РЕШЕНИЕ
№ 247
гр. Варна, 07.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 24 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и пети януари през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Геновева Илиева
при участието на секретаря Веселина Д. Георгиева
като разгледа докладваното от Геновева Илиева Гражданско дело №
20213110110396 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по предявени от Д.К. срещу Етажна
собственост с административен адрес: **** искове с правно осн. чл. 40 ЗУЕС за отмяна,
като незаконосъобразни на всички решения, взети на 18.06.2021г., обективирани в Протокол
№ 18/06/2021г., със следното съдържание:
1./ приемане на доклад на председателя на УС С.М.;
2./ приемане на отчет на Председателя на КС Т.Ш.;
3./ Избор на нов управителен съвет;
4./ прехвърляне на партиди на ток и вода в общите части на сградата за контрол на
данните и плащане на отговорното лице;
5./ вземане на решение за предоставяне на правомощия на Председателя на УС да
пререгистрира банковата сметка, открита в БАНКА ДСК ЕАД и оперира с нея за нуждите на
ЕС „А.“ и да отвори банкова сметка в левове за Фонд „Ремонт и обновление“ и оперира с
нея за нуждите на ЕС;
6./ избор на касиер;
7./ одобряване на бюджета 2021/2022г. за поддръжка на сградата;
8./ одобряване на размера на вноските във Фонд „Ремонт и обновяване“
9./ че плащането на бюджета за сградата и вноските за във Фонд „Ремонт и
обновяване“ се извършва в пълен размер, независимо от броя на дните престой в комплекса;
10./ предаване на дела в съдебни производства за длъжници по основания бюджет и
във Фонд „Ремонт и обновяване“ за периода от 2020/2021г. и на ЕТ „****“;
11./ разни:
12б./ приемане на срокове за плащания към бюджета на сградата и към във Фонд
„Ремонт и обновяване“;
1
12в./ показанията на водомерите да се предоставя от 1 до 5 число на месеца, следващ
отметния;
12д./ имей адрес за кореспонденция ****** да одобри като официален канал за
комуникация;
12е./ въпрос за чат „А. среща“;
12ж./ да продаде бившата охранителна къща на възможна цена и да се ползват тези
средства за по-важни нужди на комплекса;
12з./за допълнителни услуги: СОТ, адвокат, поддръжка на басейн, поливане на
зелените площи, почистване на територията, услуги на градинар, инсталиране на порти с
чипове и т.н.;
12и./да се изплати еднократно възнаграждение на изходящия председател С.М. въз
основа на резултатите от тазгодишната работа в размер на 500 лв.;
В исковата молба, ищецът Д.К. твърди, че е собственик въз основа на договор за
покупко – продажба на апартамент Б 5 – 2, находящ се в сграда, състояща се от 4 блока,
формираща Етажна собственост, комплекс „А.“ с административен адрес: ****, в която се
намират още 65 обекти.
Комплексът е изграден в УПИ, в който допълнително са изградени обекти,
обслужващи собствениците – площадка, плочник, алеи, паркинг, зелени площи и будка за
охрана /къщичка на пазачите/, оградена с метална ограда със заключващи се врати.
Сочи се, че узнал от друг етажен собственик, че на 18.06.2021г., е проведено ОС на
ЕС, на което са взети атакуваните решения с посоченото по-горе съдържание.
Ищецът настоява, че такава взетите решения са незаконосъобразни, поради
нарушения на императивните норми на ЗУЕС, касаещи свикването, провеждането и
вземането на решения и по – конкретно:
Световната пандемия от КОВИД 19 и избора на неприемлива дата за провеждане на
ОС, е поставила в невъзможност руските граждани да посетят РБ, собствениците на
самостоятелни обекти са лишени от правото да участват, гласуват в ОС и да бъдат избирани
в органите на ЕС.
Невключването на всички собственици в чат – канала ги е лишило от правото да
вземат участие при провеждането му.
Събранието е проведено без изискуемия кворум. Към протокола за проведеното ОС
не е приложен списък на взелите участие, листовете за гласуване и пълномощните. Не е
спазена формата на упълномощаване, изискуема от ЗУЕС. В случаите, в които
пълномощниците са били трети лица, които не притежават права върху обекти е нарушен
чл. 14, ал. 1 и ал. 4 ЗУЕС, тъй като на събранието са участвали лично лица, които са
упълномощили други да ги представляват на събранието или лица, които са представлявали
повече от трима собственици. Изложеното сочи, че събранието е проведено без изискуемия
кворум. Собствениците на 43 обекта не са редовно представлявани при провеждане на
събранието.
