РЕШЕНИЕ
Номер ІІ- 197 22.01.2021 г. гр.Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН
СЪД втори въззивен граждански състав
На: петнадесети септември две хиляди и двадесета година
В
публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАНЯ РУСЕВА-МАРКОВА
ЧЛЕНОВЕ: ЕЛЕОНОРА КРАЛЕВА
Мл.с. КРАСЕН
ВЪЛЕВ
Секретар Ани Цветанова
Прокурор
като
разгледа докладваното от съдия Елеонора Кралева
въззивно
гражданско дело номер 1032 по описа за 2020 година
Производството по делото е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано
е за втори път пред въззивната инстанция, след като с решение № 1/11.05.2020 г., постановено по гр.д.№ 289/2019
г. по описа на ВКС, І г.о., ГК, е отменено въззивно решение № І-40/19.06.2018
г. по възз.гр.д.№ 1774/2017 г. по описа на БОС, в частта, с която е отхвърлен предявения от В.Г.Й. и А.К.Р.-Й.
против В.Г.Ч. насрещен иск с правно основание чл.72 ЗС за заплащане на сумата
от 24 500 лв., представляваща увеличената стойност на недвижимия имот
вследствие извършени в него подобрения и за признаване право на задържане на
имота до заплащането им, като делото е върнато в тази част за ново разглеждане от друг въззивен състав на Бургаския окръжен съд.
Постъпила
е въззивна жалба от В.Г.Й. и А.К.Р. – Й., двамата със съдебен адрес гр.София, ул.“Цар Асен“ №
79, ет.2, ап.5, подадена чрез пълномощник адв.Цветелина Петкова, против решение № 946/05.07.2017 г., постановено по гр.д.№ 7374/2014 г. по описа на РС-Бургас,
с което ответниците В.Г.Й. и А.К.Р.-Й.
са ОСЪДЕНИ да предадат на ищеца В.Г.Ч. от ***, собствения му недвижим имот, който владеят
без правно основание: самостоятелен обект с идентификатор 67800.503.31.1.30 по
КК на гр.С., м.М., с площ 72 кв.м, представляващ апартамент № 31 на ет.5,
състоящ се от спалня, дневна с кухненски бокс, баня-тоалетна, антре и тераса,
при граници: на етажа - 67800.503.31.1.3, 67800.503.31.1.33 /ап.32 и ап.34/,
под обекта - 67800.503.31.1.22 и 67800.503.31.1.292; ОТХВЪРЛЕНО е възражението на В.Г.Й. и А.К.Р.-Й. за право на задържане на имота до заплащане на направени от
тях подобрения в имота на стойност 24 500 лв.; В.Г.Й. и А.К.Р.-Й. са ОСЪДЕНИ
да заплатят на В.Г.Ч. сумата от 6 288
лв. –
обезщетение за неоснователното ползване на описания самостоятелен обект с
идентификатор 67800.503.31.1.30 по КК на гр.С. през периода 22.10.2009 г. -
22.10.2012 г.; ОТХВЪРЛЕН е иска на В.Г.Й. и А.К.Р.-Й. за осъждане на В.Г.Ч.
да им заплати сумата от 12 000 евро – частичен иск от платена цена в размер на
36 820.15
евро по сключения между тях предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 15.04.2009г.; ОТХВЪРЛЕН
е иска
на В.Г.Й. и А.К.Р.-Й. за осъждане на В.Г.Ч. да им заплати сумата от 24 500 лв.
на основание чл.72,
ал.1 ЗС като увеличена стойност на процесния имот с идентификатор
67800.503.31.1.30 вследствие на извършени от ищците по иска като добросъвестни
владелци подобрения в имота, и евентуално на основание чл.74, ал.1 ЗС – като
по-малката стойност измежду сумата на направените разноски за извършени от тях
като недобросъвестни владелци подобрения в имота и сумата, с която се е
увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения.
Предмет на въззивна
проверка по настоящото дело е постановеното от БРС решение единствено В ЧАСТТА,
с която е отхвърлен предявения от В.Г.Й. и А.К.Р.-Й. против
В.Г.Ч. насрещен иск с правно основание
чл.72 ЗС за заплащане на сумата от 24 500 лв., представляваща увеличената
стойност на процесния
имот с идентификатор 67800.503.31.1.30 по КК на гр.С. вследствие извършени в него подобрения и В ЧАСТТА за отхвърляне възражението на В.Г.Й. и А.К.Р.-Й. за право на задържане на имота до заплащане на направени от тях
подобрения на стойност 24 500 лв.
Във
всички останали части първоинстанционното решение е влязло в законна сила, след
като с Определение № 426/07.08.2019 г. по гр.289/2019 г. на ВКС, І г.о., не е
допуснато до касационно обжалване въззивното решение по в.гр.д.№ 1774/2017 г.
на БОС в частта, с която е уважен предявения от В.Ч. ревандикационен иск по
чл.108 ЗС, а с постановеното Решение
№ 1/11.05.2020 г. по гр.д.№ 289/2019
г. по описа на ВКС, І г.о., ГК е отхвърлен предявения от В.Ч.
иск по чл.59,ал.1 ЗЗД и е уважен предявения от В.Й.
и А.Р.-Й. иск по чл.55, ал.1, пред.3 ЗЗД.
