О П
Р Е Д
Е Л Е
Н И Е
№ 484 година 2017, 09. 05. гр. Бургас
БУРГАСКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД, първо гражданско отделение, в закрито заседание на девети май, две
хиляди и седемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Вела Стайкова
постави
на разглеждане т. дело № 438 по описа на
БОС за 2016 г. и за да се произнесе съобрази, следното:
Производството е образувано по
искова молба на „Трой“ООД, гр. Хасково, ЕИК *********, чрез управителя Елван
Атила, адрес за съобщения: гр. София, ул. „Гр. Игнатиев“ № 9, вх. Б, офис 3,
адв. Н.Н. ***, за заплащане на сумата 26000 лв. – частичен иск от 101000 лв. в
пълен размер, с която ответникът се обогатил неоснователно. Приложени са и са
ангажирани доказателства.
Ищецът сочи, че е
закупил от ответната община имот: 284 кв.м. придаваема част, представляваща
идеални части от улично пространство, с кад. № 51500.506.395, съгласно
приложения и одобрен проект за изменение на ПУП-ПРЗ за УПИ ІІ- 229; УПИ-234;
УПИ VІІІ- 235, в кв. 5101 по плана на к.к. Слънчев бряг- запад, за сумата
166850 лв. без ДДС. Ищецът намира, че
тази цена, определена по пазарна оценка от лицензиран оценител, е прекомерно
висока, за района, в който се намира имотът.
Цената е била посочена в предварителния договор, от 08.12. 2010г. в
който е било предвидено, в чл. 4.2, че при втора оценка, окончателният договор да бъде сключен на по-
високата, от двете оценки. Въпреки
депозиранато възражение от ищеца № 658 от 22. 12. 2010г. с искане за
преразглеждане на приетото решение от Общинския съвет № 31 от 14. 10.
2010г. с което кметът е упълномощен да
сключи окончателен договор, ищецът
получава писмо на 30. 03. 2011г. с покана и с посочен краен срок за подписване на договор. Ищецът е спазил този срок, за да не
се анулира цялата процедура и като се съобразява, че процесният имот е
придаваема част, което го поставя в неравнопоставено положение на зависима
страна.
Със скючения
предварителен договор на 08. 12. 2010 г. изготвен в изпълнение на решение на
Общински съвет – Несебър, страните са се задължили да сключат окончателен
договор, след влизане в сила на заповед за изменение на ПУП-ПРЗ за УПИ ІІ- 229;
УПИ-234; УПИ VІІІ- 235, в кв. 5101 по плана на к.к. Слънчев бряг- запад. Ищецът
сочи, че предметът на продажбата е придаваема част, падащ му се по право,
маломерен недвижим имот, с цена 166850 лв.
Ищецът намира, че
съгласно законовите изисквания и записаното в чл. 4.2 от предварителния
договор, за валидността на процедурата е необходимо да има две оценки на имота
от лицензиран оценител, като съгласно
добросъвестността, при
договарянето и правната практика изисква оценката да има за предмет –
договореното за прехвърляне вещно
право. Оценките е следвало да се извършат, при използване на универсален еднакъв метод,
от независим оценител, за да се постигне
обективна пазарна оценка.
Ищецът твърди, че в хода
на процедурата, общинският съвет е променил правилата- променен е бил предметът
на прехвърляемото право, между изготвянето на двете оценки, по чл. 4.2 от
предварителния договор, като оценката е била извършена, съгласно вижданията на
община – Несебър. Анализирайки
извършените оценки : от 15.09. 2010г. и от 18. 09. 2014г. Ищецът твърди, че е
установил, че разликата в тях се дължи на заложените различни възможности за
застрояване, решени ограничително, в негова вреда. Направен е извод, че получилата се
драстичната разлика в цената, се дължи на грешка във възможностите за
строителство, което означава, че ищецът е платил нещо, което не е получил. Счита,
че надплатената сума е за невъзможно, за реализиране, строително разгръщане- невъзможно бъдещо развиване на строителен
обект, довело до драстична промяна в цената на имота и тя, като платеното
неправилно, подлежи на реституция, защото сумата е получена, без основание и с
нея, ответникът се обогатил, неоснователно, за сметка на ищеца. Вместо
сумата 64752 лв. е била поискана и съответно- платена, сумата 166850лв.
