ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 4214
гр. София, 17.02.2022 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 46 СЪСТАВ, в закрито заседание на
седемнадесети февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ
като разгледа докладваното от КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ Гражданско дело №
20201110144728 по описа за 2020 година
Постъпила е искова молба от С. Г., гражданин на ; пасп. № , с адрес: : , St. ( ),
съдебен адрес: гр. София, ул. „ ”№ ет. , чрез адв. Т.Г. срещу Й. З. З., ЕГН: **********, с
адрес: гр. , п.к. , ул. „ ” № , ет. , ап. , както и насрещна искова молба. Съдът констатира,че
исковите молба са редовни.
Водим от горното и на основание чл. 140, ал. 1 и ал. 3, Софийският районен съд,
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 05.04.2022 г.
от 14:40 часа, за които дата и час да се призоват страните.
СЪОБЩАВА на страните проекта си за доклад по делото:
Производството е образувано по искова молба на С. Г. , гражданин на пасп.
№ , с адрес: : , . ( ), съдебен адрес: гр. , ул. „ ”№ ет. , чрез адв. Т.Г. срещу Й. З. З., ЕГН:
**********, с адрес: гр. София, п.к. , ул. „ ” № , ет. , ап. , с която се иска съдът да осъди
ответника да заплати сумите от
1. 1000 лева – заплатен и невърнат депозит по Договор за наем от
15.10.2019г., ведно със сумата от 73.06 лева -мораторна лихва за периода от 30.12.2019 г.
до 17.09.2020 г. и законна лихва от депозиране на исковата молба/17.09.2020 г./ до
окончателното изплащане.
2.
2.1-1000 евро- имуществени вреди, представляващи платени наемни вноски
за 10 (десет) месеца в размер на по 100 ЕВРО на месец (разликата между наемните цени
между прекратения и новосключения от наемателката договор) за периода м. януари
2020г.- м. октомври 2020г. (включително), ведно със сумата от 73.06 евро -мораторна
лихва за периода от 30.12.2019 г. до 17.09.2020 г. и законна лихва от депозиране на
1
исковата молба/17.09.2020 г./ до окончателното изплащане.
2.2- 1000 евро – неустойка за преждевременно прекратяване на договора,
съгласно договорената клауза в чл. 24 от договора, ведно със сумата от 73.06 евро -
мораторна лихва за периода от 30.12.2019 г. до 17.09.2020 г. и законна лихва от
депозиране на исковата молба/17.09.2020 г./ до окончателното изплащане.
3. ПРИ УСЛОВИЯТА НА ЕВЕНТУАЛНОСТ при отхвърляне на исковете по
т.2:
3.1-1000лева, представляващи недължимо платени наемни вноски, ведно със
сумата от 73.06 лева -мораторна лихва за периода от 30.12.2019 г. до 17.09.2020 г. и
законна лихва от депозиране на исковата молба/17.09.2020 г./ до окончателното
изплащане.
3.2-10 733.70 лв., имуществени вреди, представляващи разликата между
наемните цени между прекратения договор (100 лв.) и новосключения от наемателката
договор (600 евро = 1173.37 лв.) за период от 10 (десет) месеца: м. януари 2020г. -м.
октомври 2020г. (включително), ведно със сумата от 784.16 лева -мораторна лихва за
периода от 30.12.2019 г. до 17.09.2020 г. и законна лихва от депозиране на исковата
молба/17.09.2020 г./ до окончателното изплащане.
3.3- 200 лева – неустойка за преждевременно прекратяване на договора,
съгласно договорената клауза в чл. 24 от договора, ведно със сумата от 14.61 лева -
мораторна лихва за периода от 30.12.2019 г. до 17.09.2020 г. и законна лихва от
депозиране на исковата молба/17.09.2020 г./ до окончателното изплащане.
4. 1200 евро- обезщетение за неимуществени вреди.
Ищецът твърди, че на 15.10.2019г. между С. Г.- наемател и Й. З. З.- наемодател е
сключен Договор за наем на следния имот: апартамент № , находящ се на втория етаж в
сграда с адрес: ул. „ ” № , в град , като на тази дата е предадено и държането на
имота.Твърди се, че в договора била записана месечна наемна цена от 100 лева, но била
постигната устна договорка наемната цена да е 500 евро и а бъде заплащана в брой.
Сочи се, че при сключването на договора наемодателката е получила 1250 евро -
месечни наемни вноски за два календарни месеца и половина: половината от м. октомври -
250 евро, за целия м. ноември-500 евро и за целия м. декември 2019 -500 евро и 1000 лв.
