гр.Елхово, 21.09.2021г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Елховският районен съд в публично съдебно
заседание на двадесет и девети март през две хиляди двадесет и първа година в
състав:
Председател: В. Апостолова
при секретаря М. Д като разгледа докладваното от съдията гр.д.№ 61
по описа за 2020 г., за да се произнесе
взе предвид следното:
Производството е
образувано по подадена от „***“ ООД, чрез адв. Я Д , САК, против „***“ ООД искова молба с предявени искове по чл.108 от ЗС и
евентуален иск по чл. 59 от ЗЗД /евент. иск по чл.
236 ЗЗД е оттеглен преди изпращането на ИМ на отв.страна/.
Ищецът „***“ ООД твърди в исковата си молба, че той е
собственик на основание покупко – продажба /н.а. №
119/18.09.2017 г. по описа на нотариус К. К., рег. №451 и район на действие PC
- Елхово, вписан в СВ Елхово с акт №15, том VIII, рег. №2108, дело
№1017/2017г./, на два подробно описани недвижими имоти както следва: 1. Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор № 43459.502.28.1.5 по КККР на село *** със застроена площ от
83.97 кв.м., представляващ съгласно акта за собственост, игрална зала с кафе,
със стар идентификатор на обекта - № 43459.502.7.1.5, находящ се в Обслужващата
сграда на влизане в Република България на контактна зона на ГКПП „*** – ***“,
която сграда е едноетажна със смесено предназначение и идентификатор
№43459.502.28.1 и е разположена в поземлен имот с идентификатор № 43459.502.28,
целият с площ от 2354 кв.м., ведно със съответните на обекта идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху гореописания поземлен
имот, върху който е построена и 2.
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 43459.502.28.1.12 по КККР село ***,
със застроена площ от 40.50 кв.м., представляващ съгласно акта за собственост
Офис, със стар идентификатор на обекта №43459.502.7.1.12, находящ се в
Обслужващата сграда на влизане в Република България на контактна зона на ГКПП „***
– ***“, която сграда е едноетажна със смесено предназначение и идентификатор № 43459.502.28.1
и е разположена в поземлен имот с идентификатор № 43459.502.28, целият с площ
от 2354 кв.м., заедно със съответните на обекта идеални части от общите части
на сградата и от правото на строеж върху гореописания поземлен имот, върху
който е построена.
Ищецът заявява, че страните са сключили договор за наем на
01.11.2018 г., с който ищцовото дружество е отдало под наем на ответното собствения
си недвижим имот, подробно описан под номер 1 по-горе, а именно самостоятелен
обект в сграда с идентификатор № 43459.502.28.1.5 за срок от една година
съгласно чл.8 от Договора. Преди изтичане срока на действие на наемния договор,
с известие, връчено на ответното дружество на 01.10.2019 г., то е било
своевременно информирано за намерението на ищцовото да не подновява наемното
правоотношение след 31.10.2019г. - датата на прекратяване действието на
сключения между страните Договор. В отговор на това известие ответника е изпратил на ищеца писмо, в което
е заявил, че сключеният между страните договор е със срок на действие от четири
години, а не една година и че страните са договорили неустойка от
100 000.00 лева за предсрочното му прекратяване. След получаване на този
отговор, ищецът е подал сигнал в Районна прокуратура - гр. Елхово с искане за
извършване на проверка с оглед евентуално извършване на престъпление по чл.
309, ал.1 или ал.4, по чл. 310 или чл. 316 от НК, предвид липсата на сключен
между страните договор с твърдяното в писмото на „***“ ООД съдържание и в
частност - четиригодишен срок на действие и договорка за дължима от наемодателя
неустойка от 100 000 лева при предсрочно прекратяване на договора.
В резултат на това ответникът и след 01.11.2019г. продължил
да упражнява фактическа власт върху имота под номер 1 - с идентификатор №
43459.502.28.1.5, но вече без основание и независимо от множеството покани в
този смисъл, е отказал да го напусне.
Освен това ищецът твърди, че ответното дружество упражнява
фактическа власт, ползвайки без каквото и да било правно основание и вторият
негов собствен имот – този с идентификатор № 43459.502.28.1.12, като за него не
е бил сключван договор за наем. Сочи се, че ответното дружество е единственото,
което разполага с ключ от външната врата на този имот и отказва достъпа на
ищцовото дружество до имота, както и отказва да му го предаде.
Тъй като и към момента на подаване на исковата молба,
собствените на ищцовото дружество два имота, подробно описани в ИМ, не са
освободени от ответното дружество, което отказва да ги напусне, за ищеца се е
породил правен интерес от правна защита по реда на ревандикационния
иск.
Предвид на тези си съображения ищецът желае на основание чл.
108 от ЗС да бъде постановено решение, с което съдът да признае за установено
спрямо ответника правото на собственост на Дружеството - ищец върху двата
описани по горе недвижими имоти с идентификатори № 43459.502.28.1.5 и №
43459.502.28.1.12 по КККР на с. ***, подробно описани в исковата молба и
ответника да бъде осъден да предаде на ищеца владението върху тези имоти.
В условията на евентуалност, в случай, че съдът уважи иска
по чл. 108 от ЗС, ищецът претендира от ответника да му заплати сумата от
8400.00 лева, представляваща дължимото от него обезщетение за ползване на имота
под номер 2 – с идентификатор № 43459.502.28.1.12 по КККР на с.***, в периода
от 19.09.2017 г. до датата на завеждане на иска /условно определено на база
месечна пазарна наемна цена за имота за посочения период от 300.00 лева/ и
желае съдът да осъди ответното дружество да заплати на ищеца тази претендирана
сума от 8400.00 лева, заедно със законните лихви върху главницата от датата на
предявяване на иска до окончателното заплащане на сумата. Ищецът претендира и
присъждане на направените по делото разноски.
В даденият от съда срок ответника „***“ ООД, ЕИК ***, чрез редовно упълномощеният адв. Р.Р., е депозирал писмен отговор като е заявил, че исковете
са допустими, но изцяло неоснователни и следва да бъдат отхвърлени като такива.
Признава, че ищцовото дружество е собственик на процесния имот, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 43459.502.28.1.5 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на село ***, със застроена площ от
83.97 кв.м., представляващ съгласно акта за собственост игрална зала с кафе, но излага подробни
съображения, поради които счита, че ответникът има правно основание да държи
същия имот като наемател. Твърди се, че ответникът ползва този имот въз основа
на Договор за наем още от 01.07.2011 година, сключен първоначално с предходния
собственик - „Граничен комплекс Изгрев“ АД, а след прехвърлянето на имота на
ищцовото дружество – въз основа на договори за наем с него от 01.11.2017г. и от
01.11.2018г., но последният такъв договор не е сключен за срок от една година,
както твърди ищеца, а за срок до 31.10.2022 година. Оспорва съдържанието на
представеният от ищеца с исковата молба Договор за наем от 01.11.2018г. със
срок на действие на същия до 31.10.2019г., като твърди, че липсват подписи на
страните по него на всяка страница. Не оспорват, че на последната страница
подписа е на представляващия „***“ ООД, но сочат че предходните неподписани
страници са допълнително съставени и е подправено съдържанието на договора за
наем, като същият не съответства на волята на представляващия ответното
дружество-наемател. Т.е. твърди се, че подписаната последна страница и
неподписаните други страници от представеният от ищеца Договор не са едно
неразделно цяло и че представляващият ответното дружество - наемател не е
подписвал към 01.11.2018г. договор за наем за имот с идентификатор
43459.502.7.1.5 със срок на действие за периода 01.11.2018г.-31.10.2019г. и с
договорена възможност за прекратяване на същия договор с тридесетдневно
предизвестие от страна на наемодателя. Твърди, че действителният договор за
наем между страните е бил с нотариална заверка на подписа на представляващият
ответното дружество – наемател, като едва след тази заверка, оригинала на
договора е бил предаден чрез трето лице на представляващият дружеството –
наемодател /ищец/ за нотариална заверка на подписа върху Договора, но и до
настоящият момент ответника не е получил екземпляр от подписаният от самия него
договор за наем с нотариална заверка подписа на представляващия ищцовото
дружество. Сочи също, че редовно, вкл. и до момента на подаване на отговора, е
заплащал на дружеството-наемодател договореното наемно плащане по сключения
договор за наем, както и допълнителни устно договорени между страните суми като
допълнение към наемната цена, вписана в Договора. С оглед на изложеното
ответника твърди, че държи имота на правно основание - сключен между страните
договор за наем за срок до 31.11.2022 година и иска по чл. 108 от ЗС за
осъждането му да предаде този имот, предмет на договора за наем, на ищцовото
дружество, е неоснователен.
На следващо място ответникът оспорва твърдението на ищеца,
че „***“ ООД ползва и втория описан в исковата молба имот, собственост на ищеца
- самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 43459.502.28.1.12 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на село ***, със застроена площ от
40.50 кв.м., представляващ съгласно акт за собственост Офис, с предназначение
по кадастралната карта - друг вид самостоятелен обект в сграда. Заявява, че не
притежава ключ за обекта и никога не е осъществявал самостоятелно ползване
върху същия, като не осъществява такова и към момента. Сочи, че този обект се е
ползвал от различни лица в Контактната зона на ГКПП „***“ и до същият има
свободен достъп, тъй като имота не е заключен.
