Р Е Ш Е Н И Е
№
ІІ – 117 13.11.2020г.
гр. Бургас
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Бургаският
окръжен съд гражданска колегия, втори въззивен състав
На
седми юли 2020
година
В
публичното заседание в следния състав:
Председател: Росица Темелкова
Членове: Таня
Русева-Маркова
Елеонора Кралева
Секретар:
Стойка Вълкова
Прокурор:
като
разгледа докладваното от съдия Русева-Маркова
гражданско
дело номер 401 по описа
за 2020 година,
за
да се произнесе взе предвид следното:
С Решение № 254 от 21.11.2019г.,
постановено по гр. дело № 56/2019г. по описа на Районен съд – Поморие е обявен
на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за окончателен предварителния договор,
сключен на 31.08.2015г. между „Билдинг Сити“ ЕООД – в несъстоятелност със
седалище гр. Бургас, представлявано от синдика Радослав Тонев, със съдебен
адрес гр. София, ул. „Лавеле“ № 38, ет. 1, ап. 4 в качеството му на продавач по
Договора и Е.Б.С. ***, със съдебен адрес гр. Бургас, ул. „Пиротска“ № 26,
партер – в качеството му на купувач по Договора, с който страните са се
съгласили за следното – продавача продава на купувача следния собствен на
дружеството имот, а именно - апартамент
№ 303, бл. В-1, комплекс „Фамагуста – Ахелой“, изграден в поземлен имот с идентификатор
00833.4.481 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. Ахелой, Община Поморие, обл. Бургас, местността
„Резервоара“, който апартамент е самостоятелен обект с идентификатор
00833.4.481.1.9 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Ахелой, одобрени със Заповед на Изпълнителния директор
на Агенцията по кадастъра с площ от 88, 98 кв.м., ведно със 7, 31 кв.м. ид.ч.
от общите части на сградата с предназначение на обекта – жилище, апартамент,
брои нива на обекта – едно, при граници и съседи на обекта изчерпателно
посочени в диспозитива на цитираното съдебно решение, с административен адрес
на имота – гр. Ахелой, Община Поморие, обл. Бургас, ул. „Резервоара“, бл. В-1,
ет. 3, ап. 303 за сумата от 54 000 евро, която сума купувачът е заплатил
напълно на дружеството – продавач преди постановяване на цитираното решение.
Против постановеното решение
е депозирана въззивна жалба от „Билдинг Сити“ ЕООД (в несъстоятелност) със
седалище гр. Бургас, депозирана чрез синдика на дружеството – адвокат Радослав Тонев
– със съдебен адрес гр. София, ул. „Лавеле“ № 38, ет. 1, ап. 4, с която се
претендира да бъде отменено първоинстанционното решение и да бъде постановено
ново решение по съществото на спора, с което да бъде отхвърлен предявения иск.
В жалбата се посочва, че атакуваното решение е неправилно и незаконосъобразно и
е постановено в нарушение на материалния и процесуалния закон. Посочва се, че
първоинстанционният съд е игнорирал направеното с отговора на исковата молба
възражение за недействителност на основание чл. 26, ал. 1, предл. 2 от ЗЗД
поради заобикаляне на закона на представения предварителен договор като
антидатиран с цел създаване на предпоставки за разпореждане с имущество,
собственост на обявено в несъстоятелност търговско дружество, предвид факта, че
искът с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е конститутивен и производството
по него не подлежи на спиране на основание разпоредбата на чл. 637, ал. 1 от ТЗ. Посочва се, че не би могъл да бъде възприет и формираният от
първоинстанционният съд извод, че доколкото в счетоводството на дружеството са
били осчетоводени извършени от ищеца плащания по предварителния договор, то и
доводът, че договорът е антидатиран само и единствено за целите на
производството по делото и за да бъде изваден процесния имот от масата на
несъстоятелността, се явява несъстоятелен. Във въззивната жалба се сочи и
обстоятелството, че необосновано и противоречащо на закона е цялостното
кредитиране от страна на първоинстанционния съд на заключението по приетата по
делото съдебно-счетоводна експертиза, тъй като заключението се основава само на
представени от длъжника хронологични счетоводни справки, които по своята
същност не са първични счетоводни документи, което води до извода за липсата на
документална обоснованост на извършените счетоводни отбелязвания и в тази връзка
не би могло да се признае качеството „изправна страна“ по предварителния
договор на ищеца.