Ищецът намира, че цената
на имота, следва да включва продаденото, а в случая, пазарната цена е сгрешена
и необективна, но тя е била платена, за да не бъде загубен предметът на
договора, за да не се провалят инвестиционните му намерения. Действал е при
крайна нужда и при положение, близко до принуда. Ищецът не е бил уведомен изрично от ответника
за промяната в условията, респективно – в предмета на окончателния договор,
преди неговото подписване.
С депозираната
допълнителна молба, ищецът отново твърди, че чрез ограничаване на възможностите
му за разгръщане на строителство, площта и параметрите на продавания имот се
занижават, а на цялата площ на новообразувания имот УПИ ХХ-395, 458, кв. 5101,
се залагат ограничителни мерки, които не биха могли да залегнат в
първоначалната оценка, защото не са съществували
тогава. Твърди още, че получената оценка е компрометирана от ответника, чрез промяна на предмета на прехвърляемото
право, преди сключване на окончателния договор и е платено нещо, което не е
получено.
Предявеният иск,
съгласно изложението в исковата молба, е с правно основание- чл. 55, ал. 1,
предложение – първо- за връщане на получено, без правно основание.
Ответникът, с отговора
на исковата молба, оспорва предявения иск, изцяло, като недопустим, а по същество- неоснователен и
необоснован. Счита че изложените обстоятелства са неясни, липсва им конкретика в основанието, на което се позовава ищецът.
Петитумът е оспорен, като неясен и непълен,
което прави иска недопустим, без конкретизация на основанието, за
направеното искане, което затруднява организирането на съответната защита.
Посочена е неяснота, относно твърдяната промяна в процедурата, без уточняване
за коя процедура става въпрос, в какво се състои тази промяна, кои норми са
нарушени, в какво се изразява заявената грешка и в какво се състои твърдяното
неоснователно обогатяване. Направен е
извод, че исковата молба е нередовна.
Исковата молба е
оспорена и като недопустима, защото претенцията е породена от гражданко- правна
сделка, обективирана в сключен окончателен договор за продажба на недвижим
имот- общинска собственост, по чл. 15, ал. 3 и ал. 5 от ЗУТ, вписан надлежно, в
Службата по вписванията, при Районен съд- Несебър. Сключването на договора било част от сложен
фактически състав, при който са извършени редица действия, в изпълнение на
нормите на ЗУТ, ЗУЧК и ЗОС. Обяснено е, че
процедурата по сключването на договора е започнала по инициатива на ищеца- по
негова молба вх. № 208/01. 04. 2010г. Хронологично са изброени извършените
действия от страните, като предложеният от ищеца вариант, за ЧИ на ПУП- ПРЗ, е
бил представен на лицензиран оценител и оценката е била 166850 лв. за
продаваните 284 кв.м. въз основа на показатели, дадени в проекта за ЧИ на ПУП – ПЗР и се съдържат в него. Следва
сключването на предварителен договор между страните, на 08.12. 2010 г. за
продажба на 284 кв.м. идеални части от улично пространство, представляващо
ПИ № 51500.506.395, съгласно предложен
ПУП-ПРЗ за УПИ ІІ- 229; УПИ-234; УПИ VІІІ- 235, в кв. 5101 по плана на к.к.
Слънчев бряг- запад. Последвала е процедура по представяне на становище от
Общината, внасяне на проекта в Областната управа, от където е дадено становище.
Проектът е бил представен от ищеца в МРРБ, от където е допуснато изработването
на проект за ЧИ на ПУП- ПРЗ, като са дадени указания, с които заявителят следва
да съобрази. В изпълнение на дадените указания, проектът да се изработи, в
съответствие с действащата нормативна
уредба /ЗУТ, ЗУЧК и Наредба № 8 от 2001г. на МРРБ, за обема и съдържанието на
устройствените схеми и планове/. Ищецът,
в изпълнение на тези указания, е възложил
и е било изготвено ново предложение за ЧИ на ПУП- ПРЗ, в което за
процесните 284 кв.м. общински имот, са въведени устройствени показатели, които
са съобразени, при изготвяне на втората оценка за имота. Последвало е писмо от МРРБ от 24. 10. 2012г.
изпратено до страните, в което от ответната община се изискват действия, в изпълнение на чл. 128, ал. 3 и ал. 5 и чл.
129, ал. 3 от ЗУТ. Извървяна е законовата процедура, по разглеждане на проекта
на ЧИ в Община –Несебър, окомплектован с изискваните становища и проектът е
одобрен с решение № 818/ 02. 06. 2014г.