По-конкретно, решението под № 1 и 2, касаещо доклада на Председателя на УС не е
подкрепен с нито един платежен документ, квитанция, договор и т.н. Посочените суми не са
достоверни. Налице е неизпълнение на предходни решения на ЕС, касаещи банковата сметка
на ЕС.
Решението под № 3, с което е избрана за член на УС Б., която е и член на КС, е
незаконосъобразно. Позитивно решение за избор на членове на КС не е взето. Следователно
членове на КС са лицата, избрани в предходно ОС.
Решенията под № 5 и 6 противоречат на чл. 17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС и чл. 50, ал. 5 ЗУЕС и
са в нарушение на изискуемия кворум.
2
Решението под № 7, с което за касиер е избрана И.Р. е в нарушение на чл. 24, ал. 7
ЗУЕС, поради несъвместимост.
Решението под № 8 противоречи на предварително заявеното в поканата за свикване
на ОС. Съдържанието на бюджета не е предоставен на ОС, нито е неразделна част от
протокола, обективиращ взетите решения.
Решението под № 9 и 10 е взето в противоречие с чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС, определящ
размера на вноските за Фонд „Ремонт и обновление.“
Решението под № 10 е неясно, тъй като не е посочен конкретния размер на
дължимите от собствениците суми и кои са задължението лица.
Решенията под № 12 б и 12в са незаконосъобразни, защото са взети в нарушение на
чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС.
ЗУЕС не предвижда възможност за официален канал за комуникация, чрез нарочно
създаден мейл, поради което решенията под № 12е, е незаконосъобразно.
Решението под № 12 ж изисква мнозинство от 100 % идеални части от общите части
на сградата, каквото не е имало.
Последните две решения са също незаконосъобразни, като се настоява за тяхната
отмяна.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от Етажна собственост с
административен адрес: ****, с който ответникът оспорва предявените искове по
съображения, че ОС е свикано и проведено законосъобразно при спазване на изискванията
на ЗУЕС, а взетите решения са законосъобразни.
Събранието е свикано от УС в сроковете по чл. 12, ал. 1 ЗУЕС, чрез покана,
подписана от лицата, които свикват общото събрание, която е поставена на видно и
общодостъпно място – таблата във входовете на сградата. не по-късно от 7 дни преди датата
на събранието.
Въпросите в дневния ред са поставени в чат – канал, в който собствениците са се
запознали с отчета на Председателя на УС М. и проекто – бюджета за 2021/2022г.
В събранието са взели участници собственици на обекти лично или, чрез свои
пълномощници. В листовете за гласуване са отбелязани възможностите за гласуване.
На 23.06.2021г. собствениците са получили протокола от проведеното събрание, а
известието за изготвянето му, е поставено на дъската за обявление. Ищецът не е получил
протокола, тъй като не е заявил желание за това, но е имал възможност да участва лично
или, чрез пълномощник в лицето на О.Х., която е присъствала, но не се е вписала в листа на
присъстващите, което той не е сторил.
Протоколът не е оспорен в срока по чл. 16, ал. 9 ЗУЕС, поради което се ползва с
обвързваща доказателствена сила досежно отразените решения и представените на
събранието общи части.
Законът за мерките и действията по време на извънредното положение и за
преодоляване на последиците, действащ към момента на провеждане на събранието допуска
провеждане на преки виртуални заседания.
Размерът на вноските във Фонд „ремонт и обновление“ са в съответствие с нормата
на чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС, а възнаграждението на предходния председател е съобразно с чл.
19, ал. 7 ЗУЕС.
Въз основа на изложеното се настоява за отхвърляне на предявените искове.
Съдът, след преценка на събраните доказателства, касаещи предмета на спора, по
вътрешно и въз основа на закона, намира за установено от фактическа и правна страна:
3
По допустимостта на производството
Ищецът Д.К. е собственик на самостоятелен обект в сграда № 1 в режим на ЕС,
представляващ апартамент № 5 – Б, находяща се във вх. Б, изградена в ****, придобит с
договор за покупко – продажба, съставен в изискуемата от закона форма на нотариален акт.
От изслушаното заключение по допуснатата СТЕ, неоспорено от страните и
кредитирано от съда, се установява, че дворното място, в което е изградена единствената
сграда, състояща се от 4 отделни входа, на 5 етажа със 65 самостоятелни обекти,
представлява урегулиран поземлен имот.
В процесното УПИ допълнително са изградени детски кът и басейн. Охраната на
обекта е осигурена, чрез поставен фургон. Комплексът е ограден с ажурна ограда, като
достъпът до сградата се осъществява през монтирани врати.
Съобразявайки така изготвеното заключение, съдът приема, че комплекс “А.”, в който
е изградена сградата в режим на ЕС, представлява “жилищен комплекс от затворен тип” по
смисъла на § 1, т. 3 ДР на ЗУЕС.
