№ 11903
гр. София, 19.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 40 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и девети май през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:СВЕТЛОЗАР Д. Д.
при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА ИВ. ПОПОВА
като разгледа докладваното от СВЕТЛОЗАР Д. Д. Гражданско дело №
20241.173591 по описа за 2024 година
Производството е образувано по искова молба на И. С. М. и С. А. М. срещу С. И.
Д. и Д. В. Д..
Ищците твърдят, че въз основа на договор за продажба на държавен недвижим
имот от 31.03.1994г. станали собственици в режим на съпружеска имуществена
общност (СИО) на ап. № ., находящ се в гр. София, р-н Люлин, бл. ., представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68134.4361.158.4.17. С нотариален
акт за покупко-продажба от 02.07.2014г. прехвърлили на ответниците правото на
собственост върху имота срещу сумата от 9900лв., като си запазили пожизнено
правото на ползване. Считат, че сделката е нищожна и не е породила вещно-
транслативен ефект, тъй като е налице явна нееквивалентност на престациите в
противоречие с добрите нрави – продажната цена е значително по-ниска от пазарната.
С оглед изложеното, молят за постановяване на решение, с което да бъде
признато за установено, че са собственици на процесния имот.
Ответниците са подали отговор на исковата молба в законоустановения срок, с
който оспорват иска. Признават, че са собственици на имота въз основа на нот. акт от
2014г., като отричат сделката да е нищожна. Изтъкват, че е заплатена цена, която
съответства на отношенията между страните и не е налице липса на престация.
С оглед изложеното, молят за отхвърляне на предявения иск.
Съдът, като съобрази събраните по делото доказателства поотделно и в
тяхната съвкупност и обсъди доводите на страните, намира следното:
Предявен за разглеждане е установителен иск за собственост с правно основание
чл. 124, ал. 1 ГПК.
По делото не е спорно, че въз основа на договор за продажба на държавен
недвижим имот от 31.03.1994г. ищците са станали собственици в режим на съпружеска
имуществена общност (СИО) на процесния ап. № ., находящ се в гр. София, р-н
1
Люлин, бл. ., представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
68134.4361.158.4.17; че с нотариален акт за покупко-продажба от 02.07.2014г. ищците
са прехвърлили на ответниците правото на собственост върху имота срещу сумата от
9900лв., като са си запазили пожизнено правото на ползване; че ищците са родители
на ответника С. И. Д. и същата е била в брак с ответника Д. В. Д. към датата на
сделката и имотът е придобит в режим на СИО.
Ищците предявяват установителен иск за собственост, като извеждат твърденията
си за собственост поради нищожност на прехвърлителната сделка от 02.07.2014г.,
извършена с нотариален акт № 121, том 2, дело № 297/2014г. на нотариус Д. Н. с рег.
№ 609 от НК, и съответно липсата на породен вещно-транслативен ефект от нея.
Следователно, от страна на ищците е наведено само възражение за нищожност на
сделката поради противоречие с добрите нрави, тъй като е налице явна и значителна
нееквивалентност на престациите, но не е предявен инцидентен установителен иск
относно това преюдициално правоотношение. В съдебната практика – Решение №
124/11.07.2016г. по гр. д. № 6220/2015г. по описа на ВКС и др., е прието, че този
подход е допустим и ищецът не е длъжен да предявяви инцидентен установителен иск
за преюдициалното правоотношение. Когато твърдението за нищожност на договора е
въведено с възражение, а не с предявяване на иск, по него съдът следва да се
произнесе само в мотивите на решението, но не и в диспозивната му част - Решение №
253/22.03.2018г. по т. д. № 682/2017г. по описа на ВКС.
С оглед изложеното, съдът намира, че следва да бъде разгледано възражението на
ищците за нищожност на прехвърлителната сделка, като не се дължи отделен и
самостоятелен диспозитив в тази част, а единствено решението по този въпрос,
възприето в мотивите на съдебния акт, се отразява обуславящо спрямо резултата по
иска за собственост.
Съгласно разрешенията, дадени в т. 3 от Тълкувателно решение № 1 от
15.06.2010г. на ВКС по тълк. д. № 1/2009 г., ОСTK, автономията на волята на страните
да определят свободно съдържанието на договора е ограничена от разпоредбата на чл.