Ответникът оспорва по основание и размер и предявеният в
условията на евентуалност иск за осъждането му да заплати на ищеца сума в
размер на 8400.00 лева - представляваща обезщетение за ползване на СОС с
идентификатор №43459.502.28.1.12 за времето от 19.09.2017г. до датата на
предявяване на иска, като сочи, че не е ползвал този имот в посочения период.
Претендира и присъждане на направените по делото разноски на
основание чл. 78 от ГПК.
В съдебно заседание
исковата молба се поддържа изцяло от процесуалния представител на ищеца – адв. Я
Д . В представена писмена защита са
изложени подробни съображения в подкрепа на предявените искове. Претендират се
направените по делото разноски като е представен списък на същите- общо в
размер на 4470.70лева.
Ответното
дружество, чрез своя процесуален представител – адв. Р.Р.,
заявява в съдебно заседание, че оспорва изцяло предявените искове, че поддържа
изложеното в писмения отговор и желае исковете да бъдат отхвърлени като
неоснователни и недоказани. Заявяват претенция за присъждане на направените по
делото разноски в размер на 3500.00 лева-платено адв.възнаграждение. В
представена писмена защита излага подробни съображения за неоснователност на предявените
искове.
От събраните по
делото писмени и гласни доказателства, преценени поотделно и в тяхната
съвкупност, съдът приема за установено следното от фактическа страна:
Видно от нотариален акт за покупко продажба
на недвижими имоти № 119/18.09.2017 г. по описа на нотариус К. К., рег. №451 и
район на действие PC - Елхово, вписан в СВ Елхово с акт №15, том VIII, рег.
№2108, дело №1017/2017г., ищцовото дружество „***“
ООД е купило от „Граничен комплекс Изгрев“ АД множество недвижими имоти в
Контактната зона на ГКПП „***-***“, между които и процесните два:
1. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
43459.502.28.1.5 по КККР на село ***, одобрена със Заповед № РД-18-78 от
24.07.2008г., с последно изменение, касаещо имота,
извършено съгласно Заповед № РД-4659 от 09.04.2014г. на Началника на СГКК
Ямбол, със застроена площ от 83.97 кв.м., представляващ съгласно акта за
собственост игрална зала с кафе, със стар идентификатор на обекта - №
43459.502.7.1.5, находящ се в Обслужваща сграда на влизане в Република България
на Контактна зона на ГКПП „*** – ***“, която сграда е едноетажна със смесено
предназначение и идентификатор № 43459.502.28.1 и е разположена в поземлен имот
с идентификатор № 43459.502.28, целият с площ от 2354 кв.м., ведно със
съответните на обекта идеални части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху гореописания поземлен имот, върху който е построена, при граници
на обекта: на същия етаж – обект № 43459.502.28.1.4, обект№ 43459.502.28.1.12,
над и под обекта – няма; и
2. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
43459.502.28.1.12 по КККР село ***, одобрена със Заповед № РД-18-78 от
24.07.2008г., с последно изменение, касаещо имота,
извършено съгласно Заповед № РД-4659 от 09.04.2014г. на Началника на СГКК
Ямбол, със застроена площ от 40.50 кв.м., представляващ съгласно акта за
собственост Офис, със стар идентификатор на обекта №43459.502.7.1.12, находящ
се в Обслужващата сграда на влизане в Република България на контактна зона на
ГКПП „*** – ***“, която сграда е едноетажна със смесено предназначение и
идентификатор № 43459.502.28.1 и е разположена в поземлен имот с идентификатор
№ 43459.502.28, целият с площ от 2354 кв.м., заедно със съответните на обекта
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
гореописания поземлен имот, върху който е построена, при граници на обекта: на
същия етаж – обект № 43459.502.28.1.4, обект№ 43459.502.28.1.5, обект №
43459.502.28.1.10, над и под обекта – няма.
Видно от
представените по делото договори за наем, първоначално през 2011г. ответното
дружество е сключило със собственика на имота „Граничен комплекс Изгрев“ АД Договор
за наем от 01.07.2011 година /на л.59/ за част от имот с идентификатор 43459.502.7.1, а именно – помещение № 5 – магазин за
технически стоки – ЗП 62.5кв.м. и помещение № 13 – офис –ЗП 21.7кв.м., с цел
организиране и провеждане на хазартни игри.
Тъй като на 03.07.2017г. „***“ ООД подновило за срок от 5
години лиценза си в ДКХ към МФ за организиране на хазартни игри /на л. 70/, след
покупката на имотите от ищеца, през м. септември 2017г. със св. Г.Т. – син на
представляващата ищцовото дружество Р Т , се свързал св. М.А. в качеството му на
консултант на ответното дружество и поискал да бъде сключен договора за наем
относно игралната зала. Била уговорена среща между св. Т. и управителите на „***“
ООД – В. В. и С.С.. На срещата присъствали и св. М. А
и св. М.. Управителят на ответника – В.
В. настоявал да се сключи договор за наем с новия собственик на имота, като
срокът му да е по-дълъг – за пет години. Св. Т. не се съгласил за срок повече
от една година, като обяснил, че „***“ ООД се занимава с търговия на хранителни
стоки и е закупило имотите именно с такава цел. Накрая страните се разбрали да
подпишат договор за срок от една година. Така на 01.11.2017г. между „***“ ООД,
представлявано от В В
, и ответното дружество е сключен Договор за наем /на л.62 и сл.от делото/,
съгласно който „***“ ООД като наемодател предоставя на „***“ ООД като наемател
ПИ с кадастрален номер 43459.502.7.1.5, а именно – игрална зала с кафе № 5 – с
площ от 83.97кв.м., за срок от една година – до 31.10.2018г., като е определена
наемна цена в размер на 600.00 лева месечно. При наближаване крайния срок на
този договор, страните, чрез свои представители – съответно св. Т. – за ищеца и
св. М.А. – за ответника, провели разговор с искане от страна на А. договорът за
наем да продължи като се сключи нов такъв,
но с по-дълъг срок. Св. Т. не се съгласил и предложил новият договор да
е със същото съдържание като предходния, вкл. и със същия срок - за една
година. Заявил на А да изготвят новия
договор със същото съдържание, като променят датата на сключване и крайния срок
– до 31.10.2019г. Известно време след като приключили разговора, св. Ангелов се
обадил отново на св. Т. и му казал, че тъй като управителят В. В. е извън
страната, договорът ще бъде подписан от другия управител – С.С.. След като проверил в ТР представляващите ответното
дружество и установил, че С. е също управител и представляващ това ТД, св. Т.
се съгласил договорът да бъде подписан от С.. След изготвянето на договор за
наем от 01.11.2018г. и подписването му от С.С. същият
бил изпратен от „***“ ООД на управителят на игралната зала – св. С.И., която го
занесла в обект, стопанисват от ищцовото дружество в гр. Елхово – супермаркет „П“.
Там св. Т. и св. В. Р. – служител в „***“ ООД и живуща на семейни начала със
св. Г.Т., проверили съдържанието на договора и след като установили
идентичността му със съдържанието на предходния договор от 2017г., св. Т.
подписал двата екземпляра на Договор за наем от 01.11.2018г. – на л. 17, като
върнал единият отново на св. Русева, която го изпратила на ответника в гр.
Варна.
Между страните не е имало никакви спорове във връзка със
сключения договор за наем до момента, когато на 01.10.2019г. ищцовото дружество
връчило известие на „***“ ООД, че поради желание да използват наетия обект – ПИ
№ 43459.502.7.1.5 за свои нужди и поради изтичане срока на Договора за наем на
31.10.2019г., уведомяват наемателя, че няма да подновяват действието на
договора и съгласно чл. 18, т.3 от същия той се счита за прекратен с изтичане
на срока му – т.е. на 31.10.2019г.
След получаването на това известие, ответното дружество изпратило на ищеца уведомително писмо, с
което заявяват, че то не е подписвало договор за наем за имот с кад.
идентификатор 43459.502.7.1.5, а е сключило такъв за ПИ с № 43459.502.28.1.5,
че срокът на разписаният между страните Договор от 01.11.2018г. съгласно чл. 8
е до 30.10.2022 година, а не до 31.10.2019г., както и че съгласно чл. 24 от
същия подписан договор, в случай, че същият бъде прекратен предсрочно по вина
на наемодателя, се дължи неустойка в
размер на 100000.00 лева.
Веднага след получаването на уведомителното писмо на ответника
от „***“ ООД подали писмен сигнал до РП Елхово с вх. № 1538 от 19.11.2019г., в
който сочат хронологията на отношенията между страните и че никога между „***“
ООД и „***“ ООД не е бил сключван договор за наем за срок по-дълъг от една
година и в който е предвидена клауза за неустойка в размер на 100000.00 лева
при предсрочно прекратяване на договора от страна на наемодателя. Твърди се, че
„***“ ООД не е освободило наетото помещение макар срока на договора да е изтекъл
на 31.10.2019г., вследствие на което „***“ ООД търпи вреди и пропуснати ползи.
