Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 11.12.2018
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски
градски съд, Гражданско отделение, ІVа въззивен състав, в публично съдебно
заседание на пети ноември две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
СТЕЛА КАЦАРОВА
ЧЛЕНОВЕ:
ГАЛИНА ТАШЕВА
АЛЕКСАНДРИНА
ДОНЧЕВА
при
участието на секретар Антоанета Луканова, като разгледа докладваното от младши
съдия Дончева в. гр. дело № 16491 по описа на съда за 2017 г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и
сл. от ГПК.
Инициирано е с въззивна жалба и с частна
жалба, подадена от ищците В.Х.М. и И.И.Ч., срещу решение № 99808 от 24.04.2017
г. по гр. дело № 51669/2015 г. на Софийски районен съд, Гражданско отделение,
90-ти състав, с което са отхвърлени като неоснователни предявените от ищците,
срещу „В.– М” ООД искове по чл. 232, ал. 2 от ЗЗД, както и съединените при
условията на евентуалност искове по чл. 82, вр. чл. 79, ал. 1 от ЗЗД и ищците
са осъдени да заплатят в полза на ответното дружество направени по делото
разноски в размер на сумата от 9876 лева.
Въззивната жалба е насочена срещу
първоинстанционното решение в частта, с която исковите претенции са отхвърлени
като неоснователни. Твърди се, че решението е неправилно, в подкрепа на което
се сочи, че между страните по делото е безспорно, че на 17.07.2008 г. е сключен
договор за наем за срок от седем години, по който наематели са ищците по
делото, а наемодатели са привлечените в качеството на подпомагаща страна физически
лица. Безспорно между страните било и това, че съгласно чл. 3, ал. 2 от
договора за наем, с изтичане на седемгодишния срок, действието на същия се
продължава автоматично за същия срок и при същите условия, освен ако някоя от
страните не упражни правото си по чл. 3 чрез писмено предизвестие, не по-късно
от 01.04.2015 г. да прекрати действието му. Като безспорно се сочи и това, че
на 17.07.2008 г. между ищците по делото в качеството на наемодатели и ответното
дружество в качеството на наемател са сключили договор за отдаване под наем на
недвижимия имот, предмет на първоначалния договор за наем, срокът на действие
на който също е седем години, считано от 17.07.2008 г. и се продължава
автоматично след изтичането му, освен ако някоя от страните го прекрати с
писмено предизвестие, не по-късно от 17.03.2015 г. Като спорен въпрос се сочи
това, дали собствениците на имота и наемодатели по първия договор за наем са
упражнили надлежно правото си да прекратят действието на договора, или
съобразно чл. 3 от договора за наем, същият е продължил да действа за нов срок
от седем години. Жалбоподателите застъпват становището, че действието на
първоначалния договор за наем не е било прекратено от страна на наемодателите
по него, поради което действието на договора е продължено за срок от седем
години. Районният съд формирал неправилен извод в обратна насока, като приел,
че наемодателите по първия договор за наем са изпратили писмени предизвестия до
наемателите в срока по чл. 3, ал. 2 от договора и че в случая самото изпращане
било достатъчно, за да породи правния ефект на прекратяване действието на
договора. По този начин, съдът формирал извод при липса на каквото и да е
тълкуване на договора, а неправилно възприел буквално договореното между
страните. С оглед обстоятелството, че имотът е нает за целите на осъществявана
търговска дейност следвало да се приеме, че в съответствие с добросъвестността
е не само изпращане на предизвестие, но и неговото реално достигане до
адресата. В тази връзка се сочи разпоредбата на чл. 13 от ЗЗД, съгласно която
получаването е предвидено като факт, който поражда правните последици на
едностранното волеизявление, а именно прекратяване действието на договора.
Независимо от изложеното, в случай, че съдът приеме за достатъчен факта на
изпращане на предизвестието, жалбоподателят сочи, че по делото липсват
доказателства подобно изпращане да е било осъществено. В подкрепа на
твърдението, че уведомлението за прекратяване действието на договора не е
надлежно връчено на ищеца И.Ч. се сочи, че в тази насока по делото е
представена единствено товарителница № ********* от „Еконт Експрес” и приложена
към нея обратна разписка, в която вместо имената на ищеца са посочени имената И.Ч..
Освен това, от заключението на съдебно-графическата експертиза се установило,
че подписът в обратната разписка не е на И.Ч., освен което в обратната разписка
е посочен адрес на връчване – офис на Еконт, а не адреса на получателя. С оглед
на това се твърди, че връчването е осъществено спрямо друго лице и на различен
адрес, поради което не може да се приеме, че същото е надлежно и че
волеизявлението за прекратяване на договора е породило правно действие. В
допълнение на становището на жалбоподателите се изтъква, че от самата обратна
разписка не става ясно какво е било съдържанието на изпратената пратка, поради
което не може да се приеме за доказано и твърдението, че уведомление за
прекратяване на договора за наем въобще е било изпратено, още повече, че
подател на същото е „Д.” ООД, а ищците са били в договорни отношения не с
посоченото търговски дружество, а с И.Д.Г., В.Т.Г., В.Д.Г. и М.Д.Х.. С оглед на
това се изтъква, че уведомлението за прекратяване е изпратено от лице, което не
е страна в договорните отношения между страните, поради което договорът не може
да бъде прекратен посредством него. По отношение на ищеца В.М. се твърди, че
уведомлението за прекратяване е достигнало до негово знание и му е било връчено.