на ОС- Несебър. Следва решение на ОС- Несебър № 936 от 06. 10. 2014г. с което
площта от 284 кв.м. вече част от УПИ ХХ 458, 395, кв. 5101, по плана на
КК“Слънчев бряг- запад“ е обявена за частна общинска собственост.
Преди сключване на
окончателния договор, поради изтичане на срока на валидност на оценката от
2010г. е изготвена нова оценка, при изготвянето на която, вещото лице е
ползвало новите показатели за новообразувания имот УПИ ХХ 458, 395, кв. 5101,
по плана на КК“Слънчев бряг- запад“, на площ от 852 кв.м. като оценката, дадена
през 2014г. е 64752 лв.
Въз основа на гореизложеното,
ответникът прави извод за недопустимост на претенцията на ищеца, предвид
гражданско правния характер на сделката, волята, изразена в предварителния
договор и в окончателния такъв, от страните, което не дава основания да бъде
търсена част от платената от цена. Намира, че ищецът, като купувач по сделката,
е имал възможност да оттегли искането си за промяна, ако не е бил доволен от
предлаганите условия.
Ответникът твърди, че Общински съвет – Несебър, като
компетентен орган да се разпорежда с недвижими имоти, определя пазарната им
цена, по собствена преценка, след изготвяне на пазарна оценка от лицензиран
оценител. Затова, предявеният иск е оспорен, като неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
В отговора на допълнителната искова молба, е оспорено,
като невярно, твърдението на ищеца, че
от ответника е извършено ограничаване на възможностите за разгръщане на
строителство, площта и параметрите на продавания имот и в новообразувания УПИ ХХ
458, 395, кв. 5101, са заложени ограничителни мерки. Счита, че това се
установява от представените проекти за ПУП, изискванията за прецизирането им,
тяхното разглеждане и одобрение, ведно с придружаващите ги документи.
Приложени са доказателства, претендират се разноски.
Оспорено е искането на ищеца за допускане,
изпълнението на експертиза и приемането, като доказателства на представената
оценка от Петрана Янева, като неотносима и невалидна.
На основание чл. 369, ал. 1 от ГПК, ответникът прави
възражение за определяне на спора, като търговски и е направено искане, той да
бъде разгледан, по общия ред.
Производството е по реда на чл. 374
от ГПК.
Съдът
намира предявения иск за допустим, а направените възражения за неговата
недопустимост, за такива по основателността на същия. Приложените писмени
доказателства са допустими. Тяхната относителност, съдът ще прецени, в хода по
същество. По отношение на искането за назначаване на СТЕ, съдът ще се произнесе
в съдебно заседание.
Възражението на ответника за
разглеждане на спора, по общия ред е своевременно направено, но съдът го намира
за неоснователно. Съгласно трайната
съдебна практика на понятието „търговско дело“, спорът е търговски, когато в
него участват търговци и има за предмет – търговска сделка, включително и
даденото по нея, на отпаднало или без основание.
В случая, делото е образувано, като търговско, проведена е двойна размяна
на книжа между страните и разглеждането
на спора, като търговски, по никакъв начин няма да накърни интересите на
страните.
Направените възражения от ответника, по
основателността на иска, са допустими и относими и съдът следва да ги приеме за
разглеждане
Всяка от страните носи
доказателствена тежест, за доказване на фактите и обстоятелствата, от които
черпи благоприятни, за себе си, последици.
Предвид гореизложеното и на основание чл.
374, ал. 2 от ГПК, Бургаският окръжен
съд,
О П
Р Е Д
Е Л И :
ПРИЕМА за разглеждане предявения иск от
„Трой“ООД, гр. Хасково, ЕИК *********, чрез управителя Елван Атила, адрес за
съобщения: гр. София, ул. „Гр. Игнатиев“ № 9, вх. Б, офис 3, адв. Н.Н. ***, за
заплащане на сумата 26000 лв. – частичен иск от 101000 лв. в пълен размер, с
която ответникът се обогатил неоснователно.
Приема за разглеждане отговора на
ответника и направените възражения по неоснователността на предявения иск.
Допуска приложените, от страните,
писмени доказателства.
По отношение на искането за
допускане изпълнението на СТЕ, съдът ще се произнесе в съдебно заседание, след
изслушване на страните.
Оставя без уважение, направеното от
ответника възражение, за разглеждане на спора, по общия ред.
Насрочва в съдебно заседание на 21.
06. 2017 г. от 10 часа.
Да се призоват страните, като им се съобщи това определение. На ищеца да се връчи препис
от допълнителния отговор на ответника.
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ :