор от 06.06.2023г. поради договорно
неизпълнение на ответницата както следва: сумата в размер на 207лв.,
/включваща платени суми за данъчна оценка, удостоверение за вещни
тежести, такса оценка на имот за обезпечение/, сумата в размер от 298лв.
/включваща разходи по нотариална такса и адвокатски хонорар пред ЧСИ/,
както и сумата в размер от 16,20лв. представляваща такса вписване на
възбрана, като над размера от 207лв. до претендирания в исковата молба
размер от 471,00лв., над размера от 298,00лв. до претендирания размер от
300лв. са отхвърлени претенциите като неоснователни, както и в частта с
която е отхвърлен предявеният иск от П. И. К., против Д. Д. Х., с правно
основание чл.88, във връзка с чл.87 ЗЗД за заплащане на сумата от 16000лв.,
представляваща неустойка, установена в разпоредбата на чл.10 от
предварителен договор от 06.06.2023г., като неоснователен, вместо което
ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА Д. Д. Х., с ЕГН **********, да ЗАПЛАТИ на П. И. К., с ЕГН
**********/, по предявения от него иск с правно основание по чл.82 от ЗЗД,
сумата 16000лв., представляваща двоен размер на заплатеното от него капаро,
на основание чл.10 от сключения на 06.06.2023г. предварителен договор за
продажба на следния недвижим имот: УПИ XVIII-***, в кв.30 по плана на
с.*****, община ****, с площ от 1104кв.м., като имота участвал в парцела с
1088кв.м., ведно с построените в имота двуетажна полумасивна жилищна
сграда на площ от 90кв.м. и полумасивна сграда /гараж/ на площ от 24кв.м.,
при съседи на имота: изток- УПИ ІІІ- 1230, запад- улица с о.т. 249а-249-250,
север- УПИ XIX-1231, юг-УПИ XVII- 1233, -сумата от 471лв.- платени за
издаване на скица, удостоверение за данъчна оценка, удостоверение за вещни
тежести, оценка на имота за обезпечение, банкови такси; -сумата от 300лв.-
разходи за правна защита от адвокат, за проучване, подготовка и изготвяне на
2 броя нотариални покани, и такси за изпращане на нотариалните покани чрез
ЧСИ Х.П.; -сумата от 1078,75лв. - разходи за провеждане на обезпечително
производство и вписване на възбрана върху недвижимия имот, предмет на
обезпечението /1000лв.- адвокатски хонорар за проведеното обезпечително
30
производство; 51,55лв.- държавна такса за образуване на съдебно
производство по обезпечение; 11лв.- държавна такса за преписи от издадената
обезпечителна заповед; 16,20лв.- за вписване на възбрана върху недвижимия
имот, предмет на обезпечителната заповед/,
ОТМЕНЯ Решение №9/06.01.2025г., постановено по гр.дело
№4152/2023г. по описа на РС- Пазарджик, в ЧАСТТА в която е осъдена Д. Д.
Х. да заплати на П. И. К., на основание чл.78, ал.1 от ГПК разноски в
настоящото производство, както и в обезпечителното производство по ч.гр.д.
№3732/2023г. по описа на РС- Пазарджик, в размер на 568,53лв.
ОТМЕНЯ Решение 209/26.02.2025г., постановено по гр.д.№4152/2023г.
по описа на РС- Пазарджик, в ЧАСТТА с която е допусната поправка на
очевидна фактическа грешка в Решение №9 от 06.01.2025г. по гр.дело
№4152/2023г. по описа на РС- Пазарджик, като в диспозитива след текста:
„...като над размера от 207,00лв. до претендирания в исковата молба размер от
471,00лв., над размера от 298,00лв. до претендирания размер от 300,00лв.,
отхвърля претенциите като неоснователни, да се чете: „ОСЪЖДА Д. Д. Х.,
ЕГН ********** от гр.П., ул.„*****“ №****************, да заплати на П. И.
К., ЕГН **********, от гр.П., ул. „****“ №**********, сумата в размер на
1200лв., представляваща обезщетение за неимуществени вреди в резултат на
разваляне на предварителен договор от 06.06.2023г. поради договорно
неизпълнение на ответницата, като ОТХВЪРЛЯ претенцията над размера от
1200лв. до претендирания размер от 3000лв. като неоснователна, вместо което
ПОСТАНОВЯВА: „ДОПУСКА поправка на очевидна фактическа грешка в
Решение №9 от 06.01.2025г. по гр. дело №4152/2023г. по описа на РС-
Пазарджик, като в диспозитива след текста: „...като над размера от 207.00лв.
до претендирания в исковата молба размер от 471.00лв., над размера от
298.00лв. до претендирания размер от 300.00лв., отхвърля претенциите като
неоснователни, да се чете: „ОСЪЖДА Д. Д. Х., ЕГН **********, от гр.П., ул.
„*****“ №****************, да ЗАПЛАТИ на П. И. К., ЕГН **********, от
гр.П., ул.„****“ №**********, сумата в размер на 1200лв., представляваща
обезщетение за неимуществени вреди в резултат на НЕИЗПЪЛНЕНИЕ на
предварителен договор от 06.06.2023г. поради договорно неизпълнение на
ответницата, като ОТХВЪРЛЯ претенцията над размера от 1200лв. до
претендирания размер от 3000лв. като неоснователна.“.
31
ОСЪЖДА Д. Д. Х., с ЕГН **********, да ЗАПЛАТИ на П. И. К., с ЕГН
**********/, сумата съдебно- деловодни разноски пред въззивната инстанция
в общ размер на 3335лв., от които 2200лв.- адвокатски хонорар, 320лв.-
държавна такса; 15лв.- държавна такса и 1000лв.- разноски за особен
представител, както и съдебно- деловодни разноски пред първата инстанция в
общ размер на 4482,13лв. от които 2020лв.- адвокатски хонорар, 839,31лв.-
ДТ, вкл. и за превод в банка, 77,85лв.- ДТ- довнесена, 1506,97лв.- разноски за
особен представител, вкл. и за превод на банката, 21,50лв.- за скица, 16,50лв.-
за 3 броя съдебни удостоверения.
Решението подлежи касационно обжалван пред ВКС на РБ в
едномесечен срок от съобщението до страните по делото.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
32