В конкретния случай се касаело за непотърсена пратка, поради което се сочи, че
не е налице отказ от получаване. С оглед на това се поддържа, че съществуващият
между страните договор не е преустановил действието си, тъй като не може да се
приеме, че волеизявлението за прекратяване е достигнало до адресата.
Жалбоподателите акцентират върху това, че по делото няма каквито и да е
доказателства, въз основа на които да се заключи, че от страна на ищците и
наематели по първоначалния договор за наем е проявено недобросъвестно поведение
с цел осуетяване връчването на книжата. Още повече, че ищецът М. се явил лично
и получил нотариалната покана, която била изпратена от наемодателите след
предвидения за това в договора срок. Заявява се, че собствениците на имота са
разполагали с възможност д се противопоставят на по-нататъшното действие на
договора за наем, но не са сторили това, поради което срокът на договора се
счита продължен за още седем години. По отношение на наемателя по втория
договор за наем, а именно „В.– М” ООД се сочи, че ищците по делото и
наемодатели по втория договор за наем са уведомили въпросното дружество за
това, че първият договор за наем не е прекратен и е с продължен срок на
действие от седем години, С оглед на това, „В.– М” ООД били наясно с
действителното положение на нещата, но въпреки това предприели преговори за
наем на имота директно с първоначалния наемодател – по първия договор за наем.
Сочи се, че собствениците на имота са сключили договор за наем с „В.– М” ООД
още преди на ищците и наематели по първоначалния договор да е била връчена
нотариална покана за прекратяване действието на договора. Освен горното,
жалбоподателите твърдят, че волеизявлението за прекратяване действието на
първия договор за наем следвало да бъде доведено до знанието на двамата ищци и
наематели, за да породи правно действие. Направено е искане за отмяна на
първоинстанционното решение и за постановяване на други решение, с което
предявените искове да бъдат приети за основателни и уважени.
В законоустановения срок е подаден
писмен отговор на въззивната жалба от „В.– М” ООД, с който доводите на
жалбоподателите изцяло се оспорват. Твърди се, че ищците по делото не са провели
изискуемото от закона пълно и главно доказване на фактите от предмета на
делото, указани им с доклада на районния съд. Твърди се, че клаузата на чл. 3,
ал. 2 от договора за наем, съгласно която договорът се прекратява с изтичането
на срока му, без продължаване, ако която и да е от страните изпрати писмено
предизвестие за прекратяването му до другата страна не по-късно от четири
месеца преди изтичане срока на договора, не може да се тълкува разширително.
Сочи се, че от значение е единствено обстоятелството, че наемодателите са
изпратили нотариалната покана преди 01.04.2015 г., както и че е ирелевантно
дали наемателите и ищци по делото са я получили преди тази дата. Изложени са
подробни съображения за неоснователност на конкретните доводи на жалбоподателите
и се иска жалбата да бъде приета за неоснователна. Твърди се, че независимо от
това, че волеизявлението за прекратяване на договора за наем е достигнало само
до единия наемател, договорът следва да се счита прекратен и по отношение на
другия. Сочи се, че пратката с уведомлението е била връчена на адреса на И.Ч.,
поради което няма съмнение, че именно той е получил същата. Изразява се
становище за това, че собствениците на имота и наемодатели по първоначалния
договор за наем са имали задължението да изпратят уведомление за прекратяване
на договора до наемателите в уговорения срок, а това дали последните са
получили уведомленията и на която дата не би могло да им се вмени, тъй като не
зависи по никакъв начин от тях. По отношение довода, че уведомлението до И.Ч. е
изпратено от „Д.“ ООД, а не от страните по договора за наем се твърди, че
същият е неоснователен, тъй като в товарителницата, в полето за подател ясно са
посочени имената на В.Д.Г., а допълнителното вписване на „Д.“ ООД няма
значение. Твърди се, че „В.– М” ООД е действало добросъвестно спрямо ищците по
делото, тъй като същото било уведомено от страна на собствениците на имота Г.,
че действието на първоначалния договор за наем е прекратено, в подкрепа на
което били представени доказателства. Твърди се, че договорът между „В.– М“ ООД
и ищците В.М. и И.Ч. е прекратен на основание чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, а в
случай, че съдът не възприеме този извод, то договорът следва да се счита
развален поради неизпълнение от страна на ищците на задължението им да
предоставят ползването на имота, което неизпълнение е изрично признато от тяхна
страна в писмо до Г.. Направено е искане за назначаване на съдебно-графическа
експертиза (СГЕ), която да изследва подписа и текста „И.Ч.“ в обратна разписка,
представляваща приложение 6 към отговора на исковата молба, като посочи дали
същите са изписани от И.Ч.. С определение на съда от 04.06.2018 г. доказателственото
искане е уважено и е допусната СГЕ във въззивното производство.
От В.М. и И.Ч. е подадена частна жалба,
срещу определение № 212417 от 13.09.2017 г. по гр. дело № 51669/2015 г. на
Софийски районен съд, постановено по реда на чл. 248 от ГПК, с което молбата на
В.М. и И.Ч. за изменение на решението в частта за разноските за адвокатско
възнаграждение и тяхното намаляване поради прекомерност е било оставено без
уважение. Жалбоподателите сочат, че договореното между „В.– М“ ООД и
процесуалния й представител адвокатско възнаграждение в размер на 9576.00 лева
надвишава повече от 6 пъти цената на иска, както и че в такъв размер
адвокатското възнаграждение е несправедливо и необосновано. По тези съображения
се твърди, че клаузата на договора за правна защита и съдействие, с която е
договорено възнаграждение в размер на 9576.00 лева е нищожна. Това
обстоятелство следвало да бъде съобразено от районния съд, който не следвало да
присъжда тези разноски. Освен това се твърди, че при присъждане на разноски не
следва да се присъжда и данък добавена стойност, както това е сторено в случая.