Въззивниците В.Г.Й. и А.К.Р.-Й. изразяват недоволство от първоинстанционното решение, като считат същото за неправилно и незаконосъобразно в обжалваната му част – за отхвърляне на предявения от
тях насрещен иск по чл.72 ЗС за заплащане на
подобренията в процесния имот и предявеното право на задържане. Счита се за неправилен извода на районният съд, че
ответниците нямали качеството на
добросъвестни владелци, като в тази връзка се сочи, те владеят
имота въз основа на предварителния
договор и като такива имат правата,
приравнени с тези на добросъвестни владелци. Според въззивниците, районният съд неправилно е отхвърлил
искането им за допускане на повторна
съдебно-техническа
експертиза, въпреки изрично заявеното от тях
несъгласие с посочените от експерта цени за материали и труд за извършените
подобрения в имота. Изложени са съображения за основателност
и на евентуално предявения иск за
заплащане на подобрения по чл.74 ЗС, като
се сочи, че искът касае разноски, които
са довели до увеличаване стойността на веща. Според въззивниците, съдът неправилно е приел, че не са установили реалното извършване на разноски,
като в отговора на исковата молба те са поставили изрична задача на експерта да
даде заключение за стойността на сторените разноски за извършените подобрения в
имота за материали и труд, поради което ако съдът е приел, че за това не е бил
даден отговор от вещото лице, то експертното заключение освен неправилно се
явява и непълно. Молят въззивния съд да отмени решението на БРС в обжалвана му част и
да се уважи предявения насрещен иск. Ангажират доказателства.
Претендират присъждане на разноските по делото.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор
от въззиваемия В.Г.Ч.,
подаден чрез пълномощника
адв. И.Китанов, в който са изложени съображения за неоснователност на
въззивната жалба и на наведените в нея възражения и доводи. Оспорват
се твърденията
на въззивниците за извършени от тях подобрения в имота на
стойност от 24 500 лв., като се твърди, че в имота не са
били извършвани сочените
ремонтни дейности. В
тази връзка въззиваемият твърди, че всички жилища в сградата, вкл. и процесния
ап.31, са били предадени в завършен вид – с нивелирана замазка, плочки в
санитарните помещения и монтирани санитарни прибори, батерии и бойлери, положен
ламинат и гранитогрес, гипсова шпакловка, шпакловани тавани с монтирани осветителни
тела и ключове, монтирана кухня, дори сградата е била предадена с положени
плочки и на входните коридори към всички жилища, за установяването на което е
представил по делото строителни книжа , актове, протоколи, декларации за
съответствие и сертификати. Твърди се също, че не е извършван ремонт на покрива
на стойност 1600 лв., тъй като към момента все още се събират суми от всички
собственици на жилища за извършване на такъв ремонт. Въззиваемият счита, че
твърдяните от ответниците извършени СМР и подобрения в имота не са доказани,
като сочи, че към датата на сключване на нищожната сделка – 22.10.2009 г. имотът е бил изцяло построен и степента на довършеност
към този момент е включвала всичко описано от ответниците. Счита се също, че посочените цени за труд, материали,
СМР и закупени вещи са силно завишени и надвишават пазарните цени за подобен
род услуги, както и че твърденията на ответниците не са доказани, тъй като не
са представени съответните платежни документи за извършените разходи. Моли се за
оставяне без уважение на въззивната жалба и потвърждаване на решението на БРС в
обжалваната му част. Не са ангажирани доказателства. Претендират се направените
по делото разноски.
Въззивната
жалба е подадена в законоустановения срок по чл.259 ГПК и от легитимирано лице,
което има правен интерес от обжалването, поради което е допустима.
Бургаският окръжен съд, като взе предвид становищата
на страните, прецени събраните по делото
доказателства и съобрази разпоредбите на закона, приема за установено следното:
Производството по гр.д.№ 7374/2014 г. по описа на
РС-Бургас е образувано по исковата
молба на В.Г.Ч. против А. Т. И., В.Г.Й. и *******та му А.К.Р.-Й. (конституирана
допълнително като ответник по делото), с която са предявени искове по чл.42,
ал.2 ЗЗД, чл.108 ЗС и чл.59 ЗЗД – 1/.
За прогласяване на основание чл.42, ал.2 ЗЗД недействителността на сделката,
обективирана в Нотариален акт за покупко-продажба № **/**.**.20** г., том **, рег.№
7***, нот.д.№ ***/20** г. на нотариус с рег.№ 290 в района на БРС; 2/. За осъждане на ответниците В.Й. и А.Р.-Й.
на основание чл.108 ЗС да предадат на ищеца В.Ч. владението върху собствения му
недвижим имот – самостоятелен
обект с идентификатор 67800.503.31.1.30 по КК на гр.С., м.М., с площ 72 кв.м,
представляващ апартамент № 31 на ет.5, с описани граници, и 3/. За
осъждане на ответниците В.Й. и А.Р.-Й. на основание чл.59 ЗЗД да заплатят на
ищеца В.Ч. обезщетение за ползване на описания имот за периода от 22.10.2009 г.
до предявяване на иска, в размер на 9674 лв. (съобразно увеличението на
претенцията по реда на чл.214 ГПК).
С определение от 23.12.2014 г. на БРС производството
по предявените искове е разделено на основание чл.210, ал.2 ГПК, като искът по
чл.42, ал.2 ЗЗД за обявяване недействителността на договора за покупко-продажба
(квалифициран от районния съд като такъв по чл.26, ал.1 ЗЗД), е изпратен за
разглеждане на Бургаския окръжен съд, а след това делото пред БРС е спряно до
произнасянето на съда по отделения иск.
След възобновяване на делото е постъпил в срока по
чл.131 ГПК писмен отговор от ответниците
В.Й. и А.Р.-Й., с който са оспорили предявените против тях искове като
неоснователни. На основание чл.211 ГПК ответниците В.Й. и А.Р.-Й. са предявили
против В.Ч. насрещни осъдителни искове по чл.55, ал.1 ЗЗД – за заплащане на
сумата от 12 000 евро, частичен иск от цялото вземане в размер на 36 820.15
евро, представляваща заплатената от тях цена по предварителния договор, както и
по чл.72 ЗС – за заплащане на сумата 24 500 лв., представляваща увеличената
стойността на имота в резултат на извършени от тях подобрения в периода април-октомври
2009 г., а при условията на евентуалност претендират същата сума като по-малката
измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е увеличила
стойността на имота вследствие на тези подобрения. С писмения отговор ответниците Й. са направили и искане за признаване на
право на задържане на имота до заплащане на подобренията.