Желае се да бъде извършена проверка с оглед извършване престъпление по чл. 309,
ал.1 или ал.4, по чл. 310 или чл. 316 от НК.
От своя страна, ответното дружество е подало на 18.12.2019г.
пред Арбитражен съд Варна искова молба срещу „***“ ООД, с която е предявен иск
за заплащане на неустойка в размер на 100000.00 лева за предсрочното
прекратяване на Договор за наем от 01.11.2018г.
Ответникът е представил по делото копие от Договор за наем
от 01.11.2018г. /на л. 62/ с твърдение, че това е действителният и единствен
договор, подписан между страните през 2018г. по отношение наемането на ПИ
43459.502.28.1.5 – игрална зала с кафе № 5 с площ от 83.97 кв.м. Твърди се,
преди подписването на този договор между представителите на страните е
постигнато съгласие за промяна клаузите по договора от 2017г., вкл. и за срока
му на действие и клауза за неустойка, като страните са се съгласили договора да
е със срок за 4 години – до 31.10.2022г. и да има неустойка в размер на
100000.00 лева при предсрочно прекратяване на договора от страна на
наемодателя. След изготвянето на договора за наем през 2018г. от наемодателя,
същият според ответната страна е подписан от представител на „***“ ООД и
изпратен за подписване от представляващият „***“ ООД. Когато договорът бил
получен от управителя на отв.дружество, тъй като до този момент не била
осъществявана среща между представляващите двете дружества, не било ясно кой подписва
договора и целейки по-голяма гаранция и сигурност, както и с цел защита правата
на наемателя съгласно разпоредбите на ЗЗД и след консултация с адвокат, е било
поставено условие за нотариална заверка подписите върху договора за наем на
представляващите двете ТД. Ответникът твърди в отговора на ИМ, че това условие
било прието от наемодателя и в изпълнение на същото, управляващият „***“ ООД С.С. нотариално заверил своя подпис върху договора за наем,
извършено на 13.11.2018г. от нотариус Н Д с
район на действие РС Варна, рег. № 484 на НК. След това двата екземпляра от договора за наем с нотариална заверка
подписа на С. били изпратени на ищцовото дружество за да се завери нотариално
подписа и на представляващият това дружество, но и до настоящият момент не бил
върнат оригинал на така сключеният и подписан от С. екземпляр от Договор за
наем от 01.11.2018г., поради което и по делото е представено само копие от него
и отв. дружество е в невъзможност да представи оригинал, макар да бе задължен
от съда да стори това.
От представеното
от ответника удостоверение от
16.06.2020г., издадено от нотариус Н Д с
район на действие РС Варна, рег. № 484 на НК е видно, че действително на
13.11.2018г. е удостоверен подписа на С. Й С. в качеството му на управител на „***“ ООД върху Договор
за наем, сключен на 01.11.2018г. в гр. Елхово, между „***“ ООД и „***“ ООД
- наемател, за отдаване под наем на ПИ с идентификатор 43459.502.1.5 по
КК на землището на с. ***, а именно- игрална зала с кафе № 5 – 83.97 кв.м.
срещу месечна наемна цена в размер на 600.00 лева, за срок от 01.11.2018г. до
31.10.2022г.
Предвид оспорване съдържанието на представеният от ищеца Договор
за наем от 01.11.2018г., но не и на подписа на представляващия ответното
дружество в края му – на последната страница,
в с.з. проц. представител на ищеца представи
оригинала на същия Договор за наем от 01.11.18 година и е констатирана след справка от съда
идентичност на същия Договор в оригинал и представеният от ищеца с исковата
молба такъв /заверен от страната/ и с молба от 18.08.2020 година, който е нот. заверен на 14.08.2020 година от нотариус М. Г..
От представеното
в последното с.з. от ищеца писмено доказателство - писмо от
„Електроразпределение ЮГ“ ЕАД до „***“
ООД, а и от гласните доказателства по делото, се установява, че тъй като
ответното дружество не е освободило наетия имот въпреки изпратеното предупреждение
от наемодателя, ищцовото дружество е подало сигнал до ЕРЮГ за преустановяване
електрозахранването на наетия обект – игрална зала и това е сторено на
17.12.2019г. Щом установили прекъсването на електрозахранването в обекта от
дружеството-наемател, те са възстановили електрозахранването чрез свързването
на този обект към друг такъв, собственост на трето лице.
По делото са разпитани две групи свидетели както следва:
свидетелите М.М., Г.Т. и В. Р. – посочени от ищеца и
свидетелите С.И., М.А. и Ж.К. – посочени от ответника. Гласни доказателства са
допуснати от съда във връзка с твърдението на ищеца, че ответното дружество
ползва и упражнява фактическата власт без правно основание върху втория описан
в ИМ недвижими имот – този с идентификатор № 43459.502.28.1.12 – с площ 40.50
кв.м. и периода на ползването му,
респективно оспорването на това обстоятелство от ответника, има ли свободен
достъп до него на трети лица, както и за установяване съдържанието на
подписаният от страните договор за наем от 01.11.2018г., тъй като всяка от
страните представя договор с различно съдържание.
От показанията на
първата група свидетели, от които Г.Т. – син на представляващата ищцовото дружество, В.Р – служител в ищцовото дружество и живуща от
2013г. на семейни начала с Г.Т. и М.М. – приятел на
св. Т., се установява, че „***“ ООД е купило процесните два имота през 2017г. и
е сключило за единият от тях – игрална зала с кафе договор за наем
непосредствено след покупката му - през 2017г. с ответното дружество за срок от
една година. След изтичането на този срок по настояване на ответника е бил
сключен нов договор за наем за същият обект, който свидетелите на ищеца твърдят
категорично, че е бил за срок от една година. По отношение на втория имот -
предмет на исковата молба – офис с площ от 40.50 кв.м. свид. М. заявява, че
става въпрос за складово помещение, което се намира зад казиното и е с отделен
вход, както и че не е влизал вътре, но до него е отишъл през м. септември
2020г. заедно с приятелят си Г.Т., който трябвало да засече водомерите в
обектите там, собственост на дружеството, представлявано от неговата майка.
Свидетелят, както и св. Т., сочат че тогава вратата на помещението е била
заключена, но един прозорец е бил отворен и вътре се виждали маси и столове. Т.
подал сигнал до органите на МВР за отворения прозорец и впоследствие получил
отговор, че полицейски служители са извършили проверка и относно отворения
прозорец в помещението установили от служител в игралната зала, че някой от тях
е отворил един от прозорците там и след това той бил затворен. Св. М. сочи още,
че и преди, около 2018г. е посетил същият обект, хора в това складово помещение
не е виждал, вкл. и служители на казиното, но вътре пак е имало разни вещи –
столове, маси. Св. М. сочи, че от приятелят си Г.Т. знае, че „ползвателите на
казиното ползват и складовото помещение от купуването на имота от фирмата на
семейството на Г....“, както и че те не са имали ключ и достъп до това складово
помещение.
Св. Р дава показания относно
сключените договори за наем между „***“ и „***“ за игралната зала, като твърди,
че и двата такива – подписани през 2017 и 2018г. са били със срок на действие -
една година. Твърди, че св.С.И. занесла в хранителния магазин на ул. „Х Д “ гр. Елхово през 2018 година договора в два
екземпляра, подписан от страна на наемателя „***“, с печат на дружеството. След
това двамата с Г.Т. проверили съдържанието на този Договор и го сравнили с
текста на стария договор от 2017г., установили само промяна на датите на
сключването и че първият договор бил подписан от В В , а втория договор
- от С.С., а в останалия текст нямало други промени в
новия договор. Впоследствие Р Т - представляващ „***“ подписала и подпечатала
договорите и единия екземпляр бил върнат на С.И.. Тази свидетелка е
категорична, че Договора от 2018г. не е съдържал клауза за неустойка при предсрочното
му прекратяване и че не е имало нотариална заверка на подпис по този договор.
Свидетелят Т. дава
показания за това, че семейството му притежава имоти в контактната зона на ГКПП
„***“ от 2015 година и с цел разширяването на вече придобитите, през 2017
година е купило и други имоти там, между които и процесните два – игрална зала
с кафе и офис-складово помещение, които са били наети от „***“ и това дружество
е държало ключовете за двата обекта, съгласно заявеното от продавача на имотите.
След покупката на имотите, св. Т. е отишъл там и служител на „***“ му отключил игралната
зала и складовото помещение отзад, за да види обектите, купени от „***“.
Служителят, който отключил склада казал, че там държат вещи, които са
непотребни в игралната зала - столове и маси. Свидетелят сочи, че след
покупката на имотите през 2017 година с него се свързал св. М.А. като му казал,
че преди около 2 месеца „***“ подновили лиценза си за хазартна дейност и желаят
да сключат договор за наем с „***“ за игралната зала. След това била уговорена среща
между св.Т. като син на управителите на „***“ и техен представител, и
управителите на „***“. На тази среща присъствали двамата управители на „***“ - В.