Направено е искане за отмяна на обжалвания съдебен акт и за постановяване на
определение, с което направеното искане на „В.– М“ ООД за присъждане на
разноски за адвокатско възнаграждение да бъде оставено без уважение. При
условия на евентуалност – в случай, че съдът приеме, че адвокатското
възнаграждение е дължимо, то тогава е направено искане за намаляването му до
размера от 7980.00 лева.
От името на „В.– М“ ООД е подаден
отговор на частната жалба, с който доводите на частния жалбоподател изцяло се
оспорват. Изложени са съображения за това, че размерът на уговореното адвокатско
възнаграждение е съобразен с цялата претенция на ищците по евентуалните искове,
която възлиза в размер на 131431.44 лева. Твърди се, че възнаграждението е
определено съобразно закона и че в съответствие, както със закона, така и със
съдебната практика, в адвокатското възнаграждение е включен и данък добавена
стойност.
Софийски градски съд, като взе предвид
доводите на жалбоподателите, становището на насрещната страна и събраните по
делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:
По повод искова молба на В.Х.М. и И.И.Ч.,
срещу „В.– М“ ООД е образувано гр. дело №51669/2015 г. на Софийски районен съд,
Гражданско отделение, 90-ти състав.
Ищците твърдят, че на 17.07.2008 г. са
сключили нотариално заверен договор за наем на недвижим имот с рег. № 7381, акт
070, том ІІІ от 2008 г., по който В.М. и И.Ч. били в качеството на наематели, а
наемодатели по договора били И.Д.Г., В.Т.Г., В.Д.Г. и М.Д.Х.. По силата на този
договор страните се задължило наемодателите да предоставят за временно и
възмездно ползване описания в чл. 1, ал. 1 от договора недвижим имот. Съгласно
чл. 3, ал. 1 от договора, същият се сключва за срок от седем години, считано от
01.08.2008 г., а по силата на ал. 2 на същия текст, след изтичане на този срок
договорът се продължава автоматично за същия срок и при същите условия, освен
ако някоя от страните не упражни правото си по ал. 3, чрез писмено предизвестие
до наемателите, но не по-късно от 01.04.2015 г. След сключване на договора, на
същата дата, а именно на 17.07.2008 г. ищците В.М. и И.Ч. и ответното дружество
„В.– М“ ООД сключили договор за наем, с нотариална заверка на подписите, по който
наемодатели били В.М. и И.Ч., а „В.– М“ ООД имало качеството на наемател. По
силата на този договор, В.М. и И.Ч., в качеството на наематели се задължили да
предоставят на „В.– М“ ООД с нова фирма „В.Х.“ ООД наетият от тях по първия
договор за наем недвижим имот. Срокът на договора бил седем години, считано от
17.07.2008 г., като било уговорено този срок автоматично да се продължава след изтичането му , освен ако някоя от
страните го прекрати с писмено предизвестие, не по-късно от 17.03.2015 г.
Съгласно чл. 4 от договора за пренаемане, дължимата месечна наемна цена била
уговорена в размер на 800.00 евро, равностойността на която е 1564.66 лева.
Твърди се, че страните по двата договора изпълнявали задълженията си по тях.
Срокът на първоначално сключения договор за наем изтекъл, но никоя от страните
не отправила предизвестие за прекратяването му в уговорения за това срок. Поради
това се твърди, че по силата на чл. 3, ал. 2 от договора, същият е продължен за
срок от 7 години, считано от 01.08.2015 г., с оглед на което се твърди, че е
запазено и действието на втория по ред договор за наем, който също се счита
продължен за срок от 7 години, считано от 01.08.2015 г. Въпреки това, ищците
получили уведомление от „В.– М“ ООД за това, че собствениците на имота са
уведомили същото, че договорът за наем ще бъде прекратен на 01.08.2015 г., с
оглед на което от „В.– М“ ООД заявили, че от 02.08.2015 г. ще считат за свои
наемодатели собствениците на имота, а не ищците В.М. и И.Ч.. В отговор, ищците
по делото уведомили „В.– М“ ООД, че не считат първия договор за наем прекратен,
с оглед на което не е прекратен и втория по ред договор за наем, Въпреки това,
от страна на „В.– М“ ООД неоснователно отказали да заплатят на В.М. и И.Ч.
