РЕШЕНИЕ
гр. София,
14.04.2020 г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, VІ Търговско отделение, ЧЖ, в закрито заседание на четиринадесети април две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖАКЛИН КОМИТОВА
ЧЛЕНОВЕ:
МАРИЯ БОЙЧЕВА
РУМЯНА СПАСОВА
като
разгледа докладваното от съдия Бойчева частно гражданско дело № 2876 по описа за 2020 г. на Софийски градски съд, за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 435 и сл. от ГПК.
Образувано е по жалба с вх. № 03844/24.01.2020 г. по описа на ЧСИ М.Б., подадена от “Т.” ЕООД, ЕИК *******– длъжник по изпълнително дело № 20188380404727 по описа на ЧСИ М.Б., с рег. № 838 на КЧСИ, с район на действие – СГС, срещу Постановление от 06.01.2020 г. по цитираното изпълнително дело за възлагане на недвижим имот – офис № 2, със застроена площ от 22,40 кв. метра, заедно с 2,27% идеални части от общите части на сградата и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, който е нанесен в кадастралната карта и кадастралните регистри като самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.606.520.1.14, намиращ се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.606.520, с административен адрес: гр. София, п.к. 1000, ул. “********, предназначение на самостоятелния обект: За офис, със съседни самостоятелни обекти в сградата на същия етаж: 68134.606.520.1.15, под обект: няма, над обекта: 68134.606.520.1.3.
В жалбата се излагат твърдения, че издаденото постановление е неправилно и незаконосъобразно, постановено в нарушение на разпоредбите
на ГПК, доколкото наддаването не е извършено надлежно и имуществото не е възложено
по най-високата предложена цена. Жалбоподателят твърди, че публичната продан не е надлежно разгласена.
Твърди, че публичната продан е опорочена поради неизвършено надлежно наддаване
предвид изготвената от вещото лице оценка на имота. Сочи, че използваният сравнителен
метод не е приложен успешно и изводите на вещото лице не следва да се
кредитират при определяне на цената на недвижимия имот. Сочи, че вещото лице не
е съобразило нито пазарните и сравнителни методи на изследване, нито
изискванията на нормативната уредба при прилагане на тези методи и е достигнало
до извод за силно занижена пазарна стойност от 28 300 лева. Сочи, че
липсват доказателства за правоспособността и квалификацията на вещото лице,
изготвило тази оценка.
Жалбоподателят твърди,
че липсва надлежно сезиране на съдебния изпълнител от упълномощен представител
на взискателя за насрочване на нова публична продан на имота след нестанала
втора продан. Твърди, че в случая не е спазена императивната разпоредба на чл.
485, ал. 3 от ГПК, че при две и повече оценки стойността на имота се определя
като средноаритетична стойност от всички оценки. Твърди, че при определяне на новата начална цена съдебният изпълнител не
е извършил аритметична сметка за 80% от новата оценка на конкретния имот за
тази публична продан, а е извършил аритметична калкулация на цената на всички
едновременно продавани от него имоти в поземления имот и е редуцирал цената на
80% от първоначалната оценка. Твърди, че по този начин е определен произволно
задатък и това ощетявало длъжника.
Твърди, че не са
спазени от съдебния изпълнител строго регламентираните стъпки за определяне на
начална цена, подаване на наддавателни предложения, устно наддаване, като е
изчислен неправилен размер на задатъка, което опорочава процедурата по
наддаване и влече незаконосъобразност на публичната продан. Твърди, че поради
това се е стигнало и до това, че имотът не е възложен по най-високата
предложена цена. Сочи, че в протокола за обявяване на купувач на имота има
задрасквания и отбелязвания, което опорочава възможността за преценка на
неговото съдържание и законосъобразност. Твърди, че цената на имота не е
внесена от обявения за купувач в рамките на законоустановения срок, което
представлява нарушение на наддавателната процедура.
В дадения срок взискателят “П.С.1” ЕООД, ЕИК********, е подал възражение, в което оспорва подадената жалба като неоснователна. Оспорва доводите на жалбоподателя. Оспорва доводите на жалбоподателя, че наддаването при публичната продан не е извършено надлежно и че имуществото не е възложено по най-високата предложена цена. Сочи, че проданта на недвижимите имоти е надлежно разгласена, което е удостоверено от съдържащите се в делото документи. Сочи, че приключилата публична продан не е нова продан по смисъла на чл. 494, ал. 1 от ГПК, а е продан след определяне на нова начална цена по смисъла на чл. 494, ал. 2 от ГПК. Сочи, че е проведена по изрично искане на процесуалния представител на взискателя. Сочи, че проданта е обявена след определяне на нова начална цена при съобразяване на заключението на квалифциран експерт, вписан в публичния регистър на независимите оценители по ЗНО. Сочи, че доколкото публичната продан не е първа, то съдебният изпълнител не е обвързан от определянето на средноаритметични стойности съгласно чл. 485, ал. 6 от ГПК и законът не допуска изготвянето на повторна експертиза по искане на страните в изпълнителното производство съгласно чл. 485, ал. 3 от ГПК. Сочи, че публичната продан е проведена при спазване на императивните правила, а оплакванията на жалбоподателя са необосновани и неоснователни и не кореспондират с основанията по чл. 435, ал. 3 от ГПК.