Особената форма на управление на общите части на т.нар. комплекси от “затворен
тип”, предписана в чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, изисква договор за управление, сключен с инвеститора,
какъвто в случая няма.
Доколкото нормата на чл. 2, ал. 1 ЗУЕС е диспозитивна, съгласно Определение №
37/20.01.2021г. по т.д. № 606/2020г. на ВКС, I т.о., то приложение следва да намерят
правилата на ЗУЕС.
На 18.06.2021г. е проведено ОС на ЕС, чиито решения с посоченото по-горе
съдържание са обективирани в протокол без номер от 18.06.2021г.
Ищецът твърди, че е узнал за така взетите решения на 18.06.2021г. от друг
собственик на самостоятелен обект и доколкото разпоредбата на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, не е
спазена, то следва да се приеме, че конститутивният иск по чл. 40 ЗУЕС, предявен на
15.07.2021г., е процесуално допустим, тъй като е постъпил в преклузивния тридесетдневен
срок, започнал да тече от узнаването.
По основателността на исковете по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС
На отмяна по реда на чл. 40 ЗУЕС подлежат решения, които са взети при нарушение
на процедурните правила, предвидени от закона за свикване и провеждане на заседанията на
общото събрание или решения, които противоречат на императивни правни норми на
закона.
В производството по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС съдът проверява законосъобразността на
решения на общото събрание на етажна собственост съобразно твърденията на ищеца за
допуснати нарушения с оглед разпоредбите на ЗУЕС относно свикването, провеждането и
вземането на решения от общото събрание, като във всички случаи тези нарушения трябва
да са конкретно посочени. В този смисъл решение № 37 от 20.04.2016 г. по гр. д. №
4432/2015 г., I г. о. на ВКС.
Ищецът следва да установи, че е собственик на самостоятелен обект в сграда в режим
на ЕС и, че е проведено общо събрание, на което са взети атакуваните решения, а Етажната
собственост, че атакуваните решения са законосъобразни.
По оплакванията за нарушваване на чл. 12 ЗУЕС
Оплавакванията на ищеца изразяват виждане, че в условие на световна пандемия от
4
Ковид 19, е недопустимо свикването на ОС на ЕС, тъй като се възпрепятства възможността
за лично явяване на собственици и ползвателите, респ. накърнява се правото им да бъдат
надлежно представлявани.
По същество оплакванията не касаят нарушение на императивната разпоредба на чл.
12 ЗУЕС, регламентираща инициативата за свикване на ОС на ЕС най-малко един път
годишно от УС, КС или Общото събрание, поради което съдът приема, че в случая
проведеното ОС на ЕС, е свикано в съответствие с предписаното от закона и съобразно
покана с предварително обявен дневен ред, такъв какъвто е посочен от ищеца в уточняваща
молба от 29.07.2021г.
Действащият в Република България Закон за мерките и действията по време на
извънредното положение, обявено с решение на Народното събрание на 13.03.2020г. и за
преодоляване на последиците, обн. на 24.03.2020г. и по конкретно чл. 6 а, ал. 1 предвижда
възможност за органите на управление и контрол на всички неюридически лица, каквото
качество има ответникът, да провеждат заседания от разстояние, като се осигурява пряко и
виртуално участие при спазване изискванията за кворум и лично гласуване, или да приемат
решения неприсъствено. Този разпоредба е специална и дерогира онези правила от ЗУЕС,
които противоречат до изричната отмяна на извънредната епидемична обстановка и два
месеца след нея, поради което оплакването се явява неоснователно.
Противното разбиране би означавало да се препятства провеждането на ОС на ЕС и
вземането на решения по въпроси, касаещи управлението и поддържането на общите части,
нетърпящи никакво отлагане, свързани например с предотвратяване разрушаване на
сградата, общи части, инсталации и др. или отстраняване на значителни повреди,
деформации, водещи до опасност за живота и здравето на собственици, ползватели,
обитатели и др. лица.
Свикването и провеждането на ОС на ЕС не би могло да бъде опорочено и от
обстоятелството, че дискусията по повод събранието е започнала в чат – канал, в който
участват собственици на обекти, видно от отразеното в т. 12 е от протокола, тъй като ЗУЕС
не предвижда такава забрана. Законът не въвежда и изискване на конкретно поведение на
собствениците и ползвателите, предхождащо провеждане на ОС.
По оплакванията за нарушаване на чл. 15, ал. 1 и ал. 2 ЗУЕС
Посочените разпорби предвиждат, че Общото събрание се провежда, ако присъстват
лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите
части на етажната собственост, с изключение на случаите по чл. 17, ал. 2, т. 1 - 4 и 7.
Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на
кворум по ал. 1, събранието се отлага с един час, провежда се по предварително обявения
дневен ред и се смята за законно, ако на него са представени не по-малко от 33 на сто
идеални части от общите части на етажната собственост.
Видно от съдържанието на протокола, в предварително обявения час – 18.00ч. не са
присъствали собственици, притежаващи 67 на сто идеални части от общите части на
етажната собственост, поради което то е отложено с един час по-късно и е започнало, когато
са присъствали собственици, притежаващи 61, 8427 % идеални части. Допълнителни
съображения за наличие на изискуемия кворум, съдът ще изложи по-долу в мотивите на
решението.
Предвид изложеното, въведените оплаквания за отсъствие на нужния кворум, са
неоснователни.
5
По оплакванията по чл. 16 ЗУЕС
За провеждане на общо събрание на ЕС се води протокол от избран от него
протоколчик – чл. 16, ал. 4 ЗУЕС. Изискуемото съдържание на протокола е нормативно
установено в ал. 5 на същия текст - датата и мястото на провеждането на общото събрание,
дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те
представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата – "за",
"против" или "въздържал се", техен подпис, същността на изявленията, направените
предложения и приетите решения. С това съдържание протоколът е свидетелстваш
документ, установяващ извършените от общото събрание действия и взети решения.
Наличието на специални изисквания към изготвянето и съдържанието на протокола,
удостоверяване на съдържанието му от изрично натоварени лица, определен начин на
оповестяването му и срок за оспорване на съдържанието му придават доказателствена сила,
подобна на официалните свидетелстващи документи.
След изтичане на срока за оспорването му, протоколът се стабилизира и има
обвързваща етажните собственици, третите лица и съда доказателствена сила.
В конкретния случай, представеният протокол на ОС на ЕС, отговаря на
изискванията на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС по следните съобразжения:
Протоколът съдържа датата и мястото на провеждане на ОС – 18.06.2021г., комплекс
„А.“, ****, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които
те представляват, за което е съставен нарочен документ – списък на присъстващите на
събранието /л. 44/, съдържащ имената, номера на самостоятелния обект обема на
притежаваните идеални части с отразяване на качеството им на пълномощници и подпис,
положен в графа „подпис“. След вземането на всяко решение са посочени лицата, гласували
"за", "против" или "въздържал се.“
ОС на ЕС е председателствано от О.С., собственик на самостоятелен обект в
процесната сграда, а за протоколчик е избрана И.Р., които са подписали изготвения
протокол.
Предвид изложеното, при провеждане на ОС на ЕС са спазени изисванията на чл. 16,
ал. 1, ал. 2, ал. 4 и ал. 5 ЗУЕС.
В съставения списък на присъстващите, неразделна част от протокола, са посочени
обема на идеалните части от общите части на сградата, който е по-малък от действителния
съобразно площообразуване на сградата, както следва:
Номер на% идеални части, съобразно списъка,% идеални части, съобразно
апартаментприложен към протоколаплощообразуването
А 1 - 11, 19831, 1983
А 1 - 21, 1561, 1560
А 1 - 51, 6761, 6760
А 2 – 21, 50971, 5097
А 2 - 41, 49751, 4975
А 3 - 11, 55531, 5553
А 3 – 21, 50971, 5097
6
А 4 - 11, 93811, 9381
А 4 – 21, 5091, 5090
А 4 – 31, 49751, 4975
А 4 – 41, 90651, 9065
А 5 – 32, 4250652, 5527
Б 1 - 12, 01762, 0176
Б 1 - 31, 56181, 5618
Б 1 – 41, 22171, 2217
Б 2 – 12, 17472, 1747
Б 2 – 30, 78830, 7883
Б 2 - 41, 584861, 6509
Б 2 – 51, 35681, 3568
Б 3 – 12, 21792, 2179
Б 3 - 30, 78830, 7883
Б 4 – 12, 21792, 2179
Б 4 – 40, 77051, 5410
Б 4 - 51, 69511, 6951
Б 5 – 31, 53521, 5352
Б 5 – 40, 88362, 2090
В 1 - 11, 62911, 6291
В 1 - 31, 121, 12
В 2 – 11, 82581, 8258
В 2 – 21, 46431, 4346
В 2 – 31, 48861, 4886
В 3 - 31, 48181, 4818
В 4 – 21, 90131, 9013
Г 1 - 11, 32721, 3272
Г 1 – 21, 2331, 2330
Г 1 – 31, 15731, 1573
Г 2 – 10, 91741, 5290
Г 2 - 21, 51731, 5173
Г 2 – 31, 5571, 5570
7
Г 3 – 11, 52071, 5207
А 2 – 31, 50971, 5097
Сбор61, 843425 %64, 7149 %
По оплакванията на наришения на чл. 14 ЗУЕС
Разпоредбата на чл. 14, ал. 1 ЗУЕС предвижда, че собственик или ползвател, който не
може да участва в общото събрание, може да упълномощи пълнолетен член на
домакинството си, който е вписан в книгата на етажната собственост, или друг собственик,
който да го представлява. Упълномощаването може да бъде направено устно на същото или
на предходно заседание на общото събрание, което се отразява в протокола на събранието,
или в писмена форма.