дължимата по договора за пренаемане цена за месец август в размер на 1564.66
лева, срокът за плащане на която е изтекъл на 10.08.2015 г., съгласно чл. 5,
ал. 1 от договора. При условие, че съдът приеме, че договорът за пренаемане е
прекратен, считано от 01.08.2015 г., се твърди, че договорът за пренаемане е
със срок на действие от седем години, считано от 17.07.2008 г. и с изтичането
му се продължава за нов седемгодишен срок, освен ако страната по него не
отправи предизвестието по ал. 3 от същия. В случая такова предизвестие е било
отправено, поради което и договорът за пренаемане не следвало да се счита
прекратен, поради което и при неизпълнение на задълженията по него от страна на
„В.– М“ ООД, изправната по договора страна, а именно ищците В.М. и И.Ч. имат
право на обезщетение по чл. 79, ал. 1 от ЗЗД в размер на сумата от 131431.44
лева, представляваща наемна цена в размер на 1564.66 лева за срока на действие
на договора до 17.07.2022 г. направено е искане за осъждане на ответното
дружество, представлявано от управителя В.М., да заплати на ищците сумата от
1564.66 лева, представляваща дължима наемна вноска за месец август 2015 г. по
договор за наем, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата
на исковата молба до окончателното плащане на сумата. При условията на
евентуалност – в случай, че съдът приеме за неоснователени горните искови
претенции, е направено искане за осъждане на „В.– М“ ООД, представлявано от В.М.,
да заплати на В.М. и И.Ч. сумата от 1564.66 лева, представляваща част от дължимото
от ответното дружество обезщетение за претърпени от ищците вреди от
неизпълнението на чл. 3 от договор за наем (пренаем) на недвижим имот,
възлизащо общо в размер на 131431.44 лева, ведно със законната лихва върху
главницата от датата на исковата молба до окончателното плащане на сумата.
В законоустановения срок е подаден
писмен отговор на исковата молба от „В.– М“ ООД, с който се твърди,ч е исковата
молба е недопустима поради липса на правен интерес. В случай, че съдът приеме
исковата молба за допустима се твърди, че същата е неоснователна, тъй като
съгласно чл. 1, ал. 1 от договора за пренаемане на недвижимия имот,
наемодателите действат съгласно правата, дадени им с договор за наем с рег. №
7381/2008 г. Договорът за пренаемане бил сключен с изричното съгласие на
собствениците на имота, които на 01.05.2015 г. уведомили „В.– М“ ООД (като
универсален правоприемник на „В.Х.“ ООД), че са прекратили наемните
правоотношения по първия договор с В.М. и И.Ч., считано от 01.08.2015 г., както
и че след тази дата последните няма да имат правно основание да отдават на свой
ред имота под наем. С оглед на това и за да запазят държането на имота и да
продължат да осъществяват търговската си дейност, на 05.05.2015 г. „В.– М“ ООД
сключили договор с „Д.“ ООД, в сила от 02.08.2015 г. за наем на процесния имот.
Дружеството „Д.“ ООД се легитимира като наемодател въз основа на договор за
наем между него и собствениците на имота, по който договор „Д.“ ООД има
качеството на наемател, а собствениците на имота – наемодатели. За тези
действия „В.– М“ ООД информирали ищците В.М. и И.Ч. за това, че след 01.08.2015
г. считат съществуващите помежду им правоотношения за прекратени с оглед
прекратяване действието на първоначалния договор за наем. Изложени са
съображения за това, че „В.– М“ ООД е действало добросъвестно спрямо ищците,
както и че претенцията на последните е неоснователна, тъй като плащането на
месечен наем за месец август 2015 г. на ищците по делото би било без основание,
тъй като по отношение на този месец между страните е липсвало договорно
правоотношение. Още повече, че плащането на наемна цена като задължение
кореспондира с насрещно задължение за предоставяне от страна на наемателя
ползването на вещта, което не било изпълнено поради това, че към месец август
2015 г. В.М. и И.Ч. не били носители на правото да отдават под наем имота, тъй
като самите те вече не били наематели на същия. Поддържа се становище за
неоснователност на предявените искове. Направено е искане за привличане в
качеството на подпомагаща страна на „Д.“ ООД, В.Д.Г., И. Д.Г. и М.Д.Х., което е
уважено с определение от 09.03.2016 г.
По делото са приети следните писмени
доказателства: договор за отдаване под наем на недвижим имот от 17.07.2008 г. с
рег. № 7381/2008 г. /л. 8-12/; договор за отдаване под наем на недвижим имот от
17.07.2008 г. с рег. № 7388/2008 г. /л. 13-18/; разписка за приемане и
предаване на пратка, съдържаща уведомление на договор за наем от 17.07.2008 г.
/л. 19/; обратна разписка за получаване на пратка, съдържаща уведомление по
договор за наем от 17.07.2008 г. /л. 20/; уведомление от В.М. и И.Ч. до И.Г., В.Г.
и М.Х. /л. 21/; фискален бон /л. 25/; обратна разписка за получаване на пратка
от И.Ч. до М.Х. /л. 26/; фискален бон /л. 28/; разписка за пратка от И.Ч. до И.Г.,
съдържаща уведомление за прихващане /л. 29/; обратна разписка за пратка от И.Ч.
до И.Г. /л. 30/; обратна разписка /л. 31/; уведомление от В.М. и И.Ч. до И.Г., В.Г.
и М.Х. /л. 32/; обратна разписка /л. 33/; обратна разписка с удостоверяване на
отказ за получаване /л. 34/; обратна разписка с уведомление за прихващане /л.
38/; уведомление от „В.– М“ ООД до В.М. и И.Ч. /л. 42/; обратна разписка за
получаване от „В.– М“ ООД на пратка /л. 43/; декларация от 17.07.2008 г. на И.Г.,
В.Г., В.Г. и М.Х. /л. 61/; уведомление от И.Г., В. Г.и М.Х. до „В.– М“ ООД /л.
62-63/; известие за доставяне и удостоверяване на непотърсена пратка /л. 65/;
писмено предизвестие за прекратяване на договор за наем от И.Г., В.Г., М.Х. до В.М.