Не се отправят искания за
събиране на нови доказателства пред настоящата инстанция.
В съдебно заседание
въззивната страна не изпраща представител и не изразява конкретно становище.
Ответната страна по
въззивната жалба – Е.Б.С. *** депозира по делото писмен отговор чрез своя
процесуален представител, в който се посочва, че атакуваното решение е правилно
и следва да бъде потвърдено. Посочва се, че са неоснователни възраженията на
дружеството – въззивник, че процесният предварителен договор е нищожен поради
заобикаляне на закона. Сочи, че остава неподкрепено от събраните по делото
доказателства възражението на въззивника за нищожност на договора поради
заобикаляне на закона – като антидатиран, тъй като се установява, че на
01.09.2015г. – непосредствено след сключване на договора е извършено плащане от
страна на Е.С. – първата вноска в размер от 2 000 евро, а следващите
плащания са отразени в счетоводството на дружеството – продавач, чиито дати на
плащане изцяло съвпадат с посочения в договора погасителен план. Посочва се, че
осчетоводяването на всички платени от Е.С. суми показват потвърждаване на
платената от него по процесния договор продажна цена за процесния недвижим
имот. В депозирания отговор се посочва, че касовите ордери представляват
първични документи, които трябва да съдържат установената с чл. 6 от Закона за
счетоводството информация, която разпоредба не изисква изписването и с думи на
отразената в документа сума, а настоящият случай е именно такъв – независимо,
че посочените от въззивника приходни касови ордери не съдържат част от
изискуемата информация – тази по чл. 6, ал. 1, т. 3 от ЗС, за тази информация
са налице други счетоводни документи, които я потвърждават, като това са всички
проверени от вещото лице разчети на финансовите взаимоотношения между страните
по делото.
Не се отправят искания за
събиране на нови доказателства пред настоящата инстанция.
В съдебно заседание ответната
страна по въззивната жалба – Е.Б.С. не се явява и не се представлява, не
изразява конкретно становище по основателността на предявения иск.
Бургаският окръжен съд като
взе предвид исканията и твърденията на страните, разпоредбите на закона и
събраните по делото доказателства намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
Предявен е иск от Е.Б.С. против
„Билдинг Сити“ ЕООД – в несъстоятелност, с който се претендира да бъде обявен
за окончателен, сключения на 31.08.2015г. предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, сключен между „Билдинг Сити“ ЕООД в
качеството му на продавач и Е.Б.С. – в качеството му на купувач, по силата на
който предварителен договор ответното дружество се е задължило да прехвърли на
ищеца следния недвижим имот, находящ се в Блок В-1 от жилищен комплекс
„Фамагуста-Ахелой“, изграден в УПИ с идентификатор 00833.4.481, находящ се в
гр. Ахелой, Община Поморие, област Бургас, местността „Резервоара“, трайно
предназначение на земята – урбанизирана, а именно – самостоятелен обект с
предназначение – жилище, апартамент № 303, с идентификатор на обекта –
00833.4.481, разположен на трети етаж, с площ от 88, 98 кв.м., с прилежащи
части 7, 31% идеални части от общите части на сградата, състоящ се от дневна с
кухненски бокс, две спални, две бани с wc, коридор и тераса срещу уговорената със същия
предварителен договор продажна цена в общ размер от 54 000 евро. В
исковата молба се посочва, че между страните по делото е сключен предварителен
Договор за покупко-продажба на недвижим имот от 31.08.2015г., по силата на
който ответното дружество се е задължило да прехвърли на Е.Б.С. правото на
собственост по отношение на следния недвижим имот – апартамент № 303 с
идентификатор 00833.4.481.1.9 по кадастралната карта и кадастралните регистри
на гр. Ахелой, Община Поморие, находящ се в Блок – 1 от жилищен комплекс
Фамагуста – Ахелой, изграден в УПИ с идентификатор 00833.4.481, находящ се в
гр. Ахелой, Община Поморие, м. Резервоара, с трайно предназначение на земята –