9 ЗЗД в две посоки: съдържанието на договора не може да противоречи на
повелителни норми на закона и на добрите нрави, разбирани като морални норми,
неписани правила за поведение, на които законът е придал правно значение. Правната
последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора
със закона. Извършвайки преценка относно действителността на двустранните
възмездни договори при спор или съмнение накърнени ли са добрите нрави, нормата
на чл. 20 от ЗЗД задължава съда да изследва действителната обща воля на страните,
формирана от всичките им уговорки, като отчита взаимната им връзка и целта на
договора. Моментът на дължимата проверка е сключването на договора.
За да се приеме, че е налице значителна нееквивалентност в насрещните
престации при двустранните договори, какъвто е договорът за покупко-продажба на
недвижим имот, в противоречие с добрите нрави, е необходимо стойността на една от
престациите да е сведена до нула или близо до тази величина. В случая, такава следва
да е престацията на купувачите по сделката. Ако продаденият имот е обременен с
тежест (прехвърлителите са запазили за себе си правото на ползване пожизнено),
вещното право на ползване следва да бъде съобразено. В преценката по чл. 26, ал. 1,
пр. 3 ЗЗД обаче съдът не е ограничен до формалното сравнение на уговорените
насрещни престации, а поради естеството на порока – нищожност поради накърняване
на добрите нрави, е необходимо да съобрази съпътстващите сключването й
обстоятелства и преследваната от страните цел, т. е. удовлетворяване на значим,
допустим от закона интерес, съвместим с приетите в обществото норми за
справедливост и добросъвестност (в този смисъл Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр.
2
д. № 485/2011 г. на I ГО на ВКС, Решение № 24 от 09.02.2016 г. на ВКС по гр. д. №
2419/2015 г., III ГО, Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр. д. № 4277/2008 г. на I ГО на
ВКС, Решение № 465 от 09.07.2024 г. на ВКС по гр. д. № 3894/2023 г., IV ГО и др.,
съобразно Решение № 738 от 12.12.2024 г. по гр. д. № 3516 / 2023 г. на ВКС).
Значителната липса на еквивалентност в насрещните престации при двустранните
договори може да се приеме за противоречие с добрите нрави, доколкото те определят
границата на свободата на договаряне, предвидена в чл. 9 от ЗЗД. Когато обаче
продажбата е сключена между роднини по права линия, еквивалентността се
преценява наред с други морално-етични съображения и имуществени отношения (в
този смисъл Решение № 834 от 26.10.2009 г. на ВКС по гр. д. № 136/2009 г., I г. о., ГК).
Според определение № 434 от 5.06.2018 г. на ВКС по гр. д. № 132/2018 г., III г. о.,
ГК, преценката дали нееквивалентността е значителна, следва да се извършва именно
при съобразяване на преследваната от страните цел, т. е. удовлетворяване на значим и
допустим от закона интерес. В решение № 241 от 15.01.2021 г. на ВКС по гр. д. №
3796/2019 г., IV г. о., е прието, че преценката дали е налице прекрачване на разумната
граница на свободата на договаряне с оглед такава съществена нееквивалентност на
насрещните престации, при която едната от тях е пренебрежимо малка в сравнение с
другата - дотолкова, че с това се нарушават общоприети морални норми,
въплъщаващи общественото понятие за справедливост, не се ограничава единствено
до сравняване на насрещните престации по договора, а обхваща и всички останали
обстоятелства, установени по делото във всеки един конкретен случай, които са от
значение за изясняване на действителните отношения между страните, включително
техните мотиви да сключат договора именно при значителна неравностойност на
насрещните престации по него.
В обобщение, само наличието на нееквивалентност на насрещните престации
според съдебната практика не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е
нищожна поради противоречие с добрите нрави. Известна обективна
нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага
преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед
техния интерес. Еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните
и се съобразява с техния правен интерес, затова като критерий в съдебната практика е
възприета изключително голямата разлика в престациите.
От доказателствата по делото се установява, че при сключване на процесния
договор страните са постигнали съгласие имотът да бъде продаден за сумата от 9900
лв. По делото е допусната, изслушана и приета съдебно-оценителна експертиза, която
не е оспорена от страните. От нея се установява, че средната пазарна цена на
апартамент № ., гр. София, ж.к. „Л.“, блок ., съставляващ недвижим имот с
идентификатор 68134.4361.158.4.17, при съобразяване наличието на учредено
пожизнено вещно право на ползване на прехвърлителите, към датата на сделката -
02.07.2014г., е в размер на 83 741,00 лева. От това следва, че уговорената продажна
цена на процесния имот е около 8,5 пъти по-ниска от пазарната му стойност към
датата на сключване на сделката.