Собственик или ползвател може писмено да упълномощи и друго лице, което да го
представлява, с нотариална заверка на подписа или адвокат с писмено пълномощно,
съгласно чл. 14, ал. 3 ЗУЕС.
Предвидено е, че едно лице може да представлява най-много трима собственици
и/или ползватели. Участието на пълномощник се отразява в протокола на общото събрание,
а копие от пълномощното се прилага към него (чл. 14, ал. 4 и ал. 5 ЗУЕС).
В конкретния случай, ангажираните писмени доказателства установяват, че
собствениците на самостоятелни обекти в сградата са били представлявани от други
собственици и лица, които не притежават права въз основа на писмени пълномощни с
нотариална заверка на подписите.
Съставянето на пълномощни с по-тежка от изискуемата форма – писмена с
нотариална заверка на подписите не опорочава взетите решения. Не се установява едно лице
да е представлявало повече от трима собственици. Единствено Н.З. е представлявала трима
собственици. Присъствието на пълномощници на събранието е надлежно отразено в
съставения протокол.
Следователно, не се установява незаконосъобразност по отношение на изиксуемия от
закона кворум за провеждане и взимане на решения на ОС на ЕС.
По конкретни оплаквания относно решение под № 1 и № 2 в протокола
С двете оспорени решения, ОС на ЕС е приело отчета на Председателя на УС и
отчета на Председателя на Контролния съвет и двата за 2020/2021г. с мнозинство от 60,
3337 %. Против приемането на отчета е гласувал собственика на апартамент № А 2-3.
В изготвения протокол е посочено, че отчетът на Председателя на УС С.М.
съставлява Приложение № 2, неразделна част от протокола, какъвто не е представен по
делото. Отчетът на Председателя на КС, вписан като Приложение № 3, също не е
представен.
Задължението за ежегодно отчитане на УС (управителят) произтича от закона – чл.
23, ал. 2 ЗУЕС.
В решение № 78/13.05.2015г. на ВКС по гр.д. № 6829/2014г., е прието, че гласуването
на отчета на управителя, респ. управителния съвет предполага пълна информираност на
етажните собственици с надлежните отчетни документи, а ако липсват такива доказване на
разходите. Отсъствието на такива обосновава извод за незаконосъобразност на решението
по т. 1 от дневния ред на проведеното на 18.06.2021г. общо събрание на етажната
8
собственост.
В случая, не се касае за преценка по целесъобразност, каквато съдът действително не
може да извършва, а за неспазване на изискването за пълна информираност на етажните
собственици с надлежните отчетни документи, съобразно чл. 23, ал. 1, т. 4 и ал. 2 ЗУЕС.
Незаконосъобразно е и решението за приемане на отчета на Председателя на КС,
който също не е представен по делото и няма данни същият да е станал известен на
етажните собственици. Задължението за отчитане, чрез писмен доклад също произтича от
закона, а именно от разпоредбата на чл. 24, ал. 9 ЗУЕС, поради което посоченото решение,
следва да бъдат отменено, като незаконосъобразно.
По решение, гласувано под точка 3 и точка 7 в протокола
С първото от посочените решения, за членове на УС са избрани И.Р., А.Б. и О.С.,
които са собственици на самостоятелни обекти в сградата, а с второто за касиер е избрана
И.Р..
В компетентността на ОС на ЕС е да избира и освобождава членовете на
Управителния съвет, както и касиера, на осн. чл. 11, ал. 1, т. 2 ЗУЕС с мнозинство повече от
50 на сто от представените идеални части, съобразно чл. 17, ал. 3 ЗУЕС.
В случая, двете решения са взети с мнозинство повече от 50 на сто от представените
идеални части. Броят на избраните членове е нечетен, но не по-малко от трима и в този
смисъл е съобразен с чл. 19, ал. 3 ЗУЕС. За касиер е избрано лице, което е собственик на
самостоятелен обект.
В исковата молба ищецът твърди, че доколкото нови членове на КС не са избрани на
проведеното събрание, то се запазва броя и съставът им, определени с предходно решение
на ОС на ЕС, измежду които е и А.Б..