урбанизирана с площ от 18 000 кв.м., разположен на трети етаж, с площ от
88, 98 кв.м. с прилежащи части 7, 31% ид.ч. от общите части на сградата,
състоящ се от дневна с кухненски бокс, две спални, две бани с wc, коридор и тераса. В исковата молба се посочва, че страните
са се договорили цената на имота да бъде в размер на 54 000 евро и цената
да бъде заплатена на пет вноски и сума в размер от 2 000 евро, предоствена
като капаро. Посочва се, че ищецът е заплатил всички дължими суми така, както е
уговорено в договора и има качеството на изправна страна.
Ответната страна по
предявения иск в депозирания пред съда писмен отговор посочва, че между
страните не е налице валидно правоотношение по предварителния договор за
покупко-продажба на недвижимия имот. Посочва се в отговора, че липсват преки
или косвени доказателства за извършени плащания, от които да може да бъде
направен извода, че към 31.08.20215г. е налице сключен предварителен договор.
Отправя се възражение за нищожност на договора на основание чл. 26, ал. 1,
предл. второ поради заобикаляне на закона. Посочва се и обстоятелството, че
ищецът няма качеството на изправна страна, респективно – че е извършил
плащанията, предвидени в чл. 2 от сключения договор.
За да уважи ищцовата
претенция, първоинстанционният съд е приел, че представеният предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот е действителен и е породил
предвидените в закона и целени от страните прави последици. Съдът е приел, че ищецът
е изпълнил точно своите задължения, като е заплатил на ответника сумата от
54 000 евро, представляваща продажна цена на процесния апартамент по
начина и в срока, уговорен в договора, а именно – като последната вноска е
заплатена на 21.09.2017г., както е било уговорено между страните. Съдът е
приел, че след като ищецът е изпълнил задължението си да заплати цената на
процесния имот, за ответника е възникнало задължението да прехвърли
собствеността върху имота на ищеца, като от доказателствата по делото не се
установява ответната страна да е изпълнила това си задължение.
На основание чл. 269 от ГПК
въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по
допустимостта – в обжалваната му част. По останалите въпроси той е ограничен от
посоченото в жалбата.
Мотивиран от изложеното и на
основание чл. 269 от ГПК настоящият състав намира, че атакуваното
първоинстанционно решение е валидно и допустимо и следва да бъдат разгледани
изложените във въззивната жалба аргументи.
По отношение на изложеното
във въззивната жалба, настоящият състав намира за установено от фактическа и
правна страна следното:
По делото е представен
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 31.08.2015г., от
който е видно, че „Билдинг Сити“ ООД със седалище гр. Бургас в качеството си на
предварителен продавач от една страна и Е.Б.С. в качеството си на предварителен
купувач от друга страна, са сключили договор, по силата на който „Билдинг Сити”
ООД със седалище гр. Бургас в качеството си на продавач се е задължил да
продаде и да прехвърли на купувача срещу заплащане на цената по чл. 2 от
настоящия договор, правото на собственост върху недвижим имот, находящ се в
Блок В1 – жилищен комплекс „Фамагуста – Ахелой“, изграден в УПИ с идентификатор
00833.4.481, находящ се в гр. Ахелой, Община Поморие, м. Резервоара, с трайно
предназначение на земята – урбанизирана с площ от 18 000 кв.м., а именно –
апартамент № 303, с идентификатор 00833.4.481.1.9 – разположен на трети етаж, с
площ от 88, 98 кв.м., с прилежащи части 7, 31% ид.ч. от общите части на
сградата, състоящ се от дневна с кухненски бокс, две спални, две бани с wc, коридор и тераса. Видно от сключения предварителен
договор купувачът – Е.С. се е задължил да заплати цена на имота, описан по-горе
в размер на 54 000 евро, платима, както следва – 2 000 евро – капаро,
до 21.09.2015г. – 14 000 евро, до 21.03.2016г. – 9 500 евро, до
21.09.2016г. – 9 500 евро, до 21.03.2017г. – 9 500 евро, до
21.09.2017г. – 9 500 евро, като цената следва да бъде платена по банкова
сметка ***.