и И.Ч. /л. 66/; известие за доставяне с отбелязване на непотърсена пратка /л.
67/; обратна разписка за получаване на пратка от И.Ч., подадена от В.Г. /л.
68/; разписка за подаване на пратка от В.Г., адресирана до В.М. /л. 69/;
нотариална покана от И.Г., В.Г. и М.Х. до В.М. /л. 70-71/; договор от
05.05.2015 г. за отдаване под наем на недвижим имот, сключен между „Д.“ ООД,
представлявано от В.Г. и „В.– М“ ООД /л.
72-75/; договор за наем от 28.04.2015
г., сключен между И.Г., М.Х. и В.Г., като наемодатели и „Д.“ ООД,
представлявано от управителя В.Г., като наемател /л. 78-83/.
От тези доказателства се установява, че на
17.07.2008 г, е сключен договор за наем с рег. № 7381/2008 г. между И.Г., В.Г.,
В.Г. и М.Х., от една страна, като наемодатели и В.М. и И.Ч., от друга страна,
като наематели, въз основа на който наемодателите са предоставили за ползване
на наемателите собствения си недвижим имот, находящ се в гр. Петрич, ул. „*****,
представляващ търговско помещение със санитарен възел, разположено на първо
етаж в сграда, построена върху УПИ XIV-1519, в квартал
90, по плана на гр. Петрич. По силата на договора, наемателите са се задължили
да заплащат ежемесечно сумата от 570 евро или левовата равностойност на
наемодателите. Страните са договорили в чл. 3, ал. 1 от договора, че същият се
сключва за срок от 7 години, считано от 01.08.2008 г. до 01.08.2015 г.,
включително, като наемната цена започва да се дължи от датата на подписване на
договора, като същата се плаща ежемесечно, до 10-то число на месеца, за който
се отнася. Съгласно ал. 2 на същия текст, след изтичане на срока на действие на
договора, той автоматично се продължава за същия срок и при същите условия, а
според ал. 3, договорът се прекратява с изтичане на уговорения срок, без
продължаване на действието му, ако която и да е от страните изпрати писмено
предизвестие за прекратяването му до другата страна, но не по-късно от 4 месеца
преди изтичане на срока по ал. 1 (т. е. седемгодишния). Съгласно чл. 16 от
договора, същият може да се прекрати с изтичане на срока, при условията на ял.
3, ал. 2 и ал. 3; по взаимно съгласие между страните, изразено в писмена форма;
от изправната страна едностранно, с едномесечно, писмено предизвестие – в
случай на доказано съществено неизпълнение на задълженията по договора; от
наемателя едностранно – с едномесечно предизвестие, ако по каквато и да е
причина му е невъзможно да развива дейността си, или да ползва помещението по
предназначение. Съгласно чл. 20 от договора, всяко уведомление, искане,
съгласие, одобрение или друго съобщение, адресирано до страна по договора, има
действие от момента на получаването му и се извършва в писмена форма, като се
връчва лично срещу разписка, изпраща се с препоръчана поща или куриерска служба
на регистрирания адрес на страната, посочен в договора, предоставен писмено от
едната страна на другата. Уговорено е, че всички уведомления и съобщения се
считат зз връчени на датата на получаването им от адресата. Установява се,
че с декларация от 17.07.2008 г. собствениците на имота са декларирали, че са
съгласни същият да бъде отдаван под наем на трети лица от страна на наемателите
по договора за наем, т. е. от страна на И.Ч. и В.М..
На 17.07.2008 г. е сключен договор за
наем с рег. № 7388/2008 г. между В.М. и И.Ч., от една страна, като наемодатели
и „В.Х.“ ООД, с управител С.М.и представлявано от пълномощник П.Х., от друга
страна, като наемател, по силата на който наемодателите са предоставили
временно и възмездно право на ползване върху недвижим имот, находящ се в гр.
Петрич, ул. „*****, представляващ търговско помещение със санитарен възел,
разположено на първи етаж в сграда, построена върху УПИ XIV-1519, в квартал 90,
по плана на гр. Петрич. Страните са уговорили срок на договора 7 години,
считано от 17.07.2008 г. до 17.07.2015 г., включително, като са уговорили
наемна цена в размер на 800.00 евро месечно. Съгласно чл. 3, ал. 2 от договора,
след изтичане на срока на действие, той автоматично се продължава за същия срок
и при същите условия. По силата на чл. 3, ал. 3 от договора, същият се
прекратява с изтичане на уговорения срок, без продължаване на действието му,
ако която и да е от страните изпрати писмено предизвестие за прекратяването му
до другата страна, не по-късно от 4 месеца преди изтичане на седемгодишния
срок. Съгласно чл. 16 от договора, същият се прекратява: с изтичане на срока на
действието му, при условията на чл. 3, ал. 2 и ал. 3; по взаимно съгласие на
страните, изразено писмено; от изправната страна, едностранно, с едномесечно,
писмено предизвестие – в случай на доказано съществено неизпълнение на
задълженията по договора; от наемателя едностранно – с едномесечно
предизвестие, ако по каквато и да е причина му е невъзможно да развива
дейността си, или да ползва помещението по предназначение.
От материалите по делото се установява,
че на 18.03.2015 г. и на 30.03.2015 г. от собствениците на процесния имот е
изпратено писмено предизвестие за прекратяване на договора за наем до И.Ч. и В.М.,
което не е било получено.
От налична по делото обратна разписка
/л. 68/ се установява, че на 23.03.2015 г. е получена пратка, по която подател е В.Д. ***,
а получател е И.И.Ч. с адрес ***. Обратната разписка е подписана в графа
получател, като ръкописно са изписани имената И.Ч. и е положен подпис за
получател.
С нотариална покана, връчена на В.Х.М.
на 11.05.2015 г., собствениците на имота И.Г., В.Г. и М.Х. са уведомили
наемателя за това, че съществуващият помежду им договор за наем се счита прекратен
от 01.08.2015 г.
Установява се, че от страна на „В.– М“
ООД (правоприемник на „В.Х.“ ООД е изпратено уведомление до В.М. и И.Ч., с
което последните са уведомени за това, че поради прекратяване на договора за
наем между тях и собствениците на имота, „В.– М“ ООД са сключили нов договор за
наем, считано от 02.08.2015 г. със собствениците на имота Г. и Х.. В
уведомлението до М. и Ч. е посочено, че „В.– М“ ООД са информирани за
прекратяване действието на първия договор за наем от страна на собствениците на
имота.
В отговор на това уведомление, от В.М. и
И.Ч. е изпратено писмо до „В.– М“ ООД, с което са потвърдили получаването на
годното уведомление от „В.– М“ ООД и са изразили становище, че договорът за
наем (за пренаемане на имота) запазва действието си, поради липса на основание
за неговото прекратяване.
Установява се, че на 28.04.2015 г. И.Г.,
М.Х. и В.Г. са сключили договор за наем по отношение на процесния недвижим имот,
който е собственост на тези лица, като по силата на договора за наем те са
предоставили временно и възмездно ползване на имота на „Д.“ ООД за срок от 7
години, считано от 18.07.2015 г. На 05.05.2015 г. е сключен договор за наем, по
силата на който „Д.“ ООД отдава под наем имота на „В.– М“ ООД за срок от 7
години, считано от 02.08.2015 г.
От страна на ищците по делото са
оспорени известие за доставяне на пратка
от В.Г. до В.М. /л. 67/ и обратна разписка за доставяне на пратка от В.Г. до И.И.
Ч./л. 68/ Твърди се, че В.М. и И.Ч. не са подписвали като получатели тези
документи.
Във връзка с така направеното оспорване
в първоинстанционното производство е приета съдебно-графическа експертиза
(СГЕ), заключението на която се възприема от въззивния съд с доверие, тъй като
представлява резултат на обективно и професионално извършено сравнително
изследване. Въз основа на това заключение се установява, че подписът, положен в
средната част на лисва в оригинал на обратна разписка от Еконт експресс с №
********* /л. 68/ не е положен от И.И.Ч., както и че ръкописният текст „И.Ч.“,
изписан в лява част на листа в оригинал на обратната разписка, не е изпълнен от
И.И.Ч.. Съдът отчита заявеното в открито съдебно заседание от вещото лице, че не
е изискал сравнителен материал, положен с другата ръка (не с която пише) на И.Ч.,
както и че е разполагал с ограничен материал сравнително образци, сред които
само един образец, в който трите имена на И.Ч. са изписани. Експертът е
посочил, че не е констатирал елементи на умишлена промяна на почерка.
Във въззивното производство е приета
повторна СГЕ, от заключението на която се установява, че ръкописният текст, с
който са изписани имената „И.Ч.“ в оригинала на обратна разписка от Еконт
експрес № ********* от 23.03.2015 г., не е изписан от И.И.Ч., а от друго лице,
както и че подписът положен в дясно от изписаното име „И.Ч.“, не е положен от И.Ч..
Това експертно заключение се кредитира от съда, но следва да се отбележи, че в
експертизата няма данни за това, сравнителните образци да са снети при
изписване имената на И.Ч., както с ръката, с която пише, така и с другата ръка.
Въз основа на това може да се заключи, че сравнителните образци използвани от
експерта представляват изписване имената на И.Ч. с ръката, с която пише, т. е.
въз основа на каквито е извършена експертизата в първоинстанционното
производство.
При установената от въззивния съд
фактическа обстановка, изводима от събраните доказателства, въззивният съд
приема за установено следното от правна страна:
Предявени са обективно съединени, при
условията на евентуалност искове по чл. 232, ал. 2 от ЗЗД и по чл. 82, вр. чл.
79, ал. 1 от ЗЗД от В.М. и И.Ч., срещу „В.– М“ ООД.
Подадената въззивна жалба, както и
жалбата по чл. 248, ал 3 от ГПК са процесуално допустими.
Отнесена към приложимите правни норми,
установената фактическа обстановка по делото сочи към извод за неоснователност
на въззивната жалба, макар по различни от формираните в първоинстанционното
производство мотиви на съда.
Между страните по делото не е спорно, че
на 17.07.2008 г. са сключили договор за наем със срок на действие седем години,
т. е. до 17.07.2015 г., както и че поетите по договора за наем задължения са
били изпълнявани в
този период. Спорът се концентрира върху това, прекратен ли е договорът за наем
или действието на същия е продължено за срок от седем години.
За да се отговори на този въпрос от
първостепенно значение е да се изясни дали договорът за наем, сключен между И.Г.,
В.Г., В.Г. и М.Х., от една страна и В.М. и И.Ч., от друга страна, е прекратил
действието си, считано от 02.08.2015 г. или не. Това е от съществено значение,
тъй като от действието на този договор за наем е предопределено действието на втория
по ред договор за наем, сключен между страните по делото, по който В.М. и И.Ч.
имат качеството наемодатели, черпейки права от първия по ред договор за наем.
Безспорно установено по делото е
съществуването на наемни правоотношения за срок от седем години, считано от
01.08.2008 г. между И.Г., В.Г., В.Г. и М.Х., в качеството на наемодатели и В.М.
и И.Ч. в качеството на наематели. Установява се, че в чл. 3, ал. 3 от договора
за наем изрично е предвидена възможност за неговото прекратяване с писмено
предизвестие на всяка една от страните, отправено до насрещната страна, като е
уговорено, че прекратяване действието на договора по този ред може да се
инициира не по-късно от четири месеца преди изтичане на седемгодишния срок на
договора, т. е. най-късно до 01.04.2015 г. В чл. 20 от договора страните са
уговорили, че всяко уведомление, искане, съгласие, одобрение или друго
съобщение, адресирано до страна по договора, има действие след връчването му на
адресата, което връчване означава то да е получено от адресата. С оглед на
това, не може да се сподели изводът на районния съд, че в случая предизвестията
за прекратяване на договора се считат връчени с изпращането им, тъй като
подобна възможност не само не е предвидена в договора, но е и изрично изключена
от страните.
В практиката на върховната съдебна
инстанция е възприето разбирането, че прекратяване на срочен договор за наем с
предизвестие е възможно, стига това да е изрично предвидено в договора – в този
смисъл е решение № 67 от 28.01.2002 г. по гр. дело № 968 от 2001 г., V г. о., ВКС. С оглед на това, в конкретния случай
прекратяване на договора с предизвестие е принципно възможно, но в поставения
от страните срок, а именно не по-късно от четири месеца преди изтичане срока на
договора, т. е. не по-късно от 01.04.2015 г. Тук е мястото да се отбележи, че
според настоящия съдебен състав не може да се сподели становището на
жалбоподателите за това, че по силата на разглежданата клауза, предизвестията
за прекратяване на договора трябва да бъдат не само изпратени, но и връчени на
адресатите им не по-късно от четири месеца преди изтичане срока на договора.
Подобно тълкуване на чл. 3, ал. 3 от договора не може да бъде извършено, тъй
като на практика би поставило собствениците и наемодатели на имота в
невъзможност да прекратят действието му в случай, че личното връчване на
предизвестията на адресатите им бъде осуетено по някакви причини. Ето защо,
понастоящем се споделя разбирането, че уговорения в чл. 3, ал. 3 от договора
срок касае единствено инициативата на страните за прекратяване действието на
договора чрез изпращане на предизвестие за това до насрещната страна.
Установява се несъмнено, че именно в
уговорения срок до 01.04.2015 г. от страна на наемодателите Г. и Х. е
инициирано прекратяване на договора за наем посредством изпращане предизвестие
за това до наемателите М. и Ч., като са последвали редица неуспешни опити за
връчване на предизвестията. В крайна сметка, на 11.05.2015 г. на В.М. е връчена
нотариална покана, съдържаща предизвестие за прекратяване на договора за наем,
считано от 02.08.2015 г., с оглед на което и предвид гореизложеното, действието
на договора за наем по отношение на този наемател е прекратено, считано от
02.08.2015 г., тъй като срокът на договора е изтекъл на 01.08.2015 г. По отношение
връчването на предизвестие за прекратяване на договора на другия наемател И.Ч.,
от събраните по делото доказателства се установява, че на 23.03.2015 г. на
посочения в договора за наем адрес на И.Ч. е връчена пратка чрез служител на
Еконт Експресс, подадена от В.Г., което е изрично посочено в разписката.
Действително, редом с имената на Г. е посочено като подател и дружеството „Д.“
ООД, но това обстоятелство не променя извода, че В.Г. е подател на пратката,
тъй като същата не е посочена в качеството на управител на търговското
дружество, а в лично качество. От обратната разписка се установява, че същата е
получена от лице, намиращо се на адреса на И.Ч.,***, което лице е посочено в
разписката с имена И.Ч., срещу които същото се е подписало. Действително, според
вещите лица по двете СГЕ, имената и подписът не са на И.Ч., но не може да
убегне от вниманието на съда и това, че вещите лица не са изследвали
сравнителни образци от почерка на И.Ч. с другата ръка, а не с тази, с която
пише. Поради това, понастоящем изключена е единствено възможността имената на
получател и подписът да са изписани и положени с ръката, с която И.Ч. пише. Посоченото
в разписката име „И.“ и фамилия „Ч.“ на лицето, на което е връчено са много
близки до тези на И.Ч., поради което разминаването вероятно е убягнало на
връчителя. От съществено значение в случая е, въпросното лице, подписало се
като И.Ч. се е намирало на адреса на И.Ч. и е приело пратката, адресирана до същия.
Следва да бъде взето предвид и това, че от страна на „В.– М“ ООД е изпратено
писмо до И.Ч. и В.М., в което се съдържа информация, че собствениците на имота
са уведомили „В.– М“ ООД, че сключения между тях и И.Ч. и В.М. договор за наем
се счита прекратен от 02.08.2015 г. Съвкупната преценка на информацията,
изводима от събраните доказателства сочи към обоснован извод за това, че
предизвестието за прекратяване на първия по ред договор за наем е връчено на И.Ч.
на 23.03.2015 г., с оглед на което договорът за наем следва да се счита
прекратен спрямо този наемател, считано от 02.08.2015 г. В случая е без
значение обстоятелството, че в обратната разписка не е отбелязано какъв е видът
на пратката и какво е нейното съдържание, тъй като въз основа на съвкупната
преценка на доказателствата се установява, че се касае именно за изпратено от В.Г.