В. и С.С., М.А. и св. М.М..
На тази среща управителят В. В. настоявал между дружествата „***“ и „***“ да се
сключи договор за наем с продължителност пет години, но след като св. Т. не се
съгласил, постигнали съгласие да се сключи такъв договор за срок от една година
само по отношение на игралната зала, не и за складовото помещение. Договорът бил
изготвен от св. Т. и изпратен по ел. поща на св. А.. След разпечатването на
договора на хартия и подписването му от В. В. – управител на „***“, бил
изпратен на „***“ и подписан от майка му Р Т. Подписаният екземпляр предали на
св. С.И., която работи в игралната зала. С наближаване края на Договора със св.Т.
отново се свързал М.А. и казал, че желаят да подпишат нов договор за по-дълъг
период, но св. Т. не се съгласил и поискал страните да подпишат договор, който
отново да е за срок от една година като поставил условие – екземпляра на
Договора от 2017г., който имат при тях, да го разпечатат и да не променят нищо
във въпросния договор като текст, освен датата на сключването. А. се съгласил с
това, но след около два часа позвънил на Т., за да му каже, че В. В. не е в страната
и договора ще бъде подписан от другия управител - С.С.,
който също е вписан в Търговския регистър като управител на дружеството. След
като Т. извършил проверка в ТР и установил, че С.С.
също е управител на дружеството, казал на св. А., че е съгласен да се подпише
договора от С.. В началото на месец ноември 2018 година св.С.И. занесла в супермаркет
„П“ в гр. Елхово договора, който й били изпратили от „***“ и на последната
страница на договора имало подпис на С.С. и печат на дружеството.
Свидетелят проверил съдържанието на този Договор, което отговаряло на това,
което се били вече договорили – за срок от една година, след което майка му
подписала двата екземпляра от договора и предали единия обратно на С.И..
Ответното дружество продължило да ползва имота, но когато наближил края и на
този договор от „***“ изпратили предизвестие до представителите на „***“, че
нов договор няма да бъде подписан. Тогава получили отговор, че договорът според
тях продължава до 2022 година, и ако дружеството „***“ реши да го прекрати
дължи неустойка от 100000.00 лева. После разбрали, че има образувано и арбитражно
дело срещу „***“ за въпросните сто хиляди лева, макар че нито договора от 2017
година, нито договора от 2018 година съдържа клауза за такава неустойка при
предсрочно прекратяване на договора. След получаване документите от Арбитражен
съд Варна, свид. Т. разбрал за нотариално завереният подпис на представляващият
ответното дружество върху представеният от ответника договор за наем, но е
категоричен, че при договарянето и подписването на договора от 2018 година не е
имало такова условие – за нотариална заверка подписите на представляващите
двете дружества.
Свидетелят заявява също, че всички плащания за консумираната
ел. енергия в наетия обект са извършвани на доставчика от „***“, а след това
било извършено „префактуриране“ като св. С.И. идвала
на място в супермаркет „П“, заплащала в брой консумативите за игралната зала и получавала
фактура за това плащане. Св.Т. заявява, че други плащания освен договорената
наемна цена и сумите за ел. енергия, предавани от св. И., ищцовото дружество не
е претендирало и не е получавало, вкл. и твърдените от ответника суми извън
договорената наемна цена.
По отношение на втория имот, посочен в исковата молба -
складово помещение, св. Т. твърди, че ответното дружество е продължило да
ползва този обект без договор до момента, в който той и вещото лице по настоящото
дело отишли на място и той разпробил секрета на вратата, за да могат да влязат вътре,
тъй като ключът бил счупен в патрона. Свидетелят сочи, че в периода от 2017
година до 2020 година е ходил много пъти до обекта за засичане на показанията
на водомери и почистване на други обекти, но в това складово помещение не е
влизал, защото нямал достъп, но не можа да уточни пред съда по какви причини е
нямал достъп. Свидетелят заявява, че не е искал ключа за това помещение и че
ключът е останал в служителите на игралната зала. В същото време твърди, че още
през 2017 година поискал ключа за това складово помещение поотделно от С.И. и
от управителя на ТД Васил Василев, но всеки от тях му отговорил, че там имат
вещи и не може да му дадат ключ. След този отказ през 2017 година да предадат
ключ за складовото помещение, от ищцовото дружество не са отправяли искане –
писмено или устно това помещение да бъде освободено от „***“. Достъп до това
помещение св. Т. получил за около 30 секунди през 2017 година, в присъствието
на С.И., при което влязъл, видял техните вещи и излязъл, а впоследствие е
виждал през прозореца на склада, че вещите продължават да стоят там. Веднъж,
когато ходил там със св. М. през м. септември 2020г., видял прозореца на това
помещение широко отворен и сигнализирал за това Началника на район „***“ към РУ
МВР Елхово. Последният върнал обаждане по-късно като му съобщил, че полицейски
служители са посетили обекта, констатирали са отворен прозорец, разговаряли със
служителите в игралната зала, които казали, че те са оставили прозореца отворен
и впоследствие този прозорец бил затворен.
От показанията
на втората група свидетели С.И. –
служител на ответното дружество и управител на игралната зала, М.А. –
консултант срещу възнаграждение на ответното дружество от 2011 година и досега
и Ж.К. – служител в счетоводна кантора, обслужваща ответното дружество, се
установява, че след като „***“ ООД купило
процесните два имота през 2017г., е сключило за
единият от тях – игрална зала с кафе договор за наем с ответното дружество за
срок от една година, а след изтичането на този срок е бил сключен нов договор
за наем за същият имот, който според свидетелите А. и К. бил за по-дълъг срок
от първия. Тези свидетели дават показания за начина на сключване на договорите
между страните, а по отношение ползването на втория имот - офис с площ от 40.50
кв.м. свид. И. заявява, че преди продажбата на обектите, освен игралната зала ответното дружество ползвало и помещение
като склад, което се намира зад игралната зала, но при „старите собственици
това помещение го ползвахме всички от комплекса. Имахме ключ от това помещение
всички от комплекса, офисите до мен, магазините, спедициите,
всички го ползвахме като склад…“ и са го ползвали докато се сменили
собствениците в края на 2017 година. Свидетелката заявява, че никой не им е
казвал да спрат да го ползват, но те си изнесли „нещата“ и тя предала ключа от
това помещение още тогава вероятно на Н Х., който отговарял за него от името на
старите собственици /преди покупката на имотите от „***“/ и от който тя била
получила ключа за помещението.
Свидетелката И. дава показания, че всеки месец по изрично „нареждане
от Варна“ е вземала от касата на игралната зала различни суми, носела ги в супермаркет „П“ в гр. Елхово и ги
предавала на представител на „***“. Размерът на тези суми бил различен всеки
месец – в началото носела по 800.00 лева, след това 1350.00 лева и после
2000.00 лева. Тези суми били различни от парите, които носела за заплащане на
консумативи в наетия обект.
Свид. А. е лицето, което е водило от името на ответното
дружество като негов консултант съгласно сключен договор, преговорите за
отдаването на игралната зала под наем. Същият дава показания, че между „***“ и
„***“ са подписани два договора за наем – първия през октомври 2017 година, а
следващият една година по – късно, като той лично е преговарял със св. Г.Т.,
който се представил като представител на „***“. Свидетелят твърди, че е
запознат със съдържанието на договора от 2018 година и че срокът му на действие
бил четири години и имало клауза за неустойка за двете страни, 100 хил. лева била
неустойката, която наемодателят следва да заплати, ако помещение, собственост
на „***“, находящо се на територията на „Граничен
комплекс“ ***, се отдаде под наем за същата търговска дейност и при предсрочно
прекратяване на договора, в случай, че наемателят не е виновна страна по
изпълнението на този договор. Ако наемателят не си плаща редовно наемната цена,
„***“ имало право да прекрати договора и на договорената неустойка. Св.А.
твърди, че са получили във Варна втория договор за наем, подписан от „***“ и
след консултация с адвокат, представителят на „***“ С.С.
подписал Договора пред нотариус с нотариална заверка на подписа му, след което
двата екземпляра били върнати на управителя на залата и било изискано да се
върне обратно един екземпляр от договорите с нотариална заверка на подписа на представителя
на „***“, но такъв не им бил върнат.
Свид.А. дава показания, че макар размера на дължимият наем да е бил
фиксиран в Договора на 600.00 лева, от страна на наемодателя имало допълнително
изискване да получава сума на ръка ежемесечно, която в началото била 800.00
лева, след това станала 1300.00 лева до края на договора от първата година и
после при подписването на втория договор искали сума от 2000.00 лева. „***“ били
съгласни да плащат тези суми и са ги предавали до края на 2018 година. После била
поискана сума от 3000.00 лева на месец, но управителят С.С.
категорично отказал да предава тази сума и спрели да плащат такава допълнителна
сума в края на 2018 година. Тогава възникнали и проблемите между двете
дружества. Свидетелят сочи, че в края на 2018г. или началото на 2019 година
/няколко месеца след подписването на втория договор за наем/ по искане на „***“
било прекъснато електрозахранването в наетото помещение и за тези действия била
подадена жалба от ответното дружество до РУ „Полиция“.