Ответниците-въззивници
са основали насрещния си иск за заплащане на направените от тях подобрения с
твърденията, че владението върху имота им е било предадено след подписване на
предварителния договор за покупко-продажба на процесния имот на 15.04.2009 г. и
те са започнали да извършват в него ремонтни дейности на стойност от
24 000 лв., подробно описани в насрещната им искова молба, поради което
считат, че имат качеството на добросъвестни владелци и имат право да
претендират увеличената стойност на имота вследствие тези подобрения.
В писмения
отговор на насрещния иск първоначалният ищец В.Ч. е оспорил насрещната
претенция като неоснователна. Оспорил е твърденията на ответниците Й. за
извършени от тях подобрения в имота, тъй като всички жилища в сградата, вкл. и
процесния апартамент са били предадени в завършен вид и към датата на сключване
на нищожната сделка – 22.10.2009 г. имотът е бил изцяло построен, степента на
допършеност към този момент е включвала всичко описано от ответниците.
Фактите
по делото са следните:
Между страните не се спори, че на 15.04.2009 г. между В.Г.Ч.,
действащ чрез пълномощника си А. Т. И., като продавач, и В.Г.Й., като купувач,
е сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ
се в новострояща се жилищна сграда в УПИ VІ-1443, в м.“М.“, гр.С. и
представляващ АПАРТАМЕНТ № 31 на ет.5, с площ по скица 71.70 кв.м., състоящ се
от спалня, дневна с кухненски бокс, баня, антре и тераса, който имот е с
идентификатор 67800.503.31.1.30 по КК на гр.С., при граници: ап.32, ап.34,
стълбище и двор, с административен адрес на обекта: гр.С., ул.“М.“, ет.5,
ап.31, за който имот продавачът В.Г.Ч. се легитимира като собственик с Нотариален
акт за покупко-продажба № ***/**.0*.20** г., том **, рег.№ 6***, нот.д.№
***/20** г. на нотариус с рег.№ 290 в района на БРС. Уговорената продажна цена
е в размер на 49 600 евро, платима на вноски. При сключването на предварителния
договор пълномощникът се е легитимирал с пълномощно от 01.04.2009 г. със срок
до 10.10.2009 г.
В чл.2 от предварителния договор изрично е посочено,
че към момента на подписването му сградата, в която се намира имота, е изградена
до степен на завършеност – „груб строеж”. Съгласно чл.5, ал.4 от договора,
продавачът се е задължил в срок до 22.10.2009 г. да изпълни в пълен обем и с
необходимото качество следните строителни и довършителни работи със собствени сили,
организация и работна ръка: т.4.1.Вид на строителството – монолитно,
конструкция стоманобетон, външни и вътрешни стени- тухла „Винебергер“, вътрешни
стени- с изолация (мин. 5 см. и мазилка по проект); т.4.2.Стени – с мазилка с
гипсова шпакловка; т.4.3.Тавани – шпакловани с гипс; т.4.4.Дневна и спалня –
под, изпълнен със замазка; т.4.5.Кухня – замазка; т.4.6.Бани и тоалетни –
замазка и мазилка; т.4.7.Врати: входна врата – оборудвана със секретна брава и
шилдове; вътрешни врати – шпервани, на каса, остъклени за дневните и плътни за
останалите помещения, с монтирани брави; т.4.8.Прозорци – PVC дограма, остъклена с КА стъклопакет; т.4.9.Инверторни
климатици в дневна; т.4.10.Водопровод – изпълнен по БДС, с тръби от високомолекулярен
полипропилен; т.4.11.Ел. Инсталация – по БДС, с монтирани ключове и контакти,
осветителни тела, етажно табло и електромер; т.4.12.Общи части – стълбища и
стълбищни площадки- гранитогрес; т.4.13.Монтирана хидравлична асансьорна
уредба.
С Анекс от 21.04.2009 г. към сключения предварителен
договор страните са изменили клаузата на чл.5, ал.4 от договора и са се
споразумели, че уговорките в нея отпадат в частта по т.4.2, т.4.3, т.4.4,
т.4.5, т.4.6, т.4.9 и т.4.11, като изпълнението на тези дейности остава изцяло
за сметка на купувача. По делото не е налице спор между страните, че въз основа
на предварителния договор от 15.04.2009 г. купувачът В.Й. е получил владението
върху процесния имот.
На 22.10.2009 г. между продавача В.Г.Ч., представляван
от пълномощника А. И., и В.Г.Й. е сключен окончателния договор за
покупко-продажба на процесния апартамент, обективиран в Нотариален акт № **, том
**, рег.№ 7***, нот.д.№ ***/**.**.20** г. на нотариус с рег.№ 290 в района на
БРС, за продажна цена при степен на завършеност 63% в размер на 25 000 лв.
С решение № 123/14.04.2016 г. по гр.д.№ 106/2015 г. по
описа на ОС-Бургас, влязло в сила на 26.05.2016 г., е прието за установено по
отношение на В.Г.Ч., А. Т. И., В.Г.Й. и А.К.Р.-Й., че договорът за
покупко-продажба на апартамент № 31 на ет.5, заснет като самостоятелен
обект с идентификатор 67800.503.31.1.30 по КК на гр.С., м.М., с площ 72 кв.м, сключен с Нотариален акт № **/**.**.20** г., том **,
рег.№ 7***, нот.д.№ ***/20** г. на нотариус с рег.№ 290 в района на БРС, е
недействителен по отношение на ищеца В.Ч., като сключен от пълномощник без
представителна власт.
Пред първата инстанция страните са ангажирали писмени
и гласни доказателства, както и експертиза, за установяване на твърденията и
възраженията им.
Ищецът Ч. е представил Акт за приемане на
конструкцията от 14.01.2008 г. (обр.14), съгласно който се разрешава изпълнението
на довършителните работи; Констативен акт от 17.08.2009 г. за установяване
годността за приемане на строежа (обр.15), с който е установено състоянието и
готовността на строежа за въвеждането му в експлоатация, като е констатирано,
че няма пречки за приемането на строежа и издаване на разрешение за ползване;
Удостоверение № 8/19.02.2010 г., с което сградата е въведена в експлоатация. Представил
е и сертификати за контрол, протоколи, актове и декларации за съответствие (л.226-299
от делото на БРС), удостоверяващи съответствието и годността на вложените в
строителството на сградата материали и поставянето на контакти.