депозит съгл. чл. 20 от договора.
Твърди се, че на 04.12.2019г. наемодателката е отправила предизвестие до
наемателката за прекратяване на договора за наем от посочения в договора телефон за
връзка ( ), а в допълнителен e-mail е поставена окончателна дата на прекратяване:
09.12.2019г.
Твърди се, че с предизвестието, наемодателката е аргументирала своето
прекратяване на чл. 26, б. „в" от Договора за наем („дребни поправки'“), но фактическия
състав не се е бил осъществил. Сочи се, че наемодателката погрешно се позовава на чл. 26,
б. „в“ (и респ. на чл. 12 и 14) от Договора, доколкото в изложението, изписано в полученото
предизвестие, се посочва заплащане на „сметките за вода“ (а не за нарушаване на чл. 14),
което „неплащане в срок“ не е основание за прекратяване на договора. Твърди се, че тези
сметки са заплатени от ищцата-наемател.
Твърди се, че в предизвестието наемодателката , се позовава и на чл. 15 и чл. 16
от договора, като ищцата поддържа, че в жилището няма нанесени щети.
Твърди се, че на 15.12.2019г. наемодателката е изпратила обиден имейл, в който
уведомила ищцата, че едностранно възнамерява да влезе в имота заедно с професионален
фотограф и да направи снимки, които възнамерява да разпространи в интернет, като твърди,
че при отказ от страна на ищцата тя би нарушавала чл. 22 от договора за наем.
Сочи се, че на 17.12.2019г. наемодателката е изпратила имейл, в който уведомила
ищцата, че има намерение, преди изтичане на срока на предизвестието, да остави в наетото
жилище багаж на свои приятели, които също така възнамерява да настани в жилището на
30.12.2019г. -дата преди изтичането на срока.
2
Твърди се, че държането на имота е върнато на наемодателката на 30.12.2019г.,
като въпреки платените в срок месечни разходи и режийни за имота (ток; вода) и доброто
състояние на имота, не е бил възстановен платеният депозит по чл. 7 от Договора.
Поддържа се, че предвид краткото предизвестие, зимните метерелогични условия
и наближаващите коледни празници, наемателката- ищца е била принудена да си търси
друго жилище в трудни пазарни (и метеорологични) условия и „на всяка цена”, като на
06.12.2019г. наемателката е съумяла да сключи нов договор за наем на алтернативен
апартамент с уговорени наемни вноски в размер на 600 евро на месец за задоволяване на
своите жилищни нужди, в близък район, със сходни специфики на имота-квадратура,
оборудване, състояние и др., като по новия договор за наем, наемателката- ищца е получила
ползването на имота на 20.12.2019г.
Твърди се, че ищцата- наемателка е претърпяла неимуществени вреди,
изразяващи се в неудобствата от наложилото се преждевременно и спешно търсене на друго
жилище и преместването й в кратък срок, които са пряка последица от неизпълнение на
задължението на ответницата да осигури 30-дневният срок за организиране и преместването
на ищцата. Сочи се, че обидите, отправени от наемодателката- ответница, също се отразяват
негативно на психическото състояние на ищцата- наемателка, довеждат я до стрес,
притеснение и несигурност за бъдещото й местожителство.
Представени са писмени доказателства.
Иска се на основание чл. 190 от ГПК съдът да задължи ответницата да представи
документ за собственост на апартамент с адрес: ул. „ ” № , ет. , гр. , и документ
оправомощаващ я да отдава под наем имота.
Иска се да бъде допусната експертиза, която да установи пазарната цена на
наемен имот в това състояние в дадения период, в същия район с близка квадратура.
Препис от исковата молба е връчен на ответника , като в срока по чл. 131 ГПК е
постъпил отговор на исковата молба.
Твърди се, че действително е сключен договор за наем между страните при
уговорена месечна наемна цена от 500 евро, като по молба на ищцата в договора била
записана наемна цена от 100 лева.
Твърди се, че сметките за вода въобще не били плащани от ответницата, а сумата
била платена на 06.12.2019г.- два дни след като е получила предизвестието за прекратяване
на договора. Твърди се, че ищцата е напуснала имота без да представи платежни документи
за платени консумативи
Твърди се, че след напускането на С. Г., ответницата се наложило да извика
дърводелец, който да лакира и цикли паркета, за което заплатила сумата от 1100 лева. Сочи
се, че в детската стая /втората спалня/ едната стена с размери 4 на 3 метра била ръчно
рисувана от художник с т.нар. детски графити за сумата от 5000 лева, а наемателката била
пребоядисала стената в сиво заради несъответствието на графитите с фън- шуи енергията на
жилището. Твърди се, че сумата в размер на 1000 лева, представляваща депозит, се явява
недостатъчна да покрие щетите, нанесени на наемодателката от Г. , поради което не се
дължи връщането й.