По делото са представени шест
броя Приходни касови ордери, от които е видно, че Е.С. е заплатил следните суми
на „Билдинг Сити“ ООД - 2 000 евро на 01.09.2015г. – капаро, на
21.09.2015г. – 14 000 евро, на 21.03.2016г. – 9 500 евро, на 22.09.2016г.
– 9 500 евро, на 23.03.2017г. – 9 500 евро и на 21.09.2017г. - 9 500
евро. Във всеки един от представените приходни касови ордери е посочено, че
платените суми се отнасят за покупката на апартамент В1 – 303, съгласно
договор. Продавачът по договора се е задължил да предаде владението върху
апартамента на купувача, непосредствено след подписване на окончателния договор
във формата на нотариален акт, като са описани подробно и строително –
монтажните работи, които следва да бъдат извършени. Купувачът се е задължил да
приеме лично или чрез свой представител апартамента в срок до един месец от
деня на писмена покана от страна на продавача.
По делото е извършена
съдебно-счетоводна експертиза от 26.08.2019г., от неоспореното заключение на
която е видно, че са осчетоводени плащания във връзка с покупката на процесния
апартамент, както следва – на 01.09.2015г. – 2 000 евро, на 21.09.2015г. –
14 000 евро, на 22.03.2016г. – 9 500 евро, на 22.09.2016г. –
9 500 евро, на 22.03.2017г. – 9 500 евро и на 21.09.2017г. –
9 500 евро. Вещото лице в своето заключение посочва, че плащането на
всички суми е осчетоводено, че е извършено в брой от името на клиента Е.Б.С. в
полза на същия.
Предявеният иск е с правно
основание чл. 19, ал. 3 от ГПК.
Мотивиран от изложеното,
настоящата инстанция намира, че сключеният между страните по делото
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 31.08.2015г., по
силата на който „Билдинг Сити“ ООД (понастоящем – в несъстоятелност) се е
задължил да прехвърли правото на собственост на Е.Б.С. по отношение на обект,
представляващ – апартамент № 303 с идентификатор 00833.4.481.1.9 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Ахелой, Община Поморие,
разположен на трети етаж, с площ от 88, 98 кв.м., с прилежащи части 7, 31%
ид.ч. от общите части на сградата, находящ се в блок В-1 от жилищен комплекс
Фамагуста – Ахелой, изграден в УПИ с идентификатор 00833.4.481, находящ се в
гр. Ахелой, Община Поморие, м. Резервоара е валиден, обвързва страните и
съдържа всички уговорки относно съществените условия на окончателния договор –
предмет, страни и цена.
Основното наведено възражение
във въззивната жалба е за неправилност на първоинстанционното решение поради
обстоятелството, че първоинстанционният съд е игнорирал възражението за
недействителност на договора на основание чл. 26, ал. 1, предл. 2 от ЗЗД поради
заобикаляне на закона на представения предварителен договор като антидатиран.
По делото обаче не са представени доказателства, от които да се направи извод,
че представеният предварителен договор е антидатиран. Изискуемата се от закона
писмена форма за сключване на предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот е спазена. От представените
по делото доказателства се установява, че абсолютно точно в съответствие със
своите поети задължения Е.Б.С. е изплатил сумите, за които се е задължил. Това
обстоятелство се потвърждава, както от представените по делото приходни касови
ордери, така и от неоспореното заключение на допуснатата съдебно-икономическа
експертиза. Неоснователни са възраженията на въззивната страна, че първоинстанционният
съд не е следвало да кредитира извършената експертиза, тъй като вещото лице е
изготвило своето заключение след направена справка в счетоводството именно на
въззивното дружество и след категоричния извод, че внесените суми от страна на Е.С.
са осчетоводени в дружеството като изрично в заключението е отразено, че сумите
са внесени в счетоводството на дружеството в брой, а и това обстоятелство не се
оспорва от въззивното дружество (предвид представената по делото справка – лист
84 от първоинстанционното производство). При това положение и като взе предвид,
че по делото се установява по безспорен начин, че Е.С. е изпълнил своето
задължение да заплати цена за продажбата на недвижимия имот изцяло в
съответствие с поетите задължения, съдът намира, че за ответното дружество е
възникнало задължението да изпълни своето задължение да прехвърли правото на
собственост по нотариален ред, но това задължение е останало неизпълнено.
По делото е представена Схема
№ 15-44757-22.01.2019г., изд. от Служба по геодезия, картография и кадастър –
гр. Бургас (лист 22 от първоинстанционното производство), от която е видно, че
обекта, предмет на предварителния договор – самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 00833.4.481.1.9 по кадастралната карта и кадастралните регистри
на с. Ахелой, Община Поморие е описан като самостоятелен обект сграда с идентификатор
00833.4.481 по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Ахелой и е
посочено, че представлява жилище, апартамент с площ от 88, 98 кв.м. и с
прилежащи части – 7, 31% ид.ч.
Мотивиран от изложеното,
съдът намира, че предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен, като
бъде обявен сключеният между страните предварителен договор за окончателен по
отношение на процесния недвижим имот - следния недвижим имот - апартамент № 303
с идентификатор 00833.4.481.1.9 по кадастралната карта и кадастралните регистри
на с. Ахелой, Община Поморие, разположен на трети етаж, с площ от 88, 98 кв.м.,
с прилежащи части 7, 31% ид.ч. от общите части на сградата, находящ се в блок
В-1 от жилищен комплекс Фамагуста – Ахелой, изграден в УПИ с идентификатор
00833.4.481, находящ се в гр. Ахелой, Община Поморие, м. Резервоара
Мотивиран от изложеното и
като взе предвид, че направените правни и фактически изводи на настоящата инстанция
напълно съвпадат с тези, които са направени от първоинстанционния съд, Окръжен
съд – Бургас намира, че атакуваното съдебно решение следва да бъде потвърдено,
като на основание чл. 272 от ГПК препраща и към изложените от съда мотиви. Законосъобразно
и на основание чл. 85, ал. 1, т. 1 от Закона за нотариусите и нотариалната
дейност във връзка с чл. 86, т. 3 от ЗННД, както и на основание чл. 44, ал. 1
от ЗМДТ във връзка с чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ, Районен съд – Бургас е посочил
какви такси следва да се заплатят за извършеното обявяване на представения
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 31.08.2015г. за
окончателен.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК съдът не следва да се произнася по въпроса за разноските във въззивната
инстанция, тъй като ответната страна по въззивната жалба не е отправила искане
за присъждане на направени по делото разноски, а и доказателства за направени
такива не са представени.
Мотивиран от горното и на
основание чл. 271 от ГПК, Окръжен съд - Бургас
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 254 от 21.11.2019г., постановено по гр. дело
№ 56/2019г. по описа на Районен съд – Поморие.
Решението подлежи на
обжалване с касационна жалба в едномесечен срок от съобщаването му на страните
пред Върховния касационен съд на Република България.
Препис от решението да се
изпрати на страните за запознаване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.