РЕШЕНИЕ
№ 640
гр. Бургас, 30.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, V ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети май през две хиляди
двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Вяра Ив. Камбурова
Членове:Галя В. Белева
Димитър П. Стоянов
при участието на секретаря Таня Н. Михова
като разгледа докладваното от Вяра Ив. Камбурова Въззивно гражданско
дело № 20222100500260 по описа за 2022 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по въззивна жалба вх.
№260135/21.21.2022г., подадена от ,,АСТОРИЯ МЕНИДЖМЪНТ“ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление:гр.Варна, район Приморски, ул.,,Никола Вапцаров“ №5,
представлявано от управителя Атанас Маринов Тодоров, чрез адв.Диляна Койчева - АК-
Хасково, със съдебен адрес: гр.Поморие, ул.,,Солна“№46, партер, срещу Решение
№260249/31.12.2021г., постановено по гр.д.№1200/2020г. по описа на Районен съд- Несебър.
С посоченото решение, съдът е отхвърлил предявените от ,,АСТОРИЯ МЕНИДЖМЪНТ“
ООД, представлявано от управителя Атанас Маринов Тодоров, дружеството действащо
лично за себе си и в качеството му на пълномощник на ,,ЗОРА ФЕНИКС“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление:гр.Несебър, КК Слънчев бряг,
Административен център ,,Сапфир“ ет.3, представлявано от управителя Десислава Георгиева
Хюсеин, чрез адв.Диляна Койчева - АК-Хасково против А.В.К.., гражданин на ***, роден на
**********г., Булстат №***, с адрес:***, искове с правно основание чл.79, ал.1, чл.86 и
чл.92 от ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати на ищцовото дружество следните суми:
– сумата в размер на 556 евро, представляваща дължима такса поддръжка за 2018г.,
както и сумата в размер на 166.80 евро, представляваща договорената неустойка за 2018г.,
ведно със законната лихва върху главницата в размер на 556 евро, считано от датата на
подаване на исковата молба- 22.12.2020г. до окончателното изплащане на задължението;
1
–сумата в размер на 556 евро, представляваща дължима такса поддръжка за 2019г.,
както и сумата в размер на 166.80 евро, представляваща договорна неустойка за 2019г.,
ведно със законната лихва върху главницата в размер на 556 евро, считано от датото на
подаване на исковата молба- 22.12.2020г. до окончателното изплащане на задължението;
–сумата в размер на 556 евро, представляваща дължима такса поддръжка за 2020г.,
ведно със законната лихва върху нея, считано от датата на подаване на исковата молба-
22.12.2020г. до окончателното изплащане на задължението.
С жалбата се изразява недоволство от обжалваното решение, като се излагат съображения
за неговата незаконосъобразност.
На първо място се изразява несъгласие с извода на съда, че процесният договор за
управление, поддръжка и обслужване от 18.06.2015г., се явявал нищожен поради
противоречие със закона–чл.2, ал.1 от ЗУЕС. Навеждат се доводи в тази насока. Посочва се,
че с оглед свободата на договаряне, собствениците на самостоятелни обекти в сградата,
имали право да сключват договори относно финанасиране управлението на общи части,
когато жилищният комплекс не е от затворен тип(Определение№37 от 20.01.2021г. по т.д.
№606/2020г. по описа на ВКС, І-во т.о.; Решение№87 от 09.03.2012г. по гр.д.№1115/2011г.
по описа на ВКС, ІІ-ро г.о.).
Излагат се аргументи, че договорът имал комплексен характер (съчетавал белезите на
договор за поръчка и такъв за изработка). Пояснява се, че се касаело за управление и
поддръжка на целия комплекс.
Твърди се, че в конкретния случай нямало сформирани органи на управление на етажната
собственост; и не било проведено общо събрание, нито взети решения за определяне такса
за поддръжка. Подчертава се, че всички разходи по поддръжка на общите части на сградата
се заплащали от въззивното дружество.
Посочва се, че процесната сграда не била въведена в експлоатация, поради което
собствениците не разполагали с индивидуални партиди за притежаваните от тях
самостоятелни обекти в сградата. След заплащане задълженията за електричество и вода,
въззивникът засичал показанията на измервателните уреди в апартаментите за съответния
отчетен период и събирал дължимите суми.
Излагат се твърдения за допуснати процесуални нарушения в първонстанционното
производство по делото- съдът не приел представените от ищеца писмени доказателства
(2бр. извлечения от приложения по чл.11 от сключения договор на 16.08.2021г. между
,,ЗОРА ФЕНИКС“ЕООД и ,,АСТОРИЯ МЕНИДЖМЪНТ“ООД).
Иска се отмяна на атакувания съдебен акт и постановяване решение на настоящата
инстанция, с което бъдат уважени изцяло исковите претенции. Претендира се присъждане
на сторените по делото пред двете инстанции разноски, включително и адвокатско
възнаграждение.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК е депозиран отговор от въззиваемата страна- А.В.К.., чрез
назначения особен представител адв. С., с който въззивната жалба се оспорва като
2
неоснователна. Посочва се, че по делото не е доказано, че се касае за жилищен комплекс от
затворен тип, поради и което не е приложим специалния режим по чл.2 ЗУЕС. Моли за
потвърждаване на обжалваното решение.
Страните не сочат нови доказателства.
Въззивната жалба е допустима, подадена от процесуално легитимирано лице против
подлежащ на обжалване акт.
След преценка на събраните по делото доказателства и като обсъди съображенията на
страните, Бургаският окръжен съд намира за установено следното.
Предявен е бил иск с правно основание чл. 79 и чл. 86 от ЗЗД.
Ищцовото дружество твърди, че ответникът К. е собственик на СО, представляващ
апартамент №111, находящ се на шести етаж със застроена площ от 50,42 кв.м., разположен
в атартаментен хотел „***“, построен в ПИ с идентификатор 11538.14.3 по КККР на
гр.Св.Влас, Община Несебър, като в това си качество е сключил договор за управление,
поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване със „Зора Феникс“
ЕООД с нотариално удостоверени подписи. Съгласно посочения договор изпълнителят
приел и се задължил срещу заплащане да управлява, поддържа и обслужва организационно,
технически и административно съоръженията и обектите за общо ползване, разположени в
апартаментния хотел. Ответникът се задължил да заплаща на изпълнителя годишна такса от
556 евро с ДДС, дължима след получаване на Акт 15. Твърди се, че това се е случило на
28.05.2016г. В договора била уговорена неустойка в размер на 0,5% за всеки ден забава, но
не повече от 30 % от размера на дължимата такса.
Впоследствие дружеството-изпълнител по договора, с последващ договор за възлагане от
18.06.2018г. възложило на ,,АСТОРИЯ МЕНИДЖМЪНТ“ООД /настоящият ищец/
извършването на всички необходими действия по поддръжка и управление на посочения
жилищен комплекс, съгласно подписаните със собствениците на СО индивидуални
договори.
Ищцовото дружество твърди, че ответникът, както и останалите собственици в комплекса
били надлежно уведомени. Също така посочва, че е изправната страна по договора-
изпълнявал точно и добросъвестно в срок поетите задължения. Според изложените
твърдения в исковата молба ответникът не заплатил дължимите такси за
2018г.,2019г.,2020г.-по 556 евро с ДДС за всяка година, като за 2018г. и 2019г. се
претендира и по 166,80 евро с ДДС, представляваща договорена неустойка за съответната
година.
В срока за отговор назначеният особен представител на ответника е оспорил исковете,
посочвайки, че процесната сграда няма характеристика на „жилищен комплекс от затворен
тип“, поради което не е приложим особения режим на чл.2 ЗУЕС.
Страните ангажират доказателства съобразно твърденията си.
От представените доказателства се установява, че ответникът е собственик на апартамент
3
№111, находящ се на шести етаж с със застроена площ от 50,42 кв.м., представляващ
самостоятелен обект с идентификатор 11538.14.3.1.111 по КККР на гр. Св.Влас с адрес-
гр.Св.Влас, местност Козлука, апартаментен хотел „***“ /вж нот. акт №64, том III,рег.
№3334, дело №452 от 19.06.2015г. по описа на Нотариус Линка Чуткина рег. №600/.
Ответникът и „ЗОРА ФЕНИКС“ ЕООД са сключили на 18.06.2015г. договор за управление,
поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване с нотариална заверка на
подписите, вх.рег.№4302/23.06.2015г., акт №67, том 3.
На 18.06.2018 г. между „ЗОРА ФЕНИКС“ ЕООД и настоящият ищец „АСТОРИЯ
МЕНИДЖМЪНТ“ ООД е сключен договор да възлагане извършване на дейностите за
поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „Астория-2“,
находящ с в гр.Св. Влас /договор за подизпълнител на дейностите по поддръжка и
управление/. Страните са се уговорили, че „АСТОРИЯ МЕНИДЖМЪНТ“ ООД в качеството
си на изпълнител ще извършва срещу възнаграждение всички необходими действия за
поддръжка и управление посочения жилищен комплекс. Съгласно чл.3 от договора ищецът
събира от собствениците дължимите суми по сключените индивидуални договори за
поддръжка на комплекса. Уговореното възнаграждение за тази дейност е по чл.4 и е размер
на 96% от сумите без ДДС, които се дължат от собствениците за една календарна година.
От представения Акт обр. 15 от 28.05.2016г. се установява, че инвеститорът е „ПР Холдинг“
ЕООД и „Зора Палма“ ЕООД и се касае за апартаментен хотел, представляващ една сграда
от 5 жилищни и един подпокривен етаж,свързани помежду си със стълбищна клетка и
асансьор, а на ниво партер са разположени рецепция, багажно, камериерски офис, заведение
за хранене, два двустайни апартамента и осем студиа.
По делото е допуснат един свидетел-А.П.Н., воден от ищеца, от чиито показания се
установява, че сградата е с контролиран достъп.
При така приетата фактическа обстановка се налагат следните правни изводи:
Твърденията, че се касае за „жилищен комплекс от затворен тип“ не се подкрепят от
събраните по делото доказателства. Установява се по делото, че процесната сграда е
единствена такава, представлява апартаментен хотел, в застроителните граница на имота,
където има изградени зелени площи, градина към заведения за хранене, открит паркинг,
басейн. Определението за „жилищен комплекс от затворен тип“ е дадено в пар.1, т.3 от ДР
ЗУЕС и представлява комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който
са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни
лица. Процесната сграда не притежава нито един от посочените белези /с изключение на
контролиран достъп/. Отделно това безспорно по делото е, че се касае за апартаментен
хотел, като самостоятелните обекти в него се отдават под наем на трети лица т.е. не се касае
за „жилищен комплекс“, а ваканционен такъв. В този смисъл са показанията на ищцовия
свидетеля Николов. Тук е мястото да се посочи, че чл.2 ЗУЕС изрично определя страните по
договора-инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Както бе посочено по-горе
4
инвеститорът е дружество различно от „Зора Феникс“ ЕООД, т.е договорът не е сключен с
инвеститора. Всичко изложено сочи на извод, че разпоредбата на чл.2 ЗУЕС е неприложима
по отношение на апартаментния хотел, в който ответникът притежава СО.
Управлението на етажната собственост по отношение на процесната сграда следва да бъде
извършвано по общите правила на ЗУЕС чрез свикване на Общо събрание и вземане на
решение от последното. Макар и формално договорът да е именуван като такъв за
поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за ползване, видно от раздела задължения
на възложителя се уреждат задължения, които са от изключителната компетентност на ОС,
свързани с дейности по поддръжка на общите части. Следователно с двустранни договори
се уреждат между етажен съсобственик и трето лице отношения от компетентността на
Общото събрание, което е недопустимо и в този случай сключеният договор между
страните договор на основание чл. 26, ал. 1, изреч. 1 от ЗЗД се явява нищожен. От това
следва категоричният извод, че договорът от 18.06.2015г., сключен между „ Зора Феникс“
ЕООД и ответник К. не може да бъде източник на валидни облигационни отношения между
страните, респективно да бъдат прехвърлени на ищеца.
С оглед на гореизложеното подадената въззивна жалба се явява неоснователна, а
атакуваното съдебно решение като правилно и законосъобразно следва да бъде изцяло
потвърдено.
На основание чл.280,ал.3 ГПК решението е окончателно.
Предвид изхода от делото право на разноски има въззиваемата страна, но тя не е направила
такива, тъй като е представлявана от особен представител на разноски на ищеца.
Мотивиран от горното Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №260249/31.12.2021г., постановено по гр.д.№1200/2020г. по
описа на Районен съд- Несебър.
Решението не подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5