Свид. Ж.К. дава показания, че като служител в счетоводна кантора
„У “ гр.Варна, която обслужва „***“, й е известно, че между „***“ и „***“ има сключени
два договора за наем на игрална зала, намираща се в „Граничен комплекс-***“. Твърди,
че срока на действие на втория договор от 2018г. е бил четири години, както и
че в текста на договора имало клауза за неустойка от 100 хил. лева, която се
дължи от наемодателя, ако прекрати договора без наемателя да не е спазвал някои
от условията по договора, или ако наемодателят отдаде под наем друго свое
помещение там за осъществяване на хазартна дейност. Било предвидена и
неустойка, която да заплати наемателя в случай, че не се грижи за помещението и
не плаща редовно сумите, които дължи. Свидетелката сочи, че фирмите, които
счетоводната кантора обслужва, били около 40, като 10 от тях били обслужвани от
нея. Едно от задълженията й било да се запознава със съдържанието на договорите,
които сключват клиентите им. Всички
договори за тези фирми „минавали през нея“ и св. К. заявява, че не помни
съдържанието на всички договори напълно, но точно този процесния Договор от
01.11.2018г. е запомнила с доста подробности, той пристигнал при нея в
качеството й на счетоводител и тя го предала за подпис на един от двамата управители
- на С.С. или на Васил Василев. След това
управителите решили да се консултират с адвокат, след което й казали, че ще
правят нотариална заверка на подписи. След това й предали два екз. от Договора, подписани с нотариална заверка само на
подписа на наемателя, които тя да изпрати в Игралната зала. Двата договора
имали и подпис на наемодател, но той не бил нотариално заверен. Св. К. сочи, че
изпратила двата екземпляра от договора до управителя на наетата игрална зала,
но си оставила копие от този договор. След това не е получавала оригинал на
този договор с нотариално заверен подпис и от другата страна.
Свид. К. дава показания също, че наемната цена е плащана по банков
път, но извън нея „***“ ООД е плащало ежемесечно и други суми на „***“, които варирали
между 800.00, 1300.00 и 2000.00 лева, във времето се променяла тази сума, но
свидетелката не знае за какво са били заплащани тези суми, които не са били
осчетоводявани.
Във връзка с предявеният евентуален иск по чл. 59 от ЗЗД по
искане на ищеца съдът назначи съдебно оценителна експертиза – първоначална и
допълнителна, от заключението по които се установява, че размера на месечната наемна цена за имота по т.1.2 от ИМ, а именно - самостоятелен
обект в сграда с идентификатор №43459.502.28.1.12 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на село ***, със застроена площ от 40.50 кв.м.,
представляващ съгласно акт за собственост Офис, с предназначение по
кадастралната карта - друг вид самостоятелен обект в сграда, за периода от 19.09.2017г. до датата
на подаване на исковата молба в съда е както следва: за периода от 19.09.2017г.
до 31.12.2018г. – по 196.00 лева месечно, за периода 01.01.2019г.
до 31.12.2019г. – по 200.00 лева на месец и за времето от 01.01.2020г. до подаването на исковата молба в съда –
31.01.2020г. – 205.00 лева на месец.
От така
изложената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:
Предявените
искове се преценят от съда за процесуално
допустими, като предявени от надлежно легитимирано лице, имащо правен
интерес от воденето на настоящия спор.
Съдът
квалифицира предявените от ищцовото дружество искове както следва: 1. Иск по чл. 108 от
ЗС да бъде признато за установено, че ищцовото дружество - „***“ ООД е
собственик на основание покупко – продажба на следния
недвижими имот: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 43459.502.28.1.5
по КККР на село *** със застроена площ от 83.97 кв.м., представляващ съгласно
акта за собственост, игрална зала с кафе, със стар идентификатор на обекта - №
43459.502.7.1.5, находящ се в Обслужващата сграда на влизане в Република
България на контактна зона на ГКПП „*** – ***“, която сграда е едноетажна със
смесено предназначение и идентификатор №43459.502.28.1 и е разположена в
поземлен имот с идентификатор № 43459.502.28, целият с площ от 2354 кв.м.,
ведно със съответните на обекта идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху гореописания поземлен имот, върху който е построена, и
ответника да бъде осъден да предаде на ищеца владението върху този имот; 2. Иск
по чл. 108 от ЗС да бъде признато за установено, че ищцовото дружество - „***“
ООД е собственик на основание покупко – продажба на
следния недвижими имот: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
43459.502.28.1.12 по КККР село ***, със застроена площ от 40.50 кв.м.,
представляващ съгласно акта за собственост Офис, със стар идентификатор на
обекта №43459.502.7.1.12, находящ се в Обслужващата сграда на влизане в
Република България на контактна зона на ГКПП „*** – ***“, която сграда е
едноетажна със смесено предназначение и идентификатор № 43459.502.28.1 и е
разположена в поземлен имот с идентификатор №43459.502.28, целият с площ от
2354 кв.м., заедно със съответните на обекта идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху гореописания поземлен имот, върху който е
построена, и ответника да бъде осъден да предаде на ищеца владението върху този
имот и 3. Евентуален иск по чл. 59, ал.1
от ЗЗД, в случай че бъде уважен вторият иск по чл. 108 от ЗС, ответникът да
бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 8400.00лева, с която ответника се е
обогатил, а ищеца - съответно обеднял, вследствие лишаването на ищеца от
възможност да ползва собствения си имот с идентификатор № 43459.502.28.1.12 в
периода от 19.09.2017 г. до датата на завеждане на иска – 31.01.2020г. – за
всеки месец по 300.00 лева, заедно със законната лихва върху главницата от
8400.00 лева от датата на предявяване на иска до окончателното заплащане на
сумата.
За да бъде
уважена ревандикационна искова претенция, следва да
бъде доказано кумулативното наличие на следните материалноправни
предпоставки, а именно, че ищеца притежава право на собственост върху
недвижимите имоти, че ответната страна владее имотите и че това владение
ответниците извършват без правно основание.
По делото не се
спори от ответника, че ищцовото дружество е собственик на процесните два имота с идентификационни номера 43459.502.28.1.5 и 43459.502.28.1.12 по КККР на с. ***,
подробно описани в исковата молба, като ги е закупило с нотариален акт № 119 от
18.09.2017г.
Безспорно е също така, че след закупуването на имотите,
ищецът е сключил с ответното дружество Договор за наем на 01.11.2017г., с който
му е предоставил за временно и възмездно ползване имот с идентификатор №
43459.502.28.1.5 - игрална зала с кафе за
срок от една година, а след изтичане срока му на действие страните са подписали
нов договор за наем от 01.11.2018г. за същия имот, който и към настоящия момент
продължава да се ползва от ответното дружество, но във връзка с това ползване
между страните са възникнали противоречия – същото на валидно правно основание
ли се осъществява или без основание след 01.11.2019г.
Основният спорен
въпрос по делото е какво е съдържанието на вторият сключен между страните
договор за наем от 01.11.2018г., какъв е срока му на
действие и има ли правно основание ответникът да ползва този имот към момента
на подаването на ИМ и към наст.момент. Спорно е между
страните и това ползва ли ответното дружество вторият имот по исковата молба,
на годно право основание ли упражнява фактическата власт върху него и за какъв
период от време го е ползвал.
По отношение на
предявените искове по чл. 108 от ЗС съдът счита, че същите са основателни и
доказани в установителната им част, но в осъдителната
част – за предаване владението на двата
имота иска за първият имот /игрална зала с кафе/ е напълно основателен и следва
да се уважи изцяло, а за вторият имот /офис/ като неоснователен и недоказан,
следва да се отхвърли по следните съображения:
І. По иска за ПИ
с идентификатор 43459.502.28.1.5 по КККР на с. ***.
В конкретния
случай е безспорно, а и се установи от ищцовата страна при условие на пълно и
главно доказване, наличието на първите два елемента за уважаване на иска - ищеца
притежава право на собственост върху недвижимия имот и ответното дружество държи
имота към настоящия момент. Спорен е третият елемент - дали този ответник, в
качеството си на наемател по договор за наем, ползва собствения на ищеца имот
на правно основание. За да се отговори на този въпрос, следва да се изследва
съдържанието на вторият сключен между страните договор за наем от 01.11.2018г.
и какъв е бил срокът му на действие, съответно прекратен ли е той на 31.10.2019г.
или не.
Безспорно, двата
договора - от 2017 и от 2018 г. са подписани от страните – не се оспорват
подписите на представените от всяка от страните по делото договори за наем.
Спори се за съдържанието на договора от 2018г. След цялостен анализ на събраните
писмени и гласни доказателства съдът възприема твърдението на ищеца, че
клаузите на договора, които страните са договорили преди подписването на
договорите са тези, изложени в договора за наем, представен от ищеца /на л. 17
от делото/.
На първо място,
не се доказа при извършеното договаряне между св. Т. като представител на
ищцовото дружество и св. М.А.-като представител на ответното дружество, да е
било постигнато съгласие за извършване на нотариална заверка подписите на
представляващите двете ТД. Съдът кредитира показанията на св.Т. и В.Р относно начина на договаряне между страните
преди подписването на втория договор през 2018г. и не дава вяра съответно на
показанията на св. А. за тези обстоятелства, тъй като същите противоречат на
останалите събрани писмени и гласни доказателства. Така, св. А. твърди, че той
е договарял със св. Т. и само с него условията и по двата договора и същият
твърди, че през 2017г. Т. категорично е възразил срока на договора за наем да
бъде по-дълъг от една година. Това се потвърждава и от св. Т., който твърди, че
е настоявал такъв да бъде и срока на втория договор и че не е давал съгласие
срокът да е за повече от 1 година. Св. Т. е настоявал съдържанието на втория
договор да е идентично със съдържанието на първия подписан от тях такъв договор
през 2017г. като единствено се посочи новата дата на сключването на договора.
При извършена от съда справка се установи, че действително двата договора за
наем от 2017г и 2018г. – представен от ищеца и в оригинал за справка от съда, са
идентични по съдържание, като в първият като представляващ отв.дружество е
посочен управителя В. В. и е подписан от него, а във вторият – като
представляващ отв.дружество е посочен другият управител С.С.
и е подписан от него.
В представеното
от ответната страна заверено копие, но не и оригинал от Договор за наем от
01.11.2018г. /на л. 65/ е посочено на първата страница, че договорът се сключва
от „***“ ООД, представлявано от Васил Любенов Василев, като наемател, докато на
последната страница за представител на това дружество е посочен другият
управител С. Й С. и именно неговия
подпис е заверен нотариално на 13.11.2018г. от нотариус Н Д . Нотариалната заверка на подписа касае само
удостоверяване подписа на лицето, което полага подписа си върху документа, но е
различно от нотариалното
удостоверяване по чл. 590, ал. 2, изр.2 от ГПК, което доказва, че съдържанието
на определен частен документ е именно в този вид, в който е бил представен на
нотариуса. Ето защо макар да е била извършена надлежна нотариална
заверка на подписа на С.С. върху представеният от
ответника договор, същата не удостоверя съдържанието на документа, върху който
е положен подписа, т.е. не доказва, че съдържанието на договора е такова и към момента на
подписването на същия от дружеството-наемодател.
На следващо
място съдът не възприема изложеното от свид.М.А.
относно начина на подписването на договора от 2018г. – че получили във Варна втория договор за наем, подписан от „***“
и след консултация с адвокат, представителят на „***“ С.С.
подписал Договора пред нотариус, с нотариална заверка на подписа му, след което
двата екземпляра били върнати на управителя на залата и било изискано да се
върне обратно един екземпляр от договорите с нотариална заверка на подписа на
представителя на „***“, но такъв не им бил върнат по вина на ищеца. От една
страна се твърди, че всички договорки по сключването на договорите са водени от
св. А. и св. Т. като представители на страните и е постигнато съгласие по
клаузите на договора и неговото подписване, но от друга страна, след
съставянето и подписването на договора през 2018г. от представляващият „***“
ООД, ответното дружество е изискало допълнителна консултация с адвокат, който е
дал съвет да се извърши нотариална заверка на подписите на страните по него. И
след нотариалната заверка подписа на С. – управител на ответното ТД, двата
екземпляра от договора били изпратени до ищеца, за да се завери и подписа на
представляващият това ТД. Необяснимо е тогава как ищеца разполага и представя
договор за наем от 01.11.2018г. и то в оригинал /само за справка с
представеното нотар. заверено копие на л.82/, в който
на първата и последната страница е изписано, че за „***“ ООД представляващ е С.С. /а не както в договора, представен от ответника – на
първата страница е посочен управител В В , а на последната - С./ и по-важното този договор е
подписан от управителя С.С., но без да е извършена
нотариална заверка на подписа му. Това напълно съответства на показанията на
св. Т. и В. Р , че страните са подписали именно договора за наем, представен от
ищеца, с изложеното в него съдържание – със срок на действие – една година, без
да е имало изискване подписите на представляващите двете ТД да се заверяват
нотариално. Както и не е имало уговорка в договора да има клауза за заплащане
на неустойка от 100000.00 лева, както твърдят св. А. и К.. Тези двама свидетели
заявяват, че тази неустойка била предвидена в полза на двете страни, но в представеното от ответника копие от
договор за наем такава неустойка от сто хиляди лева е предвидена само в полза
на наемателя – ако договорът бъде прекратен предсрочно
по вина на наемодателя, както и ако наруши задължението да не отдава под наем
други свои помещения за извършването на сходна дейност – чл. 23 и чл. 24 от
Договора. В полза на наемодателя няма предвидена неустойка в размер на сто
хиляди лева, а е предвидено само в чл. 4, че при забава на дължимите плащания
от наемателя с повече от 7 работни дни той дължи неустойка в размер на 1% на
ден върху дължимата сума за всеки ден забава, което е значително далеч от
предвиденият размер на неустойката, която наемодателят дължи. Т.е. страните са крайно
неравнопоставени съгласно клаузите на този договор,
което е видно и от останалите такива, като например чл. 17 съгласно който
договорът се прекратява с 30-дневно писмено предизвестие само от страна на
наемателя до наемодателя, но не е предвидено обратното – с предизвестие от
страна на наемодателя.
Показанията на
свидетелите А. и К. по отношение
съдържанието на вторият подписан между страните договор за наем от
2018г. съдът не възприема, тъй като на първо място тези свидетели са
заинтересовани от изхода на делото – първият е консултант на
дружеството-ответник срещу възнаграждение и той именно е уговарял от страна на
ответника клаузите на процесния оспорен договор и като такъв има интерес да
дава показания в полза на ответната страна. Св.К., водеща счетоводството на
ответното дружество, също може да се приеме за заинтересован свидетел, тъй като
работата й и съответно получаваното възнаграждение, са обвързани с фирмите,
които обслужва. Но по-важното е в случая, че в показанията на тези свидетели е
налице както вътрешно противоречие, така и противоречие с останалите събрани
гласни и писмени доказателства по делото. Така св. К. твърди, че обслужва
счетоводството на около 10 търговски дружества и едно от задълженията й било да се запознава със съдържанието
на договорите, които сключват клиентите им. Напълно логично е заявеното от нея,
че не помни съдържанието на всички договори изцяло, но с големи подробности тя посочи съдържанието на процесния Договор от
01.11.2018г., което най-малко буди съмнение относно достоверността на нейните
твърдения. Св. К. заяви, че не знае „***“ ООД да е сключило консултантски
договор със св. М.А. /макар да заяви, че едно от задълженията й е да се
запознава със сключените от дружеството, което обслужва, договори/, но е запозната,
че това дружество ползва консултант във връзка с дейността му по управление на
игрални зали и че този консултант е М.А.. Св. А. заяви, че има сключен договор за
консултантска дейност и той получава възнаграждение въз основа на него, поради което не може да
се потвърди и факта, че всички сключени от ответното дружество договори са били
предоставяни на служителите от счетоводната кантора и като такъв служител св. К.
е запозната с всички договори, сключени от „***“ ООД.
Св.М.А. заяви също, че само той е водил преговорите от името
на „***“ ООД с представителя на „***“ ООД – св. Т. относно сключването на договорите
за наем и че на него първо се обадила св. К. щом пристигнал договора за наем от
01.11.2018г., подписан от представляващият „***“ ООД, но св. К. не потвърди, че
е предала договора за наем на св. А., за да се запознае той със съдържанието
му, а заяви, че щом е получила договорите, се е обадила на един от двамата
управители на отв.дружество и впоследствие е предала договорите на някой от тях.
Противоречие е налице в показанията на свид. М. А. и
твърденията на ищеца, в частност с показанията на св. Т. относно времето,
когато са възникнали споровете между двете търговски дружества. Свид. А. твърди, че те са възникнали в края на 2018 година когато
г-н Т. му се обадил и казал, че иска да му се плаща допълнително по 3 000.00
лева на месец извън наемната цена и тъй като от „***“ не били съгласни да се
вдига тази сума без каквито и да е правила, те спрели да плащат и сумата от
2000.00 лева, която до този момент доброволно плащали. Тогава в края на 2018
година или в началото на 2019 година, било прекратено доставянето на ел.
енергия в наетото помещение по нареждане на г-н Т.. От всички събрани по делото
писмени доказателства е видно, че до 01.10.2019г. страните не са си изпращали
уведомителни писма, предупреждения, не са имали разногласия, вкл. и по
уговорката им за заплащане на допълнителните суми, за които свидетелстват св.А.,
И. и К., не са били подавани жалби срещу действия, респ. бездействие от страна
на което и да е от двете дружества - страни по Договора за наем от 01.11.2018г.
Такива действия са предприети след 01.10.2019г., когато ищецът е изпратил
уведомление, че не желае да поднови договора за наем след изтичане срока му на
действие на 31.10.2019г. и ответното дружество е реагирало, като е заявило, че
сключеният договор е със срок на действие до 31.10.2022г. и ако бъде прекратен
предсрочно от наемодателя, то тогава той дължи неустойка от 100000.00 лева на
наемателя. След това са подадени жалба от ищеца до РП Елхово, искова молба от
ответника до Арбитражен съд Варна и е прекъснато ел.захранването в наетия обект
по искане на собственика му - „***“ ООД на 17.12.2019г., като последното се
установява от представеното от ищеца писмо от „Електроразпределение ЮГ“ изх. №
36042-1-2 от 03.01.2020г. /на л.214/.
Свид. А. твърди, че не му е известно от „***“ да са изпращали
предизвестие за прекратяване на втория договор за наем, но като консултант и единствен
водещ преговорите за сключването и подновяването на договорите за наем с ищцовото
дружество е следвало да бъде уведомен за това предизвестие, което не се оспорва
от ответната страна, че е получено на 01.10.2019г. /така е посочено в
уведомителното писмо от „***“ ООД в отговор на полученото предизвестие/.
Предвид на всички изложени по-горе противоречия в
показанията на св. А. и К., съдът не дава вяра на техните показания по
отношение съдържанието на сключеният между страните договор за наем от
01.11.2018г.и по-конкретно относно срока на действие на договора, което е
главния спорен по делото въпрос. С оглед
на това и на
анализа на събраните писмени и гласни доказателства съдът приема, че подписаният между страните договор за наем
от 01.11.2018г. е този, който ищецът представя по делото, вкл. и в оригинал /за
справка/ и съгласно съдържанието на този договор, срокът му на действие е една
година, т.е до 31.10.2019г. Тъй като на 01.10.2019г. ищецът е изпратил
предизвестие, в което сочи, че няма да сключи нов договор за наем и се е
противопоставил на продължаване действието на вече подписаният такъв договор за
наем, то след 01.11.2019 година ответното дружество няма правно основание за
ползване на наетия имот и го държи без правно основание, поради което е налице
и третата предпоставка за уважаване на иска по чл. 108 от ЗС като се осъди
ответника да предаде на ищцовото дружество владението върху процесния имот - самостоятелен
обект в сграда с идентификатор № 43459.502.28.1.5 по КККР на село ***,
ІІ. По отношение
на ПИ с идентификатор 43459.502.28.1.12 по КККР на с. ***.
По
отношение на този имот се установи, че за него не е бил сключван договор за
наем между страните, но до покупката на имота от ищеца през м. септември 2017г.
служителите на отв.дружество, работещи в игралната зала, са ползвали този офис
като складово помещение заедно с останалите собственици или наематели на други
обекти, разположени около наетата игрална зала. За да установи твърдението си,
че този обект се ползва от ответника в периода 19.09.2017г. до подаването на
исковата молба в съда, ищецът поиска гласни доказателства – да се разпита като
свидетел М.М.. Съответно ответника, за да опровергае
твърдението на ищеца, е поискал разпит на св.
С.И..
От показанията на св. М. се установи, че всичко което лично
е възприел относно ползването на този имот е това, че този обект е бил затворен
в края на септември 2020г., както и по-рано – около 2018г., свидетелят не е
влизал вътре в помещението, не е виждал вътре хора, вкл. и служители от
игралната зала /казиното/, но е виждал през прозореца, че вътре има вещи – маси
и столове. Всичко друго, което знае и за което свидетелства този свидетел, го е
научил от приятеля си Г.Т. - че фирмата, която ползва казиното, ползва и това
складово помещение от закупуването на имотите през 2017г., че веднъж прозореца
на помещението е бил отворен и след проверка от полицейски служители по сигнал
на св.Т., било установено, че този прозорец е бил отворен от ползвателите на
казиното и след това са го затворили.
Показанията на св. Т. относно ползването на този обект са
твърде противоречиви. От една страна се твърди, че при закупуването на имотите
от „***“ ООД през 2017г. е имало сключени договори за наем на игралната зала и
складовото помещение между стария собственик „Граничен комплекс Изгрев“ и „***“
ООД. В тези договори имало клауза за едномесечно предизвестие при
прекратяването им при продажба на имотите. Продавачът е заявил на купувача „***“
ООД, че ключовете за двата обекта са в наемателите. След покупката на имотите,
св.Т. отишъл да види обектите и служител на отв.дружество му отключил игралната
зала и складовото помещение. Тогава – през м. септември 2017г. св. Т. поискал от
служители на отв. дружество да му бъде предаден ключа за складовото помещение, но
му било отговорено, че не може, защото отв.дружество
има там вещи, оставени за съхранение. След това започнали преговори за
сключване на договор за наем само по отношение на игралната зала с кафе, но не
и за складовото помещение зад тази зала. Св. Т. сочи в показанията си, че след
това в периода от 2017-2020г. не е влизал в складовото помещение, защото „нямал
достъп“, но не уточни по какви причини не е имал достъп и как точно е бил
възпрепятстват този му достъп, освен че е била затворена вратата на обекта.
Сочи също, че след м.септ. 2017г. не е искал ключ за това помещение и че ключа
останал в служителите на игралната зала. Виждал през прозореца на помещението
когато е посещавал други имоти на „***“ ООД в района, че вътре продължава да
има разни вещи. Св. Т. заяви още, че от „***“ ООД не са отправяли писмено
искане до „***“ ООД след септември 2017г. да освободят това помещение и да им
предоставят ключ. През м. септември 2020г. св.Т. посетил имота с назначеното по
настоящото дело вещо лице Н.М. и когато отишли на място установили, че ключът
бил счупен в патрона на входната врата и дълго време св.Т. се опитвал да отвори
вратата, накрая успял и двамата влезли вътре, при което никой не му е правил
проблем за това и не се е възпротивил на тези негови действия.
Показанията
на св. И. – управител на игралната зала, относно това складово помещение са, че
първоначално още преди покупката на имотите през 2017г. помещението зад
игралната зала било използвано като склад, но не само от тях, а от всички от комплекса: „...Имахме ключ от това помещение всички от
комплекса, офисите до мен, магазините, спедициите,
всички го ползвахме като склад. Ползвахме го докато се смениха собствениците,
това стана в края на 2017 година, ако не се лъжа. Никой не ни е казвал да спрем
да го ползваме, просто си изнесохме нещата. За „***“ говоря, че сме си изнесли
нещата, за другите не знам. На мен не ми
е известно представител на „***“ да е идвал и да е искал от мен достъп до това
складово помещение. До 2017 година имахме ключ за това помещение, Н Х. отговаряше за него и върнах ключа, но не
помня дали на Н Х. или на друго лице, но
най - вероятно на Н Х. съм го върнала.
Сега не разполагаме с ключ за това складово помещение...“. Същата свидетелка
твърди, че не ползват помещението от края на 2017г. и нямат ключ за него. Тези
нейни показания не се опровергават по категоричен и несъмнен начин от
показанията на св. М. и Т.. Първият – св. М. заяви, че знае за ползването на
това складово помещение това, което му е казал неговият приятел Г.Т. и че е
виждал през прозореца вътре в помещението маси и столове, но никога не е виждал
вътре служители от игралната зала, т.е. не би могло да се приеме, че
показанията на този свидетел относно лично възприетите от него факти и
обстоятелства, доказват по несъмнен начин твърдението на ищеца, че отв.
дружество ползва това помещение през процесния период от време и това ползване
продължава до подаването на исковата молба в съда. Показанията на св. Т. също
не водят до категоричен извод, че през периода от 19.09.2017г. до 31.01.2020г. ответника
владее процесния имот – офис, склад. Действително такова ползване е било
осъществено преди и непосредствено след
покупката на имотите от „***“ ООД през
м. септември 2017г. Св.Т. заявява, че е имало и е видял договор за наем за това
помещение между старите собственици и „***“ ООД, както и е видял, че след
извършената продажба на имотите, стария собственик, чрез представителя си Н Х. е изпратил до отв. дружество едномесечно
предизвестие за прекратяване на договорите за наем. Именно в този срок св. Т. е
получил достъп до игралната зала и складовото помещение, за да види купените от
дружеството, което майка му представлява, имоти. И тогава му е било отказано да
му се предаде ключ от двете помещения, вкл. и за склада зад игралната зала, тъй
като там имало разни вещи на отв.дружество. Но по делото не се установи след
изтичането на срока на предизвестието св. Т. или друг представител на ищцовото
дружество да е направил постъпки за освобождаването на склада и предаване
достъп до него. Св. Т. бе категоричен, че от „***“ ООД не са отправяли писмено
искане до „***“ ООД след септември 2017г. да освободят това помещение и да им
предоставят ключ. Едва през есента на 2020г., във връзка с осигуряване достъп
на назначеното по делото вещо лице, св.Т. е отишъл в складовото помещение,
установил, че ключът е счупен и заседнал в патрона на входната врата и разпробил този патрон, за да успеят да влязат вътре, но
никой не се е противопоставил на тези негови действия, вкл. и служители на отв
дружество.
Въз
основа на всички събрани гласни доказателства, съдът приема, че не се установи
по категоричен и безспорен начин, че ответното дружество е ползвало имота на
ищцовото дружество – предмет на втория иск по чл. 108 от ЗС без правно
основание за периода след 19.09.2017г. до подаването на исковата молба в съда и
следователно към подаването на исковата молба в съда на 31.01.2020г., а и към
настоящият момент не се доказа „***“ ООД да
упражнява фактическата власт върху процесния имот. Поради това искът против
ответното дружество за предаване владението на този имот се явява неоснователен
и недоказан. С оглед приетото в ТР № 4/2014 г. от 14.03.2016 г. на ОСГК на ВКС
в т. 2А, че съдът сезиран с осъдителен иск по чл. 108 от ЗС, следва да се
произнесе с отделен установителен диспозитив за
принадлежността на правото на собственост към патримониума
на ищеца, следва съдът да се произнесе по отношение на ответника, че то
принадлежи на ищеца, факт по който страните не спорят.
ІІІ. Предвид неуважаването
на предявения от ищец иск по чл. 108 от ЗС по отношение на втория недвижими имот
- самостоятелен обект в сграда с
идентификатор № 43459.502.28.1.12 по КККР село ***, съдът не дължи
произнасяне по предявения в условията на евентуалност иск по чл. 59, ал.1 от ЗЗД, в
случай че бъде уважен вторият иск по чл. 108 от ЗС, ответникът да бъде осъден
да заплати на ищеца сумата от 8400.00лева, с която ответника се е обогатил, а
ищеца - съответно обеднял, вследствие лишаването от възможност на ищеца да
ползва собствения си имот с идентификатор № 43459.502.28.1.12 в периода от
19.09.2017 г. до датата на завеждане на иска – 31.01.2020г. – за всеки месец по
300.00 лева, заедно със законната лихва върху главницата от 8400.00 лева от
датата на предявяване на иска до окончателното заплащане на сумата.
При този изход
на делото и като се съобрази с разпоредбата на чл.78, ал.1 от ГПК и с искането
на ищеца за присъждане на разноски, съдът преценя, че ответното дружество
следва да бъде осъдено да заплати част от направените от ищеца разноски по
делото. По делото са представени доказателства за заплатени от ищеца следните
разноски: 3000.00 лева адв.възнаграждение, платена държавна такса – 244.00 лв.
за исковете по чл. 108 ЗС и 336.00 лева за евентуалния иск по чл. 59 от ЗЗД,
10.00 лева възнаграждение за свидетел и 880.70 лева - за възнаграждение за вещо
лице, или общо платените от ищеца разноски по делото, за които са представени
доказателства, са в размер на 4470.70 лева. С оглед изхода от делото ответното дружество
следва да заплати разноски по делото в размер на 1691.05 лева включващи
половината от платеното адв. възнаграждение, за свидетел и д.т. за иска по чл.
108 от ЗС по отношение на първият от двата имота. Останалите разноски,
направени от ищеца, не следва да се присъждат, тъй като са направени във връзка
с иска по чл. 108 от ЗС, който бе отхвърлен и евентуалния иск по чл. 59 от ЗЗД
/за в.л. и д.т./, който не бе разгледан.
Макар
и иска по чл. 108 от ЗС в установителната му част по
отношение на втория имот да бъде уважен спрямо ответника, той не е дал повод за
завеждане на делото и никога не е оспорвал собствеността на ищеца по отношение
на този имот, поради което и разноски за този иск не се дължат на ищеца.
По
отношение искането на ответното дружество за присъждане на разноски и с оглед
изхода на делото и изложеното по-горе, че не са давали повод за завеждането на
делото спрямо тях, съдът намира това искане за частично основателно и на
основание чл. 78, ал.3 от ГПК ищеца следва да бъде осъдени да заплати на „***“ ООД направените по делото разноски в
размер на 1750.00 лева – част от платеното адв.възнаграждение.
Воден от горното
и на основание чл.108 от Закона за собствеността, Елховският
районен съд
Р Е Ш
И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание
чл. 108 от ЗС по отношение на ответното ТД „***“
ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление в гр. Варна, ул. „Лерин“, № **,
представлявано от С.С.,***, офис 1, адв.
Р.Р., че ищцовото дружество „***“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление в гр.Елхово, ул. „Средна
гора“, № *, представлявано от Р Т , със съдебен
адрес ***, АД „Доковска, Атанасов и съдружници“, чрез адв. Я Д , е собственик
на следните недвижими имоти:
1. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
43459.502.28.1.5 по КККР на село ***, одобрена със Заповед № РД-18-78 от
24.07.2008г., с последно изменение, касаещо имота,
извършено съгласно Заповед № РД-4659 от 09.04.2014г. на Началника на СГКК
Ямбол, със застроена площ от 83.97 кв.м., представляващ съгласно акта за
собственост игрална зала с кафе, със стар идентификатор на обекта - №
43459.502.7.1.5, находящ се в Обслужваща сграда на влизане в Република България
на Контактна зона на ГКПП „*** – ***“, която сграда е едноетажна със смесено
предназначение и идентификатор № 43459.502.28.1 и е разположена в поземлен имот
с идентификатор № 43459.502.28, целият с площ от 2354 кв.м., ведно със
съответните на обекта идеални части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху гореописания поземлен имот, върху който е построена, при граници
на обекта: на същия етаж – обект № 43459.502.28.1.4, обект№ 43459.502.28.1.12,
над и под обекта – няма; и
2. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
43459.502.28.1.12 по КККР село ***, одобрена със Заповед № РД-18-78 от
24.07.2008г., с последно изменение, касаещо имота,
извършено съгласно Заповед № РД-4659 от 09.04.2014г. на Началника на СГКК
Ямбол, със застроена площ от 40.50 кв.м., представляващ съгласно акта за
собственост Офис, със стар идентификатор на обекта №43459.502.7.1.12, находящ
се в Обслужващата сграда на влизане в Република България на контактна зона на
ГКПП „*** – ***“, която сграда е едноетажна със смесено предназначение и
идентификатор № 43459.502.28.1 и е разположена в поземлен имот с идентификатор
№ 43459.502.28, целият с площ от 2354 кв.м., заедно със съответните на обекта
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
гореописания поземлен имот, върху който е построена, при граници на обекта: на
същия етаж – обект № 43459.502.28.1.4, обект№ 43459.502.28.1.5, обект №
43459.502.28.1.10, над и под обекта – няма.
ОСЪЖДА
„***“ ООД, ЕИК ***, ДА ПРЕДАДЕ на ищеца „***“
ООД, ЕИК ***, владението върху следния недвижим имот, посочен по-горе под номер
1 - самостоятелен обект в сграда с
идентификатор № 43459.502.28.1.5 по КККР на село ***, със застроена площ от
83.97 кв.м., представляващ съгласно акта за собственост игрална зала с кафе,
със стар идентификатор на обекта - № 43459.502.7.1.5, находящ се в Обслужваща
сграда на влизане в Република България на Контактна зона на ГКПП „*** – ***“.
ОТХВЪРЛЯ
предявеният от „***“ ООД, ЕИК ***, иск по чл. 108 от ЗС за
осъждането на „***“ ООД, ЕИК *** да
предаде владението върху описания под номер 2 по-горе недвижим имот -самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
43459.502.28.1.12 по КККР село ***, със застроена площ от 40.50 кв.м.,
представляващ съгласно акта за собственост Офис, със стар идентификатор на
обекта №43459.502.7.1.12, находящ се в Обслужващата сграда на влизане в
Република България на контактна зона на ГКПП „*** – ***“, като неоснователен и
недоказан.
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ предявения от „***“
ООД против „***“ ООД в условията на евентуалност иск по чл. 59, ал.1 от ЗЗД за заплащане на сумата от 8400.00лева, обезщетение за
ползването от ответника на собствения на ищеца имот с идентификатор №
43459.502.28.1.12 в периода от 19.09.2017 г. до датата на завеждане на иска –
31.01.2020г., заедно със законната лихва върху тази сума от датата на
предявяване на иска до окончателното й заплащане.
ОСЪЖДА
на основание чл. 78, ал.1 от ГПК ответника „***“
ООД, ЕИК ***, ДА ЗАПЛАТИ на ищеца „***“ ООД, ЕИК ***, направените по
делото разноски в размер на 1691.05 лева
/хиляда шестстотин деветдесет и един лева и пет стотинки/ съобразно уважената
част от исковете, а искането за заплащане на разноски по делото в размер над 1691.05
лева до претендираните 4470.70 лева, НЕ УВАЖАВА като неоснователно.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал.3 от ГПК ищеца „***“
ООД, ЕИК ***, ДА ЗАПЛАТИ на ответника
„***“ ООД, ЕИК ***, направените по
делото разноски в размер на 1750.00 лева
/хиляда седемстотин и петдесет лева/ съобразно отхвърлената част от иска.
РЕШЕНИЕТО подлежи
на въззивно обжалване пред Ямболски окръжен съд
чрез Елховският районен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: ..................
/В. Апостолова/