Съдът намира, че с оглед близката родствена връзка между страните по договора
(родители и дете), наличието на пожизнено и безвъзмездно право на ползване върху
имота на всеки от прехвърлителите, което не се твърди и установява да е накърнено от
датата на сделката (в продължение на повече от 10 години, като ищците признават, че
упражняват фактическа власт върху имота и към настоящия момент и разполагат с
възможността да извличат всички ползи от него), както и плащането на цена в размер
от около осем и половина пъти по-ниска от пазарната стойност на имота към деня на
сделката, не се накърняват добрите нрави и не се обуславя нищожност на сделката
3
поради явна и значима нееквивалентност на престациите. Продавачите и купувачът са
роднини по права линия от първа степен, продавачите са запазили правото си на
ползване върху имота, живели са в имота непрекъснато и продължават да го обитават,
като ответникът се явява само гол собственик. По делото не са въведени твърдения и
не е спорно, че продавачите са сключили сделката в ясно съзнание и здравословно
състояние, изключващо порок на волята им. При сключване на сделката преследваната
от страните цел е удовлетворяване на допустим от закона интерес, а именно чрез
сделката продавачите да продължат да упражняват фактическа власт върху жилището,
а на дъщеря си да прехвърлят собствеността на занижена стойност с оглед близките
родствени отношения и невъзможността от нейна страна за реално ползване и
извличане на облагата от имота за един неопределен период от време – докато и
двамата прехвърлители са живи, което придава алеаторност и неяснота в отношенията
между страните, рефлектираща несъмнено върху стойността на паричната престация.
Следва да се има предвид, че наличието на други деца на прехвърлителите няма
отношение към еквивалентността на престациите и отношенията между страните по
сделката, имаща възмезден характер. Правото на собственост дава на собственика на
недвижимия имот правомощията владение, ползване и разпореждане, като последното
правомощие се упражнява по преценка на собственика и може да включва продажба
на имота на значително по-ниска от пазарната стойност, доколкото водещо е
постигнатото между страните съгласие. Ето защо, съдът намира, че макар да е
установено съществено несъответствие между продажната цена на имота и пазарната
му стойност, с оглед конкретните обстоятелства и особености, сделката не накърнява
добрите нрави и като такава не се явява нищожна.
С оглед изложеното се налага изводът за неоснователност на предявения
установителен иск за собственост, доколкото ищците са се разпоредили надлежно с
имота с договора за покупко-продажба от 2014г., който не се явява нищожен на
основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД.
По разноските:
При този изход на спора, право на разноски имат ответниците, които са доказали
направата на такива в размер на 1500лв. за платено адвокатско възнаграждение.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от И. С. М., ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ж.к.
„Люлин“ бл. ., ап. ., и С. А. М., ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ж.к. „Люлин“ бл.
., ап. ., срещу С. И. Д., ЕГН: **********, с адрес: гр. П., и Д. В. Д., ЕГН: **********, с
адрес: гр. П., иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК за признаване за установено,
че ищците са собственици на процесния имот, представляващ апартамент № . с
идентификатор № 68134.4361.158.4.17 по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД-18-14/06.03.2009 г. на изпълнителен директор на
АГКК, находящ се в град София, област София /столица/, Столична община, район
„Люлин“, ж.к. „Люлин“, в жилищна сграда - блок ., а съгласно схема обектът се
намира в сграда 4, разположена в поземлен имот с идентификатор № 68134.4361.158, с
предназначение: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, състоящ се от две стаи,
дневна, кухня и обслужващи помещения, със застроена площ от 93.26 кв.м., при
съседи съгласно доказателствен документ за собственост: изток – апартамент № .,
запад – разд. стена с вход Е, север – булевард, юг – зелена площ, отгоре – апартамент
№ ., отдолу – апартамент № ., и при съседни самостоятелни обекти в сградата по
4
схема: на същия етаж – обект с идентификатор № 68134.4361.158.4.16, под обекта -
обект с идентификатор № 68134.4361.158.4.14, над обекта - обект с идентификатор №
68134.4361.158.4.20.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК И. С. М., ЕГН: **********, с адрес: гр.
София, ж.к. „Люлин“ бл. ., ап. ., и С. А. М., ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ж.к.
„Люлин“ бл. ., ап. . да заплатят на С. И. Д., ЕГН: **********, с адрес: гр. П., и Д. В.
Д., ЕГН: **********, с адрес: гр. П., сумата от 1500,00 лв. – разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5