В конкретния случай, ищецът поддържа, че А.Б. е едновременно член и на УС, и на
КС, които твърдения не се оспорват от ответника.
Разпоредбата на чл. 24, ал. 7 и ал. 10 ЗУЕС предвиджат, че член на контролния съвет,
контрольор или касиер може да бъде собственик или ползвател, който не е съпруг, член на
домакинството, не е във фактическо съпружеско съжителство, в родствена връзка по права
линия, по съребрена линия до втора степен и по сватовство до първа степен с останалите
членове на контролния съвет, както и с членовете на управителния съвет или с управителя.
За членове на контролния съвет (контрольор) или касиер могат да бъдат избирани и
посочени от собственика лица, които живеят в сградата и са вписани в книгата на етажната
собственост при спазване изискванията на ал. 7.
Членове на управителния съвет могат да бъдат собственици и ползватели. За член на
управителния съвет (управител) може да бъде избрано и посочено от собственика лице,
което живее в сградата и е вписано в книгата на етажната собственост, както и лице,
посочено от представляващия юридическото лице или едноличния търговец, когато
самостоятелни обекти са собственост на юридически лица или еднолични търговци,
съобразно чл. 19, ал. 5 ЗУЕС.
За касиер може да бъде избрано и посочен от собственика лице, което живее в
сградата и е вписано в книгата на ЕС (чл. 24, ал. 9 ЗУЕС).
Изследвайки функциите на членовете на УС (управителят), така както те са
разписани в чл. 23, ал. 1, т. 4 ЗУЕС и тези на контролния съвет (контрольор) по чл. 24, ал. 4
ЗУЕС, съдът приема, че е недопустимо едно лице, което е избрано за член на УС и
натоварено с изготвяне на годишения бюджет за управлението, поддържането и ползването
на общите части едновременно да осъществява и функции, в качеството на член на КС
,свързани с осъществяване на контрол върху дейността на УС по изпълнение на бюджета,
9
поради което решението за избор на А.Б. за член на УС за незаконосъобразно.
Не е налице законова пречка избраният за касиер да осъществява и функциите на
член на УС, поради което решението за избор на И.Р. за касиер, е законосъобразно.
По решение, гласувано под № 6 в протокола
С него, ОС с мнозинство от 60, 3337 % ид. части, е взело решение да предостави на
Председателя на УС правото да пререгистрира банковата сметка, открита в БАНКА ДСК
ЕАД и да оперира със средствата в нея за нуждите на ЕС „А.“ и да открие (отвори) банкова
сметка в левове за Фонд „Ремонт и обновление“ и оперира с нея за нуждите на ЕС.
Ищецът твърди, че така взетото решение противоречи на чл. 17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС и чл.
50, ал. 5 ЗУЕС.
Първата разпоредба предвижда, че ОС приема решение за възлагане на
правомощията или част от тях на УС (управителят), а втората, че разпореждането със
средства от сметката по ал. 3 (сметка със специално предназначение, която се открива на
името на председателя на УС), акумулираща средства за фонд „Ремонт и обновяване“ се
извършва от председателя на УС (управителят) въз основа на решение за тяхното
използване, прието от ОС.
Пререгистрирането, респ. откриването на нова банкова сметка в лева, в която да
постъпват парични средства, предназначени за Фонд „Ремонт и обновяване“, чието
създаване и поддържане от ОС, е задължително, съгласно чл. 50, ал. 1 ЗУЕС, не е
незаконосъобразно, тъй като е уредено в цитираната разпоредба. В случая, дори не е
необходимо вземане на решение на ОС за откриване на сметка със специално
предназначение по чл. 50, ал. 3 ЗУЕС. Правото да се открие такава произтича от закона.
Решението, в частта, с която на управителя се дава правото да оперира със средства
от сметката със специално предназначение, която предстои да се открие, е
незаконосъобразно, защото всяко разпореждане със средства, изисква конкретно решение на
ОС на ЕС за тяхното използване. Неограничената възможност за разпореждане с парични
средства от посочената сметка съставлява нарушение на чл. 50, ал. 5 ЗУЕС, поради което в
тази част, решението е незаконосъобразно и подлежи на отмяна.
По решения, под № 5, 12 в, 12 д и 12 е от протокола
Прехвърлянето на партидите на ток и вода в общите части, отчитане на водомерите,
определяне на имейл адрес за кореспонденция и официален канал за комуникация,
определяне на комуникационния чат – канал „А. среща“ за официален, наред с електронната
поща са решения, които могат да бъдат взети от ОС на ЕС, съобразно чл. 11, ал. 1, т. 10 б.
„м“ ЗУЕС, за което е достатъчно мнозинство повече от 50 на сто от представените идеални
части, които изисквания са изпълнени, поради което искът по чл. 40 ЗУЕС, подлежи на
отхвърляне.
По решения, под № 12 ж, 12 з и 12 и и т. 11 от протокола
Решението по т. 12 ж, касаещо продажба на бившата охранителна къща е
незаконосъобразно, защото ЗУЕС не допуска извършване на действия на разпореждане,
извън кръга на тези по чл. 17, ал. 2, т. 1 ЗУЕС.
Следва да се отбележи, че ЕС е неперсонифициран правен субект, който не би могъл
да бъде носител на право на собственост върху самостоятелни обекти, респ. лишена е и от
10
възможност да се разпорежда с право на собственост.
ЕС е натоварена да управлява общите части на сграда в режим на етажна
собственост. Именно в изпълнение на това свое правомощие е посочено, че ОС на ЕС
приема решение за надстрояване и пристрояване, за учредяване право на ползване или право
на строеж и за промяна на предназначението на общите части, но не и да извършва действия
по разпореждане върху тях, респ. да се разпорежда с обекти в комплекса.
Решението по т. 12з, вписано в протокола по следния начин: „за допълнителни
услуги: СОТ, адвокат, поддръжка на басейн, поливане на зелените площи, почистване на
територията, услуги на градинар, инсталиране на порти с чипове и т.н.“, е неясно по своето
съдържание. Волята на членовете на ОС не е изразена по начин позволяващ да се узнае
съдържанието на това решение, както и дали възлага на собствениците допълнителни
разходи във връзка с поддържане на общите части на ЕС.
Разпоредбите на ЗУЕС предвиждат по решение на ОС да се заплаща възнаграждение
на управителния съвет (управителя) и касиера (чл. 19, ал. 7 ЗУЕС).
В случая, ОС на ЕС с мнозинство повече от 50 на сто от представените идеални
части, видно от отразяването им в протокола, е взело решение да заплати на предходния
Председател на УС възнаграждение в размер на 500 лв. Обстоятелството, че решението
касае еднократното изплащане на възнаграждение, не нарушава императивни разпоредби на
ЗУЕС, поради което конститутивният иск, следва да бъде отхвърлен.
Изрично решение на ОС за образуване на дела срещу онези собственици, които са
останали задължени към ЕС, не е необходимо, защото задължението за изпълнение на
решения на ОС на ЕС произтича от императовната разпоредба на чл. 6, ал. 1, т. 8 ЗУЕС, а
именно: да изпълняват решенията на органите на ЕС.
Вземането на решение с посоченото съдържание, макар да не е необходимо, не води
до неговата незаконосъобразност, поради което искът за отмяната му е неоснователен.
По решения, под № 8, 9, 10 и 12 б от протокола
Приемането на годишен бюджет на приходите и разходите е в изключителната
компетентност на ОС на ЕС, съобразно чл. 11, ал. 1, т. 4 ЗУЕС, което следва да бъде взето с
мнозинство от 50 на сто от представените идеални части, което в случая, също е изпълнено.
В протокола е посочено, че бюджетът за 2021/2022г. е изпратен предварително на
всички собственици, които са имали възможност да се запознаят с неговото съдържание.
Доказателства, подкрепящи тези твърдения, не са ангажирани от ответната страна, поради
което извод, че със съдържанието му, се е запознал и ищеца, не би могъл да бъде направен.
Решението е незаконосъобразно и подлежи на отмяна.
В изключителната компетентно на ОС на ЕС, е определянето на размера на вноските
за във Фонд „Ремонт и обновяване“, на осн. чл. 11, ал. 1, т. 7 ЗУЕС и чл. 50, ал. 2 ЗУЕС, за
което е необходимо мнозинство от 50 на сто от представените идеални части, което в
случая, също е изпълнено.
ОС е взело решение размерът на вноските за посочения фонд да е 40 евро за студио,
50 евро за една спалня и 60 евро за две спални, които не зависят от броя на дните, в които те
ще бъдат ползвани в определените от ОС на ЕС срокове.
Решенията касаещи размера на вноските във фонда, необвързани с броя на дните
престой и определяне на срокове за плащането им, са законосъобразни, тъй като са взети
съобразно правомощията на ОС с изискуемия кворум и съобразно чл. 50 ЗУЕС.
11
По разноските
При този изход на спора с право на разноски разполагат и двете страни.
В полза на ищеца следва да се присъдят разноски в размер на 515 лв., на осн. чл. 78,
ал. 1 ГПК, а в полза на ответника 625 лв., на осн. чл. 78, ал. 3 ЗУЕС.
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решенията на Общото събрание на ЕС, взети на 18.06.2021г., както следва:
1./ приемане на доклад на председателя на УС С.М.; 2./ приемане на отчет на Председателя
на КС Т.Ш. по предявения от Д.О.К.., гражданин на ****, роден на ****г. в гр. Л., **** с
адрес: гр. **** срещу Етажна собственост с административен адрес: ****, представлявана
от Председателя на УС О.С., на осн. чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
ОТМЕНЯ решение на Общото събрание на ЕС, взето на 18.06.2021г., с което за член
на УС на ЕС с административен адрес: ****, е избрана А.Б. по предявения от Д.О.К..,
гражданин на ****, роден на ****г. в гр. Л., **** с адрес: гр. **** срещу Етажна
собственост с административен адрес: ****, представлявана от Председателя на УС О.С., на
осн. чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
ОТМЕНЯ решение на Общото събрание на ЕС, взети на 18.06.2021г., в частта, с
която на Председателя на УС с административен адрес: ****, представлявана от
Председателя на УС О.С., е дадено правомощие да оперира с парични средства от сметка със
специално предназначение за нуждите на ЕС, която се открива на името на председателя на
УС, което решение е обективирано в протокол от 18.06.2021г. под № 6 по предявения от
Д.О.К.., гражданин на ****, роден на ****г. в гр. Л., **** с адрес: гр. **** срещу Етажна
собственост с административен адрес: ****, представлявана от Председателя на УС О.С., на
осн. чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
ОТМЕНЯ решенията на Общото събрание на ЕС, взети на 18.06.2021г., както следва:
1/ да продаде бившата охранителна къща на възможна цена и да се ползват тези средства за
по-важни нужди на комплекса; 2. /за допълнителни услуги: СОТ, адвокат, поддръжка на
басейн, поливане на зелените площи, почистване на територията, услуги на градинар,
инсталиране на порти с чипове и т.н. по предявения от Д.О.К.., гражданин на ****, роден на
****г. в гр. Л., **** с адрес: гр. **** срещу Етажна собственост с административен адрес:
****, представлявана от Председателя на УС О.С., на осн. чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
ОТМЕНЯ решение на Общото събрание на ЕС, взето на 18.06.2021г., както следва:
1./ одобряване на бюджета 2021/2022г. за поддръжка на сградата по предявения от Д.О.К..,
гражданин на ****, роден на ****г. в гр. Л., **** с адрес: гр. **** срещу Етажна
собственост с административен адрес: ****, представлявана от Председателя на УС О.С., на
осн. чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д.О.К.., гражданин на ****, роден на ****г. в гр. Л.,
**** с адрес: гр. **** срещу Етажна собственост с административен адрес: ****,
представлявана от Председателя на УС О.С. с правно осн. чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна, като
незаконосъобразни следните решения на ОС на ЕС, проведено на 18.06.2021г., както следва:
12
избор на нов управителен съвет, с което за членове на УС са избрани И.Р. и О.С.;
избор на касиер;
предоставяне на правомощия на Председателя на УС да пререгистрира банковата
сметка, открита в БАНКА ДСК ЕАД и оперира с нея за нуждите на ЕС „А.“ и да открие
(отвори) банкова сметка в левове за Фонд „Ремонт и обновление“
прехвърляне на партиди на ток и вода в общите части на сградата за контрол на
данните и плащане на отговорното лице;
показанията на водомерите да се предоставя от 1 до 5 число на месеца, следващ
отметния;
имейл адрес за кореспонденция ***** да одобри като официален канал за
комуникация;
въпрос за чат „А. среща“;
да се изплати еднократно възнаграждение на изходящия председател С.М. въз основа
на резултатите от тазгодишната работа в размер на 500 лв.;
предаване на дела в съдебни производства за длъжници по основания бюджет и във
Фонд „Ремонт и обновяване“ за периода от 2020/2021г. и на ЕТ „****“;
ОСЪЖДА Етажна собственост с административен адрес: ****, представлявана от
Председателя на УС О.С. ДА ЗАПЛАТИ на Д.О.К.., гражданин на ****, роден на ****г. в
гр. Л., **** с адрес: гр. **** сумата от 515 лв. /петстотин и петнадесет лева/,
представляваща сторени по делото съдебно – деловодни разноски, на осн. чл. 78, ал.1 ГПК.
ОСЪЖДА Д.О.К.., гражданин на ****, роден на ****г. в гр. Л., **** с адрес: гр. ****
ДА ЗАПЛАТИ на Етажна собственост с административен адрес: ****, представлявана от
Председателя на УС О.С. сумата от 625 лв. /шестстотин двадесет и пет лева/,
представляваща сторени по делото съдебно – деловодни разноски, на осн. чл. 78, ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Варна в двуседмичен
срок от връчването на препис от акта на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
13