В дадения срок купувачът С.Д.С.не е подала възражение срещу жалбата.
Частният съдебен изпълнител излага мотиви по чл. 436, ал. 3 от ГПК относно твърденията в жалбата.
Софийски градски съд, като прецени
фактите и доказателствата по делото, инвокираните
в жалбата пороци на обжалваните действия и доводите на страните, намира за установено следното:
Съдът приема от фактическа страна следното:
Видно от приложеното копие от изпълнително дело, изпълнително дело № 20188380404727 по описа на ЧСИ М.Б., с рег. № 838 на КЧСИ, с район на действие – СГС, е образувано по молба от 14.09.2018 г. на “П.С.1” ЕООД (с предишно наименование “П.-Л.” ЕООД) против “Т.” ЕООД, въз основа на изпълнителен лист от 03.02.2017 г., издаден по т.д. № 36/2016 г. по описа на Окръжен съд - Ловеч, с който “Т.” ЕООД е осъдено да заплати на “П.-Л.” ЕООД по постигнатата спогодба с определение, постановено в съдебно заседание, проведено на 03.11.2016 г. по т.д. № 36/2016 г. по описа на Окръжен съд – Ловеч, което не е обжалвано от страните и е влязло в сила, за вземане в размер на 154 047,53 лева, представляваща сбор от главниците по фактура № **********/21.12.2015 г. и фактура № **********/28.12.2015 г., ведно със законната лихва върху главницата след датата на завеждане на исковата молба – 11.04.2016 г. до окончателното й изплащане, сумата от 4 497 лева – мораторна лихва върху главницата за перода от 30.12.2015 г. до 12.04.2016 г., сумата от 3 350,90 лева, представляваща съдебно-деловодни разноски, от които 3 170,90 лева – половината от внесената държавна такса и 180 лева – депозит за вещо лице.
Принудителното изпълнение срещу длъжника е било насочено върху няколко недвижими имота. Насочено е и срещу процесния недвижим имот – офис № 2.
Видно от данните в приложеното копие от
изпълнителното дело, върху имота е наложена възбрана от съдебния изпълнител и е
извършен опис на имота.
Проведени са първа и втора публична продан на
имота, обявени за нестанали.
Разглежданата публична продан на имота е насрочена в периода от 18.11.2019 г. до 18.12.2019 г., при начална цена от 27 168 лева.
С Протокол от 19.12.2019 г. за обявяване на постъпилите наддавателни предложения и купувач за купувача на недвижимия имот – офис № 2, е обявена С.Д.С., която е предложила цена в размер на 27 210 лева. Други наддавателни предложения не са постъпили. Представени са доказателства за плащане на задатък в размер на 2 717 лева за участие в публичната продан (платежен документ от 17.12.2019 г.) и за довнасяне на остатъка от продажната цена за имота след приспадане на задатъка в размер на 24 493 лева (платежен документ от 23.12.2019 г.).
С
обжалваното постановление за възлагане на недвижим имот от 06.01.2020 г. е
постановено възлагането на имота на С.Д.С., обявена за купувач на проведената
публична продан.
При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:
Жалбата е допустима – подадена е в срок, от длъжника в изпълнителното
производство и срещу подлежащ на обжалване акт. Разгледана по същество, жалбата
е неоснователна по изложените по-долу съображения.
Съгласно чл. 435, ал. 3 от ГПК, постановлението за възлагане може да се обжалва от длъжника само на основание, че наддаването по проданта не е извършено надлежно или че имотът не е възложен по най-високата предложена цена. С изменение на уредбата по обжалване на публичната продан, законодателят е вложил смисъл, че постановлението за възлагане е обжалваемо само по отношение действията на съдебния изпълнител по самото възлагане. Нормата на чл. 435, ал. 3 от ГПК лимитативно определя пороците на акта на съдебния изпълнител, които подлежат на съдебен контрол по реда на това производство. Обжалването на постановлението за възлагане от страна на длъжника е ограничено до две изчерпателно посочени в цитираната норма основания: когато наддаването при публичната продан не е извършено надлежно или когато имуществото не е възложено по най-високата предложена цена. Други пороци на издаденото постановление за възлагане като резултат от публичната продан, не могат да бъдат релевирани в това производство.