За установяване на твърденията си за извършени
подобрения в имота, ответниците са ангажирали гласни доказателства. В
показанията си св.Огнян Г. не изнася данни за релевантни за настоящия спор
обстоятелства, поради което съдът няма да ги обсъжда.
От показанията на св.В. Г. се установя, че когато Й.
са закупили апартамента в началото на пролетта на 2009 г. жилището е било в незавършен
вид и те са извършили довършителните работи. Свидетелят е заявил, че повече от
месец и половина е помагал на В.Й. за някои от работите по апартамента – „…мазилки,
които бяха в груб вид изпълнени, правихме шпакловки, замазки, подът беше на шпакловка
и замазка, без подови настилки; в банята имаше доста довършителни работи; той (В.)
прави едно уширение малко до хола в едната част; настилката в хола е
комбинирана – в част от кухненския бокс има ламинат, а останалата част е от
гранитогрес; в банята постави една врата, която е като преградна стена на
самата баня…“. Заявил е също, че е имало течове и В. на 1-2 пъти е правил на
покрива някаква изолация – първият път е бил през есента на 2009 г., а втория
път бил по-миналата година (2015г.), когато правил допълнителни замазки.
В противоположния смисъл са показанията на св.И. И.,
ангажиран от ищеца В.Ч.. В показанията си същият е заявил, че е работил по процесния
обект от изкопа до издаване на Акт 16 и всички актове по строителството са
подписани от него. Заявил е, че в сградата всички апартаменти са били
оборудвани по един и същи начин, в баните – метална преграда, алуминиева, с
матирано стъкло, цялата стена е стъклена, по пода теракот, по стените фаянс,
моноблок, бойлер, мивка, душ, душ, вентилатор, подов сифон, а в другите
помещение – плочки теракот в хола и коридора, ламинат в спалните, монтирани
ключове, контакти и осветителни тела, еднотипни, като всички апартаменти в
сградата са огледални два по два, с идентично разпределение и оборудване.
Заявил е, че първите апартаменти, които завършили били тези четири на процесния
етаж, тъй като били най-скъпите и най-атрактивните и трябвало да се продават,
всичко било завършено шпакловано, боядисано с бяла боя и плочки. Бащата на св.И.
оборудвал всички апартаменти с ключове, контакти и лампи, а свидетеля монтирал
бойлерите. За процесния апартамент 31 е посочил, че е бил продаден в завършен
вид за живеене, включително с монтирани климатици, които били два броя – в
спалнята и в хола. Всички СМР били извършени от фирмата-инвеститор, а
довършителните работи били извършени през лятото на 2008 г. Св.И. е заявил –
„визуално познавам собственика, дори и когато правиха ремонта съм се качвал
горе; правиха си някакъв вътрешен ремонт; искаше да му се слагат нови ключове,
контакти, след като си монтираха кухнята; …мисля, че 2008 г. г-н Й. закупи
апартамента; не помня кога си правиха ремонта, може би още 2008 г. ме е викал,
защото април 2009 г. започнах да работя към друга фирма“.
Останалите водени от ищеца свидетели К. Д. и Н. А. не
изнасят данни за релевантни за спора обстоятелства, доколкото по техни
изявления са се нанесли в закупените от тях обекти в сградата след заявения по
делото процесен период април-октомври 2009 г. и нямат наблюдения към този
момент, поради което съдът няма да обсъжда техните показания.
Пред първата инстанция е извършена и приета съдебно-оценъчна
експертиза на в.л.Т.Чанкинова, депозирана в съда на 07.03.2017 г., която е
установила фактическото състояние на процесното жилище към момента на
извършения оглед, като е констатирала, че апартаментът е в сравнително добро
състояние, но по тавана на спалнята и по тавана и източната стена на дневната
има налична влага, с подпухнала шпакловка. Съгласно експертизата, по
апартамента са налични извършените довършителни работи, като според вещото лице
довършителните след етап „на тапа“ до етап „до ключ“ са следните: Антре –
гранитогрес по под; Баня-WC – алуминиева преградна стена с врата между антре и санитарен възел, фаянс
по стени, теракот по пода, сифон, моноблок, мивка среден формат, батерия за
мивка, душ-батерия; Спалня – ламинат по под; Дневна с кухненски бокс – ламинат
и теракот по под; неподвижно кухненско обзавеждане (само с вградени ел.уреди),
мивка алпака, батерия за мивка; Тераса – затваряне на перголите с алуминиева
козирка. Вещото лице е изчислило, че пазарната стойност на тези довършителни
работи, определена по средни пазарни цени по изданията на СЕК е в размер на
6000 лв., а пазарната стойност на вложените разноски за материали е 3920 лв. и
за труд 2080 лв. Експертизата е определила, че довършителните СМР по
апартамента, вкл. неподвижното кухненско обзавеждане, представляват 11 % от
завършения продукт, като при пазарна цена на жилището в размер на 81 675
лв., пазарната му стойност вследствие на извършените довършителни работи се е
увеличила с 8980 лв. В тази връзка, в
съдебно заседание в.л.Чанкинова е пояснила, че е приела, че ремонтите са
извършени след въвеждане на сградата в експлоатация, когато се допуска
извършването на довършителни работи, поради което е изчислила само тези
довършителни работи, които са елемент на довършване на сградата след въвеждането
му в експлоатация, към който момент той задължително трябва да има замазка,
положени ел.ключове, контакти и шпакловка при облицовка с гипсокартон. Съгласно
допълнителното заключение на в.л.Чанкинова, останалите посочени в насрещната
искова молба довършителни СМР – замазка на подове, гипсова шпакловка по стени и
тавани, боядисване на стени и тавани, доставка и монтаж на гипсов корниз и на
контакти и ключове, са на пазарна стойност от 1240 лв., вследствие на които
пазарната стойност на имота се е увеличила с още 1850 лв., или общо с 10 830 лв. (1850+8980).