Оспорва се дължимостта на разликата между наемните цени на имота на
ответницата и наетия от ищцата друг апартамент, като се оспорва наличието на вина от
страна на ответницата.
Оспорва се дължимостта на неустойка по договора.
Твърди се, че не е ясно в какво се изразяват посочените от ищцата
неимуществени вреди.
Предявява се насрещен иск за:
3000 лева- имуществени вреди
2000 лева- неимуществени вреди
Законна лихва от датата на увреждането- 30.12.2019 г до изплащане на вземането.
3
Твърди се, че при напускане на жилището от страна на наемателката са
установени липсващи вещи: Конвектори с инфрачервени панели, марка ENSA - 2 броя ,
всеки на стойност 1000 лева или общо 2000 лева и телевизор PANASONIC- ТХ 20LA5P, на
стойност 1000 лева.
Твърди се, че в резултат на създалия се конфликт , на невъзможността да влезе в
жилището си и на невъзможността да го предлагам своевременно, отвтеницата- ищца по
насрещния иск изпаднала в нервна криза, притеснила се, че посред зима няма да имам
доходи, с които да издържа децата си. Неимуществени вреди се оценят на 2000 лева.
Иска се да бъде допуснат един свидетел при режим на довеждане за установяване
на наличието и размера на твърдените неимуществени вреди.
Иска се да бъде допуснат един свидетел присъствал при предаването на
апартамента при наемането му, видял е вида, в който съшият е предаден, вещите в него,
както и е присъствал на уговорките относно наема.
Иска се да бъде допуснат един свидетел огледал апартамента след изнасянето на
Г., видял вида, в който е получен, както и вещите в него, включително и липсата на
описаните вещи.
Иска се да бъде допуснат до разпит дърводелецът ремонтирал паркета.
Препис от насрещната исковата молба е връчен на ответника-първоначален
ищец, като в срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който се
оспорват насрещните искове като неоснователни. Оспорва се движимите вещи да са били в
държане на наемателката. Оспорват се исковете и по основание и размер.
Оспорват се представените с отговора на исковата молба доказателства.
Иска се да бъде допуснат един свидетел при режим на довеждане, с който да се
установят фактите и обстоятелствата при които наемателката е напуснала имота.
По допустимостта:
Посочените под точки 3.2 и 3.3. искове в настоящото определение са
недопустими. С оглед диспозитивното начало и съгласно чл.6, ал.2 от ГПК предметът на
делото и и обемът на дължимата защита и съдействие се определят от страните. Т.е. в случая
ищецът е този, който определя в каква степен се нуждае от съдебната защита. Твърденията
на ищеца са за сключен договор за наем с месечна вноска 500 евро. Ищецът не може да
предяви иск при условията на евентуалност, в случай, че съдът установи друг размер на
претенцията. Връзката е обратна- резултатът на спора е следствие от искането на ищеца, а
не искането на ищеца да е в резултат от установеното от съда. Ето защо производството в
тази част следва да бъде прекратено. Мотивиран от горното съдът
ПРЕКРАТЯВА производството по делото в частта, с която са предявени при
условията на евентуалност искове за сумите от :
-10 733.70 лв., имуществени вреди, представляващи разликата между наемните
цени между прекратения договор (100 лв.) и новосключения от наемателката договор (600
евро = 1173.37 лв.) за период от 10 (десет) месеца: м. януари 2020г. -м. октомври 2020г.
(включително), ведно със сумата от 784.16 лева -мораторна лихва за периода от 30.12.2019 г.
до 17.09.2020 г. и законна лихва от депозиране на исковата молба/17.09.2020 г./ до
окончателното изплащане и
- 200 лева – неустойка за преждевременно прекратяване на договора, съгласно
договорената клауза в чл. 24 от договора, ведно със сумата от 14.61 лева -мораторна лихва за
периода от 30.12.2019 г. до 17.09.2020 г. и законна лихва от депозиране на исковата
молба/17.09.2020 г./ до окончателното изплащане.
Определението в тази част подлежи на обжалване в едноседмичен срок от
получаването на препис от страните с частна жалба пред СГС.
4
По доказателствата:
Приложените към исковата молба и отговора на исковата молба доказателства
следва да бъдат допуснати за приемане в открито съдебно заседание като допустими,
относими и необходими.