Оценката на имуществото и разгласяването на проданта подготвят, но не са част от наддаването, поради което тяхната проверка излиза извън от предмета на проверката при обжалване на постановлението за възлагане на имота. Част от наддаването са действията на съда и наддавачите във връзка с подадените тайни наддавателни предложения в продължение на пълния срок за това и действията на страните с право на изкупуване, действията на съдебния изпълнител и наддавачите при провеждане на наддаването с явни наддавателни предложения с фиксирана стъпка, както и обявяването на купувача по най-високата предложена цена (така в т. 8 от Тълкувателно решение от 26.06.2015 г. по тълк. дело № 2/2013 г. на ОСГТК на ВКС).
С
оглед на това при проверката на съда по чл. 435, ал. 3 от ГПК по жалбата на
длъжника не следва да се разглеждат доводите за оценката на имота, включително
и доводите относно вещото лице. Само за яснота следва да се посочи, че нормата
на чл.485, ал. 6 от ГПК изрично урежда приложението на ал. 2, 3 и 5 за
определяне на началната цена при извършването на първата публична продан на
имота, но не и на последващите продани.
За пълнота на изложението съдът приема, че крайната цел на публичната продан е да се реализира предвиденото в чл. 133 от ЗЗД право на кредитора да удовлетвори вземането си от секвестируемото имущество на длъжника при липса на доброволно изпълнение. При принудително изпълнение на парични вземания тази цел се реализира чрез осребряване на имуществото от съдебния изпълнител и предаване на съответната парична сума на кредитора по уредената в процесуалния закон процедура. Реализираната при това осребряване цена на съответното имущество е резултат от публична наддавателна процедура с писмено и устно наддаване, като законът предвижда гаранции тази процедура да е максимално открита за участие на всяко лице (с изключение на изрично изброените) чрез надлежното разгласяване на проданта. Постигнатата при тази наддавателна процедура цена на имота се приема за реалната пазарна цена на същия - едно имущество струва толкова, за колкото може реално да се продаде, т.е. за което се намери купувач, съгласен да заплати тази цена. Вследствие на наддаването крайната цена може многократно да надхвърли началната цена, а ако пък не са се явили наддавачи дори за началната цена, то това само по себе си означава, че определената начална цена е била нереално висока спрямо актуалната пазарна ситуация. Ето защо всички доводи, че в конкретния случай определената начална цена е била занижена спрямо действителната пазарна цена на имота и че задатъкът не е правилно определен, са без правно значение за надлежното извършване на наддавателната процедура.
Ирелевантни в производството по обжалването на постановлението за възлагане на недвижим имот са и твърденията на жалбоподателя за освобождаване на имота от изпълнение поради липса на искане за нова продан в законоустановения срок, а това и се опровергава от доказателствата в кориците на приложеното изпълнително дело.
В случая за купувач на имота
е обявен единственият наддавач на проведената публична продан, което е
извършено на предложената от него цена.
Оплакването на
жалбоподателя, че в протокола имало зачерквания и отбелязвания, които водят до
неяснота на съдържанието му, е общо без конкретизиране на страница или част от
протокола. Същото се явява и неоснователно.
Неоснователно е и оплакванието на жалбоподателя, че не е внесена цената за имота от купувача в законоустановения срок. Видно от данните в приложеното изпълнително дело, задатъкът в размер на 2 717 лева е внесен с платежен документ от 17.12.2019 г., т.е. преди провеждането на публичната продан. Купувачът е внесъл остатъка от предложената от него цена в размер на 24 493 лева с платежно нареждане от 23.12.2019 г., т.е. в законоустановения двуседмичен срок от обявяването му за купувач съгласно чл. 492, ал. 3 от ГПК.
По изложените съображения съдът намира, че подадената жалба на длъжника срещу постановлението за възлагане на описания по-горе недвижим имот се явява неоснователна и следва да бъде оставена без уважение.
По разноските:
Ответниците по жалбата не претендират разноски по делото пред СГС и не представят доказателства за извършването на такива, поради което разноски в настоящото поризводство не им се присъждат.
Водим от изложеното, СЪДЪТ
Р Е Ш И :
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалба с вх. № 03844/24.01.2020 г. по описа на ЧСИ М.Б., подадена от “Т.” ЕООД, ЕИК********, срещу постановление от 06.01.2020 г. по изпълнително дело № 20188380404727 по описа на ЧСИ М.Б., с рег. № 838 на КЧСИ, с район на действие – СГС, за възлагане на недвижим имот – офис № 2, със застроена площ от 22,40 кв. метра, заедно с 2,27% идеални части от общите части на сградата и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, който е нанесен в кадастралната карта и кадастралните регистри като самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.606.520.1.14, намиращ се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.606.520, с административен адрес: гр. София, п.к. 1000, ул. “********, предназначение на самостоятелния обект: За офис, със съседни самостоятелни обекти в сградата на същия етаж: 68134.606.520.1.15, под обект: няма, над обекта: 68134.606.520.1.3.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.