писмено предизвестие за прекратяване на договора.
В обобщение на изложеното, въззивният
съд приема за установено, че първият по ред договор за наем е прекратен,
считано от 02.08.2015 г., поради което прекратен се явява и сключеният между И.Ч.
и В.М., от една страна и „В.– М“ ООД, от друга страна, договор за наем от
17.07.2008 г. с рег. № 7388/2008 г. Както в последния е посочено, наемодателите
по него И.Ч. и В.М. черпят правата си от договор за наем от 17.07.2008 г. с
рег. № 7381/2008 г., който както бе установено по-горе е прекратен, считано от
02.08.2015 г. Поради това, към 02.08.2015 г. И.Ч. и В.М. не са разполагали с
възможност да преотдават под наем процесния имот, тъй като самите те вече не са
били наематели на същия. С оглед на това, въззивният съд споделя крайния извод
на районния съд за това, че ответното дружество „В.– М“ ООД не дължи
заплащането на ищците на сумата от 800.00 евро, представляваща наемна цена за
месец август 2015 г. по договор за наем от 17.07.2008 г. с рег. № 7388/2008 г.,
тъй като подобно задължение изобщо не е възниквало. Ето защо и в полза на
ищците не съществува претендираното право на вземане.
По отношение неоснователността на
предявените при условията на евентуалност искове по чл. 82, вр. чл. 79, ал. 1
от ЗЗД, въззивният съд споделя изцяло мотивите на първата съдебна инстанция,
поради което и на основание чл. 272 от ГПК препраща към мотивите на
първоинстанционното решение в тази негова част и не намира за необходимо да ги
повтаря.
При извод за неоснователност на
предявените искове, съгласно чл. 78, ал. 3 от ГПК право на разноски в
производството има ответното дружество и въззивник. В производството пред
първоинстанционния съд процесуалният представител на ответника е направил
съответно за присъждането на разноски искане и е представил доказателства за
това, че са направени разноски за СГЕ в размер на 300.00 лева и за адвокатско
възнаграждение в размер на 9576.00 лева /л. 11 и сл./. С оглед на това,
направените разноски следва да бъдат присъдени в полза на страната, а за
заплащането им следва да бъдат осъдени двамата ищци. Въпросът за това
прекомерни ли са разноските за адвокатско възнаграждение в посочения размер не
следва да бъде обсъждан, тъй като възражение в тази насока не е било направено
от страна на ищците в производството пред първоинстанционния съд. С оглед на това,
въззивният съд намира за неоснователна и подадената понастоящем жалба на
ищците, насочена срещу определението на районния съд от 13.09.2017 г., с което
искането за изменение на решението в частта за разноските е оставено без
уважение. Доводите на жалбоподателите, че се касае до нищожна клауза на
договора за правна защита и съдействие не могат да бъдат споделени като
аргумент за отмяна на обжалваното определение, постановено по реда на чл. 248
от ГПК, тъй като подобни твърдения не могат да бъдат релевирани понастоящем, а
и въззивният съд не намира основание да ги сподели. Ето защо, жалбата срещу
определение на районния съд по чл. 248 от ГПК следва да бъде оставена без
уважение.
В съответствие с чл. 78, ал. 3 от ГПК ответното дружество има право на направените във въззивното производство
разноски, за което е направено съответно за присъждането им искане и са
представени доказателства за това, че действително са заплатени сумата от
200.00 лева за СГЕ във въззивното производство и сумата от 5388.00 лева, представляваща
адвокатско възнаграждение. От представляващия насрещната страна е направено
възражение за прекомерност на адвокатския хонорар, което е основателно с оглед
чл. 7, ал. 2, т. 2 от Наредба № 1 от 09 юли 2004 г. за минималните размери на
адвокатските възнаграждения. Ето защо, разноските за адвокатско възнаграждение
в полза на въззивника „В.– М“ ООД следва да бъдат намалени до размера на сумата
от 339.52 лева. По тези съображения, въззивниците И.Ч. и В.М. следва да бъдат
осъдени да заплатят на „В.– М“ ООД сумата от 200.00 лева, представляваща
депозит за СГЕ във въззивното производство и сумата от 339.52 лева,
представляваща адвокатско възнаграждение за производството пред въззивния съд.
По тези мотиви, съдът,
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 99808 от
24.04.2017 г. по гр. дело № 51669/2015 г. на Софийски районен съд, Гражданско
отделение, 90-ти състав.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ подадената от В.Х.М.,
ЕГН: ********** и от И.И.Ч., ЕГН: **********, жалба с вх. № 5145515 от
05.10.2017 г., срещу определение № 212417 от 13.09.2017 г. по гр. дело № 51669
от 2015 г. на Софийски районен съд, Гражданско отделение, 90-ти състав,
постановено по реда на чл. 248 от ГПК.
ОСЪЖДА В.Х.М., ЕГН: ********** и И.И.Ч.,
ЕГН: ********** на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК да заплатят на „В.– М“ ООД,
ЕИК: *****, сумата от 200.00 /двеста/ лева, представляваща направени във
въззивното производство разноски за експертиза, както и сумата от 339.52
/триста тридесет и девет лева и петдесет и две стотинки/ лева, представляваща
направени във въззивното производство разноски за адвокатско възнаграждение.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.