Искането по чл. 190 ГПК е неотносимо към спора. Ирелевантно е дали
наемодателя по договора за наем е собственик на отдавания имот. Договорът за наем
обвързва валидно сключилите го страни, дори когато наемодателят няма никакви права
върху наеманата вещ (наем на чужда вещ)/ Решение № 541 от 06.02.2012 г. по гр. д. №
810/2010 г. на Върховен касационен съд/.
Исканата експертиза за установяване на средна пазарна цена е неотносима към
спора. В исковата молба се твърдят реално настъпили вреди в определен размер, в следствие
на сключен конкретен договор за наем на по-висока цена.
Доколкото ответницата не е посочила необходимостта от разпит на различни
свидетели за посочените факти и обстоятелства следва да й бъде допуснат един такъв при
условията на чл. 159, ал. 2 ГПК. При същите условия следва да бъде допуснат и един
свидетел на ищцата.
ПРАВНАТА КВАЛИФИКАЦИЯ на предявените при условията на кумулативно
съединяване искове се намира в разпоредбите на чл. 79, ал. 1 ЗЗД , чл. 82, изр. 2. ЗЗД, чл. 92
ЗЗД и чл. 45 ЗЗД, във вр. чл. 86 ЗЗД.
ПРАВНАТА КВАЛИФИКАЦИЯ на предявения при условията на евентуалност
иск/3.1/ е чл. 55, ал. 1 ЗЗД.
ПРАВНАТА КВАЛИФИКАЦИЯ на предявените насрещни искове е чл. 45 ЗЗД.
ПРИЕМА ЗА БЕЗСПОРНО И НЕНУЖДАЕЩО СЕ ОТ ДОКАЗВАНЕ
наличието на валидно облигационно правоотношение по сключен между страните договор
за наем от 15.10.2019 г. за имот с адрес: ул. „ “ № , ет. с месечна намена цена 500 евро.
В тежест на ищцата С. Г. е да установи:
- че е изправна страна по договорното правоотношение, в т.ч., че е заплатила
посочените в исковата молба наемни вноски и депозит, както и е заплащала комуналните
разходи за имота.
- наличието на имуществени вреди в следствие от неправомерно прекратяване на
процесния договор за наем и сключване на такъв за по-висока цена, както и размера на
вредите;
-наличието на неустоечна клауза в договора за наем и сбъдването на
юридическите факти водещи до изискуемост на претендираната неустойка;
В тежест на отвтеницата Й. З. З. е да установи:
- че е изправна страна по договорното правоотношение, в т.ч., че валидно е
упражнила правото на предсрочно прекратяване на договорната връзка и наличието на
основанията за това.
По евентуалния иск с правно основание чл. 55 ЗЗД в тежест на ответницата е да
докаже, че полученото от нея имущественото благо не е лишено от основание, т. е., че
съществува правно призната причина за разместването на благата, което й дава право да
задържи полученото.
По исковете за вреди по чл. 45 ЗЗД всяка от страните следва да установи при
условията на пълно и главно доказване наличието на претърпени вреди, които да са
следствие от противоправното поведение на насрещната страна, както и техния вид и
размер.
5
НАПЪТВА страните към СПОГОДБА, като указва, че
съдебната спогодба има сила на влязло в сила решение и не
подлежи на обжалване пред по-горен съд, като при постигане на
спогодба се възстановява половината от внесената държавна
такса.
ДОПУСКА приложените към исковата молба и отговора на исковата молба
писмени доказателства като допустими, необходими и относими по делото, тъй като се
отнасят до релевантни за спора факти.
ДОПУСКА събирането на гласни доказателства чрез разпит на по един свидетел
на страните /при условията на чл. 159, ал. 2 ГПК/, като УКАЗВА на страните да осигурят
присъствието на свидетелите за съдебно заседание, което ще е краен срок за събиране на
гласни доказателства.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ останалите доказателствени искания на страните.
УКАЗВА на страните, че в срок най-късно в насроченото съдебно заседание
могат да изразят становищата си във връзка с дадените от съда указания и проекта за доклад
по делото, както и да предприемат съответните процесуални действия.
УКАЗВА на страните, че ако не изпълнят дадените от съда указания в срок,
същите губят възможността да направят това по-късно, освен ако пропускът се дължи на
особени непредвидени обстоятелства.
ДА СЕ ВРЪЧИ препис от определението на страните по делото, а на ответницата
и препис от отговора на насрещната исковата молба.
Определението извън в посочената по-горе част не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6