Пред
въззивната инстанция, при предходното разглеждане на делото и в настоящото
производство, са ангажирани две съдебно-технически експертизи.
С първоинстанционното
решение БРС е уважил предявените от В.Ч. искове по чл.108 ЗС и по чл.59 ЗЗД,
като е отхвърлил предявените от ответниците В.Й. и А.Р.-Й. насрещни
искове по чл.55 ЗЗД, по чл.72 ЗС и чл.74 ЗС, както и направеното от тях
възражение за право на задържане на имота до изплащане на подобренията. За да
отхвърли насрещната претенция за подобрения, БРС е приел, че ответниците Й. не
са добросъвестни владелци по смисъла на чл.70 ЗС и нямат правата по чл.72, ал.1
ЗС, като по делото не се твърди подобренията да са направени със знанието и без
противопоставянето на ищеца, поради което не е налице и основанието по чл.74,
ал.2, вр. чл.72 ЗС. Поради това насрещния иск за присъждане на сумата от 24 500
лв. като увеличена стойност на процесния
имот вследствие на извършени от ответниците подобрения в имота е отхвърлен като
неоснователен. В тази връзка за неоснователно е прието и възражението на
ответниците за право на задържане на имота до заплащане на евентуалните
подобрения – не са налице хипотезите на чл.72 ал.3 и чл.74 ал.2 ЗС, тъй като
ответниците не са добросъвестни владелци на имота по смисъла на чл.70 ЗС. Предвид
отхвърлянето на главния насрещен иск по чл.72 ЗС, съдът е разгледал евентуално
предявеното основание по чл.74 ал.1 ЗС, като е приел, че ответниците като недобросъвестни
владелци на имота имат право да получат по-малката сума измежду направените от
тях разноски за подобренията и сумата, с която се е увеличила стойността на
имота вследствие на тези подобрения. В тази връзка, БРС е приел, че не се
налага да обсъжда извършването или не на претендираните подобрения, тъй като
дори същите да бъдат приети за установени, ответниците-ищци по насрещния иск не
са установили да са сторили някакви разноски за тези подобрения, с които да е
намалял техният патримониум, а заключението на вещото лице установява само
средната пазарна стойност на претендираните подобрени, но не може само въз
основа на него да се направи извод, че именно в такъв размер са направените от тях
разноски. Поради това е прието, че не е установено обедняването на
ответниците-ищци по насрещния иск – реално намаляване на имуществото им с
направени от тях разноски за подобрения, поради което евентуалния иск е
отхвърлен като неоснователен и недоказан.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК,
въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, по
допустимостта му –
в обжалваната част, а по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. При
тази служебна проверка, БОС намира първоинстанционното
решение за валиден и допустим съдебен акт в обжалваната пред настоящата
инстанция част относно предявения насрещен иск по чл.72 ЗС за заплащане на извършени
от Й. подобрения в процесния имот и за признаване на право на задържане на
имота до изплащане на подобренията.
Настоящата инстанция не споделя правните изводи на районния
съд за неоснователност на насрещния иск за
заплащане на подобрения, като намира, че
същите са формирани при неправилна преценка на фактическата обстановка, на събраните по
делото доказателства и приложимия закон, довела до постановяването на неправилно и
незаконосъобразно решение в обжалваната част.
Съгласно нормата на чл.72 ЗС, добросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения, като увеличението се определя към деня на постановяване съдебното решение (ал.1); той може да иска да му се заплатят необходимите разноски, които е направил за запазване на вещта (ал.2); до заплащане на подобренията и на разноските той има право да задържи вещта (ал.3). Следователно, за да бъде уважен искът по чл.72, ал.1 ЗС, ищецът следва да установи, че е извършил подобрения в чужд имот, които са увеличили неговата стойност, размерът на това увеличение, както и че към момента на извършване на подобренията е имал качеството на добросъвестен владелец, а ако е бил недобросъвестен владелец претенцията му следва да се квалифицирана по чл.74, ал.1 ЗС за присъждане на по-малката сума между направените от него разноски и увеличената стойност на имота.
Съгласно чл.70, ал.3 ЗС,
когато
владението е предадено въз основа на предварителен договор, сключен със
собственика на имота, владелецът има правата по чл.71 и чл.72 ЗС.
В настоящия случай,
по делото е безспорно, че на 15.04.2009 г. между страните е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на процесния недвижим имот и Анекс към договора от 21.04.2009
г. При подписването на договора и анекса продавачът В.Ч. е бил представляван от
пълномощника А. И., който се е легитимирал с нотариално завереното пълномощно
от 01.04.2009 г., действащо със срок до 10.10.2009 г., т.е пълномощникът е
разполагал с надлежна представителна власт.
По делото не е имало спор между страните и за това, че купувачът В.Й.
е получил владението върху процесния имот въз основа на предварителния договор
от 15.04.2009 г., което се установява както от съдържанието на самия договор (чл.11,
ал.5), така и от анекса към него, с който страните са постигнали съгласие, че изпълнението на описаните дейности в чл.5, ал.4,
т.4.2, т.4.3,
т.4.4, т.4.5, т.4.6, т.4.9 и т.4.11 от договора остава изцяло за
сметка на купувача, а за извършването им е необходимо да бъде предадено владението. Това
обстоятелство се установява и от събраните гласни доказателства – св.В.Г., от
които става ясно, че през пролетта на 2009 г., т.е. след сключването на
предварителния договор и анекса, купувачът В.Й. е извършвал довършителни работи
в процесното жилище. Съдът кредитира показанията на св.В.Г. като обективни и основани
на негови преки и непосредствени впечатления – свидетелят лично е помагал на
насрещния ищец и е участвал в ремонтните дейности по жилището, както и като кореспондиращи
относно момента на установяване на владението от Й. през м.април 2009 г. и на
писмените доказателства, удостоверяващи постигнатите между страните уговорки за
изпълнение на посочените в анекса довършителни работи, като по делото не са
ангажирани доказателства, които да оборят изнесените данни от този свидетел. Извод
в обратна насока не може да се направи от показанията на водените от ответника
по насрещния иск В.Ч. свидетели, тъй като същите нямат непосредствени
впечатления и не изнасят данни за релевантни за спора обстоятелства,
осъществили се в процесния период м.април – м.октомври 2009 г., доколкото св.А.
е заявила, че живее в сградата от м.май 2010г., а св.Д. е заявил, че живее там
от 2011 г. По същата причина и като вътрешно противоречиви съдът не кредитира и
показанията на св.И., който макар и да е заявил, че е работил по сградата от
изкопа до издаването на Акт 16 и да е посочил с какво оборудване са били
издавани всички апартаменти, няма как да е имал наблюдения кой е извършвал в
процесния период довършителните работи в апартамент № 31, предмет на
предварителния договор от 15.04.2009 г., след като през м.април 2009 г. е
започнал работа в друга фирма, видно от дадените от него показания, а
Удостоверението за въвеждане в експлоатация на сградата (Акт 16) е от
19.02.2010 г.
Ето защо, въззивният съд приема, че владението върху процесния имот е било предадено
на купувача въз основа на предварителния
договор от 15.04.2009 г. и анекса към него от 21.04.2009 г., сключен със
собственика, поради което насрещните ищци В.Й. и *******та му А.Р.-Й. могат да се
ползват от правата по чл.70, ал.3, вр. чл.72 ЗС – да
искат
заплащане на сумата,
с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на извършени от тях
подобрения и да претендират право на задържане
на имота до заплащането на тези подобрения. Приетият в
обратния смисъл извод от районния съд е неправилен, а възраженията за това във
въззивната жалба са основателни. Тук следва да се има предвид и приетото от ВКС
в отменителното му решение по настоящия спор, че подобряването на недвижимия имот е
обективен факт и обявяването на окончателния договор за недействителен по отношение
на продавача не заличава с
обратна сила факта, че владението върху имота е било предадено със съгласието на
собственика, обективирано в предвидената в закона форма – предварителен
договор и не рефлектира върху правото на купувача, който е извършил подобрение
в имота да получи увеличената стойност и да задържи имота до заплащането на
тези подобрения.
С оглед уважаването
на предявения против Й. иск по чл.108 ЗС и доколкото владението върху имота е
установено от тях на основание сключения със собственика Ч. предварителен
договор, на насрещните ищци следва да бъде признато качеството на добросъвестни
подобрители на основание чл.70, ал.3, вр. чл.72 ЗС. Твърденията на Й. за
извършени от тях подобрения се установяват от събраните по делото писмени и
гласни доказателства и извършените пред двете инстанции съдебни експертизи.
От писмените доказателства се установява, че към
момента на предаване на владението на купувача въз основа на предварителния
договор процесното жилище е било в степен на завършеност „груб строеж“, което е
изрично посочено в чл.2 от договора. Съгласно § 5, т.46 от ДР на ЗУТ, „груб
строеж“ е
сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без
или със различна степен на изпълнени довършителни работи. Настоящият съд намира
за безспорно установено по делото, че при сключването на предварителния договор
в жилището не са били изпълнени довършителни работи, което е видно от самия
договор – съгласно чл.5, ал.4 от същия, извършването на
довършителни СМР е уговорено като задължение на продавача, с негови труд и
средства, а това са: т.4.1.Вид на строителството – монолитно, конструкция
стоманобетон, външни и вътрешни стени- тухла „Винебергер“, вътрешни стени- с
изолация (мин. 5 см. и мазилка по проект); т.4.2.Стени – с мазилка с гипсова
шпакловка; т.4.3.Тавани – шпакловани с гипс; т.4.4.Дневна и спалня – под,
изпълнен със замазка; т.4.5.Кухня – замазка; т.4.6.Бани и тоалетни – замазка и
мазилка; т.4.7.Врати: входна врата – оборудвана със секретна брава и шилдове;
вътрешни врати – шпервани, на каса, остъклени за дневните и плътни за
останалите помещения, с монтирани брави; т.4.8.Прозорци – PVC дограма, остъклена с КА стъклопакет; т.4.9.Инверторни
климатици в дневна; т.4.10.Водопровод – изпълнен по БДС, с тръби от
високомолекулярен полипропилен; т.4.11.Ел. Инсталация – по БДС, с монтирани
ключове и контакти, осветителни тела, етажно табло и електромер; т.4.12.Общи
части – стълбища и стълбищни площадки- гранитогрес; т.4.13.Монтирана
хидравлична асансьорна уредба. Впоследствие, обаче, страните са изменили
уговорките си в предварителния договор относно извършването на допълнителните
СМР, като с Анекс от 21.04.2009 г. са се споразумели, че изпълнението
на дейностите по чл.5, ал.4, т.4.2,
т.4.3, т.4.4, т.4.5, т.4.6, т.4.9 и т.4.11 остава изцяло за сметка на купувача Й..
Следователно, към този момент посочените довършителни работи не са били
извършени. В тази връзка, съдът намира за неоснователни твърденията на
насрещния ответник Ч. и не кредитира показанията на св.И., че процесният
апартамент е бил предаден на купувача в напълно завършен вид и с описаното от
тях оборудване, вкл. и с претендираните подобрения, тъй като изявленията им противоречат
на писмените доказателства и на обстоятелството, че Акт 15 – Констативния акт
за установяване годността и приемането на строежа е издаден едва на 17.08.2009
г., към която дата се приема, че сградата е била напълно завършена. Твърденията
на насрещния ответник Ч., че жилището е било предадено в завършен вид не се
потвърждават и от представените от него писмени доказателства – сертификати за
контрол, протоколи, актове и декларации за съответствие (л.226-299 от делото на
БРС), тъй като същите удостоверяват съответствието и годността на вложените в
строителството на сградата материали и поставянето на контакти, които обстоятелства
обаче са неотносими към претендираните от насрещните ищци подобрения.
Твърденията на Й. за извършването от тях на
довършителни работи в имота в периода м.април – м.октомври 2009 г. се установяват
по делото от показанията на св.В.Г., от които става ясно, че когато те са
закупили апартамента в началото на пролетта на 2009 г. жилището е било в
незавършен вид и те са извършили довършителните работи, като повече от месец и
половина свидетелят е помагал на В.Й. за някои от работите по апартамента –
„…мазилки, които бяха в груб вид изпълнени, правихме шпакловки, замазки, подът
беше на шпакловка и замазка, без подови настилки; в банята имаше доста
довършителни работи; той (В.) прави едно уширение малко до хола в едната част;
настилката в хола е комбинирана – в част от кухненския бокс има ламинат, а
останалата част е от гранитогрес; в банята постави една врата, която е като
преградна стена на самата баня…“. Съдът кредитира показанията на св.В.Г. като
обективни и основани на негови преки и непосредствени впечатления, тъй като лично
е помагал на насрещния ищец и е участвал в ремонтните дейности по жилището. Поради
това, съдът възприема изцяло показанията на св.В.Г., доколкото по делото не са
ангажирани доказателства, които да оборят изнесените от него данни, които не се
опровергават и от представените от насрещния ответник писмени доказателства
(л.226-299), установяващи обстоятелства неотносими към претендираните
подобрения, нито се оборват от ангажираните от Ч. гласни доказателства, за
които по-горе са изложени съображения. Предвид горното, въззивният съд намира,
че насрещните ищци са доказали извършването от тях на описаните в насрещната им
искова молба довършителни работи.
От приетите по
делото три съдебно-технически експертизи – пред първата инстанция, при
предходното разглеждане на делото от въззивния съд и в настоящото въззивно
производство, се установява, че претендираните като подобрения СМР, извършени
от насрещните ищци, са налични в имота при огледа на жилището от страна на експертите.
От първата експертиза, изготвена от в.л.Чанкинова, депозирана в БРС на
07.03.2017 г. се установява фактическото
състояние в жилището към момента на предявяване на иска, като е констатирано,
че апартаментът е в сравнително добро състояние и са налични извършените
довършителни работи, като според вещото лице довършителните след етап „на тапа“
до етап „до ключ“ са следните: Антре – гранитогрес по под; Баня-WC – алуминиева преградна стена с врата между антре и
санитарен възел, фаянс по стени, теракот по пода, сифон, моноблок, мивка среден
формат, батерия за мивка, душ-батерия; Спалня – ламинат по под; Дневна с
кухненски бокс – ламинат и теракот по под; неподвижно кухненско обзавеждане,
мивка алпака, батерия за мивка; Тераса – затваряне на перголите с алуминиева
козирка; замазка на подове, гипсова шпакловка по стени и тавани, боядисване на
стени и тавани, доставка и монтаж на гипсов корниз, контакти и ключове.
Съдът намира, че посочените по-горе довършителни СМР,
съответстващи и на описаните в насрещната искова молба, следва да се счетат за
подобрения, за които да се прецени дали с тях се е увеличила пазарната стойност
на процесния имот. В тази връзка, настоящият състав намира, претендираните от
насрещните ищци като подобрения ремонт и хидроизолации на покрив, не
съставляват подобрения по смисъла на закона, тъй като не се отнасят към
процесното жилище, а касаят ремонт на обща част – покрив, обслужваща цялата
сграда етажна собственост, поради което стойността не следва да се присъжда.
Приетата от районния съд експертиза е изчислила, че стойността
на извършените довършителни работи е 6000 лв. и при пазарна цена на апартамента
от 81 675 лв., пазарната му стойност се е увеличила общо с 10 830 лв.
вследствие на горните довършителни СМР. Приетата при предходното разглеждане на
делото от въззивния съд СТЕ, депозирана на 22.05.2018 г., е изчислила, че
стойността на извършените СМР възлиза на 6900 лв., като пазарната стойност на
имота към момента на изготвяне на експертизата е 83 439 лв. и вследствие
извършените довършителни работи пазарната му стойност се е увеличила с 13600
лв. А приетата по настоящото въззивно дело експертиза, депозирана на 26.08.2020
г., е изчислила, че стойността на извършените довършителни СМР е 7230 лв. и при
пазарна цена на жилището към момента на експертизата от 61605 лв., средната
пазарна стойност на имота в резултат на извършените строително-монтажни
дейности се е увеличила с 9750 лв.
Съгласно разпоредбата на чл.72, ал.1, изр.ІІ ЗС, увеличението в
стойността на имота вследствие подобренията се определя към деня на
постановяване съдебното решение, т.е. към момента, когато се присъждат
подобренията. Предвид това, въззивният съд намира, че следва да възприеме приетата
по настоящото въззивно дело съдебно-техническа експертиза, депозирана на
26.08.2020 г., тъй като е изготвена по най-актуални цени към момента на
постановяване на настоящото решение. Съгласно същата, в резултат на извършените
в жилището довършителни СМР средната пазарна стойност на процесния недвижим
имот се е увеличила с 9750 лв., поради което предявеният насрещен иск по чл.72
ЗС следва да бъде уважен като основателен и доказан в този размер. За разликата
над присъдените 9750 лв. до претендирания размер от 24 500 лв. претенцията
по чл.72 ЗС е неоснователна и следва да бъде отхвърлена.
Съгласно нормата
на 70, ал.3, вр. чл.72, ал.3 ЗС, добросъвестният подобрител има право да
задържи вещта до изплащане на подобренията. Правото на задържане по чл.72, ал.3
ЗС е акцесорно, обезпечително право на владелеца-кредитор срещу собственика-длъжник
– Тълкувателно решение № 48/3.04.1961 г. на ОСГК на ВС. То е самостоятелно,
макар съществуването му да е обусловено от наличието на непогасено вземане за
подобрения или разноски и последиците от упражняването му са две: отлага
изпълнението на задължението за връщане на вещта до заплащане на цялото съдебно
признато вземане и дава привилегия по чл.136, ал.1, т.4 ЗЗД за предпочтително
удовлетворяване от стойността на задържаната вещ. Като защитно средство,
правото на задържане може да бъде предявено само от ответника и само по иск
срещу него, с който се претендира отнемане на владението му върху имота, върху
който е извършил подобрения. Изхождайки от същността на правото на задържане по
чл.72, ал.3 ЗС като акцесорно и обезпечително право, чрез което се отлага
изпълнението на задължението за връщане на вещта (като при основателност съдът
следва да постанови условен диспозитив, с който се осъжда задържащия да предаде
имота на собственика, след като собственикът му заплати подобренията), то
същото може да бъде предявено само като защитно средство по иск за предаване
владението на вещта – в този смисъл Решение № 201/17.10.13 г. по гр.д.№ 2329/13
г. на ВКС, ІІ г.о.
В случая,
ответниците-насрещни ищци В.Й. и А.Р.-Й. са се възползвали от тази възможност и
в писмения отговор на исковата молба по предявения срещу тях ревандикационен
иск са направили искане да им бъде признато право на задържане на процесния
имот до заплащане на извършените от тях подобрения в имота. Действително, към
настоящия момент производството по иска по чл.108 ЗС е приключило с влязлото в
сила решение на първата инстанция с оглед недопускането до касационно обжалване
на предходното въззивно решение в тази част. От представените пред настоящия
съд писмени доказателства от въззиваемия Ч. е видно, че на основание въззивното
решение по в.гр.д.№ 1774/2017 г. на БОС, постановено при предходното
разглеждане на делото от въззивния съд, влязло в сила в частта по уважения иск
по чл.108 ЗС, ищецът В.Ч. се е снабдил с изпълнителен лист от 19.07.2018 г.,
въз основа на който е образувано ИД № 20188020400587 по описа на ЧСИ Наско Георгиев
, рег.№ 802 с район на действие БОС, за извършване на въвод във владение на
процесния имот, който е извършен на
03.10.2018 г. В случая, въпреки обстоятелството, че владението върху имота вече
е предадено на ищеца по ревандикационния иск, съдът намира, че на ответниците
по този иск, а именно въззивниците в настоящото производство, следва да се
признае правото им на задържане по чл.72, ал.3 ЗС до заплащане на подобренията,
тъй като така те могат да се ползват от привилегията на чл.136,
ал.1, т.4 ЗЗД, ако поискат вземането да бъде удовлетворено принудително. Ето
защо, на въззивниците следва да се признае право на задържане на имота, до
заплащане на присъдената им сума от 9750 лв. за извършените от тях подобрения в
същия имот.
Предвид
изложените съображения и поради частично несъвпадане на изводите на настоящата
инстанция с тези на районния съд, БОС намира, че първоинстанционното решение
следва да бъде отменено в частта, с която е отхвърлен насрещния иск по чл.72 ЗС
до размера на сумата от 9750 лв., както и в частта, с която е отхвърлено
възражението на ответниците Й. за право на задържане имота, като вместо
отменените части следва предявения насрещен иск по чл.72 ЗС да се уважи до
размера на 9750 лв. и да се признае право на задържане на имота до заплащане на
подобренията в този размер. Решението на БРС следва да бъде потвърдено като
правилно в останалата обжалвана част, с която насрещния иск по чл.72 ЗС е
отхвърлен за сумата над 9750 лв. до 24500 лв.
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решение № 946/05.07.2017
г.,
постановено по гр.д.№ 7374/2014 г. по описа на РС-Бургас, В ЧАСТТА, с която е
отхвърлен насрещния иск на В.Г.Й., ЕГН ********** и А.К.Р.-Й., ЕГН **********, за осъждане на В.Г.Ч., ЕГН ********** да им
заплати на основание чл.72, ал.1 ЗС сумата до размера на 9750 лв. – като увеличена стойност на процесния имот с
идентификатор 67800.503.31.1.30, вследствие на извършени от ищците по иска като
добросъвестни владелци подобрения в имота,
както и В ЧАСТТА, с която е отхвърлено възражението на В.Г.Й.
и А.К.Р.-Й. за право на задържане на
имота до заплащане на направени от тях подобрения в имота на стойност до
размера на 9750 лв., като ВМЕСТО ОТМЕНЕНИТЕ ЧАСТИ ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА В.Г.Ч., ЕГН **********,
на основание чл.72, ал.1 ЗС да заплати на В.Г.Й., ЕГН ********** и А.К.Р.-Й., ЕГН **********, сумата 9750 лв. (девет хиляди
седемстотин и петдесет лева), представляваща увеличената стойност на процесния имот с идентификатор 67800.503.31.1.30 по КК на гр.С. в резултат на извършени от тях в
периода м.април – м.октомври 2009 г. подобрения в същия имот – замазка на
подове; гипсова
шпакловка по стени и тавани; боядисване на стени и тавани; доставка и
монтаж на гипсов корниз, контакти и
ключове; настилка от гранитогрес, теракот и
ламинат; фаянс по стени в санитарни помещения; алуминиева преградна стена с врата
между антре и санитарен възел; доставка и
монтаж на сифон, моноблок,
мивка среден формат, батерия за мивка, душ-батерия; неподвижно кухненско
обзавеждане, мивка алпака, батерия за мивка; затваряне на перголите на тераса с алуминиева
козирка;
като до заплащане на подобренията ПРИЗНАВА ПРАВО НА ЗАДЪРЖАНЕ на имота на
основание чл.72, ал.3 ЗС в полза на В.Г.Й. и А.К.Р.-Й..
ПОТВЪРЖДАВА решение № 946/05.07.2017г.,
постановено по гр.д.№ 7374/2014г. по описа на РС-Бургас, в останалата обжалвана част, с която
насрещния иск по чл.72 ЗС е отхвърлен за сумата над 9750 лв. до претендираните 24500
лв.
РЕШЕНИЕТО подлежи
на касационно обжалване пред Върховния касационен съд в едномесечен срок от
връчването му на страните, при условията на чл.280, ал.1 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.